标杆房企住宅小区项目运营规划策略详解图表丰富

项目运营规划

目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、项目概况赵巷别墅区规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至占地面积121719.2

平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制项目的战略使命：通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。项目的财务指标要求：总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）税后利润率15%以上IRR15%以上项目成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位若干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、项目总体目标目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑

客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：《佘山九里三阶段客户测试报告》、《佘山九里定位整合报告》、《佘山九里产品深化报告》、《佘山九里2010年度营销策略报告》、《意向客户分析》三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产品线选择方案初步价值判断：类独栋+双拼类>大平常>联排>小高层摘自2009年10月同策定位报告三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大平层。摘自2009年12月市场部客户测试报告三、项目整体定位客户测试产品线之争报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路深访后，结论发生变化。先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2009年12月定位小组内部会议材料三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑

定位思路——创新产品大平层

大平层规划限制：容积率1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低产品限制：带来小高层的尴尬局面

客户后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房。

注意要点市场需要引导和教育——示范区必须实景、震撼呈现产品力是关键——没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制四、项目关键成功因素传统：整体规划、建筑外观、户型、精装修、景观（我们通过寻找外部资源、复制可做的）核心竞争力突破：会所？物业？客服？（更注重我们软实力的，考验我们自身的能力）

思考：核心竞争力在哪里？由于普大平貌层产盒品为钉创新蛇产品拴，因崇此示截范区追实景吉展示拉至关欣重要科。示范剑区范百围如显下图鸡。须区在开拦盘前巴完成细整个厅示范脖区的辩景观讯、外鼠立面咐、样敬板房男精装堆修四、螺项目败关键托成功斧因素成本约控制会所其他景观滋先行物业肢管理高端市复制示范落区实次景借鉴花绿城剧、星脱河湾衔成熟端经验房型坦复制一期28沈0户型冲借鉴眉星河绣湾二期33丹0户型凤复制害橡树变湾三期24掉0户型构复制随橡树盐湾四、构项目待关键勺成功个因素成本范控制会所其他景观围先行物业准管理高端趋复制示范筝区实围景一期弦重视餐实景防呈现泽，会徒所景沉观重朋点打高造点睛吗大树葛的选山择、商铺装搏体现声立体书感、躲紫铜穗花钵脖提气二期效集中冻绿地薄率先冶打造四、剥项目映关键念成功背因素成本软控制会所其他景观害先行物业犯管理高端遥复制示范摔区实蛇景341根据友“专际属”榨特性栗，从录服务讲设施叔、服箱务细头节、柜服务裁道具饱、服午务标边准等诊方面瓜深层约次挖火掘在上抬海公尸司现桥有物奇业服驼务水江平上响再提烛高一浊个档配次物业玻本身兔就是服高品电质产祖品的度一部浅分。贵族胳服务2物巴业四、术项目刻关键物成功弹因素成本荐控制会所其他景观省先行物业炎管理高端震复制示范斧区实馅景控制饱地下浅面积钟，减构少非劝可售谎面积涂占总许建筑盆面积搁比例提前巡寿介入体优化迈结构难方案渠，提酒出限蓄额设卡计概急念优化昂墙地校比、惨窗地摆比，获提升弟产品引规格张与档哀次控制好景观撇中软怒景、差硬景仓比例舒，在貌有限律成本矩内提绩升观剖感效休果通过狮经验摊数据鱼，提黎出有慰效建厕议明初确精区装修渐产品呆标准从及成柴本重妨点四、暂项目灯关键哗成功崖因素成本奖控制会所其他景观咸先行物业敌管理高端缺复制示范归区实怖景利用壳美洲锦俱乐浅部资添源协痕同，救形成冬高端晴会所哲独特仇品牌扩和功胳能优任势。思考吵：豪宅廊是什咸么？大家浓都会帆全石赌材外星立面经、室拆内装赛修酒朝店化作、大业理石础拼花客、种凭大树台、景魔观上软大投圣入。剃。。袋。还劳有什贸么能厘形成仗我们窃独特撕优势阳？会所厉能否亭发挥趟协同小优势夹，引裂进OL贪E、引泽进一爬流餐冠饮和SP跑A？四、路项目怪关键造成功蔬因素成本啄控制会所其他景观血先行物业染管理高端待复制示范妙区实尼景探索采专业懂小组锣“同宗一副炕画面胃，同责一个言目标那”的监工作王模式胁，各舟专业饮各部埋门小趣目标原与整骨个项衫目、书整个偷公司梁的大压目标廉一致渔。保持诸市场恼敏锐浊度，耕发掘霜并引贺导客嫩户需五求与挪重新锋定义父产品渠，探潮索智妻能化晴、环犯保产妄品的座应用倒。关金注人暗性化伴居住岭，尝涨试地肢下室钳防潮工方案甘的思直考和惊应用道。思考巡寿对合狠作伙容伴的智控制牙模式更，从虑保证热高品幅质复镜制、纳成本填效益废等角膛度出渴发，临培养铁长期伤战略龙合作障伙伴垒。四、摆项目遇关键赌成功写因素成本肿控制会所其他景观射先行物业畏管理高端鸭复制示范等区实跑景目押录一、词项目飞概况二、啄项目挎总体枝目标三、烤项目谈整体槽定位四、劲项目沃关键干成功庄因素五、精项目甩关键即节点桥计划六、扫项目易风险太控制项目不开发感周期统（分漏三期尺）一期面为东戒区大北平层展，可躁售面山积30仔72脆0平米断，20值10年2月开嫩工，20宰12年9月竣个工，晚销售密周期爱自20收11年3月至20烟11年12月。二期扛为西穷区大访平层饰，可舰售面撒积47述55蜘0平米孕，20个11年2月开赶工，20勒13年6月竣从工，袄销售墨周期竟自20懂11年9月至20盆13年3月。三期涨为小删高层哄，可优售面赔积40悟89常0平米卷，20唤11年3月开非工，20前13年9月竣防工，纹销售芦周期哨自20倍12年2月至20消13年12月。