西安标杆地产复合社区项目定位报告与物业发展建议

xx项目定位报告与

物业发展建议项目定位思路项目开发策略项目解读项目发展策略项目定位区域解读区域价值解读以皇权为中心的规划发展格局同心圆模式，以开发二环为标志初级城市化阶段快速城市化阶段同心圆＋扇形模式，城市功能区沿着交通线呈扇形向外拓展解码西安城市模式目前西安城市发展正处于同心圆+扇形发展模式，处于快速城市化发展阶段一、区域价值理解高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区阎良国家航空高技术产业基地西安航天科技产业基地城内传统商业旅游区往阎良往咸阳城北整体形象较差；但近年来区域价值提升迅速，吸引了房地产业不断进入城东集中了大量企事业单位和批发市场；浐灞河生态区的建立，城东开发建设力度加大城南传统居住区，高校聚集地城西区域整体形象比较陈旧，建设力度不大，但交通较便捷西高新高新产业为依托，发展最迅速、形象最好的现代都市新区曲江旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快西安航天科技产业基地旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快九宫格局中以“四区二基地”为重点发展区域。城市格局良性扩张8年国家级北经开区2000年2月正式批准

17年国家级西高新区1991年3月5年曲江新区2003年7月4年浐灞生态区2004年9月2年政府北迁确定2006年6月注：初创于1993年9月科技产业集群西高新区东方文化旅游集群曲江新区现代制造业基地政府政务集合区北经开区浐灞生态区集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新型城市新区浐灞生态区：未来两大城市人居高地之间的生态新城总体目标建设西安第三代新城，打造西部第一水城，创立新区建设方式；发展思路以流域治理促进新区发展，以区域开发支撑生态重建；浐灞生态区位于大西安发展主轴上，并位于未来政治中心的北经开区和西安富人区曲江两大人居高地之间，浐灞将成为西安的生态新城、最佳人居地、区域商业中心和市民休闲旅游胜地。浐河、灞河将成为城内河。独特的区位，优越的生态环境和滨河资源，作为生态新城的发展潜力和区位价值突显。稀缺的水资源是新生的生态区最大的优势和吸引力北经开区未来政治中心区曲江国家级文化产业示范区西安富人区二环与绕城高速之间最后待开发大城区

浐灞生态区：高起点规划区域定位：“四区”“四带”四区：新型城区、生态区、商务区和景观区四带：生态带、景观带、旅游带和经济带功能分区：

旅游度假区；高等教育综合功能区；现代产业和物流服务业；滨水行政中心；滨河居住区；滨河生态休闲区；欧亚论坛行政中心商业中心高等教育综合功能区滨水住宅区滨水住宅区生态旅游度假区灞桥科技产业园生态住宅配套区三角洲会展、金融、办公区产业生态区广运潭度假区本项目综合的功能，完善的配套，将使项目区域成为未来西安最宜居的滨水的生态居住区区域规划超前于发展现状，

未来发展价值极高，

但目前实施力度相对弱；

相关产业配套仅是规划，尚无明确发展意向由于城市发展不平衡造成区域传统形象较落后，区域受重视程度一直不高；目前启动核心区先建设住宅，金融会展滞后建设；所谓的“核心”目前建设力度不大；但随着浐灞生态区的规划确立受关注程度日渐增强。启动核心产业配套产业配套相比曲江、大明宫两大区域的发展，浐灞的发展力度和速度相对弱，相应地，市民关注度相对低。未来“大水大绿”西安生态区的目标实现，浐灞区域将成为西安生态型滨水新城区.浐河、灞河将成为城内河，本项目未来的城市属性将越来越强但由于目前规划远超前于实施力度，短期内区域价值很难有质的飞跃；本项目开发的前期阶段，立足自身，社区内造景与大景观结合。启动核心区域未来价值：

兼有生态及城市属性浐河效果图浐河全长63.5公里，流域面积760平方公里，流经西安东郊纺织城在广太庙附近注入灞河，绕西安之东，是西安城市之上流经最长的一段河道．浐河：自古就是八条水系唯一一条贯穿南北、途径西安的城市河流。浐河——穿越都市的城市内河山河千里国，城阙九重门。不睹皇居壮，安知天子尊。

皇居帝里崤函谷，鹑野龙山侯甸服。五纬连影集星躔，八水分流横地轴。

——《上吏部侍郎帝京篇》骆宾王浐灞生态区：

新生的区域丰富的土地根据规划，项目周围将会有大量住宅用地开发；但是目前，大部分土地尚处在总体规划期间，土地的储备工作还未正式进入流程xx项目对项目的影响利：短期内区域土地未大量释放，项目面临的竞争压力相对下。弊：不利于在短期内和其它发展商联动，提高区域的知名度和影响力，形成“板块效应”。区域价值关键词:城市生态滨水我们对区域价值的理解不仅自然生态属性不仅现状价值城市属性人文属性发展价值更应当关注的是城市的区域实现特殊的居住价值与文化唯一的、最佳的客户对浐灞生态区的认知注:数据来源于XXXX房地产08年春季房展会客户问件调查客户普遍认同浐灞区域生态环境好，未来是滨河新城区，适宜居住，但也普遍认为区域生活配套不完善。二、客户印象客户对浐灞房价的认知注:数据来源于XXXX房地产08年春季房展会客户问件调查浐灞区域的房价，有超过90%的客户认为在4500元/㎡以下。浐灞区域的房价尚未得到很好的释放和认同。浐灞住宅市场整体成交情况2007年浐灞生态区总成交面积达到47.59万平米，占全市总量的5%，成交金额15.27亿元，成交均价3210元/平米。2007年浐灞项目成交情况项目名称销售面积销售总金额销售套数成交均价水岸东方13360845219587112053384沁水新城（住宅）546319068793373490沁水新城（别墅）23382183755969340荣德棕榈湾23369781475432423344中新浐灞半岛31109495608137832493073合计475872152733114447393210备注：以上沁水新城数据为2007年备案数据，实际非别墅类住宅销售数量为495套。

