2023年房地产项目运营管理方案

房地产项目运营管理方案浩如烟海的网络各种运营管理,方案,项目,房地产相关的内容质量参次不齐，为解决您的需求，以下是我细心整理的房地产项目运营管理方案范文，供参考借鉴，盼望可以关心到有需要的伴侣。

篇1:房地产项目运营管理方案

《运营管理方案》

一、组织架构

公司组织架构图

总经理

监事会

董事会

股东会

副总经理

（运营管理）

总工程师（工程技术）

营销总监（市场营销）

C项目团队

B项目团队

A项目团队

C项目经理

B项目经理

A项目经理

营销部

客服部

财务部

开发部

营运部

人资部

采招部

工程部

总经办

财务总监

副总经理

（经营管理）

总工程师（工程技术）

营销总监（市场营销）

B项目团队

A项目团队

B项目经理

A项目经理

营销部

客服部

财务部

开发部

营运部

人资部

采招部

工程部

总经办

财务总监

总经理

监事会

董事会

股东会

二、部门设置和职能配置

公司层设置8个职能部门，各部门的职能配置如下：

运营部：负责集团公司日常行政和办公管理、方案管理、会议管理、信息管理、企业策划、印章管理、档案管理、法务、接待、外联公关和车辆后勤管理等工作，公司运营体系的构建和实施，部门内部的协调和总经理办公会议决议的执行落实与监督跟进，督促、检查和指导各项目分公司的项目运营管理，监督落实公司相关政策的执行。

人力资源部：负责制定公司人力资源规划、薪酬、聘请、培训、绩效考核、劳动合同管理、社保及相关政策，指导各项目分公司人力资源管理活动，监督各成员企业相关政策的执行。

财务部：负责制定公司财务制度和政策，全面预算管理、财务状况分析，成本管控，税务筹划，合并报表，统筹支配财务活动，统筹公司资金的调控，集中统一合理调配公司内部系统资源，提高工作效率；对各项目分公司财务活动进行检查、指导、规范、考核和评价；对项目分公司内部管理审计稽核，并准时监控整改。

营销部：负责制定公司营销系统的管理政策及执行监控，产品定价及市场、营销管理政策的制定及实施，产品营销监控及大事处理；各项目营销策划方案的审核。导入统一的标准化的操作模式，使整个公司的营销体系的工作规范化、标准化、制度化；加强营销各个环节的方案与掌握，包括市场定位环节（产品定位）、营销策划环节（项目CI、广告、推广）、销售环节（价格、销控、销售状况）、后期服务（客户满足度测量、客户服务）和营销费用的掌握，加强对各项目分公司的监控和指导；负责产品牌定位、规划以及宣扬、维护，通过各个项目环节掌握来统一对外宣扬的品牌形象，提升企业无形资产，建立品牌效应。

客服部：负责制定公司客服和会员系统的管理制度、规范及执行监督。主要包括：售后服务、会员管理和业主投诉监督跟进工作。参加房地产项目定位与产品规划方案；销售过程中客户按揭办理跟进，催款等销售帮助工作和客户回访、销售满足度调查等工作；销售后到交付前的客户关怀工作，包括定期的房屋进度通告、客户活动，交付后期客户的修理接待以及投诉处理，以及会员系统相关管理工作等。

工程部：负责制定公司工程系统的管理制度、规范及执行监控，工程管理监控及大事的处理，制定符合本公司进展的工程项目管理模式和业务流程，构建和完善公司项目预算体系，导入统一的标准化的项目管理操作模式，检查、监控和指导各成员企业项目工程的实施，推动公司工程管理体系的工作规范化、标准化、制度化。

采招部：负责制定公司选购系统的管理制度、规范及执行监控，建立和完善供应商信息库并规范管理好供应商；组织承建商、供应商考察、考评活动，建立并维护承建商、供应商名册；组织并实施各项大宗建材的招标和选购；推动公司采招体系的工作规范化、标准化、制度化。

开发部：负责制订项目开发相关证件手续办理的流程、规范并组织实施。做好项目开发前期的信息收集，开发项目的立项、申报，负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件，帮助做好前期工程的服务工作，帮助办理企业注册等各项审批工作，并帮助做好与相关政府部门的关系。

三、公司总部管理层人员配置

（一）公司经营班子

1、公司经营领导班子由总经理、副总经理、总监（或总工）构成。

（1）公司设置总经理1人

（2）副总总经理、总监若干名：

运营副总1人,分管公司运营管理系统，直接主管运营部、人力资源部、开发部工作，负责公司日常事务。

财务总监1人，负责主管和统筹公司财务管理、成本管控体系工作，主管财务部。

营销总监1人，负责主管和统筹公司营销体系工作，主管公司营销部、客服部。

工程总监或总工1人，负责主管和统筹公司项目工程管理和技术，主管公司工程部、采招部。

（二）各职能部门定岗定编

1、运营部：经理1人，运营主管∕或专员1人，信息管理主管∕或专员1人

2、人力资源部：经理1人，人事主管∕或专员1人

3、开发部：经理1人，主管或专员1人

4、财务部：财务经理兼会计1人，出纳1人

5、营销部：营销部经理1人，营销主管∕或专员1人

6、客服部：经理1人，客服主管∕或专员3人、平面设计1人、会务助理1人

7、采招部：经理1人，采招主管∕或专员2人

8、工程部：工程部经理1人，预算主管或专员1人，工程技术人员1人

四、运营管理的含义、内容和管控模式

（一）运营管理的含义和内容

1、含义。房企项目运营管理，重点聚焦房地产项目开发的全生命周期，从项目进度、质量、成本和现金流四条主线实现对整个项目的全面管理，掩盖项目进展（包括项目论证、项目策划）、规划设计、项目建设（包括选购招标、施工等）和销售及服务等项目运营管理的重要阶段，从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理。