五、皇项目爱关键笨节点出计划五、饶项目班关键塞节点季计划附件炸：佘饼山九恋里关猎键节欢点计砖划（巧三期睁）20092010上半年2010下半年9月10日，愉华润读置地墙获取丝式松江朝区古武楼路2号地贿块1月25日，祥开工畜仪式2月22日，产正式科桩基缘瑞施工4月25日，咏挖土5月26日，咽签署减土大地出泥让补析充协似议6月14，3-佣6#全套篮施工嘉图6月23日，虹出正境负07月7日，幼获取婆方案隔批复8月25日，英获取江扩初侄批复8月30日，吉结构皂封顶9月15日，笑外立否面进获场10月2日，竿精装螺修进冻场10月8日，释景观站进场10月12日，滩获取菜土地乓证10月15日，竹获取庆工程悟规划抓许可帅证12月7日，个获取稍施工磁许可匀证2011年2月16日，尊获取雨二期会方案灯批复2月15日，勿二期他桩基你施工五、羞项目瓦关键喝节点哈计划——佘山相九里便大事汇记节点桐中的音重点与、难济点一期20祥11年3月示雨范区胸实景忆呈现怠、开紫盘示范菌区品订质和码进度预售砍证蓄客访情况二期20位11年9月开敞盘临时耍样板刷房（绝避免自预售豪条件捏达到尝，而腰样板努房未质完成护导致餐开盘啦时间补后延川）房型转、产钥品标烧准等横关键幕点要埋控制吐时间冒，推舒进决筛策协调五方案宝设计感与施典工图收设计凝公司鸡的无迈缝衔雄接，持如扩叛初设藏计放沟在哪镰里三期20裹11年12月开抱盘尽可肾能为20棒12年销哑售留讨足时蒜间房型炉尽量命复制稻，产栽品标污准讨见论及押早进升行小高堤层施颜工存封在难盯度要细充分惠考虑述，如防：与粒示范鼻区的耽关系区、桩但基形幕式、胞围护乔方案毛坯袍备案届精装范交付考虑裕法律椒风险兆，注壮意预胃售合款同条鲁款落实琴委托飘物业购收房房诚书协调富质检闯站、权建管纽奉所关恶系，盗获得侵政府笼支持大手码精装识修的盆进度抄和质亦量控疼制五、天项目准关键招节点争计划——重点班、难瘦点五、周项目卧关键钉节点顶计划——一期碎带来奸的思绍考教训车：不要史黑箱华子，助不要运做甩谊手掌裂柜管到份下家部的具宜体环灰节和永关键嘴点举例乏：进度惭和人党员安弊排、疮室内猴设计平的失给控、筝责建串到位辰后对拨施工甜图的也控制太力度肝和对物所有腹设计与工作速的牵夺头，或土建恳单位择启用发劳务恳公司孤（进掏一步瘦专业乎细分浆）假如匙再给鼠一次欺机会耳，能省否做恭到20捐10年10月30日实贯景呈槽现？安全勉问题土建进度基坑一期20身11年3月开代盘，20夹11年12月利牛润结语转示范素区3月20日完粉成售输楼处榨大堂联、看继房通旋道、批景观誓、两朴个样膀板房趟，3月底津扫尾滑工作过程墨中的棒品质惹控制功，调篮整马典赛克圆、壁米纸等引入从个别寸客户唤测试样板击先行庙，阳慎台内燥侧GR转C、屋昆面瓦工、外肢墙石旗材大如板大手酱精装伙修控蛋制思考镰精装幻玉修总勺包模糊式，3月20日前微出详迎细方昏案精装享修招宪标技壶术标政府剧报批绝工作仿的及债时完断成预售替证住宅丙交付掏使用极许可磁证，9月质后检竣算工备腹案，玻配套派验收成、规债划验醋收（等配套亩部与悬设计坡部提提前梳烤理验希收隐哪患）五、议项目逮关键竞节点秋计划——一期流确保悬开盘季和交较房定位钞设计管篇五、抱项目税关键额节点兼计划——二期扔如何疏实现20冈11年9月开垂盘？关键舅点：扩初墓设计邀、图弄纸质洒量、统户型恋、精璃装修堤风格史、室洒内设慎计能威力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2011-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-31扩初歌设计——绿城蜡东方兼？中拿森？五、像项目下关键漠节点抢计划——二期违如何镜实现20懂11年9月开娘盘？根据喜一期声经验霉，绿章城东狐方对孝上海仰规范姓不熟靠悉，茎导致及扩初爷设计己不够步符合木要求段，如召果中赖森拿聋到重关新优毯化，朋时间底上会肠大大臭浪费飘，因斜此二绩期将得扩初屯设计吃判到驻中森辆。图纸烧质量一期招出现杠的很剪多问吨题在东于图旷纸有抽疏漏提高悟对面趋积控咬制的旦关注问度，储在户幻玉型、禽方案府、施黄工图挂各阶财段分励别对声面积贩按照仓一期抵与政咏府部遥门沟秤通的垃模式访进行搁面积品计算疫，作唯为各串阶段深汇报奖要素砖。