房地产市场定位报告

价格定位价格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果项目自身各方面达到预期的效果，通过对项目良好的包装推广等的操作，预计未来整盘均价可达到5400元，并有望达到5600元，因此目前定价5200元，为未来留有一定的升值空间，也为未来销售时价格调整留有一定的余地，同时也给客户留有一定的升值预期。操作得当价格上升操作不当价格下降升值空间5000元/平方米产品定位说明：由于本项目主体结构已经封顶，并基本改造完毕，因此本产品定位仅限于产品调整和未完成部分的补充。产品定位室内装修装修标准现市场供应项目精装修实际标准在300-500元/平方米之间,本项目可适当提高装修标准,建议本项目装修标准为700-800元/平方米,在控制成本的同时提升项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的提升保留一定的空间.材料选择部分材料可采用顶级品牌的低端产品，这样既可以适当控制成本，又可以体现项目的高档形象。装修原则以轻装修重装饰为原则，细节处理一定要到位。产品定位智能化设施小区智能化源于商业建筑智能化，即通常所说的5A级智能大厦。主要针对集中式封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。智能化分为小区智能化与住宅智能化

两部分。住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。产品定位智能化设施小区智能化源于商业建筑智能化，即通常所说的5A级智能大厦。主要针对集中式封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。智能化分为小区智能化与住宅智能化

两部分。住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。产品定位智能化设施通过目前市场上的这些项目对比，我们可以看出，现在市场上的各项目已经把智能化系统做的比较全比较到位了，因此，相对于本项目来说，应该做到不能落后，并应适当增加一些设备设施提升项目的品质。产品定位智能化设施建议本项目设置如下设施可视楼宇对讲系统公共区域及群楼商业部分区域的闭路监控系统门禁（一卡通）控制系统宽带接入系统卫星及有线电视接收系统电话系统建议增设煤气报警系统地下停车场（一卡通）控制系统手机信号微蜂窝覆盖系统裙楼商业商业设置背景音乐系统产品定位智能化设施位置设置建议有线电视、卫星电视接口可设置在客厅和卧室；宽带接口可设置在客厅和卧室；电话接口可设置在客厅和卧室；可视对讲系统设置在门口（门磁、红外、烟感）；门禁系统可设置成刷卡开门和密码开门两种方法，即安全又方便；监控系统设在一层电梯口，一楼服务台，地下停车场。产品定位会所功能定位六大功能中心会议中心生活中心洗娱中心休闲中心运动中心餐饮中心产品定位会所功能定位功能业态定位：根据的市场调研，建议引入商务会所的概念，并设置目的性较强消费特征的功能业态：洗娱中心；餐饮中心（大型餐饮）；运动中心（网球、羽毛球、乒乓球、沙壶球、健身房等）；会议中心（设置会议接待室）；休闲中心（咖啡厅、酒吧、茶餐厅、棋牌室等）生活中心（便利店、美容美发、洗衣店等）产品定位商业定位楼层设置：洗娱中心——可按现图纸设计进行设置在3—4层；餐饮中心——可设置在1层；运动中心（网球、羽毛球、乒乓球、沙壶球、健身房等）——可按现图纸设计进行设置在4层；会议中心（设置会议接待室）——可设置在2层；休闲中心（咖啡厅、酒吧、茶餐厅、棋牌室等）——可设置在2层；生活中心（便利店、美容美发、洗衣店等）——可设置在1层；营销推广报告形象定位形象定位定位原则

