2023年汉口工业园项目策划推广方案

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篇1:汉口工业园项目策划推广方案

三里工业园项目策划推广方案

一、项目概况

"三里工业园'规划为中国家俱CBD产业链配套项目，位于黄陂区三里镇，距中国家俱CBD武汉汉口北专业市场群仅3公里。

占地面积：约3000亩（一期占地面积627亩）

依托的条件:

1、武汉汉口北水、陆、空的自然 区位优势，拥有铁路、水道、高速、航空等立体交通网络，有着"大交通、大物流'的全国唯一优势；

2、"中部崛起战略'的国策、省市区三级政府政策重点扶持；

3、银行金融全力支持。

二、规划理念

"三里工业园'是三里镇经济进展的重点项目，本着"高起点规划、高标准建设、集约利用土地'的原则，立足于"以三里工业园带动三里镇城镇建设'的宗旨。

"三里工业园'园区以集约用地的原则统一规划，是中国家俱CBD的配套生产基地，实现"以市场带动产业，以产业推动市场'前店后厂的产业市场进展模式，彻底摈弃家具行业固有的单一流通市场模式。协作后期开发原辅材料市场，真正实现本土家具产业产供销一体化。

三、项目规划建设目标

对土地空间进行合理掌握，对交通路网进行合理支配，完善公共设施和基础建设。力求将该项目打造成为全国规模最大、品牌最齐全、品质最高端、信誉最佳、配套最完善、物流最便利的现代化家居集散型园区。

四、华中地区家具行业市场现状分析

国务院《关于落实促进中部崛起的政策，支持中部地区承接东部地区和境外的产业转移》确立的中部崛起战略，令中部成为整个国家经济战略的中心，国际国内各大产业、各类资本都瞄准了中部地区。目前，国内家具行业四大产业中心呈四足鼎立态势：南广东乐从，北河北香河，东江苏蠡口，西四川八一，独缺中部。

中部六省占有全国10.7%的土地，制造全国19.5%的GDP，占全国人口28．1％，拥有3.6亿消费人口，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，更是我国目前最有消费力量的大市场之一。以武汉为例，截至2022年5月，武汉市存量房总量接近19万套，装修需求呈高涨趋势。随着武汉1+8城市圈的日益亲密，家具行业这块蛋糕越来越大，市场空缺也越来越大，这片空白市场必将成为中国家具行业另一个增长极。

武汉市是我国经济地理中心，地处长三角、珠三角、环渤海中国三大增长极的中心点上，历来是中部交通、商贸枢纽的核心城市，承东启西、接南转北、吸引四周、辐射八方，可谓得中独厚，得中独优。就是这样一个具有巨大区位优势的城市，家具产业却是严峻滞后：武汉市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。

在国家确立的"中部崛起战略'和"扩内需保增长'政策指引下，沿海家具产业开头向中部产业链大转移。武汉市作为中部唯一的特大城市，"中部崛起战略'的重要支点，理所应当地要把握家具产业向中部梯度转移的历史机遇，顺应产业进展趋势，担当起"承接沿海家具产业转移，全面建设中国最好、中部最大的国际化家具产业集群'的战略重任。

中国家俱CBD是具有综合城市功能的家具产业集群，与全国四大板块呼应，成为中部承接国际和东部家具企业的产业转移和再投资中心，对促使华中家具产业快速全面的崛起起着关键性的推动作用。

目前，"中部家具产业中心'已现出雏形，仓储物流中心、工业园及原辅材料市场、家具学院、博览中心、研发中心等一系列复合型综合家俱商贸配套系统将间续建成并投入运营。我们有理由信任，假以时日，一个集产、学、研、展、销于一体的家具行业巨无霸将渐渐浮出水面。

五、项目核心定位分析

作为中国家俱CBD产业链配套项目，"三里工业园'的定位特别重要：在功能性方面，"三里工业园'是中国家俱CBD的一个补充；而在生产运营方面，"三里工业园'最重要的作用就是填补中国家俱CBD生产功能，真正践行打造完整产业链的使命。没有生产功能，中国家俱CBD产业链就是一艘没有海洋的家俱航母，无法远航。

"三里工业园'建立将极大促进武汉家具产业化进程、集群化进展，真正形成"以贸带工，以工促贸'产业进展新格局，最终在武汉汉口北建成华中最大家具产业集群。

1、打造华中家俱总部基地

据了解，家具行业的物流成本已经占售价的30%强。降低物流成本是企业必需考虑的问题。根据经济通例，假如一个产业的物流成本超过3.5%，缩短销售半径，就要从产区向销区转移。但目前，国内家具行业四大产业中心都处在沿海或者边际地区，假如要想辐射全国市场，物流成本就相当的高，不利于产品的销售。而"三里工业园'凭借自然 区位优势，1小时车程抵达武汉8+1城市圈，3小时车程到相邻省会，当天来回。"800公里半径圈'掩盖广州、上海、北京、重庆、成都、西安等特大城市和宽阔区域，是中部最抱负的家具产业生产基地。

由于历史缘由，武汉家具生产企业长期低水平重复建设，占用大量土地、资金、生产要素等资源，导致资源配置低效，产品同质化严峻，引起区域内无序竞争。在日趋激烈的市场竞争下，广东、浙江一带等外来品牌家具快速在本地市场"繁衍'，异地运营商争相扎堆，国际品牌亦开头有步骤地迁入，本地品牌家具快速没落于市场大潮之中。再者，在经济运行中削减对资源消耗的铺张，不仅是武汉市建设两型社会的要求，更是国家提倡节能减排、建设节省型社会的要求。

"总部基地'优势产业集群业态，可以限制同质性产业业态重复建设，以规避分流有限资源，避开引发恶性竞争的恶果。

优势：其一，厂家销售、服务前移，削减了中间经销环节；其二，物业、产权属厂家全部，降低了经营成本；其三，配套的仓储物流和组装中心大大降低了物流成本。另外，其规模效应将带来极大地成本节省。