三、市场反映浐灞住宅市场整体成交情况2008年1季度浐灞项目成交情况项目名称销售面积销售总金额销售套数成交均价水岸东方824933030941744004沁水新城（住宅）沁水新城（别墅）723551668127630荣德棕榈湾556552003338826113600中新浐灞半岛309741058071763223416合计9560134468868010093605以上沁水新城2008年1季度无备案数据，实际销售数量为81套，成交均价为：4450元/㎡。注：数据来源于房管局备案。户型一房二房三房四房四房以上（跃层）项目浐灞半岛沁水新城

一期水岸东方浐灞半岛沁水新城一期水岸东方浐灞半岛沁水新城一期水岸东方浐灞半岛沁水新城一期水岸东方五房以上面积(㎡)项目48-6994-10384-9577-10398-145116-147114-147

;176-190146-176130-180203-233189-200203-251合计48-6977-10398-147；76-190130-180；203-233189-251供应量项目5702097151961324841965103146561628合计5702885213030544户型配比项目16%32%41%55%50%49%27%16%8%2%2%2%合计9.6%48.6%35.9%5.1%0.7%销售量项目56819664619603226329638012753105合计5682802191726015去化率项目99.6%94%90%100%99%75%100%78%87%95%63%18%合计99.6%97%90%85%34%去化比例合计10.2%50.4%34.5%4.7%0.3%浐灞区域户型供应及消化情况对比区域主要三个项目户型供应以二房为主，占48%，其次是三房，约占36%，一房约占10%（仅中新·浐灞半岛供应），四房及以上大户型供应量仅占6%；其中，二房及三房的去化率最高，四房以上大户型去化率比较低；整体去化比例来看，二房的比例超过50%，其次三房约占35%。浐灞户型配比及去化情况全部项目不含中新·浐灞半岛面积50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合计供应量23451326121294113811824057658267538户型配比3.10%6.81%34.65%17.17%15.10%15.68%5.37%1.01%0.77%0.34%100%销售量208417222512039481022256684206389去化率89%81%85%93%83%86%63%89%72%0%85%去化比例3%7%35%19%15%16%4%1%1%0%100%面积50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合计供应量541231216728890512391321463966户型配比1.36%3.10%30.66%18.36%22.44%12.91%9.86%0.81%0.35%0.15%100%销售量303283264970136524428102882去化率56%26%68%89%79%71%62%88%7%0%73%去化比例1%1%29%23%24%13%8%1%0%0%100%区划户型供应两最大的集中在70-144㎡,消化速度最快及消化比例最高的也是该面积区间.20诊07粪年各平个项单目已滴推部痰分梯现户比竟分布么（数级量单屡位：瓣单元镰）项目1梯2户1梯3户1梯4户2梯3户2梯4户2梯6户2梯8户3梯8户3梯9户沁水新城一期42100%水岸东方一期推出部分14243452%7%15%11%15%中新浐灞半岛一期1924314529%37%5%22%8%荣德棕榈湾30222280%5%5%5%5%就掌灯一期32100%合计1182130319452258%10%15%1%9%2%2%1%1%不含荣德棕榈湾、就掌灯合计562128317450042%16%21%2%13%3%4%0%0%20丹07止年，雀区域桐内已价推售点的产桃品主悔力为盾1梯鞠2户船产品牧，但进父入2侍00器8年聚，主亚力产惧品的添梯户蒜比集鹊中在兽2梯肥4户塌。。2008年下半年未来区域主要供应量及户型比例

户型盛恒·御锦城恒大绿洲沁水新城二期水岸东方(按目前供应推测)区域整体面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（跃层）160-180495%

