深圳香蜜湖某项目策划思路

********项目

策划思路品·质

——时间见证永恒

建筑·品质：

建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统一，****的建筑不仅具有高尚的品质，更多的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际尊贵人居的品质！

人文·品质：

“八百买屋，千金买邻”，在深圳拥有一套大房子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍藏的心灵住宅！

第一部分高端物业市场分析

一、市场现状

2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域。据统计，2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称2002年为“豪宅年”。二、项目所在片区市场分析

****——农科中心片区

香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以****路为界，东面为****片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。片区住宅市场特点

A、丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步形成高尚住宅组团；B、地处CLD环形区的高端区域，开发潜力巨大；C、具有良好的教育资源和休闲设施D、人气不浓，商业气氛较差；E、区内公交系统和生活配套尚不完备；****片区

在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代，其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。深圳CLD片区构成：1、以环****片区形成的高尚物业区域，吸引着CBD层峰人士及高级经理人2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引中高级白领人士三、深圳市内高端物业可比性片区

1、华侨城片区东起侨城东路，西抵沙河西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。特点：

华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心，在全国范围内大力推广！

滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东以西，白石洲路以南，占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。（我公司正在策划代理的东部红树湾项目）

2、深圳红树湾片区地理位置、规模、景观、前景都是独一无二，未来深圳顶级住宅社区，肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注，发展前景看好。

特点：

中心区位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷，规划居住人口7.7万人。

3、深圳中心区作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。

特点：典型楼盘户型（比例）面积（平方米)

波托菲诺四房二厅二阳台50%240.65四房二厅四阳台10%220四房三厅四卫三阳台20%249.65别墅复式20%670纯水岸86套TOMNHOUSE250—29012栋多层、345套180--335四、深圳高端物业个案分析

策划思路

华侨城“旅游+地产”的开发理念独特的人文资源和氛围独一无二意大利风情小镇宣传主题：自在的优雅，质朴的浪漫宣传卖点：区内7500m2燕栖湖，4300m2天鹅湖典型楼盘户型（比例）面积（M2）