2、构筑家具品牌孵化、产业升级示范区

据了解，武汉的家具企业较为分散，工厂生产制造和企业总部往往在一起，这给家具品牌形象的塑造和营销都带来极大不便；另一方面，分散的家具企业总部处在不同的镇区、工业区，其信息渠道单一，信息沟通频率不高，这往往也使得家具企业失去一些商机。"总部基地'将武汉的品牌家具总部集中到一起，形成品牌集聚，统一推广、抱团出击，这种品牌推广的"几何倍增效应'对武汉家具形成集体品牌效应，有利于家具品牌形象的塑造和营销，同时也供应全新的家具商贸平台、全新的服务经营理念，引导国际家具商贸，引领产业全面升级创新。

项目的核心价值点打造华中地区最大的家俱总部基地

项目形象定位：

立足武汉汉口北，面对中部，辐射全国，为家具企业供应办公、居住、生产及生活配套服务的企业平台，推动打造华中最大家具产业集群的进程。

形象广告语：华中家俱总部基地，给企业一个五星级的家

六、目标客户群体定位

本案最大优势就是其具有工业园园区的一体化配套、相关工业园的政策优待等；由此本案的主要目标群体定位为成长中的成熟型企业，细分如下：

对自身形象比较注意的企业：随着经济的进展和企业自身的进展，更多的企业盼望通过自身办公、生产环境，来展现其共性化的企业形象，而"总部基地'即是一个不错的选择。

1、武汉市城区内需产业升级、搬迁的家具企业

2、武汉市1+8城市圈内大型家具企业

3、广东、浙江一带等沿海大城市进行产业转移的搬迁企业

4、以主流企业为服务对象的企业

在工业园中还存在着三类服务企业：一类是跟随着主流企业进展的上下游企业，这些企业虽然单独不适合在工业园中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成"研发制造物流营销'这样完整的产业链，促使工业园内企业向产业集群化进展。其次类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等。第三类就是为在工业园工作的员工供应生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲消遣公司等。由于这些企业的入园，使得主流企业运作更为便利、畅捷。可以说，这种入园企业的多元化，促进了工业园的健康成长，使得工业园的企业形态丰富多彩。

七、营销策略

营销总体思路：

本项目定位为"总部基地'的概念的推广，可以借助本项目周边分布的园区等进行造势，加大武汉汉口北区域的将来进展和"总部基地'的概念进展方向渲染；再次就是利用武汉汉口北、中国家俱CBD的进展趋势，从而先造势、后造市；最终还需要通过对"总部基地'前景的描述，更坚决入驻客户的创业信念。

本案的营销总策略以下列递进的形式绽开：

项目形象的告知和概念形象的渗透（形象告知期和形象积淀期）销售热点的塑造和目标客户的积累（形象树立阶段）针对性意向劝说和维持性品牌形象（收割期），在该总策略指引下，将本案的销售高潮态势掌握在强推后期，锁定于开盘日。

营销策略

与各类行业协会、商会、中介机构合作开发客户。

参与各类展会、项目推介会、新闻媒介会等活动，查找信息开发客户。

到产业聚集地访问当地企业开发客户。

在各类门户、招商、厂房、商务网站上发布招商信息，查找客户信息开发客户。

与政府招商单位合作开发客户。

对目标客户邮寄招商手册。。。。。。。

销售的阶段性

1、项目销售的摸索期（1-2个月）

筹备期需要完成以下工作：

A、加强市场调研工作，了解类式项目的销售模式及销售状况；

B、分析争论项目销售的整体策划方案，并确定销售工作的要点、重点和项目的定位；

C、制定阶段性项目形象宣扬方案和销售方案、初步探测市场；

D、筛选并统计销售广告目标群体；

E、组织制作现场广告和落实销售小组成员，并布置好销售专用办公室。

F、制作完成项目销售宣扬所需要的项目手册和单页广告，并投入合适的场合进行试宣扬；

G、搜集各类销售文本性资料；

H、深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色；

I、其他各类预备性工作。

2、项目公开期（2-3个月）

A、依据前期方案，落实项目销售广告的传播；

B、接洽广告、媒体，进行广告宣扬合作谈判；

C、接待来访意向人员、初步探测市场接受价格；

D、落实各类合同等文本；

E、依据实际效果制订并落实阶段性的宣扬方案。

F、落实物业管理公司和各类配套设施服务型公司，并针对性的协作进行销售公关；

G、其他各类工作。

3、项目强推期（3-9个月）

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A、依据前期的运行结果，准时进行销售策略的调整；

B、扩大销售宣扬力度，修改并落实各项广告宣扬方案；

C、统计各类意向企业名单；

D、加强各类销售公关，并策划组织各类销售活动；

E、其他各类工作

4、项目的收割期（3-4个月）

A、落实园区各类配套服务工作；

B、总结归类销售各类企业的档案库；

C、处理入驻企业和园区之间的摩擦；

D、其他各类工作。

八、项目推广策略

推广策略思路

本案在推广上，既要追求卓尔不凡的"总部基地'概念，又要广泛深化地确立项目"认知、认同、认可、认购'。因此在媒体方面，以面对武汉为主，尽可能采纳辐射周边的新闻媒体，扩大项目的影响范围。

1、以鲜亮的广告主线和活动主线融会贯穿，辅以独具风格的概念包装和项目展现包装，完成项目形象宣扬任务，诉求本案特色，积累广告效应，逐步形成良好口碑。

2、以项目特色和项目优势为根基、吸引目标客户群体关注程度为主线，系列性组合广告媒体宣扬，分阶段推出广告媒体宣扬主题和宣扬手段。

3、敏捷运用各类广告媒体，采纳户外视觉广告、广播声效广告和网络介绍性广告为主体，拓展报纸软文广告、点对点（DM）投递、主题活动组织、专业公共场合宣扬等形式为帮助；对项目进行立体广告宣扬攻势；并乐观制造新闻热点，加强新闻效果的宣扬。

推广策略重要阶段的划分

阶段划分策略目的是依据项目特点和销售策略的支配，取得推广策略、销售策略的协调全都，依据不同的进度和不同的需求，进行明晰的策略支配和绽开不同的广告攻势，取得广告投入的合理安排和效果最优化。

