某地块营销策划方案营销执行

XX地产营销研判CONTENTS1.非住宅市场2.项目定位3.推广表现4.营销执行5.项目运营1.非住宅市场非住宅市场涵盖商业市场酒店市场写字楼市场本案片区内商业供应情况项目名称位置商业均价（元/平米）业态租金（元/平米）经营状况日月华庭新华西路135000社区底商——销售中西北湖凤凰城北湖西路6号8000/--社区底商——销售中万豪国际西北湖路3-85号10456.32社区底商60-80刚开业东方帝园金家墩10178.31社区底商45-60良好华立新华时代新华下路23号12815社区底商——销售中新华西美林公馆新华西路未销售社区底商————本案片区内写字楼供应情况片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在传统金融一条街——建设大道、新华路沿线解放大道建设大道新华路新光大厦华银大厦瑞通大厦建银大厦信合大厦新世界国贸良友大厦福星商会大厦项目新光大厦商业银行大厦瑞通广场建银大厦信合大厦新世界国贸大厦资质乙级乙级甲级甲级乙级甲级所在区域武汉晚报社对面建设大道与香港路交汇处建设大道847号建设大道709号建设大道喷泉公园建设大道586号建面㎡)17900553191036007200045000156000容积率3.039.216.4814.7————————层高(m)3.3~4.833.83.83.53.5售价(元/㎡)6000不售8000～9000不售不售不售租；元/㎡月558065～6860～8045～5055～60入住率85%60%60%70%70%60%入驻单位以建筑相关企业为主，如房地产开发、规划设计、地产评估等以金融、保险类的大中型企业为主以地产、广告、咨询、保险类企业为主以跨国性的或较强综合实力的大型企业武汉分支机构为主银行、金融机构，大型国有企业外资机构、跨国企业、全国知名企业武汉分公司，部分本地中小公司建设大道沿线写字楼新华路沿线写字楼项目福星国际大厦良友大厦英德大厦（暂命名）资质乙级乙级乙级所在区域新华路186号新华路与台北一路交汇新华路（福星商会大厦旁）建筑面积(㎡)53165.833190039764容积率17.22.56.65层高(m)3.62.93.8～7实用率77%66%70%售价(元/㎡)5800（2004）5200未开盘租金(元/㎡·月)35～4530~35——销售率/入住率90%70%——入驻单位中小企业为主，主要为装饰类/贸易类/咨询类企业商贸企业驻汉办事处，小型房地产，小型智力公司——本案片区内酒店业供应情况片区内仅有一家五星级东方大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：精益大酒店、盘龙宾馆……经济型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机2、锦江之星酒店上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，武汉暂无加盟店。

1、武汉扬子江速8酒店美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、大连等地拥有6家加盟店，武汉暂有水果湖和青山2家。3、motel168酒店上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经济型旅店品牌“motel168”。武汉暂有中南武珞路1家。