市场原则客户原则项目价值原则差异性原则形象定位形象定位作用：形象定位是将项目特性用简单形象的词汇进行整合形象定位是将项目的卖点完整展现，并能产生联想形象定位直接影响客户对项目的直观感受，所以要精炼、准确而富有创意，才能符合目标客户的心理特征户型功能分区明确，适于居住自然景观好，望山观海会所及配套设施齐全，规模大项目自身档次、品质优于其他项目，性价比高形象定位主要卖点提炼四大卖点形象定位卖点总结关键词：宜居、个性、高档、精致、品味、高性价比

形象定位少数人：高阶层的、年轻的、个性时尚的、追求生活品质的人群定制：量身打造的、独特的上品生活：高品位的生活，个性化的生活，时尚的生活，舒适的生活为少数人定制的上品生活形象定掀位为少骑数人更定制效的上深品生防活我们，绘城市的胳中坚让您晕拥有源一个朗五星确级的社家强调个矮性的与恰众不同牛的生活围方式强调客狮户的尊茅贵与社字会地位强调厦高档挪的生留活品岭质与宣家的律归属妻感通过形附象诉求跳，改变团本项目庆在人们附心目中缺的历史凤形象，议并重新席树立本鼠项目高微品质的呆楼盘形彻象形象廉诉求形象定化位体现项骄目档次达高，不酒是大众稀人群可看以拥有然的，他漆适合追麦求生活颂质量的在高端人密群体现了季项目的公稀缺性垒和独特晨的气质体现寺项目槽营造称的是帐一种捡高品足位的喂生活奋方式形象丘阐释为少避数人造定制不的上指品生葛活形象阐猪释重点装体现邀我们怕项目例的客乌户群桥的特突征，国他们冻是一览个城励市的振中坚异力量载，是娱社会劈燕的上孩层人导群形象阐甩释我们尘，城坦市的记中坚形象泳阐释五星级那是体现咬一种高碍档的服衰务和高吐品质的涉生活家的混概念抢是针闻对其兄他竞绵争项拳目而踩言的呆，只嘱有我板们的瓜户型阅格局减才符劫合家吩的要众求，超体现甲出本陡项目繁的居览住舒乡丰适度提和居斑住品缴质形象纯阐释让您晒拥有威一个宜五星爸级的才家推广轮策略入市令时机开盘具催备的条锻件：销售阿证（导如不垦具备大，可浆以认含购形利式开供盘）完整的装售楼处现场饲包装冤到位销售字工具骂完备沙盘模愈型到位销售叮队伍团组建价格体嘉系建立交房标析准按揭认银行归确定物业劈燕费确丽定（惹公司久）会所材功能灿确定最好经具备陶样板摆间如条常件不超完全型具备从则影付响销现售的事顺利通进行入市老时机入市堵条件条件桶一条件二条件三条件五条件四销售工昆具基本比到位具备完希整的售援楼处销售队炸伍组建耗完成样板间停的完成现场包天装基本巾到位入市彼条件形象条若件基本拢条件充分旧展示吗项目覆的形乞象利于项制目形象拉的塑造给客户涨信心，滤促进销偿售对于高赴档项目正来说，形过于简顽单不利聚于高果档项卖目形颗象，按影响舰销售可快猜速实背施销晚售建议在总仅具备母基本条闯件时，限可进行败内部认减购；理想状拆态为完洗全（或痛部分）恭具备形昏象条件服时，再担正式开冰盘，公垦开入市劝。在现勇楼进命行入市境时机开盘棕时机对于烈北方素城市中来说烫，四伤季较蓬为分妈明，饥一般葵的销膛售旺伏季有凭两次勾，分心别是4月-6月和9月-1惠1月，饮也就朝是春听秋季熄，而损销售繁最淡钱的季您节是12月-来年3月，因俯此，最丙好不要涛在冬季怠开盘根据激本项硬目目叔前进姑展以心及开拌发商骗的要宋求，所建议10月份茅开始冤认购兰，11月初正责式开盘返销售。核心战央略分析开发更区的固房地亏产市篇场，赏消费宏者容跌易受仓到广抽告和站项目袄形象结的左响右；鼻同时善由于师开发窑区规屈模相迹对小愉，人妄口相象对少堤，口野碑传月播亦蓬非常济重要镰；因之此在贩推广追策略顶上首毒先要锣树立晨项目质的品絮牌，油这种孟品牌斜不单胜是来芬自开华发商忠的背纠景和碌企业歼品牌滥，更扮重要亚的是收在项巴目的炸包装膊推广园过程暗中，呈积累有建立盒项目触知名龙度和弱美誉编度，佣吸引加消费秘者，现进而贿促进控销售桶。●首先改涂变项目之的历史盲形象●其次杨树立项冲目全新爆的形象误；结合饰本案实强际情况砖，将广淡告与促些销活动以、多种消推广宣添传手段烧结合起静来，形世成立体观的宣传亦推广攻粪势，迅喷速树立甘起项目茎形象，扑从而可卫达到通茫过口碑俯相传，飞最终实养现项目斧的快速趋而稳定逮销售的重目的。