203-251142%160-251631%合计

981

14522838

692

5963选取祥项目趋周边系主要缺的四愧大项面目（染中新岗·浐氏灞半酸岛除窗外）青分析潜，2去00晶8年邮下半万年的爆供应侦量约铸60叹00玩套，搂其中福三房旁比例水最大禁，占车49李%，摄其次然是两李房，核占4陵3%桃，四愚房以玻上大艘户型雅占8乒%，遍可巡寿见项枕目周齿边的健供应女量基碧本在阵延续蝇原产彻品供于应比午例，死不壤同的乐是三昆房比攀例略和有提膛升。20抓08宾年下徐半年菠—2尊00会9年角浐灞枪区域狮未来醋供应汉量未来蝴浐灞崖区域遭价格笋预期项目单价预期中新·浐灞半岛(二期)3800元/㎡水岸东方4000元/㎡沁水新城4500元/㎡盛恒御锦城4500-5000元/㎡恒大绿洲5300元/㎡（精装修）区域构大盘档未来果的价炎格预麻期基绩本在爸40障00化-5接00柔0元互/㎡址之间搁；江基本租与客香户对团区域喂房价餐的认雨知相歌吻合吊。区域诞市场型情况贸小结区域节生态帮环境磁好，魂普遍毒受到留认同辆；但区剂域发忠展力鹅度不赛足，答区域预形象与尚未滑得到格实际姑的提好升；未来钟区域气内大骂盘云养集，科供应般量巨萌大；小高高层及判高层粮产品颗成为隆主流素，低执密度碧产品尤稀缺桐；受制颠与区堤域发裕展力和度及唐配套谢的不旱完善虑，近期病内，彻区域迟房价轨存在弱瓶颈陶。问题最思考茶：本项土目应荷如何演突破树区域车房价但的瓶殿颈？如何楚实现送溢价到？项目域解读项目浮开发笼条件窜分析项目呼地块成现状项目花地块伐环绕轰xx贼度假凉酒店蝴，共艰三大艳地块容。其中令3＃足地块筐现状兰无拆置迁量撒，1趟＃地室和4歌＃地哥均存东在一舍定的价拆迁弟量；项目旦沿河块展示捕面均票存在慨拆迁剃量。项目每3号间地地铜块现哗状项目艰开发框条件低分析项目吓周边击情况项目孟东临浐河刻,北接肿沁水狱新城顿,南联牲恒大笋绿洲朝,西侧投为待搏改造萌城中腹村;沿河浊中段难,环渣绕x腊x度诊假酒立店;目前耕项目滤周边安区域欠配套嗓较少盐，无左大型孩购物参中心化、餐竭饮娱御乐场茅所、裂医院秃等配梳套.A2B1C规划广场景观浐河景观批发市场仓库恒大绿洲１1层小高层建筑群沁水沁城别墅\小高层及高层建筑群A1A3A4B3B2景观抖价值养分析项目倍景观加价值础可分炸为:浐河齐景观叙；xx艳度假拾村景您观；社区伴内景莫观;广场捆景观远眺膛山景初景观综合跳考虑腿景观富因素蠢及规踏划指朵标因绪素,膝可分剥为如循下等穿级:。A1挽>使A2社>A显4>京A3B漆1>蜜B2浓>B叙3>亿CA2B1C规划广场景观浐河景观批发市场仓库恒大绿洲１1层小高层建筑群沁水沁城别墅\小高层及高层建筑群A1A3A4B3B2项目形开发医条件部分析项目余交通铁道路项目直南端仿可连烧接咸软宁路蓄，北付端可中连接略长乐识路，这两贵条干桶道可喝直接兼连接顷二环酬、三晒环及溉绕城耗高速荒，未来葱长乐元路设蜂有地泛铁出推入口柔，区域恒与目俯前成蚁熟主纹城区污之间堆的交构通便健利。地铁出入口咸宁路长乐路东二环东三环本案项目倚开发助条件炒分析项目君开发矩条件织分析项目盟相关受经济申技术踢条件猎分析项目松总占姻地面诊积约扇81竞8亩乌，其志中住驻宅分市为3滩大地待块，择如右牺表:项目元住宅耽综合符容积挂率为群1.胞95永，总舞建筑刺面积浅达1佣06公万㎡邮，将纵能容耻纳3老万人存口，象本项切目从棋技术巧指标纲上就援约定泄为西篮安的肢大型织复合慌型社拨区。浐河剖沿线毛目前疫主要细为千培亩大孔盘，怪本项裤目在偷规模浅及综海合容河积率固方面熟与竞蔬争对番手相娘仿，轧无突煎出优杯势；目前挪浐河蜻沿线裤主要杂供应造的产欧品以事小高蚂层、余高层文为主盛，多缝层洋睛房及冲别墅嘴类产话品为唤相对虏稀缺特产品安。住宅地块用地面积容积率最大建筑面积1＃1760500.38668993＃1042902.72815834＃2653622.7716477综合5457021.9510649591＃愈地块垦:姨0.香38购容积倾率在0言.3斜8容叠积率进下，寄适合客的产句品类沙型：独栋傲别墅康，适功当可翅加入吓双拼休别墅3＃食、4碌＃地造块:宽2妹.7叼容积悦率在2猜.7岛容积讨率下倒,适得合的灭产品创类型猪为:方案希一：纯高隙层产扫品方案途二：高层唇+小于高层方案穴三：高层凉+小毛高层车+多赤层1＃4＃3＃指标胃下可巷能发本展的帝产品咽组合项目慰发展虽策略项目秩成功青的关鸟键：入市孟启动保产品粮+梦入户市启螺动价跟格两者献如何扫有效柄的结投合？既符庸合市图场需核求，偏有能缘瑞突破树市场等价格灿瓶颈主，实航现溢柱价项目副发展衣策略区域项目2008年下半年2009年上半年2009年下半年盛恒·御锦城一期16栋，9栋18、24层高层为主、6栋10-15层小高层、1栋6层多层，约12万㎡二期小高层及高层约12万㎡三期小高层及高层约12万㎡中新·浐灞半岛一期剩余4栋高层，及二期小高层、高层约60万㎡二期约40万㎡，小高层、高层及多层洋房恒大绿洲一期共36栋，11层小高层二期共为10栋18层，25栋26层高层水岸东方一期30栋、在售18栋，层数：12层、18层、28层一期其余12栋小高层及高层沁水新城2期东经108度，规划28栋小高层和高层，现在推出“芭堤雅境”组团共5栋高层一期剩余38栋联排及5栋独栋别墅二期其余23栋小高层、高层一期剩余联排及独栋别墅目前文浐河榆沿线穗主要预供应趋的产悬品以匆小高毛层、悉高层捎为主锋，多层嘱洋房专及别嫌墅类踩低密渣度产麦品为拜相对鞋稀缺崭产品研。20加08煤年下伍半年欠—2便00夹9年弓浐灞牌区域秧未来器供应津产品额类型区域涌内主眠要楼统盘市落场占阀位对值比区域须高端潜社区鞋存在跃市场狗空白弓点中端高端低端盛恒·御妄锦城窜、沁睛水新街城中、替高端为跨位员占位中新·浐短灞半垫岛低、殖中端养入市减，未疼来部听分产伏品占姐据高扇端市裙场水岸妄东方枝、恒让大绿瓦洲中端炎市场潜占位荣德踪蝶·棕桶榈湾丘、国沿际幸足福城范等低端供市场融占位低密票度类尾别墅炮（多约层花闪园洋判房或芳别墅套）产品慎入市啦启动多层朵及别旅墅类低密歉度产肥品相偏对稀顷缺区域变高端爷社区存在判市场映空白认点企业违对溢续价的目标守要求项目杏整体就发展肝策略差异钩化发皂展策督略产品垦差异世化档次滴差异随化项目踢整体筝发展防策略产品务差异棚化策哑略——霉通过研产品犹差异积化，滴占据印区域麻市场估机会快点充分扛利用色项目腾地块弹指标附的特毕殊性茎（0老.3育8与常2.蔬7容固积率渡地块缺）及帽区域怕产品仓供应而的空矿白点梯，以息低密某度产倾品作掘为项紧目前伪期开屠发产驱品，该占据挥区域呈市场砍机会灿点。档次葡差异侨化策蚁略——浪通过招档次烘差异嫩化，送占据寻市场享制高亲点通过旦0.赛38诸容积鉴率地婶块，填结合浅优越哄的滨刑水资粪源，婆以“权别墅勾”品阵质社舒区作包为项蔬目社对区档湾次基症调，告营造遗别墅垃社区轻的档年次，哗与区屠域小农高层口、高榨层为签主的倦社区子形成料差异按化，岗进而猜形成烘项目仿的核耗心竞章争力烦。多层锦花园战洋房养与别并墅，呼两者仿应选乔哪类跨先启授动项览目？别墅蜓与多获层花歉园洋惰房作凭为入本市启赔动产迫品的居对比错分析方案非一：恩以别巷墅启葵动优势肠：以别攻墅的仿高端准产品巷形象睁直接者启动才市场轧，迅解速奠休定项石目的疗高调峰性及听高价皇位，禽有利问于后录续项厚目产哑品售煌价的知提升技。劣势嫂：高端伶别墅省产品分在城鼻东及价浐灞杰区域捷尚未跳有成挨功案添例，齿加上倚目前绣客户卖对区临域认烟可度纤尚未冬充分早，高蜓端别直墅的柳市场扛接受屈不明闹朗，礼存在擦一定符的市展场风屠险，躺可能别回款以速度痰并不译理想姓．案例反思考枪：沁季水新哄城别索墅建筑类型联排/别墅套数50建筑面积18678㎡绿化率70%入市价格8000元/㎡目前价格联排8000元/㎡

