DCYX阳光马德里阶段策略

独立繁花深处阳光马德里独栋推广策略整合传播：长城盛花2012.05目录ContentsPART1—市场关注

PART2—竞争同步

PART3—目标明确PART4—策略先行PART5—执行计划PART6—营销建议

>>>阶段问题界定2、项目的价值是什么？3、我们想达到怎样的推广目标？1、我们处于一个什么样的市场？市场关注②土地关注：一季度全国住宅地价近三年来首降

《2012年第一季度全国城市地价动态监测报告》中监测城市的住宅地价为4516元/平方米，环比下降0.04%。由此可见，房企拿地意愿持续低迷，拿地思路愈加理性，未来一段时间，楼市仍将保持现有“微幅波动”态势。①价格关注：全国百城住宅价格仍持续下跌据《2012年4月中国房地产指数系统百城价格指数》调查数据显示：2012年4月全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市上涨，71个城市下跌。③产品关注：广东楼市下降12%，且产品单一化严重

受限购、限贷等国家调控政策影响，截止今年4月，根据广东省住房和城乡建设厅最新通报，广东商品住房均价7262元/平方米，同比下降12%，且住宅产品单一化，同质化日趋严重。

④区域关注：阳江初现“小阳春”，日渐步入理性轨道

中国楼市的强力调控，影响最大的是一二线城市，而发展中的阳江仅受到阶段性的冲击，泡沫渐少。3月份起，随着市民积压的刚需释放和投资趋势的上升，阳江楼市日渐步入理性循环轨道。

政策调控未松、产品单一化严重、价格战升级……市场不容乐观，项目独栋如何破冰！在独栋的推广必须做到：策略上必须高举高打，大开大阖，传播上必须铿锵有力，掷地有声。竞争同步阳东别墅进入战国抢客时代阳光马德里联排7300-8170元/㎡新城别墅区市区别墅区域阳东别墅区侨乐花园·中央墅独栋10260元—13110元/㎡中惠·龙熙山富盈·比华利山独栋7250元/㎡起，均价1.11万/㎡独栋均价1.18万元/㎡联排均价5640元/㎡、双拼均价6860元/㎡、独栋均价1.03万元/㎡御墅龙山双拼6650-7980元/㎡；联排5700-6750元/㎡；独栋1.05-1.24万元/㎡半山四季别墅竞争格局阳东别墅竞争市区别墅竞争乔乐花园·中央墅半山四季御墅龙山中惠·龙熙山富盈·比华利山阳江在售别墅并不多，竞争相对较小，而城南，唯此阳光·马德里在售别墅物业类别：住宅、别墅建筑类别：板塔结合 物业地址：江城区新江北路238号开盘时间：2011-10-1 入住时间：2012-4容积率：0.92绿化率：80%占地面积：21074平方米建筑面积：19555平方米户数：总共56户 物业费：1.80元/平方米·月物业公司：宇峰物业开发商：阳江福鸿房地产开发有限公司售楼地址：阳江市新江北路238号别墅房价：均价10000元/平方米侨乐花园·中央墅优势：阳江市区别墅，地理位置优越，自身配套设施齐全。侨乐花园·中央墅营销活动：自助烧烤、音乐鉴赏等小型活动聚人气物业类别：住宅、山景别墅建筑类别：板楼低层小高层高层物业地址：阳东县环北路28号开盘时间：2011-10-30入住时间：2013-5-30容积率：1.20绿化率：32%占地面积：100000平方米

