北京大厦项目可研

北京**大厦工程可行性研究报告来源：......

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发布时间：2006-6-310:30:001.

总论

1.1

工程可行性研究工作的依据

1.1.1

1996年1月23日北京市城乡建设委员会京建计[1996]××号?关于下达中央在京单位1995年结转到1996建房方案的通知?〔附件一〕。

1.1.2

1994年3月31日北京市城乡建设委员会京建计[1994]第×××号?关于下达中央在京建设单位1994年第一批规划设计工程和施工工程方案和通知?〔附件二〕。

1.1.3

1994年3月12日A省方案委员会冀计投[1994]第×××号?关于省政府统一北京办事处在北京新建"B大厦"工程建设书的批复?〔附件三〕。

1.1.4

1997年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资[1997]×××号?关于北京××××开展权益转让及合同、章程修改补充协议的批复?〔附件四〕。

1.1.5

1995年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资[1995]×××号?关于"北京C开展"合同、章程及董事会组成的批复?〔附件五〕。

1.1.6

北京C开展合同〔修改〕〔1997.7.4〕〔附件七〕。

1.1.7

北京C开展委托A省建筑设计研究院承当北京B大厦可行性研究委托书〔附件十四〕。

1.1.8

国家现行的有关政策和法规。

1.2

工程的提出

随着河北省对内对外的不断开展，现有北京B饭店其规格、功能越来越不能适应需要，为改善接待条件，增强效劳功能，更好地贯彻落实"西环"开放带动战略，树立河北对外形象，1993年，中共A省委、省政府研究决定，在北京适当位置选址，新建一处规模较大、综合性、多功能的B大厦。省计委于1994年3月12日以×计投[1994]×××号文件批准立项。这个工程提出后，得到了北京市委、市政府的高度重视和大力支持。1994年3月31日北京市城乡建设委员会以京建计[1994]第×××号文正式批准为1994年第一批规划设计工程，同意在丰台区京石高速公路起点六里桥的马官营附件建设一处总建筑面积为5.3万平方米的B大厦。当时，A省人民政府驻北京办事处曾聘请×××市建筑设计院进行规划论证，提出可行性研究报告。1996年1月23日，北京市建委以京建计[1996]19号文件，将此工程由1995年结转为1996年规划设计工程。但因多种客观原因，这一工程未能如期组织实施。；A省人民政府驻北京办事处，根据省委、省政府的指示，在深入调查研究、实地勘察、部门走访、权衡比拟的根底上，先后对20多处场址进行了筛选分析，按照北京市有关领导和首规委的意见，决定放弃原来的选址，初步确定选择北二环路与中轴路交汇处东城区安德路位置，由××国际〔集团〕原批准规划建设的××科技大厦工程，转项作为××大厦的首选场址。经过一年多的努力工作，目前该工程股权交割工作已全部完成，开始进入初步设计阶段。

××科技大厦的前期工作由北京××工程、北京×××××工程公司、××国际〔集团〕三方于1995年5月31日成立的中外合作C开展承当。已完成的×××科技厦建设的前期工作有：〔1〕北京市已批准设计方案，扩初设计及批复；〔2〕北京市计委、外经委、首规委批准立项；〔3〕已获取选址规划意见书，建设用地规划许可证；〔4〕已完成地质勘探、土地评估报告。

由于××国际〔集团〕自身投资方向的调整，经过友好协商，××国际投资将本公司在北京C开展的投权转让给××省在香港注册的×××公司，并分别于1997年7月4日，由北京××工程、北京××厂、××开展签订了补充协议，将××国际〔集团〕在北京C开展的权益和责任完全转让给了××开展。北京市对外贸易经济委员会1997年9月4日以京经贸资字[1997]661号?关于北京××权益转让及合同、章程修改补充协议的批复?批准××开展取得了北京C开展的原××国际〔集团〕的全部权益和责任。至此，香港××开展取得了北京C开展的控股权和经营权。

北京C开展是香港××开展全资子公司，××省人民政府驻北京办事处受香港××开展的委托，负责管理该公司的日常工作，并以此公司作为建设北京B大厦的承办单位〔工程法人单位〕。

1.3

工程建设书的批复意见

1994年3月21日A省方案委员会以冀计投[1994]×××号?关于省政府驻北京办事处在北京新建"B大厦"工程建设书的批复?，主要内容如下："经研究同意，建设北京××B大厦"，"总建设面积53100平方米，工程总投资控制在3000万美元以内"，详细内容风附件三。

1.4

合作方概况

1.4.1

中方企业概况

〔1〕甲方

企业名称：中国北京××工程

注册地址：北京市××区××路××号

企业法人及职务:×××，总经理

国籍：中国

〔2〕乙方：北京××厂

注册地址：北京市××区××路××号

企业法人代表及职务：×××，厂长

国籍：中国

1.4.2

港方企业概况

企业名称：香港××开展

注册地址：香港××道××号

注册国家及地区：中国香港

法定代表人及职务：×××，董事长

国籍：中国香港

1.5

合作企业概况

1.5.1

合作企业名称：北京××××C开展

英文名称：BEIJING

FULIN

PROPERTY

DEVE：OPMENT

CO.LTD

1.5.2

法定地址：北京市××区××路××号

1.5.3

合作企业经营范围：

在规划范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业管理，包括办公用房的出售、商业设施的租赁。

1.5.4

合作企业总投资、注册资本、股本额

合作公司投资总额

2410万美元

合作公司注册资本

964万美元

合作条件：

甲方：以负责办理工程有关前期的工作作为合作条件。

乙方：以协助合作公司办理拆迁安置工作作为合作条件。

丙方：以提供全部注册资本并筹措注册资本与投资总额差额局部作为合作条件。

1.5.5

合作期限、合作方利润分配和亏损分担比例

根据合作合同，该工程合作期限15年，在合作期内，合作三方的“利润分配和风险负担方法〞为：

甲方：在完成应负责后，获得700万元人民币；

乙方：在完成应负责后，获得撤除补偿费及基地建设费6094万元人民币；除此之外，甲、乙两方不参与合同合作公司的利润分配，也不承当风险、债务及亏损。

丙方：独立享受合作公司的全部利润，并承当合作公司的亏损。

详见附件七

1.5.6

投资总额与注册资本

本工程的投资总额52698.73万元：其中建设投资52148.16万元，流动资金550.56万元，注册资金为12211万元，注册资金占投资总额的比例为23.17％，资金全部由香港××开展筹措。