独栋14800元/㎡优势分析滨水而居劣势分析缺乏配套绿化高浐河景观没形成生态环境好缺乏都市感幑居建筑风格联排别墅部分过密推广主题白墙青瓦，深宅大院，纯正微派建筑风尚销售情况共50套，已售8套（独栋仅成交1套，是老板的朋友）案例匪思考昼：沁意水新画城别全墅户型户型面积区间总套数总建筑面积独栋别墅442-53463204联排别墅354-3644415840沁水讽新城养别墅响供应柱量时间户型户型面积区间销售套数销售面积售价总价区间（万元）2007二季度独栋别墅534153414800790联排别墅358-363414417595270-2812007三季度独栋别墅

联排别墅363136382372992007四季度独栋别墅

联排别墅

2008一季度独栋别墅

联排别墅359-36427237630275-277总计去化独栋别墅331-440153414800790联排别墅245-310725277697270-299案例吸思考嚼：沁红水新货城别原墅整一叨年的斥时间轰，别墅华仅成狸交７逢套!融其中鸭独栋稠仅成疲交1位套!其中规联排鱼价格卵仅不焦足8膛00近0元扇/㎡掏；独抱立别恶墅价鲁格为坟14疾80燥0元痛/㎡拼。别墅植与多义层花岭园洋斧房作域为入竖市启迅动产努品的冲对比张分析优势甲：以区寨域甚糕至全暑市成然熟区离域稀听缺的惜多层般花园鸽洋房号产品汇直接慢启动嫁市场泥，能枯占据立市场冠机会蹈点，皮市场元风险借相对尖较低素，销等售回脾款较卸有保颠障，句同时摔也能域奠定涝项目政低密嫁度社茧区的吐调性膜。劣势风：启动劣期时奋，项弯目调班性并慨不能脊直接样提升易到别允墅级荣的高附度。城内长安曲江二环三环白桦林居华荣风景大院奥林匹克花园金泰丝路花城荣德棕榈湾紫薇田园都市尚品桃源居国色天香忆江南曲江公馆曲江华府金地芙蓉湖畔大华公园世家中新浐灞半岛雅荷纳帕蓝湾沁水新城已售在售项目未来供应项目方案甘二：蔑以多足层花表园洋弊房启久动别墅龟与多际层花桑园洋球房作讲为入鲜市启留动产墨品的冰对比鸣分析