建筑面积：140674平方米

户数：总共689户 物业费1.20元/平方米·月物业公司：东莞市家盛物业服务有限公司开发商：阳江市富盈房地产开发有限公司别墅房价：均价11000元/平方米

富盈比华利山优势：位于阳江东城630万平方米放鸡山森林公园内，纯西班牙风情主题园林设计、23个园林景观节点、近1公里私家湖岸线以及300米宽阔湖景。富盈比华利山项目营销活动：银行团购、红酒品鉴等高端活动锁定目标群体。物业骆类别离：别淹墅、食商业建筑横类别站：独报栋装修沟状况栏：毛吧坯容捉积抓率扰：0.木50绿说化君率牌：35咳%占地喊面积均：32羡85结00平方船米建筑同面积难：31孝91脉00平方觉米开盘判时间区：20秃10怪-1蹲2-因11入住章时间昆：20讲11店-1味2-懂01物钥业刮费永：1.塔90元/平方淘米·月物业对公司袋：花披样年烧物业极管理冶有限学公司开射发征商客：晌中惠缠熙元吹地产正集团物业逼地址丙：羞阳江毁市阳题东广捎雅中控学南腐侧房甜价：均价12罗00民0元/平方共米中惠隶龙熙敲山优势榴：景观例独栋震别墅，两用层半屋面积悔为30确0-棕38秩0平米舍，花欠样年诞物业览管理背。中惠底龙熙烟山项庙目营销爷活动特：会员兄之家捞、EM束BA沙龙等活笼动吸栋引私始企老附板。物业规类别锋：住理宅、沫别墅建筑物类别奶：多朴层老小高应层装修裂状况申：毛飘坯物业土地址慰：阳滨东县敞龙塘牛路与节永安宵路交奏汇处开盘长时间格：20声11移-8鞋-2询1入住为时间滋：未瓣定容挑积续率：0.丙93绿故化决率：30酸%户占地谦面积:9纷00色00平方洪米建筑阅面积:8叹40迟00平方焦米数甚总共18者1户挣预售闻许可钢证爷暂无锐资料开倘发验商阔：东耻莞中鼠宝四孟季集绑团售楼富地址沈：阳喇东县矿龙塘初路（肝即中诱惠西玩旁边木）房孟价搞：均价70蝴00元/平方唱米半山海四季优势：依共托百年版名校带广雅己学校及龙山鸣文化辞公园等，与周宋边的浓其他毒高端浅别墅射打造阳江畜最大宾的高勒端别棉墅住浸宅聚育集区宁域。半山曲四季床项目营销凯活动挖：金钥娃匙物询业签搞约活员动，聚圈人气拾，宣土传“垫金钥伸匙”宝物业甩。物业欣类别严：别敢墅、猫花园技洋房建筑失类别集：塔希楼贺低层装修追状况掀：毛矮坯物业道地址鲜：阳脊东县晓广雅辽中学剧北门宏对面开盘督时间并：预求计10月底入住加时间申：未抵定容醉积奶率丝式：1.留40绿劲化誓率：36赏.8辨0%占地怒面积:1斧31辟09涛0平方穿米建筑惰面积:1颈87矿66钞0平方舍米户浅数锡：总迎共80罗0户开童发惩商妇：瑞岭阳置羊业有额限公戚司售楼腥地址战：捷阳东乒广雅茄中学制北门滥对面房陪价：均价11廉00信0元/平方奖米御墅谜龙山优势吩：地处鲜阳东盐滨海将新城丙核心俯，与14万平气米龙眼山公们园相限连，户型29瓶7-规52骄0平米屋的联案排、娃独栋屯、双旺拼等挪，户疾型绝废版7.偿2米挑抄空大然客厅。御墅猪龙山族项目营销华活动沸：加长匠版悍统马、触雪茄跳品鉴等奢层侈品格展示慌及品报鉴，车塑造雁顶级溉形象挂。这，芹都是受竞争流对手批在做剪的。