江油富乐领江项目可行性研究报告

江油富乐领江项目可行性研究报告

江油富乐领江项目可行性分析目

录江项项目SWOT1

江油富乐领江项目可行性分析一江房产场状1、江油城市印象

江油市于四川盆地北部，涪江上，龙门山脉东南。距离绵阳30公里，成都公里。市员面积2719平千米。耕地积67万亩。人口87.76万，人口密度322平方千，其中城市人万人处属亚热带湿润风气候区，油以平坝和丘的地貌为主，然条件优越是国家重要的品粮基能基地，冶金基，建材基地。据统计江油城规模居四川前（包括地级市）属中等城市。江油是代大诗人李的故乡，一座景如画的历史文化名城，也位于成都经济北端的一座正在崛起的新兴业城市、旅游城市，素有“李故里，九寨户，蜀道咽喉华夏诗城”之,由绵阳市。江油是家三线建设重点地区之一内40余国有大中型企业科研机构奠定了坚实的工业础和科研基础年江市综合经济实力断增强。2012年，市现区生产总值178元、增长。2、江油房地产印象

在空间局上采取“进、东拓、西、北优”战略。以涪江为轴，形成一江两三片，即涪江以西、涪江以和庞家明新城三个片区相对集中紧的片状组团式局结构。发展方为规划和完江西、江东片空间布局，沿涪江和交通干，重点向南、西发展。经过近房地产的持发展，江油房产已经形成三大板块鼎立的局：江西板块江东板块、明月新城板块。西板块是江油中心商业区、老居住区，江板块也是老城，为城市价值洼地，区内大企业众多，火站和高铁站均设在该板块；月新城板块是是城市发2

江油富乐领江项目可行性分析展的新向，会展、务为特色的居新区，最大级别的滨水休闲化区。本项目于江东板块。

江油房产市场在经震前快速增长震后暂时性调整后，在09年半年开始恢复性增长2010年市场商品房供量不足2012市场供应状有所改观。前在售楼盘仅多个，江景楼盘不多。高层品和价格集中强，价格集中3500-4000之产居多。江油消量有限，核商圈范围小，射力较弱，租金价格普遍偏。作为三线城市，江没有实行“限令融门早就实现“贷令户口在江油买房理按揭贷款需要提供在江油地的纳税证明者一年以上老保险证明，内绵阳以外户口如不能提供述证明，贷款率上0.5。相关部门调查年一季度，江油商品房售受银行“贷”的影响不显。这表明刚性需求托起的油房地产稳步展。3、未来房地产市场展望

整体宏经济和房地宏观调控继续持对市场的影响；一、二城市市场购行为受到抑制将有部分购买力被挤压到三线城市。江油市布年建住房价格控制标城2新建住房价格上涨幅度制在当年城镇居民人均可支收入的增涨幅以内，同比增低于12%江油市宅土地使用限只有50年即使调控政策松，这可能还影响外地投资客的投资意向综结论江油为工重镇历史化名，工经济商贸济实较强加上后重工作推动用，油房产市具有强的求础。3

江油富乐领江项目可行性分析二项概1、项目地块的地理位置、周边概况本项目于江油市东，涪江东岸，江一桥以北，宝成铁路以西属三合镇三合上下街片区。地块东西宽米，南北总长米，总地面积约万平米。地块江景资源丰富外部城市形象旧，周边市政配套成熟。2、地块总体技术经济指标4

江油富乐领江项目可行性分析占地积亩净容积：5.7建筑积852675平方项目块限:40-80米绿化率25-30%建筑度22-30%地块本状:由七个独立地块组成5

江油富乐领江项目可行性分析项目各型物业构成:面积物业类别（平方米住宅528926集中商业63000街铺75649办公用房76000车库4050配套4100合计8526753、富乐领江一期工程总平图和一期经济指标6

江油富乐领江项目可行性分析7

江油富乐领江项目可行性分析一期总划用地面积平米107.42亩规划用面参与容率和建筑密度计)36576平方米，54.9亩规划用面不参与积率和建筑密度计：平方规划总筑面积：239477平方米地上计容积率的建面积211475平方住宅建面积：164950平米商业用建筑面积：78615平方米地下建面积：28002平米容积率：5.8建筑基面积：16140平米总建筑度44%绿地率：30%机动停位辆8

江油富乐领江项目可行性分析4：成测算表：序（）12345678910111213（）123456

费种前及建费地勘费设计费城市配套费建筑噪音超排污费开评标服务防雷检测费气象工程评费人防异地建费用消防检测费施工图审查城建档案保服务费白蚁防治费房地产测绘建及套程土建安装工程监理费室外道路管环境景观工化粪池天然气户表程

计基（方)㎡2394772394772394772394771300立方1712户

标(元/)元8257513.1710.7150.41.41.991.52/㎡180061001001200元/方米3610.00元/户

总（）1,915,8165,986,92517,960,775239,477759,142239,477167,6343,592,15595,791335,268476,559359,216478,954431,058,6001,436,86223,947,70023,947,7001,560,0006,180,320