方案一（别墅启动）方案二（多层洋房启动）优势以别墅的高端产品形象直接启动市场，迅速奠定项目的高调性及高价位，有利于后续项目产品售价的提升以区域甚至全市成熟城区稀缺的中高端多层洋房产品直接启动市场，能占据市场机会点，市场风险相对较低，销售回款较有保障，同时也能奠定项目低密度社区的调性劣势高端别墅产品在城东及浐灞区域尚未有成功案例，加上目前客户对区域认可度尚未充分，高端别墅的市场接受不明朗，存在一定的市场风险，可能回款速度并不理想．启动期时，项目调性并不能直接提升到别墅级的高度评点对项目形象调性奠定有利，但市场前景不明朗，存在市场风险，别墅价值难以充分实现在项目形象调性奠定方面不如别墅，但市场前景明朗，风险小，销售回款有保障，也能奠定项目低密度高档社区的调性对比出之下渣，建议馅选择目多层昌花园溪洋房肤作为妙启动哗产品锅，同时建设垮别墅盐产品搬作为周社区下的形凡象标服杆，以瓦提升看花园巴洋房仔价格轰的平恋台。项目斑成功裁的关逐键：入市金启动虽产品狮+密入俗市启链动价理格两者外如何侵有效脚的结句合？既符叨合市买场需替求，肾有能京突破疗市场凯价格迅瓶颈饰，实辞现溢驻价？花园凯洋房不同邮的入魄市价采格期谋望值著下，花园赤洋房渐的产略品形巨态的注选择锈应有律所不横同若入咏市价肉格期储望值劝为6愧00早0-魄70故00比元/事㎡【弗扬莱明秋戈】迈或【善大城钥小院勿】产涨品系推列溢价梅基础区域备甚至啄城市泽成熟蝇区稀快缺产侵品产品醋吸引榜点低密巩度别生墅级陕居住付品质喝；退赌台、浴露台贵、花泛园、愚庭院苏等别凶墅元薪素目标令客户能够废承受积曲江煎高层遭（如离中海找国际躬社区乓等）视价格堆（6词00黑0-冶70错00那元/宗㎡）绒的客还群购买篇理由相同彩的价叫格，石购买喝更舒洒适的运居住荐空间报、自撇然生费态环婆境更神佳的忠区域阵，品平质更给高的童社区参考邮文件攻：《扁西安乘多层坦洋房判专题潜调研眠报告膛》60衰00志-7趣00姜0元允/㎡闯的价采格期堤望值课下户型严配比雕：选择行区域层舒适音型三骗房（售13领0-日15感0㎡）及守四房眠（1岩50垂-1君80㎡）作草为主讽力户溉型，奏辅助距底复喉及顶肌复大瓣户型遮单位丸。【弗志莱明悼戈】绸或【立大城咬小院暮】产壤品系续列2008年下半年未来区域主要供应量及户型比例

户型盛恒·御锦城恒大绿洲沁水新城二期水岸东方(按目前供应推测)区域整体面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例面积段数量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（跃层）160-180495%

203-251142%160-251631%合计

981

14522838

692

596360政00办-7退00冬0元惕/㎡粘的价致格期目望值糟下梯户孩比：选择壮区域榨舒适煤型一于梯二饰户设吨计。【弗踏莱明牧戈】父或【忌大城允小院浊】产相品系昆列2008年下半年未来区域主要供应产品梯户比情况项目1梯2户1梯3户1梯4户2梯3户2梯4户盛恒御锦城一期7

1139%

61%恒大绿洲一期

1224

33%67%

恒大绿洲二期

25

100%沁水新城二期

1216

43%57%水岸东方(一期未推部分)

45

44%56%合计7122416576%10%21%14%49%60送00笼-7悄00旨0元抛/㎡片的价杜格期瓣望值蜻下户型持功能离空间马及设痛计尺躺度建累议１梯映２户懒13持0－姥15也0㎡三滩房户昏型参考驳西安歇同类瘦面积除，在亭产品连设计僻上具涌有亮晋点的饮项目趣产品参考负案例宗一：混中海街国际葱社区柿12容8－湿18强0㎡小滑高层权户型参考芳案例株二：所曲江撕尚林妖苑1掏80牺－1猜95分㎡１勤梯２掩户小汁高层芒户型参考锋案例固三：描国色然天香促多层期电梯躁花园确洋房产品参考翻案例医四：校华荣拉风景符大院多层巡寿花园芬洋房猛产品【弗菌莱明啄戈】痕或【适大城沫小院摸】产荷品系敏列60未00典-7蔬00挺0元跑/㎡蛛的价站格期钢望值生下参考俗案例向一：遥中海枕国际驱社区完12弹6-刺13便8㎡户描型【弗劣莱明势戈】孙或【糖大城难小院句】产负品系垒列户型拍功能劝空间坛及面症积尺脚度建做议户型划分标准空间功能面积标准(㎡)开间标准(M)备注126-138（㎡）客厅23.5-24.784.2-4.4南向餐厅（独立）10.53北向主卧室21-253.6-3.8南向,+衣帽间+主卫次卧室123.3-3.6南向次卧室二103北向公共卫生间3.8-4.31.8采光通风中厨房61.8-2.1采光通风入户花园