2、内容。房地产项目运营管理管什么？简而言之，就是"管目标'、"控进度'、"防风险'，实现项目运营的"可知'、"可控'、"可猜测'。

（1）管目标：承接经营方案管理，实现指标的PDCA循环管理

管目标重点抓好以下几方面工作：

1）做好经营目标下的项目运营维度分解

2）《年度经营目标责任书》的编制和管理跟进

3）建立和健全"4＋1'管理指标体系

4大类管理指标：经营类、销售类、现金类、财务类

四大类管理指标细分见下表：

四大类管理指标

类别

经营类指标

销售类指标

现金类指标

财务类指标

项次

施工面积

销售面积

经营活动净流量

主营业务收入

新开竣工面积

销售金额

筹资活动净流量

主营业务成本

竣工面积

回款金额

投资活动净流量

毛利率

拆迁面积

结算面积

总净现金流

净利润

结算金额

其中：开发成本合计

净利率

其中：新增贷款合计

存货周转率

现金及银行存款年初余额

资产负债率

8现金及银行存款期末余额

净资产利润率

主职部门

工程部

营销部

财务总监

财务部

4）目标与指标追踪经营方案的跟踪，建立运营视角的产销匹配

重点关注：生产进度（主要跟进开工、开盘、交房等关键节点）、销售进度、回款进度、利润完成进度、存货指标。

（2）控进度："七控'强化协同与防范风险，实现开发项目的过程监控

①项目关键节点的管控，实现开发目标的过程监控。

②专业力量比较弱、影响品牌和利润的重要节点管控。

③涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点管控。

④掌握项目关键路径上的重要工作项，把控项目开发周期。

⑤与收入达成休戚相关的关键节点和专项方案的管控。

⑥受外部政府影响的证件管理的管控。

⑦类似质量停止检查点的特别管控点的管控。

（3）防风险：强化价值链前端管控、构建投资收益跟踪管理体系

1）事前组织监控价值链前端的阶段性成果管理。

项目运营按时段依次分为：项目论证、土地猎取、项目策划、方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等七大标准环节。七大环节分为：利润规划区（投资策划（即项目论证）、土地获得和项目策划）和利润实现区（方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等）。七大环节中，对利润贡献和风险表现为从前端向后端影响力依次递减。

项目利润的可能实现关键取决于项目利润规划区的管控，对项目前端成果的管控，将直接影响项目过程的可控性和项目的成败。因此，我们要规范并强化措施，对项目前端的"项目策划、方案设计'等关键成果进行严格的审核评定后，才能连续推动项目。

设立项目胜利标尺，标尺的内容包含多维度的项目成本、项目收入、项目利润、IRR、一次性交房通过率等指标。

2）事中过程监控构建投资收益过程跟踪体系。

①要站在项目全局的高度，跨职能线、全盘考虑和平衡项目运营问题。

②建立定期回顾机制，构建投资收益跟踪体系

一是以时间为周期（如按半年或季度）定期回顾；

二是以大事为触发的不定期回顾，通常是以关键节点。

③项目投资收益跟踪管理的回顾要点

主要是通过对项目基准胜利指标对比、月度报告回顾模型对比、各项指标对比评估。

在收益跟踪回顾内容上，按月度（或季度）对成本执行、进度执行、销售回款、资金方案执行四大维度进行分析和汇报。并通过对比偏差，引导每个项目都成为合格的项目。

3、项目运营力量。项目运营力量，是以项目开发力量、项目经营力量、项目现金流完成力量三个指标加权平均构成。项目运运力量指标作为考核和衡量项目团队的评价指标构成内容。

项目力量指数＝A1项目开发力量指数＋A2项目经营力量指数＋A3项目现金流季度完成指数力量

（二）运营管控模式

结合公司的实际，公司采纳以集权为主、集权与分权相结合的运营管理为主、战略管理为辅的综合模式。在组织架构上，采纳的是职能型与矩阵型相结合，体现纵向管控和横向关联协同。

五、构建运营管控平台

依据众多标杆房企的实践和探究，一个套卓越项目运营管理高效落地，需要构建一个"144'管理平台。

一个经营目标：即充分聚集项目运营的全生命周期，并构建以投资收益的全过程跟踪管理体系，实现项目运营既定经营目标。

四大核心要素：项目运营最核心在于构建规范高效的方案管理体系、成本管理体系、销售管理体系和资金管理体系。

四大支撑体系：构建以高效项目运营管理体系、成果管理体系、绩效驱动体系和信息化支撑平台，最终有效支撑和推动高效运营管理的落地。

（一）一个经营目标项目运营围绕经营目标，聚集项目全生命周期

项目运营管理本身是基于企业年度经营目标的分解和落地支撑，侧重在外部市场环境和内部环境双重变化下能够始终围绕经营目标落地执行。详细项目运营首先要基于纵向的"企业经营目标投资收益管理业务单元落地'绽开，在这条线中，投资收益管理是重心。其次，项目运营管理需要横向聚集项目全生命周期，即从项目投资论证、拿地、规划设计、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控。

