某地产西溪项目策略提报

某地产西溪项目策略提报2007年05月20日定位Ⅰ项目定位通常会有2部分组成：市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位区域竞争力和产品竞争力通过市场分析明确市场差异化的产品定位区域竞争力分析Part1本项目本项目东至蒋村四号路、南至文一西路、西至蒋村西路、北至双龙路位于城西高尚居住区、浙大紫金港校区、与环境优越的西溪湿地之间蒋村板块属于新兴的蒋村板块本板块简述从片区形象上看，城西板块给广大市民感觉上是一个高尚居住区，是众多购房者追捧的区域之一。和谐杭州示范区核心区块的发展建设，杭州自然资源的逐渐稀缺，紫金港校区的有力支持和西溪湿地的强力依托，该区域未来的发展前景非常乐观。**村规划管理单元位于杭州主城的西部，规划范围东起紫金港路，西至绕城公路，南起**西路，北至**新校区西区，总用地面积为659.55公顷。该单元位于和谐杭州示范区的核心区域，南邻西溪国家湿地公园，北接浙江大学新校区西区。拥有优厚的环境和地理优势，将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和“新水乡”式的高标准住区。板块前景 从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区有大量的商业金融用地作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。紫金港校区和西溪湿地的支撑，同时依托品牌开发商的强势支持，该片区会成为今后杭城又一个热点片区。板块规划特点就规划前景而言，片区的地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”。配套服务中心为本片区未来良好居住氛围的形成奠定了良好的基础。片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。板块内交通从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有2个主要的交通起始点和公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。板块总结“和谐杭州核心区”的规划让蒋村实现了从“城郊”向“城市热点居住区”的全面跨越，是“城西高尚居住区”的“地理概念上的进一步延伸”和“档次上的进一步升级”。本片区相比周边的闲林板块和三墩板块距离杭州市区更近，具有区位优势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本片区提供了良好的生活环境，堪称“闹中取静”。公建中心和金融商业片区的规划将改变周边配套设施不足的现状。本项目的主要竞争区域（竞争区域的划分主要是依据销售的单价和总价，及对潜在客户的分流）西溪板块留下小河山板块老城西板块（文教板块）市中心板块钱江新城板块竞争板块典型项目分析板块典型项目核心卖点文教板块文教区中的艺术家紫金港板块城西新文教区的中高端楼盘西溪板块楼如其名,环境得天独厚，整体品质不错。板块典型项目核心卖点留下小河山板块市中心板块钱江新城板块杭州市区唯一的百万方高尚人文生态大盘老杭城的稀有地产有品味的中上产物业，卖城市前景竞争区域优势分析列表本板块老城西（文教区）西溪板块紫金港板块留下、小河山板块市中心板块钱江新城板块自然环境人文环境交通便利周边配套销售存量区域成熟发展前景

区域竞争力总结通过分析发现各个板块都有自己的特色：钱江新城的发展前景，市中心板块的稀缺性，文教板块的文脉，西溪板块特有的自然环境以及紫金港板块的文化氛围。而与之相比，本板块兼具多重优势（自然环境、人文环境、城西高尚住宅及发展前景）并且这些优势与消费者的认识有一定的默契，所以在推广上不建议投入大量费用进行教育。同时，本板块存在较大的潜在供应量，而且结合本项目的产品特点，必须寻找项目的独特性卖点。产品竞争力分析Part2

西溪之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟

自然环境水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。梅竹山庄西溪草堂西溪饥梅墅西溪烛且留与下”咸：西筒溪人自文，吗源远谱流长壤；西拴溪之搂幽，讽隐逸凑历代垄文人驾雅士鼓的情目怀足会迹。“青钱青紫脾金，狼悠悠倚我心烟。”青青江的紫么金港险，升驻华百邮年浙天大风扒范，踏延伸辩百年港浙大环文脉座。人文国环境百年裁浙大膏辉煌驳依然脚，"足求是孝·创羊新"思人文驳殿堂立面枝简洁熟而高无贵，裁欧洲礼现代津主义狭风格建筑肿设计市场隙罕有怨以复没式为丸主的勿户型耍设计拒绝污行列盆式的准呆板寸布局春，利域用建喷筑的锻错落转自然买形成展生态蝴、人安性的伐院落规划亿理念户户最都有宋南北贫双花回园；少有宁的挑漠空的法复式便空间剑，别脸墅设链计理恒念的坑嫁接礼；精装多修成骑品房产品健认识集自环然之述菁华彼和人埋文之瘦精粹摊的地砖段户户头都有常南北敌双花百园，截精装眯修成父品房少有侦的挑赢空复拢式空边间，屠别墅肃设计谢理念栏的嫁塔接占据凶生态香的环赔境，巾社区堡内部逆多处承引入来生态当化的柴理念立面伙简洁闯而高脆贵，颜欧洲话现代景主义熟风格产品的核心是什么？万科雁品牌闲项目蓝，高俘层t址ow括nh办ou铅se瞧创新食产品……陵，…叶…让我绩们再熔次对无项目晕进行恢一次那全新江的认氏识：高层townhouse，这与杭州几乎所有项目都有所不同，这肯定是一个差异化的产品，或者说是一个稀缺的产品这个应项目扫最显桨著的盏特征本是什赌么？寻找到第一个关键词【叠加】让我炒们对【叠加】进一流步的乎透析绸：这不是简单形式上的叠加，准确的说是高层townhouse既然是townhouse，当然具备townhouse的显著特征，所不同的是在高层中实现townhouse的居住理想，或者是叠加的梦想，前有庭后有院，设有空中步道，室内也如同townhouse一样有挑空的空间，形成一个个空中叠加院落。寻找到进一步的关键词【空中叠加院落】当然锋，我努们不熄能忽谜视地关段所怠带给望我们秘的利恐好：我们常常说“万科·西溪地块”，没错，就是“西溪”最直接的反应就是生态、珍贵、稀缺，本项目位于和谐杭州示范区的核心区域，该区域地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”，该片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。而本项目恰恰强调将“生态”概念引入社区规划，以生态的设计理念解决环境与建筑的关系，让本项目的生活环境能与周边的生态环境向协调，达到和谐统一的环境氛围。单体与单体之间的生态庭院、西溪生态系统的引入、空中庭院……寻找到另一个关键词【生态】《2驱00键9地辛产实矮战宝采典》熊10念0G屑专业地地产恼资料拥，全鼠国货犬到满暮意付蚁款订购魔热线拖：1曾36俱66森10避00凯49雄Q限Q:意10锄14戚89妈96散38蒙w酿ww璃.d挨cr河bo漂ok势.c伤n还有柳一个脾问题愤，永够远不蹄能忽坏视—怜—“忠万科毕”！这永远是我们无法忽视的因素，但我们需要找到万科企业品牌与本项目贴合的理念，即创新的历史与理念。与世界保持距离万科·十七英里万科·第五园骨子里透出中国情结万科·蓝山极具原创的价值这些单项目睁都先居后为愤市场僻所追轿捧，于都成牛为中毙国房挣地产缺历史冻上的蚕一些讯明星洞项目挺，为鞋全行房诚业所渗震撼仪，这些变项目盏也都撑为万懒科企蔽业品穴牌作肿出了熊贡献，这年些项婆目无一畜例外寸的体现读了万烧科原创的力疲量。而本旗项目坏据说滨也是葬万科张的原弹创，转也是杏基于惊一个份“叠颈加的响梦想厦”，狭这让即人无律法忽岁视原槐创的仆价值轨！寻找鸭到另仇一个喜关键谨词【原创】产品豪定位原创猪生态龙空葛中叠井加院努落万科企业品牌项目周边环境及规划理念产品核心特点将这拒些关食键词关放在锡一起辱：【空中悬叠加坏院落】＋佛【生态】蒸＋【原创】除了想产品渔定位呈，我裂们还脸需要勤找到擦——满足锋消费件需求脸的情劲感定框位…或…目标生消费绑者分喷析Pa于rt孩３Cl后ie图nt队s’千A执na堆ly假si晃s客群耕分析人，堂房子悔的主乘人、乏生活唱的主牙体年栏龄根据并调查细发现嫁，30虎－5城0岁人群晋为消疾费主酱流，园占到格总比方例的荷63伐.2交%订。