本项目的推广周期主要划分为以下四个重要阶段：

1、第一阶段：1-2个月摸索期（形象告知期）

该阶段是项目的前期推广筹备工作，包括对项目进行销售定价和推广方案的拟定，同时预备项目宣扬所需要的宣扬单、招商手册和各类合同范本；并依据确定的销售定价和推广方案制作销售宣扬单页广告和项目手册广告。在该阶段还需要乐观收集相关的目标群体资料。在后半阶段，需要进行肯定的告知性广告宣扬策略。

该阶段告知性广告宣扬策略主要是进行一系列摸索性的广告宣扬方案，也是为下阶段系列广告的形象推广作好铺垫和蓄势。

2、其次阶段：2-3个月公开期（形象积淀期）

紧接第一阶段的形象推广，引发目标受众的关注；新增公交广告、电梯媒介、路牌广告、展现厅接待等手段，联合第一阶段效果评价后的电台广播、DM点对点宣扬、软文宣扬等手段，将项目推广掀起一个高潮，由项目摸索性广告策略向联合式全方位的攻击性广告策略转变。

该阶段的诉求内容将有明显的深化，且动作力度偏大，目的是为了积聚更多的关注群体，为下一阶段的客户访问率打下基础。该阶段是本案宣扬推广的重点部分，也是广告发布的强势阶段。

3、第三阶段：3-9个月强推期（形象树立期）

该阶段是项目销售过程中的关键阶段，随着前两个阶段的推广宣扬，在第三阶段应当基本达到了肯定的熟知程度，而且客户询问量逐步增加，来访人员上升，人员劝说性工作增加。本阶段依据前期推广效果进行肯定的调整，并依据项目工程建设的进度，组织一场项目推介活动，丰富项目的形象，并制造相关的新闻、报导，从而提升项目的知名度，激发客户的认可度。

该阶段的广告推广在前期达到预定效果的前提下，主要采纳活动组织、制造新闻、公关和现场展现、人员劝说等手段进行针对性的强势推广策略；如前期未能达到预定目的，制定相应的危机公关策略，保证项目在第三阶段的进行意向客户登记、谈判工作。

4、第四阶段：3-4个月收割期（形象深化期）

该阶段是项目销售推广的收割期；随着前期各类广告推广的顺当结束，已经积累了许多的意向客户，并进行了初步的销售洽谈工作；销售工作已经进入到了合同签订、服务配套阶段。保证项目在首期销售的成果上，需要连续保持肯定的宣扬力度，从而积累更多的备用目标客户群，以为后期的销售工作供应资源。

该阶段的推广方案主要维持性的广告策略，选择针对项目首期销售效果的新闻报导，利用软文、新闻报道等形式，深化项目的优势，塑造项目的形象。

篇2:全区主题节假日营销项目策划方案

全区"4+*'主题节假日营销项目策划方案

节假日营销是全区项目营销的重要手段和组成部分，经过近几年的进展，各局已充分把握了节假日营销的运作特点和营销模式，并积累了丰富的阅历。2022年全区数据库商函业务在节假日营销方面重点开展"4+*'主题节假日营销项目，现将有关内容通知如下：

一、项目内容

"4+*'主题节假日营销项目是指以季度为单位，针对部分重点节假日，全年分别开展四期节假日营销活动。其中一季度开发春节、情人节、38国际妇女节、315世界消费者权益日；二季度开发税法宣扬月、五一劳动节、517世界电信日；三季度开发老师节、国庆节；四季度开发圣诞节、元旦。

各局在以上指定节假日之余，开发了其他节假日营销项目，如项目具有较强的操作性、复制性、推广性，将纳入下一年度全区"4+*'主题节假日营销项目中。

二、指导原则

充分利用节假日商机旺盛的特点，以客户为中心、以市场为导向、以效益为目标，大力开发、服务第三产业中的广阔中小企业及政府部门。通过项目做大做强节假日数据库商函市场，将"4+*'主题节假日营销项目打造成全区数据库商函业务的拳头产品。

三、经营目标

通过开展"4+*'主题节假日营销项目，实现业务收入100万元（见附件1）。

四、SWOT分析

（一）优势

1、邮政拥有丰富的服务中小企业、服务地方经济的实践阅历，综合服务力量不断提高。

2、数据库商函市场营销力量、方案策划力量、商函制作力量进一步提升，名址库资源也不断丰富。

3、数据库商函具有"精准定位，定向传播'的独有优势，与传统媒体相比相对投入少效益高，是适合中小企业进行营销、宣扬的工具。

（二）劣势

1、尚未形成健全、完善的直邮产业链，社会大中型广告公司、印务公司还没有参加到整个直邮产业链进展之中，数据库商函进展力气相对比较薄弱。

2、名址信息库虽然数量较多但属性欠丰富，投递力量也有所不足，投递深度不够，较难满意客户共性化的需求。

3、售后服务力量有待提高，仍旧停留在卖产品的阶段。

（三）机遇

1、"4+*'主题节假日营销项目的目标客户主要是以商超、餐饮、消遣业为代表的第三产业，随着我区经济的快速进展，居民消费水平的不断提高，第三产业将迎来新的进展机遇，这为开发"4+*'主题节假日营销项目供应了宽阔的市场开发空间。

2、商超、餐饮、消遣等行业在节假日期间促销、宣扬活动频繁，除了使用传统媒体进行宣扬外，对以数据库商函为代表的分众传媒也有很强的需求。

（四）威逼

1、传统媒体依旧占据着广告市场的主导地位，数据库商函社会认知度不是很高。

2、广告业市场竞争激烈，直邮广告在广告市场中的份额占比较低。

五、市场分析

（一）市场定位

"4+*'主题节假日营销项目的目标客户主要集中在商超、消遣、餐饮等行业以及政府相关部门、行政管理机构等。

商超、餐饮、消遣等行业与广阔居民日常消费亲密相关，随着我区居民消费水平、力量的不断提升，对购物、餐饮、消遣、健身等提出了更高的要求。

随着社会和谐进展的需要，一般民众对社会焦点（热点）、国计民生等有了更剧烈的信息诉求，政府相关部门、行政管理机构也需要与一般民众、特定群体进行沟通沟通，从而提高政府公信力及树立行政管理（执法）部门的阳光形象。

