某上市地产上海别墅项目概念与产品

***别墅“今天│一次│理想的探索│和实现***别墅项目概念与产品研究策源观点：高品质、纯独栋社区

市场发展趋势地块价值挖掘赵巷泗泾徐泾九亭莘闵颛桥洞泾佘山佘山别墅圈水景资源——最适宜高品质独栋别墅开发快速交通受宏观政策和土地供应结构的影响——独栋别墅将日益稀缺，长期价值看涨。市场发展趋势：时间03年2月国土部45号令，限批别墅用地，上海市执行容积率0.3以下地块限批06年1月《06年国土资源工作要点》：严控低密度高档地块，继续停止别墅类用地供应06年6月国土资源部紧急通知，限制一切别墅用地出让。政策三令五申，低密度别墅用地已经停批04年以来上海住宅用地供应结构容积率出让幅数比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以来，新增纯独栋别墅用地已经极少，而混合型别墅仍是供应主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%独栋供应量减少的趋势已经开始显现别墅产品供应结构独栋比重下降2.2%

》寻找独栋别墅的市场机会？别墅市场结构近期市场热点消费习性研究万㎡㎡300400500独栋别墅面积供应结构供应主力310400上海独栋别墅的主力供应面积在310-400㎡；面积在310㎡以下的别墅为近期上海新兴的产品类型，整体供应比重仍然较低。新兴市场万㎡万元200400600800总价在450-700万为主力供应区域；450万的以下的市场供应比重相对较小。独栋别墅总价供应结构主力供应区域万㎡而填补这一空白的独栋项目成为近期别墅市场热点。独栋供应空间：面积在310㎡以下，总价在450万以下的产品相对稀缺典型个案分析保利十二橡树庄园1独栋面积：250-310㎡近期单价：13000元/㎡主力总价：320-400万2好世麒麟园独栋面积：220-300㎡近期单价：15000元/㎡主力总价：330-450万05年7月以来独栋项目销售情况比较项目名称销售套数（套）去化速度（套/月）稀缺独栋别墅十二橡树庄园839.5好世麒麟园13910.7主流独栋别墅西郊古北483.7佘山银湖463.5佘山豪宅项目佘山高尔夫382.9上海晶园251.9小独栋项目拥有主流独栋和豪宅不可比拟的去化速度稀缺独栋别墅十二橡树庄园839.5好世麒麟园13910.730%15%0.5%热销推动价格上涨，小独栋价值直追主流独栋产品小独栋别墅的兴起伴随着一个“新富阶层”的壮大客户分析以保利十二橡树庄园成交客户和佘山3号前期客户为基础。富人惕也分稿类他们纺不是挎顶级株的富肢豪，但同蒸样是「社简会精骨英」、城口市的「上竞流阶禽层」富有都、更敬热衷咱于消珍费、帝享受俭和价灭值实冈现大中鸟型企钢业合申伙人新经姻济企贩业的CE秤O、CF警O等高削级管铜理层中小规则模私蚕营企勾业老板知名教授、专家、学者资深抛律师、会计赚师、设计膛师演艺界、体育茅界名流知名削作家挡、画护家等自由脊职业颤者拥有竖公车熟及各支种灰捕色收离入的政府干部……处于财富金字塔的上层31徐-3但5岁，寄新婚款或孩它子较招小，胁老人窄偶尔郑同住数；45醉-5它0岁，1-盘2个孩倦子，梳外出液求学笑或独前立生判活，戒上一惕代偶斤然同盆住。家庭忘人数促较少斗，在锹居住胁上对直居室泡、空骆间的说要求责较低朵。为2阅1世芦纪富勺人的「小汤家庭返结构坡」量身筐打造遥……客户年龄结构客户糠家庭雅状况满足「首畏次独塑栋别疤墅置宗业者动」的别跑墅生偏活理见想居住慈在市执区高子档公鞠寓，莫或者愧拥有巾近郊哲经济弱型别宜墅生味活经姓历。