房地产企业税收政策及所得税汇算清缴申报讲义

房地产企业最新税收政策及

所得税汇算清缴申报讲座

讲座内容一、新房地产企业所得税处理办法1、新31号文的出台背景2、新31号文总体框架3、新旧31号文的比较分析及逐条解读二、房地产企业所得税汇算清缴1、新纳税申报表总体特征分析2、新纳税申报表填写技巧新31号文出台背景2001年《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）2003年《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）2006年《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文）

2009年《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文）新31号文框架第一章总则

（共4条）本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章收入的税务处理

（共6条）

本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章

成本费用扣除的税务处理（共14条）

本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。

新31号文框架

第四章

计税成本的核算

（共11条）

本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章

特定事项的税务处理

（共2条）

本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。

新31号文逐条解读

第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

解读：原31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》；新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，以及税收征管法。

提示：本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括程序性问题。新31号文逐条解读

第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

解读：

“新31号”较“旧31号”适用范围新31号文原31号文扩大内资、外资均有效内资企业缩小只针对房地产企业适用范围为房地产企业、临时从事房地产的企业和参与房地产项目的企业新31号文逐条解读

第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。解读：1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。（与原31号文相同）

2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。3、土地开发的完工条件未明确。4、未修改完工标准。参考第32条。

第四条

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。解读：1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税；2、《税收征收管理法》第三十五条《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定为：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

”

第五条

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。解读：1.代收款项的处理：（1）企业所得税：（2）营业税（3）土地增值税2.如何区分什么是代收费用？

第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。解读：1、正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后取得的收入，应确认销售收入。房地产销售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四种方式仍以清单为依据。提示：必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无患。

问：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米？答：根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。

第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

解读：1.注意与第二十四条对照使用。2.本条取消了自产自用需要视同销售的规定，同《企业所得税法实施条例》第25条、国税函（2008）828号文件一脉相承。旧31号文件规定，内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函（2005）970号文件则规定，外资企业自产自用属于内部处置资产，不用视同销售收入。新31号文基本上延续了外资企业的税收政策。

3.确认收入（或利润）的方法参照《税收征管法实施细则》第五十五条的内容，同原31号文保持一致。新31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的情况下，此处仍保持15%的成本利润率，偏高。第八条

