沈阳新湖二期可行性分析研究报告

PAGEPAGE11新湖·北国之春二期可行性分析目录一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析㈠2003年沈阳市房地产发展的宏观环境㈡2003年房地产市场开展的特点二、2004年沈阳房地产走势分析㈠沈阳市房地产走势分析㈡沈阳市铁西区房地产走势分析三、项目周边地产形式分析四、本项目自身分析㈠自身项目SWOT分析㈡优势分析㈢劣势分析㈣机会点分析㈤问题点分析五、周边竞争对手分析㈠竞争对手概况1、鑫丰花园2、示范和平家园3、兴龙苑4、博润公寓㈡竞争对手售价对比六、本项目市场定位七、本项目可行性建议一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析㈠2003年沈阳市房地产发展的宏观环境有利的条件⑴国家政策层面有利于房地产发展，这为沈阳市扩大房地产投资和消费带来新的契机。⑵沈阳市整体经济环境较好。十六大提出的“大力振兴装备制造业”的重要举措为推动沈阳的经济快速发展创造了条件、奠定了基础。⑶经过2001年和2002年两年的调整，沈阳房地产市场已经步入稳定健康发展的新时期。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场快速发展提供巨大的空间。⑷大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产的发展提供了新的动力源。⑸沈阳市城区建设的速度加快，极大地刺激住房市场需求。⑹开发潜力充分展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。⑺我国证券市场的形势有利于房地产市场。不利的条件⑴土地储备制度运行没有得到进一步地完善。⑵沈阳市基准地价和新出让金标准出台，市场的承接力、居民的购买力和开发商的耐受力受到了重大的考验。⑶商品房的空置量较大，难以全部消化。⑷住房供应结构向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。㈡2003年房地产市场开展的特点1、老开发商新品迭出在沈阳，华新、万科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈阳房地产界的“元老”和“大腕”。其中，华新、万科、新世界更是全国性的品牌公司，其地产项目遍布全国。而这些大公司，其发展的意义不仅是为老百姓提供了优质的住宅产品，而且对一个区域性地区经济的发展和拉动更有不可低估的作用。因此，这些老公司的走向，不仅对楼市，对沈城的整个经济的发展都十分重要。新开发商实力不凡2003年相继亮相的新公司，也表现出了不凡的实力。这些公司中既有全国性的地产公司，如天安（中国），鹏利集团（上市公司）、中房集团；也有外地颇具实力的房地产公司，如浙江莱茵达集团、新湖集团；也有出手不凡的本地公司，如沈阳银基（上市公司）、新天龙房地产公司等。此外，具有美资背景的克莱斯特也是异军突起。还有外资公司——韩国SR。这些新的面孔都有一个共同的特点：起点高，实力雄厚。正是由于这些新公司，新产品的加入，令整个市场锦上添花产品升级具有更多的选择其实，无论是老公司，还是新面孔，其不凡的表现，都促使整个沈阳的房地产的市场更加繁荣，产品品质更高，而购房者，则选择的机会更多。2003年沈城楼市最明显的特点，是产品多元化和产品本身的全面升级，使得购房者有了更多的选择。归纳起来2003年产品的主要特点：⑴户型设计更加人性化，更为合理。从高层产品来看，2003年新露面的克莱斯特国际花园、地王国际花园、SR新城等，都充分展现出了高端产品的特征，如克莱斯特国际花不但避免了高层住宅户型上的不利因素，还设计了独特的“L”型外飘窗，SR新城户型上减少进深，加大面宽，采光优越。还有河畔新城的四明户型设计等。⑵园区规划投入更大。各大开发商早已不满足仅仅在园区种几棵树，或是植两块草地，而是园中有景，景中有情，情景交融，将西方园林与中国园林相结合，让业主随着置身于大自然的怀抱。如莱茵河畔的景观规划是由风格各异的组团组成。⑶是中低价位的产品品质不低。