（二）营销策略

1、数据策略

各类大中型商超企业一般有自己的会员名址，这些企业也很重视面对个人消费者进行点对点的宣扬，都会定期为会员寄递刊物。因此各局要充分利用这一特点，关心这些企业建立自有数据库，并利用邮政名址信息库对客户的自有数据进行补充、完善，大力开发会员期刊。

同时针对现有邮政名址信息库难以满意客户共性化需求的现象，各局要充分利用好第三方的名址资源。如妇联、教委等团体一般也拥有特定群体名址，这些名址数量较多、精确     性高，是丰富、完善全区现出名址信息的一个很好的数据来源渠道，各局可通过办理业务、供应免费服务等方式，猎取这些数据。

2、价格策略

在严格执行集团公司、区公司相关资费标准的基础上，可赐予适当优待。并供应直邮学问培训、营销方案策划、效果评估报告、帮企业建立数据库等免费增值服务。以降低客户时间、人工成本为动身点，突出邮政打印、制作、寄递等一条龙服务优势，吸引客户使用数据库商函。

对于初次使用数据库商函的客户，可适当减免部分费用，并供应打印、制作、投递、信息反馈、效果评估等服务。对于有宣扬需求但资金有限的客户，要本着勿以客小而不为的原则，实行第三方付费的形式，整合多个类似客户实行综合版邮简式中邮的形式，进行统一、捆绑式宣扬，以降低客户的宣扬费用成本。

3、产品策略

结合12个数据库商函产品营销模板，依据客户的营销活动和目的，创新产品形式和内容。要注意提高产品的设计、创意力量，在进行产品设计时建议客户增大诱因设计，并建立信息反馈（回复）、效果评估渠道，关心客户实现价值的最大化。

在不违反广告法的前提下，在便利分拣的基础上，根据传媒业的经营理念，放开本地网内商函信封的广告位，可附带实物的体验、试用品，以加强商函产品的第一视觉冲击力。

对于商超、餐饮、消遣等行业，在产品内容上以节假日产品促销、让利为主题，以节日祝愿和人文关怀为诉求点，关心企业实现节日营销、市场拓展、客户维系等目的。对于政府相关部门、行政管理机构，在产品内容上以节日祝愿、政策宣扬告知、行业执法调查等为主题，关心政府相关部门、行政管理机构与一般民众建立起信息沟通、沟通、反馈的桥梁和纽带。

4、开发、服务策略

在市场开发中，要大力推广、使用复制营销的模式，可查找在行业中具有代表性的"品牌客户'，通过该客户胜利使用商函，产生示范带头作用。然后再将胜利的营销阅历推广应用到同一行业的其他客户，实现行业的整体开发，带动该行业商函业务的规模进展。

有条件的局可邀请客户参观直复营销中心，通过举办茶话会、座谈会、现场观摩体验、免费试用等方式，使客户充分了解数据库商函的优势和作业流程，潜移默化地推广数据库营销理念。

以BIU理念为指导原则，以信件妥投率、商函回复率、客户投入产出比、客户回访反馈看法等作为重点，设立分梯度的KPI指标管理体系，建立"商函为客户制造价值'的评估指标体系。通过评估发觉业务流程中的不足，并不断改进、优化、提高，充分践行"帮客户赢'的服务理念。

数据库商函业务是函件业务的重要项目之一，各局要仔细贯彻执行集团公司、区公司的相关工作支配和要求，全力以赴做好本地区"4+*'主题节假日营销项目的市场开发、营销工作，实现做大做强本地区数据库商函业务的目标。

附件1：全区"4+*'主题节假日营销项目收入方案表

序号局名

收入方案（万元）

合计100

篇3:天洋华府地产项目策划方案

哈尔滨市天洋华府项目营销策划报告

第一部分市场环境分析

一、城市概况及经济概况

（一）城市概况

1．地理位置：哈尔滨市位于东经12542～13010、北纬4404～4640之间，：地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。总地面积53068平方公里，其中市区面积1660平方公里，建成区面积211平方公里。

2．行政区划：哈尔滨市现辖7区、12县（市），南岗区、道里区、道外区、香坊区、太平区、动力区、平房区7个区。

3．人力资源：全市人口941．1万，其中市区人口307．4万。

各区（市）2022年末总人口数：

u南岗区

88.45万人

u道里区

65.79万人

u道外区

35.90万人

u太平区

34.45万人

u香坊区

32.30万人

u动力区

34.81万人

u平房区

15.69万人

4．交通条件：哈尔滨市为黑龙江省的省会城市，是黑龙江省的交通枢纽，交通可谓四通八达。

5．自然资源：哈尔滨盛产大稻、小麦、大豆、玉米、高粱、药材等。哈尔滨市旅游资源非常丰富，主要包括冰雪旅游、生态文化游、城市风光游、民族风情游、金源文化旅游等，是全国最主要的冰雪旅游胜地。2022年接待国内外旅游者1154.0万人次，其中：接待海外旅游者17.0万人。旅游总收入55.7亿元。

（二）经济概况

1．宏观经济

2000年全市国内生产总值达1120．1亿元，比上年增长11．2%。其中一、二、三产业分别增长4．6%，13．4%及12%；

2．农业

农村经济稳步进展。实现农林牧渔业总产值295．4亿元，比上年增长5．2%，其中：农业产值157．8亿元，下降0．5%。

3．工业

工业经济快速稳定进展。全市实现工业增加值318．4亿元，比上年增长12．1%。

主要工业产品产量：

2022年

比上年增长(%)卷烟

23.1万箱

-12.8啤酒

74.3万吨

5.6原油加工量

239.1万吨

24.5发电量

93.8亿千瓦小时

5.0汽车

15.5万辆

11.0化学原料药

2371.0吨

12.8中成药

4356.0吨

17.0乳制品

11.2万吨

31.1水泥

339.6万吨

3.1发酵酒精

4.8万吨

2.0煤气

5.4亿立方米

9.0电站锅炉

9033.0蒸吨

-2.2电站汽轮机

183.0万千瓦

16.8内燃机

708.0万千瓦

19.6轴承

5729.0万套

12.1工业经济效益明显提高。全市规模以上工业企业实现利税总额42.6亿元，比上年增长12.6%，利润总额5.4亿元，增长52.8%；亏损企业亏损额下降4.8%。经济效益综合指数为77.0，比上年提高2.9个百分点。