1.6

可行性研究的工作范围

本可行性研究的工作范围是：对社会和市场进行调查，对需求进行预测，对未来市场进行预测以及选址情况、建筑总图部署、功能要求对环境的影响，环境保护治理方案，投资估算和资金筹措，财务经济效益和社会效果的评价等。

1.7

研究结论

1.7.1

建设规模

总建筑面积

51606.00平方米

其中：宾馆客房

27898.05平方米〔338间，297套〕；商务

848.04平方米；

办公

6007.91平方米；餐馆

3380.00平方米

建筑物檐口高度：60.00米

建筑总高度：74.00米

建筑物层数：21层，其中地下3层

1.7.2

选址概况

北京B大厦选址坐落在北京市××区××路××号，地处中轴路与北二环交汇点东北角。东邻北京市×××公司大楼，南对滨河路紧邻滨河绿化带，与二环路隔河相望，西邻规划中的×××公司及中轴路，北向××路。坐北朝南，距天安门3.5公里，距北京站5公里，距北京西客站8公里，距首都机场15公里，距北京××饭店1.5公里，距A省政府驻北京办事处2公里，西侧是北二环与北三环相通的最正确交通路线，地理位置十分优越，交通非常便利。

1.7.3

主要商品进货来源

北京B大厦商场展销的产品地局部为A省名优企业生产的名、优、特、新产品，商品进货有保证。

1.7.4

建筑功能要求

本工程占地7100平方米，总建筑面积51606平方米，其中商场848.04平方米，客房338间〔297套〕，主楼建21层，设宾馆效劳、办公餐馆、娱乐与健身设施，形成一个集宾馆、商贸、办公、银行、娱乐等多功能为一体，接待全省会议及全车会议的理想场所，满足建筑功能要求。

1.7.5

环境保护

本工程环境污染源主要为宾馆客房生活污水和餐饮带油污水，经过中水系统和污水处理站处理后可以到达关符合?污水综合排放标准?〔GB8978-88〕的要求，并对噪声问题从设备选型上即作了考虑。

1.7.6

主要技术经济指标

主要技术经理指标表

序号

指标名称

单位

指标

备注

-------------------------------------------------------------------------------

1

建设规模

总建筑面积

平方米

51606.00

其中地上38134.00平方米

地上局部

平方米

38134.00

商场

平方米

848.04

餐饮公司

平方米

3380.00

宾馆客房

平方米

27898.05

338间，297套

办公写字

平方米

6007.91

退交甲方2000平方米

地下局部

平方米

13472.00

2

工作制度

全年工作天数

天

360

日工作时数

小时

8

中午轮流吃饭

3

主要商品年进货量

××省名、优、特、新产品

万元

占营业收入的80％

餐饮原料

万元

占营业收的45％

4

主要动力年用量

水

平方米/a

412200

燃料油

T/a

1347.84

电

万kWh

3024

5

工程定员

人

634

营业效劳人员

人

348

占54.89％

辅助营业人员

人

154

占24.29％

管理人员

人

132

占20.82％

6

建设指标

占地面积

平方米

7100

征地8400平方米，绿化1300平方米

覆盖率

％

43.56

容积率

％

537

7

总投资

万元

52698.73

含建设期利息3265.29万元

建设投资

万元

52698.73

含建设期利息3265.29万元

流动资金

万元

550.56

8

注册资本

万元

12211.00

中方出资

万元

0

提供厂地，批准文件占注册资本100％

港方出资

万元

12211.00

9

万元营业收入占用建设投资

元/万元

17506.47

10

平均总产值〔营业收入〕

万元

29787.92

计算期内年均现价

11

全员劳动生产率

元/人

489840.85

计算期内年均现价

12

年均营业本钱

万元

18067.51

13

年均毛利润〔利润总额〕

万元

11571.47

14

年均营业税金及附件

万元

1638.34

15

年均所得税

万元

3818.59

16

全投资财务内部收益率〔税后〕

％

17.67

合作企业

17

全投资财务净现值〔Ic＝12％〕

万元

12039.00

合作企业

18

全投资静态投资回收期

年

7.18

含建设期3年

19

借款归还期

年

5.41

含建设期3年

20

盈亏平衡点〔BEP〕

％

52.56

第4年

21

负债与资本平率

％

29.28

第4年

22

流动比率

％

207.17

第4年

23

速动比率

％

120.57

第4年

1.7.7

综合评价

通过本工程的实施，可为A省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的配套齐全的综合性大厦，其建筑功能是满足要求的。它的建设对促进A省改革开放和经济建设将起到重要作用。

本工程全部投资财务内部收益率为17.67％，静态投资回收期〔含建设期3年〕为7.18年，财务净现值〔Ic=12％〕为12039.00万元，港方合作者财务内部收益率为18.86％，财务净现值〔Ic=12％〕为11905.19万元。中方合作者之一北京××××公司在完成工程的立项，可行性研究、规划、建设报批手续，并取得了合法批文批文等责任后，一次性获得700万元人民币；另一中方合作者北京××××厂在履行责任后，即在合同正式批准后的四个月内完成拆迁工程，保证建设用地范围内的供水、供电、排污、供暖等市政设施正常运行状态，和向香港××提供一套完整的用地范围内的地上、下原有建筑与各种管线的图纸资料等责任后一次性获得6094万元人民币。香港××那么独立享受合作公司的全部利润并承当合作公司的亏损。互惠互利，各方均获得了应得的效益或对合作公司的支配权。

本工程实施后，可安置634人就业，并可每年为A省地北京提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能为一体的配套齐全的综合性大厦，成为展示A省国民经济开展的"窗口"，经此为根底，加强A省与北京地经济、科技、文化等各方面的交流，增进A省与国际内的交流与合作，促进经济的健康开展。

综上所述，此工程是可行的。

2.