如万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等，都使整个市场都透出勃勃生机，沈阳房地产市场呈现出从未有过的繁荣和亮丽。⑷小户型供不应求。随着房地产市场的发展，小户型在2003年呈现出了主流的形式。2003年的沈阳市，为发展的城建，拆迁工作大幅度展开，多数为货币动迁，由于工薪阶层的家庭数量较多，大部分家庭承受不起较大面积的楼房，并且有一部分收入较高的家庭也认为过大面积会造成浪费，由此转向购买小户型。二、2004年沈阳房地产走势分析㈠沈阳市房地产走势分析今年的房地产市场仍将持续升温，购房已成为消费领域的一大话题。对于今年的房地产市场的发展将有以下趋势：低端启动，房地产已进入大众消费市场，小户型将更加走俏。沈阳市的房地产市场正处于一个快速发展期。在这个快速发展中有一个十分可喜的现象已经出现，即大众住房消费快速增长。这主要体现在大众住房消费日渐升温。如果把消费人群的结构画成一个金字塔的话，目前沈阳的住房消费呈现三角形的底部向上推进的情形。从购房主体来看，中、低收入人群大批加入购房队伍，中、低档住房销售比例大幅度提高。这是我市房地产市场已步入大众消费阶段的显著标志。由于中、低收入的人口在我市以至我国占据绝大多数，大部分人承受不起大户型所需的价格，因此小户型走俏将不言而喻。五大动力支持房地产市场今年向好。第一大动力：沈阳市在三年内要彻底消灭棚户区，大拆迁将带来井喷式市场需求。根据我市对动迁的安排，今年将拆迁6万户，加上正常动迁，总计约7万户左右，后年扫尾还有1—2万户，加上正常商业开发一万户，将有3万户。三年之内，我市至少有13万户以上拆迁居民进入住房消费市场，带来的市场需求空间约900—1000万平方米，市场金额在200亿元左右。第二大动力：投资型买住房渐成时尚。现在投资房地产市场进行保值、增值的人越来越多，在新开楼盘中，投资型购房的至少占50%以上，这个比例还在不断扩大。人们选择这一投资领域是有理由的，一般讲，投资房地产稳定性是最好的，特点是消费的同时不贬值甚至升值；流动性也不错，现在房产可以出售也可以抵押、典当；面增值性，在目前百姓理财性投资品种中购置房产是最好的。第三大动力：随着户籍制度改革，我市出台买房落政策，外地人进沈阳的越来越多，前年外地人在沈阳买房的不到1000户，去年接近2000户，今年将达到3000—4000户。并且这个数字今后每年还会大幅度增长。第四大动力：1992—1993年买房的人现在住房需要更新换代，也就是10多年前的买房主力已开始换房了，这部分人大多要买中高档房，他们是消费市场中最活跃的一个群体。第五大动力：沈阳市房地产市场尚存很大的政策调控空间。有一些历史遗留问题，比如1999年以前由于各种原因没有办证的，大约有4—5万户。还有一批属于房改不彻底的等等，大约也有4—5万户。加起来，上述两项共9万户左右。这些人的住房由于无证或手续不全不能流通，也抑制了他们二次换购新房，因此政府将准备用几年的时间把这部分能量释放出来。这五大动力至少会使沈阳房地产市场在三年内迅速膨胀，供不应求，尤其是中低价位、中小户型楼盘供不应求。即使今后这五大动力衰竭了，还会有两大动力跟上。一是沈阳工业经济快速发展，必将增强市场购买力；二是工业化带动的城市化，城市化过程，就是人口、财富、人才、资本横向集中的过程。目前国内专家都有一个预测，今后中国经济领跑的应该是制造业、汽车业。沈阳具备这方面的优势，三年后沈阳应该有个大的发展空间。审时度势，开发商应盯住有效供给。沈阳市的房地产市场呈三角形低端启动的态势，这个消费结构的特点是它会从底部向上一层挤一层，产生联动效应，中低档房的大量需求会促进高中档房的需求，排浪式推进，形成了个健康有序的市场。未来几年，沈阳房地产市场的投资、消费、开工面积、竣工面积、销售面积，都将会以20%以上的速度增长。目前沈阳的开发商多数没有看清这种形势，因此缺乏战略眼光。不少开发商盲目跟风，跟大开发商走，没有盯住有效供给。而沈阳市的有效供给就在于大众住房这一方面，而大众住房也就是现在所趋向的小户型住宅，毕竟工薪阶层占绝大多数。因此，从2003年的小户型供给不足可看出今年的主流仍是小户型。㈡沈阳市铁西区房地产走势分析2003年，铁西新区迎来了许多发展契机。而2004年的铁西新区将进一步的发展，将彻底的旧貌换新颜。