城市综合体项目市场报告含案例

淮安淮海XXX地块2012-5IN2012.5DIRECTORY目录宏观概况分析项目及区域研究项目规划定位开发模式建议VolumeⅠ概况分析淮安宏观经济状况城市商业发展情况商业主体调查淮安宏观经济状况淮安市人均GDP情况淮安市城市人口情况淮安市人均可支配收入情况淮安市社会消费品零售总额情况淮安市城市人口情况（万人）淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止2011年底中心城区人口已经突破130万，且仍保持11%的年增长率不断增加。（元）淮安市人均GDP淮安经济发展势头良好，人均GDP增长率连续多年超10%，截止2011年底已经比接近35000元。淮安市人均GDP情况城镇居民人均可支配收入（元）恩格尔系数人均可支配收入连续多年保持10%以上的年增长率，截止2011年达17600元，同时随着收入的增长，恩格尔系数不断降低，基本生活需求以外的消费支出比重越来越大。淮安市人均可支配收入情况社会消费品零售总额消费品零售总额（亿元）作为衡量商业发展的核心指标，淮安市的社会消费品零售总额连续多年保持12%的年增长率，截止2011年已超500亿元大关。VolumeⅠ宏观市场分析城市宏观经济发展情况淮安商业发展情况商业主体调查淮安商业发展情况商业板块概况主要商圈概况在售商业项目典型项目情况商业整体发展评价商业板块概况淮安的整体城市商业分成四个板块城区板块楚州板块新区板块清浦新城板块城区板块新区板块清浦板块楚州板块鉴于本报告的目的，在此主要考察城区板块商业淮安市现有主要商圈，根据规模可以分为市级商圈：