憧憬雅真正饿的郊条居别泪墅生贪活，除改变基生活辉方式因或居岭住环录境。以自秒住为穴住，架关注讨社区窜的长淋期增忙值。以现居住地划分：以户籍地划分：客户只覆盖返面广洪，「本魄埠精哗英」和「外示省富岔人」占据显绝对慨比重新富阀阶层批是商陪业社乔会的炎产物罩。商业杏的力跟量在爪成长尼，商螺业社物会的麻发展婶，这北一群缓体的虹基数旁仍在咏不断渔扩大掩中。适时蚀推出照的小扑独栋督产品番正是采为他抄们量章身打睛造的则产品莫。关键冷是客腾户群敏体数遗量的「成恼长性嚼」供应供应比重仍相对较少需求契合成长中的新富阶层需求小独孟栋市昌场供队需结订论：小独贤栋产榆品整加体上列仍然汁具有庭良好如的发嫌展前哑景和哥市场输机会鸽。策源哀观点定位思路：捕捉成长性市场机会产品规划：后期以小面积独栋为主近期已有数个小独栋项目上市十二橡树庄园好世麒麟园四季御庭佘山3号圣塔路斯本项指目如卧何寻随找小蛾独栋寄市场只中差胖异点末和创次新点丧，引赤领市榆场？我们脆要做拔的是新奢益华别刷墅！客群灾需求悟导向地产绒模式君创新产品马技术求提升地块兼资源牢契合Q1奴:为阻什么晴要做蚂新奢浪华别侵墅？消费失新风汉向：「消费概升级考时代」消费寄升级悼是指暴消费艇结构闸的升返级，停是在抓消费息水平宏和消弱费质搂量提扰高的贺基础击上消舞费结罚构不尺断合滤理、洪优化橡，不对断由鉴低层朝次向汗高层芳次发震展变悲化的剂过程横。关爱销个人木（Ta染ki耐ng轻C挨ar冷e量of行M勇e）情感遇联系杠（fe扎el食in弓g看Co辣nn住ec蝇ti始ng）个人杨风格裕（In毁di巨vi库du库al驱S什ty筋le）探索洽追求稍（Qu察es饺ti萝ng）“升浸级时甘代”须消费册者特亿征：别墅斩消费劫升级占时代「新泉奢华引主义推」地产贷消费短新动放向新奢幼华主翼义是懂一种完品质宏和品翅牌生饮活的辆演绎光，是螺时尚份与实魔用的屠媾和喇，是术理性椒和情柿感交属融，航新奢覆华主谊义者瞎实践务者生轮活品洲位和勉生存页环境弟的重皂组和孔创新漆。别墅西是一缓处情草感和揭身体绞的归袭宿，家但呵步护不驻断升迎级，山安全瞎、舒段适、精健康隙、享沿受都委需要莲新的幼内涵……每一单栋别兔墅都砍代表盈一个座个人猫品牌恰、一解个家炸庭标狂准。府房子枣的风咐格、闸品质泼、价仆值联缩慧系着缺主人委知性美、格灶调、浸优雅仿和美鸦感。享受躁科技阻带来鲜的独威特体枣验;在创欢造与咽充实删自家怠中，抖感受换到冒番险、舒学习监与自俭我进范步，做住家威也触箩碰到蹲“探压索”恳这个屡情感熟层面杨。二、舍行业析趋势抢、地产抚模式懂、别有墅技亡术行业扇趋势炮：环侮保节巩能已牛经被践建设纷部提吹上议麦程今年辛2月气7日牺建设风部正颈式发眉布了鲜《建歼筑节浴能管用理条园例》负（征肌求意循见稿绵），碌通过落奖罚抛并重敏的措羽施来概推进岗建筑哀节能麻。20久06泡年可乱称为榴“中怪国节绝能地撞产元辈年”除：北京狡锋尚于、当著代M偿OM阵A、模中环傲凯旋婚宫、熟万科漂朗润博园已赤经成奥功了每!北京姥万国戴城M死om象a的展“恒美温恒动湿”队、催北京括锋尚乌国际活公寓心的“企零能锯耗”南京梳朗诗肆国际恋街区矮的“票低能躲耗住肾宅”盖、征郑州押摩尔奥“节遮能概核念设吸计”维、深酬圳蓝钳牙水鼻晶写任字楼喇的“跃十大宁生态采智能而技术曾”、跌济南村太阳兔树公绳寓的历“高袭舒适民度低赚能耗竖的新殊型生冰态高帜科技幻玉公寓明”二、行业凡趋势柳、地产慢模式、别汪墅技管术So样ho允地产险——罪主打剖产品染设计孕与概部念；万通服地产谁——局主打范产品朗个性恩化定溉制新途模式反；万科到地产泳——通主打荐文化馒与服田务；奥林方匹克异花园疼——故主打政运动纳主题蓬社区袄；中海乌金地胶——蛛在传秀统产能品上玻精益葬求精奏….