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。解读悟：1、与查旧31号文撤相比匹，前楼三项用计税渠毛利听率分今别下昆降了5个百浇分点堂，利蚕好消拔息。2、与戚原31号文符比较码，在厦经济筹适用德房后龙增加陪了“限价好房”和“危改成房”两类培，但床未对励这三督类房默屋进轨行定迫义和博限定貌。提示石：是否东属于颜经济哀适用崖房、公限价盯房和争危改谦房，勺必须叛要有目政府谜批文亡，在姐手续浙没有苍批下离来之砌前就脖进行摄预售车的，番税务翻部门阻将按扑照正贱常的榜房屋姥销售残对待葱。第九话条旁企少业销球售未凭完工纷开发丝式产品为取得垂的收咱入，币应先杜按预宗计计量税毛私利率犯分季萄（或片月）贪计算界出预秘计毛蹈利额栗，计笋入当摘期应述纳税付所得自额。若开发世产品奏完工辈后，互企业宫应及镇时结右算其落计税捉成本眠并计溪算此总前销胞售收暴入的毕实际丧毛利魔额，酬同时永将其炸实际万毛利殖额与监其对串应的仆预计屑毛利细额之忆间的衬差额替，计见入当志年度震企业斜本项灵目与乏其他吹项目如合并愚计算渡的应米纳税抹所得扣额。政在响年度增纳税让申报比时，巷企业床须出慕具对眨该项磨开发桨产品拉实际库毛利游额与语预计臂毛利碌额之炸间差飞异调败整情锁况的统报告球以及损税务椅机关涌需要乎的其代他相跌关资鞭料。解读搅：1、“僵计税皆毛利煎率”2、预尸售收招入的汁营业妖税及窑附加正、土扭地增妻值税休在《企业酱所得浑税纳像税申近报表》中的直填列3、在荒年度候纳税惕申报挤时，衰须出两具对惊该项跌开发堪产品宁实际隶毛利枪额与谋预计最毛利错额之锐间差桌异调乳整情旅况的洁报告盏以及锁税务畜机关老需要杨的其砍他相糟关资术料。4、新31号文项删除曾了鉴酒定报读告的序具体谨要求拜，但宅原31号文伐中的寺内容鼓要求陵仍有勒参考悲意义第十巷条仰企舌业新泄建的埋开发纹产品打在尚蜜未完绑工或淡办理季房地枝产初境始登旺记、孔取得企产权包证前绍，与故承租脸人签役订租凯赁预槽约协舒议的妻，自润开发底产品遥交付塔承租捐人使茂用之皆日起雄，出辜租方旱取得胶的预舰租价刚款按涉租金城确认榨收入挎的实尼现。解读流：1、删牢除了愿原31号文巧中关骆于承过租方关如何氧处理醉帐务导的规艘定；2、注警意租吴金税振务上梅确认歪收入步的原常则，课同会查计确苍认的罗原则坡不一跟致，柿可能手产生份暂时眉性差件异；第十洞一条竖企业预在进给行成末本、堪费用薪的核启算与堂扣除垮时，坟必须淘按规还定区刘分期碗间费尼用和具开发双产品升计税移成本摆、已泻销开血发产菌品计狱税成叉本与洋未销岗开发余产品风计税叔成本诉。解读攻：成本可费用渣的税税务处标理要净区分乒二组窝概念勾：期间谨费用沾和开询发产委品计杯税成功本已销唐开发浪产品纱计税阶成本殖与未车销开疫发产某品计毛税成谷本第十叹二条滋企业允发生表的期贡间费张用、已已销震开发聋产品扰计税莲成本高、营史业税坡金及丸附加干、土农地增澡值税立准予辩当期连按规胸定扣辨除。解读芬：国家泄税务狐总局燃所得铲税在趟线答嘉疑（20豆09年4月24日）根据31号文漏规定福，企赖业销议售未锐完工共产品背取得妙收入扶，应功计算猾出预矮计毛竹利额艰计入调当其旋应该隐纳税厘所得患额。沙同时让，企液业在反计算数缴纳才当期破所得泪税时侨，可后以扣庸除当让期发剖生的苹期间胆费用暖、营遇业税朽、土亩地增吩值税避等。艺这是扒这次旧房地求产企铸业税势务处缴理重岛大变督化。第十抱三条老开发顺产品撑计税暖成本辣的核故算应纸按第充四章砖的规苹定进边行处扑理。第十皇四条角已昏销开裙发产巧品的镜计税毒成本占，按备当期域已实海现销柿售的哀可售沿面积将和可述售面危积单四位工拆程成远本确嫩认。誓可售茫面积己单位做工程勾成本旨和已珠销开弹发产植品的赢计税红成本线按下样列公潜式计疾算确锣定：赶可售麻面积称单位亏工程莲成本=成本旺对象脂总成福本÷成本嘱对象游总可历售面齿积巴已孔销开撑发产伏品的声计税基成本=已实泥现销聚售的刺可售盟面积×可售领面积宿单位由工程症成本娇解读亡：先确罗定成倦本对兽象，直后在非某一促成本沟对象煮内进曲行分桃摊。提示:千万离不要罪理解妇成在膀所有豆的总孕成本胆中进延行算都术分半摊。第十缓五条纱企业拨对尚扫未出娘售的萍已完尘工开独发产驶品和然按照钩有关椒法律恳、法炎规或崭合同槐规定须对已咳售开烛发产哭品（络包括砖共用窃部位米、共见用设殊施设萍备）云进行锡日常祥维护灭、保活养、贝修理杠等实确际发溜生的瞎维修旱费用叮，准露予在垄当期赔据实抬扣除龟。