房地产城市综合体项目调研报告

连云港项目调研报告

战略发展部

2011-8-20第一篇

项目区位土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。位于连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。地理位置:地处连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于连云港城市规划主要发展方向，区位优势明显。交通情况：项目邻花果山大道，东靠金桥路，南靠新东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心。区域属性区位、交通项目属性生活配套位置优越、交通便利关键词一：新海城区连云区海滨新城开发区赣榆城区文体中心区项目位置项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、

500亩昌圩湖原生态景观、10分钟迅速融入花果山景区、大学城体育中心，18洞高尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成熟市区。其他：猴嘴商业中心区域属性区位、交通项目属性生活配套生活和商业配套欠缺关键词二：优势因素1、位于连云港规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。劣势因素1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。小结本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。属性诠释区位属性城市中心边缘地段猴嘴重点规划发展区域距主城区生活圈仅10余分钟车程，两侧连接城市主干道，交通便捷。处于连云港未来重点规划发展区域，区域前景广阔。项目区域形象低，消费者认知度不高，心理距离较远。周边为新兴住宅区域，区域形象较低；周边配套不齐全，消费者认知度不高，心理距离较远。随着“一体两翼”城市布局形成，区域发展潜力巨大，将成为连云港发展的主要阵地。项目临滨海新城交通要道——花果山大道、东方大道，交通便捷。地块傲居滨海新城城市中轴，“连接南北，贯通东西”，交通便捷，地理位置优越。核心地段,交通便捷生活和商业配套不齐全高端定位项目＋＋滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。项目属性界定第二篇

宏观环境分析我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。新浦区连云区海州区连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。港城概况连云港位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。连云港以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。资源丰富连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。交通发达连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。两个连云港：陆地的、海洋的城市规划陆地的连云港–新浦–行政、经济中心海洋的连云港–连云–港口、产业区、工业园，城市发展方向连云区新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。新浦区总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。城市规划从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口规模达到523万左右。人口规划总人口年增加约13万左右规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。——数据来源《连云港国民经济和社会发展统计公报》连续五年增长率在13%以上整体GDP增长迅速宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展连云港2006年-2010年GDP情况及增长比较2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。人均GDP突破23000元发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主

改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型

根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地产快速发展阶段：连云港2006年-2010年人均GDP情况及增长率比较人均GDP快速增长城市居民人均可支配收入即将突破12000元大关，市民将具备更强的消费能力。近三年平均增速达到13%左右人均可支配收入如图显示：2006年以来连云港人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速达到13%左右，随着人均可支配收入的增加，人们消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。连云港2006年-2010年人均可支配情况及增长率比较随着收入的增加，生活水平不断提高，大量的消费需求被释放。近三年平均增长率达20.8%

连云港2006-2010年社会消费品零售总额及增长率消费市场稳中趋活如图显示：近年来连云港消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为20.8%，2010年连云港社会消费品零售总额增幅达18.9%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。2010年增长率达23.4%连云港2006-2010年社会固定投资及增长率社会固定资产投资如图显示：连云港近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达28%以上，重大工程纷纷动工或竣工，掀开了连云港城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。随着连云港产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最终将

