山东高端城市综合体项目调研报告

xx项目调研报告

战略发展部

2011-8-20第一篇

项目区位土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。位于xx主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。地理位置:地处xx主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于xx城市规划主要发展方向，区位优势明显。交通情况：项目邻花果山大道，东靠金桥路，南靠新东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心。区域属性区位、交通项目属性生活配套位置优越、交通便利关键词一：新海城区连云区海滨新城开发区赣榆城区文体中心区项目位置项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、

500亩昌圩湖原生态景观、10分钟迅速融入花果山景区、大学城体育中心，18洞高尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成熟市区。其他：猴嘴商业中心区域属性区位、交通项目属性生活配套生活和商业配套欠缺关键词二：优势因素1、位于xx规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。劣势因素1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。小结本案所处xx规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。属性诠释区位属性城市中心边缘地段猴嘴重点规划发展区域距主城区生活圈仅10余分钟车程，两侧连接城市主干道，交通便捷。处于xx未来重点规划发展区域，区域前景广阔。项目区域形象低，消费者认知度不高，心理距离较远。周边为新兴住宅区域，区域形象较低；周边配套不齐全，消费者认知度不高，心理距离较远。随着“一体两翼”城市布局形成，区域发展潜力巨大，将成为xx发展的主要阵地。项目临滨海新城交通要道——花果山大道、东方大道，交通便捷。地块傲居滨海新城城市中轴，“连接南北，贯通东西”，交通便捷，地理位置优越。核心地段,交通便捷生活和商业配套不齐全高端定位项目＋＋滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。项目属性界定第二篇

宏观环境分析我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。新浦区连云区海州区xx位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。港城概况xx位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。xx是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。xx以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。

资源丰富xx是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。海运：xx是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对xx的旅游、外贸促进较大。

交通发达xx五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。铁路：xx是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。航空：xx机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。两个xx：陆地的、海洋的

城市规划陆地的xx–新浦–行政、经济中心海洋的xx–连云–港口、产业区、工业园，城市发展方向连云区新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。新浦区总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。

城市规划从城市发展上看，长期以来，xx处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让xx徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，xx将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以xx主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口规模达到523万左右。人口规划总人口年增加约13万左右规划预测xx市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。——数据来源《xx国民经济和社会发展统计公报》连续五年增长率在13%以上整体GDP增长迅速宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展xx2006年-2010年GDP情况及增长比较2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。人均GDP突破23000元发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主

改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型

根据国际通用衡量标准计算，xx目前处于房地产快速发展阶段：xx2006年-2010年人均GDP情况及增长率比较

人均GDP快速增长城市居民人均可支配收入即将突破12000元大关，市民将具备更强的消费能力。近三年平均增速达到13%左右人均可支配收入如图显示：2006年以来xx人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速达到13%左右，随着人均可支配收入的增加，人们消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。xx2006年-2010年人均可支配情况及增长率比较随着收入的增加，生活水平不断提高，大量的消费需求被释放。近三年平均增长率达20.8%

xx2006-2010年社会消费品零售总额及增长率消费市场稳中趋活如图显示：近年来xx消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为20.8%，2010年xx社会消费品零售总额增幅达18.9%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。2010年增长率达23.4%xx2006-2010年社会固定投资及增长率社会固定资产投资

如图显示：xx近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达28%以上，重大工程纷纷动工或竣工，掀开了xx城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。随着xx产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最终将

形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。发展阶段农业、工业、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化类梯形结构产业结构继续优化，三大产业结构调整为15.3：47.4：37.3，第二产业占GDP的比重远超过其他产业，成为国民经济最大产业。三大产业比例15.3：47.4：37.3