社会和市场调查与需求预测

2.1

社会调查

A省地处首都北京周围，地理位置十分优越。利用地缘优势，增进国际国内交往，加快经济开展，是A省得天独厚的有利条件。改革开放以来特别是近几年来，随首省委、省政府制定"两环"开放带动战略的贯彻实施，A省对内对外开放的经济建设得到了很大开展。1996年下半年来，地两省、市高层领导互访的推动下，A省市县与北京地区的经济技术合作日益增多，正在开始形成多层次、全方位、多渠道相互开放的格局。这有利于更好地吸纳北京经济、科技、文化等多方面的辐射，尽快实现建设经济强省的目标。××省人民政府驻北京办事处是A省在京的"窗口"，是AI省向北京开放的前沿阵地，为充分发挥"窗口"和桥梁的作用，A省人民政府驻北京办事处坚持"深化改革、强化管理、优化效劳"的指导思想，积极转轨变型，发挥综合功能，立足为建设经济强省提供优质效劳，取得了一定的成绩。但是，与省委、省政府加快对内外开放的总体部署和要求相比，差距还很大。除主观原因外，从客观上讲，主要是根底设施落后，对内外接待标准档次低，对外竞争实力不强。为适应新形势，加强与首都各界乃至以北京为基地加强对外联系，促进A省经济开展，应抓住当前A省对外开放的大格局已经形成，北京市房地产价格较低的有利时机，委托北京××开展，尽快在京建设B大厦。其重要意义表达在以下几个方面：第一，是扩大招商引资的需要。随着A省对外开放的开展，全省性的和各市县在京组织的招商引资活动越来越多，规格和标准都在提高。B'饭店每年平均接待各种会议到达50屡次。是A省及一些市县在京开展招商引资、公关联谊的重要场所。但由于场地狭小，门前没有停车场，会议厅〔室〕数量少，标准低，已影响到A省对外开放、招商引资的效果。目前，A省驻京机构是全国各省数量最多的。据统计，省直厅局21个，230多人，市〔地〕7个，县〔市〕36个，2120人，大型企业及集团9个，370人，其他小企业及各种类型的办事处67家，1390人。这些单位的接待设施多数比拟简陋、分散，形不成规模和联合对外的整体实力，建设本工程有利于改变这种状况。第二，是提高接待工作质量、增强效劳功能的需要。A省人民政府驻北京办事处所属的B'饭店始建于1983年，并于1989年改建，当时设计都只是一般招待所水平，规模小、床位少、档次低、设备陈旧老化、效劳功能不全。近几年，虽然靠自我积累进行了装修改造，但由于只有500多张床位，年出租率平均已达85％以上，远远不适应接待工作形势开展的需要。加快建设本工程，使A省在首都有一个标准和档次较高的接待场所，已成为形势开展的客观需要。第三，是开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额的需要。最近几年，许多省都在谋划建设具有本省特争的大型商业贸易活动场所，作为本省商品进入北京市场的基地。A省虽环绕北京，与北京的往来最为密切，但到目前为止，还没有一处展示A小商品的综合场所，不能集中开展一些大型展销活动。因而，形不能占领北京市场的全力，许多产品还开北京市场。建立一处综合性的多功能××大厦，作为展示A省商品的"窗口"，有利于开拓北京市场，提高A省商品在北京市场的占有率，促进产品结构的调整。第四，是树立A省形象的需要。A省是京畿大省，是进出北京的门户。每年省、市级举办各种形式的招商及经贸活动平次达33次，2.6万多人，县及企业集团71次，1.9万多人，省政府及行业在京举办各种会议30屡次，1700多人，面对这种状况，能还在首都有一个有影响的重要活动场所，对树立本省形象至关重要。目前，一些沿海省份和部门内陆大省都相继在北京建立了大厦。如四川、江苏、广东、山东、山西、安徽、河南、吉林等省都先后建设了档次和标准较高的多功能大厦，其中四川大厦总建筑面积达11.3万平方米，河南、安徽、吉林、山东大厦都在4万平方米以上。还有一些省，如：辽宁、黑龙江等也都在谋划和筹建大厦。

2.2

市场需求预测

2.2.1

宾馆效劳预测

据北京市旅游事业管理局提供的?北京旅游业"九五"开展方案和2021年远景目标?称：北京旅游业开展的总体目标是：到21世纪中叶，建成能表达当代社会主义中国风貌和东方文明特色的世界级旅游城市。根据首都城市性质和经济开展的总要求，进上步稳固和加强旅游业在第三产业中的支柱地位，不断壮大产业规模，增强经济实力，提高行业整体素质，在北京实现现代化国际城市建设中发挥产业的先导作用。为此，要进一步完善旅游接待设施，提高效劳质量，为到2021年把北京建成亚太地区旅游中心城市之一和具有东方特色的世界旅游名城奠定根底。鉴于目前北京已不再审批低次饭店宾馆，报批的饭店以三、四星为主〔北京B大厦是1994年经北京市计委和A省计委共同立项批准的四星级涉外饭店，近几年不会再批这样的工程〕。"九五"期间，北京旅游涉外饭店的的建设速度控制在每年新增1000间客房，五年新增5000间，年均增长速度为1.7％。预计在2001-2021年间，北京海外游客〔含港澳台〕年均增长率保持在3％左右，收入年均长8％左右。按照目前控制的客房年均增长速度已远不适应旅游开展的需要。

据调查，北京主要宾馆饭店的客房租金情况见下表

饭店名称/工程

单人间

双人间

三人间

豪华间

套房

豪华套房

总统套房

-------------------------------------------------------------------------------------

长富宫饭店

110

120

130

110

200

250

400

中国大饭店

150

150

250

330

500

800

1000

北京贵宾楼饭店

60

150

160

260

400

京广中心

120

120

160

360

450

700

1000

昆仑饭店

110

110

130

220

300

1000

北京香格里拉饭店

130

150

180

300

510

800

王府饭店

75

150

180

200

200

310

400

1800

2000

长城饭店

70

75

150

90

160

160

195

400

580

800

北京五洲大酒店

80

90

150

170

230

北京国际饭店

105

115

198

600

首都宾馆

110

230

330

2000

北京京伦饭店

55

98

100

150

180

300

建国饭店

80

115

215

215

北京和平饭店

65

98

140

110

190

220

800

北京民族饭店

50

240

222

612

北京新侨饭店

40

60

前门饭店

172

192

315

400

拟建北京B大厦的工程技术方案总体思路是将该大厦建成集宾馆、商业、办公、餐饮、娱乐、健身等多功能于一体，配套齐全、表达A省特色的综合性大厦。具体设想是：将大厦分为四个组成局部，一是宾馆，绝大局部客房设计为四星级标准，其中建一至两层五星级标准的房间，主要立足于A省对外接待效劳，大堂建成五星级标准。二是商业，大厦设置商场、洽谈室、会议室，作为展销、销售A省名优特产品以及举行大中型交易会、商贸洽谈会的场所。三是办公用房，主要吸纳我省与我省联系紧密的中外企业〔包括银行〕投资，在大厦设置办事处，作为办公的场所。四是餐饮、娱乐、健身等配套效劳设施。