无客厅南侧大阳台61.5-2.1计算一半面积内庭院6-82.8-3计算一半面积生活阳台2.3-3.61.2计算一半面积储藏空间

无备注1梯2户或1梯3户户型60虏00训-7某00招0元巨/㎡暑的价芝格期酱望值坝下参考侦案例阀一：耕中海席国际伐社区客15障2－遵17震7㎡户板型【弗寄莱明供戈】浙或【匙大城盒小院煌】产绵品系填列户型雁功能如空间芳及面比积尺街度建漂议户型划分标准空间功能面积标准(㎡)开间标准(M)备注152-177（㎡）客厅27.5-334.5-4.8南向餐厅（独立）10-133-4.8北向主卧室23-28.33.8-3.9南向,+衣帽间+主卫次卧室10-123.3-3.6南向次卧室二103北向公共卫生间5.4-61.8采光通风中厨房7-101.8-2.1采光通风入户花园

无客厅南侧大阳台6-71.5-1.8计算一半面积内庭院82.7-3计算一半面积生活阳台2.3-3.61.3-1.5计算一半面积早餐厅7

163-177㎡带八角窗早餐厅储藏空间

无备注1梯2户或1梯3户户型60冻00饥-7妙00尚0元锯/㎡权的价惨格期鸭望值石下参考愚案例殖二：只曲江企尚林爬苑1刺80性－1饶95务㎡1颗梯2绣户小精高层鹅户型【弗智莱明赢戈】骨或【洋大城杨小院碗】产草品系平列户型仆功能盛空间华及面宿积尺温度建档议户型划分标准空间功能面积标准(㎡)开间标准(M)备注185-195（㎡）

客厅405南向餐厅（独立）123北向主卧室324.1南向,+衣帽间+主卫次卧室164.1南向次卧室二153朝向均可公共卫生间51.8采光通风中厨房102.4采光通风入户花园

无客厅南侧大阳台102.4计算一半面积次卧北侧大阳台71.8计算一半面积生活阳台102.4计算一半面积储藏空间5

备注小高层1梯2户户型60员00服-7什00趴0元鼓/㎡江的价奥格期央望值颂下参考坛案例裹三：匆国色诊天香切多层但电梯顾花园辈洋房产品【弗脂莱明醋戈】逃或【津大城牺小院肉】产浇品系表列户型券功能堂空间芳及面屈积尺筋度建刮议户型划分标准空间功能面积标准(㎡)开间标准(M)备注136-142（㎡）客厅27.04.5南向餐厅（独立）13.03.6北向主卧室26.73.9南向,+衣帽间+主卫次卧室15.53.9北向次卧室二133南向公共卫生间3.81.8采光通风中厨房6.32.1采光通风入户花园12

计算一半面积客厅南侧大阳台5.81.31计算一半面积阳光房7.533计算一半面积生活阳台

无储藏空间

无备注1梯2户6层电梯花园洋房60竿00龟-7派00员0元视/㎡帖的价桶格期艇望值翁下参考交案例嫩四：历华荣灵风景锐大院多层毁花园燥洋房蔽产品【弗拣莱明包戈】劳或【酒大城疮小院遣】产晃品系侵列户型张功能索空间桃及面挣积尺头度建淡议户型划分标准空间功能面积标准(㎡)开间标准(M)备注128-135（㎡）客厅22.04.2南向餐厅（独立）10.02.9北向主卧室27.53.9南向,+衣帽间+主卫次卧室15.43.2南向次卧室二123.2北向公共卫生间6.81.9采光通风中厨房7.22采光通风入户花园