产业结构优化与房重地产附呈正担相关盈的宏线观经轰济，俱一直滑以来崖健康敬稳定菊发展阿，预膛计未机来几肤年将察继续掀保持爱两位膜数的甚增长稼速度宾。为xx房地烘产发产展提掩供了撕良好杆的经音济环坚境。随着志城市吩化进班程、握人口赵规模宅的增晃长以携及居贝民可婶支配壁收入季的提会高后故，人垂们在尸居住蒸方面贴表现么为对闻量的信需求眯增加职的同愚时，兴在质荐的方献面也欧急剧米提升悔。为xx房地截产发岩展提伟供广位阔的副消费刮空间叙。20宏观洪环境压分析娱小结第三踩篇房地撒产环搜境分泳析我们断将通案过对xx房产猪市场早的发泼展研筐究摸垒清市像场规洗律，旗找寻潜项目僚发展洋的契星机点睁。xx房地砌产行铸业将械在政横治经志济、剪人口碍红利皆等一洗系列怜利好骆因素钥的作燃用下带继续腔维持槽上升各发展贿态势湾。社会潮稳定经济桃增长城市鸟化率人口刘红利就业乔增加未来谅中国新房地段产行潜业总袄体将继该续维笑持上明升发圣展态铜势经济港增长瓦期持六续支铁撑——年均10大%左右米的GD千P增长汽率，郑经济禾硬着堂陆可教能性名低。城市茧化进壮程加辈快的烟刚性疗支撑——人口叮快速跨城市敢化，织新增伞居住趣持续抽放大伸。人口付红利波刚性茂需求快支撑——人口诵自然污增长研的首迎次置榨业，锦换房更等刚球性居斯住需有求居浅高不静下。宏观舱大势伤：宏观律大势金辉友集团纷、绿你地集臭团、姐保利渐地产纤等品丑牌房照企进黄军xx，将勾带领xx楼市科进入任品质增化竞废争时赤代。宏观屯大势金辉沙城观湖1号融侨华府09年以蛋来，xx土地思市场分较为莲活跃供，成滴交量学大增潜。同膝时在20权10年绿义地、掌保利朵、融外侨等驻国内剪一线凝品牌凤开发搜商纷课纷登根陆港纯城，痛这也馅导致弹港城她土地喝价格末同比均大幅婆增长侮。20备10年知蜘名开寇发商xx市拿财地众认多，房地秩产已辨成xx拉动雪投资退增长搞的重埋要支取撑土地四成交查情况编号地块坐落

规划设计主要指标成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70407.211320xx苏宁置业3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.222260保利江苏房地产7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.216900保利江苏房地产7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.237870xx融侨金辉7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B3－3、B5－1两个地块）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.116230上海绿地集团7.19/

LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地4070<2.018810上海绿地集团7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B3－4、B5－2、B5－3三个地块）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：<1.1B5－3：<1.16875上海绿地集团7.19

/LTC2010-62#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-2地块221147199商住用地4070216560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地407029165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B5－1地块150100180商住用地40701.111270上海绿地集团7.191023LTC2010-65#临港西片区东方大道南、昌圩湖西B5－2地块281187077居住用地701.121045上海绿地集团7.191023合计25801719773/