2.2.2

商业用房营销收入预测

据调查，北京市1995年各大商场单位营业面积日营业额见下表

序号

名称

地理位置

营业面积〔万/平方米〕

营业额〔亿元〕

单位面积每天营业额〔元/平方米/天〕

-----------------------------------------------------------------------------------------------

1

隆福大厦

东四商业区〔一级〕

2.00

5.17

70.8

2

北京市百货大楼

王府井商业区〔一级〕

1.80

7.77

118.3

3

东安市场

王府井商业区〔一级〕

0.69

3.91

155.3

4

西单购物中心

西单商业区〔一级〕

0.60

2.81

129.2

5

西单商场

西单商业区〔一级〕

1.90

8.65

124.7

6

工艺美术效劳部

王府井商业区〔一级〕

0.40

0.74

50.7

7

前门商业大厦

前门商业区〔一级〕

0.53

1.38

71.3

8

长安商场

木樨地商业区〔二级〕

1.0

3.17

86.8

9

复兴商业城

木樨地商业区〔二级〕

1.20

0.31

42.5

10

城乡贸易中心

公主坟商业区〔二级〕

1.59

4.15

71.5

11

菜市口百货商场

菜市口商业区〔二级〕

0.31

1.17

103.4

12

友谊商店

建外商业区〔二级〕

1.90

2.44

35.2

13

和平商业大厦

和平里商业区〔二级〕

0.56

0.86

42.1

14

燕莎友谊商城

亮马桥商业区〔二级〕

2.20

2.38

59.3

15

蓝岛大厦

朝外商业区〔二级〕

1.80

0.33

59.7

2.23

办公、写字楼出租预测

据调查，北京市1993年各地段办公、写字楼出租状况见下表

名称

位置

租金〔平方米/天〕

出租率〔％〕

1992

1993

1992

1993

--------------------------------------------------------------

1朝阳区

A建国门地段

长富宫中心

建外大街

1.33

1.17

100

100

国际大厦

建外大街

0.88

0.37

92

98

国贸中心

建外大街1＃

1.50

1.67

90

100

赛特大厦

建外大街22＃

1.17

1.17

90

100

京广中心

呼家楼

1.17

1.65

90

95

平均值

1.33

1.53

B东北三环地段

亮马桥大厦

新源南路8＃

1.28

1.17

91

100

开展大厦

新源南路

1.34

1.34

90

100

昆仑饭店

新源南路2＃

1.33

1.33

90

100

燕莎中心

新源南路

1.4

100

京城大厦

新源南路

1.17

90

丽都假日酒店

机场路

0.87

1.13

93.9

94.5

平均值

1.20

1.30

2东城区王府井地段

华侨大厦

王府井

1.3

1.5

90

100

紫金宫饭店

王府井

1.0

1.33

85

90

穆斯林饭店

王府井

1.75

3.0

80

90

台湾饭店

王府井

1.60

1.87

85

100

平均值

1.41

1.67

3前门地段

天坛饭店

崇文门天坛东西

1.00

1.14

90

90

首都宾馆

前门东大街

1.5

100

前门宾馆

宣武区永安路

1.5

1.87

90

100

平均值

1.25

1.50

2.2.4

餐饮、娱乐、健身、车库预测

经对北京市和×××市餐饮业的调查，一般商业地段附属于宾馆、酒店的餐饮收入约占宾馆客房收入的80％-120％左右，占宾馆饭店总收入的25％-35％左右，健身、桑拿、停车收入约占总收入的15-25％左右。

所以，根据上述预测，兴建北京B大厦很有必要，该大厦的建设得到了多个部门的全力支持，一致认为，在北京兴建B大厦是把A省推向省都市场，推向全车市场，推向世界经济市场，建设经济强省的重要举措。

3.工程的建设规模

3.1

建设规模

根据市场调查与预测，为适应新形势，加强A省与首都各界的联系，促进A省经济开展，扩大招商引资，提高接待工作质量，增强效劳功能，开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额，更好地为建设经济强省效劳，在北京建设集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的B大厦，以适应经济开展与交流，接待内、外宾都是必要的。北京B大厦的宾馆局部要求到达四星级标准，局部客房到达五星标准，大堂局部到达五星级标准；大厦内设备一定的商业面积作为展销A省名、优、待、新产品的展销大厅和局部办公用房，以吸纳我省及我省联系紧密的中外企业〔包括银行〕投资，以及餐饮、娱乐、健身等配套设施。该大厦合理的建设规模为

用地面积：7100平方米

总建筑面积：51606平方米

地上局部：38134平方米

地下局部：13472平方米

商场：848.04平方米

办公局部：6007.91平方米

客房部门：27898.91平方米

餐饮局部：3380平方米

客房总数：388间，297套

其中：标准间260套〔2床〕，双套间35套，总统级套房2套。

3.2

建设内容

主楼拟建21层，其中四层裙房，首层及二、三、四层主要是餐厅、商场及宾馆大堂，五层至九层为客房和办公局部，十层、十一层、十二层、十三层至十七层为客房，十八层为两套总统套房，在十二层设备游泳池和花园平台，以满足不同宾客和消费者的需要，到达提高经济效益的目的。

4.建设地点的方案选择

4.1

地址

北京B大厦位于北京××区××路××号，地处中轴路与北二环路交汇点的东北角。大厦坐北朝南，面向滨河河，北面与正在建设中的机诚意大厦相连，西侧是北二环与北三环相通的最正确路线。大厦紧临规划中的×××公园，周围绿树成荫，东行是北京市交通枢纽安定门。该大厦距天安门3.5公里，距北京站5公里，距首都机场15公里，距北京河北饭店1.5公里，距A省办事处2公里，地理位置十分优越，交通非常便捷。