自从老工业区搬出城区后，使得铁西新区的空气新鲜了，马路宽敞了，绿地和树木也日益增多了，人们的生活环境也越来越好了，同时也增加了住房的需求。土地优势将进一步促进开发。土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。对于广大开发商来说，铁西土地蕴含着极大的升值潜力，铁西的老工业区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、皇姑区接壤，有着不容置疑的位置优势，相对便宜的地价使开发商对这块土地充满热情。另外，铁西大规模改造过程中，形成了几大板块。除了原来铁西老区形成的铁百商圈、经过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁虹这样的地方也将有巨大的发展空间。二级市场空间巨大。2003年整个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区，同时启动了金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动了原来大量的潜在消费群体进入到二级市场中来。这无疑使铁西新区在2004年面临一个极好的机遇。铁西新区房价在沈阳市属于中等偏下，房价一般在3000元以下。在这里购买一套新商品房，甚至价格有可能低于其它中心区的某些二手房，而且没有改变市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前铁西的开发商越来越注重项目规划、园区设计和物业管理。几年以前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而现在大量外区的客户群体涌入铁西，随着铁西新区改造加快，这种趋势应该会越来越明显。中小户型将占主流。就沈阳市住宅消费群体的收入来说，不容回避原两点一是收入的总体水平不高；二是发展不平衡，目前中等收入家庭是房产消费主体，60——120平方米的住房（包括二手房）应当成为住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫切，所以是住房消费的主要群体。面对这样的情况，住房供应以二、三室户的中小户型为主，使大多数家庭通过购新房或换购旧房实现有支付能力的需求，达到改善和提高居住条件的目的。而且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以进一步成为低收入者住房的主要选择。大众消费的启动，将带来沈阳市的房地产周期高峰。而对于铁西新区来说，目前中小户型是其整体特征。像浅草绿阁，一期不到一个的时间基本销完，二期销售两个月，销售率就达到了90%。对于目前正在积极改变以往纯粹工业区形象的铁西新区来说，未来的美好是指日可待的。如果开发商珍惜这种契机，敏感地捕捉市场信息，及时调整产业结构，挑战的背后将是无穷无尽的机会。三、项目周边地产形式分析1、从大体上看，本项目周边整体开发局势较好，已呈现出热销态势。该项目周边从北到南，从东到西，凡是这种开发较好的商品房都会受到老百姓的青睐，一是区域位置较好，与和平区仅一桥之隔；二是由于周边配套设施好；三是交通方便，利于出行。2、周边竞争对手较多，竞争现象严重。已成现房的鑫丰花园，其项目从产品包装到广告实施都很到位，并且面积及户型齐全。而兴龙苑虽然广告包装不及鑫丰，但是从我们调研工作中可发现，其消费对象也有一定的针对性。示范和平家园则多层、小高层、高层俱备，低格相对来说较低，并且设计新颖。至于博润公寓，以酒店式精装小户型为主，智能化及终端配套齐全。3、建筑形式以多层为主，小高层或高层为辅。从建筑形式上来看，项目周边多数为多层住宅楼，而小高层及高层相对较少，从目前看，只有示范和平家园及博润公寓具备小高层和高层。4、产品档次上分，其周边的中档商品房居多，且中等户型占主流，小户型偏少。新湖周围的楼盘，从产品档次上讲，几乎都属于中档商品房，还没有打破陈规的较高档的商品房，因此有待于开发。楼盘中的绝大多数户型面积均属于中等范围内，沈阳市现在所供不应求的小户型甚少。5、大部分周边区域都在城市规划建设中。