解读美：维修线的责舌任问挣题提示递：应匹由乙荷方承赶担的谋维修您或者历质保堂期内屯的责东任或谷者由蝴保险拴公司妻承担蔑的责译任划团分。第十放六条盯企业扬将已财计入警销售霜收入何的共世用部友位、巷共用肥设施柔设备句维修饮基金撇按规付定移敲交给铺有关改部门日、单您位的齐，应胖于移转交时杏扣除脚。解读扑：删除稠旧31号文闪中“贺代收护代缴膨的维挪修基夺金和检预提莫的维既修基涂金不揭得扣挺除”桨的规渔定，尺与第5条和逼第31条第3款相舞对应必。第十秘七条委企业转在开狗发区掘内建果造的妹会所煤、物导业管渠理场岩所、粮电站自、热士力站饭、水骄厂、舰文体劫场馆野、幼疼儿园晃等配蚀套设醋施，惰按以葵下规涉定进辜行处逝理：婶（一李）属终于非泽营利掉性且摄产权蹈属于飘全体冒业主纵的，币或无锁偿赠趴与地担方政追府、贵公用厦事业盲单位怒的，晴可将出其视胁为公落共配战套设挖施，和其建仿造费观用按妄公共责配套朱设施瓦费的掠有关日规定富进行模处理睡。（二谁）属另于营岗利性怖的，屿或产开权归筛企业钻所有耍的，叠或未泥明确购产权涨归属符的，阳或无告偿赠捷与地丹方政卸府、辱公用筒事业播单位秒以外烧其他井单位能的，版应当业单独但核算狱其成娇本。权除企篮业自储用应纠按建接造固障定资渐产进蓬行处主理外爱，其碌他一托律按梢建造下开发味产品陡进行换处理缩慧。解读靠：1、公约建配房诚套设仆施，株分为蛙三类端：①作盾为公词共配软套设爱施。币意味晓着可忘以扣啦除成轻本。②作嘉为开消发产堤品。有作为捷单独圈的成衬本对辅象，寺要同菜销售影收入蛋相配松比，暂未销您售前寻不得狂扣除堂成本愈。③自酿建固稿定资片产。可不能苹将成列本在全成本辩对象医前扣蛮除。2、法筑律障广碍：克如何愁确定擦产权牵属于滴全体配业主页（目芽前业执主委挽员会涝不是丝式一个辜法律病主体鹿），希无法限取得踪蝶产权愿证。第十表八条第企业教在开冈发区傍内建圾造的押邮电翅通讯陶、学耽校、镇医疗团设施睛应单飘独核齿算成帮本，柳其中愚，由洋企业吨与国添家有坏关业填务管伞理部违门、涉单位袖合资摊建设涨，完肃工后馆有偿色移交奇的，套国家登有关银业务度管理园部门捆、单越位给享予的哥经济称补偿献可直学接抵修扣该资项目盘的建怕造成辟本，真抵扣仆后的荒差额富应调拴整当宁期应槐纳税奖所得猾额。杀解读共：案例否：某邀企业时建造陆一个呜学校晶，耗蔑资30右0万元论，建非成后居无偿谱移交级给国天家，逼国家含给予托补偿10掘0万元电，该贿学校红为三渐个成贼本对盏象服匀务，大按说浪应当神对（30协0-剥10毫0=介20册0万元膨）在弟三个树成本丸对象丸间作柏为公酸共配促套设宏施进储行分嫌摊，吹税法季规定20层0万元临直接爱在移坛交当旨期在括所得却税前守扣除踏，实膨际上鉴是对名企业驾的一恨种优匪惠处旱理。第十满九条程企业专采取雁银行护按揭队方式鲜销售处开发丝式产品侦的，隶凡约饲定企敏业为寨购买系方的共按揭骂贷款那提供莲担保均的，围其销英售开愈发产荐品时卡向银武行提违供的玩保证筑金（惠担保唇金）炼不得牢从销览售收惠入中圾减除艺，也旨不得短作为昼费用锅在当席期税屈前扣静除，柔但实左际发洲生损仪失时燥可据紧实扣享除。解读：1、业悠主断劲供不腹能在蹄所得侨税前寸作为结预计伯负债趋在税梁前扣揪除。2、为富购买闭方提晒供的税按揭迫担保菌，允锣许在兰所得唱税前岭扣除招。第二拨十条郊企业悔委托躬境外导机构躺销售页开发艘产品节的，进其支红付境产外机颂构的竟销售席费用躬（含和佣金批或手畏续费骄）不舰超过效委托弹销售壁收入10稼%的部夜分，它准予肿据实老扣除僻。解读厉：1、向查境外修支付脾的销克售佣拴金不呆得超医过10坑%的比恶例限抄制。田（延文续国殖税发【2纹00难1】割24姐2号文且件第鹊八条病和国四税发【1幻玉99肃9】第24均2号第货二条片的规辫定）2、外换国机晶构帮精助国俱内企握业销共售国撑内房挑产的蚕业务蜘，不慎用代旦扣代们缴营叉业税接。第二泪十一鼻条批企业牢的利树息支商出按骆以下拦规定辫进行也处理汽：混（一请）企疏业为隙建造腹开发谢产品吓借入碰资金企而发涌生的妻符合赴税收绞规定奸的借静款费讯用，床可按摸企业阴会计沾准则酷的规虑定进渴行归窃集和任分配将，其疼中属施于财卖务费银用性株质的辱借款挖费用杠，可同直接挤在税猫前扣利除。（二国）企务业集垄团或妖其成秋员企担业统什一向叨金融岗机构你借款句分摊毛集团召内部取其他宁成员怖企业艇使用卫的，狱借入悦方凡递能出筐具从五金融黎机构踢取得件借款点的证订明文疏件，横可以栋在使言用借弯款的拒企业排间合凳理的可分摊庆利息交费用说，使盆用借简款的歪企业兆分摊也的合绪理利得息准染予在解税前约扣除啊。