无锡旅游综合体项目定位报告

2011年12月15日XX市XX项目定位报告

（第九稿）前言报告目的：报告旨在通过对地块进行分析以及为公司集团战略发展考虑，从而对本项目地块定位给出建议,做出项目规划，为集团提供参考！项目背景：地块位于XX区、距离XX区2.5KM、未来规划为XX城区范围内；区域未来规划为XX风貌协调区、连接XX和吴桥XX，拥有惠山风景区、XX、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古运河，周边景观资源众多；本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。2/573/57项目指标注：限高24M商住4:6停车位参考：商业：60-80个/万㎡住宅：1个/100㎡车位：25-35㎡/个做8.8万㎡车位，地下开挖3万㎡，地上5.8万㎡

住宅172,000㎡；商业销售115,000㎡，保留

81,000㎡；

根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整

个项目所需车位8.8万㎡。综合各项因素，建

议地下开挖6万㎡，地上保留2.8万㎡；

可销售面积回款额32亿，我方保留资产9.8

亿元;资产合计41.8亿元。本项目具有可操作性！地块75,000㎡地下建筑面积地上建筑面积287,000㎡B1超市347,000㎡总建筑面积15,000㎡住宅115,000㎡商业172,000㎡车位66,200㎡基底面积地上用地面积220,780㎡容积率<1.3旅游文化区8,000㎡：3,700㎡×2F（局部3F）B1停车场精品购物区30,000㎡：15,000㎡×2F餐饮美食区40,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%50,000㎡10,000㎡休闲娱乐区酒店12,000㎡：4,000㎡×3F10,000㎡：3,000㎡×3F（局部4F）面对过去、我们到底有些什么呢？5/571.区位优越：XX位于江苏省东南部，地处长三角经济圈内；2.经济发达：2010年5750亿元，年均增速13%，三产比为1.8:56:42.5

；3.人均收入：常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元；3.交通便捷：境内有苏南硕放机场、建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;312、104国道穿过XX;海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海；4.旅游强大：XX以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元、排名位居全国城市第九。长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大XX对外交通图长三角都市经济圈XXXX硕放机场6/57十二五规划“三心、三圈层”、本地块为老城XX规划范围内尴尬的是本地块并非区域XX

注：资料来源于XX规划局

发展定位：

独具竞争力的国际化区域性XX城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市；三心：老城商贸XX：提升XX区功能业态，推进公共资源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容；

太湖商务XX：完善城市框架，集聚商务功能；强化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快人气集聚；

蠡湖休闲XX：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造国际上最具魅力的城市湖湾地区；

三圈层：

XX城区：三心、三区（XX老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区）新城区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群7/57XX区“十二五”商业面积达到100万㎡以上、竞争十分激烈按照“优化布局、培育特色、提升层次、创建品牌”的要求，重点推进一批城市综合体和特色街区建设，打造区域性休闲购物和商贸XX。加快推进金太湖、民主街、一百、茅泾浜地块、石门路、造漆厂地块等城市综合体建设，丰富大型购物XX、综合性超市、大型百货店、品牌专卖店等商业形态。以彰显城区特色、提升消费为出发点，积极实施市区两级商业特色街区建设和改造提升工程。加快推进XX历史文化街区和青石路商贸休闲街两个市级特色街区的建设。到2012年两条市级特色街区基本成型，到2015年商业面积达100万平方米以上。地块中央商务区XX新城XX商圈XX中央汽车站XX火车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到达市XX；向北过盛岸路直达XX新城、欧风街；地块区位较好，是西部区域进入市XX的要冲，位于XX区南部，东靠古运河，南隔XX与惠山相依；距离中央商务区路程为2.5公里，与XX新城仅一河之隔，距离XX商圈路程为2.4公里，距离XX4.5公里；距离火车站和中央汽车站2.8公里路程；8/57惠钱路快速内环盛岸路运河西路通惠路古华山路春申路位于XX区、处于市XX地带、距离XX商务区2.5KM地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以通畅商业延伸京杭大运河蓉湖大桥9/57XX历史文化街区

吴桥XX文化区（运河文化、现代风情）黄埠墩市XX惠山风景区古运河公园本地块未来规划XX风貌协调区、并且连接XX和吴桥XX地块南边XX街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是XX最繁华的商埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条；近几年政府依托XX自然和人文资源，将该区域打造成RBD（城市游憩商务区），一个展示吴文化和XX民俗、民艺、节庆、饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客风情集散地；该区域依山傍水，拥有惠山风景区、XX、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。

XX于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历时5年，完成前期准备后于2007年底启动保护性修复；2011年黄金周，XX初露真容，中国泥人博物馆开馆、古街核心区游览线路贯通，景区入口广场开放；据统计，黄金周期间，客流总量达35万人次;预计2012年5月整体开街。XX风貌协调区有XX、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对XX众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观10/57灵山大佛龙背山森林公园太湖仙岛南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市区的京杭大运河，称为“江南第一山”的惠山，象征XX古老历史的锡山。太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万顷堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹；惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟苑、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹；锡东吴文化博览园板块，有梅里古镇、鸿山十八景、鸿山文化新城、都市农业生态园、梁鸿湿地公园、中华赏石园、鸿山遗址博物馆、梁鸿文化度假村、昭嗣堂、钱穆故居等吴文化旅游胜地。11/57

市场规模预测锡惠公园每年的游览人数为100万（参照《锦绣锡惠》）。考虑到现有市场结构里中老年市场占较大比重，我们在这里取50万人/年计算；根据XX市和江苏省的统计文件，XX市近年来旅游人口增长率为12.6%；根据本项目情况，选取8%；根据行业经验，XX新项目推出所带来的增量约为50%。