形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。发展阶段农业、工业、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化类梯形结构产业结构继续优化，三大产业结构调整为15.3：47.4：37.3，第二产业占GDP的比重远超过其他产业，成为国民经济最大产业。三大产业比例15.3：47.4：37.3产业结构优化与房黑地产蚕呈正形相关顾的宏确观经农济，摄一直黎以来萍健康帜稳定上发展税，预者计未派来几皱年将朵继续岸保持曲两位饲数的沙增长墓速度舟。为连停云港并房地疲产发危展提杠供了皂良好旷的经苗济环晶境。随着晨城市谢化进遗程、廉人口岂规模矮的增星长以桃及居岁民可步支配饰收入耐的提书高后夕，人影们在友居住谢方面雀表现奶为对父量的和需求魂增加岸的同池时，蛾在质婚的方屑面也熔急剧住提升蛾。为连削云港切房地尤产发穴展提叶供广互阔的挥消费广空间骡。20宏观驶环境嫌分析冰小结第三升篇房地正产环股境分辽析我们猎将通让过对偿连云救港房勾产市爪场的许发展徒研究坏摸清惭市场红规律夕，找榜寻项等目发裂展的郊契机械点。连云域港房棉地产镰行业枯将在弄政治评经济荒、人提口红辱利等午一系正列利侄好因印素的从作用摊下继即续维肿持上搜升发混展态职势。社会疏稳定经济足增长城市冲化率人口锅红利就业嫂增加未来瞒中国赔房地夕产行染业总雷体将继速续维楚持上婶升发固展态摊势经济势增长拐期持佳续支粥撑——砌年均乌10挑%左护右的导GD按P增丢长率属，经季济硬绿着陆射可能乘性低圣。城市割化进暗程加追快的陡刚性付支撑——看人口偿快速宇城市门化，仔新增鉴居住文持续花放大巡寿。人口拾红利省刚性敬需求名支撑——厦人口烟自然词增长款的首爆次置火业，瞧换房软等刚利性居爹住需稿求居善高不美下。宏观欠大势按：宏观逃大势金辉楚集团露、绿书地集飞团、戚保利储地产凡等品仇牌房阀企进创军连控云港层，将手带领捏连云茄港楼涉市进撕入品详质化截竞争钳时代妥。宏观婶大势金辉适城观湖1号融侨华府09像年以跌来，艘连云棵港土伪地市晃场较捏为活乐跃，奖成交膜量大僵增。掩同时竿在2名01纹0年衬绿地冶、保述利、天融侨计等国冬内一莲线品埋牌开鹅发商隆纷纷挤登陆沃港城食，这虾也导廊致港招城土紧地价广格同羡比大斥幅增牵长。20僚10令年知价名开腥发商曲连云狼港市饲拿地魔众多棒，房地御产已谱成连乒云港霜拉动违投资巨增长悄的重稼要支督撑土地律成交统情况编号地块坐落规划设计主要指标成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70407.211320连云港苏宁置业3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.222260保利江苏房地产7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.216900保利江苏房地产7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.237870连云港融侨金辉7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B3－3、B5－1两个地块）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.116230上海绿地集团7.19/LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地4070<2.018810上海绿地集团7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B3－4、B5－2、B5－3三个地块）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：<1.1B5－3：<1.16875上海绿地集团7.19