淮海路商圈，主要经营中高端百货及休闲娱乐服务市域商业带：

东大街西大街商业带，主要经营中低端百货

文庙商业带，主要经营文化产品及休闲娱乐服务

淮海南路商业带，主要经营电子类产品淮海路商圈淮海南路商业带东大街西大街商业带文庙商业带主要商圈概况商圈名称淮海路商圈商圈位置位于清河区核心区，以淮海广场和翔宇大道北端广场为节点，以淮海东路为中心轴，沿淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展开业态构成中高端百货、金融、休闲、娱乐代表商业新亚商场，金鹰，万达广场消费群体商圈吸引的顾客群较广，包含各个消费层次，人流较大。淮安唯一夜间消费较旺盛的商圈售价/租金淮海西路与清河路交界处（近清河区政府）业态：餐饮，中小型酒店，百货，花店等，规模都较小部队房产（待拆迁）：目前租金：4-5元/平方米.天（沿街）淮海新路与勤政路交界处（全聚德对面，装饰城附近）业态：家具装饰，厨房电器，目前租金：4-5元/平方.天淮海西路东段（近清江商场）业态：电动车一条街目前租金：2-3元/平方.天商圈特征淮安最繁华，最高档的商圈，汇集了众多中高档百货，Shoppingmall，中高档品牌零售店，休闲餐饮与酒店伴随万达的进驻，一批较为知名中高品牌开始进驻淮安商圈辐射范围覆盖全淮安，包括周边区县以购物和餐饮为主的商圈商圈原核心为淮海广场地段，随着万达广场进驻，新区发展等因素，商圈核心有逐步东移趋势，预计未来2—3年东段翔宇大道北端广场的商业将会成为新的核心淮海路商圈淮海路商圈——主要商业分布东大街、西大街商业带商圈名称东大街西大街商业带商圈位置位于清浦区东大街及西大街沿街业态构成低端服装，饰品，中低端餐饮，小吃，及社区配套商业代表商业路边杂牌服装店消费群体客群范围较广，主要为全市中低端消费人群。为淮安最重要的廉价服装集散地售价/租金2—5元商圈特征档次整体较为低端，多为个体服装店，缺乏品牌店面多为底商，物业条件较差，缺乏整体规划。店面开间较小，适合小型个体店面经营商铺均为个体持有，缺乏整体规划街面缺乏维护，整体环境较为脏乱文庙商业带商圈名称文庙商业带商圈位置淮安市承德南路楚秀公园大门北大门对面业态构成文庙新天地中高端休闲娱乐，文化商品店，小吃，宠物商店代表商业和风泉会所，富足安足道，coco酒吧消费群体中高端商务，政务消费；年轻时尚消费群；售价/租金1—2.5元商圈特征建筑为仿明清风格复古建筑，多为1—3层，少数有4层业态分区规划，但在实际经营中，业态相互较为混杂，招商和指示系统较差项目分拆销售，为小业主持有，无统一招商管理项目动线规划较差，车行系统不畅，但停车位较为充裕项目目前空普率较高，约有30%空铺淮海南路商业带商圈名称淮海南路商业带商圈位置淮海南路清浦区段业态构成超市，酒店，社区、药店配套代表商业联盛国际消费群体流动人口，市区商务人群售价/租金1.5—4元/㎡*天商圈特征为淮海广场商圈的南部延伸线，基本上以水门桥为界，往南进入清浦区为起点，南至清浦大桥商业带较长，但以环城路——水门桥为最繁华地段商业业态中，药店占到很大比例，这与二院在这一路段有关淮海南路缺乏较为有影响力的商业项目。除联盛广场之外，多为底商，沿街商铺。商圈整体消费层次较低，基本与东大街、西大街属于同一层次，消费群体以中低收入人群为主在售商业项目项目名称体量（㎡）业态运营模式红星美凯龙80000家居建材统一招商、返租销售大长江家具广场150000家居建材统一招商、返租销售锦绣精品装饰城30000家居建材统一招商、返租销售颐高数码港100000电子数码统一招商、返租销售中央皮革城80000皮革统一招商、返租销售环球食品城180000食品统一招商、返租销售财富数码广场93000电子数码统一招商、返租销售在售商业项目体量均较大，多为专业性市场，基本覆盖了各主要行业。项目名称新亚国际广场位置淮海东路所处商圈淮海东路商圈开发商南京中商建筑形态综合性商场商业类型综合型商场层数8车位无项目刮概况综合定性商触场整体治定位项目规划位于淮海路商业街中心位置，定位于综合性商场，是当地最富盛名的商场，商业格局与南京中央商场类似，主题百货占60%，餐饮占18%、娱乐占22%。主要经营商家/品牌该项目地处淮海东路商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：必胜客/肯德基/卢米埃影城/兰蔻/浪琴等主要消费客群淮安当地居民为主业态闭分析典型酬项目算分析惩——扛新亚害国际街广场项目细处于摄淮安赵传统杏商业加中心贪淮海凉广场项淮海婚东路赵上，喇是淮肯安当巾地人天的购宇物首售选之株地；项目轿加入弊了南看京中方商集缴团；畏管理街上面叮有很馅强的杀南京瓣中商办烙印环；项目觉会受坊到后壶来者伶如金预鹰国色际商辟城和围万达栗广场司的一弊定冲执击。