解读怀：1、较寻旧31号文形的说砍法有末变化浙，突便出了乳会计挣准则弄的重尖要性偶。2、较藏统借屯统贷推的国努税函[2醋00疑2]娃83品7号更蛮宽松毯。3、银佳行转贩贷不难属于蚊“资堂本弱塘化”宵的行爬为。第二救十二傻条下企业抱因国姜家无候偿收运回土阶地使芹用权必而形漆成的卧损失诉，可尿作为杨财产蜂损失祥按有话关规规定在休税前蔽扣除爬。解读驼：1、删香除旧31号文子中关新于土双地闲肿置费资的规叼定。病但参灿照第27条第1款，啦仍可决在土下地征室用及脏拆迁轨中核榆算。2、规般定了码无偿授收回俗的情辣况，历低价损收回墓以及宜土地陪上有巾建筑察物的呈情况脚，没狮有规情定。第二缝十三谅条仍企吵业开久发产转品（岸以成窗本对陕象为导计量聚单位筝）整臣体报讽废或棉毁损躁，其徐净损持失按滤有关极规定抄审核知确认股后准震予在队税前贺扣除胸。解读册：1、明妖确了斜整体鼓报废阶，未源规定蚀部分踩报废草。2、明羊确了泰需要兽按规倍定进崇行审版核。第二箱十四捧条逆企剖业开嫁发产情品转壤为自斤用的司，其吓实际汽使用读时间勒累计塞未超较过12个月布又销连售的粮，不辉得在叶税前流扣除乐折旧滔费用膜。解读沃：1、自跪产自秩用不地用视扛同销屡售，丑但对保计提碑折旧饶规定焦了限曲制性仰条款2、实惨质重秆于形社式原网则第二要十五释条兴计牛税成刘本是峡指企列业在梨开发园、建梅造开坡发产耽品（灶包括淘固定杨资产愈，下讯同）毁过程蜂中所沉发生姑的按哲照税较收规甲定进伙行核旅算与趁计量宴的应丛归入蝇某项向成本鸣对象孔的各闸项费灾用。解读霸：计税山成本端概念俩中包睡括了祝建造或固定莲资产乐。第二耕十六影条悲成朝本对定象是嗓指为布归集翠和分番配开蓄发产衡品开详发、虫建造找过程合中的包各项放耗费提而确炸定的爱费用森承担静项目有。计袋税成哗本对大象的御确定肚原则巧如下己：圾（一臭）可席否销产售原纱则。徐开发跌产品掌能够猫对外琴经营矮销售死的，钓应作江为独享立的败计税铅成本餐对象俭进行范成本柿核算浴；不兴能对抹外经有营销海售的脾，可平先作尾为过泽渡性孔成本幅对象蛾进行锄归集族，然国后再椅将其德相关滩成本客摊入迟能够唉对外气经营绿销售添的成益本对扁象。撕（拦二）幼分类夜归集疏原则喜。对毫同一勇开发战地点奏、竣拖工时仓间相浴近、跌产品悉结构复类型抽没有悬明显电差异体的群柔体开挪发的升项目莫，可旅作为本一个暴成本互对象搏进行债核算屈。（三耍）功位能区嗓分原舅则。冶开发闲项目另某组在成部舍分相鬼对独森立，缺且具酸有不绝同使蝴用功专能时涝，可富以作坝为独肿立的么成本哑对象谦进行室核算（四蚕）定至价差悼异原含则。丸开发律产品杀因其山产品必类型租或功阴能不版同等祖而导友致其挎预期查售价擦存在罩较大里差异纪的，飘应分傲别作浪为成套本对陆象进剃行核充算。足（测五）努成本群差异芒原则弯。开肢发产撒品因本建筑煮上存劳在明拌显差梳异可屈能导拿致其灾建造妈成本所出现倘较大龄差异纵的，跑要分谢别作筋为成霜本对挤象进命行核稼算。（六棚）权狗益区盘分原盗则。筹开发森项目术属于秒受托铲代建各的或这多方名合作中开发稿的，慎应结弊合上趣述原部则分已别划逆分成线本对怎象进辜行核洽算。厨成本薪对象垒由企调业在澡开工马之前磁合理不确定制，并次报主跃管税模务机升关备赠案。雨成本料对象仪一经捞确定笛，不悉能随拐意更砖改或许相互扒混淆化，如鸣确需跳改变短成本要对象伸的，锡应征社得主特管税宅务机撤关同摘意。解读帆：成本恩对象胃定义沙：是状费用腰承担寇者，歇并规炉定用6种方薯法来腔划分蔬不同掘的成计本对好象。第二眯十七她条堂开冻发产懂品计茅税成扰本支以出的考内容葵如下匀：荣（一贿）土逢地征笛用费姑及拆伍迁补辈偿费兆。指恰为取贷得土木地开按发使灶用权详（或为开发锦权）助而发桂生的适各项悠费用订，主李要包开括土齿地买霸价或仁出让气金、振大市路政配级套费壳、契就税、团耕地议占用丘税、餐土地爱使用对费、戒土地执闲置咸费、哨土地衣变更肌用途捧和超宿面积该补交摇的地慕价及带相关潜税费界、拆脆迁补刊偿支瓣出、抗安置格及动闲迁支符出、股回迁扛房建块造支完出、柜农作饮物补阵偿费张、危冲房补范偿费申等。秀（朽二）佩前期季工程伸费。荣指项为目开编发前谈期发足生的候水文问地质浩勘察始、测豆绘、渠规划妇、设史计、召可行碗性研周究、垄筹建放、场奥地通寸平等励前期驴费用裙。（三尽）建授筑安叶装工理程费始。指雅开发勺项目括开发垃过程子中发份生的零各项陡建筑惰安装将费用政。主雾要包姓括开奶发项含目建希筑工胖程费社和开珠发项富目安颜装工匀程费枯等。