汇.地产享模式术：一市种开殃发模赵式代截表一眯个项鱼目的绢核心以竞争快力本项牛目需授要一牵个核念心竞购争力土去区善隔市煮场从而涨达到辜品牌艇和销勇售双艇赢的摩目的唉!二、行业粘趋势任、地岁产模斯式、别墅口技术风格丝式、户伍型、古配套大、园锡林、暗营销中……一好铅性的哑别墅减已经程很难驰在市厌场上湖叫好丑叫座均好苍性的沿产品遵已成掠为市再场必灭需要而如诉何进关行产笼品升悬级成声为课港题别墅俩的技杂术升各级是讲必然科技福地产一条从探求胀可持摩续发贤展的漆生态老地产遗的道么路一条颤追求园建筑凭技术窄与艺易术化患完美临结合侵的道错路——畅以成幅熟的圣生态终节能攀技术淡，开致创别翠墅健路康生限活的肯新时江代！三、尝一块召天然票的生堪态领设地！天然水系走向项目板丰富住的水牲系资坏源为毁生态痛主题炼的运正用创库造了晓条件右，而衣生态愿科技鹅则有卧利于杯水体捐资源序可持貌续性郑利用旨。新奢鬼华主修义别孩墅生态贯、低捕能耗钻、纯谎小独昆栋客户升级：市场客户细分，居住理念提升资源升级：天然的生态领地，充分挖掘定位升级：小独栋臻品，比精致更高，比豪宅内敛技术升级：生态型、低能耗、高舒适是趋势社区铜：生撑态型那整体使规划产品指：低始能耗潜独栋奥别墅空间屑：小理中见旱大新阶奢华开发箩：开超发建衡议及他财测Q2喉:企如何牧打造女新奢唐华别椒墅？六大覆系统否创造蒙生态奶型社午区六大陵生态披系统水环僵境绿化禾环境热能扁环境绿色言空气坝环境绿色隙声环做境有机线垃圾钳处理水生筋态系既统液态微水为荷一切辫的本斥源（甚水环淡境整气体规基划）醒对排于自悠然恩色赐的两充分坚利用节（雨棍水收忙集系溉统）壶[姐二次肚水]乌的使耐用率垮被充皂分提趴升（交中水庭回用贺系统羽）雨水糠从这吧里与倾地下河接壤撞（渗蒙水路续面系违统）中水予处理分系统雨水仿收集判系统水系况景观体规划项目公以“视水”柔为基卖础构史建社纲区大竟环境趣，以下“水汁”为只依托黑创造垫私人查居住细空间群，堤“溪道-河月-湖栏”从惰整体梯的角遍度理叔解水油，构建简起水占溪、农内河贺和中象心湖恋组成睛的水驴循环纽奉体系同时输创造筑多样格水景厌与之拣契合惠，形之成蓝围绿交漏响。多项帐节能角高科涝技瓜打造驰新奢捆华别帆墅应用低技绞术，达融到住宅的高舒欠适性。实施从途径目标建立纠《万列科生希态住轰宅标新准》形成欧《万捎科生用态住呜宅标性准》让实牺实在窜在的嗽生态屯全面鼻走进益万科舌住宅万科问的做嫌法《万居科生觉态住行宅标恩准》伸的构成夏热太冬冷谋地区夏热悉冬暖北地区严寒浅地区声环抄境光环袜境热环亲境景观坑水系湿统雨水著系统中水械系统万科羽住宅卖生竖态标把准住宅唤物理隔标准水环磁境标餐准节能顺标准夏热不冬冷晶地区夏热木冬暖鼠地区严寒项地区声环狠境光环学境热环被境景观土水系洽统雨水根系统中水纱系统住宅悼物理黑标准水环查境标准节能筐标准万科初住宅鼻生态坦标准生态管研究生态榆实践南京察金色枪家园深圳迈东海垫岸武汉绕城市蛙花园深圳没坂雪社岗万科倚的生爆态实冷践夏热斜冬冷此地区夏热辱冬暖债地区严寒馋地区声环击境光环历境热环威境景观刃水系鼓统雨水堂系统中水绑系统住宅勒物理斩标准水环心境标准节能益标准万科羡住宅割生态起标准生态堡研究生态羊实践深圳漫坂雪压岗北京娘星园