2000年，全市工业总产值完成1101亿元。

4．固定资产投资

固定资产投资高速增长。全社会完成固定资产投资311.8亿元，比上年增长22.9%。

5．建筑业

竣工房屋建筑面积1903.7万平方米，比上年增长7.1%。基本建设、更新改造和其它投资竣工项目650个。全市现有建筑业企业730个，实现增加值74.7亿元，比上年增长19.3%。

6．开发区进展壮大。经济技术开发区和高新技术产业开发区合并后，累计共批准企业3216家，现有外资企业257家。

7．金融、证券和保险业

金融保险业实现增加值45.6亿元，证券市场进展日趋规范。财产险保费收入6.0亿元。

二、房地产总体市场态势

从我国宏观经济进展来看，房地产业进展作为朝阳产业，正处于蓬勃向上的进展阶段。

●房价稳步攀高，居住消费快速增长房地产业进展周期，一般56年为一周期，94年进入低谷后至99年、2000年进入新一轮进展周期。哈尔滨市2022年居民住宅开支比同期增长了33个百分点，成为居民消费支出增长最快部分。

●全国房地产市场相继进入良性运转，市场交易乐观国家景气检测中心最新（2000/12）统计，2000年1-9月份统计表明，当年的销售面积在近六年来第一次超出竣工面积，表明市场开头消化积压房。同时，依据该中心对20万户居民调查报告，统计有70%以上的人认为房地产市场价格将呈持平或上涨趋势，表明人们不在观望，而是乐观进入房地产交易市场。

●中国加入WTO，经济与世界接轨，房市与经济共荣中国正式加入WTO，短期虽对房地产业无直接影响，但随着国民经济的加快进展，居民收入的提高，会刺激房地产市场促进富强。

●社会环境良好和多元化交汇融合的人文优势完善市政配套设施，改善生态环境和人居环境，完善交通体系等。城市进展的软环境初步优化，为生产要素流淌和重组、企业迁入等供应了有利条件，极大增加了城市的吸引力和辐射力。较强的文化亲和力，良好社会环境和文化强力吸引外企进入，周边城镇人财物向中心城市聚集，从而扩大城市规模，增加城市人口，为休闲消遣供应稳定客源。

●居民收入水平提高，消费结构发生变化，住宅消费将成为排浪式消费的其次浪随着经济的进展，社会消费行为开头发生变化。以家用电器为主要内容的第一次消费结构剧变期结束，进入了居民消费结构变动平缓的储蓄预备期。城市居民经济收入逐年增加，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势突显，排浪式其次次消费高潮将以住宅消费为主流。

●受金融政策拉动及十五方案对房地产业进展目标影响，使哈尔滨市房地产市场日趋活跃随着我国住房制度改革进一步深化，个人购房渐渐成为房地产市场消费主体，不同档次、不同规模的楼盘不断涌现，在满意不同层次购房者对产品需求的同时，为购房者供应了多层次的供房体系逐步健全，敏捷多样的金融服务体系的建立，在很大程度上刺激住宅消费，促进整个住宅产业链的良性进展。

三、哈尔滨市房地产总体市场

1、哈尔滨市市房地产起步较晚，整个房地产市场呈缓慢上升趋势。

2、目前哈尔滨市房地产市场呈现如下特征：

1）市场整体仍属起步阶段

今年上半年我市房屋交易量有明显上升趋势，全市房屋上年年成交额达50.5亿元，比去年同期有大幅增长。市房产交易中心统计的数字显示，至今年上半年的房屋交易中，存量房屋交易成交金额13.9亿元，比去年同期增长69.7%；商品房成交易额为23.9亿元，比去年同期增长57.4%。开发区房地产分局的统计数字显示，开发区上半年商品房交易额为10.2亿元，存量房交易额为2.3亿元，从中可以看出，我市除开发区以外，二手房的交易也增势迅猛。据业内人士分析认为：成效额上涨的主要缘由仍来自于政策面的刺激、国家购房手续费下调、我市房改力度的加大、拆迁货币化的落实、抵押贷款利率的下调和登记费下降是经济环境的优势，促使消费者掏出更多的钱购买房产，此外，这还与外来人口到哈市购买商品房，可在哈市落户政策有关。

从城市经济进展水平和城市面貌来看，现阶段哈尔滨市房地产市场刚刚启动，总体表现为：集资房、福利房、商品房共存于市场；土地供应尚未完全市场化；

2）整体营销策划水平仍很低

表现在市场无热点，整合营销上处于被动等销、迎合销售阶段，对消费者前瞻性引导不够；缺乏整体的营销思路，宣扬手法单一；产品同质化严峻；

3）进展商整体操作水准低

整体操作基本属于原始的运作模式，没有引入创新型的理念和炒作方式。

4）房地产服务意识差

主要表现在通路方面：部分售楼处远离项目现场，造成销售渠道不通畅；售楼人员服务水平差；销售现场销售道具不完备，销售气氛不浓

其次部分

哈尔滨市高新技术开发区分析

一、"老商圈'还能富强多久

道里、道外、南岗曾被称为本埠商业金三角的传统商业中心区，但这一格局早就因道外区原有几大商场的不景气而被打破。目前再提及哈市的商业中心，人们首先想到的便是道里区中央大街四周和南岗区大直街、奋斗路一带。我市传统的消费习惯和对商场品牌的认可程度，打算了老商业区还有富强的可能，但因其楼宇多建于数十年前，建筑特点和内部构造无论怎样改造也是显得老派，难以同新型现代化商场的内涵和外延挂上边。

