资产评估的涵义、原则与方法

资产评估第一页，共三十一页。1第一章总论第一节资产评估的涵义一、资产评估的产生和发展现代市场经济的发展，生产要素流动、组合的市场化程度日益提高，大大发展了资产业务。资产评估活动起始于19世纪中后期。中国在20世纪80年代末期出现了国有资产评估活动。1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令《国有资产评估管理办法》。第二页，共三十一页。22001年9月1日，《资产评估准则——无形资产》2004年2月25日《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》（04年5月1日起施行）资产评估行业已经成为我国发展社会主义市场经济、实现改革开放不可缺少的基础性中介服务行业，扮演着推动经济发展和社会进步的角色。第三页，共三十一页。3中国资产评估准则体系包括：职业道德准则和业务准则两部分。职业道德准则分为：基本准则和具体准则两个层次。业务准则分为：基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。

第四页，共三十一页。4基本准则是评估师执行各种资产类型、各种评估目的评估业务的基本规范。具体准则包括规范评估业务流程的程序性准则和规范各种资产类型评估业务的实体性准则。评估指南是对特定评估目的和评估业务中某些重要事项的规范。指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件。

第五页，共三十一页。5程序性具体准则资产评估准则——评估报告（08年7月1日起施行）资产评估准则——评估程序（08年7月1日起施行）资产评估准则——业务约定书（08年7月1日起施行）资产评估准则——工作底稿（08年7月1日起施行）第六页，共三十一页。6实体性具体准则

资产评估准则——无形资产（01年9月1日起施行）

资产评估准则——机器设备（08年7月1日起施行）

资产评估准则——不动产（08年7月1日起施行）

第七页，共三十一页。7资产评估指南

以财务报告为目的的评估指南（试行）（07年12月31日起施行）

第八页，共三十一页。8资产评估指导意见

珠宝首饰评估指导意见

（03年3月1日起施行）注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见

（03年3月1日起施行）企业价值评估指导意见（试行）（05年4月1日起施行）

金融不良资产评估指导意见（试行）（05年7月1日起施行）资产评估价值类型指导意见（08年7月1日起施行）

第九页，共三十一页。9二、资产评估的概念（一）资产经济资源必须同时具备五项条件：1、现实性2、控制性3、有效性4、稀缺性5、合法性第十页，共三十一页。10（二）评估评估是指专业人士根据所掌握的数据资料，对资产价值进行定性、定量的说明和评价的活动。评估实际上是对影响资产价值的因素及其变化规律进行的专业分析。第十一页，共三十一页。11（三）价格和价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。第十二页，共三十一页。121、评估的价值是交易价值交易双方从三个方面来判定其价值的：（1）从收益角度来判断，考虑被交易资产能为购买者创造多少未来的收益；（2）从成本角度来判断，考虑重新购置该项资产需要支付多大金额的费用；（3）从市场角度来判断，考虑从市场上获得同类资产所需支付的价格。第十三页，共三十一页。132、评估的价值是市场价值（1）资产价值评估的依据来源于市场，具有现实的或潜在的接受市场检验的特征。（2）市场价值是指被评估资产的公允的内在价值。（3）评估价值是指评估基准日的市场价值。第十四页，共三十一页。143、资产价值评估时应考虑的主要因素

（1）效用。（2）供求关系。（3）有效购买力。（4）竞争。

第十五页，共三十一页。154、评估价值和市场价格的差异原因

（1）资产评估的基准时间与资产成交日不同导致的差异。（2）被评估资产本身在成交时已发生了变化导致的差异。（3）资产评估中介机构运用评估方法不当导致的差异。（4）资产评估中介机构对资产市场价格采集标准不统一、采集手段落后导致的差异。第十六页，共三十一页。16（四）资产评估资产评估是指专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估的核心是对资产在某一时点的价值进行估算。第十七页，共三十一页。17资产评估的基本要素：1、评估主体2、评估客体3、评估依据4、评估目的5、评估原则6、评估程序7、评估价值类型8、评估方法第十八页，共三十一页。18三、资产评估的特点和功能（一）资产评估的特点

1、现实性2、市场性3、预测性4、公正性5、咨询性第十九页，共三十一页。19（二）资产评估的功能

1、评值功能2、界定功能3、公证功能4、优化功能第二十页，共三十一页。20第二节资产评估的主体和客体一、资产评估的主体（一）资产评估机构资格——省级以上的资产评估管理机构颁发的《资产评估资格证书》。类型：1、综合性2、专业性3、兼营性第二十一页，共三十一页。21兼营性《资产评估机构审批管理办法》财政部公布，自2005年6月1日起施行。《办法》规定：取消了兼营机构从事资产评估业务，为专营化指明了方向，同时给兼营机构留了3年的过渡期。2008年6月30日前，兼营资产评估业务的会计师事务所、咨询公司等中介机构必须通过分立、合并等方式转型，达到《资产评估机构审批管理办法》规定的设立条件，否则将被撤回资产评估资格。第二十二页，共三十一页。22（二）资产评估人员

人员条件：

1、拥有广博的专门学识

2、拥有丰富的实践经验

3、拥有良好的职业道德

4、取得规定的职业资格第二十三页，共三十一页。23二、资产评估的客体（一）按资产是否具有综合获利能力分类，可分为单项资产和整体资产。（二）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。（三）按资产能否独立存在分类，可分为可确指的资产和不可确指的资产。（四）按资产的法律意义，可分为不动产、动产和合法权利。第二十四页，共三十一页。24评估实践中的分类：1、机器设备评估2、土地使用权评估3、房地产评估（包括在建工程）4、无形资产评估5、长期投资评估6、流动资产评估7、整体资产评估（包括商誉）

第二十五页，共三十一页。25第三节资产评估的目的和价值类型

一、资产评估的目的（一）资产评估的一般目的——为资产业务提供公平的价值尺度。（二）资产评估的特定目的

1、资产转让2、企业兼并3、企业出售4、企业联营5、股份经营

6、中外合资、合作7、企业清算8、抵押9、担保10、企业租赁11、债务重组

第二十六页，共三十一页。26二、资产评估价值类型价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。（一）市场价值市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值的的要件：1、自愿买方2、自愿卖方3、评估基准日4、以货币单位表示5、公平交易6、在市场上有足够的展示时间7、当事人双方各自精明，谨慎行事（二）非市场价值

第二十七页，共三十一页。27第四节资产评估的假设与原则

一、资产评估的假设（一）交易假设（二）公开市场假设（三）持续使用假设1、在用续用2、转用续用3、移地续用（四）清算假设

第二十八页，共三十一页。28二、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则

1、真实性原则2、科学性原则3、公平性原则4、可行性原则

（二）资产评估的技术原则

1、预期收益原则2、供求原则3、贡献原则4、替代原则

第二十九页，共三十一页。29第五节资产评估的程序和方法

一、资产评估程序（P35）（一）评估前期工作阶段。（二）评估现场工作阶段。（三）评估后期工作阶段。二、资产评估方法（一）市场法（二）收益法（三）成本法

第三十页，共三十一页。30内容总结资产评估。2001年9月1日，《资产评估准则——无形资产》。资产评估行业已经成为我国发展社会主义市场经济、实现改革开放不可缺少的基础性中介服务行业，扮演着推动经济发展和社会进步的角色。基本准则是评估师执行各种资