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1195供应灿情况析分析市场薪销售衰量随文宏观勇政策爸而波奇动，喜市场鸽供应绣持续棉增加私，存伞量房源较顺多，块后市取去化诸压力姓大。从供阵应来随看：从20陕03年—2烤00讯8年基霞本上赖呈上为升趋筛势，20终09年1—锯12月供送应面遇积减项少为19拘9.惊75万㎡赠，市朗场新款增供虎应量攻快速叮下降睬，更听多的尚是在买去化剖存量猪房源他。从销蓄售面切积来禾看：20杜03年到20稀09年1—称12月份xx商品暑房销使售量混出现爬上升室的趋饮势。拉从09年上做半年向开始唐，市殖场明无显回蹦暖，按成交屈量明纠显上革升。从供寻销比铅来看渣：除20嗓03年以炉外，20纱08年之杆前供烛销比匠全部梳大于1，20扒09年当白年供蚊销比驶则迅之速下烛降仅0.扭59，原均因在祥于全酬市商侮品房喜投资甘增长路较快角，市薯场供胸应量油逐年隶加大脏积累躁了大滩量的泪存货防，导年致09年1—月12月份限市场任的新躁增供冶应量午较小梨，同终期市轻场销端量却房诚放大秩使得此当年伸供销公比很摩小。——数据肤来源xx房管池局供应通情况测分析20痕10年整正体成科交量元同比09年降经幅较励大，誉新增孩供应纤却同走比有重所增称加，词成交赛价格卖稳步乓走高宅，新闪浦区悼领先毯。20注10年xx月度先楼市莫供应沙与成依交特寺色明筹显，强主要接以4月“新政蚕月”为分绪水岭警。4月“新政”以来歌，市撞区楼泥市新目增供若应量喂一直妻居高斜不下据，4月是陆今年顿的最絮高点舅，8月是平又一蹲个推浙盘小进高峰刊。而钓成交击却在9月份为创出听新高叔后，西放量单的势疗头被软第二塘轮调报控政过策所眨遏制卡。成交拘量来舌看，筑同比09年降慌幅较仁大，怕月份蔑同比编最大离降幅面达到60寨%，而挂新增型供应悼同比鹿略有单增长标，市场楚表现戒供大把于需。从价班格上冤分析引，20岗10年xx商品误房成周交价央格保虽持持容续增阴长的帆态势，且倒新浦扬、连牢云两怒区价岔格明储显高耍于全壶市均务价及荡其他猜区域称。——数据筛来源xx房地晒产网供应澡情况抵分析20爷11年第集一季刺度港狂城供丛应量派平稳突。据统树计:20脆11年第眠一季尘度市跪区共匀推出供房源38咐65套，炮总面绍积40帅24您20算.6姥5平米泡。其酬中住慌宅类据房源29指99套，红住宅隆面积34备28扇90咱.4莲2平米腥；非住奏宅类淋房源86折6套，白非住残宅面家积59碑53裹0.现23平米党。上壶图显货示，得受春龙节影胶响，20肺11年2月市碍区楼只盘推反盘量展明显镜减少宗。——数据质来源xx房地注产网供应草情况基分析虽受呀宏观凯调控坊影响课，但父成交奇情况帅依然匆火爆获，新啄浦区衬销量仍先，记市场肝购买夺力不拢容小谜窥。如图燃显示画：第壤一季健度港撕城楼咱市成其交房源93芦36套，玩成交串面积奏约97纺51议13平米个。与找去年换同期港相比房诚，其霉商品知房成交敢套数耳同比挣下降16钓%，成完交面拳积同比币下降4.杀73佳%。其件中成醉交排屯行第一名衬是新惧浦区致，该穷区商燃品房波共成干交19劲86套，肾成交盗面积22往29延75平米神。——数据御来源xx房地丧产网宏观托大势厦和市缎场供蛾需总翅结xx房产贵市场努以刚顾性需层求为跌主，翠受宏表观政快策影趴响较胡小。20哄11年，xx房产傍开发疯及土宇地市醋场将耍迎来叮供应鉴和竞储争的幻玉高峰拴，特嫌别是愤一线草品牌桌开发弃商的偏进驻酬，将下造成习中高匙端市捆场的刘竞争恳加剧聋。中国卸房地柴产形咳势长奋期看攀好，伟但短脆期内书将进资入整菜固期老。项目受入市粗期市识场供榴应量鄙放大姜、竞久争加拜剧，帖加之携国家塑政策痕调控棍的影鼓响，项目茧必须旋通过哑标杆窜性产刻品打施造强尝大的浴核心猛竞争菠力，游通过筑全面翅策划印包装则和营目销推神广才怎能实凳现项归目目野标。第三吨篇周边男楼盘雨调查绩分析我们济将通偏过对亏区域茄市场命、竞送争个责案的背分析挎，找零寻别功人的布优秀矮之处宽得以婶借鉴穴，发蓬现别协人不镰足之东处得李以规蓬避。楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象·西班牙开成高尔夫恒润郁洲府江南明珠苑润城东方总建筑面积（㎡）200万150万27万50万60万26万40万总户数（套）约700029052014一、二期210一期99527002200潜在供应量（套）约6500约2800约1000约300约4500约1300约800市场现状一期东方布查特花园96套已10年10月27日开盘售罄，面积157—379㎡，价格在8000—13000元/㎡。一期100套合院别墅于10年12月底开盘，目前还有20余套未售；二期全湖景英伦高层将在5月开盘，面积在87—131㎡之间，均价4000元/㎡，总价35万起。一期已交付使用，目前在售8#楼，86—142㎡，均价4300元/㎡一期已售罄交付使用，二期欧罗旺斯150余套已售近半，8月份加推法式湖景小独栋，面积在260—296㎡目前在建，5月底售楼处将公开，价格暂不详一期已经顺利交房，二期11-18层小高层于3月26日开盘。均价6800元/㎡一期已售罄，二期于10年5月底开盘，均价5000元/㎡（说维明：撕以上娱列举组楼盘物为主傅要竞匆争楼岗盘，瞎基本眠可反因映xx中高惑端房武地产号市场音现状迁）重点忽在售站楼盘售剖析供应西量分惨析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方产品形态一期200套双拼联排别墅，面积区间158㎡～470㎡，此外还包括商业街（4590㎡）、国际双语幼儿园（3284㎡），以及8万㎡的10+1小高层产品。项目由多层、小高层、高层、花园洋房以及shoppingmall、五星级酒店等多种物业形态组成。映象西班牙共38幢建筑物，其中有13幢花园多层洋房，13幢小高层、7幢中高层、4幢高层和一座12班幼儿园191栋独栋、双拼、联排别墅，以高尚居住区域为主题，融合高教科研、旅游休闲、商务于一体的高尚居住复合社区一期共有13栋高层。共计995户。其中有3栋18+1层，3栋24+1层的高层，另有6栋12层的小高层，1栋18层的高层。由18幢高层建筑群组成，涵盖6万平米大型商业以及星级酒店、音乐幼儿园等，一期15幢多层和5幢小高层组成由24栋小高层和高层组成，社区规划4万平米的大型商业物业以及高档商务办公、酒店、公寓。产品创新引入布查特花园精湛园艺，以“艺术型的园林，艺术型的建筑”的标准，打造xx高端休闲住宅产品暖气别墅，ARTDECO建筑风格、融入“城市养生”概念，围而不合的建筑布局，三重私家花园设计西班牙风情建筑群落，产品外立面装饰红陶水泥瓦，外墙文化石和外墙真石漆欧式山地居住建筑，定位为融运动、休闲于商务、生活为一体的国际化城市大型高尚居住复合社区欧美经典的ARTDECO新古典主义风格，户型设计丰富，格局方正。欧式后现代建筑，将古典艺术与现代审美完美结合，以新疆天山红大理石材、陶土砖、油面瓦，成就不凡峰范。现代简约风格，外立面以明快的砖红色配以灰色为主，强调层次与节奏感重点跟在售创楼盘纳剖析产品蜻形态雀对比汉分析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方车位配比1:0.8共计1863个配备了地上、地下停车库共计10803停车位约1:1--1:0.81:0.8景观设计欧式皇家园林欧式皇家园林水岸景观西班牙庭院式围合景观庭院景观和坡地景观结合--欧式皇家园林组团式绿化道路设计人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流立面风格新古典主义立面风格新古典主义立面风格新古典主义风格，基础石材搭配外墙涂料法式风格，基座石材搭配涂料--三段式欧式立面风格现代风格，以砖红色搭配灰色内部配套商业配套约3万平米，企业家俱乐部、休闲度假酒店、国际特色商业街、风情酒吧街、休闲运动中心、森林公园等拥有4000㎡欧式星级会所，集休闲、购物、娱乐于一体的商业街2000㎡会所、中央休闲广场等全功能会所、高尔夫球场等近10万㎡大型商业广场、幼儿园、会所、商业街星级会所，配备恒温泳池、室内高尔夫球场等、商业街等社区规划4万平米的大型商业物业、1660㎡6班幼儿园重点杆在售故楼盘盾剖析产品箭规划涌对比御分析从车位配比上来看从道路设计上来看从立面风格设计上来看新建蓄楼盘依车位弦配比防率比最较高乞，基组本达吵到80残%的配擦比率扇。目前泥市场冶上大闲部分开中高棚端楼追盘均皂采用哪人车韵分流啄，主下景观纽奉为步蹈行休望闲区庙域、蒜均体朵现了哗人性疫化的虾设计冻理念伴。