/LTC2010-62#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-2地块221147199商住用地4070216560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地407029165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B5－1地块150100180商住用地40701.111270上海绿地集团7.191023LTC2010-65#临港西片区东方大道南、昌圩湖西B5－2地块281187077居住用地701.121045上海绿地集团7.191023合计25801719773//0.9188305//1195供应体情况呆分析市场迁销售放量随惧宏观告政策肃而波痒动，挑市场刑供应慢持续削增加失，存斥量房源较双多，潮后市跪去化团压力败大。从供舒应来竹看：从20汪03席年—形20枯08培年基耕本上斤呈上阿升趋队势，景20魄09误年1非—1送2月暂供应睡面积谱减少避为1且99允.7们5万浩㎡，认市场予新增景供应叨量快本速下旷降，垦更多忧的是杆在去锹化存艳量房杀源。从销登售面电积来希看：20只03亭年到色20革09饶年1蹄—1怜2月鸣份连琴云港拌商品症房销默售量既出现炸上升备的趋泼势。嫁从0延9年咱上半光年开邮始，蚀市场平明显猫回暖巧，成狐交量芽明显寻上升士。从供懒销比线来看洪：除20笔03漂年以贡外，秆20磁08废年之烂前供话销比衬全部挤大于成1，授20浑09关年当奏年供顶销比蜓则迅姿速下痕降仅房诚0.爬59湾，原佩因在即于全稍市商叫品房牵投资蒙增长蚊较快赚，市孟场供荐应量委逐年端加大添积累驼了大梯量的仇存货诸，导校致0漠9年加1—存12皱月份绳市场岭的新嫂增供音应量卵较小疤，同敏期市挎场销漂量却箱放大谨使得董当年艳供销蔑比很勇小。——太数据段来源弟连云懂港房刊管局供应塑情况尘分析20酸10略年整称体成场交量维同比垦09贝年降席幅较柏大，缩慧新增衣供应核却同失比有拾所增源加，景成交善价格存稳步沿走高啦，新娇浦区统领先但。20易10草年连劲云港碎月度格楼市宗供应皆与成悲交特瓦色明虫显，柿主要略以4麻月“新政驱月”为分垦水岭哲。4月“新政”以来夕，市堪区楼锻市新锋增供跟应量还一直独居高棍不下缸，4月各是今遗年的赔最高浇点，桶8月结是又奇一个可推盘肥小高文峰。疫而成迫交却凑在9晨月份烛创出义新高拴后，收放量泛的势锤头被泡第二骨轮调舒控政飘策所宇遏制古。成交渗量来凝看，尤同比09年降决幅较株大，庸月份镰同比更最大满降幅放达到60宫%，而忆新增惨供应翻同比摊略有繁增长办，市场剩表现狮供大慕于需。从价鲜格上枣分析趴，20稻10年连挑云港商品蚂房成连交价截格保冷持持崖续增谨长的与态势，且晴新浦肺、连刚云两爷区价熔格明细显高煮于全妻市均券价及积其他卫区域条。——羡数据颗来源尸连云取港房术地产器网供应在情况杯分析20夫11漂年第匙一季抱度港以城供涛应量样平稳墨。据统绵计:20祸11夫年第枣一季燃度市杠区共只推出涛房源帽38伪65可套，肝总面后积4状02穿42竭0.由65顷平米回。其殊中住谈宅类脚房源烈29诉99爽套，虫住宅妥面积娘34劫28罩90枪.4序2平卖米；非住潜宅类政房源86女6套碗，非肆住宅裙面积虚59陆53行0.弯23欢平米崇。上左图显英示，时受春露节影厘响，贺20精11讽年2吧月市粗区楼滨盘推密盘量皆明显邪减少葵。——屿数据后来源仍连云金港房纺地产扣网供应屈情况帖分析虽受铃宏观巧调控他影响脂，但漆成交饰情况陵依然纪火爆右，新杨浦区切销量葵先，嚷市场拆购买点力不须容小顶窥。如图权显示染：第秘一季待度港告城楼霞市成边交房源93愈36丛套，丹成交克面积检约9奋75愁11饱3平米滩。与么去年狡同期新相比秀，其公商品则房成交掩套数渴同比集下降用16喇%，秀成交散面积同比签下降路4.盗73宗%。狭其中悬成交跪排行燃第一名饮是新膝浦区佩，该佳区商含品房兰共成晨交19和86灰套，同成交已面积道22序29旗75绝平米池。——立数据样来源沿连云庸港房吨地产溉网宏观借大势怪和市跳场供侦需总丹结连云亭港房贷产市的场以欢刚性者需求利为主挺，受塘宏观达政策啦影响馆较小溉。20高11年，钻连云代港房立产开锹发及出土地乱市场匹将迎黑来供捞应和虎竞争帽的高男峰，单特别米是一食线品炮牌开扩发商戴的进负驻，盯将造誉成中呆高端以市场断的竞标争加端剧。中国据房地后产形蜘势长议期看裕好，狂但短伏期内致将进睁入整部固期娱。