如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团――首都旅游国际酒店集团、中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店4、如家酒店住宅体量逐年增大7000户人家入主新华西——大区域商业配套价值日益显现项目建筑面积㎡总户数项目名称建筑面积㎡总户数西北湖凤凰城约201723.16796香港路浅水湾57803362两湖总都55538241青春驿栈36119216金利明珠花园43367361香港丽都20000220华立新华时代97295639大唐新都40000261北湖假日46159392三金鑫城国际406737.282868日月华庭82957641天下·国际公馆67097

230美林公馆一期122516538长安丽都1.5万(约)——云湖大厦13000——新华明珠54351——合计：3383163608合计：682107.283927发展大道香港路解放大道建设大道新华路本案唐家敦路马场路武广商圈交通便捷性彰显非住宅市场价值——发展大道、建设大道、解放大道三条城心主干道快速通达本案——武广商圈与本案直线距离超过3公里，尚未构成直接竞争汉口火车站项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性结论目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场；片区与汉口火车站距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型、经济型酒店入驻；沿建设大道、新华路写字楼扎堆，本案与金融一条街距离较近，在物业形态上可形成补充；新华西路作为武汉城市中轴线，片区商业发展前景值得期待。2.项目定位总规鸟瞰A地块主要经济技术指标总建筑面积：99211.19㎡容积率：3.0公寓式办公：33972.2㎡商业（地上、地下）：49421.02㎡车位（地上、地下）：382个A地块新华西路发展大道马场路6米05024米5米聚焦竞争——汉口区域内大规模复合型国际社区项目名称项目地址开发商建筑面积物业类型销售均价落成时间汉口天地江岸区永清街香港瑞安集团145万㎡住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店待定2014东方新天地汉口花楼街香港和记黄埔29256㎡商业、商务、居住、娱乐待定待定锦绣长江汉阳鹦鹉洲香港世茂集团1600000㎡集商务、旅游、住宅为一体的居住商务区(RBD)住宅7600元/㎡待定本案蓄势待发……这里代表都市的未来！

ＨＯＰＳＣＡ示范街区HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现“宾馆（HOTEL）、商务楼（OFFICE）、商场（SHOPPING）、会所（CONGRESS）、停车场（PARKING）、公寓楼（APARTMENT）”等6个配套,创造新的城市中心区。豪布造斯卡爱（HO枕PS躁CA）为柳欧美快国家特最先韵进的各商业脊地产模或式，无本质东为—磨—AB南OU集T散H毅OP真SC棵AHOT啄EL酒店OFF愈IC子E写字帅楼PAR闲KI序NG停车山场SHO机PP炼IN霞G购物新中心CON驰GR匪ES旦S会所APA武RT镜ME造NT国际盟公寓AB料OU焦T笛H辣OP辟SC锻A虽然熄HO摔PS钟CA仆豪布拔斯卡筹在国捷外受杰到企招业的传推崇壮，但贱是它妄的选谅址与令兴建茶却有果着严话格的稳要求其和标值准。首先惑，HO虎PS袋CA豪布胶斯卡稻属于字综合护物业树，必装须有简大面肉积绿醉化＼劳停车临位＼杠商业滔＼酒逆店＼秃公寓鬼等作荡为前填导；此外指，H截OP覆SC姓A豪航布斯急卡与慕城市暴的经禽济有达着密悄切的疗联系塞，这一爬切都护需要HO弯PS大CA豪布头斯卡延与城辫市之蛋间必妨须有谢快速柜便捷役的交纸通网窝络做瘦纽带句。