XX建成后第一年游客量约为：50×（1+50%）×（1+8%）=81万古镇旅游项目主要是面向夜间市场,晚间游客人数将达到本项目的峰值，约为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为：81×2=162万人，同理，建成后5年内游客量分别为：年份第一年第二年第三年第四年第五年总计游客量（白天）8187.594.5102110475游客量（晚间计建成后5年平均接待游客量为190万人面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握我们面对着珍稀而又特殊的地块，它在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览XX？还是。。。。。。XX楼市格局分布——XX住宅市场由市XX向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面随着XX经济快速发展、人口快速增长、市XX区域已无法满足住宅市场需求，导致市场由市XX向外扩散格局，由于市场开发密集程度较高、整个房地产市场处于供大于求局面；目前XX共有7区，分别为崇安区、南长区、XX区、惠山区、锡山区、滨湖区、新区。崇安区新区锡山区惠山区滨湖区南长区XX区13/57区域项目物业类型开盘均价（元/㎡）主力去化面积去化去化率崇安区红豆人民路九号住宅、公寓、商铺——11,000—12,000商业29,00090—150㎡————南长区天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新区花样年花郡住宅、公寓、商业2011.87,500商业16,00085—190㎡25套/月40%锡山区首创·隽府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%滨湖区蠡湖一号住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山区百乐时代广场住宅、商业、写字楼2011.98.000商业25,00090—180㎡30套/月10%XX区中锐海尚映象住宅、花园洋房2011.97,300商业16,00080—160㎡25套/月60%金太湖国际城住宅、商铺2010.79,500商业45,00090—180㎡35套/月95%受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢同属于市XX的XX区紧邻核心商圈、价格相对市XX较低，去化快14/57整体看，XX商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础，显著特点是人流车流量大；从分布来看，XX主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高；在过去五年中，XX城终于打破了以解放环路为XX的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次XX；典型商圈区域典型商业介绍XX商务区商业大厦、八佰伴、三阳百盛等XX商圈哥伦布广场、中华美食城为XXXX商圈主要是茂业城、燕莎等以及长江办公写字楼区XX口商圈万达广场、大润发等XX商圈金太湖国际城为XX，一期已开业，但除餐饮外，其他营业不佳XX商圈新天地假日广场、宝龙城市广场、新之城等XX商圈现状——市XX因区位、成熟商业、消费习惯等牢牢占领核心位置形成了其他区域XX共同发展的格局15/5716/57建筑面积：68万㎡

开业时间：2009.6经营业态：大型商街、国际影院、XX首个真冰溜冰场、五星级酒店、XXMALL、甲级写字楼、高档住宅等进驻商家：沃尔玛、KFC、兰桂坊、采蝶轩等开发商：XX商业大厦大东方股份公司销售情况：商业一、二期售罄，三期售出80%

销售体量：一期、二期11万㎡、三期20万㎡

销售均价：50,000—60,000元/㎡主力面积：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

经营状况：一期经营状况良好、二期试营业，三期招商中

停车位：地上600、地下3000XX区商圈——目前城北最大综合体项目金太湖国际广场、距离本地块1.2KM本项目若想开发商业必然需要寻找新的突破口百货1—3步行街-1F沃尔玛数码城会所1.2KM面对市XX商业和区域商业双重影响下同时避免商业无法延伸、充分利用周边资源等优势建立新形象宏观市场：地处长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大；未来规划：本地块未来规划XX风貌协调区、连接XX和吴桥XX、虽然是老城XX规划范围内，但尴尬的是并非规划为区域XX，并且未来区域商业体量达到100万㎡以上；地块现状：本地块在XX区、距离市XX商务区2.5KM，地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以商业延伸；周边资源：有XX、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对XX众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观、南边XX街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次、面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握；微观市场：XX住宅市场由市XX向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面住宅受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢；同属于市XXXX区紧邻核心商圈、价格相对市XX较低，去化快；市XX因区位、成熟商业、消费习惯等牢牢占领核心位置形成了其他区域XX共同发展的格局，XX区目前最大综合体项目金太湖国际广场、距离本地块1.2KM、总体量达到68万㎡。17/57放眼现在、我们到底需要什么呢？建筑面积：3万㎡（其中一期12,000㎡）开业时间：2010.9经营业态：一期特色餐厅、休闲餐饮、主题酒吧、特色零售、生活SPA文化艺术等；二期创意产业、工作室、主题酒吧、创意酒店、画廊艺术婚庆周边等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯开发商：新港商业集团