北京像西山脆庭院天津单城市踢花园天津断水晶汁城沈阳鸦花园假新城万科息的生哨态实舞践夏热枣冬冷蜓地区夏热夺冬暖慨地区严寒芽地区声环瓶境光环防境热环岩境景观文水系忙统雨水悬系统中水枝系统住宅队物理挨标准水环掉境标准节能挤标准万科层住宅坦生态题标准生态撞研究生态珠实践深圳柳东海跃岸、嘴天津艰水晶博城武汉赌城市蜘花园邀、南甩昌四杏季花抄城北京于青青骂家园顺、大轿连城耐市花虏园万科堤的生由态实锦践夏热咽冬冷俘地区夏热灶冬暖图地区严寒刺地区声环尚境光环坐境热环暂境景观暴水系雁统雨水繁系统中水枣系统住宅卷物理虏标准水环磁境标准节能患标准万科绪住宅铁生态求标准生态特研究生态忠实践天津镇东丽开湖万科标的生诞态实外践复地士的经饱验十三喉项生鬼态技猎术试净验室内坏热环叮境、馋风环怎境、当光环型境的凝模拟柳设计热压羡通风侵设计自平宽衡通打风系惧统舒适阴节能钞的空访调系弹统高效绒的外冤墙保番温体午系和最节能埋门窗遮阳供系统空气姑能热绸泵热帆水器太阳远能光除电应桃用节能涛灯具腿应用同层棚排水纵系统智能泡家居稿系统生态秋绿化新型晃建材烘的应与用爱伦剩坡抄生态她别墅铺试点新奢兄华别雁墅全面锹提升延“科唇技以荷人为断本”市的健讽康、绵生态盗居住批理念叼；遵循的可持续续发垃展原时则运用效“低拐能耗虾、高甘舒适鬼度”结建筑碰技术到系统开创件科技躬主题堡地产克开发敬模式强化初产品厦的核吗心价绒值真正丹区隔吉其它无同类曲别墅低能兄耗别净墅标夕准天棚洞采暖余制冷河，恒援温恒煮湿：置换己式新峡风系苗统外围张护：夜外墙保温历保湿料、外膛窗防曾晒保慕温防噪偶音：莫标准吉、楼弦板与黎管道朽、地讯板、执内墙太阳捧能系零统备注万：以眯上技锁术可荡根据旅具体丹需要急进行生选择鞭性采艺用恒温向恒湿砌系统天棚职采暖谣制冷谜优势冬夏成两用致，采虎暖制缎冷系统翁材料柴寿命原与建怖筑一境样长掏久采暖压制冷池功效蒙更稳判定，争效率辆高不依高靠室述外机盘箱，舟不破板坏建桨筑外挡观冷热谁交换肆的媒街质为剧水，乌绿色联环保辐射思散发拾的温孙度调读节方吹式无卷风感福和气峡流感算，无旧烘烤真感从上丙至下扫的辐圾射方讲式，泻更舒舱适系统仪自动插调整备室内应温度催，温竹度均容匀采暖西制冷季与新失风置珍换完腊全分疲离，狭健康远高效太阳擦能系刑统另外愤一种勿成本尿较低培的节山能方防式是绩太阳洪能系富统利用复太阳椒能为朽住户竖提供士照明偿节电寇、采逃暖等新风咐系统外围梨护外墙蔽保温中空乒LO剖W-长E外货窗隔胆热防浑躁小空举间见练大创斑意晌奢华忌别墅匀新定凝义建筑镜风格嘱及细含节处见理户型这空间述规划庭院口设计建筑跃空间肌处理建筑仰风格建材之细节恰处理STUCCO与弧形线条文化石与高档涂料的结合西班爆牙筒仿瓦建议凳户型薪面积袄在2遭20更-3富20库㎡，在有筛限的粥空间次内，秉承胀新奢压华主聪义d旅e消然费理零念，做到计尺度泽、功星能、下动线妈、空骡间的饭完美烈组合弊：客厅篇和玄怖关同俗时挑依空、注中西剪餐厅啄、完英整主悠卧空昨间（离含独途立书蜘房、竹衣帽治间）励……都是垦豪宅事级的赚设置弦。户型雅空间苦规划放：奢侈宴de胁尺度挑空的，客厅才显气派玄关3.3米层高的地下室奢侈排de播尺度主卧空间：独立书房独立衣帽间双阳台双开门中、西厨房完善网de缴功授能完善析de沟功难能早餐台、正餐厅完善父de吨功刃能气派客厅温馨家庭室功能挽性地筐下室梳：建议系面积细15龙0㎡阳左右篮，拥倍有良史好采帐光和栗给排留水功鲜能音乐梦想创作空间功能亮性地脑下室续：建议悉面积准15羞0㎡剖左右痰，拥瓜有良拐好采