HO咏PS壶CA问最大垂的优候势在暮于资口源聚寻合、千共生成增值本地养块定魄位于舞HO扰PS圈CA研的基础和定位HO屯PS晃CA的重霜大利益点HO爬PS此CA建造基础本案事地块愉及规按划快速望交通园林跳景观配套晕完善祸度及打便利澡性联系约城市女经济HO雪PS晃CA方的综申合性艘物业帐配置紧邻库市中咐心最咱大的竞绿地拿——浪解放下公园内环跌线解灭放大尺道、饰长江惯二桥屈、轻钳轨1悉号共梨同组驻成的域大交屈通汉口众、市掩府地栽、内载环线佛核心吼，配蹦套齐香全欲投拥资1治00牧亿建捐设的丑永清投新区织旁，济桥头霸经济的愿第一彻获利奥者地块贡规划海的产途品包计括了乓住宅肥、酒温店、骂停车场篇、会鱼所、泪写字斯楼HO嘴PS疼CA坚建造替基础兔的绝贵对条仇件多元振均衡肥化降畏低单脾一品游种风摘险！HO望PS雪CA喘强调圆的是性综合孝互动静、资变源共忽享，涌在其旦主题摩之下过，各谊物业征形态摔互为酒促进约影响锯，相反对于门单纯昂的住继宅项涛目运普营，号多元化的摧形态裁集中努降低顿了去化穿风险。本地诸块建音造H指OP瓜SC哪A的逗利益骆点１全新闯概念速，直克接提掉升项稀目的哈价值菠！综合帽研究朱了本语地块瓣的特音征后彩，我骨们发穗现其续具有娇打造乘HO位PS很CA的先洪天条含件。钢而基旨于此鞭的H损OP枝SC胳A完盼成，司将为彩武汉关带来带国际最新响的生肥活模妨式，转对应住的是穗收获延最大恭的价格诞回报。本地侮块建鸭造H殖OP搬SC阁A的皂利益仍点２成为凭新标慢杆，启开发岭商品血牌价卖值提有升！HO约PS走CA暑的全献新概欢念、够城市舒核心马的传耀奇宝倡地，肝我们定以此聚将成为城岁市的秆标杆虽型建貌筑群兔。做讽为一悲个长则线运婚作的宿综合叙项目疲，这无疑此将有惕利于勉中长保期的跃赢利事增长秧，而愿运作HO焦PS泰CA的开者发商也将巴在各钩界的犁钦佩泛中实晒现品牌汤提升。本地堤块建简造H抓OP坏SC苗A的登利益话点３表现仁出对预土地喷价值全的专旁业尊昏重！城市拥内环率线要喜户地祝段、屯永清椅ＣＢ绣Ｄ的秧入口粪金角昌，我沃们没济有理由在议这块第土地熄上制厅造平倡庸。租而H圆OP闯SC键A这间一全仗新运语营理门念，将给要这一致块富脉于传末奇的仰土地泡带来珍新的瓣振奋值，全记效发神挥出政本地块的潜在带价值！本地堆块建向造H她OP自SC洲A的买利益宇点４本地篇块建坏造H歇OP篇SC乳A的析利益鄙点5不同汪物业浙相互球带动蛾！住宅爹带动应商业替人气盈，商涨业烘笨托住疑宅名街气，手酒店掩为住单宅带鸽来格蔬调，挤办公龄为酒导店带沫来客辱流，驴HO匙PS相CA灭的多丝式元化才产品洽之间构，有这着相险互促俱进的普“链饲式效乞应”验，以尊此实现质共赢！HO略PS交CA我们偷的豪龟布斯缓卡？HOP什SC畏A－Hot剃el酒店高端呀硬件模的公煌寓式皆酒店为了密拉高森产品毛的投武资价千值，坡我们熟希望戚采用惭高端垮硬件隙进行纲公寓式酒桌店的犯开发大，全踏力打聪造五还星级夏标准敲居家趋式酒野店，更以此蛇赢得约70育00旨-8颠00廉0元/平方茎米均宁价的塌售价扒；以下阻是相魔关产繁品的券举例锋图示——HOP赤SC狗A－Hot鸦el酒店大堂蒸及公躬共部疮份风格皇各异谣的套却间HOPS嫌CA－Off浴ic程e写字网楼小办需公考虑胖到本腰产品条所处纠地块隶相对链背离撞，且帅整体煮体量测不大剪，特敏别开发成画为“度小办怀公体晃”，秩主要许针对出中小绩企业政主，禁将可太售价次值点平衡眨至可桂以炫狸的“尿面子耗”与搭可以叹用的物“实悼在”遵之间忌，规勤避地块的妨缺点战，全贼力保纱证销鼓售；办公葛体将纳主要梳以外蝴立面益、空柿间赢也取市医场；以下信是相厌关产夺品的盟举例驻图示——HOPS因CA－Off阁ic杰e写字僵楼外立丛面日焰夜创捉意效堡果小办袭公样躲板间蜂示例HOPSC誉A－Par较ki铅ng停车台场多重报型停敬车场为了呢保证急停车杯位数田量的熊充足门，我各们希废望不漏仅仅灶是简龙单的年地面停车制位、赛地下叶停车敌位设惰置，嘱建议盆抬高划底层彼楼面判，修俩筑半挑地下式车疯库，恼同时搞辅以唯绿化败；以下岁是相越关产恒品的尽举例昂图示——HOPSC再A－Par杜ki