盈利模式：只租不售盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天二期租金6—7元/㎡·天

主营面积：一拖二、局部三层、面积100㎡经营状况：经营状况良好、白天是一些旅游观光及商务休闲消费，晚上主要酒吧时尚消费场所

业态配比：餐饮43%、酒吧32%、零售25%

物业费：7元/㎡·月南长区、南长街项目——引领XX潮流新时尚19/57滨湖教区、剑荣巷咽项目宾——剧政府渐全部仁支持计和改滨造、暖打造殖滨湖傻区历伤史文欺化街壶区建筑熄面积：一降期2坛8,另00羽0㎡开业方时间左：预计绍20景12冻.4产品件定位：入日口综尤合服轻务区荣氏冒故里阵游览逼区百年仇工坊典商业肃区慈善杰文化易体验捐区仿古湾高尚盲住宅灵区时尚撒商务吼休闲概区经营岭业态：B昌CD刮区是乖餐饮好、娱鲜乐、骗休闲骄；二期保A区溪是酒闲吧开矿发捕商：弘禁基企通业（沙集团荣）股填份有承限公养司盈利萌模式蚂：只租舞不售盈利促方式：租糠金2这—3越元/穷㎡·天主营马面积辩：二、转三层艺，1进60忙—7须00赏㎡左铅右物染业馒费：9醉元/题㎡·涨月租赁罪合同纸：最多善不能匆超过块6年D区C区B区二期A区B区C区B区6号楼D区大教堂20/5疮7项颗目：克队拉码碎头区评位：位蚊于新阳加坡天市中将部地迟带新膊加坡焰河上垦游，遍连接位新老旗两个XX规呢模：占丘地近沉2.废3万战㎡，功村能：餐沃饮、耀零售不、娱阶乐、岩文化忙及服腥务式投公寓折等设春施销售或模式：只办租不写售开业慌时间：2刊00圈6.众12开陷发但商：嘉受德置针地特睬色：可敌以享誓受到桃上个束世纪亲，四议十年嫌代风贸味餐秆厅、爪在街而角户插外啤宴酒座仿、享室受西掌式歌踩手献唱会盘、买特到来厘自世斩界奇贵特礼直物，聚看到牌当地甩多民忌族多是元社对会所狼产出小纪念节品建筑恳风格：新虽加坡壳克拉请码头裂经营卸成功光，在巩于政伸府创归意保粗留了曾原有剂传统目建筑限特色叉与文摸脉肌免理国外拴成功龙案例祸解析叶（C帐la涉rk石e虽Qu丧ay命)——保留汤了中段世纪叠传统勉建筑彼特色仪和文铲脉联依靠扎历史晋文化陵底蕴捏和优桑越自矿然资叉源及毙文化躬元素萝打造塑城市春新休轰憩区21/5柏7乌节繁路传吗统城虚市商司业区白沙后浮行钩政文队教区新加森坡新隙滨海CB告D新加刮坡河牛车居水历绒史街库区22/5形7图表估：克楼拉码饶头旧狐貌图图表接：克患拉码献头新劲貌图码头蚊以前掉是小抛船卸恳货的翼地方丈，河朽岸边秩的仓泼库、座货栈联和商内店也姐都已波经重宏新装甚修成响餐厅坦、酒之吧和凝娱乐XX。克拉郊码头搏以广腾场为XX分成灯A—修—E喊五个搁区域上；沿河匙边的采A、战D、同E区渠域从园新加院坡著亏名餐默馆的谱分店蚕到有睁空调死的咖馅啡店租、露搜天水肝上餐杰厅，石一应围俱全杠。B衬、C刑区域克则为会购物怪、娱请乐XX。这钢里除姥了有惯特产乐、工旋艺品苦及各计种时榜装之灿外，穿还有辈大的打电子瞎游戏XX；另踏外，捧B、过C之承间的缘瑞Re蹲ad仙R骡d.竟到了袭夜晚苗，露赞天摊冻位的闻餐饮菜、马森路游姑戏等捆纷纷狱出动浅。国外舟成功截案例隆解析伙（C漫la授rk爱e蓬Qu册ay孕)——沿河希为特货色和检高档洪餐饮姐、内举部为醒购物娱乐XX、充挎分利隔用项煤目自惯然资躁源优赚势、混使得蹲商业魄价值车最大砍化23/5医7品牌须夜店毫：国际诵品牌霉酒吧笑，如Ka抹nd思i榨Ba速r；国际鬼品牌专演出蛇俱乐恰部，阳如MI飞NI煮ST坊RY汁O句FS朱OU踏ND冲,Z现IR进CA萄；品牌期游乐正项目朝：新西叶兰G-搏MA盛X绷紧煎跳；品牌动餐饮永：意大昨利、拒法国叮、德尤国、阀日本抬、中厚国等沃世界猪餐饮乘品牌鞋。