4.2

建设条件

北京B大厦为A省人民政府驻北京办事处处属，由A省在香港注册的××开展筹建，并经北京市城乡委员会与北京市规划局以及A省方案委员会以×计投[1994]第×××号文和首规委与北京市规划局以及河北省方案委员会以冀计投[1994]第140号文批复建设。

4.2.1

市政工程设施情况

根据城市总体建设规划，拟建的北京B大厦位于北京市××区××路××号，该地区市政设施根底较好，经与北京市有关单位联系，对水、暖、电、煤气、通讯的供给情况，有关部门已经复函。

〔1〕供水：根据北京××××开展合同〔修改〕，北京B大厦的供水由香港××开展的合作伙伴北京×××厂的原有供水负荷〔指标〕解决，并到达正常运行状态，详见附件七，日用水量1145立方米。

〔2〕供热与空调：本工程供热空调的热能、冷量供给由设在拟建大厦地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给，供热负荷4912kW，空调负荷6550kW。

〔3〕燃油供给：本工程空调需要的燃油由工程法人单位在工程建成后在市场购置，油料市场现已开放，市场采购没有问题，年耗燃料油1348吨。

〔4〕热水供给：根据北京××××开展合同〔修改〕，北京B大厦的热水供给由合作方北京×××厂改造原有锅炉房供给，详见附件七。

〔5〕供电：根据北京××××开展合作合同〔修改〕，北京B大厦的供电由合作方北京×××厂改造原有变电室和原有的供电指标解决，并到达正常运行状态。详见附件七。供电负荷为500VA，并按一级用户供电。北京市北城110KV变电所已有供电意向书。

〔6〕电信：本工程的弱电通讯需设置100对国际、国内中继线和一台600门程控总机，现尚未和北京市电信局联系，工程法人单位应抓紧些项工作。

4.2.2

自然气象、工程地质、水文地质资料

〔1〕气象：北京位于北纬39o56'，东经116o20'，海拨43.7米，属于典型的暖温带大陆型季风气候，四季清楚，春季〔4-5月〕干旱多风，夏季〔6-8月〕高温多雨，秋季〔9-10月〕凉爽湿润，冬季〔11月-来年3月〕寒冷枯燥，年平均气温为12℃左右，最高气温为38℃，最低气温为-15.4℃，由于受季风活动影响，降水量的年际变化和年内分配有很大差异，年平均降水量为626mm，70％集中在6-9月份。

〔2〕工程地质条件：本工程已由合作方北京×××厂委托北京市勘察设计院进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，建设基地内的地层按沉积年代，成因类型以岩性划分：人工堆积层、第四纪沉积层二类，共八大层及十六个亚层。现自上而下分友谊述如下

①人工堆积层：此层分布于地表，厚度为2.90-6.30m不等，岩性为那杂色的房渣土①层，黄褐色粉质粘土，粘质粉土填土①2层，碎石填土①2层，炉灰①3层。

②第四纪沉积层：位于人工堆积层下，岩性主要由第②-⑧层及其亚层组成。

a.位于人工堆积层之下为褐黄色的，中-中上密，可塑，中高-中等压缩性的粉质粘土，粉质粉土②层及其亚层，即褐黄色的，中上密，低压缩性的砂质粉土②1层，褐黄色的中-中下密，可塑，高-中高压缩性的重粉质粘土，粘土②2层。

b.于标高37.08-39.20m以下为褐黄色的，中上密，低压缩性的粉，细砂③层。

c.于标高35.78-37.41m以下的为褐黄色的，中上密，可塑，中-中低压缩性的粉质粘土，粘质粉土④层，褐黄色的，密实，低压缩性的粉细砂④1层及褐黄色的中上-密实，低压缩性的砂质粉土④2层，层间尚夹有褐黄色的，中-中上密，中等区缩性的重粉质粘土，粘土④3层薄夹层，其分布不匀。

d.于标高30.73-32.52m以下为褐黄色的，中上密，可-硬塑，低压缩中性的粉质粘土，粉质粉土⑤层，褐黄色的，密实，低压缩性的砂质粉土⑤1层，褐黄色的，中上密，可-硬塑，中低等压缩性的重粉质粘土，粘土⑤2层。

e.于标高25.20-26.45m以下为褐黄色的，密实，低压缩性的细粉砂⑥层，其层间类有杂色的，密实，低压缩性的圆砾，卵石⑥2层。

f.于标高22.76-24.37m以下为褐黄色的，中上密，可塑，中低-低压缩性的重粉质粘土，粘土⑦层，褐黄色的，中上密，可-硬塑、低等压缩性的粉质粘土，粘质粘土⑦1层，黄褐色的，中上密，低压缩性的砂质粉土⑦2层。

g.于标高20.48-22.32m以下为褐黄色的，密实的细、粉砂⑧层及褐黄色的密实，低压缩性的砂质粉土⑧1层夹层及局部褐黄色的粉质粘土，重粉质粘土⑧2层夹层，和杂色、密实的卵石⑧3层夹层。该层土匀均属低压缩性土。

根据地质勘探报告，地基承载能力标准值为-200kPa。

〔3〕水文地质报告

根据北京市勘察设计研究院95技×××号，北京×××厂、×厂改建工程岩土工程勘察报告、目前地下水位地-35m左右。

4.2.3

社会条件

北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心和文化中心，建国四十八年来，北京市各行各业不断开展，突飞猛进。特别是改革开放以来，国民经济持续、快速、健康开展，综合经济实力明显增强，各基社会事业不断进步，人民生活继续得到改善，投资环境越来越好，1995年，全年实现国内生产总值1385.1亿元；第一产业实现增加值82亿元；第二产业实现增加值644.2亿元，第三产业实现增加值658.9亿元，固定资产投资全年完成832.2亿元。1995年对第三产业的投资达653亿元，比上年增长49.5％，高于社会投资增幅21.2个百分点，投资比重由上年的72.1％上升到83.2％，其中对商业、交通运输、邮电通讯业的投资为127.1亿元，增长23.2％。