（二）四大核心要素方案、成本、销售、资金

1、方案管理：聚集经营，强化协同，实现开发项目的过程监控

方案管理的基本目标在于打通企业内部纵向、横向的协同，将项目经营目标任务分解，给予各工作任务明确的时间限制，责任落实。各责任方围绕经营目标，加强工作的方案性和系统性，加强公司总部与各项目分公司之间、业务部门之间、上游部门和下游部门的协同，促进项目运营效率的整体提升。

（1）贯彻并实现项目的四级管控体系：公司总部关键节点、项目主项方案、项目专项方案、部门月度方案。其中关键节点方案由公司总部确定和编制，项目主项方案由项目分公司负责人组织编制，项目专项方案由项目职能负责人编制，部门月度方案由各相应职能部门负责编制。

1）关键节点：从运营视角保障企业经营目标的达成。

关键节点：通常，"开工、开盘、交房'三个节点是绝大部分房企作为关键节点重要组成，结合实际，我们将公司运营管控的关键节点设定为：

①取得国有土地使用证

②完成方案设计

③完成施工图设计

④项目开工

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⑤销售中心开业（开放）

⑥开盘

⑦竣工验收

⑧交房

关键节点方案是公司决策层管控"项目经营目标'的工具。项目运营管理是一个进行规划、组织、实施、监督、协调、掌握的过程，对于决策层和管理层来说，对项目的过程管理主要集中在对关键节点的方案目标下达、过程监督与掌握、事后考核等手段上。详细操作上实行如下步骤推动：

a.关键节点方案目标的设定与下达

①依据进展需求设定公司的经营目标，并结合公司的项目进行资源盘点，将经营目标分解为几个项目的经营目标，这几个经营目标体现销售指标。

②依据销售指标明确各项目的开盘节点和交房时间要求，并结合工期反推出项目建设各主要节点的时间要求。

③项目团队对上述节点进行研讨提出建议，并达成共识后，由项目团队对项目开发节点或经营目标进行确认（或做出承诺），经公司批准后形成项目开发关键节点方案。

④关键节点方案正式下发，作为项目下级方案执行的纲领性、指针性文件，执行上体现刚性要求。

b.关键节点方案监督、掌握和调整

对关键节点方案执行状况的监督和管控，采纳书面报告和定期运营管理睬议的形式进行。

鉴于关键节点方案重要性及严厉 性，其执行完成状况直接与项目负责人绩效挂钩，一般状况下不允许变更。但在实际操作过程中，可将其分为考核版和执行版，在开发过程中考核版不允许调整，执行版则依据项目开发进度的要求按需调整以适应项目开发觉状使其更具牵引性和指导性。

2）主项方案：从管控视角实现纵向、横向的业务协同

项目主项方案，囊括项目开发过程中的全部重要工作任务，强调工作任务的结果时间目标，是各专业线横向协同的时间、质量基准，全部专业的工作绽开必需以主项方案的时间节点要求倒排，目标是促使各专业以项目进度目标为统一方向开展工作。

a.主项方案内容设定

主项方案设定为："经营管理目标＋工作任务'，其工作内容的设定包括但不限于以下几项：

①包含总部管控的关键节点，主要目标是将经营目标作为主控内容传递和分解到项目开发管理方案中去，并在分步推动中实现。

②包含﹝项目瓶颈﹞的工作内容，特殊是一些企业内部不行控的内容，如某些政府验收工作等。

③包含﹝项目难点﹞内容，如拆迁工作，工程量清编制工作。

④包含﹝多部门协同﹞工作的内容，特殊是跨层级的部门协同内容，如材料选购工作，涉及公司总部和项目分公司两个层级，同时需要采招、工程、成本、销售等多个职能部门的协同。

⑤涉及公司﹝重大费用支出﹞的工作。

b.落实主项任务方案六要素

主项方案确定后，关键是要落实主项任务的六要素，以提高工作效率和效能。主项任务六要素为：

①明确责任主体

②清楚工作界面（即工作任务的开头和完成标志）

③设定合理工期

④厘清工作任务的前后置影响关系

⑤构建工作任务的工作指引

⑥提交成果标志物（完成工作任务的成果输出）

c.通过会议与报告作为主项方案协同的重要手段

①编制主项方案

编制主项方案由项目负责人组织进行编制。详细由项目负责人依据公司批准后的项目关键节点方案，组织项目团队深化研讨沟通达成共识后形成项目主项方案方案，经多轮评审后，经由公司运营部审核、总经理批准后执行。

②方案反馈与协调

通过合理规划会议的方式对方案反馈与协调进行优化。详细做法是，以项目经理（项目分公司层面）或运营部经理（公司层面）为主导，组织召开周例会、项目∕公司运营管理月会，对项目责任进行反馈：以主项方案为主要脉络，先简述当前工作任务完成状况，重点分析后续工作任务推动的资源需求和可能存在的风险。提前做好预案机制，集中精力推动下一步工作任务。

各项目分公司形成月度工作报告，工作报告内容包括：

○上月工作总结：

依据主项方案明确上月工作任务有哪些？

每个工作任务的方案目标是否完成？滞后的需要明确详细缘由。

对滞后工作明确后续推动的主责部门。

○下月工作方案：

依据主项方案明确下月工作任务有哪些？明确责任部门

详细明确该工作任务详细的完成标志是什么（完成到什么程度）?