可（柱四）针基础接设施莫建设存费。点指开立发项温目在师开发缺过程培中所录发生编的各凯项基灶础设趣施支还出，绪主要麦包括业开发霞项目慨内道打路、帅供水树、供骗电、掠供气昏、排饼污、愤排洪威、通粒讯、姨照明版等社酬区管绵网工星程费完和环视境卫侍生、学园林圆绿化够等园集林环降境工粥程费宗。虫（五丸）公倒共配啊套设巡寿施费裤：指爬开发叼项目倚内发守生的氧、独扣立的忘、非棒营利崭性的者，且陆产权屿属于骡全体碍业主思的，保或无姿偿赠眨与地撑方政奔府、渴政府窄公用金事业辽单位足的公涝共配租套设珍施支室出。征（韵六）束开发秃间接煎费。壮指企沈业为串直接捡组织概和管创理开列发项栗目所雀发生汪的，姑且不谈能将骂其归辩属于精特定料成本选对象吃的成浸本费蒸用性川支出笛。主常要包盆括管察理人踩员工胜资、属职工时福利枝费、陕折旧世费、触修理仓费、菌办公军费、呜水电骡费、钳劳动散保护戒费、男工程墨管理句费、授周转挽房摊杂销以逢及项俭目营酱销设签施建情造费挨等。解读浴：1、规丑定了但计税愉成本爪对象崇的开似支内我容。提示凝：园斜林绿桨化等搞园林李环境么工程盐费不渠属于虎配套件设施望，因纱此税遣法未侧规定晒必须饭按照看建筑朝面积俱对园邮林进佛行分悼摊，习除了饿占地杆面积建、配迫套设耕施、挑贷款欠利息打三项腰共同姜费用揪外，幕可以抽自行帅按照纯占地开面积馆法、宰建筑龄面积蛮法、缝工程秘概算舒法等扭办法梨进行最分摊专扣除时。2、营厚销设袄施（绒比如锡售楼袍处）扣的建泉造费眉要计雄入开管发间循接费底用。提示蜜：不附允许科将营贺销设拐施的絮建造眼费通绑过计剃提折蛮旧的握形式亿转入碧销售际费用猜，而编是要浊计入饶开发蹈成本汪。第二法十八沙条址企铃业计峡税成梨本核续算的防一般理程序疫如下埋：任（一皂）对跪当期神实际蕉发生葵的各镜项支上出，例按其桥性质底、经勇济用幼途及屠发生听的地而点、早时间歉区进家行整参理、韵归类孔，并由将其领区分目为应迈计入画成本狐对象程的成径本和驰应在抚当期谈税前片扣除董的期顺间费粪用。碰同时绵还应档按规浆定对认在有否关预谢提费个用和脱待摊句费用骗进行两计量恶与确倾认。低（叉二）仪对应难计入立成本妄对象则中的皆各项稍实际挺支出校、预那提费镰用、彼待摊池费用毁等合帅理的膨划分惊为直忌接成言本、名间接归成本赏和共愉同成御本，否并第按规些定将斤其合卸理的乔归集杜、分绩配至熊已完军工成莲本对凯象、绣在建抹成本堵对象券和未樱建成贞本对欠象。（三迈）对织期前省已完狼工成艺本对词象应达负担偿的成想本费格用按俊已销评开发疯产品形、未楚销开请发产誓品和党固定粱资产坐进行字分配购，其沃中应辫由已殃销开晌发产供品负疼担的巾部分右，在后当期臂纳税妙申报稠时进贺行扣趋除，步未销从开发宗产品费应负盘担的众成本板费用碌待其热实际攻销售眠时再耐予扣老除（四嚷）对笋本期捐已完混工成脱本对古象分蔽类为居开发习产品凝和固披定资推产并炭对其督计税裤成本卖进行雷结算盼。其袍中属辫于开农发产脖品的拢，应耕按可罚售面潜积计转算其五单位午工程令成本牲，据宅此再凡计算腰已销竞开发烂产品悠计税水成本廉和未基销开躺发产赶品计钱税成吵本。协对本幕期已德销开那发产采品的息计税熊成本怒，准剃予在议当期填扣除肠，未尿销开勺发产低品计隐税成偏本待愈其实肺际销蜘售时卸再予邪扣除陶。（五黑）对把本期于未完而工和轨尚未金建造育的成猴本对批象应殿当负麦担的怨成本定费用傲，应司按分缴别建生立明六细台浓帐，穿待开厌发产量品完唱工后酿再予匠结算妇。解读乡丰：七大功步骤蚁：1、在壮开工毯前合伴理的粗划分幼成本大对象(6种划胶分的捷原则)。2、归怠集开聋发成昏本3、分国配共屈同成旱本（量四种竿分配睁方法肝）。4、确削定完轨工标絮准（鄙三种役完工橡标准返）5、单卷位工家程成离本。6、计据算销竹售成拖本。7、后石续成孟本的弃二次积调整执。第二掏十九农条役企业硬开发厕、建首造的婶开发迈产品得应按歌制造盘成本江法进皂行计睬量与啦核算两。其谋中，站应计名入开拌发产喘品成城本中佳的费践用属校于直骨接成骨本和柱能够谅分清望成本贴对象挺的间鉴接成愉本，顿直接隶计入搞成本周对象禁，共课同成洞本和懒不能望分清会负担像对象碗的间棋接成凭本，恋应按仓受益肝的原沟则和溪配比盟的原棒则分吨配至惩各成轻本对纤象，塘具体仇分配忌方法竖可按缴以下驼规定弃选择青其一弦：（一兆）占朗地面堵积法衔。指麻按已亭动工疤开发润成本党对象吃占地利面积抱占开智发用摘地总寸面积解的比撑例进窃行分毙配。1.一次惜性开搜发的良，按影某一角成本温对象偏占地介面积箭占全前部成县本对智象占枝地总唱面积弓的比解例进庄行分惩配。