砍然而恢，项狗目所聋推独奶栋该随究竟态该说吉些什拿么？唤怎么蛮说？怎么每做才恭能实虚现真蝇正的突围便！溢盛价！卖自俯然卖地辉段卖景半观卖配窃套卖风乎情突围倚点：停“俯庄瞰阳郑江，蚕唯此剖一处琴”“卖唯剪一”将役是我滥们的抓差异挤化突雷破口钓，城比南乃堪至阳黄江唯叼一城暴市独得栋别声墅。再次时梳理利项目锹价值恢点，合是否蹈足以甜支撑悟项目遍唯一曲的特凉性。目标漫明确明确目标堪和任跃务，带枕着信捷念向魔前行脱，实森现完城美超威越。20迟12夏季凝项目独栋芳营销莫命题以点祝破面—首推疾独栋再别墅得，以拖独栋察带动揭其他谊产品床销售突破阀竞争—面临煎挑战诞，项佩目形品象与器价值棕需重誉新塑候造逆市蜜有为—市场辣压力写之下冰销售絮任务蓝的达印成策略托先行马德骂里变成了阳光贡下，鸦清风般拂过袋湖面蔑，活志水微最动，溜心亦些如镜……风水呜更佳险了雄狮碎戏水侄，潺盐潺的保涓流婶洗礼乱着如景画的摧时光……人气忘更旺兴了林荫概间，葱花香只未散坏，家砌人的亩笑声欧也从沫未走狐远……再次悟自审描，巅蛇峰再俗超越自我腹价值究的再寻次梳达理，胞寻求飞符合树独栋可别墅侍的产芝品价迁值。价值号最大倡化区域宫价值产品甘价值服务顿价值规划会价值自然穿价值产品临价值-卖点听梳理区域程价值区域周地缘内：地处14箩00余年积双城看核心规划说价值城市汪规划筛：政府撑斥资10多亿薪兴建性城南自然霞价值藏风玻纳气让：双城20禁0万㎡胳两大孝主题页公园产品踪蝶价值规模时优势掉：50万㎡昆西班僵牙式眼建筑独特贸园林炒：西班爪牙式卡风情仇园林内部欢设施糕：首创足西班评牙概钞念会犹所商业健优势铸：骑楼佣商业BL愈OC却K街区服务朽价值星级珍服务鄙：第一躺太平间戴维剃斯上品·精筑50万㎡晨纯正列西班饮牙庄畏园双城·中轴14戏00年阳跳江双叔城之厚核心亿级·精华10亿重合金锻术造市挖政配删套水系·双园20艰0万㎡趣双城李主题米公园欧风·奢享首创衡西班衫牙奢部适概叛念会蜜所异域·美境数万劫方西末班牙逐风情郊园林繁华·商城近千赴米BL勇OC贿K商业其街区礼遇·贴心百年腰英国止第一瘦太平私戴维稳斯八大隔价值·传奇厚共鉴用数歼据说揉服一躬切，税阳江掠唯一兵的传沿奇唯一舱身份晒标签这就链是唯一唯一老双城全独墅唯一腾首创穴会所唯一嫁英式亲管家独立锅繁花孟深处双城绑看此键独栋妈，上妈流家穴族传公世资循产推广群语-主推释义：独叛立：朗独即孟唯一盾，亦粱有独备栋别祥墅之至意，评也属略人生龙的一晴种境暑界“腿独立万天下同，而寄善其密身”猾，符合线客群铜身份校的定起位，扫斗争致于名葵利场盖，顾如家的见心却招从未堪忘却塔。繁花要深处姐：双亡城之牲核，义繁华秋深处你。主推锹理由①贝市场聋理由票：别唤墅客带群，厅年龄洞偏大列，不她是广芹告可际以直鹿击，陶只可恒告知股，引议诱②往品牌管理由板：基躬于客送群年钥龄因共素，荷纯西猪班牙竹的形景象，曲不足列以支虾撑独常栋，温需结敌合中侨式话监语体孙系③独骗立，谱独栋悼，一感语双采关，男境界并高远罩，繁局华深狭处，哄核心冷利益匠承诺蛾清晰庄；诉买求简栋洁明犁了，现禁得毛起推尾敲，妖玩味吸。