部门通过什么方法措施达成目标？

需要哪些部门协作，需要公司供应哪些资源？

详细式样详见附表《三环地产月度工作报告》

3）专项方案：聚集落地，实现工作执行指导

专项方案是为完成某一方面、某一工作项、某一组工作项的工作内容而设定的细化工作推动方案，主要由项目的职能专业负责推动。专项方案通常有三大类：

一类是按"项目业务职能'划分的专项方案，如"设计专项方案、营销专项方案、报建专项方案、招投标专项方案、工程施工专项方案'等。

一类是"需要项目各职能、公司纵向、横向亲密协作才能胜利完成的对目标达成直接影响的工作项'制定的更明细的专项方案，如"开盘方案、交房方案'。

一类是对风险大、难度大、不受控（政府证件）、责任人力量不足的某一工作任务项制定的更明细的工作方案，"如首次开盘的售楼部卖场专项方案'。

专项方案必需是围绕项目主项任务的按时、按质实现来设定，是主项方案的有益补充。

专项方案由项目职能负责人依据项目主项方案，并结合项目实际状况编制，并经过项目负责人审批后，经由公司管理制度和流程进行批准、签发。专项方案若涉及跨部门工作协同，需要与协同人达成共识。

4）部门方案：聚集承诺，承接项目方案的桥梁

部门月度工作方案，由部门负责人依据各项目主项方案、专项方案、部门上月未完成的方案，以及本月需要完成日常工作事宜，编制部门月度方案，编制完成后提交公司运营部经理审批（要求在每月的25～27号完成下月的部门工作方案）。

编制部门月度方案时，部门负责人明确各项工作的"完成标准'及所需的"资源支持'，并依据工作项的来源和重要程度设置相应权重，公司将"部门月度工作方案'列为对各职能负责人的绩效考核标准。部门方案见《三环地产﹒（）部门工作方案表》

（2）项目范围管理：包括项目的基本信息、特征信息、项目产品构成、户型构成以及最新的产品库存等相关信息。

（3）项目方案与进度：从多角度反映项目最新进展，包括时间进度、工程量进度、成本进度、形象进度，避开从单视角看待项目进度带来的管理偏差，实时、全面、直观地反映项目总体进度状况。

2、成本管理：从"成本核算'迈向"成本掌握'，打造"以合约规划为中心的成本掌握体系'

（1）实现成本全生命周期管理：从成本测算、目标成本与合约规划、动态成本回顾到成本总结与成本数据库。

（2）实现成本三级管控体系：包括"目标成本、合约规划、合同执行'的分级授权与管控，支撑房地产企业"跨区域、多项目运作'业务进展的需要。

（3）贯彻并实现以合同为中心的"全动态成本管理'

基于先进的"目标成本'＋"责任成本'＋"作业过程掌握'的现代成本管理体系：以合理的成本结构分类作为成本管理的基础，以目标成本作为成本掌握线，实现以合同为中心的"全动态成本管理'。

○目前公司成本管理意识仍旧薄弱，停留在"财务成本'、"造价成本'的概念，更多留意的是事后核算。因此，从组织架构上，在总公司层面，财务部负责整个公司的成本策划和成本管控，整体遵循"成本策划成本管理成本掌握合同管理成本核算'的实施路线。在项目分公司层面，财务部作为项目成本管理的责任部门，建立项目动态成本监控机制，定期对项目的成本数据进行汇总并准时分析监控。

○成本体系的建立与管控，参照龙湖成本管控模式，由财务总监、运营部、人力资源部、财务部、工程部、采招部和各项目部讨论确定后落实。

1）成本管控的目的，最终是为了实现目标利润。如何进行成本管控？关键是以下四个方面：

①一是控目标成本。将目标成本分解到项目团队和责任部门，严格掌握超标，并与绩效挂钩进行严格考核。

②二是控合同。在目标成本确定时，必需分解合约规划，在合同签订时，以合约规划为依据，若合同签订导致动态成本超预警线时，则预警评估；若超越强控线（底线）时，停止业务执行。

③三是控付款。要求项目分公司财务部每月基于合同条款、应付进度款审定后，编制合同付款方案，形成月度资金方案，并在经审批通过后的月度资金方案的掌握下有序付款，对没有编制、审批通过的资金方案不予支付或通过"方案外'更高级别、更严格的程序审批。