核心战里略由于本裹项目历叛史形象当很差，臂因此，卧营销战刊略应首辣先以形库象公关巴为主，滤进行大验量的炒理作，重权新树立呢项目形发象，后誓期进入际正常的恋销售轨锅道，采弯用卖点刻具体诉脖求促进看销售。前期后期形象隆为主卖点盗组合改变宽形象树立形伸象具体诉淡求形象埋炒作促进晓销售拟定菜核心吹战略推广漠策略通过浑市场脆调查般，发稳现当纷地可哲选择南的有葡效媒序体较舞少，量其次颗开发写区规海模相他对较透小，饰因此网口碑晨传播守非常拐重要池，而凝本项蹄目规执模较计小，拖也不脾适合鼻进行幸大规臣模推待广；膊所以服我司释认为活动营峰销将是俯本项绕目采滥用的否主要四推广拦手段以活动艳营销为婶主，其舒他推广粮为辅推广核携心手段推广贪策略总体浓推广唱战略以品罪牌促容销售锁，即吓品牌墨和市山场双思占位督的竞详争策记略；购买品牌产品客户强化品舍牌，传简达信息认知忙品牌凭，吸知引客河户客户决普策产品促铃销塑造风品牌支撑品棒牌放弃犹豫销售完称成销售搭终止下一循症环操作刚流程推广策很略拟定推停广思路目标磨客群全市轰居民目标寸客群慕细分稳定推广，针对传达节奏推广，针对传达创知森名、馅打品壳牌，示树形蛋象巩固品芬牌，促喂进销售维护品搂牌，稳适定销售广而告之，强行灌输时间推母进推广舍策略拟定误推广申思路思路唤之一吼：先防诉求虫形象哀，后仍诉求猎具体贫卖点思路之讽二：前孕期高密工度强势斥推广，甩后期稳弊定推广入市江形象廉最重私要形象公蹈关卖点促柔销维护形斧象并进浑行促销前期潮造势树立形修象和知绵名度赚取恭利润推广策云略实施策疗略启动则市场陪，锁扇定目否标受已众，确立叼鲜明剧形象刺激市城场，引军起反应复合式闹强势推傲广针对性肃焦点出筐击进行柱培育扩张12435成熟实施伶步骤推广策张略实施苗手段新闻滨宣传匙攻势当：根据踢各个压节点糊，制贡造新掏闻热惊点，姐展开膜新闻龟宣传牺攻势辟；媒体软裹性炒作冷：建立至良好窄媒介贷关系煎，品息牌核洋心价燃值与县产品培开发吹理念卡渗透干；政府公昆共关系是：利用恢政府即的重孝视支纺持，威进行驴推广辩；客户尿通讯剑渗透赏：生活文盯化在客姨户层面绵的深入决渗透；遵（中后导期）企业人悔物包装值：接受媒译体专访校，发表训各类有滑深刻思把想的文瞧章；营造业评内影响丸：积极参植与业内荐各种研桑讨会、添沙龙及碎权威性遭的专业浊评比；报纸平肠面广告：项予目形亡象相慎对直欢观的小展示震；筹备期尚（认购皆）班开胆盘强销念期息持稠续期枯强销期4月——7月11月——12月10月1月——3月本项目明是小盘渠，总体迎来说“短、平合、快”的策笼略是逢我们引的整滚体方丛向。由于市枝场竞争花项目入什市时间昼相差无用几，每妻个月都纵会是各旁项目拼债抢的销山售月。“前期铺去垫——强势败入市——稳定江推广——后期拌延续”推广副策略分期推财广策略推广策尤略分期际推广诵策略开盘内部缸认购正式宏销售导入复期开盘歼期持续期强销期品牌培旺育启动市窑场完成畏开盘今之前朝的各势项准惧备工非作，貌进行躁大量克炒作品牌塑备造强势入市产品形沫象确立题，立体禽广告金攻势品牌效维护稳定销助售各项兔卖点糊展示版，主划流媒袍体广仪告品牌提笑升销售促魔进各类堤促销园活动亦，最滤后强灶销余筑房形象爱策略创造开圾发区先穗河，创谈造最稳走定，投渴资回报反高的产始品形象奸，开发绒区热销飞地产项汗目，未垄来的开歇发区的水样板楼拉。乾豪朵地产开事发有限际公司塑抖造的第葛一个知竹名品牌春产品，罩获得强弦力的提刮升价值尘空间。使受因众群却体淡贯化黄骡鹤楼你的最坦初形汇象,完成财转型,让人们狭有新的血认识.塑造橡高端是产品崭形象,使客户日购买得泉到充分妖的地位博与实力第体现.渗透策填略：软性文索章：不招断与项近目的任盈何相关喜事宜进捷行不断浙炒作烘次托与政舌府办公秩地、商尘业聚集啦地、住早宅流的碗转向趋征势。从接书电话航开始过真诚朗的服挡务，傅在线乱服务吹。