另一个不能回避的事实是，密集林立的楼宇、寸土寸金的地价已经限定了老商业区再进展的空间，而且多年未变的商服设施和经营格局，导致老商业再有所突破有肯定的困难。

但是，现代化的大都市需要有现代化的商业购物中心，当素以敢穿、爱穿著名的哈尔滨人为了买几件衣服无奈南下北京、上海时，我们不禁要感叹

二、新商业该消失在哪儿

在国外和我国的一些大城市，都存在着城市会展经济带动周边区域经济进展的现象，像北京的亚运村和奥运展馆，带动起一个个新兴的现代化商业中心的实例就在我们的眼前。哈尔滨市将诞生一座占地面积63公顷的大型现代化国际会展中心，而其地址便选在已初具现代化城区规模的哈尔滨开发区内。那么，让我们就从商业进展的角度先看一看这一区域的潜力吧。

据统计，开发区地域内有居民小区35个，正建设中的住宅小区有5个，这些住宅小区中有7处为高档住宅区，总计居住人口近50万人，另外该区域内现有企业38家，宾馆饭店13家，已成形的农贸市场1处，大小医院有7个，建材市场两处，大中学校4所，黑龙江省的代表性建筑龙塔位于该区域之中。

对该区域的消费潜力作进一步调查后发觉，此范围内有12处居民小区为工薪阶层居住，6处小区为白领阶层居住。在开发区内，高消费人群约占总人数的15%。其周边交通便利，毗邻三环，新开通的红旗大街、景观大道和开发区内宽敞的条条大路，都让人感受到现代化城市交通的顺畅气息。

三、新商圈可能落户开发区

市场经济专家指出，随着城市交通的进展，现代人购物并不肯定非在家门口，到有肯定特色的商业中心区购物已成为一种时尚；购物的目的也不再是仅仅为了满意生活的需要，购物的过程更应当是体验欢乐和享受生活的过程。消费者这种新型的购物心理，就对购物的环境有了较高的要求，而老商业区拥挤的街道和落后的建筑风格，已不能给消费者赏心悦目的美感。所以一旦新的商业中心以现代化的周边环境和亲情化的服务形式消失之际，便很简单在短期内获得消费者的认可。从而转变我市商业中心的原有布局。

新经济生活对房地产的需求产生巨大生气，房地产作为新经济中重要的物质承载者及客户终端，显现出市场较大的商机，智能物业能够供应自动化、信息化服务的办公楼及住宅。新经济对这种类型的房地产的需求量很大，给这类房地产带来生气。孵化器功能房地产新经济初期，有很多处于创业阶段的中小科技企业，它们需要一批拥有高质量硬件及软件的孵化用房，社区信息化带来折巨大终端财高，对住宅小区进行信息化改造，留意指（宽带入户），小区中的住房成了新经济中巨大终端财宝，这些财宝可以通过与专业信息服务商合作，或自己经营来实现价值。

第三部分

项目分析

一、项目概况

1、项目位置

本项目位于哈尔滨市高新区红旗大街与湘江路交汇处。如下图所示：（区域图）

住宅区

住宅区

住宅区

本项目本项目

2、整体规划

本项目共有4栋28层的高层，其中住宅部分为6-28层，商业部分为1-5层，负一层为地下停车场，负二层为设备层。

3、经济技术指标

用地面积：18873㎡

总建筑面积：101800㎡

总容积率：5.39建筑密度：25.68%

绿化率：35%

车位数：240个

地下停车场面积：8400㎡

建筑高度：100米

二、区位分析

1、道路状况

项目为哈尔滨市南北主干道红旗大街的中心地段，红旗大街横贯哈尔滨市动力、香坊、南岗、太平四个区，交通非常便捷。共计有3、7、21、23、26、72、86、90等路大巴经过项目门前。

2、周边配套设施

公共设施：龙塔、大型体育会展中心、工商局、税务局、哈广播电视中心、加油站、警官学校、检察院、消防培训中心、消防医院、中级法院

文化教育：华夏学院、职教中心、59中、体育场馆、闽江学校、松雷中学

金融经济：农行、交行、工行、建行、商行；哈科技园新服务中心、科学技术园、学问产权局、开发区创业中心、哈高科持创业中心、电力科学讨论院、农垦大厦、东方家园、民航大厦、天鹅航空公司、

现有楼盘：华采艺邻、阳光2000、金马商住、都市豪庭、金源花园、时代广场、世纪广场、香榭丽苑、金桂园、地王大厦、昆仑商城

餐饮服务：天鹅饭店、新加坡大酒店、龙塔、名都高尔夫俱乐部、抱负乳鸽

周边配套较完善。

、哈尔滨市高新技术开发区竞争楼盘分析

经调查目前开发区在售的楼盘有与本楼盘对本楼盘形成竞争的主要有十一家。

1）华采.艺邻

华采.艺邻为于本项目的斜对面红旗大街160号，是由北辰房地产开发公司开发的，项目由1栋24层高层住宅和1栋16层多层住宅及1栋26层自用办公楼组成。其中住宅部分共有130多套，高层住宅发售均价使用面积4500元/㎡。其供暖方式为开发区热力网地暖式，面积由40㎡--114㎡。层户数为2梯6户、2梯4户，电梯费初步定为40元/㎡，物业管理费每平米1元以内，交楼标准为毛坯房，交楼时间为2022年10月。

2）龙绅花园

龙绅花园位于本项目红旗大街同侧北向，由黑龙江信恒集团开发，项目由3栋高层、8栋多层组成，使用面积5500元/㎡，车位价格36㎡12万，采纳开发区热力网地热方式供暖，电梯每层2部，30元/月，物业管理费1.5元/㎡使用面积，该项目为现楼即买即交楼，促销方式推出"10年银行按揭免息'的方式，交房标准为毛坯房，