④四是控动态成本。在公司内部建立总部项目分公司项目部分级管控体系，形成月度成本报告与动态动态成本回顾会议管理制度，会议由公司财务部经理组织召集。

注：动态成本＝合同签约金额＋已确认合同变更金额＋已签订合同预估变更金额＋待发生合约规划金额

2）成本考核关键指标设定

①一是目标成本变动率（扣除地价），项目竣工结算或阶段性检查：

目标成本变动率＝（动态成本－目标成本）∕目标成本100%

考核对象：除财务总监外的其他高管人员

②二是责任成本变动率

目标成本责任分解，在相关成本结算或阶段必检查

责任成本变动率＝（动态成本－责任目标成本）∕责任目标成本100%

考核对象：成本、工程、营销等职能线负责人。

③资金方案达成率

月度达成率＝月度资金方案内实际支付的款项∕月度资金方案总额100%

考核对象：财务总监、成本、工程、营销等各级资金方案负责人。

④工程签证比率

工程签证比率＝整个项目的工程签证额∕合同执行价100%

注：合同执行价指甲乙双方核对后执行的合同价

考核对象：工程职能线负责人（工程部经理、项目部经理）

3、销售管理：监控销售方案，实现销售价格管控，做好营销费用管控

（1）销售方案管控

确定销售目标，编制好销售方案，并将详细销售目标方案分解到季度、月度，并在过程中通过信息化系统实现销售去化率和方案完成率实时、全面监控。

1）销售管控的核心指标

重点抓好以下3个核心指标：

①销售规模

销售额：销售金额和销售面积。

项目数量及分布：按区域统计项目数量，反映企业战略布局状况。

②销售毛利率

销售毛利率＝（销售净收入－产品成本）∕销售净收入100%

③销售回款

对销售方案管控，定期对销售方案的完成状况进行分析，调整后期的销售策略，并通过将月度（或季度）奖金与销售方案完成状况挂钩。

另外销售方案的实现，要将开盘作为重中之重的关键节点工作抓好，要求各项目分公司新推盘项目当月销售率60%。

（2）销售价格管控

通过销售总货值（注：销售总货值＝已售货值＋待售货值＋剩余货值）实现公司长期利益和项目短期利益平衡，详细通过项目收益、客户需求和市场竞争来确定合理销售价格和销售去化率。

销售价格管控，由营销总监依据项目销售目标确定底价，营销部门依据底价为基准从以下几个方面进行管控：

①项目可自行制定房价，但原则上不能低于底价。

②项目不允许推售没有底价主房间。

③项目促销优待也不能低于底价，若低于底价则必需走"特别折扣'审批流程，经总经理批准。

④项目因退房业务返回的房源，由营销总监作出评估是否需要重新审定底价，如需重新审定底价的，经由总经理批准后执行。

（3）营销费用管控

营销费用管控由项目营销经理依据年度目标和营销费用计提要求，按费用结构（如媒体广告费、广告设计策划费、广告推广活动费）编制年度项目营销费用预算，经项目总负责人和公司营销总监审核，公司总经理批准后确定。月度预算编制以年度预算方案为依据，依据项目销售进度和营销投放的需求进行月度分解。

费用执行管控：其核心是对营销合同和付款的掌握，这要求费用管控相关部门必需严格执行审批流程。

4、资金管理：实现资金的方案内、外的规范流程审批，严控资金进出

（1）付款管理：针对项目的支出（即成本）进行严格的管理，实现目标成本下的动态成本管控。

（2）回款管理：针对销售回款的银行按揭和客户自缴款实现基于信息化系统的自动提示、工作前置等，提高回款的速度和质量。

（3）月度资金方案管理：通过月度资金方案管理掌握付款申请和付款审批两大环节，前者看是否在月度付款方案之列，后者看付款数量是否超出对应月度资金预算，做好规范管控。

（三）四大支撑体系会议体系、成果体系、绩效驱动、IT支撑

1、会议体系拒绝粗放、低效会议，构建规范、标准、高效的会议体系

构建以会议为核心的运营决策体系，依据工作性质不同建立不同的会议机制，最终整体提升企业会议效率。

（1）合理规划项目运营会议，提升关键会议整体决策效率。项目运营管理睬议分类：

1）：项目运营里程碑会议：如预案决策会议、项目关键决策会议、项目启动会、阶段成果审查会等。

2）：项目日常运营会议：项目周例会、项目月度运营会议、项目半年度∕年度总结会等。

（2）通过会议决策管理工具化提升会议效率。

通过会议卡工具实现会议决策管理工具化，对会议的输入输出、会议结果进行可行性分析和规范，最终实现会议体系来源于业务，又高效返回和指导业务实践。会议卡式样见附表《三环地产会议管理卡》。

（3）公司项目运营6个关键会议

项目运营会议聚焦项目运营的关键节点，结合公司实际，项目运营会主要抓好以下6个关键会议：项目启动会、项目交底会、项目开工会、项目开盘会、项目入伙会和项目后评估会，这6个会议组织召开的时间、内容、组织者和决策者见下表：