意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”新西兰极限娱乐项目KandiBar澳大利亚品牌俱乐部REBEL国际歌舞团ZIRCA国外决成功贫案例匠解析赵（C截la筑rk蛮e旱Qu枪ay炎)——整体狗项目挂水平说为中狭高档堤次从业蛇态配查比来约看餐蕉饮高仓达5虚8%咏、其驰次是协休闲帆娱乐挖22愈%24/5信7国内骨成功稿案例醋解析但（成率都宽热窄巷象子）——在浓厚典的历乏史文用化氛其及自寻然景尽观资买源利用高成都厦特色蝴文化家建筑起、植积入以帅文化拌为主联题元差素项戴目剂：成都逢宽窄馒巷子区分位呈：四川着省成扶都市坟城市XX区域周以西皱、距衣城市恼最XX的“设天府陪广场占”仅越约1慨00躺0米规底模钩：总建迎筑面务积3战.2粗万㎡功芦能塘：餐饮池、零绘售、映娱乐末、文讨化及考服务汤式等事设施租贵金口：3-尼4元沿/㎡·天（音只租宗不售梢）开业切时间乒：20卸08舰.6开羊发偏商：成都剥文旅殖集团建筑指风格机：在具泽有鲜蜂明地词域特朱色和显浓厚领历史反氛围员的宽曲窄巷壤子各旨街区型中，胖植入贷以文带化为漏基石以的商有业元去素，佳充分益展示携老成接都生米活精神召，能尿切身异感受掉老成掠都民录俗生薪活场兰景，况感受相“最咐成都刑”井巷子窄巷子宽巷子25/5嫌7街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群国内牛成功鸭案例跳解析膛（成习都宽肠窄巷届子）——通过夏功能军定位低和业星态业美种差绿异化利用帐差异际化特疾色打剃造不努同主秋题扩孝大辐超射范更围、孔吸引宗各层恐级客川户群佩体26/5杰7主要气品牌蝇：ST证AR卷BU灾CK犯S、躺Ha缸ge午n-演da胀zs寸、采柴蝶轩集及当地暴一些龙特色端品牌宽窄晕巷子团开街改两年娇来，已经柄接待效境内建外游酱客接丈近2余00痒0万缴人次坊，其砍中境猾外游羡客近汽10蜜0万咽人次肤，街译区经某营产蛇值超芬过3脱亿元磨/年乔，成为水了境闷内外仿游客似到成贵都旅贱游的谋目的卧地之跌一和破名副辫其实鸦的“射老成毅都底怀片，提新都芹市客皇厅”叫。国内梨成功江案例题解析歇（成春都宽瓶窄巷悠子）——整体范项目染水平名为中系高档腿次业态陡配比非其中捡餐饮失占4煤1%积、体无验服蒙务占授30涉%27/5炭7案例吸解析陡给我摄们带确来启掀示—炎—成煌功案并例具孝备八穴大条像件7.体验式休闲场所6.高档+特色餐饮3.拥有一定自然资源2.独特建筑风格8.商业运营模式4.地段、交通等优势5.品牌效应1.主题性结合文化元素成功案例具备条件28/5晚7受访刻人群脑：本缺地消哪费者人群钓数量校：3绑0年龄善结构符：28居-5纸5交流贞方式时：访勒谈购物邪频率劳：XX市消莲费者母购物锁频率击较高涂，一挽般为稍“每暖周2缝－3姑次”辈和“粥每周大1次壶”；每天公购物粘的也唤占有四一定皂比重拖；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231购物结日期令：消嫩费日衬期多屠不固竖定，炎比较谣固定沾的一泥般选驴择在索“每仿日下岭班后骨”和宁“周六周谷日”吧进行观购物倘；工作时间下班之后周六周日节日日固期不定购物思频率魂一般拾为“布每周截2－厘3次灵”和缩慧“每具周1舌次”消费站时间势来看期“每追日下视班后论”和涂“周泪六周瓜日”29/5术7平均锦消费锋金额裤：XX市消何费者棒平均悄消费漂金额早集中耐在“戴50港－3怠00帽元巧”之占间，比属于垮中档府消费些；50凡0元魂以上惭的高意消费斜占比鸽较小刑；周迹六日禾及晚锡间消铺费消纷费金昌额相眉对较胞高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上45165320.528.5消费战时使贡用的侄交通语工具细：XX市消四费者锹“步挪行”著购物亮的比耳重较拌大，似习惯暖在家千、单特位附街近进钞行消取费；咬对于蔑距离较品远的远购物弱设施烟来说奥，消谅费者艳选择吐以“供助力久车”肉和“敞私家锡车”者这类洁高速销交通牛工具作盖为代桐步工贷具；线另有互一定坡数量鹿的消猫费者妄对“蜘公交介车”足认知各也较兄高。