二期简设计标中已乒开始声按此挺操作报建符阶段倒启用《设计巾交底驻审核绒表》，设躁计院许、设款计部叶、前远期部亲各阶炉段会赖签，屋确保柔报建班文件查准确御性，上提高内报建孩实际昨速度扇。一期惕南区鼓工规择图、构二期育方案育图已申按此依实施腰，效槐果较艰好施工渗图出睛图后蔽进行格内部池审核踪蝶，各裁专业连均需茅参加愧，从牙各个剖不同妹角度盛进行丹查漏声补缺肥。前期喊操作过中落弃实的穴并不壮理想栗，二顾期施瞎工图机中予典以加杏强五、坝项目思关键疯节点洋计划——二期卷如何刑实现20良11年9月开刘盘？精装提景观屿放进环去，驳排审汤图时缴间表室内咽风格害和单历位选敞择合作段方的芹选择提高辱对确准定设加计单扇位的忧重视卸程度沙。方案谎设计线单位乘的方夕向确扭定纳旧入定灯位小池组决摊策要菌点项目叫定位风格燥倾向备选向标杆书设计罗师成汗果确定物方向确定贿单位市场市场设计设计定位溪小组设计松江温二期距室内闸设计瓶单位把确定设将开套始按顽此流扒程操帖作《佘山更九里那二期颤室内腾精装拆风格抬讨论握会》会议繁时间听：1月20日五、碍项目滩关键石节点弱计划——二期狼如何常实现20翠11年9月开炼盘？大手历精装遗修仿邱术德光宝是否提能仿崇好？邱德射光大恭手难秋度？引入忙项目螺部、绳合约殊、客戴服、升施工敌单位当一起拣讨论溉。成品拒保护滑充分蛾考虑撑。销售巴包装矩。从运某营角世度考或虑，扬延续讨一期土陈文编栋风毫格。样板鲁房设洞计阶眯段，僻同时万考虑坝大手飘标准蓝。尽嘴可能榨所见提即所展得。培养牵内部序设计竖能力同，由超室内梦组负平责设古计工败作。五、彩项目缝关键支节点幸计划——二期芝如何灵实现20传11年9月开摄盘？组织练强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织剂团队锁人员朝的逐跟渐完春善，滥确保逆各项谅工作肝能够尤有效痰推动滨进行室。松江烟项目季由于巩产品青较为精复杂仆，室当内设破计工座作量济很大范，依仪然处肆于人啄力不铜足状全态。累（二动期为允内部瞧设计烘团队债设计想，对醋我们象设计束师力劲量是兄考验骆。）团队阔完善五、扰项目开关键乱节点序计划——二期顾如何宅实现20郑11年9月开染盘？施工位实现称篇关键奇点：总包牺单位话选择——技术命标、攻施工铜顺序制、基达坑围她护、串精装帐修管嘱理模爹式、罗总包枝和精瞒装修醋界面界、样肺板房裳位置规、现颂场施煌工管机理五、碗项目赞关键柿节点狐计划——二期怒如何膊实现20状11年9月开位盘？关键节点完成时间备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-13二期双样板味房选轰址选择33叶0作为段临时幅样板葡房，8月30日完沿成，己目的常为了词尽快贷实现王二期碌销售蚂。五、纯项目址关键讯节点萍计划——二期侧如何落实现20敏11年9月开妇盘？二期爪中央裹绿地映样板傲房展询示关键眠点：样板颈房实抢施工灰期：图钞纸及梳现场院具备略施工浸的时著间控罗制，巷按照1期装誉修繁以琐程纽奉度，促给样师板预夹留充园足施踪蝶工时续间，淡使装锣修施眉工工棋艺尽帽可能孔完美劝，确帽保有3个月休的施万工时收间（即5月30日须锁与土表建交阅接完仪毕）；石材骑效果秆：石材滴镜面拘处理蹦按照俘星河盯湾的车标准蹄，要继做半鼠个月允左右钳才能港出镜器子般颜效果长；高光晒木饰外面的鸦成品王保护鸭：高光访木饰焦面的筒成品谜保护菌是个探难点宿，工猾程中淹做高厌光木紧饰面搜成品镜保护君难度泉大，汗交叉建作业鲁、后蜓续工炼序多密，软稻装摆市放、辟保洁贿等都剖会对款高光暖木饰足面有挺不同岸程度远损伤腿，损走伤后峡难修料补，升高光帽效果勤反而改不好谦，考狂虑样假板房傻就引土入专蒜业分讲包（看还需源要讨敏论和右研究起）；更系卷统的桌设计瓶：不能锻只做卫样板箱房的优设计托，要笛做整辈个展傅示区令的设良计，堤（负木面案晓例：僚一期踏的楼聚梯间汤就没喉有设淡计）五、篮项目甩关键也节点辉计划——二期农如何冈实现20努11年9月开椅盘？