星河国际二房二厅11.7％85—87三房二厅68.5％120-178四房二厅19.1％219-325五房三厅0.7％232—263

策划思路

‘‘中心区+地产”的开发理念国际化的中心区规划为国际人量身定做的居家方式宣传主题：CBD国际生活领域宣传卖点：CBD、十四米架空层园林，国际卫星接收系统。

香榭里花园三房二厅91-121四房二厅130-180五房二厅140—217

策划思路

美地置业在深圳的开山之作展现尊贵的建筑文化宣传主题：来自世界的认同宣传卖点：亚洲唯一金块奖

水榭花都17万平方米，容积率1.4，3层TOWNHOUSE，多层、小高层

策划思路

实力雄厚的发展商背景****“景观+地产”的开发理念优越的湖景资源宣传主题：地产价值定律。

宣传卖点：地段+景观

五、即深圳畏高端侨物业渐楼盘蓝分析剃结论小区宾规划烛彰显廉身份每，个葵性鲜佩明。容积锁率低姿、覆基盖率魔低，航建筑挂风格律独具秧特色环境畜的附炎加值瓣高周边储有良断好的单自然枣环境惜或人富文环阿境为仗依托翼，小黑区自身惕有极备好的仪园林剃，表沟现为欣规模真大，骑工艺墙精致统，苗木宾品质殃高。物业明硬件等配套旗方面小区蜂的停昌车位贪比较扒充足播，至顾少为吩1：犯1.气2以哗上电梯朝、发愤电机称等设肯备采编用国孟际知悦名品摩牌小区诱的智罢能化御程度奸高；物业诸软性搂配套反方面小区筐有高德档的陈会所傍设施愤，如趋室内发恒温亚泳池笔；物业访管理倘档次纯高，金服务兵好。物业勤价格慨、户盖型方视面环香鸡密湖氧片区捆，高嘉端物环业价六格均跨在7姥00搞0元弟以上舞。“性述能合胸理、至空间执舒适晶”的粮大户番型，祖面积厨集中想在11摩0～炎17胃0㎡小的三什房、逗四房沿等大溉格局麦户型椒，在市场巴反应寄良好集，销雪售顺倦畅。第二诞部分束项使目分缺析一、臣项目增基本港资料语（一怖期）总建呜筑面批积：灰12梨20蔬87腾.9梨8㎡其中摊：住宅危：鬼92警14束3.锣06涝㎡商业驻：垮15况70荒.8区0㎡会所纳：菠15何43纽奉.0额0㎡架空鼓面积绢：巡寿36概44睁.0纪7㎡容镜积府率：误1絮.7绕7总佩户蛋数：有5河50如户车虫位材：纷62车8个裕(1清:1库.1庸4)二、在地块榆解析项目怀地块宰现状项目冈南侧穷的深纷圳高腔级中街学待建碗的景棵昱花怒园项目语南侧骆的香匠榭里蹈花园项目凑东侧握的翠钻海花拒园农科赛中心三、枝项目清SW兴OT愉分析（一碍）八语大优谷势1、安区域吴形象缸优势桑：高插尚住究宅片炕区形棚象深跨入人坦心年2、睡教育唯资源蜡优势誓：片喇区高艇素质笛教育抚资源样丰富穗3仍、片嘴区生术活优俘势：叶居住软氛围驴浓厚槽4泰、片负区交俯通优苦势；博路网创发达5、再休闲域空间落优势糟：片衬区内简休闲殃旅游好渡假税配套透齐全6、享园林锹景观便优势喷：园歪林规氏划具及有前仿瞻性7、迫项目阿规模报优势摩：项凯目规叹模大8、吹企业句品牌在优势只：发蜂展商际实力灾雄厚渔，资武源丰畜富（二寸）两蚁点劣跌势1、本片区唉商业竖配套胸缺乏2、待公交喊配套纷不完舟善（三盏）两晓大机扬会1、防随着量CB祸D的跳成熟租，C铅LD吩将日晓益发坊展2、孙**碑**束农科藏片区对未来匆良好劲的规户划（四冲）两谈大威欲胁1、曾市场把高端跨物业纲供应再量过孟大，拐同质氧楼盘冷竞争估激烈同片谷区的榜直接披竞争柏项目庸熙园晋即将赴启动华侨勒城、聚红树非湾片岗区大驰量豪倘宅项鞠目的矮启动2、坚香港方经济袭持续职低迷迅，外蛇销楼波盘再细创历繁史新准低第三愿部分体项目道定位追求碧居住棋文明经的进嗓步一、患项炎目属批性**武**滑大型阳国际什高尚业亲水谊社区二、照市场岔形象霸定位国际决人居衰品质轧名门步首府膊领地（1纱）降国际很人居砌地段活品质1、涉国际拖休闲帆配套：德式盲堡、例永鹰弹高尔卡夫、番水上客乐园瘦、香库蜜彩湖塞渡假螺村、薄国际仁网球待中心2、桐国际饰教育瘦配套：深圳钢高级抢中学临、深雾圳外趣国语槽学校冒附属高小聋学纽奉、福抗景外当国语着学院筛、国旨际幼洒儿园3、卧国际嫂生活狼配套：SA酱M会喂员店洁、乌名人娱俱乐朽部**访**桶区,畅紧邻撕城市缺最繁联华的边CB树D,暑以自选己优硬雅的桨姿态魂,信诠烈释C拼LD沙的元杠素,扯为城宵市人异提供投一个丸完美辣的栖习居地耍;（2税）国助际人消居建伶筑品燃质1、桌规划潮标准昼：低密寇度、亦超前需人性雄化设位计2、悦空间省标准罗：宽敞干舒适焰、高左实用世率、疫与自寸然结呆合紧厉密3、忽建材雪标准侧：健康征环保迅材料大规丙模、赠低密铜度、愧兼容街多层闭及小毙高层月洋房寸、T扛OW权NH际OU零SE督，拦又后以大睡三房匪、大调四房汽为主悼，一尖梯两令户，汉这种鼓建筑债的素算质本烧身就搞代表眨了一伐种姿访态,逐洋溢株着一再种高艺尚的罢贵族些气息宏。（3喜）语国际妈人居劣环境爆品质1、仰健康想生态膨：区域漆植被断覆盖室率高伏，空珠气质伟量好2、女自然旬景观命：亲近轨大自颠然，脊紧临分山、屠湖、跳海等绳天然芽景观3、蒸园林策景观痛：高观霜赏价术值和跑高参拐与价而值的性园林卖艺术项目砌紧临杠农科送中心增天然痒大氧锈吧，爷远眺级安托的山山虚景，绕内设大规停模世剧界四导大海刷湾为多主题帅的亲展水园遣林，观诊山观水水观蹦天下卖。（4肢）构国际煌人居逗文化奏品质1、撒海洋跌文化陕：海纳贞百川康，有喷容乃犁大2、继品质充生活碎：高品如味生套活环懂境对庆生活呈质量带的提香升3、求社区捐文化域：人以瞧群分裤，在顿同一讯层面药进行贺高水秆准宜交流涉与沟治通碧本项干目在后W续TO姿—刮C忙BD戚时代，具势有高捆素质参的片锡区争形疼象文守化和卖国际挤性的灵人居茧生活向文化肤。（5曾）国仗际人联居服礼务品耀质1、愁提供全方暖位、烟多元澡化、询人性钓化细腻糕的服椒务拣2、铲物业倘管理国际形化、勿智能柔化、龙科技坝化、芝品牌耳化。充分温利用**觉**角丰富拜的旅胁游资区源，进带行更饼多国郊际化表服务似，演肝绎国旷际C槽LD洪的品仿质生盾活项目里开发慕理念蒸模型项目耻开发运理念仰模型怪本项评目的只理想窜模式珠：功能爆价值随与文此化价浑值并忠重的注“双挖高”鸡模式。三、关目威标客革户定贫位在上葡述九皇个组交群中雕，本锋项目选的主搂流消纳费群结由以授下4等个组铜群构在成：1、俭高文叹化中闯收入佩的懂“知娱识英卡才阶云层”款2远、中似文化赌高收塘入的撞“攻社会炉精英决阶层磁”但3、陷中文揉化中却收入扛的昆“高庄级白臣领阶荒层”幅4遍、高早文化姻高收洁入的致“大顶级撞贵族影阶层页”四、廊命名熟建议港倡中涝旅侧·比海仍湾延倾顿城辅助油推广扒名：劝海湾警世纪就水节岸倾丙城象四海醒阳光匙鼎哈级大钩观参照项目物业类型均价(元/M2)综合调整系数本项目修正价格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多层10000100/959500小高层8500100/988330熙园TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多层*约9000100/978720小高层*约8000100/997920香榭里花园小高层8800100/988630翠海花园高层7200100/1107920本项目TOWNHOUSE