39步行自行车助力车公交车出租车私家车公司用车32113.52.5201消费申者平半均消同费金约额集话中在搬“5悬0－砍30鞋0元稀”之近间，分属于组中档认消费消费霸者“赔步行母”购筛物比舒重较鹿大，阀习惯榜在家青、单属位附甲近进屿行消谜费受访树人群递：本串地消服费者人群酱数量历：3骡0年龄俩结构渗：28越-5味5交流板方式倾：访奔谈30/5肌7休闲势娱乐舱设施充需求性：XX市消锡费者透经常耕从事堂的休唯闲娱于乐活昂动主辉要为胁看电录视、烘听音扔乐、壳看书便、报慈、杂饰志、融玩计能算机肝、上网碍等能烧在家糊中进变行且饮不需暗要投抄入大环量金院钱的范活动油为主限；体育救运动旅方面炮以不珠需要耕花费刻散步伤、慢余跑和日篮球宇、足幕球和劲羽毛砍球为成首选泼；由于软消费荡者日顶常户寒外休顽闲娱强乐和供体育候活动再多为踏无需助花费取的活免动，迷因此造对环钞境较道好公浇园、样休闲系广场需虎求较清高，青因此末在设建施开称发时踩规划跑一定跟规模庆休闲斩广场沟将达痰到聚蹲集客匪流效饰果；从各甜种赢滚利性隔休闲阴娱乐锐设施木来看梦，受纸选率伏较高游为K狸TV睛、酒炉吧、巩其次瓶为茶端楼、择足浴捐、健未身XX等。第一评要素例：休纯闲娱服乐设赠施及绞服务卫人员炼所提停供服蛾务质极量高率、专遍业性篮强第二翠要素酱：环疾境舒僚适、顺优雅龟、干博净整回洁、底能营棚造出福轻松肺和谐慰的气常氛受访释人群复：本究地消泪费者人群汗数量尺：3个0年龄抹结构滚：28竟-5熟5交流朗方式营：访目谈31/5驾7餐饮动设施关类型长需求来：XX市消肝费者售对本伸地家观常菜英及地重方风则味小弄吃的福需求屑最高乱；XX本地坊菜家论常菜娱也较趟受消勉费者朽欢迎戚；其他迁地方骡特色未菜系燥中，桶川、呆湘菜零系受盘选率魔较高戒；另外符各类庄中西智快餐净也是锤消费姿者经土常光挣临的成场所工。由于惰外来困人口苏逐渐拒增多胃，因忘此有比地方窝特色抄风味菜餐饮冈设施膨受欢坡迎交通密便利疮性，峡舒适拣、优眼雅的凉就餐劝环境蛙也是俭吸引草消费渣者主嗓要亮霜点受访沫人群桂：本岔地消龙费者人群激数量拐：3顿0年龄广结构胳：28严-5臭5交流榴方式根：访耍谈32/5芦7性冤别、恭年饿龄、铜家庭吨收入撒：本掘次进妻行的像对XX外来涨旅游稿商务累人士王的6物0个败样本恶随机亡访问然中，女性杂占比罪64炭%，林男性塌占比旷36墙%基；各管个年奖龄段瘦较为蓬均衡脖；家差庭月收入经主要响在5断,0旗00蕉-8期,0除00枕元女性预比例卸较大虚、各悬个年测龄段灰较为皮均衡外来联旅游凤商务瓦人士热家庭止月收锡入主盗要在爷5,摘00宪0-歇8,岛00沈0元受访浴人群皇：外绑来旅叮游商浮务人澡士人群渐数量袄：3制0年龄排结构漏：28胳-5翠5交流泊方式缩慧：访玩谈33/5控7选择甘旅游要景点矩餐厅洗、当托地有赶特色菜的餐穗厅，塑通常历会选各择XX菜、怪川菜污等对餐刘饮的场消费况：外膏地客皂群来XX会选凡择旅茶游景枯点餐季厅、艇当地胞有特仇色的发餐厅像，通疮常会选轰择XX菜；韵外地茫客群出消费弟休闲烫餐饮适的比蹦例较懒低。受访扑人群转：外缸来旅要游商肿务人倘士人群侧数量办：3青0年龄律结构阀：28覆-5游5交流育方式抗：访吃谈34/5重7外地煌来XX人表变示参哑加过撕当地厚休闲赏娱乐伙活动撑达到诵76思%在去己过休辰闲娱朝乐场秘所当硬中常匠去有加咖啡竭厅、慨KT少V及牌茶馆对休欺闲娱亦乐的禾消费裹：有纺76桶%%氏的外护地来祝锡人投群表题示参镰加过XX当地仇休闲匀娱乐密活动殊；在去青过的办休闲成娱乐讯场所率中，贤咖啡券厅是勇被访采者表拖示最滴常去饿的地方占强75投%；吹其次子是K惩TV际占4救6%旺，茶牛馆占衫35闭%。去过,76%没去过,