精装企修管菌理模顿式？优高摇雅是造否能创做精妥装修绝总包展？20跨11年3月9日与凳优高南雅首殿次专买题会捏，3月20日前醋拿方荣案精装刺修与障土建陵总包锈的界粱面梳理《佘山钻九里巷精装煎修界克面说壮明》五、蕉项目萍关键泻节点乐计划——二期谨如何验实现20稼11年9月开歪盘？二期雄、三壶期施错工顺博序先确织保样赌板房烤位置柏人防扩地库头完成扔时间昆。考虑终工程挤管理汽部意峡见，严最大丛程度泛减少崖施工妨难度榆。五、姥项目躬关键沫节点窄计划——二期街如何细实现20偏11年9月开弄盘？土建馆总包畅、监波理招脂标技些术标聋规范端化考察面试技术阳标讨稼论会须和评妻分提供淋专业机意见确定毅单位规定颠参加竞人员双：如同项目者土建彩第一商责任素人、概工程菌管理心部土染建负瞧责人需、其诸他项谊目土都建人廉员技术劣标要荷求明筑确工程就管理逆部、姐项目桑部、狭合约困部梳杨理《技术膜标要高求》工程遣管理捧部、驰项目临部（棒含其傍他专泳业人桑员）涨共同氧开会革，形察成组勤织意淹见否决研不合摸格单众位将前法期技冰术标朴要求讯落到朱合同尽中去翼。内部职专家住库五、楼项目外关键裳节点丛计划——二期班如何现实现20愿11年9月开忧盘？施工妹管理目前着陈建色国负罢责梳绒理以幕下文稻件，厘下一勿步：灾项目勤部内辨部讨沈论——工程术管理键部组惜织讨俯论——战略婶管理绢部入慕知识芬库佘山察九里汪项目托二、卷三期仍期施稻工现佣场管愤理工静作考过核办苍法佘山氏九里荡项目汪二、集三期最施工灿质量洋周检做查评第分表佘山勒九里辰项目瓶二、津三期莫工程港质量吃月度次考核雕表佘山角九里痛项目今二、富三期诵安全材文明定周检谦查评咱分表佘山尖九里妥项目厦二、盟三期肯安全敲文明稳月度半考核证表佘山姨九里趋项目篮二、镜三期宪现场捧管理蛾人员租月考卷核表佘山冻九里骑项目扫二、东三期柄材料锄进场召管理个制度佘山粉九里销项目月二、拨三期末材料拖进场姑确认然单佘山判九里村项目皆二、网三期才工序暑交接狮制度佘山所九里控项目武二、回三期强工序疫交接坐单佘山德九里睡项目缝二、服三期交样板佩确认帖制度佘山期九里垄项目圆二、箭三期扩施工绣样板照确认撒单五、诸项目饭关键款节点凯计划——二期闲如何剑实现20谁11年9月开砍盘？对监芝理的虽考核项目花部评湾价监倾理是办否发杏挥作及用公司惧工程诊管理叔部对膝几个怕项目惯的监创理进县行评慈分五、博项目魂关键限节点标计划——二期壶如何咸实现20夏11年9月开复盘？报建夜篇五、笔项目临关键饰节点基计划——二期萄如何遗实现20社11年9月开略盘？关键节点完成时间备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1《建设工程规划许可证》2011-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30关键价点：歌方案朋报建——房型摆阳台览面积稠突破恭，注命意未享来审预批隐诊患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型阳台面积约14平方米按照期松江鉴区20津10年10月所皆试行惩的上陶海市20露10版新季规范移：设备抓平台挂面积上不得感大于4平方教米，盒否则狠计算薯一半吐面积淋；阳台锣挑出螺不得制大于1.鱼8米，住且面恒积不妻得大眠于8平方团米，胡否则幻玉计算挂全面河积。五、闷项目慢关键寒节点肢计划——二期脾如何在实现20难11年9月开亿盘？关键剩点专项打报建——隐蔽感避雷肢针、抄人防规划沫验收——南侧光道路辅侵入博红线套、驳所岸线无证3个月瓦协调越工作五、沈项目朴关键潜节点俗计划——二期窝如何蚂实现20慰11年9月开风盘？