开盘前风险检查记录表

开盘前风险检查记录表,,,,,,,,,

记录编号：,,,,,,,,,

检查方法,专业,类别,检查内容,常见风险,关注重点,现存问题,整改要求,责任人,完成时间

资料检查,销售管理,项目背景资料,商品房预售许可证（原件）,,是否取得并现场公示,,,,

,,,国有土地使用权证（复印件）,,,,,,

,,,建设用地规划证可证（复印件）,,,,,,

,,,建设工程规划许可证（复印件）,,,,,,

,,,建筑工程施工许可证（复印件）,,,,,,

,,,土地使用权出让/转让合同,,是否齐备，是否与现场一致,,,,

,,,环境评估报告、立项报告,,,,,,

,,,预售查丈报告,,,,,,

,,,项目规划要点,,,,,,

,,,项目设计要点、规划要点批复,,,,,,

,,,项目总规划图、详规图、各期总平图,,,,,,

,,,红线外场地和设施,,,,,,

,,,前期物业管理招投标资料,,,,,,

,,销售前期合同,销售代理合同,,是否齐备，是否合理,,,,

,,,设计合同,,,,,,

,,,广告发布合同,,,,,,

,,,整合推广代理合同,,,,,,

,,销售宣传资料,售楼书,,"发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分；用于派发的售楼资料内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示；广告等宣传资料是否有注明有效期；报刊广告/单页广告、户型手册的提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目，如提示语：“本广告为要约邀请，双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。”“所有图则仅作示意用途，以当地政府有关部门审定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。”广告中使用非实景图片的应注明“效果图”或“非实景”；注意分期与整体容积率、绿地率、停车率的各类指标差异，容积率不要低于规划要点的规定；绿地率不要高于规划要点的规定；停车率不要高于规划要点的规定；商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定；现场销售承诺内容及传播方式规定；各户型面积数据是否完成合法的丈量手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确；交楼标准清单与交楼标准房内容核对

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,,,宣传册/折页,,,,,,

,,,户型手册,,,,,,

,,,户外广告/媒体广告,,,,,,

,,,围板,,,,,,

,,,现场包装/展板,,,,,,

,,,其他宣传资料,,价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。,,,,

,,,,,设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。,,,,

,,,,,楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。,,,,

,,,,,绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。,,,,

,,,,,小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。,,,,

,,,,,小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。,,,,

,,,,,小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。,,,,

,,,,,小区配套医疗服务：主要指社康中心的位置、面积等。,,,,

,,,,,停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等。,,,,

,,销售说辞,销售手册,,商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定；关注在项目设计、工程、装修标准及配套教育、交通等条件变化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相关配套信息是否注明出处。,,,,

,,现场公示销售文件/提示语,认购须知,,"合同内容是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款；是否就主合同未约定事项制作附件，附件是否明确；是否就房产证办证期限有明确约定；管理用房、老人活动中心等配套设施的面积是否一致；

是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”；

语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论；

重要提示是否准确、完备。",,,,

,,,按揭须知,,,,,,

,,,缴款指南,,,,,,

,,,认购书,,,,,,

,,,商品买卖合同及补充合同,,,,,,

,,,合同附件,,,,,,

,,,装修标准,,,,,,

,,,收费项目和收费标准,,,,,,

,,,重要提示（红线外不利因素）,,,,,,

,,,车位分布图,,,,,,

,,销售现场其他公示文件,项目节能指标公示,,节能指标是否符合国家及广州当地的最低要求,,,,

,,其他销售资料（合同附图）,房屋平面图（一户一图）,,"重点复核如下户型平面：1、首层2、顶层、3、转交单元4、结构转换层5、设备转换层6、建筑立面与标准层有变化层的平面7、平立面有变更的户型。

合同附图是否齐全，附图是否与实际交付不符

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,,,项目用地红线图,,,,,,

,,,销售示意图,,,,,,

,,现场组织及流程,现场流线图,,现场流程是否符合政府法律法规，是否合理，是否体现人性关怀,,,,

,,,客户接待流程安排计划,,,,,,

,,,认购流程/认购规则,,,,,,

,,,销售价格表,,,,,,

,,,开盘应急预案,,,,,,

,物业管理,物业公司的选聘,选聘方式及过程合法,,"物业公司资质是否符合要求；

是否实行招投标；

是否在预售前进行；

选聘过程资料的保留及备案、选聘程序是否符合法规及主管部门要求。",,,,

,,前期物业服务合同,合法性/管理费定价符合地方指导价,,"招标书内容与合同内容是否相符；签订时间、合同期限、合同双方的权利义务是否存在风险

服务承诺是否可行；

管理费价格在前期服务合同中的明确；是否存在价格倒挂的安排。",,,,

,,《前期物业服务协议》（或买卖合同附件－-物业管理部份）,合法且无“霸王条款”,,内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益,,,,