2.分期评开发授的，陕首先纽奉按本害期全随部成膨本对真象占笼地面柔积占肉开发宅用地侍总面附积的馋比例愈进行芝分配外，然槽后再轨按某箩一成遮本对烛象占同地面咱积占伙期内悦全部驱成本童对象伴占地奔总面盟积的待比例项进行陶分配势。沾期内峰全部驰成本傲对象芝应负改担的推占地俊面积敏为期声内开部发用塘地占皂地面率积减预除应惧由各掌期成砌本对抗象共鸣同负内担的应占地粪面积修。（二弟）建湿筑面细积法麻。指录按已栗动工般开发约成本闸对象状建筑妈面积猎占开届发用童地总辞建筑罗面积被的比足例进酱行分躁配。1.一次许性开粗发的腔，按稀某一袖成本剪对象竭建筑扎面积办占全交部成菊本对出象建孕筑面季积的性比例顷进行绝分配辆。2.分期籍开发挥的，被首先戏按期腥内成良本对连象建轨筑面馆积占泼开发肠用地霞计划粱建筑零面积卫的比纠例进似行分愤配，膀然后阀再按雁某一排成本洪对象完建筑担面积麦占期烤内成舅本对伙象总急建筑槽面积歇的比胃例进疑行分景配。疗（年三）悟直接苦成本瞒法。膀指按关期内聋某一始成本摄对象仍的直荡接开灯发成桐本占联期内串全部糠成本读对象愉直接兴开发规成本蔑的比质例进锦行分掏配。羞（虎四）器预算坟造价树法。夜指按独期内薄某一左成本商对象德预算盆造价勉占期默内全破部成贿本对懒象预汁算造型价的言比例宿进行面分配附。解读：四种横共同蚀成本概的分顺配方年法：占地四面积部法建筑万面积晓法直接连成本染法预算凡造价夜法任选赵其一滋即可第三我十条金企缎业下惜列成伍本应漫按以饶下方浪法进头行分榆配：庸（推一）撒土地讲成本留，一堂般按碧占地浮面积占法进减行分裁配。害如果煎确需锣结合片其他维方法负进行事分配矩的，匀应商柏税务害机关秤同意犬。白土地任开发抬同时眉连结灿房地慈产开哥发的纷，属框于一需次性巷取得验土地张分期切开发晓房地免产的解情况须，其厦土地丙开发香成本轿经商哪税务毅机关蛇同意享后可堪先按各土地舟整体方预算油成本北进行厉分配遭，待包土地哑整体货开发咐完毕侍再行齐调整团。厚（二帅）单默独作驼为过帖渡性研成本贞对象盖核算坟的公乓共配飘套设督施开室发成染本，俩应按能建筑咏面积窝法进微行分有配。怪（吓三）炮借款饼费用侧属于钱不同受成本敲对象芝共同新负担洽的，页按直牺接成锹本法车或按亮预算胞造价洽法进转行分敲配。般（绍四）趣其他意成本南项目约的分洪配法念由企恩业自喇行确弓定。解读祥：1、土橡地的妹分配示：占驻地面换积法公共稳配套申设施鱼：建滤筑面够积法贷款炒利息朱：工先程概经算法仿和直葬接成情本法其他船成本好：占芹地面杆积法洽、建盐筑面船积法宋、直次接成里本法和指预算牢造价询法2、预柜提土炕地开具发成废本第三穷十一哲条替企悔业以哪非货饿币交冠易方挡式取蠢得土害地使级用权帝的，呜应按斯下列化规定歉确定夫其成照本：啊（熟一）献企业槐、单管位以猪换取辽开发皮产品详为目壁的，春将土且地使夏用权缝投资搭企业芦的，斤按下痛列规逗定进族行处班理：1、换桑取的透开发闯产品院如为军该项异土地纵开发典、建裳造的朱，接腥受投霜资的宴企业骄在接剧受土咱地使扇用权搜时暂旬不确针认其苗成本倾，待脊首次验分出核开发摄产品愧时，防再按狂应分索出开塑发产稻品（袋包括知首次态分出幼的和巨以后量应分乎出的台）的揭市场勒公允及价值疾和土占地使砍用权日转移慰过程奔中应锅支付密的相吼关税端费计势算确丑认该队项土衡地使律用权摩的成述本。畅如涉奶及补四价，柜土地利使用膀权的妥取得初成本赤还应娇加上荒应支零付的球补价认款或咬减除资应收钳到的蠢补价哭款。2、换抹取的用开发册产品乱如为局其他计土地掘开发扎、建届造的引，接弹受投愧资的均企业恩在投其资交沉易发菊生时通，按汇应付驾出开骆发产恨品市饶场公玩允价晶值和妄土地去使用遇权转煌移过拒程中面应支倾付的里相关蚁税费千计算悟确认象该项扛土地压使用确权的踪蝶成本结。如顾涉及拥补价维，土美地使花用权责的取尼得成另本还保应加割上应茫支付宁的补妇价款联或减晋除应椅收到柏的补寺价款穗。愈（二耳）企技业、烈单位毕以股柴权的着形式顿，将谈土地绕使用损权投扁资企武业的省，接才受投缩慧资的农企业屋应在条投资瞒交易寄发生据时，等按该甜项土躬地使全用权划的市应场公杜允价帅值和骡土地宴使用夕权转蛛移过甘程中贯应支贪付的脱相关息税费箩计算钞确认偿该项挠土地送使用蜡权的诉取得邪成本桨。如阳涉及粪补价昏，土更地使州用权似的取豆得成买本还纺应加贷上应慰支付醒的补柳价款歪或减贩除应套收到秘的补嘉价款活。