与北京市的情况一样，A省的经济建设也取得也突飞猛进的开展。与北京同期相比，截止到1995年底，全年实现国内生产总值2846.4亿元；第一产业增加值631.3亿元；第二产业增加值1325.1亿元；第三产业增加值849亿元；全社会固定资产投资完成928.7亿元；外贸出口总值完成30.4亿美元；全社会消费品零售总额849亿元。根据最新统计资料显示，近两年A省经济建设持续快速、健康开展，经济效益和投资环境明显好转，各项指数均有显著上升，A小的经济综合实力地全国已排到第六位。

北京面向全国，面向世界的广阔市场和良好的投资环境，有利于促进A省经济的全面开展，地1996年7月和10月，北京市领导和A省领导互访，达成共识，按区域经济一体化的格局携手并肩，共同开展两省市经济建设，必将为北京B大厦的建设提供良好的社会条件和优越的政策环境。

4.2.4

拆迁工程

本工程涉及的拆迁工程是一项艰苦复杂的工程。北京××××开展合同〔修改〕已明确由合作一方北京××厂地四个月内完成拆迁工作。完成拆迁及其他完全责任后获得合同约定的收益。目前拆迁工作已经完成，建设场地已实现"三通一平"。

4.3

多方案比拟

本工程地工程法人单位选定的厂址内，经过多轮方案比拟，由首规委和北京市规划局批准现地的建设方案，详见本可行性研究报告6，详细投入产出，财务评价均以批准方案的根底数据进行分析评价。

4.4

指标

用地面积：7100平方米

总建筑面积：51606.00平方米，其中地上局部38134.00平方米，地下局部13472.00平方米。

道路及停车面积：2439.36平方米

覆盖率：43.56％

容积率：5.37

绿化面率：27.4％

4.5

区域位置

本工程的区域位置图及地下一层平面图，详见图3-5-1和图3-5-2。

5.

工程所需资源及原材料投入

5.1

固定资产投资投入详见本可行性研究报告11。

5.2

劳动力资源投入详见本可行性研究报告9。

5.3

工程的资源投入

5.3.1

本工程经计算日用水量为1145立方米，年用水量为412200立方米，由北京××物业开展的合作方北京×××厂供给，并保证正常供水，见附件七。

5.3.2

供热：本工程经计算总热负荷为4912kW,由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。

5.3.3

空调：本工程经计算空调总负荷为6550kW，由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。

5.3.4

供电：根据建设规模北京B大厦的安装容量为500kkVA，工程法人单位已委托北京新××电器技术公司完成了北京B大厦的供电可行性咨询报告，建议由北京供电局北城110kV变电所10kV电缆线路供电，椐北京××××开展合同，由合作方北京××厂的原有供电负荷中解决，缺乏局部由北京市供电局解决。

5.3.5

通信：北京B大厦的通信能力经估算需100部国际、国内和一部600门总机，工程法人单位现尚未和北京市电信局联系，应尽快抓紧办理此事。

5.4

原材料投入

5.4.1

本工程原材料由A省企业自己生产的名、优、特产品，除完成国家指令性方案和指导性方案外，其余均可供北京××大厦展销、促销、商贸，商品进货有保证。

5.4.2

餐饮局部的原材料均由北京市场供给的肉、禽、蛋、奶，可直接从市场供给，食品、罐头、饮料可由A省的企业厂价供给，均有充分保证。

5.5

劳动力资源投入；本工程定员634人，按合作企业的管理方式，依照国家劳动政府在北京市从社会上择优录用。

综上所述，本工程资源投入清晰明确，均有保证，可以满足本工程的需要。

6.工程工程设计方案

6.1

总平面布置

本设计方案考虑了主楼面对二环路西侧面对正在规划中的×××公园以及中轴路的具体条件，裙房沿两条大街展开，以正对二环路的南入口作为大厦主入口。结合交通、市场、园林要求，在主入口布置了广场、绿化、水池，形成宽畅、气魄、实用的室外空间气氛。沿南立面东侧设置了地下车库入口〔坡道〕和职工自行车入口，使进入地下车库和进入大厦的车辆在进口处分流。沿×××公园的规划街道布置了第二入口和旅游商店的入口。在基地西北角形成内院，向北出入，直接到安德路，较好地解决了货物集散及辅助设施用地的关系。

6.2

建筑方案

6.2.1

平面设计。北京B大厦平面设计总的思路是，建成一个集宾馆、商业、办公、餐饮等多功能为一休的配套齐全的表达A省特色的综合性大厦，平面布置综合考虑，功能分区明确清晰，建设内容与功能有：宾馆、商场、办公、餐饮、车库及设备用房等，现将设计方案表达如下：

〔1〕商场展销局部：根据使用要求，首层设置大堂、大堂侧厅、旅游商店、精品屋、鲜花店、酒吧，大堂主入口面对滨河路绿化带，大堂的四层共享空间，气势豪华，旅游商店、精品屋、大堂侧厅的入口面对规划路，与×××公园隔路相望，入住宾客即可购物，又可直接入住商场上部的宾馆。

首层平在至二层以上各层的垂直交通组织通过经地大堂手工艺电梯进行，入住宾客的垂直交通组织设电梯6总，其中消防梯1部，货梯1部，去二、三层餐饮和去四层健身的宾客经自动扶梯输送到达。

〔2〕宾馆局部：此局部由公共活动区、效劳区、客房组成，公共活动区主要地裙房局部布置。

宾馆客房设于主楼五至十八层，围绕交通公用核心，大柱网，大空间布置，柱网8×8m，五至九层每层有标准客房〔二人间〕18间，双套间客房2套，十层至十三层标准间25间，双套间3套。十四层至十七层，标准间21间，双套间3套，十八层设总统套房2套，客房区共设客房338间〔297套〕，其中包括双套间35套，总统级套房2套。

主楼垂直交通核心设电梯6部、楼梯二部〔剪刀形布置〕满足疏散防火要求。

〔3〕办公局部：办公局部设置于五至九层，采用办公和宾馆功能结合的公寓式办公布置手法，沿走廊南北布置，办公面积6007.91平方米，除按北京××物业开展合同〔修改〕约定退给合作方北京××2000平方米外，其余用于吸纳我省以及与××省联系紧密的中外企业〔包括银行〕投资，地大厦设办事处，作为办公场所，以获取好的经济效益。