目前妈市场私上均吸以明沾快的解砖红娃色、薄灰色雷等，坡此为加市场肝所接亲受的抄主流松色调悠，但忆也有扰色彩臭相对漫艳丽昼、格渔调相扰对张圆扬的名风格榴出现泛。由见此可吧见，娃当地特人传廊统上洗比较喝喜欢征简约期的异么域风浓格，从景观设计上来看中心逆集中科景观售成为径大中摩型已崇建和惠再建岩楼盘耕的共忧同选廊择，份几乎否每个逗楼盘声都设充计有兄中心做景观乌。同洋时，中心主景观具带作为含其休叉闲生鹅活的穗一部钟分将得在楼鼠盘规古划设弹计中嫩重点序关注首。从内部配套上来看目前危市场月上大提盘休治闲运调动配雾套设匹施一辰般比匙较齐速全，久有会想所、习高尔奖夫球驻场、故商业乏街等矿，楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方主力户型4-3-23-2-23-2-24-3-23-2-23-2-23-2-2主力面积（㎡）158—470合院别墅175—200高层87—13190-130220120-12511090—130面积范围（㎡）157—379㎡高层88、9986-180160—35085-12886—15090—190销售均价（元／㎡）8000—13000别墅6800高层380045008000暂未开盘68005000促销措施一次性优惠6%，按揭优惠4%免费入会，抽奖活动，5千—2万，最高95折优惠一次性优惠200元，按揭优惠100元特价房5999元／㎡暂无VIP钻石卡最高优惠4万抵8万！楼王4800元/㎡起售总价两万抵六万，购买150平方米30天贷款到账或一次性付款优惠100元／㎡重点娘在售众楼盘冻剖析户型壮、价阶格对酿比分妨析楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城东方推广主题世界级湖山花园豪宅城市中轴150万㎡湖滨新城卢西亚居印象生活价值恒久远一栋永流传黄金城道新地标城市之巅极致荣耀城市向东生活向上主打卖点布查特花园精湛园艺，世界级花园景观、休闲地产等暖气别墅，ARTDECO建筑风格，“城市养生”概念，500亩原生态湖景西班牙风情社区、学区房、便捷交通、地段18洞国际标准杆高尔夫球场，引领休闲优雅的国际人文生活60万㎡精邸名宅、10万㎡大型商业广场、大润发、海鲜美食街、港师一附小等18万㎡郁洲公园、6万㎡综合商业配套、学区房、便捷交通、品牌物管地段、中央水景、品牌、学区房重点条在售酸楼盘柴剖析推广甚主题蹈及卖域点对着比分揭析重点即在售肤楼盘冠对比励小结在售与中高寺端住稼宅后善续供准应量辈巨大惧，总税体呈围现供昨大于待求的缺状态做。随袖着各品牌矛房企宾地块套的陆辉续启承动和怨建设软，后市红竞争嘉日趋钻激烈赛，楼启盘之则前两皮极分化改的态盼势更染为明顷显。住宅纸市场护去化饺表现崇整体背突出摧，整怜体去凑化率锋达约70革%，市驴场中倍高端草个案月均内去化计套数杨均在物两位恋数以惧上，观未现呜滞销举个案愤，住妙宅市哭场表现脊异常讲火爆，碧可见xx中高齐端产跟品购炮买力腊较强像。从xx中高牺端住宗宅市尺场近希期去轮化偏践好看聪，95平米惑左右天经济私两房狸，11苹0—属12忧0平米歼左右誓的紧桥凑三贷房去菜化较挎好。中高音端住忽宅单椅价在43贩00制—5变20售0元∕疤平米渔之间宿，部分阀景观蛙房售撞价高叮达60耍00元以辨上，根据葡项目能的自奸身情粗况分姥析若探有较郑好的痰概念烦策划栽和产糠品创暮新，垒则有捕机会阔将均价员控制希在45毙00元/平米耕的平槐台。供应币：去化燃：偏好均：价格银：观湖1号个案克剖析项目地址花果山大道东/新东方大道南（猴嘴）开发商上海绿地集团xx东部置业公司联系电售商占地面积1332亩建筑设计英国UA国际总建面积150万平米容积率1.73绿化率30.6%均价高层4000元、合院别墅7000元物业管理总户数约2800户周边配套开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等项目肺基本徐信息罗表个案磁剖析规划欧布局:组团坡式、固分块状行慨列布赖局外立赛面:颜色凉：咖啡欲色用材晶：基座菠采用高档蜻石材奇，墙均体采用围高档锐涂料库搭配面腰砖建筑仇风格:英伦振风格观湖1号1期观湖1号个案侮剖析入口谦效果控图高层蜂效果限图售楼虹中心轴线显景观观湖1号个案株剖析亲水平台步行昌街观湖湖景效果别墅院落效果一期朋主推到合院霉别墅10剧8套倘、1滨栋高粒层住救宅2片32仓套，莲别墅身销售葛约8找0套剧左右裁，1泄81嫩平米造产品堂去化因较好嘉，均六价7境00膜0元涌；高胆层住踢宅于床5月话底开竖盘，为均价展40膏00澡元左奶右。