备****9

江油富乐领江项目可行性分析78910（）123

自来水户表程电户表工程双回路高压变系统安防、闭路视宽带营及理用营销广告费项目管理费财务费

1712户1712户239477239477㎡预计销售总建安配套工费用自筹资金3亿项目贷款3亿元

3060.00元/户1200.00/户4060/㎡2.00%2%2亿*年息10%*5年

5,238,7202,054,4009,579,08014,368,6200456

营业税及附印花税交易手续费

预计销售收预计销售收销售面积

5.56%0.05%3元/㎡

*（）

合5：销收入测算：

序1234567

物类住宅商业(楼）商业(楼）商业(楼）商业(楼）商业(楼）地下车库

面（方）1649502965129445156193701199700

售（平方米35008500650055004500400040000

总（）577,325,000252,033,500191,392,50085,904,50016,654,500796,00028,000,000

备合

10

江油富乐领江项目可行性分析6：项投资收益：1、前润=总收-总成本不土地本=313632.44万-万元元2、目理润=收*万元*元未算土交税土增值）3、目地本1）宗面335亩算项总入成本-合利/336.5亩=313632.44万万-31363.2元/亩=元亩。2）净地积核：项总入成本-合利/196.76=万元-240283.43元万/亩=万。7、项目现状

项目为合用地，用年限为50年；项目用为待拆迁的民.综评价本项位于油江老城,景、地、交等外条件好；规模大，整个市的展格都具举足重的响。项为一“璞，价挖掘力较，需站在个城发展高度行定思考11

江油富乐领江项目可行性分析三项分与位考1、SWOT分析

优势：项目位江油江东板涪江一桥北，景资源丰富，配套成熟，交较为便利，规巨大，商业价值极大。

劣势：周边环陈旧杂乱，次偏低。

机会：新火车投入使用，大道路施工，其是成绵乐高铁和高铁站的工，必将全面动江江区。

威胁：房地产场受到国家策的有力调控明月新城的巨无霸竞争，周工业废气、火站噪音的不利影响。综评价本项先天件比好，业价极高我们站在市的度，分整项目源，长避，最限度掘项的商价值2项目体定和价预估

物整体场形定位依据市现状和项目合优势巨大的征：本项目整体定位为新城中心85万㎡江大

整价格估本项目格预估可选市场比较法来定。综合江油市场高层物业前售价和未来势而本项目住宅售价步估计为4500元㎡商12

江油富乐领江项目可行性分析业街铺价10000元/㎡集中商业值均价8000元㎡，办公用售价6000元/㎡左右。从保的角度来分析，若国家房地调控政策对江油市产生强烈影，则预估本项住宅售价为4000元㎡，商街铺售价8000元/㎡，集中业均价6000㎡，办公用房售价5000元/㎡右。综结论

项整体位为油新市级市中，能最大度地挥项的综优势显著化项劣势最大度提项目值，利于现利最大，有于建项目江油场的袖地和塑富乐团的业品。为现资快速笼和业价最大目标街铺层和层采全部售的式，中商采取力店商方。入节奏面，确定力店住宅商业商跟销售四经效分分常态保状两情进经效分方按常况估价其住4000（元/㎡街（/）1目整体投预估13

江油富乐领江项目可行性分析项

单（㎡）

面（）

合（）一土费二容率三规总筑积地上计容积建筑面积地下建筑面

4500

131171

5.70747,675105,000小

四建成地上建筑地下建筑五园、套本六管费七财费八销费九不预费

15002000小220----------------投合

747674105000747674期初投资×2%期初投资30%×1年销售收入×3%期初投资×2%

1,121,512,050210,000,000备注期初投按土地费用算14

江油富乐领江项目可行性分析2资益测：项目一销收二销税1、营业税2、印花税３、土地增税

金额（元）187852225.01878522.335691922.8

说明含住宅、办、车库和全商业用房按销售收入5%算按销售收入0.05%计按销售收入0.5%计算小

计

总共占销售入的6%三项毛1、含税总投资2、销售毛利3、投资毛利率四企税1、所得税2、纯利润3、投资纯利率

2458639620.01298404880.058.1%324601220.0973803660.043.6%

销售毛利的15

江油富乐领江项目可行性分析面积

售价

总价物业类别（平方米（元平方）（元）住宅52892640002115704400集中商业630006000378000000街铺756499000680840100办公用房760005000380000000车库405050000202500000配套410000合计852675----------3757044500方按产控策项产较影时保状计售，中宅元/㎡，铺8000元1目体投预估16

江油富乐领江项目可行性分析项一土费二容率三规总筑积地上计容积建筑面积地下建筑面

单（㎡）小

面（）

合（）5.70747,675105,000四建成地上建筑地下建筑五园、套本六管费七财费八销费九不预费

15002000小220----------------投合

747674105000747674期初投资×2%期初投资30%×1年总销售额×3%期初投资×2%

1,121,512,050210,000,000备注期初投按土地费用算17

江油富乐领江项目可行性分析2投资益测：项目一销收二销税1、营业税2、印花税３、土地增税

金额（元）178,780,519.01,787,805.133968298.6

说明含住宅、办、车库和全商业用房按销售收入5%算按销售收入0.05%计按销售收入0.5%计算小

计

总共占销售入的6%三项毛1、含税总投资2、销售毛利3、投资毛利率四企税1、所得税2、纯利润3、投资纯利率

2,442,310,5491,133,299,83150.9%283,324,958849,974,87338.2%

销售毛利的18

江油富乐领江项目可行性分析物业类别住宅集中商业街铺办公用房车库配套合计

面积（平方米）5289266300075649760004050个4100852675

售价（元/方米）3800600080005000500000------

总价（元）200991918037800000060519120038000000020250000003575610380综合结论根据以上算结果，常情况下项目纯利为6.7亿元其中投资利率58.1%，投纯利率。即在受到国房地产调政策较大响的保守态下，本目纯利润能达到约元,其中资毛利率50.