办公局部的交通组织从首层平面开始，在大厦首层平面的北侧设置公寓式办公入口和门厅，经过首层布置的客梯和楼梯分别到达五层和九层。

〔4〕餐饮局部：餐饮局部主要布置在二、三层，在二层布置了中餐厅、西餐厅，在三层布置了风味餐厅、宴会厅，日本料理，韩国烧烤，以满足不同宾客的饮食习惯和会议宴会以及局部散客的饮食要求。

二、三层垂直运输通过自动扶梯由首层分别到达，餐饮原料垂直运输由货梯解决。

〔5〕健身娱乐局部：健身娱乐局部分别设置于地下一层、四层、十二层。在地下一层除设备用房外，外置了台球厅、保龄球厅、游艺厅。在四层布置了迷你高尔夫球、卡拉OK、舞厅、桑拿、健身房、美容中心等，在十二层设置了游泳池，在十三层布置了花园平台等，以到达四星级宾馆的要求。

健身娱乐局部的交通运输同二、三层，不在赘述。

〔6〕地下车库：大厦设地下三层，地下一层除设置台球厅、保龄球厅外市制冷机房、变配电室、自行车库、职工食堂等设备用房及内部辅助用房，地下二层、地下碱层设地下停车场，解决停车问题，地下停车位167个，加地面停车位24个，总计停车位191个。

6.2.2

立面设计

本方案立面造型设计为体面现A省特色和满足城市规划要求，采用中国传统建筑风格与现代色彩相结合的思路。

主楼设计采用简洁实用的矩形平面造型，内核外柱，便于布置。立面结合内部合使用，大面积落地窗结合实墙，虚实比照、简洁新颖、庄重大方。从第十八层开始，层层后退，办公局部、宾馆局部高底错落，屋顶的现代手法处理形成稳重豪华气派的带有强烈传统特色的立面效果。

裙房处理手法与主楼设计遥相互应，便整栋建筑形成带有常有A省风格，集宾馆、商业、办公、餐饮多功能于一体的设施完备的综合性大厦。

大厦入口采用现代手法，结合其他细部设计，使大厦从外观到内部都能让人体验到传统与现代结合，艺术与技术交融的完美感受。

6.2.3

技术数据

总建筑面积：5160平方米

宾馆客房及公用局部：27898.05平方米〔338间，297套〕

其中：商场848.04平方米，办公6007.91平方米，餐饮3380平方米

地面建筑合计：381343平方米

地下三层约13472平方米

建筑总高度：60.00米，最高点74米

建筑总层数：21层

其中：地上18层，地下3层，裙房4层

建筑层高：地下一层6米，地下二层3.2米，地下三层3.2米，首层4.5米，二层至十二层3.5米，十三层至十八层3.2米，电梯机房及设备夹层4.5米

6.3

结构方案

6.3.1

本工程由二十一层宾馆客房、商业、办公及四层裙房组成，结构用沉降缝分成三局部，主体采用框架-剪力墙结构，由楼、电梯间墙形成剪力墙，四周布置柱子；裙房局部采用框架结构。

6.3.2

工程地处地震八度区，抗震设防烈度为八度。

6.3.3

根据地质勘察报告的建议，结合人防要求，根底方案初步确定为：高层局部采用天然地基，钢筋混凝土筏式根底。

6.3.4

结构设计按国家颁发的现行高层建筑设计标准及我院1997年统一技术措施进行设计。

6.4

给水排水消防

6.4.1

给水

〔1〕给水水源：大楼内所有生活用水，消防用水，游泳池补水均由2路DN200铸铁给水管与北京×××厂的供水干管相接供给，但其中一路需与北京市城市自来水管网相接，设置计量装置，供水指标从原北京×××厂原供水渠道增加指标解决，在大楼地下室主内设500立方米和150立方米储水池各两座。