24%整体情况受访序人群涨：外喝来旅漫游商皆务人郊士人群斜数量丘：3越0年龄字结构质：28均-5跑5交流贞方式册：访此谈35/5化7本地欧消费无者小乔结：购物绕频率送一般鞭为“亏每周评2－截3次畏”和秤“每拖周1避次”疾、消侵费时水间来与看“俯每日腔下班浓后”考和“婶周六满周日挪”；消费玩者平扇均消裕费金神额集挽中在扮“5糊0－怒30廊0元说”之沾间，戚属于穗中档禁消费偿、消志费者愚“步抬行”舒购物顽比重成较大及，习惯在扮家、识单位际附近罗进行庙消费申；服务冻质量穷好是高第一京要素炕：消并费者房诚希望租休闲插娱乐刻设施旬及服税务人既员所摧提供唤的服剑务质遥量高仆、专济业性杠强，饲环境是消渔费者衔第二躁看重隙的要宗素：农环境盏舒适钱、优碑雅、削干净赤整洁别、能尝营造裁出轻名松和始谐的挡气氛薯；由于拦外来守人口埋逐渐稻增多错，因迹此有培地方筹特色患风味消餐饮救设施叫受欢坑迎交比通便走利性玻，舒留适、过优雅宏的就宗餐环皇境也是杨吸引渣消费么者主竟要亮辞点。外来针旅游悔商务洞人士李小结分：外地铁来锡起的主很要目墙的是密旅游盘及商权务出猎差，西职业辨多是沿公司拔管理钞人员基；家辽庭多圾为传锁统的盛三口晕之家膝，家扑庭月收入拿均在钢5,求00康0元幻玉以上蛙；外洋地消盈费者棉多与奋家人元及朋爪友一经起来坝在XX，逗碗留时童间以扯1-论3天蹦为主后；在新除去交通雷和住套宿费观外，杜一般滴平均瓶三人级在XX花费贿在2觉,0哪00舒-4春,9帽99秃元之活间；早外地它消费奔者来XX消费迫上会废选择XX有名钥的餐燥饮、烟咖啡猎馆等判休闲宵餐饮松，XX旅游辣纪念肝品；整体驶而言处，对辩外地念消费船者来葬说，替最具栽吸引体力仍仓然是渔市内掉的南站禅寺矮及是XX百货跨，另牺外还汇有太湖修、灵双山大佛山、蠡渡湖风劫景区崇等传酒统旅率游景讽点。本地损主要回还是乱就近花场所著进行途消费棍、对昂服务尿质量浴和环谦境要抵求高挖，并势且对复地方摧特色庭餐饮牢有兴筋趣、外来非商务谁旅游巷人士叙主要笼还是么在市XX和太航湖、高灵山途等特守色景妖点进创行游驱玩和滔消费符，同希时也闷对特色泥餐饮高、休漏闲娱仅乐场等所进遣行消总费展望听未来、我们夏到底迟打造而什么坏呢？该地该块位跟于景区与搜社区氏的交叉口赛，西犯靠通惠路铃，南拜依古华山灯路，撒东部和北彩部为猎河流畏。该地斩块与锄景区对望著,且顺隔离于社甚区，蜡南依古华沃山路姐，东规划缴路，效西部辟、北部任河流测。B该地著块处碧于社脱区与进槐老城邻交通腾要道口杂，西钥临通烛惠路，虽北临散盛岸协路和蓉禽湖大明桥引棕桥，东部帐、南到部河仍流。ADCEFG该地吨块处替于整接个区域销的腹朋地，居北依盛潮岸路默和蓉寄湖大桥器引桥善，东涂为规划况路。该地内块与缺景区对望健,且浅隔离末于社区初，南奶依古华山层路，荷东为规划该路，脉西为规划负路、炒北部为河水流。该地痛块处杀于整挥个区域绝腹地架，北确依盛岸你路和据蓉湖庆大桥引惨桥，样东为活规划路计，北法为规鸽划路，桂南为浅河流沉。该地与块处哈于整个区悟域的圆腹地棍，北部优、东侦部河流，冤西规圈划路ABCDFEG古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路地块叹分别跪由A库、B障、C刑、D翼、E惩、F童、G陈七块窝土地唱构成对接僵人要伸求A偏、B俗、C述、D息商业校文化让旅游虚配套援，E渠、F制、G雾居住削及商咏业商住申4:野6、端限高览24糕M37/5陡7古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路地块杜西边安一条模干道，杠目前崖沿街阻周边有誉食品咐、餐史饮商业款、经摩营时之间较长它，是姥未来顶连接吴耻桥文碍化区孤和惠山愈风景槐区干喇道。地块解北边遮快速举路、主要像是机沿动车呀通道，篮目前碎商业猛较少揉。G地块哨东边框快速徒车道、草运河秃西路租、人流猾量较斩少、承商业较胆少。地块承内部馒包括宿一些工厂矩、废驱弃房由和生地构霜成；努目前真内部有东旅西、忽南北贱向两条河津贯穿谎、对拳地块产生蝴一定裳影响氧。地块寇目前倘西边承和南矮面展亲示面使较为蚕有利北边杆蓉湖找大桥该阻隔付不利质于商帖业延俭伸地块辣东边喜是京怒杭运能河、艳内部肿有两薪条运释河贯父穿给松于本妨项目迅优越屑自然闪资源地块内部F运河西路A盛岸路蓉湖大桥蓉湖趟大桥做是东颠起春申路并县前扫街口代，跨越“负三路叶两河终”，瞧向西接优通盛遵岸路夸；主桥长钱22滑0M恳，其丈中主跨1施45盈M，放桥面烧设双向6休车道栋。通惠西路古华能山路地块恭南边缠一条摇重要孤干道放，道路绳两边燥就是平本地咳块和黄惠山古蒙镇，会有利稿于打才造商灰业配套全、与仿古镇炸形成陈互补枝关系，公交员车站零点；绿10笋;走15混;56达;甚81律;抄61匪1空捎;优快6揭线）38/5坝7车流萝道车流姜道人流知道地铁规划图一号线二号线39/5付7随着清未来典地铁谢运营荷、势孩必带待动各歉区域属之间糊联系袜，进牧一步雄刺激刷消费本地每块三产号、插四号兆线也永拥有筑站口起，对扛本项态目未售来发暂展带陷来一具定机哪遇地铁座商机：目垦前拥松有地胳铁的择城市侦，围啊绕地视铁站逗点，条商业腥开发都秤取得稼了极算大成末功；楼预计XX地铁沃同样熟将深刻影枣响城宵市商貌业格俗局；乔消费者者因溉快捷录便利爽地铁而拥推有更科广泛纲选择惊，同叼时拉犯动各揉区域彩之间担的联系，姓带动所消费弓人群附。地铁紫一号：起点员为堰漠桥、亏终点当到雪财浪；轮三阳轰广场陆是轨蜡道一宜号线和谣二号宝线换抚乘点棉，将榨给XX未来胳商业往格局献带来深刻亏变革沈，XX不再抹是单骗一商活业XX惠山外新城桃、太湖弱新城右、XX等都擦有望馆成为祝商业俗副XX；地铁内二号：2号婚线也切正在促积极伟筹备火；地肺铁建场设给酿城市拒发展敌带来举鞠足轻洋重的景影响缴，2秃号线赚起点躲为梅顽园，蔑沿沪辫宜路（堤环太狱湖大帆道）矛经转猴向梁芹溪路北东行蒜，跨肾运河让后沿五粘爱路圈、人江民路速、上享马墩因路至虾塘桥代头，接之后被线路一线直向饿东沿XX穿沪双宁高脾速公踪蝶路，号沿南鸦中路到高惕速铁兵路新XX站。注：姨地铁据1、安2号驻线、辩预计段20阴14需年运净营地块肉SW勇OT验分析SWOT优势Strength劣势Weak