割ng停车土场半地再下式锦车库绿化跟型车表位HO玩PSCA－Sho恳pp炊in溉g购物沿街反型“辩主力赚加分范类商定业”本地厕段的爬商业池沿街咱分布脸，将都考虑叛预留栏较大丸面积仁商铺垮供主迹力店进驻嫩，带泳动其让它小塘商铺侮的去收化；商业淹将主坦要以致“艺沟术”脾为主仗题；以下患是相炊关产烤品的揭举例似图示——HO你PSCA－Sho疯pp旬in层g购物主力为店示门例HO槐PSCA－Sho腹pp奥in插g购物包装裙楼巨商业素氛围商业摄的前廉期体邀验式引包装HO慈PSCA－Con婆gr读es弱s会所外滩帝1９槽０１余会馆为了冷加强掘本案踩的现影场感妥染力多度，隐在销榴售终射端实战现价陪值再内次提升，侍特别港提出社设立还“外衰滩19健01会馆罪”；取名虾外滩线是为已了标编识此异地为动进入孟外滩肆的要蕉口，19橡01代表璃本世纪伊跨始，胁以此委增加场历史诸的厚谅重感叔；以下缘瑞是相那关产该品的鲜举例彼图示——HO吉PSCA－Con溜gr盗es姜s会所中式漫风格欧式穗风格风格柄示例HO的PSCA－Con玩gr劣es储s会所功能锁配置雪茄控吧发烧跨专属递视听器室斯洛似克馆壁球偏馆名画别艺术仁廊邻里痕中心HO兴PSCA－Con测gr经es弊s会所销售络功能考虑泪到会期所前距期将狡做为股销售筛中心叹使用岗，特零提以丙下风混格建作议：HO甘PS壮CA－Apa粘rt逢me铅nt国际列公寓品质咬领先洒、价记格领丸先的仓住宅为了文给本韵案的看高端辟形象透有力永的支惹撑，钞全效宽实现荒项目住的附缓加价值，谷特别道建议秀以高翻标准徒、细科节化溜的基肠准筑倚造住孩宅项俯目；以下洗是具遭体的伪产品挥建议——关于HO追PS永CA的其腐它建朱议HO坑PS起CA－Apa遵rt傲me姐nt国际协公寓建筑逃结构户型紧由小钳至大净向上本地任块在丧平面弄上没昼有较佣大的绞优劣杜偏差革，无纸法有志针对朗性的害实现胀户型湿分布崖与价崖格体搬系联友动。基于蝇此点首，我绣们在特同一扎楼体驻平面姑上，腿根据顿楼层耍的不妻同，荐隔断芹出了认不同东的户栽型，袋基本朗的隔令断思哑路为海：低浴楼层攻设置检中、赌小户歼型，数单层线户型萝较多毒；高粒楼层领设置湿大户据型，载单层悄户型拢较少溜。以颈此分棵别迎抵合此丝式两类泥受众野的户悲型及柳价格邮承受粱力。HO曾PS夏CA的其敞它建突议全酒僚店式允管理猾社区第一艇太平播戴维系斯仲量杠联行引进瞒知名狮的国膝际型补物业难管理定公司焦，对温社区恼内的宣住宅墙、酒类店、宵写字号楼统淡一实具行酒逐店式档管理边，打习造成括为武天汉首击个“轰全酒婚店式才管理窗社区蹲”HO被PS何CA的其苹它建糟议一卡久通智能遥化E想社区社区妥内人算员配慕送身填份识以别卡套，此泛卡不坏仅可骑做为渐车库吼、入纠口等勉门禁事系统员使用渗，更可以畏此卡权进行刑便捷掌的“很社区甩内电驴子商上务、长电子擦化物辫业沟舟通”讨等。系列胶主推到案名刚：·M母ET侵EL舅16纺8（进往驻酒杨店）·家煌乐福（进穿驻商客业）·新岁锐*何YO镇HO（办诊公）·汉温口１避９０胞１（会圾所）最高宇思想国际思风行乞,领铁尚街馅区推广乖总精闹：推广龄口号国际狗新市张区抢汉枯口心赖生活SL丹OG她AN：[在余家度许假]必须畜有个掠良好务的环案境，起好的溜硬环梨境是命开发迎商去绍营造异，好闹的软症环境朱我们绿建议拖采用坊主题奏公园筝的方味式去促驾御趟，公亚园是食大家毫交流卵的一屈个平孝台。摘作为李度假口的概摘念，殖就应烛该是所比较挖轻松男的心僵情。壶具体粘的我肾们用喝俱乐鞭部的屠生活帮方式蔑，把忧有相誓同兴罢趣、哨爱好脚的人翼通过椒俱乐册部组械织起梯来。结只有逐不同膜兴趣词的人蚂聚在贷一起鸦才能化很好姐的交冶流。[在录街区眠玩]在街工区里昏，希妥望把乌“个摆人主民义”吨和“怠集体酱主义撑”结准合起章来。年美国峰文化哨的精脂髓就眠是“盈个人例主义俭”和浇“集猛体主拣义”业的完帆美结廊合。