首迎次购员房者锦较少风。文化诸程度购房境者的走文化位程度汽普遍牵偏高呜。本庙科占秩50狼%，找专科滋占3禁0%遮。家庭呢结构多数孕为已责拥有诱家庭凉，并燃且有铸孩子拴。家庭声年收富入在吵10研万以斜上的示人群能比例恩高达滔56晶.7争%。家庭走年收叠入56.7%调查对发现锻：目反标人剩群主岸要来获自6染大行轧业，乏而这纹6大披行业缓则是挡目前欺社会上薪资会水平虑较高骂、稳哑定的固行业。职耕业他们弄心目优中的偏天堂兼前三奔位的弱是“尿风光燃宜人宪的夏数威夷梁”、裳“优羽雅的巴困黎”痰、“距闲适端的威博尼斯杯”，页可以止发现反购房筒者对黎自己坟独特馋的见解，劝他们有品便味，甩对闲饼适、拣优雅状、环腹境优职美的懂生活渐青睐柿有加。价值扩取向他们报看重溉的生舒活要膨素主寄要是侍健康河、自疏然、蜻有品蔽位和巷典雅抢、宁姜静。生活视理念职业存群（1拣）杭租州高歇收入猪企业促经营键管理命高层阔人群涨；（2掘）杭粗州私脑营业脑主；（3联）行斑政、冤事业训机构侍二次删置业虏者；（4哈）外置地进激杭的依有产兵阶级洒：私篮营业乖主、策高收筒入专污业人糊群；年龄雪群（1给）3仿0－责50新岁的油新生依力量俱的有渔产阶蔬层；文化埋群（1开）在荣杭的盖高文围化层室次人采群；（2聪）部挥分艰仓苦创给业者换。主力智客群糟描述权利障顶层财富芒顶层稳定芒资产恢层小资侮产层富裕幅市民组阶层市民西阶层赤贫誓阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。社会梳结构牢体系拨模拟啦图我们谨的目套标客花群主力忧客群供行为墓特征该阶区层多掌为行仪业领阁域的拜精英驾，但不事违张扬泼，习牵惯隐疤藏，属汤于一级个富有兄而知虾性的阶张层；对于五传统唱习俗滨与文或化具闻备很劳强的魄认同猜感（拜儿时磨的生脸活经份历）冻；对于侧老城逝区和但自然谨资源疮、稀烤有资铅源（桥包括变外城捐、内坊城）诉的认杜同感吼；对政吸治时妙事敏盼感，痛关注链力强飘；对价售格的壤敏感态度低低，但果对“贵得蜓其所”的乏含义僚理解严透彻谁；这类统人群扬年龄伏跨度身较大给，多归置身肚于知炼识含夺量高顽、市举场潜颜力大尝的行党业，子创业疯动力壶强，聪为行宜业新止锋；因其危知识嫂背景咐及未唯来不洽可限堪量的梅成长折性，基该类娃人群宰希望盒公众娃将自江己与传晒统意朵义上丙的富艰人（僵即所彼谓暴氧发户先等标弊签）钱区分拨开来。对消吐费品叔的经溜济价陪值敏罚感，监擅长瞎数理债分析委和对资比，城希望谈获取础高值劲回报牌；对长耀辈的判健康直及生葵活更乱为关悬注；殖并更胸加重缝视对蜘子女锤的教肢育情性况；首先业我们微需要夹明确冷【富奴有而臣知性隆的阶历层】乱是什愤么样爆的一处群人训：【富有构而知皱性的施阶层】他们垒是3落0-剂50富岁的书中青晶年，借已经护拥有枕家庭呀。他符们更醉倾向割于“覆40洽不惑雀”的鞠年龄径，他蛙们事斥业已惯经取违得成冒功，有一灭定的客物质刊基础推，这种喷基础餐不是捏那种妙不安蜡稳，膨不是轻那种附夜半念来天罢明去预的投乌机产米物。抄他们炒已经拉拥有互一定忆的社酱会地限位，贩而且侨社会好地位拐与财魂富都做比较吩稳定籍，不再战为生布存这膛种浅都层次柿的问堪题搏既杀生活的经历给了他们开阔的眼、宽容的心，以往的失败对他们而言，只不过是生动的一课。他们的人生路已经没有那么激进，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀让他们的身上呈现出岁月的静好、未来的圆满他们人情仇炼达亿、世呆事洞梦明，在雨这片抓土地词上游宾刃有略余，瞎面对虾人生赛的各商种纷急烦芜抽杂可杨以坦海然处捆之他们抚追求技舒适靠、安筒逸的祥生活。除肺了文京化和预物质狸之外贼，他圈们还显有“宿心”驾——注这样打的心惹境，债让他纽奉们懂罩得生袋活；随这样岸的心伍机，辞让他挣们在真人群涌中脱删颖而沾出他们选不唯六金钱混，也破不唯因文化虹，而驾是在事谈业、罪生活豆、人公生三吃者之禾间找敞到一竹种平娃衡，桃从而弊追求集完满块的人摸生“不上挣扎党的人律才有旺可能优雅”，俩对于喘他们棍而言共，“卸钱不映是问错题，放重要洁的是螺生活拳质量扑”。商在气扛质上租，他破们更醇嗓厚、尼更优巨雅、盼更接赚近于态一个暗阶层献的思链想容稿器。他