项目邀入市写期市帝场供岭应量所放大悬、竞丧争加淘剧，麻加之医国家心政策陕调控滩的影谢响，项目矛必须救通过虑标杆跨性产猴品打凝造强殿大的饮核心河竞争笼力，努通过究全面惠策划宅包装疗和营绍销推辛广才活能实冰现项盼目目昌标。第三归篇周边钻楼盘补调查郑分析我们承将通斧过对炸区域并市场介、竞伐争个棋案的慕分析覆，找河寻别曾人的律优秀呢之处买得以窝借鉴兄，发抗现别患人不再足之小处得庙以规咬避。楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象·西班牙开成高尔夫恒润郁洲府江南明珠苑润城东方总建筑面积（㎡）200万150万27万50万60万26万40万总户数（套）约700029052014一、二期210一期99527002200潜在供应量（套）约6500约2800约1000约300约4500约1300约800市场现状一期东方布查特花园96套已10年10月27日开盘售罄，面积157—379㎡，价格在8000—13000元/㎡。一期100套合院别墅于10年12月底开盘，目前还有20余套未售；二期全湖景英伦高层将在5月开盘，面积在87—131㎡之间，均价4000元/㎡，总价35万起。一期已交付使用，目前在售8#楼，86—142㎡，均价4300元/㎡一期已售罄交付使用，二期欧罗旺斯150余套已售近半，8月份加推法式湖景小独栋，面积在260—296㎡目前在建，5月底售楼处将公开，价格暂不详一期已经顺利交房，二期11-18层小高层于3月26日开盘。均价6800元/㎡一期已售罄，二期于10年5月底开盘，均价5000元/㎡（说耀明：喂以上慢列举糠楼盘担为主引要竞她争楼勉盘，胖基本娃可反犁映连拔云港搬中高足端房倘地产霉市场抖现状怒）重点泡在售厨楼盘堪剖析供应翠量分克析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方产品形态一期200套双拼联排别墅，面积区间158㎡～470㎡，此外还包括商业街（4590㎡）、国际双语幼儿园（3284㎡），以及8万㎡的10+1小高层产品。项目由多层、小高层、高层、花园洋房以及shoppingmall、五星级酒店等多种物业形态组成。映象西班牙共38幢建筑物，其中有13幢花园多层洋房，13幢小高层、7幢中高层、4幢高层和一座12班幼儿园191栋独栋、双拼、联排别墅，以高尚居住区域为主题，融合高教科研、旅游休闲、商务于一体的高尚居住复合社区一期共有13栋高层。共计995户。其中有3栋18+1层，3栋24+1层的高层，另有6栋12层的小高层，1栋18层的高层。由18幢高层建筑群组成，涵盖6万平米大型商业以及星级酒店、音乐幼儿园等，一期15幢多层和5幢小高层组成由24栋小高层和高层组成，社区规划4万平米的大型商业物业以及高档商务办公、酒店、公寓。产品创新引入布查特花园精湛园艺，以“艺术型的园林，艺术型的建筑”的标准，打造连云港高端休闲住宅产品暖气别墅，ARTDECO建筑风格、融入“城市养生”概念，围而不合的建筑布局，三重私家花园设计西班牙风情建筑群落，产品外立面装饰红陶水泥瓦，外墙文化石和外墙真石漆欧式山地居住建筑，定位为融运动、休闲于商务、生活为一体的国际化城市大型高尚居住复合社区欧美经典的ARTDECO新古典主义风格，户型设计丰富，格局方正。欧式后现代建筑，将古典艺术与现代审美完美结合，以新疆天山红大理石材、陶土砖、油面瓦，成就不凡峰范。现代简约风格，外立面以明快的砖红色配以灰色为主，强调层次与节奏感重点品在售鹅楼盘骆剖析产品互形态挖对比舌分析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方车位配比1:0.8共计1863个配备了地上、地下停车库共计10803停车位约1:1--1:0.81:0.8景观设计欧式皇家园林欧式皇家园林水岸景观西班牙庭院式围合景观庭院景观和坡地景观结合--欧式皇家园林组团式绿化道路设计人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流立面风格新古典主义立面风格新古典主义立面风格新古典主义风格，基础石材搭配外墙涂料法式风格，基座石材搭配涂料--三段式欧式立面风格现代风格，以砖红色搭配灰色内部配套商业配套约3万平米，企业家俱乐部、休闲度假酒店、国际特色商业街、风情酒吧街、休闲运动中心、森林公园等拥有4000㎡欧式星级会所，集休闲、购物、娱乐于一体的商业街2000㎡会所、中央休闲广场等全功能会所、高尔夫球场等近10万㎡大型商业广场、幼儿园、会所、商业街星级会所，配备恒温泳池、室内高尔夫球场等、商业街等社区规划4万平米的大型商业物业、1660㎡6班幼儿园重点逝在售顺楼盘餐剖析产品瓜规划请对比否分析从车位配比上来看从道路设计上来看从立面风格设计上来看新建刷楼盘刃车位像配比泰率比尖较高缝，基橡本达姑到80偿%的型配比扎率。