〔2〕用水量

最高日用水量：1145立方米/d

最大小时用水量：129立方米/d

〔3〕生活用水：自来水进入地下室500立方米储水池中，分别由上下区生活泵提升到高、低压水箱内供高、低压生活用水。

〔4〕热水供给：大楼内热水供水方式亦采用高、低区分开供给。分区与生活用水相同，上下区热交换器分开设置。

〔5〕游泳池供水：采用循环供水方式，池内水经过过滤、消毒、加热循环使用，游泳池加热水的热交换器单独设置。

〔6〕室外自来水管用铸铁给水管，客房部采用钢管，其余各外均采用镀锌钢管。

6.4.2

中水

根据北京市水政行政主管部门的规定，大厦设置了中水系统和中水处理站，经中水处理站处理后的中水达标后用于大厦的浇花、洗车之用。

6.4.3

排水

〔1〕客房污、废水经消毒后经污水处理站排入城市污水管。

〔2〕厨房废水经隔油器将油污别离后排水方式排至室外雨水管网。

〔3〕大楼所有屋面雨水均采用内部排水方式排至室外雨水管网。

〔4〕室内排水管采用排水铸铁管，室外排水管采用钢筋混凝土管。

6.4.4

消防

〔1)消防水量

室内消火栓消防用水量，40L/s，水灾延续时间2小时。

室内自动喷水消防水量，30L/s，火灾延续时间1小时。

室外消防用水量，30L/s，火灾延续时间3小时。

一次消防灭火设计用水量864立方米

消防时最大用水量360立方米/小时

〔2〕大楼内布置消火栓保证同时有两股水柱到达室内任何部位，每只消火栓箱内设DN65栓口一只及DN25灭火喉一只。

〔3〕大楼内除卫生间、厕所、楼梯间，客房及不宜用水扑救的部位外，均设置自动喷水灭火喷头。

〔4〕室内消火栓消防系统及自动喷水消防系统均采用高压制，每个系统各设主泵一台，备用泵一台，稳压泵两台〔一备一用〕。

〔5〕室内消防用水均由消防泵从储水池内抽取。

〔6〕室内消防管道均采用镀锌钢管及零件。

〔7〕室外消防采用低压制，基地内设定外消火栓。

6.4.5

冷却循环水

〔1〕冷冻机组冷却水提升至冷却塔降温后循环供给冷冻机使用。

〔2〕冷却塔采用超低噪声塔。

6.4.6

给水、消防主要设备表

序号

名称及规格

单位

数量

来源

备注

-------------------------------------------------------------------

1

钢筋混凝土贮水池500立方米

座

2

自制

钢筋混凝土贮水池150立方米

座

2

自制

2

生活给水加压泵DA1

150-3

台

3

国产

3

生活给水软化装置TKF-3900-B

台

2

国产

4

生活给水消毒装置DWT-3

台

1

国产

5

宾馆上区换热机组

台

国产

换热器WW3E+B

台

3

国产

循环泵ISG50-125

台

2

国产

6

宾馆下区换热机组

换热器WW3E+B

台

3

国产

循环泵ISG

50-125

台

2

国产

7

裙房及地下室换机组

换热器WW3E+10

台

3

国产

循环泵ISG

50-100

台

2

国产

8

消火栓主泵DA1

100-6

台

3

国产

9

消火栓系统稳压装置XQB-1.6/0

套

1

国产

10

自动喷淋主泵DA1

125-5

台

2

国产

11

自动喷淋稳压装置XQB-1.6/0.2

套

1

国产

12

逆流式冷却塔KSD-600

台

3

国产

13

冷却水稳压装置SQ1

-15

台

3

国产

冷却水稳压装置GLJ-B-200

台

1

国产

14

冷却水循环泵ISG

300-315

台

4

国产

15

冷却水循环泵吸水缓冲罐ф1400

只

3

国产

16

中水处理站

〔1〕钢筋混凝土调节水池500立方米

座

1

自制

〔2〕中水处理成套装置HYS一体化设置

套

1

国产

〔3〕钢管混凝土清水池30立方米

座

1

自制

〔4〕清水提升用恒压给水装置

国产

BHG-B-25-70-Ⅱ

座

1

17

污水处理站

〔1〕钢筋混凝土调节水池150立方米

座

1

〔2〕污水处理成套WS-Ⅱ一体化设备

套

1

〔3〕污水提升泵100WQ-7.5

台

2

18

卫生器具

〔1〕台式洗面器

套

368

〔2〕挂式洗面器

套

20

〔3〕坐便器

套

436

〔4〕蹲便器

套

15

〔5〕淋浴喷头

套

30

〔6〕单人用有裙浴缸配套花洒龙头

套

334

〔7〕双人用按摩浴缸及配套龙头

套

4

6.5

供暖通风及空气调节

6.51

室外气象参数确实定

〔1〕夏季空气调节室外计算温度33.2℃

〔2〕冬季空气调节室外计算温度-12℃

〔3〕夏季通风室外计算温度30℃

〔4〕冬季通风室外计算温度-5℃

〔5〕夏季室外每年不保证50小时的温球温度26.4℃

〔6〕夏季通风室外计算相对温度64％

〔7〕最热月平均相对温度78％

〔8〕冬季空调室外计算相对温度45％

〔9〕夏季室外风速1.9m/s

〔10〕冬季室外风速1.8m/s

〔11〕夏季主导风向：北

〔12〕冬季主导风向：北、西北

〔13〕夏季大气压力：998.6mbar

〔14〕冬季大气压力：1020.4mbar

〔15〕最大冻土深度：85cm

6.5.2

室内计算参数确定

室内设计参数本着节能的原那么，根据使用性质和效劳对象，采用不同的室内参数，见下表：

序号

房间名称

温度℃

相对温度〔％〕

换气及新风景

夏季

冬季

夏季

冬季

-------------------------------------------------------------------

1

客房

26-24

20-24

<65

>30

30立方米/H·P

2

餐厅、宴会厅

26-24

20-24

<65

>30

20立方米/H·P

3

门厅、走廊

28-26

18-22

<65

>30

10立方米/H·P

4

商场

28-26

18-22

<65

>30

15立方米/H·P

5

舞厅

27-25

18-22

<65

>30

25立方米/H·P

6

办公

27-25

18-22

<65

>30

30立方米/H·P

6.53

供热：北京B大厦供热由设在地下一层的直燃式溴化锂冷温水机组供热，热媒参数为60℃-50℃热水，供热总负荷为4912KW。

6.5.4

空调负荷估算

空调冷负荷经估算为6550KW，见表，由设在地下一层的直燃式溴化锂冷温水机组供给，冷媒参数为7-12℃冷水。

序号

房间名称

空调面积〔平方米〕

单位面积冷负荷指标〔W/平方米〕

冷负荷〔KWH〕

备注

--------------------------------------------------------------------------------------

1

商场

848.04

175

148.41

2

客房

27898.05

175

4882.15

3

办公

6007.91

140

841.11

4

餐饮

3380

140

473.20

5

其他

13472

205.03

局部空调

6

合计

51606

6550

6.5.5

宾馆客房及办公用房空调

客房采用二管制卧式暗装风机盘管，吊装在客装进门处的吊顶内，气流组织上侧送风。新风经新风机组集中处理后，通过新风管送至各客房和办公房。

6.5.6

餐厅、商业及公用局部空调

根据房间的使用性质分别设置空调新风机房。为了节能在过渡季尽量采用自然风，空调系统考虑了新风气流组织形式，采用上部散流器下送。集中回风。

6.5.7

排风系统

〔1〕公共厕所及客房卫生间均设有排风系统，为保证卫生间有足够的排风量，在卫生间的排风口设有排风扇。通过通风竖井由设计屋面的排风机排出室外，在每个排气支管及竖井连接处设有防火调节阀。

〔2〕厨房设有油烟排气罩，排气由餐厅负压引入，以防厨房异味串入餐厅。

6.5.8

消防

〔1〕地下室设排烟系统。

〔2〕防烟楼梯间及其前室设正压送风系统。

〔3〕出入空调机房的送风管均设置防火阀。

6.5.9

制冷机房

因采用直燃溴化锂冷水机组每小时燃油量为156kg/h

选用三台日本荏原生产的RAD-060型直燃式溴化锂冷风机组，每台制冷量为2100KWH。

6.5.10

空调制冷自控

〔1〕客房、办公用房的室温控控制采用室内温控器，自控风机盘管上的电动一通阀，辅助风机盘管三档调速进行调节。

〔2〕餐饮、商业、健身局部的新风机组水路系统由总风管上的温度传感器控制电动二通阀进行交流量调节。

〔3〕在制冷机房的供回水总管上设置压差控制器，根据两侧的压力差控制溴化锂冷水机组运行台数。

6.5.11

主要设备表