推广神语—辅推独栋业，城寻墅，挎你懂吃得拥磁有一墅引双城基，独起栋传饼家繁花离深处钢，一劈燕墅立互城央中央衔上流禾，一逃城精继华所争在城墅污，与惩你独锁享执行挖计划营销倡计划营销节奏5月1日5月6日5月13日5月19日5月26日6月2日6月9日6月16日6月23日6月30日工程节点营销活动推广物料意向警登记认筹17栋洋桑房认傍筹17栋清水蕉房开放17栋看楼栋通道完帖成类独堤栋发捧售17栋发变售DI堆Y蛋糕DI分Y马克具杯DI姐Y彩泥DI唉Y风筝DI肚Y舞会DI叔Y陶艺DI区Y酒会户外报广报广软文网络网络短信DMDM短信独栋样板邻房开放购房疫送水丧机有效昨整合盲传播按计肺划，互有步利骤，誉层层疾深入均引导势，巩掌固形喂象，膜实现拐销售违目标我。整体渐传播偷执行费策略训及步绵骤独栋晚市场尘快攻销售缠启动变解读热点黄活动抖造势产品敬生活亦诉求全面悦蓄客敏期5月16日至5月25日报广谢、软谋文、DM三大哗阶段招攻击笼波，歪层层言递进售，强梨势攻换击树影柿响力引起映关注第一杰波：蓄攻入甜市场价值片吸引积累拆客户第二熊波：慢打开拢市场利益妙支撑开盘胡发售第三懒波：做开盘鸣旺销意向旺客户蚂诚意箩接待5月8日至5月15日开盘引强销增期5月26日至6月31日户外此、报婚广、堂网络报广魄、短膨信、户外雪、网戚络阶段侄宣传锯推广物料1：户交外物料2：报手广懂城垂，懂狼家，津才懂瓣名利滚场外彻的天爬地双城所繁华伤依旧订，难村得一袋袭清仆幽，炉一片雅质朴企，在城滥市与剃自然润间，底寻得捐一处欣静谧毛，顾家逼的心蒜，卸笋下身脖份，配携至侄亲回删归生绞活真楚本，孩子爱在阳语光下浊微笑触的回霞眸，灭圆弧仗屋顶碰晚霞恢依旧……这，锄正是50万㎡鉴纯正斑西班适牙庄泻园，34垃8-怜38稳4㎡独栋浙别墅热，南隶城唯茂此。独立宁繁花凑深处类独怀栋奢爸境样捧板，馋即将秃倾世跃绽放懂墅子，懂泄生活祝，才盖够资控格懂载马德埋里内文枣：余晖条散散镜的初页夏，生漫步栽在花划香肆寻意的母时光转里，放慢蜓脚步爷、放粗慢心寇境、米放慢型思绪樱，在域“慢毁生活层”的妨节奏裂里，跟马净德里备的阳撑光，贼寻找葡久违铺的“循望天复外云窃卷云抬舒”振，湖光佳正静豪，花顿意正嫌浓，龟咖啡不正香……这，愉正是50万㎡极纯正的西班条牙庄枝园，34诉8-胖38谨4㎡独栋僚别墅旷，南证城唯晒此。独立疲繁花电深处类独铜栋奢季境样所板，齐倾世吸绽放搅，恭拥迎品葱鉴物料3：软府文物料4：DM海报物料5：围芹墙物料6：看碍楼通牵道五月胖媒体葡推广歌计划驶建议媒体类型投放时间宣传主题诉求点数量户外5月11日独立繁花深处城央唯一独栋2报广5月14日懂城，懂家，才懂名利场外的天地（独栋样板开放信息）双城、别墅、家15月24日懂墅，懂生活，才够资格懂马德里（独栋样板房开放信息及开盘信息）别墅、生活1软文5月24日阳光马德里精筑之道若止于表面尊贵的城市别墅又何以创造百年历久弥新的传世经典别墅品质深挖1网络5月11日独立繁花深处348-384㎡独墅奢境样板开放样板间开放信息15月24日双城独墅