目前田市场切上大侍部分旅中高此端楼否盘均鹿采用法人车好分流斤，主摩景观利为步斤行休店闲区间域、田均体蹄现了咏人性属化的堂设计晋理念。目前崭市场床上均艺以明跟快的伍砖红刚色、沈灰色辟等，豪此为抹市场垂所接骗受的瞧主流饼色调谢，但蚊也有补色彩县相对偶艳丽既、格仇调相寺对张及扬的格风格称出现朽。由飘此可酷见，解当地叫人传栗统上前比较斜喜欢许简约心的异墨域风软格，从景观设计上来看中心册集中味景观提成为稠大中铺型已已建和耐再建萄楼盘缝的共嗽同选定择，高几乎依每个粱楼盘详都设长计有蛮中心冤景观伞。同害时，中心吼景观线带作为冬其休险闲生馅活的淘一部西分将萍在楼膝盘规衔划设谊计中朋重点界关注说。从内部配套上来看目前兴市场匙上大贩盘休骑闲运扰动配腊套设颂施一筛般比狂较齐闻全，踏有会啄所、港高尔邀夫球搬场、更商业剑街等扬，楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方主力户型4-3-23-2-23-2-24-3-23-2-23-2-23-2-2主力面积（㎡）158—470合院别墅175—200高层87—13190-130220120-12511090—130面积范围（㎡）157—379㎡高层88、9986-180160—35085-12886—15090—190销售均价（元／㎡）8000—13000别墅6800高层380045008000暂未开盘68005000促销措施一次性优惠6%，按揭优惠4%免费入会，抽奖活动，5千—2万，最高95折优惠一次性优惠200元，按揭优惠100元特价房5999元／㎡暂无VIP钻石卡最高优惠4万抵8万！楼王4800元/㎡起售总价两万抵六万，购买150平方米30天贷款到账或一次性付款优惠100元／㎡重点猛在售锐楼盘首剖析户型防、价倾格对继比分蒜析楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城东方推广主题世界级湖山花园豪宅城市中轴150万㎡湖滨新城卢西亚居印象生活价值恒久远一栋永流传黄金城道新地标城市之巅极致荣耀城市向东生活向上主打卖点布查特花园精湛园艺，世界级花园景观、休闲地产等暖气别墅，ARTDECO建筑风格，“城市养生”概念，500亩原生态湖景西班牙风情社区、学区房、便捷交通、地段18洞国际标准杆高尔夫球场，引领休闲优雅的国际人文生活60万㎡精邸名宅、10万㎡大型商业广场、大润发、海鲜美食街、港师一附小等18万㎡郁洲公园、6万㎡综合商业配套、学区房、便捷交通、品牌物管地段、中央水景、品牌、学区房重点术在售永楼盘骆剖析推广营主题绳及卖编点对兰比分韵析重点剩在售滨楼盘障对比稀小结在售规中高凝端住在宅后耽续供藏应量零巨大咐，总烘体呈砍现供码大于盈求的团状态衔。随授着各品牌擦房企鲁地块少的陆垦续启向动和席建设瓜，后市玩竞争侨日趋良激烈泻，楼煤盘之亏前两越极分化闭的态悲势更肥为明朝显。住宅剂市场拦去化破表现乞整体搅突出千，整桨体去渠化率恶达约70咽%，辞市场的中高侍端个葛案月均排去化馆套数陡均在古两位英数以涛上，停未现贫滞销宫个案获，住跑宅市徒场表现比异常睁火爆，寇可见索连云灰港中聚高端岭产品贷购买役力较输强。从连吓云港石中高柱端住问宅市鸡场近具期去模化偏跌好看患，95播平米境左右痛经济拳两房经，1警10桶—1县20崖平米合左右欠的紧投凑三孟房去销化较职好。中高铸端住亡宅单究价在43仇00胡—5绳20腰0元耗∕平鼓米之君间，部分建景观伸房售趣价高深达60袄00卵元以邪上，根据软项目龙的自令身情祥况分快析若欺有较臂好的甩概念悬策划削和产秧品创蹲新，业则有境机会阻将均价脏控制肿在45柏00仗元/耽平米尺的平会台。供应降：去化血：偏好捎：价格丈：观湖1号个案扬剖析项目地址花果山大道东/新东方大道南（猴嘴）开发商上海绿地集团连云港东部置业公司联系电售商占地面积1332亩建筑设计英国UA国际总建面积150万平米容积率1.73绿化率30.6%均价高层4000元、合院别墅7000元物业管理总户数约2800户周边配套开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等项目暮基本朗信息急表个案躺剖析规划齐布局:组团纳式、秃分块状行腰列布隶局外立厦面:颜色液：咖啡纹色用材泽：基座的采用高档粗石材尺，墙折体采用款高档蚕涂料顽搭配面龙砖建筑朗风格:英伦耗风格观湖1号1期观湖1号个案煤剖析入口迫效果订图高层择效果牵图售楼煤中心轴线坊景观观湖1号个案盼剖析亲水平台步行挥街观湖湖景效果别墅院落效果一期洞主推痕合院朋别墅10闹8套斩、1堤栋高论层住急宅2程32讯套，国别墅蓄销售研约8饮0套崇左右籍，1娃81网平米福产品誉去化来较好眯，均兴价7宽00誉0元邀；高桂层住饭宅于做5月拢底开撒盘，偏均价淡40转00桥元左调右。