直投鹿形式租对大框中外魔资企呼业将乖进行稼全面这的邀银约。对其族他各洋案客槐户进慈行渗腾透了加解。推广挠计划推广桌主题管（sl味og严an）少数派正的定制灶生活说明传：把袍形象令定位缓浓缩寒应用筹于sl忆og唇an，更宽加能迫够直派观体奔现项代目内狗涵和咳品质宿；要点尼：作为垄项目凡的推顿广主高线，决自始胖至终虹贯穿园着“公少数探派的触定制价生活说”的扭概念阶，无物时无饥刻不亮对消培费者定传达苦着一屡种全带新的僚生活裤理念伶；推广计逃划分阶段扭诉求销售阶段时间跨度诉求内容目的内部认购期10月项目形象“为少数人定制的上品生活”在市场上初步树立项目形象价格测试及调整客户定位测试及调整积累客户，迎接开盘开盘强销期11-12月分诉求“五星级的家”等项目品质样板间开放会所功能介绍等注重宣传策略，配合各种公关活动，利用立体交叉宣传网络，打开项目知名度，在11-12月销售淡季中产生奇迹，形成热销的局面持续期1-3月各分卖点一一阐述户型格局、景观、配套、装修、升值潜力等通过对不同卖点的分别诉求，吸引不同喜好的客户，将热销的局面延续下去，并尽量保持住热销势头二次强销期4—7月业主口碑传播、物业管理、准现房品质等项目后期卖点通过宣传策略，利用项目各种优势，开展“老带新”，掀起销售的第二次高潮推广爸计划销售阶段时间跨度推广手段推广目的内部认购期10月软文、新闻炒作、广告牌、车体广告转变以前的不良口碑，提高项目的知名度，吸引目标客户群前来现场，概念炒作开盘强销期11-12月报纸广告、形象广告、促销活动、广告牌、车体广告在市场上牢固确立项目的认知度，争取前期客户迅速成交，使项目销售状态呈现热销态势持续期1-3月促销活动、个性宣传、广告牌、车体广告尽量保持住销售势头，边成交边积累客户，为下一次强销期做好准备二次强销期4—7月加大报纸广告、形象广告、促销活动、广告牌、车体广告快速消化上一阶段积累的客户，开展客户公关，维持项目声誉，促进成交推广智手段推广障计划第一继阶段——导入泉期（粒内部收认购蜓期）广告重据点：项由目形伟象导因入，功以炒鲜作新虽闻和惕软文忽炒作聋为主寸，结浇合现坊场形捡象软文投颤放策略诸建议新闻元（软冶文）榴炒作熊要集虚中投险放，厦我们佣可以怪投放2-3期，首供先以扭处转旧口均碑，树滋立新形率象为主倦题，之敌后以项衣目形象缴的概念男炒作为盲主题，再在市场丢上产生航新闻效欺应。软文伶投放领主题荣建议《丹顶鹤孝的重生》系列顶报道息，以盛政府忧角度歌、开原发商胀角度撕、社氧会角塘度等懂不同象角度隶进行剂炒作破；通亮过项照目的饰暴光茶率来搞提升牺知名垫度和束美誉浇度。《丹顶睬鹤的极现在惭和未绣来》炒作项淘目现在围的高品咱质的物扫业形象援。推广庆计划第二韵阶段——开盘弹期广告重忠点：开聚盘广屡告强我势亮蔬相，怒四大拖主力米卖点批跟踪凝展示意；公共暮传播：1.开盘弱活动(可配床合开忆盘广眯告与亦新闻冷报道)2.软文悟持续照炒作(品牌核耕心价值粘的传播)3.系列卖坑点广告(整版形纤象发布克，营造企生活文察化气氛观，不谈俭销售，腔不提价脱格，只洽谈生活额之品位记与美感)4.营销女活动粱，促蚂进成兆交。齿（如月产品跑说明饿会等铜）注意现台场包装映每一个缺细节与评整体形奏象基调朴的一致常，有利泻于受众性形成良棒好的心控理感受层，以促秘成落定抢。注意销撕售队伍驳的整体革形象素时质，前娇期要有陆完整的魄培训与设考核，增包括：《答客问》、礼仪志、销售监技巧、毙接待流器程等，幼实施统共一着装谱。推广计抱划第三裂阶段——持续仔期广告重啄点：产伪品主捷要卖晨点传看达，随活动泡营销歌，促便成购响买，岩稳定方销售上。公共米传播：1.节奏性杨举办营为销活动搏。2.系列详卖点涨广告约，用亲概念远化的吸语言乱传达秤卖点启，留谣给受棍众美售仑倚美奂口的想凝象空镰间(公布售皱价)3.医S派P活动：瘦根据销银售情况毫制订促逮销政策糟；或采勿取滚炮动式师抽奖愿，或忧采取氏“日该日金男”活巧动，赖以有淋效刺弟激市探场。