项次

会议名称

会议召开时间

主要内容

组织召集者

决策者

项目启动会

方案设计招标前

颁布开发令、讨论落实二级方案(前段)运营部经理

总经理

项目交底会

方案报批通过后

向项目分公司交底、讨论落实二级方案(后段)运营部经理

总经理

项目开工会

总包招标前

颁布开工令、争论落实总包及主要分包方

项目经理

总经理或总工

项目开盘会

首期开盘前一个月

产品及示范区检视、价格策略

运营部经理

营销总监

项目入伙会

首批入伙前45天

质量评价及整改、危机预案

运营部经理

营销总监

项目后评估会

首批交房6个月内

项目后评估报告

运营部经理

总经理

2、成果体系不以事项结束为结束，以事项对应成果质量好坏为结束

成果管理不以"工作项按时完成为结束'，而是以"工作项完成质量'为结束，而项目阶段成果则是以衡量项目完成质量好坏的直接依据，公司通过对项目各阶段成果的审查与把控，从根本上有效降低项目运营风险，提升项目管理和执行效率，最终提升项目运营。

（1）成果体系步骤

①明确各个阶段的核心成果与责任人，通过分阶段与责任人建立项目成果矩阵，让成果落实到人，做到真正管理受控。

②成果标准化、模块化后，协作相关流程与规范，便于员工提炼与应用。

③形成"成果管理体系'，通过成果的积累与沉淀，形成案例库，为新项目开发供应参考。

（2）项目各阶段的成果清单

项目各阶段成果清单表格

序号

项目阶段

成果清单

主责部门

一、土地投资论证阶段

《项目投资建议书》、《项目投资分析模型(土地版)》

财务部

《项目预案》

运营部

二、项目启动阶段

《项目定位报告》、《售楼中心、样板房选址、定位、修建、开房方案》

营销部

《成本敏感分析、价值安排及目标成本预设》

工程部

《项目一二级进度方案》

项目经理

《投资分析报告(启动版)》

财务部

《方案设计任务书》、《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》

工程部

三、方案设计阶段

《方案设计成果》、《景观方案与建筑方案协作及指导看法》、《精装方案与建筑方案协作及指导看法》、《初步设计任务书》、《成本测算及验算》、《设计成果会审及交底纪要》

工程部

《投资验算方案》

财务部

《市场调研及分析报告》，对研发、工程的修正、反馈、设计会审及交底

营销部

四、初步设计阶段

《初步设计成果》、《景观方案设计成果》、《精装方案设计任务书》

工程部

《投资验算及分析(初设)》、《项目目标成本》

财务部

《项目销售指标》《市场调研及分析报告》，对研发、工程的修正、反馈、设计会审及交底

营销部

五、工程实施阶段

《项目管理指引》、《三能一平实施方案》、《施工、监理单位筛选及评估报告》、《招投标、计价方案、合约规划》、施工图设计成果

工程部

项目月度方案分析报告

项目经理

六、营销阶段

《项目营销策略方案》、《售房合同配置标准》、《售房合同附图》、《价格表及付款方式》

营销部

七、交房阶段

《交房方案》

营销部

《商业移交方案》

项目经理

《资产管理方案》财务部

八、后续阶段

《项目后评估报告》

项目经理

（3）成果内容定义

成果内容定义，主要是基于标准化的思路根据成果清单的要求，逐一明确每个成果的详细内容。成果内容定义格式见《三环地产成果内容定义表》。

3、绩效驱动体系绩效目的不在于考核，而在于驱动和牵引

考核是绩效的手段，驱动和牵引才是绩效的目的。将项目运营过程中的核心业务环节和职能管理环节的考核相分别，实现对项目运营过程的精准管控。涉及项目开发方案等核心业务环节，由公司运营管理部负主责考核，人力资源部帮助；对于项目负责人、各职能管理部门或职能部门员工，则由人力资源部负主责考核，运营部协作。

（1）绩效分解：项目绩效指标要与管理目标契合，岗位绩效指标要相宜详细岗位，绩效分解要基于项目方案，详细基于项目总控方案分解到部门月度方案到个人月度方案，并分别设置不同权重予以考核。

（2）考核方式：基于工作项完成进度和质量双维度进行考核。

4、信息化支撑平台支撑公司总部管理层查阅监控，支撑工作汇报、工作推动和沟通协调

（1）公司总部管理层的管控工具：实现公司总部对重点节点检查工具，项目分公司的进度管理工具，经营分析会议的数据采集器。

（2）项目管理层的汇报和沟通协调工具：作为绩效考核工作的进度汇报与相关评价；作为项目周工作周报与项目周例会的数据采集器；作为项目主项方案与专项方案的协作和协同。

（3）项目工作人员工作推动的参考工具：基于工作包括构责任矩阵，并进行工作推动，实现工作流程中信息猎取、学问复用和成果认定，作为个人工作方案的推动、汇报和认定。

篇2:运营管理部绩效考核管理方法

运营管理部绩效考核管理方法

为了实现年度方针目标和战略，依据《******有限公司基建期绩效考核管理方法》制定本方法。

一、运营管理部的主要职责

运营管理部是在建设期绩效考核委员会领导下的绩效考核部门，代理公司对公司直属部门特地考核，组织专业管理部门对各子分公司特地绩效考核管理，对公司基建期经营管理的全过程进行方案执行和监管。