无客厅南侧大阳台3.62计算一半面积阳光房

无生活阳台3.51.2计算一半面积储藏空间2

备注1梯2户6层电梯花园洋房60肝00瘦-7绒00察0元体/㎡敌的价链格期决望值券下【弗槐莱明芬戈】隶或【蛋大城课小院腔】产冷品系瓦列客户却对于糊赠送蛇面积秃和自逆由控眼制面匹积的帖偏好炕分析蜜：客户隙对赠改送露辆台或迎退台复最感拴兴趣搞，其次群是双括层高营空间劳或夹场层，再次麦是入廊户前层院或材下沉叹庭院佛。景观妙阳台越是客如户普直遍希愉望拥亦有的腥空间松，其次效是书央房、反入户相花园鄙和阳魄光房60关00改-7胸00守0元倡/㎡讽的价吩格期榜望值应下【弗遣莱明底戈】食或【踩大城拨小院关】产认品系栋列综合疯上述续案例雹及客休户的切需求脆偏好域，花鸡园洋善房产佳品功施能空援间及泄设计旱尺度耍建议绑如下淋：舒适衡型3洪房2断厅2而卫（任13螺0～悉15忌0平堵方米轨）设番计户型划分标准空间功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况130～150（㎡）客厅25130-140㎡：4.2140-150㎡：4.5南向餐厅（独立）10130-140㎡：3.0140-150㎡：3.3朝向均可主卧室+衣帽间+主卫283.9南向次卧室130-140㎡：12140-150㎡：15130-140㎡：3.3140-150㎡：3.6南向次卧室二130-140㎡：10140-150㎡：12130-140㎡：3.0140-150㎡：3.2朝向均可公共卫生间51.8采光通风中厨房61.8采光通风入户花园10不计算面积大露台102.1不计算面积或计一半面积生活阳台2计算一半面积储藏空间2备注客厅和主卧需朝南，面积相对较大较舒适，体现主人的尊贵60木00哄-7累00这0元远/㎡博的价虑格期政望值扔下【弗佩莱明脸戈】熊或【尚大城搞小院动】产怎品系喊列舒适裂型四边房2躲厅3击卫（赌15抹0～棕18凭0平够方米扭）设铜计户型划分标准空间功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况130～150（㎡）客厅254.5南向餐厅（独立）123.3朝向均可主卧室+衣帽间+主卫+书房403.9南向次卧室一+卫生间203.6南向次卧室二123.3朝向均可次卧室三103.0朝向均可公共卫生间51.8采光通风中厨房72采光通风入户花园10不计算面积大露台102.1不计算面积或计一半面积生活阳台2计算一半面积储藏空间2备注客厅和主卧需朝南，面积相对较大较舒适，主卧形成主卧系统，体现主人的尊贵，提供双套房综合欢上述牌案例中及客功户的万需求晌偏好麻，花透园洋暗房产项品功屋能空团间及咱设计暖尺度玻建议厅如下卖：若入针市价晋格期饿望值身为9诉00膝0元袖/㎡思考与问题胶：【弗欣莱明让戈】屈或【梯大城挣小院雷】产昼品系恒列是姻否能吐满足吉对价颗格的术要求冈？面积凭、单丑价总格价对拢比表户型面积单价总价单价总价三房两厅130650084500090001170000150650097500090001350000四房两厅16065001040000900014400001806500117000090001620000当单厅价在梁90星00选元/献㎡时傻，1栽30症-1剪80针㎡户斧型的辆总价偏单位羡提升昌到了模11秃7—犹16份2万跌元/本套，动这样次的单曲价在探曲江途能买亭到什兄么样串的产良品？若入陕市价蒸格期没望值婚为9鞭00棋0元忽/㎡思考血问题言：【弗爷莱明套戈】玻或【愁大城墨小院铁】产捉品系巾列是析否能勉满足速对价快格的悄要求匆？面积笔、单叹价总接价对滔比表户型面积单价总价单价总价三房两厅130650084500090001170000150650097500090001350000四房两厅16065001040000900014400001806500117000090001620000当单愤价在洪90忘00使元/情㎡时湾，1扫30征-1逮80求㎡户斧型的址总价夕单位灯提升共到了虎11畏7-卵16担2万缺元/潜套，践该总初价在饶西安牢价格聋标杆倾区域妙的曲砍江能凝买到盛什么佣样的末产品朋？成交时间户型面积成交均价成交总价2007年10月188642412076612007年11月197693613678422007年12月197685713475502008年1月195727014149222008年2月216759416392952008年3月21174551573105金地污曲江处尚林馅苑（饮小高词层）吧成交只记录11泥7-遗16搁2万秆元，研能购痕买：金地厦曲江价尚林鞋苑小高差层、错大平健层、巷大户肆型面积倦在1效80释-2鼠20麦㎡之川间若入史市价多格期雷望值拨为9你00粗0元误/㎡本案索多层圈花园芒洋房踪蝶与曲添江产甜品的卸竞争捕分析绵：同样萍的总敞价范辆围，胀对比底本项猛目的阔多层闲和曲秘江的达小高棋层，幅本项坛目仅症具有卸相对贤低密峡度的址优势华，而和在居淘住面绍积、尝区域名形象夹价值住等方地面均婚处劣抚势，产品齿竞争嘱力不网足！须进基行产明品创鞋新！建议争创新好方向素：在1痕50哨㎡左粪右的剩面积罗空间照下，援创造宾出强慌烈的腹别墅灯空间平感！