区位优势：距离市XX仅2.5KM交通优势：地块周边交通较为便捷品牌优势：XX有良好五洲品牌形象

资源优势：片区众多历史文化、自然资源周边都是一些老式住宅小区，对片区形象、档次有一定影响项目前期需要一定开发时间北面有桥，一定程度影响阻碍本地块未来商业发展对本地块周边目前商业环境认知度低机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势

未来本地块所处于区域是文化风景区域，未来区域打造RBDXX

区域商业包括XX无商业现状，给本项目带来巨大商机未来地铁运营拉近各区域之间联系，进一步刺激消费

利用项目交通、品牌各方面优势迅速打造项目所在商业区、抓住发展机遇通过项目整体规划和产品设计，填补区域市场空白利用城市未来重点发展区域规划，抓住区域内机会点，引领区域乃至整个市风向标威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁

国家政策上限制影响房地产市场目前XX房地市场受到明显影响未来大量商业影响

抓住机遇，迅速进入市场充分发挥五洲地产品牌优势，确立项目在该区域市场领导地位

在区域内其它可开发利用运河打造特色文化区域、利用水资源丰富本项目游舔度利用业态定位，减少交通对本地块影响40/5鸽741/5悠7商业绑项目雕的营手运模辞式解喝析一商业庆项目肚的营叉运模鼓式只租般不售芳，统俘一管喘理只售园不租经，出册让产技权租售仅结合渔，灵耻活运援用宏观授矛盾：处于XX城区姥与非卖区域XX——XX经济辨处于院快速想发展角势头来，宏房诚观市阻场利织好，挠但从规划余角度裕分析纯得出费，本号地块嫌虽然兆处于XX城区丹，但枯并非谈规划尊为区努域XX；微观介矛盾：国家气政策福、核刚心及赤区域液商业口——受到识国家喜政策扔影响柔，住猛宅市折场集闷体萎吸靡；寸地块熊距离XX商务劲区2勒.5碎KM甘，受淋到市XX和区轮域商碍业影盛响大赤，开协发同单类产们品难宏度大春，必根须寻犬找商业活项目皱新的提突破降；地块同矛盾：商业窜延伸舒受阻议、地剪块不凭完整秋——从商色业角倍度考气虑，跌北面控为蓉老湖大拐桥、阳南面损为惠厉山古镇、齿东面婚为京闲杭大逐运河任、仅牵仅只木有西浩面利导于商乔业延雪伸，厦地块神由于遗被东居西、珠南北暴走向两条垄运河革贯穿趴，分道为不跳完整庭7个侮地块罢，阻幼碍整熊个商别业串崖联性上；资源新矛盾：周边宿资源席众多欲但特栽色不牧明显器——所在归区域辣拥有贼惠山泥风景辆区、XX、古龄运河俗公园枣、黄埠吵墩等谜，紧锅邻古勾运河逐；同愉时紧傻靠城井市核敞心区孟，属削于城烈市稀牙缺板聪块；员无论演在XX旅游资税源中矮还是踩认知的度方浩面，爹本地羽块周柏边资停源都某不具名有鲜颤明特乖色；产品理矛盾：利益概最大妹化与XX品牌箩形象迫——此区堪域如貌若开窑发社行区型气或区煤域性尚商业瓣，可义满足透利益最大桨化；匠但考活虑到闪五洲妇在XX的品条牌效魔应、桶以及错地块婚的特售殊性鸦，承裙载者仙五洲穗新一笔代商业奔地产献转型滴产品窜，不席得不型慎重酒考虑卖地块蚁产品叶定位北；客群隶矛盾：本地尖习惯筹以及毁外来缓消费咏场所布——多数垮本地畏人都疮是较叼近场暂所进涂行消狠费，疫并且功对特扔色餐饮有鸣兴趣们、同捉时需嫌要高根服务罢质量形及舒吹适环四境，齿外来村旅游货人士苗大部启分对上市XX商业亭及太湖宝、灵旧山进谦行游忽玩和略消费蓄，同斤时对眠特色办休闲幅、餐温饮娱采乐场知所消泽费。42/5旺7本地腐块面杂对众兔多矛胜盾同艳时、荣必然村需要前寻找冠新的率机会羡点，顷打造络新形享象43/5呈7商业众项目伐的营握运模皇式解做析二概念太：商般业地艇产开发我商掌责握产砍权，对紫所有纤的商境业物蜻业采讽取只蹄租不庸售的骑形式印，期没望通裕过租挠赁持艰续性骄获利轰，在渡具体搬的操窜作方载式上坏，租贱赁模冤式又面可分届为整才体出畅租、荣分层矛或分玩片出予租、猾零散构出租吹等形测式。只租涉不售夕，统权一管拥理优点这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌。经过长期培养后的商业项目更容易得到国内外大型基金公司或投资公司的青睐，整体股权或产权的转让也更能为开发商带来巨大的经济效益。不足缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。项目整体转让给基金公司或投资公司的经营方法，在现实中往往可遇不可求。只售涉不租闪，出妥让产神权租售失结合咽，灵悲活运饺用概念兽：只周售不信租的客模式阿即是开发灶商只陷销售辈、出型让产忘权，销铅售完邻成之斯后基便本上跃就不百再进盖行干选预，椒仅由侄物业轮管理苹部门俩进行扯日常乡丰的统拥一维疗护管邀理，更这是付旧有态商业户地产轧开发叙普遍拿采用梦的经器营方恐式。概念高：租摧售结庆合的转模式僵，就元是租喂一部料分售烦一部扁分，仰开发月商往凡往将捏物业愉的一当部分租给摸主力演店，赔再销刃售一佛小部嫂分商存铺，以旬平衡陆资金中压力立和经警营风异险的茂矛盾抖。优点开发商采用这种经营模式，要把握好出售和出租的比例及结构：通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应；将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。而销售区和非销售区相对完整独立，即使未来销售区经营出现问题，也不影响高楼层的经营。不足租售结合，面临着如何恰如其分的结合这样的问题，而且商场由于定位规划的统一性，销售在进度及销售后发展商返租等都面临一些列的问题；国家针对返租现象等出台的相关政策，对发展商的返租在很大程度上起到了限制作用。优点开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。不足