解读盆：案例李：A公司病有土章地1万平息方米胖，投奏资到奏有资摧质的B公司滥，进帖行合践作建翠房，鹊项目轧容积文率为1：4，即欠房屋住的建累筑面牲积为4万平弯方米乓，约啊定应野分给A公司3万平重方米改的房锻屋，悔所得优税如禾何计歉算？若（假份定房码屋公不允价弊值为1万元烧每平扇方米引）第三供十二圣条稀除兄以下做几项沸预提手（应霜付）角费用浑外，倡计税越成本铺均应茂为实霜际发植生的弄成本傅。旧（一界）出乓包工喜程未来最终阿办理懂结算即而未灿取得流全额旷发票接的，附在证羊明资夸料充社分的坊前提仰下，渡其发恶票不或足金扮额可庄以预播提，葵但最双高不蛋得超品过合汇同总桨金额品的10润%。敌（二戚）公德共配舱套设把施尚胃未建麦造或捎尚未剥完工眠的，洲可按砖预算缴造价拜合理恰预提倘建造优费用垒。此堤类公剑共配才套设悲施必斩须符声合已竞在售恩房合耳同、姿协议仍或广搭告、挎模型品中明胞确承摩诺建亿造且样不可帜撤销富，或梅按照透法律逗法规浆规定类必须杆配套棍建造肺的条铃件。水（幼三）勉应向糟政府衰上交涝但尚伍未上怠交的焦报批虎报建粒费用激、物倍业完虎善费掠用可炮以按滩规定任预提认。物醉业完女善费骂用是樱指按每规定拢应由禁企业迁承担榴的物乖业管坐理基丝式金、持公建体维修颤基金代或其炕他专洗项基散金。解读移：三项催预提乏费用斜可在辞税前灾扣除猪：1、出喝包工柱程没秀有取文得发页票（况合同旨额的10啊%）；2、按焰照中晨介机锅构的洽工程汇概算个，预已提配兄套设墙施成棒本（两避税镜）3、预匀提报娇批报半建、革物业已完善扛费用涂。第三雀十三瓶条歼企森业单贪独建绳造的页停车殊场所辟，应绸作为泄成本更对象取单独扯核算芝。利习用地鸭下基恰础设滨施形邪成的潮停车缩慧场所帽，作践为公池共配劣套设途施进听行处却理。解读础：将地聋下基猎础设扛施的喊成本珍作为掉公共瓦配套招一次轰性进召入开桐发成桂本，姻等到写停车炉场所封出租蚀或者埋出售矮的时上候，淡一次拦性作研为收夹入处耕理，炕无成像本同牌其配豆比。第三古十四旋条亡企按业在耽结算蓝计税则成本拜时其黑实际住发生抱的支贵出应格当取山得但划未取震得合来法凭净据的蹦，不阁得计命入计坛税成蛙本，归待实奋际取帅得合鸭法凭构据时妙，再范按规吉定计馋入计猪税成都本。提示贷：应尽翼量在复有收秀入的嘱年度距取得肃合法葵凭据岔，或推者说链尽早且取得嫌合法择凭据便，以魄防止亭以后驴年度肝即使若取得羞了合宝法凭讨据也有没有户收入眉同其奇相配放比。第三菠十五罪条魂开车发产超品完书工以贿后，膊企业哨可在吗完工办年度哥企业夸所得林税汇送算清悦缴前咽选择训确定宪计税阶成本宜核算东的终猜止日犁，不泛得滞灰后。裕凡已雪完工袋开发绸产品侧在完粥工年走度未叠按规拢定结蹦算计迎税成患本，把主管赞税务井机关为有权影确定商或核阿定其租计税卵成本巨，据贷此进枪行纳捕税调界整，掀并按《中华雪人民羡共和旁国税路收征风收管扮理法》的有细关规底定对陈其进反行处冻理。解读俗：及时慢性原拖则税务学机关色有确训定或遵核定脖成本闸的权下利。第三脾十六勤条危企救业以融本企字业为圾主体均联合棒其他顺企业适、单剧位、疏个人盐合作迎或合哪资开挎发房刷地产栏项目猾，且座该项称目未睁成立萍独立煤法人尿公司组的，吨按下枝列规摆定进洽行处眼理：墓忍（一交）凡睬开发汽合同并或协悉议中岸约定毁向投氏资各旦方（帐即合厘作、漫合资径方，慢下同绩）分桌配开置发产回品的帽，企币业在栋首次坏分配舌开发思产品践时，陵如该隆项目跳已经锯结算算计税箭成本棕，其稀应分室配给饰投资郑方开阴发产每品的桶计税处成本漂与其逗投资济额之荡间的杜差额墨计入酸当期看应纳峡税所章得额器；如肺未结溪算计堡税成缓本，糊则将偿投资锁方的念投资文额视哨同销久售收向入进网行相快关的能税务朽处理愤。退（呢二）育凡开徒发合荡同或悬协议汁中约碎定分通配项辅目利串润的愉，应寄按以肝下规饲定进因行处樱理：壶1.企业朗应将漆该项堵目形追成的触营业饱利润辣额并芦入当遥期应香纳税养所得欲额统监一申垦报缴券纳企刑业所肠得税蓬，不港得在址税前胶分配清该项傻目的塑利润滋。同音时不匙能因角接受面投资吴方投据资额底而在范成本释中摊鼓销或绸在税户前扣被除相歼关的雄利息巨支出耕。2.投资兰方取垂得该践项目齐的营蒙业利驴润应甲视同坝股息尖、红候利进请行相健关的枣税务院处理宿。解读同：投资箩方投签入资播金同辅开发厅商合弃作建第房的揪处理祖。案例秀：A企业悦联合B企业践做开高发项睁目，B企业子投资30滋00万元惭，两绑年后密分配想开发慈产品拾，其浩开发孕产品旨的成借本为25凳00万元龄，则桐应当毒确认滨应纳末税所指得额50贝0万元音。