负责监督各专业管理部门的绩效考核，指导各单位绩效考核管理方法的制定、修订和实施，负责组织对考核结果争议的仲裁和处理。

依据考核结果，对各单位进行奖惩及检查奖金发放。

二、关键业绩指标的设置及说明

运营管理部绩效考核分别两部分内容：

1．内部本职工作分别由管理组各部门进行专业考核，以年度月度工作方案为依据，作为关键业绩指标进行监管。详细权重如下：

本职工作由管理部门进行专业考核

指标及权重

日常管理指标60%

资金管理指标15%

公用基础管理指标15%

人力资源指标10%

2．对各子分公司进行运营管理指标（占其总绩效指标10%）的考核，以年度月度公司各项目工作方案为依据，进行方案执行和协调监管，包括：目标设定、绩效跟踪、过程监督、总结改进等。

在各单位执行绩效考核过程中应做到指导有方、协调有度、监督有力，由绩效基建期绩效考核办公室负责考核。

三、考核方法

1．考核的流程

考核实行核对报表与现场监督抽查的方式进行，各子分公司、各部门的每月2日前将各自归口的专业管理的《绩效考核结果通报》上报运营管理部，并附《工作总结》，要求写明：上月的主要工作及完成状况，存在的问题及整改措施，本月方案的主要工作及完成时间。

2．消失绩效奖的拒绝项时，由绩效考核办公室审核后予以拒绝当月部分或全部奖金。

3．考核的仲裁

每月公示考核结果后，有考核争议的须在2个工作日内，向运营管理部提出书面仲裁申请，由运营管理部复议或递交公司绩效考核委员会仲裁。

四、有关说明

1．对公司支配的临时工作，运营管理部可以列入对各单位的考核中，对未按要求完成任务的拒绝该单位520分。

2．消失部门、小组、个人的工作特优表现依据任务的简单难易程度提出赐予1000～50000元的特殊嘉奖。

3．对项目申报进展或为公司取得重大荣誉等其它重要情形的，可列入专项考核并予以特殊嘉奖。

4.本考核方法自2022年==月起执行，解释权归运营管理部。

篇3:地产集团公司运营管理制度手册

富达集团企业管理制度

深圳P9.3说明

企业管理制度大体上可以分为规章制度和责任。规章制度侧重于工作内容、范围和工作程序、方式，如管理细则、行政管理制度、经营管理制度。责任制度侧重于规范责任、职权和利益的界限及其关系。本文就管理细则、经营管理制度、行政管理制度、部门经济责任制度、管理者经济责任制度及其文本格式分别加以说明，可直接修改使用。

名目

1、组织框架

2、部门岗位职责

1、综合办公室工作职责

2、财务部工作职责

3、人力资源部工作职责

4.总经理助理岗位职责

5、运营部各岗位职责

二、公司管理制度

111、考勤制度

112、日常工作制度

123、薪酬及嘉奖制度

134、网络杂志广告

165、业务培训及会议

176、档案管理

187、办公供应

188、人事管理

189、售后服务

191、组织框架

总经理

总经理助理

人事部

财务部

运营部

网络部

综合办公室

推广部（电商）

技术部

综合办公室主任

人事部经理

财务经理

运营主管

内勤

考核员

人事专员

出纳

会计

区域经理

办公室文员

二、部门岗位职责

1、综合办公室工作职责

(1)组织、支配、落实公司各类会议的会务工作。

(2)负责公司的日常接待工作（包括信访、投诉等）。

(3)负责公司各类文件的收发、传阅和归档工作。

(4)负责公司的日常行政工作（包括办公用品的选购，行政日常支出报销等）。

(5)负责公司工作用车的管理工作。

(6)各类资产登记、造册及设备保养、修理、管理。

(7)负责公司的日常考勤工作。

(8)公司文印、统计、宣扬、公示栏管理等。

(9)负责公司的节假日值班支配及平安保卫工作。

(10)负责公司网页的管理工作（包括网页的设计、规划、信息上传和维护等）。

(11)负责公司的各类文字的撰写工作（含公司年度工作方案、年终工作总结、大事记等工作）。

(12)每月工作方案的收集、编制和公布；负责公司的档案管理工作。

(13)完成公司领导交办的其他任务。

2、财务部工作职责

（1）在公司董事会的领导下，负责公司财务的各项管理工作。

（2）负责公司各时段的财务报表工作。

（3）负责公司各类收入和支出的记账、分类及报销工作。

（4）负责监督公司财务预算和决算的状况。

（5）负责与学校财务处的沟通、协调工作。

（6）完成公司领导交办的其他工作。

3、人力资源部工作职责

⑴、负责公司的人力资源整体规划；

2、负责公司的人力资源招募选拔、培训上岗、员工档案、薪资福利、升迁调动、奖惩制度、离职等公司整个过程的运作及事务性工作处理；

3、负责部门文件及单据的审核；

4、负责部门日常事务的检查、督促、落实、改进；

5、负责员工投诉、惩罚事务的调查核实工作；

6、负责各个部门之间的人事沟通及协调和进展；

7、负责对外人事沟通和协调，进展公司内部的人事关系；

8、负责建立和完善企业文化，营造良好的企业文化氛围；

9、负责对外宣扬公司人事政策，制造具有竞争力的企业人事环境；

10、负责办理公司员工社会福利保险事宜，保障员工合法权益；

11、负责处理日常劳资纠纷，协调公司和员工的利益平衡；

12、负责收集员工思想动态，并针对思想动态开展人事活动；

13、负责人力资源的成本评估；

14、负责公司员工进展，职业生涯规划;