奢境开启348-384㎡独墅奢境恭迎阁下开盘信息1DM投递5月14日独立繁花深处（深挖八大产品价值）独墅价值点2万短信5月11日活动信息+独栋样板间开放信息营销活动5万5月18日活动信息+17栋认筹信息营销活动10万5月25日开盘信息+活动优惠营销活动10万营销滴建议阳光厌马德爽里DI独Y生活史季大活岁动做伸关注注度，组而小喇活动嫂则是爪圈层信，以圈蛋层带示动项姐目口普碑与灶知名鼓度。DI阵Y生活伐季，狐以“DI缎Y活动察”贯毁穿整若个季浪度，灵活动思的互动蝇性、众趣味今性较券强，在握娱乐像的同忘时，径体验奥别样朴的西针班牙掩生活动韵味理，能读更深稿刻的铅了解术项目朽。5月-锋6月活丹动一性览表时间地点活动主题5月19日营销中心DIY自制蛋糕献给至亲最美的礼物5月26日营销中心DIY马克杯+购房送水机留住幸福的瞬间6月1日营销中心DIY彩泥彩色童年“泥”出精彩6月9日项目广场DIY风筝节绘制梦想随风翱翔6月16日项目园林DIY贵族舞会装扮下的贵族礼仪6月23日营销中心DIY陶艺亲子同乐“陶”制生活6月30日营销中心DIY调酒会每个人都有一杯属于自己的酒1、DI冈Y自制剑蛋糕-献给厅至亲每最美荒的礼唤物甜蜜英相伴倒，幸汗福飘贡香。毫邀意关向客警户携钞带家恼人到袋营销标中心碑参与郊活动垃，通村过亲桂手家尖人一源起自洋制的摄蛋糕顷，献斑给心仇中最段重要轨的人进。以液娱乐什利诱滑，为部西班权牙独佛墅奢狂适样箩板房梦人气病助力坐。时间诱：5月19日（离周六泛）地点料：营销率中心节点息：独栋裳样板信房开朝放活动盏营销杨主题防建议2、DI倾Y马克蛾杯-留住序幸福黎的瞬乞间留住画幸福脚的瞬逢间是粱每个槐人都运会有越的心票愿。扑在开继盘的忙时，爹凡认愉购客否户均爬可参殿与活扩动，讯现场淘用拍续立得红拍照特留念蓬，并皱制作显成马验克杯唐，为智幸福椅之家过留下榆这个押美丽利的瞬及间。时间唤：5月26日（续周六串）地点耀：营销涌中心节点套：开盘活动扰营销膝主题英建议3、购汁房送祸水机-懂生弃活唐更懂沫健康对健列康的言追求役，从粪来都尖是生柔活的枯重要镰话题示。购歪房送土水机筝活动合，即福使正岭对广察东日侄益污口染的殿水质笼情况脱，送歼上对霉客户亏生活老的关锄怀。领免费巷为客穴户安舟装，俗将社由区的汇贴心旷服务清坚持识到底烂。时间衣：5月26日（介周六始）地点威：营销因中心节点蕉：开盘活动缴营销其主题封建议4、DI岁Y彩泥-彩色忆童年魄“瓜泥”搅出精膊彩原创麻、手援工、饮独一捕无二当的，堆或许你别人号会觉教得一外文不描值，灭但在宾参与开者心剪中却之千金四难买蝴。在无儿童投节当充天，岂邀意船向客性户携香孩子肺到营诊销中佣心参险与，吊指导戏孩子叶亲手针制作挪出属边于自逆己的敬童年咏作品聪。时间猛：6月1日（购周五烘）地点主：营销锣中心活动果营销辱主题隐建议5、DI胁Y风筝韵节-绘制坊梦想骂随风红翱翔在忙种碌的岩工作休中，烘邀新开老业亏主周党末携缝带孩蒜子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