泛在街阻区里缺会建帝博物争馆，闭但不翅是单托纯的蔽参观执，而宜是要抽成为是一个屑个人裂展示抱的平首台，涝可以拍免费约为个语人办首画展担等。丧一般萍人都宗很想锅表现暮自己肿，但龟是条厉件不许具备溜。在考小区释里通寨过一播个场版所、裁一个标方式因不断屯地创著造“骂街区扯文化辛名人叨”。本案株的生孝活形悲态—油—知己洞知彼过百战校不殆外部蜻：项目找地处绘城市不中心员，近肥临金杀融商部圈、禾新世舟界商响圈、库王家糊墩C热BD蚂、近幸距离倦辐射赛武广早商圈冶。交通糖网络赔成熟考、畅巧达，衔地块除被城傲市中章轴南亏北干激线纵英向贯筐通、倘被片侦区次脑干道扎横向离贯通抗。纵横夺两条放市政搁街道雅，气塌势磅抬礴。内部疮：发展竿商品贯牌高勤起点脚、综岸合实赞力以烧及前聚期项稠目的鲜热身现，使下本案棉具备循了“授出位昏”运赛作的棒前提寨条件歌。项目30悦余万鲜方的沟住宅和A区庄块1厉0余悉万的雷商业规划典形成拢强有吹力的框互补筹作用赛。引领称汉口祥城心堡大型咐复合间型社康区先窝河。优答势地块添周边烦目前驶车流块量较唤大，麦但人母流量仓较少此，商劲业氛观围有倍待进找一步被培育百。项目水现阶鼓段周系边环扑境不蛙甚理称想，椒公用怕事业充配套纸便捷你性不精足。属地挖内既纽奉有的裙“肿精瘤中矿心”隐具不胁良心伞理抗园性之晚弊。劣摆势项目片地块饥已被辆炒热敌。片区啄内住赌宅项尾目规椅模均幼较大体，但周均没总有大从型中串心商抽业领种航来伞解决蜓未来苹生活构配套挖问题繁。武汉捞市地筛标建袋筑民纤生银枝行大分厦拉嫂动区规域商也业价看值增羽长。区域愿内项采目逐陵步入转住率盼的提陶高，丝式为非多住宅律区域略带来塑人气愚、人汉流、剖人脉袋。机讽会地块声所在醒片区怨的城赌心商踩业地羡位暂惩没有告被认命同。房地获产非找住宅来用地堪政策挣的不仁确定效性。威街胁结盯论本案芒综合墙性资僵源整糟合在己片区钻市场须独一雀无二摇！本案程具有况抢占庭第一阵阵营慢，领斧跑区北域市患场的仅潜质童！融合蜓、共漂享、帜交流(离戒繁华姑很近称，离郊未来找更近鞠)定位酒方向“国猴际复搞合型均街区撇”引涌领定忙位，响提升易项目想形象桌。市场刷定位新城退心国窄际商停业航禽母诠释欣：前够瞻C越BD储国际拾前沿驶的H薪OP博SC搏A城开市综姥合体珍模式滑，以“豪国际醉观”大为指蔬导，阅创新凉打造红本案徒！产品称定位胆导出罗……产品修定位10屯万㎡新汉口棕国际规MA继LL客层慎扫描客层汁定位城市形主力肉精英师+看鱼不见精的顶肯层…欢…WH垄O盈A仅RE任TH架EY？核心方客户边缘享客户重要件客户依托地区本土市场新华片区的私营业主、企业高层管理人员、中高层商务人士江汉区级机关工作的人群青年路、常青路沿线私营业主辐射汉口区域客户黄埔大街周边片区、江岸片区内的企事业管理人员、私营业主。以年轻客户群居多。物业购目的为了追求高品质的生活、投资吸引周边客户华中地区其它城市的政界人物、私营业主，经济实力雄厚，考虑到保值需要，他们在汉所物业购买主要是看重区域未来发展前景。他们对社区的环境、生活氛围以及升值潜力都有较高的要求。++3.员推广北表现案骑名建议虚案名台：三金魄•国草际风炎情释义于：1尤.保号持发悟展商隆继武迈汉首祖个项杰目之溪后的惊品牌烫延续怜性。2.先结合钥本案奏住宅隔地块辈推广畜的国预际化滩住区暑的产屈品定阀位。SL登OG蛛AN国际摧住区荷城珍心生阀活释义弱：刻黎录受防众对肃“国其际、监城心即”的直概念占印象列。激发权趋同榴与向友往。4.表营销普执行三金父·国俗际风饭情（揭A地枪块）嚷主专要建叼筑体天分布爱示意仁图公寓式办公大厦大型购物超市娱乐餐饮中心下沉生态广场入口处推盘岁思路考虑证到A红地块券内分世成3妻种不笼同的掩物业盼形态悦，各直形态墨需要烫不同象时间英段的族酝酿劝与培兴育期编，共手拟分盗3批液推售财。物业形态推售周期推售前提大型卖场（家乐福等）——前期招商，与大型卖场达成进驻协议公寓办公8个月卖场进驻，形