广告重乓点：通过惭前期市爬场提升缘瑞的品牌配认知和且客户的华二次积肚累，增旺加促销戚活动，居使二次完强销期崇迅速热紧销。公共顶传播：1.品牌提浇升阶段趣；2.强势袍推广糠，开寄展系村列促而销活牧动，走促进联销售糟，完淋成目叹标；推广策艰略第四奶阶段——二次强典销期推广策我略活动闹营销公关活添动促销说活动时间节仁点：节帆假日活陡动（如奋五一、宗六一、蔑圣诞、瓦元旦等粘）；项厨目进程（如奠们基、开计盘、封植顶、入布住等）给客冒户一惩定的区经济污实惠垄（如餐打折骗、赠对送…等）梯，刺抗激购绩买欲世望；采取垮一定嗽的措牺施，梁鼓励花老客束户带抚新客穴户客户营叉销发展商师利用自洪身资源叔，组织幅团购关系搁营销制造吉热销舍气氛腹，刺湿激客捉户落单订现场盐营销营销变活动活动目薄标人群所：选择委目标客张户或意渐向客户近进行有僻针对性叶的推广芝，达到烈“一对刷一”的融推广目吸的，增三强推广帝的效率测。开盘桌活动驴要制牧造热驶销局挑面，央并借车势制偿造轰秃动效搁应，拾力争张一炮仇走红推广府策略营销活插动活动列纤举开盘帽仪式样板区拿开放签约仪加式入住贫仪式酒会、犬产品说都明会举办巡丸回展览赌会有奖疑比赛……媒体选掉择媒体通拆常种类直邮广乔告（DM）报纸广叛告新闻编缮稿伏（软产文）电视广单告电台织广播广告牌险（路牌尚、道旗燃）车体傅广告灯箱捎广告直销凑活动传（巡里展）公关旱活动网络广伐告媒体选泽择媒体应选择否建议媒体叮种类岭很多席，本思项目钳特点架使我支们不奸能每舒一种吊都去旱全力桑运用先，也相不能锡只运觉用一魂两种循，而商是要胖综合松运用原，重蝇点运紧用几握种，仿其他读作为体辅助颠。根据泪推广雹策略淡，建砌议本时项目弟主要纳采用史如下吸媒体弄：报纸广初告（大高连晚报蚀和大连洒晨报）电视透广告互（新遇闻炒木作）公交圈广告衡（3、4、7路，需要合橡适是否吐有档期）户外校广告逆牌（载由于做开发政区不质进行佛广告像牌的熄审批吉，建玻议广现告牌宣设在薪本项奖目）路旗建涛议（设恨置在金畅马路和腹黄海西恒路，需伍要合适脊是否有返档期）巡展（撤在铜锣梳湾商场金进行巡种展）价格姥策略价格丧策略总体价滥格策略低开高著走试探减市场窝接受睬度快速训回笼对资金让客旺户感奇受到夜项目骄增值给客沟户紧赖迫感小幅者提价快频调洋整总体价丙格策略价格策胜略策略昆目标增加燥销售嚼速度价格款策略低开障高走脾，小起步快露跑内部扯认购着期开盘绞强销注期持续期二次强愿销期10月11、12月1-3月4-7月价格健波动合曲线价格凤走势价格时间价格走怎势示意积图销售川策略销售左策略销售议周期本项目贷开盘日纳期基本留定于10月份，膝而销售澡期即将码迎来12月-20瞧07年3月，共4个月的父销售淡凤季，因左此，根诞据项目岂和市场衬情况，恐销售周扛期暂定宾为10个月。销售策辱略本项目盐价格策埋略是以寄低价入耻市，因秒此，在菜推售顺辟序上应误从价格开较低的炭楼层户绝型开始之。NO.销售阶段推售楼层备注1内部认购期5-10层为主先拿出第5层的13套户型做为特价房，吸引购房者抢先认购，烘托人气，热销造势2开盘强销期11-15、26-29为主开盘后，将大部分房源开出，开盘前期可先开26-29层，然后再视情况开售11-19层3持续期20-25为主此阶段房价已经达到了预期，最后开出的楼层也是价格最高的4二次强销期余房此阶段销售任务已完成大部分，余房可利用第二次强销期，采用各种促销手段进行销售，力求100%售罄推售策觉略销售策压略推售啄计划10月11、12月1-3月4-份7月价格时间均价扰：500赵0元/平米均价劫：510暖0元/平米均价：52欠00元/平米均价：540谱0元/平米内部帅认购将期60套开盘强绑销期60套持续期60套二次疼强销赔期145套在实施超过程中递，应根象据具体汉销售情沙况进行项调整销售工殊具销售工坦具的选某择及建葱议销售工踢具通常标种类宣传避单页楼书折页DM海报