观湖1号个案餐剖析观湖1号个案仍剖析02户型灵建筑剖面积遥：88平米主卧掘增加逝景观键飘窗客厅昌与阳盖台相若连餐厅阵面宽筒太窄01户型躺建筑斧面积尊：99平米赠送她入户兽花园餐厅粉与客必厅相殿连客厅建与阳辉台相嗓连观湖1号个案我剖析08晃/1蚀1合院渗别墅针：19套9平米赠送蚁共计卵约20遍0多平饺米庭背院3卧3卫设嫂计双会裳客厅患设计欠，赠挽送约10弊0平米纳露台观湖1号个案贱剖析A、秃销售扯期：项目闪销售拴为一培期合泪院别屈墅和妖沿街俩高层融；B、箭销售较率：一期霉开盘币，推举出合紫院别桃墅10旅8套四，成仆交约役80泉套。缝5月敞底加随推1增栋沿监街高咸层，患预计言均价洒40餐00致元左管右。C、导优惠场措施混：凭身蒸份证起免费排入会迹，开先盘当萝天享瓦受优树惠活窃动。D、巩销售析价格物业合院别墅高层商业车库储藏室/车位销售均价元/㎡6200—87004000左右暂未销售暂未销售暂未销售项目哭销售辅情况观湖1号个案蹲剖析项目求评判类别评分评述产品8.51、滨海新城规模最大项目，总建筑面积150万平米；2、新古典主义立面风格，石材搭配面砖质感较好；3、户型面积设计适中，格局方正。4、采用集中供暖、外墙保温隔音系统等科技建筑手段，产品附加值高。价格81、一期合院别墅和高层产品起价较低，给一期购买客户预留了一定的升值空间。地段6.51、属于滨海新城核心地段，但离主城区距离较远。2、交通便利，位于城市主干道东方大道。3、区域发展前景广阔，是港城规划重点发展方向。配套6周边配套：开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等；内部配套：双语幼儿园、会所、商业街、SHOPINGMALL等营销81、销售人员专业素质良好。2、案场包装整体简洁、大气，有助提升产品价值。策略81、成立绿地会，凭身份证免费入会；2、一期别墅开盘举行隆重的庆典活动；3、在市区设立售楼处，安排售楼专车接送看房客户等。博威·江南这明珠船城个案旱剖析项目地址新浦区解放东路129号（解放路、郁洲北路交汇处）开发商xx亿人城建开发有限公司联系电告推广上海三麦至立广告有限公司占地面积19万平米景观设计香港贝尔高林同济大学建筑设计院总建面积36万平米容积率1.89绿化率45%价格均价6800元/㎡物业管理博威物业总户数2804周边配套大润发、解放路菜市、市东小学、新浦中学、欧式风情商业街、尚客忧、喜来登、郁州公园、网球场等项目杀基本钓信息随表个案活剖析规划璃布局:围合逗式行消列布沃局外立帽面:颜色猫：米黄努、咖岁啡用材统：基座违采用新疆捷天山达红石矮材，陶土须砖、售油面上瓦墙体鞋采用牌高档肾涂料外询饰面建筑终风格:欧式母后现杨代风燥格博威·江南券明珠老城个案乒剖析项目效果商业史街效芝果项目住大门会所效果博威·江南扒明珠辛城该项泰目户兆型设汪计紧巡寿凑方责正，砌面积叮范围迈从86蜓-1零80券平米汪不等军，格昆局方惨正，梢得房属率高龟，主钢力户扩型为弱11政0-伯12免5的描经济扁三房妹；1哭32衣-1锣46条平米雕的占句比也宫较高艳。个案捞剖析博威·江南溉明珠暮城个案揭剖析主卧棵增加观景绘阳台视野奥更开搁阔生活毯更舒览适客厅锦连接粪阳台视野炒更广勺阔两房饺户型别建筑绝面积匆：94撞平米3房弦户型背建筑眠面积减：1茎20乘平米餐厅魄与厨正房相先连、悠外接顿操作小伶阳台捆、生鼓活更跌便捷卫生挖间干湿拜分离厨房逗与餐良厅相其连，顺外接共生活小小阳砍台客厅滔连接净阳台博威·江南啦明珠萝城个案偶剖析A、黄销售筋期：兆一期布已经英交房扎，二蜻期4犹月2辱3日害开盘戚，目前栏销售效情况娃较好久，均刷价68游00挎，下井半年誉还会璃有一班批房摘源推顶出；B、讯销售乎率：前几尿期开辣盘房育源几侧乎售铅罄，病上月扁月推抽出的恩高层贴，销倘售率抽约为65掉%。C、酸优惠纽奉措施贯：暂时程无优御惠。D、绞销售勇价格物业（小）高层商业储藏室车位销售均价元/㎡6800一期已交付使用暂未销售暂未销售项目舰销售失情况博威·江南占明珠刃城个案市剖析项目氧评判类别评分评述产品71、规