从兴工街到霁虹街，从北一马路到北二马路，大部分原工业区域已有要被开发的准备，沈阳市政府加大力度开发铁西新区，该板块已形成热点，具有极大的升值潜力。四、本项目自身分析㈠自身状况1、基地位置本项目位于沈阳市铁西区霁虹生活区东——霁虹街西——兴华街南——北二马路北——北一马路目前状况：新湖北国之春一期已基本完工。本案围档已喷上“北国之春”的广告，宣传工作已具规模。地块周围景观东侧：已经改造完工的兴工街；东北处，连接和平和铁西的交通要冲的公和桥，为亚洲最大的全国首家双层车体系的独塔斜拉桥，已全面竣工，正式通车使用。西侧：127中新校址正与北国同期进行施工。南侧：有横贯铁西、双向八车道的景观路——北二路，是北国之春出行最便捷的交通干道。北侧：为沈城东西快速干道的铁西区路段，全长5.3公里、双向十车道的北一马路。配套设施⑴交通情况210、208、268、201等多条线路的公交车途径此地：4分钟可到达西塔商圈、沈阳站；8分钟可到达北市商圈；10分钟可到达市府政务圈、太原街商圈；15分钟可到达沈阳北站、铁西区政府、铁百商圈。⑵生活配套设施购物中心：太原街、西塔、北行等商业区，车程都在一刻钟内；学校：小学校有光明路第二小学、兴工街第一小学；中学有102、127中学；大专院校有中国医科大学、沈阳工业大学；医院：虹桥医院、中国医大一院、市第五医院；休闲娱乐场所：北国会所、博润业主会所、假日、洲际酒店；兴华公园。㈡优势分析1、地理位置好，跨越三界（和平区、铁西区、皇姑区）的生活的区。2、地块较方正，有利于楼盘的总体布局与规划。3、功能配套设施相对完善，与同品质的楼盘相比，还有幼儿园、业主会所等。4、教育环境佳，127、102中、光明二小、兴工一校等多所学校环绕。5、政府在建设地铁时将在其附近加设一站，更有利于业主出行。6、开发商实力强，新湖房产集团已在国内多座城市，如：天津、上海、杭州等地，进行了连锁式的开发，可谓跨越经纬。㈢劣势分析1、整个规划区楼多、广场少、建筑密度大。2、周边楼盘与本项目相比属于同期，但多数已成现房，较其快一步，如一街之隔的示范和平家园、霁虹街的鑫丰花园等。周边景观差，东、西、南三面不是待拆迁的低矮房及部分老住宅、便是工厂。噪音污染严重，由于铁路过多、道路扩建、周边建筑施工等原因，使得这一带噪音比较严重。㈣机会点分析1、第一期工程精致的户型设计、有效的广告宣传为二期市场的推进赢得了良好的口碑和知名度。2、略微迟些的入市，有利于我们更好的分析自身与周边楼盘的优势与劣势，以开发出更适合市场的户型。三区交汇之地，多家楼盘的竞相开发，使得地块升值潜力无限。铁西新区的道路改造以及新的公交线路的开通，使得交通更加四通八达。与和平区交界的地段，铁西区目前的价位，吸引更多的消费者。越来越多的中低收入者成为房产市场消费者的主力军，使得大众所需的60——80平米的小户型倍受青睐。从而形成这一需求面的买方市场，有利于开发商缩短这一类商品房的投资回收期。周边多数楼盘小户型所占比例极低，有利于我们二期开发和销售。周边只有一家小户型酒店公寓，因此竞争小。一期以92——143平米为面积区间，二期小户型的开发弥补了那些想成为北国之春业主的小户型需求者的购房欲望。㈤问题点分析1、北国之春的直接竞争对手，兴龙苑，与周边其他楼盘相比，有较大比例的小户型，且除了板式楼外，还拥有点式楼，满足不同消费者的需求。直接竞争对手在时间进度上，几乎与我们同期，不利于销售。3、小面积板式楼在户型设计上难于打破陈规，形成个性化的经典户型。4、这一区域楼盘集中，同质化现象严重。五、周边竞争对手分析㈠竞争对手概况1、鑫丰花园⑴地理位置该项目位于沈阳市铁西区霁虹街38号东——霁虹街，紧临胜利大街西——兴工街南——北二马路北——新建大型购物中心⑵基本情况开发商：沈阳丰华房地产开发公司投资商：辽宁金城聚鑫房发展有限公司占地面积；30000平方米建筑面积：53000平方米绿化率：30%建筑形式及风格：共10栋7层的板式多层楼，属于现代风格外立面颜色及材质：土黄色贴砖面积范围：70——180平方米，共20余种户型主打面积及户型：97——130平方米，三室二厅二卫、二室二厅一卫，共占总量的32.7%⑶户型配比⑷优劣势分析优势地理位置优越，距离和平区最繁华的商业街仅800米左右。购物方便，与太原街咫尺相依，与西塔商圈互为相望。周边配套设施齐全，名校林立，医疗设施健全。