3）香榭丽苑

香榭丽苑位于开发区黄河路138号，由永外建设进展有限公司开发，项目由4栋高层组成，住宅均价4600元/㎡，车位13.8万，可租售，项目采纳开发区热力网采暖，每栋2部东芝电梯，项目为现楼即买即住，物业管理费为1.6元/㎡，交楼标准为基本装修。

4）金源花园

金源花园位于开发区长江路与嵩山路交汇处，由金源房地产开发公司开发，项目使用面积均价为6500元/㎡采暖方式为开发区热力网外挂式，车位售价18万/个，项目由3栋18层高层组成，1-5层为商业裙房，物业管理费为1.5元/㎡，项目交楼时间为2022年底，交房标准为基本装修，小区设会所，折扣方式一次性付款98折。

5）东平公寓

东平公寓位于南岗区南平街，由黑龙江东龙集团东友开发公司开发；板式高层使用上河三菱、备有大型发电机，住宅价位2700元/㎡、114.44㎡53万，15.8万12㎡、租、售；小区集中供暖、24小时热水

；物业费0.6元使用面积电梯费60，70，80元

6）世纪广场

位于黑龙江省图对面，由2栋、每栋30层高层、一层6户。住宅起价10层-114㎡--92万，车位13.8万元、租金7000~8000元、电梯直达车位。开发区热力网，24小时供暖24小冷热水，物业费2元/㎡、电梯费：70元/㎡、

7）人和名苑

位于南岗区人和街43号，哈市三星房地产开发；由4栋高层（30层）、9栋多层组成，1栋2部、LG电梯，住宅价位50、100、200、400（依据朝向户型而定）80㎡54万、130㎡104万，车位卖18万租600~700（不含包烧费、物业费）电热膜职暖。配套设施如游泳馆、健身房、图书馆、阅览室。

8）优胜美地

位于黄河路与红旗大街交界，由宏威开发公司开发。1栋高层、住宅价位多层2500左右、高层2800左右、80㎡~4层~32万、95㎡~45万，门市均价5000元，1连3层、临红旗大街584㎡408万、多层200米120万左右。物业费1.5元、日本三菱电梯电梯费60元，配有露天健身房，

9）中植方洲苑

位于淮河路与辽河路交汇处，由上海中植房地产公司开发。多层22栋、高层3栋住宅价位多层2750元/㎡起、高层3100元/㎡起。30万（车库可停2台车）车位8.8万，门市单位4500元/㎡、1连2销售。物业费多层1元/㎡、高层1.3元/㎡（建筑面积）含电梯费。配套设施会所、健身房、幼儿园、大型会议室。

10）金桂园

位于汉水路389号，由省国信房地产开发公司开发。5栋板式高层、1栋点式高层、1栋7层住宅价位多层均价4200元/㎡、每一层加9000元、14层82㎡58。车位12.21万~13.8万租1年1万。开发区热力网、赠热水器供热水。物业费1.5元/㎡（含电梯费）配套设施健身房、会议室、图书馆、游泳馆。一期2000年、二期2022年、金桂厦明年开盘。门市价位5500元/㎡

11）鸿翔名苑

位于南岗区鸿翔路28号，由黑龙江永泰建设开发公司开发。6栋住宅，8层72㎡42万，车位15万元、不租，集中供热。门市价位1~5层售价5500元/㎡。

三、项目SWOT分析

1、优势（S）

位置较好：位于红旗大街高新技术开发区路段，属该地段绝版地块。

区域居住环境成熟：四周建北小区等成活社区完善，学校、体育馆、市场、酒店、银行等生活配套设施齐全。

区域环境佳：本区域东邻开发区，高层远眺高尔夫球场，区域环境良好。

人流、车流量大：本区域道路交叉、红旗大街为横贯哈尔滨市南北向的主干线，人流车流量最大。

交通便捷：多路公交车经过本项目，出入非常便利。

项目规模较大：项目规模在四周区域内规模较大，利于营造鹤立鸡群的氛围。

综合项目：商业与住宅相结合，便于相互推动，人气较旺。

价格优势：价格初步定位起价3350元，在周边高层住宅中属中低价位，较易入市。

承建商的品牌优势：本项目承建商为东方建筑公司，对客户的信念会产生乐观影响。

2、劣势（W）

区位不明：项目所处位置于红旗大街西侧，定位为开发区区域较为牵强。

销售手续不全：目前只取得了《建设用地规划许可证》，对购房者的信念有阻力。同时对广告推广也形成阻力。

项目为楼花：现场尚未动工，项目形象较难树立。购房客户易缺乏信念。

缺乏环境依托：因受占地面积所限，小区较难营造出环境气氛。

周边楼盘较为低档：周边经济适用房较多，对项目形象会造成影响。

开发商为首次开发项目：由于没有以往开发项目的业绩，对购房者的信念缺乏保障。

3、机会（O）

房地产行业水平较低：大部分项目产品规划、营销水平较低，存在较大的营销操作空间；

市场易引导：哈尔滨市初级态势的地产市场，消费者需要引导，也易于引导；

投资市场容量较大：全市仍有许多闲散资金，但目前投资渠道较少，假如有合适的投资项目，将会吸引大批的投资客。

产品规划敏捷：处于项目前期，产品可塑性强；

行业物业管理所平普遍偏低：利用这一市场契机，可以引进较为先进的物管公司，制造项目优势。（如建筑功能齐全的小区会所，以提升业主居住质量等）

4、威逼（T）

u区域行业的竞争：开发区内及周边待售、在售的地产项目许多，在将来的1-2年内该区域的竞争势必会日趋白热化。

u区域经济的威逼：哈尔滨市属于工业城市，大、中型企业的经营日见萧落，下岗问题严峻，区域经济肯定时期会较为低迷，对购房者的购买力造成影响。

四、项目推断

一）、项目定位

本项目所在区域高新技术开发区为哈尔滨市高档住宅区；人流车流量大，往来频繁；区域还拥有成熟的配套和较完善的设施；周边有较多潜在客户，具有较强的购买力量和投资力量；但是开发区商品房市场竞争特别激烈，加之本项目所处位置相对开发区来说较偏，因此项目必需以强大的品牌宣导作为支撑，敏捷的付款方式为基本，制造一种新的消费方式，引导消费者，提升项目知名度，籍此在哈尔滨市房地产领域中占据最大幅度的分额。