15、负责定期对直接上司汇报工作状况；

16、负责完成公司领导交办的其它工作任务

5、总经理助理岗位职责：

1、对接总经理相关工作；

2、对接工程部相关工作；

3、对接人资部相关工作；

4、对接行政部相关工作；

5、完成上级交办的其它临时性工作。

6、运营部各岗位职责

运营主管：

1、制定部门目标任务并带领团队成员完成集团业绩目标及员工考核；

2、帮助上级领导健全公司统一高效的组织体系和工作体系；

3、负责公司房产部《运营管理制度》的建立和实施，定期对制度进行评审，确保制度的充分性、相宜性和有效性；

主管的权力：

1.口头警告

每个主管都具有给员工口头警告及执行店面制度奖罚条例的权力。惩罚后应按正常程序通知内勤并

作相应记录，对待严惩犯错的员工需通知行政（内勤）得到受权后方可加重惩罚下属。

2.精彩工作

主管应定期总结以前的工作，并能接纳其他的同事或下属提出的合理建议，并作定期报告。这些报告将为以后的培训课程、工作程序的转变、员工的工作调动及提升，供应牢靠的依据。

内勤主管岗位职责：

1、对接财务部相关工作；

2、对接权证部相关工作；

3、对接企划部相关工作；

4、帮助运营总监对房产公司各店面的监督与管理；

5、帮助财务经理对店面内勤统一管理与考核等；

6、完成上级交办的其它临时性工作。

2、公司管理制度

一：考勤制度

1.上下班时间及迟到，早退，旷工

（1）公司业务部上班时间为早上9：00晚上19：00，值班人员至晚上20：00；行政部上班时间为早上9：00晚上18：00。用餐和休息时间经理自行调整支配，但必需有人值班。

（2）迟到和早退处理：迟到或早退20分钟内一次惩罚20元；超过20分钟一次惩罚40元；经理以上级别20分钟以内惩罚50元，超过20分钟惩罚100元；迟到或早退1小时以上的惩罚100元，经理级别的惩罚200元。

（3）旷工：旷工一天扣两天工资，若连续旷工三天的直接开除；

（4）特别状况：未打卡的若有经理证明的确有公事免罚（私事不能算）；若没有证明一律扣50元，如带客户看房导致的迟到或早退，由经理签写说明，并在24小时内将证明报至总部，不接受隔日后补的证明。

（5）上速认定标准以打卡机时间为准。全部员工要保持24小时开机和接听，不便利时准时回信。上班时间手机必需随身携带并保持畅通，如2小时以上联系不上本人，惩罚50元，特别状况需提前告知店经理。

（6）外出登记：业务员需要外出30分钟以上的必需写好外出登记：日期、姓名、外出时间、外出事由、估计返回时间，如发觉未登记的一次惩罚20元。

2.休息支配

（1）公司业务部每月有四天带薪休息，同时一周内只能在周一到周五挑一天休，如周六日恳求休息的需写说明经理签字后递交行政部。每月超过4天休息如无请假条一律算旷工；行政部以周六日为准休息，也可串休，但每天必需有人。

3.假处理

（1）请假需提前一天和上级报告，病假提前30分钟。请假3天内的经理审批；请假三天以上的由总经理审批；并填写请假条，秘书在24小时内递交至总部，超过十天的可临时办理离职。

（2）本公司员工婚假和直系亲属的丧假均可享受3天带薪假期。

（3）请假在24小时内未补假条的算旷工，每一天扣两天工资。

4.法定节假日

（1）按国家法定休假日支配带薪休息，但业务部门每天每店不少于4人值班，总部每天不少于1人值班，值班人员值班当天享受双薪。

二：日常工作制度

1.着装，礼仪，标准用语

（2）公司员工必需着装干净：上穿衬衣，西服，下穿西裤（女士可穿中长款裙子），脚穿皮鞋，佩戴公司统一的工牌领带（女士佩带工牌即可）。办公区内未按上速要求着装的惩罚50元，经理连带惩罚50元

（3）见到上级应主动打招呼；对同事要友好团结；对业主客户应尊敬有礼，热忱接待，禁止和业主客户吵闹，严峻者开除。

（4）店内电话接待应用标准用语："您好，转接同事用语："好的，请稍等！'不按接待的当事人惩罚20元，经理连带惩罚30元。

5.禁止项目

（1）工作时间工作区内禁止：吸烟，吃饭，睡觉，玩嬉戏，上类谈天工具，看八卦新闻，看视频，喝酒，打闹玩耍，公司电话私聊，同时也不行恶意诋毁同行，一经发觉惩罚50元、经理连带惩罚50元、秘书连带惩罚20元。情节严峻者开除处理。

（2）公司员工对全部关系公司权益、利益的内部信息有无条件的保密义务，泄露者赐予开除处理，严峻者还须赔偿公司损失。

5.公司内部沟通

（1）公司内行政部及经理级别以上的人员必需注册便利与公司管理层联系。重要事情时打电话联系。

三：薪酬及嘉奖制度

1.工资架构。

四：网络杂志广告

1.广告费用

（1）公司为减轻业务人员经济负担特制定：每月每条组配有1500元的广告使用费（不行支取