经营权迅速分散，开发商无法进行统一招商和经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。建议遥集团贺公司杆在回扒收开跪发成雀本同右时，傍发挥愧五洲剩在XX强大朗品牌倚效应键以及冲战略卵资源疤，通狐过租少售结底合、身灵活梳运用兰，自酱持优横质资宪产本项据目定重位因乌素考车量44/5镰7文化谱定位梅：以吴薯文化必为依耻托、须打造XX旅游节文化骗街；主题晃定位秆：以特均色餐像饮为诞主题医、打既造XX特色郑美食视街；形象替定位留：以文熊化旅不游地皆产概国念，猛扩大壤五洲辩在XX乃至条全国宁品牌率效应忽，树购立更玻高的雹品牌赖形象皱，进一狸步提想升五绍洲品由牌价拿值；城市瞧定位回：打造XX城市险名片连，同考时具踏备多栗种服卸务功心能：牙高品鸦质购食物功晃能、硬高品习位文辨化休豆闲娱乐功傅能、宅高趣仿味旅揉游文郑化功嗓能、滥高舒芬适居茧住功踩能；档次右定位水：为消撤费者劳提供属一个禽具备钢高标真准服便务，饮以吴属文化化为依照托、庭以特盖色餐驳饮为塌主题澡、同改时具备历案史文般化元眠素、直现代欲时尚讽元素木等，示定位冒在中择高档这次、巧将餐赶饮娱为乐、挖购物犁、服讯务和文化叼充分货结合秋一起侍的新够一代榜文化露商业题地产言；客群驰定位幻玉：通过XX旅游搁文化租街吸裁引怀韵旧休愧闲客歪群、阀通过康一些侍精品香品牌拦针对已一些丈高端忙消费吨人群掌、通过徒餐饮境、酒简吧等自特色屑吸引攀都是乔、年药轻客雅群，昆白天兼有文凭化、啦晚上果有娱拍乐的善理念送；项目课特色峡：充分早利用爆周边六众多董历史素文化迷资源伏、包闯括吴敢文化庸和现肚代商艰业时脆尚元要素，梦结合若一些减特色的小舅品等壁，打冤造XX餐饮签美食烛、休犯闲体狠验的敲江南斑风情责水街融。本项吐目产际品定悦位初燥步思溜考45/5槽7路在第灯火属阑珊推处--桶--味--挎--魄--面对青市XX的绝圈对统留治地奏位，XX人逛昏街根慈深蒂被固的捞市心瓦情节鸭。我贪们必料须认评真研父究，喜立足毫于项傍目地役块经算营“弃一座港城市秆的人道文商存业”优势币。打造XX首个饱吴文疏化风偶情广键场。容。。障。。峰。46/5洒747/5助7通过什建筑欢风格山、小打品、狂以及困桥等速特殊伯设计艘，营莫造出爽本项李目特粒色的店文化猎氛围哪，烘野托出追本项抵目文踪蝶化理例念以蹲及提璃高产需品价蛇值！定位黑分析：XX区是XX市三吉个XX城区秘之一皱，面体积3盆1.梨5平顿方公劣里，丽全区选常住挺人口植31链万；地块昌位于XX区，忽地块黄周边绒交通粥便捷替、未衔来有马地铁锅站等景，区啊域地布理位朗置优旋越；地块章所在配区域乔拥有膜众多慰历史厨文化麻资源在、未惨来片臂区规旅划为狮文化秒区。定位蒜目标在XX打造热五洲福“旅存游商丘业文鄙化”免地产怀标竿述，立她足品茧牌形拳象；打造XX城市庄名片秀，未庄来成动为未来姨成为垦城市谋副XX、城市竖游憩益目的梨、城蔑市高鸦档居隙住区。48/5业7五洲·吴文寨化风它情广飘场XX城市侨名片精品婶购物恢区+醋餐饮诵美食陵区+达旅游纽奉文化搁区+种休闲剩娱乐忧区+纷酒店催+中欠式居绿住区49/5携7序号评判因素权重分值价值实现度清名桥步行街荣巷本案A周边环境3014.613.513B规划及建筑209.3109.9C配套设施20109.49.4D营销管理3012.613.519.5价值评估度100%46.5%46.4%51.8%根据删表知授，平立均价白值评伤估度餐（本舅案除高外）烈为4觉6.蒙45绪%目前端项目专周边膝商业厚街铺昨租金器统计必表（残元/衔㎡·天）项目最低租金最高租金平均租金清名桥步行街475.5荣巷232.5地块西边底商3544元树/㎡·天目前傍本地吉块平炉均租充金钢=固平均浴租金号×本格案价绘值实脏现度筋÷平休均价兄值实恭现度=闪4×坊51格.8涝%÷稀46跪.4回5%=胖4.隆46蹦（元肆/㎡·天）目前除本地属块平突均销宇售价乐格=侵本削案平凉均租灯金×锻36怕5天挪÷6配%（题根据冠商业兰平均备回报域率计丘算）=惩4.专46顿×3馋65贴÷6慢%还两被年商路业每搂年递损增3右%=2铜7,刺13锣2（听元/斑㎡）仙2秒8,饲80逆0元强/㎡商铺硬价值继推算我下租稀金及秘售价鲜定位50/5绢7商铺更——离权重娘比较盲法商铺销售均价（元/㎡）对比系数权重对比销售均价（元/㎡）金太湖45,0000.90.520,250百乐时代25,0001.10.25,500中锐海尚映象1,60001.30.24,160红豆人民路九号29,0000.80.12,320本项目（约）32,200商铺歉销售欣均价布预测侧选分粘别选鹊取区钉位、侍项目棕规模团、交蜓通等皂因素告，结别合权类重比疫后得醉出本饭项目监住宅劣目前何销售膛均价岗为3懒2,撕20奴0元手/㎡障；根据吸本区彻域商不业市桶场走向势情陕况同赵时结落合本筝区域您未来杜发展寄等因否素，价保守饮按照泄商铺起均价宰年增所长率皱为3科%，通过膜以上先数据块分析别预测掉出2感01尚3年本项辟目住佩宅销辉售均猪价在钓34图,1斩00灭元/馒㎡左站右。结合灶以上修两种茧推导主方式销最后挤得出矮本项长目商牙业均虽价3惜1,恶50顷0元陕/㎡51/5笔7住宅熔及公跑寓—劝—权贿重比妙较法住宅销售均价（元/㎡）对比系数权重对比销售均价（元/㎡）金太湖9,5001.20.22,280天元世家10,5001.40.68,820中锐海尚映象7,3001.30.1949红豆人民路11,5001.20.11,380本项目13,429住宅姑销售把均价摇预测割选分钻别选洋取区盯位、蓬项目铃规模顾、交县通等造因素，蔑结合炉权重筛比后田得出嘱本项胡目的丙住宅击目前锋销售毛均价环达到13姐,4挺29擦元/锄㎡；根据班商品胁住宅揉市场蔬走势赞情况扶同时探结合莲本区垮域未加来发脏展等勺因素，漏保守甩按照专住宅宵均价惩年增草长率杨为6词%，通过桐以上王数据趋分析预掌测出叉20冤13投年本摧项目革住宅肉销售影均价扔在1等5,叮00爸0元旨/㎡缺左右央。（一腊定时默间范亮围内拼、目须前政捞策仍麻将允县许情佩况下破）公寓刻销售太均价犯预测振选分权别选湿取区孙位、碧项目部规模会、交竞通等因素盖，结宏合权额重比默后得泰出本耐项目板公寓疯目前类销售忌均价罩为15劝,5哪60伐元/溜㎡；同时奇结合蒙公寓凉销售宝均价枝年增鼓长率篮为6