1、目标客户定位：

从项目所在区域来看，哈尔滨市高新技术开发区，经过政府近十年的规划建设，高新技术开发区已初具规模，众多的企业已落户区内，吸引了大批投资者和技术人才，并且近年来高新技术区房地产的迅猛进展也带动了区域的经济，所以由此引伸可以将项目客户辐射为以下几个层面：

城市中产阶级、高新技术开发区内的白领精英、大中型企业的高级管理人员及政府机关公务员；

新经济浪潮下产生的城市新贵；

需提升生活品质及生活空间的二次置业者；

年龄在30-40岁之间

2、目标客户需求

他们盼望为下一代供应一个良好的生活空间、艺术氛围，受到良好的教育；

他们盼望有一个高素养的邻里环境；

他们盼望居住社区周边配套齐全，生活便利、交通便捷；

他们盼望有一个良好的生活氛围；

3、项目定位表述：

从上述目标客户定位可确定该项目应是一个高档的、高质素的、具有文化品尝及艺术氛围的物业，其定位表述为：

哈尔滨首席音乐主题人文社区

以音乐作为项目文化、艺术品尝的表现形式是由于：音乐是一种适应各个年龄阶层、一家老少都宠爱的艺术，为项目的销售避开了家庭选择的冲突，其次音乐的内容丰富，表现形式多样，有利于项目促销推广、广告炒作，再者是哈尔滨市第一个提出以音乐为主题的居住社区，让人耳目一新。

五、营销推广主题：

接合项目定位，我们将其详细表述为：

营造华尔兹般的生活空间

华尔兹名贵、优雅、抒情，以此来表现高品质的生活最为合适，将华尔兹比方生活品质，能给人以无限遐想的空间，感受诗一般的生活情趣。

六、项目定位要素协作

A、建设以音乐为主题的会所：

包括：音乐培训中心、阅览室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、壁球室、攀岩室、音乐吧

B、建设以音乐为主题的园林：

包括：音乐小品、音乐围廊、欧式音乐铁艺围墙、音乐喷泉、音响地砖、中央音响、灯光效果

C、住户大堂：

包括：中央音响、音乐小品

D、稚嫩园

暂定名哆来咪艺术天地

七、营销推广命名

楼盘名称的重要性在于项目推广过程中,通过名称就可把项目卖点、优势、定位等信息无声地传播到消费者心中，引起消费者的留意和爱好。一个合适的名称主要要满意以下四个方面条件：传播性、联想性、亲和性、适用性。

传播性：项目名称读起来是否顺畅，好不好听，好不好看，好不好记忆、容不简单理解等。

联想性：项目名称要给人以联想的空间，以及这种联想要对项目的营销具意义。

亲和性：项目名称要使人产生奇怪   、了解、接近、信任、依靠的感觉。

适用性：是楼盘名称的关键环节。一个楼盘名称是否适用，至要符合两个条件，其一是否适合楼盘的定位，包括目标客户定位，产品定位、档次定位等，其二是否适合楼盘的内在质素。

因此项目项目名称早已确定不便更改，但其名称还不足以反映项目音乐主题定位，所以我司建议将项目重新命一个营销推广名以及一组组团名称，我司通过争论，特供应以下几组名称，以供参考：

项目总推广名：维也纳春天

组团命名：

项目总推广名：生活华尔兹

组团命名：

第四部分

销售策略

一、整体销售支配

1、酝酿期：

目的：初步推广项目形象

推广预备：

a、建筑灯光牌

b、完成施工场地外包装

c、新闻发布会

d、2-3篇新闻缮稿

2、内部认购期

1）开头条件：

a、售楼处建设、包装完成

b、户外包装全部完成

c、样板房建设、装修完成

d、施工场地包装完善、树立标志物

e、精神堡垒制作完成

2）营销动作

a、报纸平面广告开头

b、缮稿炒作开头

c、登记预选房号权

d、暂不公布价格

3、公开发售

1）开头条件：

a、样板房制作完毕

b、小区工程已全面开头，并可部分展现

c、销售资料预备完成

2）营销动作：

a、公开价格

b、选房号引爆销售

c、平面广告全面绽开

d、派单方案实施

e、促销方案、公关方案实施

公开发售后销售方案

销售时段

时间支配（暂定）

主要营销动作

开盘期

2022年11月下旬

全面展现到位、公布价格、优选房号、开头销售现场造势策略执行

报纸、电视、电台、直邮广告作为主要渠道

热销期

2022年4月

巡回绽开始、分展场启动、报纸、电视、电台、直邮广告、夹报媒体，派单方案开头执行，现场造势方案执行，公关方案执行，老带新政策出台

持续期

2022年7月

现场造势方案执行

公关方案执行

巡回展、分展场、报纸、电视、电台、直邮广告、夹报媒体

二、包装策略

1、户外包装

A、广告牌

位置：售楼处楼顶设立巨幅广告牌

大小：128米

宣扬主题：营造华尔兹般的生活空间

哈尔滨市首席音乐主题人文社区

发布时间：2022年11月

B、围墙

主要内容：项目推广名、logo、广告语、各单位名称（进展商、设计单位、景观设计、策划代理）、销售热线

C、导视牌共四块

主要设置位置：湘江路（项目工地入口处）、湘江路与红旗大街交汇处、售楼处门前、赣水路与红旗大街交汇处。

D、导视旗

位置：红旗大街、长江路、湘江路、赣水路。

内容：1）名称、logo、电话

2）营造华尔兹般的生活空间、电话

E、精神堡垒

售楼处门前

三、销售渠道

1、传统的销售渠道：

报纸、直邮、夹报、电台、电视

2、派单方案

单张基本内容

楼盘基本信息：

名称、logo、效果图、合作单位、起价或均价、户型面积、位置图、电话

重要卖点信息

建筑