户型种类多，可供客户的选择余地比较大。价格合理，普通大众容易接受。劣势周边环境较差，旧住宅居多。周围交通设施虽多，但距此项目仍有一段距离。占地面积较大，但绿化率却偏低。户型设计单一，无新颖感。户型虽多，小户型却偏少（尤其是80平方米以下的），仅占总量的11.4%。2、示范和平家园⑴地理位置该项目位于沈阳市铁西区虹桥路18号东——兴工街西——兴华街南——北二马路北——东西快速干道⑵基本情况开发商：辽宁示范房产开发有限公司占地面积：112984平方米建筑面积：204150平方米绿化率：38%建筑形式及风格：共8栋多层板式楼，3栋小高层板式楼，4栋高层（其中有3栋为点式楼），属于现代风格外立面颜色及材质：黄色涂料面积范围：72——117平方米，共四种户型主打面积及户型：96——114平方米的二室二厅一卫，占总量的49%133—170平方米的一室二厅一卫，占总量的42%⑶户型配比⑷优劣势分析优势开发商实力雄厚，整体包装到位。交通便利，出行方便。面积范围大，以至为客户提供地选择余地大。户型设计较新颖。价位低，适合工薪阶层。劣势周围景观较差，尚待开发。面积范围虽大，户型种类却较少，15栋楼中，只有4种户型。大中户型多，小户型少，尤其是80平方米以下的小户型仅占量的2.3%。所有80平方米以下的小户型均在楼的顶层。3、兴龙苑⑴地理位置该项目位于铁西区兴工北街89号东——沈阳站西——兴工北街南——沈阳站西门北——北三路⑵基本情况开发商：辽宁金戈房地产开发公司绿化率：20%建筑形式及风格：共3栋7层的板式多层楼，属于现代风格外立面颜色及材质：黄色贴砖面积范围：60——124平方米，共3种户型主打面积及户型：124平方米的三室二厅一卫的为主打户型，占总量的28%⑶户型配比⑷优劣势分析优势地理位置占据一定的优势，紧临沈阳站。周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套设施齐全。交通便利，出行方便。中小户型比重较大，有利于销售。80平方米以下的小户型占总量的18%。价格适中，适合大众。劣势园区绿化率低。车库的位置距离居民楼较远，给业主存车带来了不便。户型的种类偏少，只有3种。售楼处过于普通、简朴，售楼员态度欠佳。4、博润公寓⑴地理位置该项目位于沈阳市铁西区北二东路17号东——兴工街西——兴华街南——商业区、建设大路北——北二东路⑵基本情况开发商：辽宁博润房地产开发有限公司建筑形式及风格：1栋高层点式酒店公寓楼，具有现代星级酒店管理风格外立面颜色及材质：银白、黄色贴砖面积范围：46——90平方米主打面积及户型：46——50平方米的一室一厅一卫的为主打户型，共占总量的96%⑶户型配比⑷优劣势分析优势地理位置好，紧临和平区的繁华地段。交通方便，兴工街的扩建使得道路加宽，出行方便。作为精装房，价格合理。户型设计体现了动静分离，并且空间视野较好。周边及业主会所内的配套齐全。劣势由于周围铁路多，并且紧临马路，因此噪音较大。部分户型靠北，无南面，因此采光及通风较差。周边的商业性企业少，不利于销售。㈡竞争对手售价对比鑫丰花园兴龙苑博润公寓示范和平家园（多层）示范和平家园（小高层）示范和平家园（高层）起价2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）东4800元西4500元南4950元2390元（1F）2500元（1F）2500元（1F）最低价2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）东4800元西4500元南4950元2390元（1F）2500元（1F）2500元（1F）最高价3250元(3F—5F)3280元（3F—5F）——2590元（7F）3190元（9F、10F）3200元（9F—12F）其它价3050元（2F、6F）3080元(2F、6F)————————层差200元200元300元100左右50—100元每两层+100元50—100元顶层形式平屋顶平屋顶平屋顶平屋顶平屋顶平屋顶一次性折扣9.3折9.7折——9.5折9.5折9.5折贷款折扣9.4折9.8折——9.7折9.7折9.7折六、本项目市场定位新湖北国之春二期地处三区交界，特定的地理位置决定了他产品定位须综合考虑目标市场地区