观湖1号个案骑剖析观湖1号个案牵剖析02鞠户型判建筑振面积挠：8蕉8平曲米主卧剑增加探景观薄飘窗客厅惊与阳柔台相煎连餐厅把面宽疫太窄01土户型壳建筑汽面积迟：9兄9平搬米赠送凶入户淹花园餐厅兔与客随厅相玻连客厅塌与阳傍台相轨连观湖1号个案咏剖析08贯/1辛1合胁院别止墅：射19掀9平涌米赠送据共计磨约20期0多乎平米尝庭院3卧肠3卫交设计双会歪客厅宗设计脉，赠尸送约10吩0平流米露伍台观湖1号个案欧剖析A、闸销售尽期：项目涌销售码为一掌期合谦院别摆墅和壶沿街章高层弃；B、宫销售纵率：一期陶开盘土，推颜出合要院别剃墅10勿8套酱，成孕交约那80姻套。嚼5月椒底加娘推1临栋沿患街高武层，谷预计减均价体40私00杜元左死右。C、惜优惠折措施枪：凭身评份证银免费如入会朋，开妇盘当陪天享职受优婚惠活盆动。D、筋销售织价格物业合院别墅高层商业车库储藏室/车位销售均价元/㎡6200—87004000左右暂未销售暂未销售暂未销售项目挂销售再情况观湖1号个案仰剖析项目册评判类别评分评述产品8.51、滨海新城规模最大项目，总建筑面积150万平米；2、新古典主义立面风格，石材搭配面砖质感较好；3、户型面积设计适中，格局方正。4、采用集中供暖、外墙保温隔音系统等科技建筑手段，产品附加值高。价格81、一期合院别墅和高层产品起价较低，给一期购买客户预留了一定的升值空间。地段6.51、属于滨海新城核心地段，但离主城区距离较远。2、交通便利，位于城市主干道东方大道。3、区域发展前景广阔，是港城规划重点发展方向。配套6周边配套：开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等；内部配套：双语幼儿园、会所、商业街、SHOPINGMALL等营销81、销售人员专业素质良好。2、案场包装整体简洁、大气，有助提升产品价值。策略81、成立绿地会，凭身份证免费入会；2、一期别墅开盘举行隆重的庆典活动；3、在市区设立售楼处，安排售楼专车接送看房客户等。博威·江南匪明珠碎城个案伍剖析项目地址新浦区解放东路129号（解放路、郁洲北路交汇处）开发商连云港亿人城建开发有限公司联系电告推广上海三麦至立广告有限公司占地面积19万平米景观设计香港贝尔高林同济大学建筑设计院总建面积36万平米容积率1.89绿化率45%价格均价6800元/㎡物业管理博威物业总户数2804周边配套大润发、解放路菜市、市东小学、新浦中学、欧式风情商业街、尚客忧、喜来登、郁州公园、网球场等项目专基本疼信息纹表个案兄剖析规划鸦布局:围合环式行撤列布脆局外立鱼面:颜色构：米黄兴、咖失啡用材赵：基座误采用新疆郑天山册红石捞材，陶土艘砖、黎油面愿瓦墙体胳采用训高档竖涂料外妥饰面建筑叙风格:欧式衡后现哑代风处格博威·江南窑明珠供城个案徒剖析项目效果商业叛街效筒果项目眨大门会所效果博威·江南狭明珠酱城该项运目户闲型设各计紧移凑方醉正，鄙面积喜范围两从86仪-1归80饲平米巴不等俩，格条局方染正，牢得房测率高范，主雪力户眉型为钥11疤0-既12惨5的紧经济宏三房滩；1叮32载-1追46率平米牛的占己比也谎较高稿。个案获剖析博威·江南支明珠境城个案酱剖析主卧喊增加观景滨阳台视野甘更开而阔生活猪更舒懂适客厅满连接允阳台视野减更广藏阔两房撑户型沾建筑忍面积年：94段平米3房尊户型释建筑轰面积抛：1墨20刚平米餐厅兆与厨夸房相你连、叫外接内操作小蚁阳台世、生擦活更顿便捷卫生叫间干湿贯分离厨房孟与餐自厅相摆连，茶外接跨生活责小阳匙台客厅高连接足阳台博威·江南雷明珠裤城个案韵剖析A、伞销售英期：嚼一期拆已经叉交房改，二侵期4柏月2摊3日赖开盘奶，目前贡销售缺情况恩较好吩，均讯价68罗00卧，下椅半年惭还会谁有一状批房煎源推上出；B、鞋销售啄率：前几厦期开喉盘房榴源几筑乎售纤罄，营上月拣月推啊出的偏高层推，销丛售率拒约为65荡%。C、潮优惠旷措施测：暂时桃无优漆惠。D、扣销售乱价格物业（小）高层商业储藏室车位销售均价元/㎡6800一期已交付使用暂未销售暂未销售项目雄销售输情况博威·江南铜明珠亏城个案返剖析项目辩评判类别评分评述产品71、规模较大，