103团润邦保障性住房可行性研究报告

103团保障性住房建设项目（润邦·凯旋城居住小区）可行性研究报告勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用第十章投资估算及资金筹措10．1投资估算10.1.1编制依据和相关说明（1）相关费用的说明①、土建工程费根据项目的建设内容和工程量，依据建设部《全国统一建筑工程基础定额》、《2010年昌吉地区单位估价汇总表》计算工程量、计价，根据2010年《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》标准取费，参考当地同类型工程的预、结算指标进行测算。②、设备、水暖、电气工程除依据上述规定外，并参考了项目建设地区的同类型、同标准工程进行测算，特殊设备以生产厂商或市场现价为计价依据。③、室外及配套工程费参照同类项目的工程费用指标测算。（2）相关费用的说明①、代建商管理费：依据财政部有关文件，按直接工程费的5%计取。②、规划设计费：执行《工程勘察设计收费标准》【2002】修订本的计费标准。③、工程监理费：按《建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[2006]标准计取。④、地质勘察费：执行《工程勘察设计收费标准》【2002】修订本。⑤、招标代理服务费：执行新计价【2002】1980号文规定。⑥、基本预备费：按新疆维吾尔自治区计委新计设标字【1999】1008号文执行。基本预备费按第一、二工程费的6%计取。价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知(新计设标[1999]1008号)，价差预备费为零。⑦、土地使用权出让金：依据103团近期类似供应土地价格，按10万元/公顷计算。⑧拆迁安置过渡费：按每户每月100元，12个月计算。10.1.2建设成本本项目建设投资估算为13440.2万元。其中：直接工程费11273.4万元，占固定资产投资的83.9%，其他工程和费用1387.9万元，占10.4%，预备费760.8万元，占5.7%。10.1.3项目分年度投资计划项目分年度投资计划表序号项目2012年1分年度计划100%2建设投资13440.210．2资金筹措项目建设所需全部资金为13440.2万元，根据建设单位初步拟定的筹措计划安排如下：（1）本项目建设资金中由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%。（2）103团蔡家湖镇政府自筹建设资金11040.2万元，用于保障性住房建设，占项目总投资的82.2%。第十一章效益评价11．1经济效益评价103团保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区共计拆迁居民住房面积39468.58平方米，新建住宅及公共建筑面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套）。项目为团场保障性住房项目，主要建设限价房，用于解决团场自身职工的基本居住问题。项目由政府主导进行组织建设，不存在盈利问题，不会产生直接的经济效益。项目建设计划采用代建制模式，建成后由政府以限价房方式向团场职工销售保障性住房，回收建设投入的资金。项目投入使用后由成立的物业公司接手，进行日常的物业管理。小区先暂按最低物业收费标准：0.4元/平方米.月计收物业费，每年可以收取79万元物业费，可以维持小区的正常运转。11．2社会效益评价由于房地产业关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。国家经济的增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。因此，103团保障性住房建设项目在开发投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加本区域的投资规模、提供本地区居民的就业机会、扩大当地政府的税收渠道、拉动本地区的消费，最重要的是改善了团场职工的居住条件，提高了他们的生活水平，有效促进了团场的城镇化建设步伐，可以更好地促进本地工业和商贸的发展，从而推动103团蔡家湖镇国民经济的持续增长。因此，103团保障性住房建设项目有利于团场经济结构的优化和未来经济的发展。11．3环境效益评价城镇的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过改造目前破败地块，绿化、美化、亮化城市环境，从而提升城市自身价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙、错落有致，为入住人群营造出一个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地设施简陋、环境较差的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的大型住宅社区，对改善城市环境，提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。第十二章研究结论和建议12．1推荐方案总体描述103团保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区计划对位于蔡家湖中西部的地块进行改造，拆除现状居住建筑39468.58平方米，规划建设土地面积13.16公顷，新建多层砖混住宅楼面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套），住宅户型按60平方米、75平方米、90平方米等面积进行设计，配套公共建筑17074.45平方米，建成后将有完善的绿化、商业、公共服务设施。项目计划总投资13440.2万元。资金来源为：由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%；103团政府自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。项目建设期计划从2012年开始启动，2013年实施完毕，2013年底全部建成投入使用。12．2研究结论103团保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区的建设是利国利民之举，它既符合国家加强民生工程投入，提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合国家、兵团关于进一步改造城镇土地，加快城市化进程，构建和谐社会的精神，更符合103团蔡家湖镇城镇发展的实际情况，虽然该项目投资条件一般，没有直接经济效益，但其拆迁工程量小，建设速度快，改善民生的社会效益十分显著，是一项造福普通民众的工程，充分体现党和政府关注民生，执政为民的时代要求，是一项具有重大政治意义和现实意义的投资方式。项目的社会效益巨大。小区建成后，将成为本区经济新的增长点，既带动城区经济的发展，又增加群众就业，也改善了环境，推动了103团蔡家湖镇城区的美化、优化建设进程。综上所述，103团保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区的建设是必要的，项目的社会效益大于经济效益，是政府爱民、亲民、惜民的民心工程。12．3建议（1）、建议由团场土地、规划、城建等职能部门加大对103团保障性住房建设项目的配合力度，加快项目征迁工作。（2）、建议团场扎实做好实施前的各项基础数据调查和居民住房愿望的调查分析，收集愿意迁入城镇的连队人口状况的信息，制定有针对性的政策，吸引部分职工购房资金资金的提前到位，以保证工程按时如期完成，投入使用。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第1章 总论 11.1 项目背景 11.2 可研报告编制依据及范围 11.3 项目提出的理由与过程 21.4 项目概况 41.5 结论与建议 7第2章 市场分析预测 92.1 市场调查 92.2 市场分析 102.3 产品价格 112.4 目标市场 11第3章 厂址选择 123.1 厂址所在位置现状 123.2 建设条件 12第4章 工艺技术和设备方案 154.1 工艺技术 154.2 工艺流程 174.3 主要工艺设备选择。 18第5章 原材料、燃料和公用工程供应 195.1 原材料用量及供应 195.2 公用工程用量及供应 19第6章 总图布置 206.1 总图布置 206.2 给水排水 216.3 供电及电讯 236.4 土建工程 23第7章 节能 257.1 编制依据和原则 257.2 项目能耗 257.3 主要节能措施 26第8章 环境影响评价 278.1 项目所在地环境现状 278.2 环境保护标准 278.3 污染源及污染物排放量 278.4 污染物治理措施 288.5 环境保护分析监测 298.6 环境保护投资 308.7 环境影响预测 30第9章 劳动保护与安全卫生 319.1 编制依据 319.2 职业危害因素分析及防范措施 319.3 消防 32第10章 工厂组织和劳动定员 3310.1 组织机构 3310.2 生产班制及定员 33第11章 项目实施进度 3411.1 建设工期 3411.2 项目实施进度表 34第12章 项目招标 3512.1 项目招标范围 3512.1 项目招标范围及招标的组织形式 36第13章 投资估算及资金筹措 3713.1 投资估算依据 3713.2 项目投入总资金 3813.3 建设投资投资估算 3813.4 流动资金估算 3913.5 融资方案 39第14章 财务评价 40HYPERLINK"file:///F:\\准备修改传百度文档\\user+可研报告-20170308有问题%20禁止修改\\100万平方米花岗岩板材新建