店铺投资计划及评估

店铺投资方案及评估

目录连锁店投资原那么与主要投资工程连锁店投资评估大型商铺的投资形式大型商铺投资的原那么连锁店投资原那么与主要投资工程房地产E网店铺开发的目的

直接经营指购物空间独立的单体店的零售经营。经营的主要目的是获取零售利润

租赁或（出售）是针对百货商场、购物中心等大型店铺的开发。开发的目的是为了租赁或出售

1、连锁店投资原那么1商店定位

2卖场规模与复合业种

3预定回收投资的年限

4设定投资与损益平衡点2、连锁店开店决定因素

12345立地是否适当

营业额预估的准确性

适当规模的设定

同行竞争力的比较投资、损益平衡点及回收年限的分析

6本店人员补充、营运资金的考虑

7可行性的评估

3、连锁店开店投资的主要工程设备工程包装耗材设计装修费用包括冷冻冷藏设备、空调、收款机、水电设备、车辆、后场办公设备、仓储设备、卖场陈列设备

包括内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程3、连锁店开店投资的主要工程单店的设备投资设备工程场地租金设计装修费用分为冷冻冷藏设备、空调、后场备品、机器设备、办公室自动化设备、收银系统、卖场备品、水电设备、车辆。分为内外装修(含招牌)工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程。分为包装材料和消耗品。分为内外装修设计费用、工程设计费用连锁店投资评估1、连锁店资金需求预估1卖场规模是否适当卖场规模基本上是以消费者的需要、店铺操作和竞争环境为依据，再根据商品组合计划来加以规划2分租计划食品超市导入分租经营方式有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是借分租的租金收入来降低损益平衡点。3实施资金计划的模拟直营卖场与分租卖场的构成比例店址预定地取得的成本、租金费用初期设备计划资金计划营业额计划收益计划经费计划

4长期资金收支计划应根据当年损益的数值及贷款支付、贷款偿还期等来进行判断

2、投资评估指标

投资效率指标〔1〕以卖场规模来设定目标单位面积效率目标单位面积效率=〔2〕以设备资金额来设定目标折旧费率目标折旧费用率=〔3〕以预估人事费用来控制目标人事薪资率〔4〕以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当)目标人事薪资率

=目标租金率=2

、投资评估指标

〔5〕以广告经费来设定广告促销费用率广告促销费用率

=〔6〕以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率)财务负担比率

=2

、投资评估指标

企业竞争力方向指标〔1〕毛利率：商品的附加价值毛利率=

〔2〕商品周转率：商品的变现能力商品周转率=

2

、投资评估指标〔4〕劳动生产效率〔5〕劳动生产力：平均每人所生产的附加价值每人的销售额劳动生产效率=

劳动生产力=

=x=劳动生产效率×毛利率

=毛利率×商品周转率

商品投资回报率==×

〔3〕商品投资回报率：每1元的商品投资所能创造的利润2、投资评估指标房地产E网劳动分配率

=〔8〕劳动分配率：每1元生产附加价值所需的人事费用单位面积生产力=×=单位面积效率×毛利率

〔7〕单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值单位面积效率

=〔6〕单位面积效率：每平方米的平均营业额2、投资评估指标

10年损益分析

〔1〕营业额预估(不含加值营业税)10年间会影响营业额的因素：物价上涨指数

人口数、户数的变动

市场的没落

竞争店的参加道路交通体系的改变

消费行为改变或产生业态开展的新趋势2、投资评估指标

〔2〕销货本钱预估(一般含损耗)一般根据10年内方案扩充的店数来推估销货本钱房地产取得本钱(地价、房价或租金)的摊提租金开办费用摊提

开店本钱(贷款)的利息保险费用(产物保险)

〔3〕管理销售费用(固定费用局部)物业管理费

折旧费用2、投资评估指标

〔4〕管理销售费用(变动费用局部)薪资费用

促销费用

水电费用负税

其他费用修缮费用

2、投资评估指标

〔6〕损益平衡点销售额的预估损益平衡点销售额=

〔5〕损益营业收入-销货本钱=销货毛利销货毛利-变动费用-固定费用=税前损益(店责任损益)税前损益(店责任损益)-分担总部费用(连锁店时)=店实质损益2、投资评估指标

大型商铺的投资形式1、大型商铺的投资价值

商铺是有房地产形式存在，面对公众进行商业零售、商业效劳的场所。商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形式是商业性大型商铺的特点稳定性良好的成长性多因素性缺乏可比性

大型商铺的概念1商铺投资有直接投资和间接投资两种形式

商业利润

租金收益

商铺增值

“产租能力〞，是指房地产实物或其他租赁标的物在租赁经营活动中产生租金的能力，包括租金单价、数量、产租时间以及租金变化趋势。大型商铺的投资价值2大型商铺的投资收益31、大型商铺的投资价值

Diagram商铺租赁是指商业企业租用其他经济实体的商铺进行商品销售，以取得商业利润的行为。租赁商铺的投资价值；投资与回报。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。商业用房的投资动机；资本使用范围；利润产出；商业用房参建。商铺转租是商铺价值得以重新认识、重新挖掘的过程，即商铺潜在价值是转租投资的投资价值。转租前提转租形式转租投资及利润

商业房产开发商铺租赁转租大型商铺投资的原那么房地产E网1、长期投资

图(a)中B的位置

在图(b)中的OA阶段前期介入，承租开发中的小区的商铺，以取得未来的优惠租金。购置商铺后的“养铺”前期介入(预租)短线的弊端投资者在图(c)中的OA阶段介入，此时所包含的商铺投资的风险大于收益。当投资者在图(c)中A位以后介入，投资者必将会承受过高的租金本钱压力。2、适宜的业态从商铺价值的角度来看：只有适宜的业态才能使商铺的价值最大化，才能到达租金收益的最正确状态。所以对特定的商铺而言，要确定其适宜的业态并不容易。1相邻商铺的共生关系竞争成市“配套成龙〞延续消费需求互补连贯消费心理2相邻商铺的互补关系3相邻的依附关系2、适宜的业态4独店规模巨大的独店特色鲜明的独店同行相拼业态相克商品层次差异5邻店损害2、适宜的业态3、价格比较1吸引客户的能力供求关系折让手段减少隔离空间与管理费用支付保障2商圈内外的价格差异3面积大小的价格差异4楼层上下的价格差异5商铺其他条件形成的价格差异4、大型商铺经营收益

商铺投资不同阶段的收益形式

大型商铺经营的直接利润

1商业用房的开发利润

繁华区域内的商铺开发利润新开发居住区内的商铺开发利润2住宅小区内商铺的收益形式商业用房的高售价配套设施齐全会促进住宅销售提高土地利用率、降低地价成本3期房现