参考弃案例草：中桶海大缺山地浮（深惩圳）参考老案例衡：中发海大立山地浸（深导圳）项目是位于双深圳盆横岗盖梧桐尤路与山环城绿北路转交汇品处，蛇占地污18滋万平轰米，任建面哄约2桐2万胞平米籍，容航积率雁1.罩2，滴建筑扯覆盖讲率2准5％惰，绿贝化率卵41论.2届％，笋总户店数1丑57新1，烟住宅暮类型钻为双岸拼、翁联排兴、山席地叠派加别佳墅和裁多层贿住宅亭等。参考乱案例宰：中栋海大蹦山地拔（深稼圳）下层上层挑高乓客厅挑高雷入户肠空间赠送鸭面积锤空中没花园赠送缠面积分空中拉花园空中蚕复式茶，销凡售面殊积是陵15彻5平厅米，通过办别具偷创新叹的空淹间和盗赠送妙面积辱，最雷后展卷现的帮效果么感觉族像接森20集0多测平米谱，整疯个空锯间别乖致而逼情趣赞盎然川，别熟墅的逐各项负功能假基本催齐备染。参考悔案例昌：中魔海大轿山地攀（深割圳）赠送扣面积用内庭撤院首层细大花谦园挑高虎餐厅叠墅撤，销愿售面稍积是劳15确7平境米，首层弊送花除园，袖顶层爆送大纲露台师，加境上别封具创岗新的兴空间命和赠迷送面恼积，挪最后擦展现泥的效券果感乡丰觉像铜接近烧30翅0平娘米，整个怀空间盏别致邮而情真趣盎械然，别墅觉的各演项功盟能基筝本齐逢备。若入茧市价膏格期慎望值积为9蒙00息0元慨/㎡别墅伟级花效园洋士房创西新产呆品（俭参考洲中海火大山轰地）溢价甚基础全市柴稀缺皇的创锋新产虾品产品周吸引价点别墅签级居味住品先质及聋空间孙感受作，1储50夕㎡左柿右普旦通洋暂房的腊销售贤面积煎，2礼00况多㎡下的空欧间感溪受，准退台槐、露咏台、稀花园诉、庭征院、备地下繁多功售能空半间等阁别墅算元素目标曲客户能够着承受丈曲江断小高景层及街多层悟价格昏的客桑群（挤金地忽尚林浑苑、御曲江测公馆争平层雹产品颤甚至膀希望绿购买捆曲江圆叠加磁别墅蒸的客古户）购买路理由对曲勇江小高高层答及多熟层客蛛户：相同粮的价衫格，家购买丸别墅捡级空偏间感苗受及指居住哗品质潜，更禾舒适篇更具材趣味钢的居主住空春间，什品质框更高鸡的社枣区；对曲临江叠屿加别粥墅客偷户：更低叼的总埋价，毯购买婶相同饺空间衫趣味闪和品脖质的孕产品旋，拥气有更吼佳的磁自然钳生态慌环境器。在差蹦异化户发展胸策略骨及多歌层洋写房作羊为入姥市启渔动产圆品之筒下，容积耳率2毯.7摧的3知＃、浩4＃宾地块袍的产帐品组确合如递何规染划?以保钩证后霜续产震品的勒竞争城力并腹获取灶溢价假!3、朗4＃次地块县在用脏足2昨.7能容积丹率条煌件下扁的规乏划组芝合分闻析组合滤一：斯多层铜+高化层优点缸：建雪筑密准度相变对更判小，茫能创蜻造出暗更大自面积吩中心舅园林渣景观缺点事：产梢品线址相对吃单一进。组合狂二：元多层悔+小屿高层薄+高肿层优点窑：产松品线泰更丰治富，湿能创释造更坑具韵程律的紫天际首线变茫化；缺点代：建废筑密千度相亮对大接，不甩利于鹿创造轨大面绝积的信中心数园林游景观盐。决策嗽思考塔：在未惑来的序市场聋竞争膛中，棚如何足保证盛项目浩高密伞度产剖品的相竞争币力?如何瓜体现闯出本甚项目累与竞寄争对场手的导差异拢化竞车争力怀，以主获取骂溢价?二期18层二期26层一期11层区域痒产品总竞争绍力对凶比分洪析周边抵项目证未来脾的产渡品多蜜数为践社区课内景那观高蕉层及殿小高俯层一期二期三期B1CB3B2本项珍目3队\4激＃地涝块可拍为细缠分为萝沿河牲景观男地块禁,社鲁区内差景观缎地块鸭及边识沿无派景观兰地块差异道化产令品开过发，短以相必对的胶产品箱的亮翅点提怜升竞泪争力低密培度、塞别墅敏级品沉质相对传的自扣然景真观优仪势相对脚的低鬼密度甲和舒联适度社区伯内品兆质园铜林空漂间借助矿社区担整体帆形象耕和程志度度都，以伟紧凑烟性户洋型于目后期耳开发宫，用昼足容尖积率甜及赚帜取自伴然升驻值溢争价针对淘区域小高颠层及走高层慕产品针对获区域高层扶产品针对瓜区域小高缸层及闭高层牵产品相对蔽同质络化产司品多层卧花园意洋房河景陷+山补景高冈层社区裕内景网观小均高层社区河边沿柳高层非别煮墅类浪产品建类型亦开发厕思考建议教3＃4则＃地笼块选棕取：多层班+小采高层网+高霸层的亭产品投组合产品静类型般开发逮区域搞规划紧建议志：社区竭中心潜园甩景小专高层AB1C1规划广场景观B3B2独栋为主，边沿位置适量规划双拼B4多层电梯花园洋房

衔接别墅与小高层及高层产品河景+山景高层边沿高层C2建议榨：根据桑图中已产品饼类型砖的区埋域规顾划，嘴3＃涨、4宾＃地渣块建磁议综奶合考守虑容甘积率常统一背调配块、统方一规模划，辩以达莲到容刃积率骄有效乔利用湿的目衣的。产品迈类型哈开发迟区域昌规划搞及体仇量配尊比建见议：住宅地块总用地面积规划容积率最大建筑面积物业类型分区容积率用地面积分区建筑面积用地面积比例1＃1760500.3866899独栋0.381760506689932%双拼4＃2653622.7716477多层电梯洋房1.57960911941315%小高层（11-18层）2.510614526536219%高层（26-32层）3.57960927863015%3＃1042902.7281583小高层（11-18层）2.531287782186%高层（26-32层）3.57300325551113%3\4＃合计3696522.7998060

2.70369652997133

综合5457021.951064959

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