景观扫篇五、诉项目渔关键震节点艘计划——二期秤如何劣实现20等11年9月开果盘？一期春存在第的不朽足：1、工停期延辫后，娇错过哄较好果的种毙植季钟节（9-诵10月份倘）、索造成顾反季怕节种株植（骆冬季占种植能）；2、缺同少景暮观管爷线综轻合协篮调，漠后期蕉存在唯风险须；3、进顽场材元料色迟差较邮大，贴部分蝴材料哄破损职；4、针本对本软项目害苗木察准备献资源吸不够对充分肤，部姑分苗射木尚兼未选免定；下一庙步改放进措付施：1、苗木雁规划：反刷季节铅种植丧，提购供养迫护方修案，约提高瓜成活挂率；备二期较、三软期早禾规划夜苗；赛，提集前进舱行苗亩木储每备，什特别绸对于螺特殊技要求倾的苗尼木资乌源，讽运至仙苗圃狡储备牧。2、前端创控制市：加强腊过程饲控制纤、特播别是桶前端帅控制慨；3、确保允质量执：针对器质量柳通病明，采战取专些项技匆术措亲施方痕案；4、设计雁交底腾：提倡牲全新犬的设闪计配浑合，友定期闯至现恢场进岭行交骡底指自导，批更好价的达夕到设卸计效绘果要原求。址必要竞时可凯以借昂助外聪部资势源。下一距步改故进措合施5、坚色持先匹进的斧施工休组织俊和管和理理均念比如央悬挑嫩脚手宜架、拨施工菌通道剩利用证地下逝车库戒等方风式将期场地晓尽可验能早厉的让及给景杰观，可以卫摆脱炸景观敢施工屋永远界是抢帜竣工疫的状如态，雀可以漂精雕匠细琢申，为钻自己恒争取板很多逆时间映。五、斧项目晕关键浑节点促计划——二期混如何单实现20碰11年9月开魔盘？7、提谦高成牌本意洒识景观筑施工陪中的净现场惊调整肢，加胡强成恨本意浙识；设计裤交底蔽以及赴任何钟变更两须合游约参怀与；一期悬余下瞒部分膜及二辨、三特期景遵观，躁根据晚示范锁区景艺观的胆成本宫范本恰，研鸟究优向化方裙案，捐提高瓜性价沈比；合约远部、土景观钻组做辜一个《景观眉成本根模型》五、月项目猫关键垫节点瞒计划——二期远如何裙实现20步11年9月开估盘？机电磨篇二期仅中心剂景观缝先行痕，室脊外综径合管杯线穿敌越景觉观区既考虑跃提前脑预埋淡，若淹部分缝管线粱无法兰实现席提前陡预埋岩的则刮需优吧化线燥路，五避免煌未来状施工耕开挖善对景蒜观造罚成大勺的破止坏。吸取胳一期然教训胆，提米前考棵虑地窑下室楼及阁档楼空饮调外线机在元设备搭阳台温的摆私放位萄置，颤避免奔空调降外机杀摆放匪在室知外。二期涝因为授取消压了地窃下二叛层，量于是刻又出旬现了动地下延一层叶卫生械间排顿污的礼问题仁，要淡尽早振确定永一个童最佳怒方案廊。古楼纸路改脚造何利时能洁完成疏，完益成后派市政瞒雨水黎管是慨否能天用？荐需要伍跟镇缴政府缓了解笋清楚充以确帮定二粘期是勤否也强是需钢要雨绪水池饺来排即水。如果神一期荷产品童受市茧场认厕可，摄二期松在机妥电方直面是扛否考软虑一悲些升诊级，乘比如仗：自律平衡目新风猴系统洽是否段升级纺到双瞎向流甲全热请交换午新风摄系统标？家廊居智侮能化浑是否化再增洲加一只些功涉能，库做的左彻底送些？二期拐地库坡内明反装管它线是溉机电凑的重据点，盐在施咏工前滚必须装有统赞一规田划过蕉的综均合管裂线图罪，所膝有机腊电管逗线做裙到整戏齐划甚一。五、动项目路关键娇节点渣计划——二期嘉如何谱实现20颗11年9月开镇盘？五、洋项目沉关键液节点淡计划——三期浅如何丧实现20趟11年12月开椒盘？关键节点完成时间产品定位确定2011-30规划方案报建2011-3-30扩初设计确认2011-3-30取得扩初批复2011-5-1产品标准（施工图设计阶段）2010-11-2桩基施工图2011-3-30全套施工图2011-5-15施工图审图2011-5-25《建设工程规划许可证》2011-5-20确定总包单位2011-3-10施工许可证2011-6-21样板房2011-11-30产品标准（交房阶段）2011-5-15主体结构达到预售条件2011-11-30获得预售许可证2011-12-15销售开