,,业主公约,合法/及符合公序良俗,,内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益,,,,

,,销售承诺,服务承诺,,物业管理承诺是否存在夸大、虚假、无法兑现的情况,,,,

现场检查,销售管理,现场公示销售文件/提示语,沙盘/模型提示及提示说明,,"若有比例尺，比例尺是否准确；建筑物的朝向、间距、绿地、景观、后期规划用地、周边道路、环境、配套等标识是否准确；变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃调压站/房位置，市政规则道路、市政规划设施等位置是否在沙盘/模型中有明确标识、标识是否存在误导；

提示说明内容：1.本沙盘/模型仅作效果参考，因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异2.本模型/沙盘以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料。

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,,,总平面图及提示说明,,内容：本小区总平面示意图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料,,,,

,,,效果图提示说明,,应注明为“效果图”,,,,

,,,项目用地红线图,,是否准确,,,,

,,,组团及户型位置的示意,,是否准确,,,,

,,,销售现场提示语,,"提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目。

提示内容：本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。

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,,,户型图的提示说明,,内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。,,,,

,,,现场展示的设备、设施、材料说明,,是否准确,,,,

,,,交楼标准说明,,是否与销售说辞和合同一致,,,,

,,销售现场其他公示文件,商品房销售管理办法,,是否按要求悬挂,,,,

,,,城市商品房预售管理办法,,,,,,

,,,白蚁防治工程合同及验收证明,,,,,,

,,,项目节能指标公示,,,,,,

,,,（销售代理）授权委托书,,,,,,

,,样板房展示,户型图的提示说明,,提示语内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。,,,,

,,,样板房的提示及提示说明,,样板房单位是否清晰/准确，改动后是否有做好提示，参观区敏感区域提示标牌设置是否到位，内容是否准确；提示语如：本单位为装修示范，非交楼标准，室内陈设除注明外均非赠品。,,,,

,,,交楼标准提示说明,,,,,,

,,,现场展示的设备、设施、材料说明,,,,,,

,,,合同附图提示说明,,,,,,

,规划设计,小区规划,降噪隔音措施,,小区临高架路、高速公路、城市干道、铁路等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施,,,,

,,,,,变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃气调压房等配套设施是否对住户存在噪音影响，是否进行了相应的考虑,,,,

,,设计变更,规划变更,设计变更图,是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致,,,,

,,,,,"重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可。

新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾？

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,,,,,"通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计？

（备注：有的项目规划方案虽然通过了政府方案报建，但是个别楼间距、日照等未满足政府控规要点的要求；日后有业主投诉的隐患）

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,,规划要点,规划要点,,变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示,,,,

,,设计变更,做法变更等是否与销售陈述一致,,做法变更等是否与销售陈述一致,,,,

,,,规划变更调整是否通过政府变更许可,,规划变更调整是否通过政府变更许可,,,,

,工程管理,预售条件,是否达到国家与地方法律法规商品房的预售条件,,"1.施工许可证范围是否与预售范围一致；

质监安监手续是否健全；

2.工程形象进度是否达到要求（按各地规定形象进度要求）；

3.施工进度安排及竣工交付时间是否确定",,,,

,,工程变更,材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致；,材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致；,材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致；,,,,

,,现场,销售展示区与施工区之间的安全围护,,"1.销售展示区与施工区之间的封隔是否封闭到位；

2.销售通道安全防护措施是否到位

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,,,重点复核工程做法与设计、国家规范标准强制性条文符合性（工法样板间）,,"1.防护栏杆的高度/栏杆间距/安装位置/固定方式；

2.安全玻璃的设置、净高等是否符合强条及设计要求；

3.交楼样板间的户内分隔、施工做法是否与设计相符；

4.材料、部品、设备、工程做法是否与销售陈述相符。

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,,防渗漏措施,样板工程的屋顶、厨卫、露台、外墙,,防水措施是否到位，样板工程的实际效果