11000~14000多层

9000~9300小高层

8200~8500五、呜价格猎定位第四自部分坏营销凝思路一、您整体泳营销毁推广驶思路1、以国恢际人冈居品棚质为怒项目惨整体苦形象股启动雷；2、以四犹大海裙湾园出林文电化为否市场追攻击娇点；3、首推懒“T岂OW泥NH统OU偶SE织”笑，树某立楼稀盘高师档形固象；二、苏推广汽步骤1、照以T猛OW件NH尘OU幸SE铃打造腊市场蜡，塑胞造国皮际人瞒居首晒府形象持；2、袜加推罪市内鸽罕有辜多层棉单位茫，积川聚目脸标客遭户关不注焦剖点；3、属最后泪小高歼层靓音景单对位隆庭重发早售，抹形成刑项目把高潮谣.1、虑教种育——恨业沾主子丽女可勾获得梦国际写教育光游学附基金喷；2、体健蒸康——吊业贯主每缴年可清享受匆二次享免费精全身缸健康舍检查拍；3、衡装讲修——势聘戚请知歌名家些装设话计公顽司提调供多挂种不找同风捐格的装谈修方己案，凤并选治用优伸质环赶保建斑材，展为业述主提槐供全税屋豪华帜精装交修；推广罩建议4、删保暴险——堆为恼业主隶办理君终身弃平安艇保险阅及装宪修保绘险等减；5、挖物拴管——跌聘朴请国姓际知命名物游业管价理公闯司提给供高当品质物业栋管理兰；6、舱交篇通——顽为贡业主倘提供爱高频得次业吉主专缝车，咏满足付目标客户午少量缘瑞无车议或少礼车群回体需默要；三、码入市挂时机拾评估20辩03驱年3赔月底剪、4鼠月初每，本受项目夫开始塑正式申销售垃。理由还：1、慈抢在涨熙园贞项目广之前技发售织，从瓦而达交到先令声夺规人的宵目的难。2、枝预留吩2-完3个廉月时俯间进波行项拔目前巡寿期市响场预谎热工返作。3、阳具备京良好邮的项秧目形选象展叉示。四、缎入市坟准备落实五个奔“一任”工作程一会扩所（顷包含争销售姓中心描）一园虚林展箱示区圈（销挥售中池心前丘广场议及T语OW怎NH仔OU抱SE戒区域搭)一游咏泳池波（一漠种海穗岸风卧情）一形盐象展网示围辣墙一栋国TO亚WN艇HO宾US锤E样赖板房五、孤整合画营销盆推广塑战略（一聪）欲战略咽整合1、品牌街互动畏营销秧战略2、全球喊化营柔销战使略3、公意关营猾销推广锻战略4、别出缝心裁辽的价衬格制涛定策青略(二睁)整晓合营兽销推铅广主用题系出张名门序国际捧领地（三蚂）整咳体推会广计追划推售时间推售阶段预计销售目标2003.3.1-4.5内部认购认购Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公开发售推出单位的80％以上2003.6.1-2003.12强销期Towehouse和多层单位基本售完，小高层60％以上2004.1-3.31持续销售总体85%2004.4.1-4.30尾盘销售95%以上，二期认购20％六、于分阶懂段推膝广策想略（一烤）内部扰预热帮期（秤造势辆营销叛）隆重斩推出骗限量巩10讽0张VI宽P优福先认市购卡与凤凰号卫视联合病承办丛一个巷高素呢质栏想目，绳提升仔项目像的品门味及锻国际屡知名赠度联合窃媒体盛，开功辟“第忽三只是眼看哑深圳挤”栏目寸，对请海归望人士液的生购活和超成功故经历摘进行姜系列批跟踪表报道屈。全面象整合昼教育惠资源柿，如岛设立**笛**向国际挖游学味基金，凡如购买膜本项手目的拆业主荷，子届女均俗可参县加国喉际教法育旅圣行。（二犯）公宝开发捞售期闷（活邮动营痛销）推出脆TO反WH抽OU宾SE民单位壤及部棍分多酸层单幼位，挑小高效层单药位开贝始认飞筹；开盘倦活动列（升旗斜、国武际形性象代籍言人签名风活动泛）凤凰写卫视总销售路现场体拍摄耐赞助悬栏目谦节目，通社过媒桐体向四世界神展示芬项目羞形象竿；四国铲风情遥展示蚁月（每技