法律竞风险+税务顷筹划案例采：假胃设，B企业该投资50类00万元阳，2年后支分的脂利润60离00万元册，如起果视柴同B企业路借钱暂给A企业关，则量要按秤照利俩息收斤入来水缴税蚂处理播。而德如果煮作为手利息尸处理肚对于A企业亩比较值有利励，因民为这首样的膜利息猴支出摄，有鉴可能胃被允恰许在标所得耗税前鼻扣除阔。第三傻十七惜条席企脸业以房诚换取房诚开发怜产品嘴为目拐的，锁将土壳地使薄用权票投资钞其他哈企业行房地卧产开拨发项议目的欧，按雹以下啊规定告进行口处理倒：板企业咐应在聪首次绢取得初开发颜产品肾时，常将其房诚分解助为转万让土纳地使树用权池和购忌入开用发产区品两院项经虾济业芬务进餐行所痰得税擦处理询，并抛按应守从该锦项目痰取得握的开究发产弟品（俩包括胸首次永取得叮的和丑以后耐应取诉得的木）的慨市场零公允邻价值闲计算园确认虹土地搞使用罪权转贞让所铺得或吼损失窗。解读崖：同第31条对匪应。前提摘条件开：未皱成立窗法人追公司或。如广果成形立合郑资公呢司，烫而将狡非货尚币性传资产矩投资殃到开滨发企终业，器则在腰投资辉时就湿要先百分解此再确类定所雕得或托损失喊。第三狗十八掀条常从于事房港地产枣开发奥经营筹业务隔的外苏商投水资企油业在20盟07年12月31日前府存有储销售斥未完缠工开与发产够品取肢得的醒收入觉，至汗该项研开发若产品奔完工妹后，勉一律调按本是办法准第九溜条规孩定的爷办法五进行哨税务雅处理款。解读秋：20清07年以奥前取雾得的态预售暂收入侧，在20委08年以闪后完纺工的煤，要欲将以字前取宋得的碧预收节收入崖换算自为毛弄利，逃根据全本文另件第9条的均规定惩处理管。第三柴十九轻条强本郑通知交自20造08年1月1日起享执行刷。解读砍：税务专机关脸的追计溯适兴用权步。新企切业所勾得税拌纳税春申报梢表总分体特淘征分贞析工商一级鸣附表尘金融主表币事业二级洒附表申报糟组成—查帐自征收核定任征收—定率伙征收清算自申报关联准企业新申宵报表桌附表婆数量耀有所安减少与原1个主购表14个附萌表的爆年度趣申报吴表相阴比，马新申选报表比只有1个主镇表11个附狂表。取消棵：原申办报表《捐赠童支出尘明细愧表》、《技术彼开发窜费加迹计扣吉除额离明细采表》、《工资遍薪金宽和工哭会经岩费等胶三项膝经费宰明细驶表》和《坏账贸损失定明细懒表》(吗《呆账积准备荣计提扶明细收表》、《保险喝准备每金提耕转差翠纳税栏调整千表》)。增加只：《以公匙允价绳值计边量资律产纳苏税调怜整表》、《资产抽减值跃准备侨项目否调整易明细搏表》。在灶收入赢和成爆本明壳细表皆中增池加事钻业单馆位和燥社会胀团体宁及民盯办非缺企业饺单位姨的收继入和炎支出捎明细矛表。合并差：《纳税教调整测增加龄项目羽明细他表》和《纳税哲调整杀减少文项目免明细围表》合并吹为《纳税劣调整吃项目氧明细涛表》改变舍：《免税斗所得风及减视免税照明细筒表》改为《税收翻优惠礼明细你表》；《广告拦费支愉出明屋细表》改为《广告拥费和怜业务蜘宣传孩费跨盾年度贷纳税侍调整弄明细柏表》；《投资归所得(损失)明细植表》改为《长期里股权垫投资氧所得(损失)明细多表》；《税前导弥补抽亏损心明细雅表》改为《企业浊所得疾税弥仪补亏攀损明删细表》；《境外盖所得科税抵珠扣计暂算明负细表》改为《境外深所得钞税抵样免计偏算明剥细表》；《资产肌折旧某、摊亦销明狼细表》改为《资产吨折旧管、摊志销纳凤税调衔整明旺细表》。保留非：《收入槽明细没表》、《成本寇费用炸明细崭表》。金蚊融企布业收借入明很细表葱及事瓶业单赠位、就社会熄团体构、民泪办非域企业篮单位相收入斩明细臭表；控金融锋企业秧成本就费用眉明细弱表及幕事业铸单位敏、社弃会团由体、绘民办怜非企京业单填位支脊出明妈细表毙。上述粪表格租的变角化主环要是喜根据权税收仇政策春的变运化和忆简化题合并冤需要挤而改额变的滔。企业犁所得送税纳崇税申座报表尽填表千顺序(一)首先盟填写原附表布之附标表:1.附11：股地权投辨资所眨得明献细表肉对应虏附3：纳晃税调殊整明誉细表2.附10：减库值准朵备调顶整明蹄细表彼对应遣附3：纳流税调贤整明洋细表3.附9：资减产折泥旧纳咸税调涂整表将对应潜附3：纳决税调偏整明石细表4.附8：广顾告费连纳税壶调整版表对杆应附3：纳药税调亚整明预细表5.附7：以挠公允暑价值锅调整拨明细霞表对背应附3：纳轨税调敞整明适细表6.附6：境述外所叙得抵作免表虽：对涌应附3：纳壶税调菌整明具细表(调减)对应容主表拳：应肉纳税狼或抵涉免税雪额(税)7.附5：税赔收优爬惠表脖：对塑应附3：纳树税调棒整明草细表(税基)对应荐主表勇：减磁免税莲或抵球免税伸额(税)(二)其次金填写舒主表少之附贼表：1