负一卖楼：垮精品改超市谨，名蜂烟名程酒、邻肯德概基，DQ一楼是为国族际名肝品、净珠宝驼化妆稼品、未手表延、鞋诞、箱角包类论等。珠宝捐类品矿牌有津：周燃大福废、千湿年、去明牌殿、宝磨庆银妥楼；撒手表林：卡含西欧祸、罗赛西尼酷、浪村琴、碑雷达途等；鲜鞋;木林诱森、柳梦特够娇、Pl给ay瞧bo喷y、Ni掠ne符w平es奔t，箱桑包类书品牌起有FI丙ON等。飞化妆支品类奥有：污兰蔻殊，H2精O+，DH条C，AU趋PR轧ES伏,层El点iz哨ab川et尾h钥Ar岂de暗n割,欧莱玩雅，侨佰草架集，Za居ra风,贴BO扩SS等。二楼圣以女争装为揉主主要惧品牌辣有：裤陶玉害梅、黎阿玛悄施、Pe暮ac排e瘦bi纹rd、Sc凯ot荒ff驾ie果d,以及畜内衣倡品牌滚美标愉、猫涛人等伶。餐瓦饮：炕必胜英客三楼炕以童征装及挣部分怖品牌艰运动饿服饰岗为主鹊，主要避品牌堵有：唐童装添类：滚一休愤、Ni使ke、Pa音w很in气p锐aw运动兰服饰遮类有开：Le嘉vi笛s、真劈燕维斯同、阿耳迪达螺斯以业及El宝an尖d等品丑牌。煎另配烧有儿栏童游倍乐场四楼牧：名遥品男忆装，略商务仙正装乎，名模品运枪动，朱健身比器材便等璃品辽牌：LU熔BI忆AM板To香mm四y下Hi守lf结..制.匙C喷al付vi物n抢kl饮ei臭n.谈..奥德舞臣臂箭责鱼鲨棒比华释利保琴罗艘浪雾肯爆路剪易诗狂兰邻法骡兰斯丈顿续朗袭维高遗梵思拒诺侦暇次步士绍小帆仿船修思岭莱德五楼横：大盐家电组、数阳码小欣家电遵、床板上用垃品，孤精品饱家具轰，灯馋饰等六楼河：美晓食广棍场，栗包括亏中西劈燕餐厅筛、特狮色小舱吃、信日式科料理乡丰、特剂色火跨锅等七楼恩：电争影院墓，电滑玩，销健身嗽、美熔容美粪发等八楼旧：电卡影院疤、KT蜡V飚歌滩城业态摸分布典型行项目姥分析登——垃新亚封国际怨广场项目名称金鹰国际购物中心位置淮海东路所处商圈淮海东路商圈开发商金鹰国际商贸集团建筑形态综合性商场商业类型综合型商场楼层数5车位无项目争概况整体警定位典型机项目絮分析育——什金鹰轨国际乏购物骄中心项目规划位于淮海路商业街中心位置，新亚广场隔壁，定位于综合性商场，隶属于金鹰商贸集团主要经营商家/品牌该项目地处淮海东路商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：屈臣氏/肯德基/悠仙美地/BASICHOUSE等主要消费客群淮安当地居民为主业态写分析综合树性商火场项目泉处于肉淮安货传统云商业伴中心异淮海塘广场辰淮海躲东路本上，药目前躁已经们成为蒸众多蹲淮安腔人的蜓购物亿理想遇场所答；项目月隶属谈于金座鹰商热贸，国综合宫实力遗较强顿；项目血会受微到当厌地人埋的定豆势思糖维影购响，择与新缝亚国锣际形礼成直梦接竞乔争。淮安涝金鹰冤共6个营娘业楼亲层，板建筑自面积畏约49汉00祸0平方锈米，烈集合睡化妆阿品，惭名表茶首饰观，男芳女时鸟装，坐运动宇休闲或，家括电数兴码，斑床用评家居陡，烟端酒滋颤补等检商品播品类取，汇或聚了奔近50偶0个国妈内外租时尚投品牌馒，淮却安金牛鹰地更下一涂层还曾组合锦了肯感德基址、味劈燕千拉揪面、捎牛排章、茶泻餐厅借等多去个餐树饮品悦牌。餐饮脊：悠砖仙美陶地、堤味千庭拉面崇、优胃尼客嘉牛排青、麦宝当劳嫂、肯牵德基影、服秀装品糊牌：Ja毒ck洪jo塔ne很s、ON幼LY、Ve积ro邪m则od返a、BA华SI云CH携OU吊SE、Et翁am、E-小la沫nd购物也：金纽奉鹰国卡际购属物中句心、担屈臣猜氏业态选分布肌分析典型税项目巡寿分析鞋——热金鹰哨国际朱购物钱中心项目名称万达广场位置淮海东路与翔宇大道交界处所处商圈水渡口商圈开发商万达集团建筑形态城市综合题商业类型综合型商场层数3车位无项目冷概况整体翅定位典型扔项目靠分析介——帖万达从广场项目规划独立商圈，依托于万达集团本身的实力，引进一大批国内一线品牌主要经营商家/品牌该项目地处水渡口商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：醉三鲜/肯德基/万达影城/ZARA/孩子王/乐购等主要消费客群淮安当地居民与外来人口，由于万达品牌关系，辐射能力强大业态次分析城市库综合堂体项目站隶属祝于万扬达集疾团，腔综合沟实力壶较强,引进耳一线冶品牌躲较多乓；项目段位于逝新商舌圈，服与新牵亚广斯场、挣金鹰车国际颠错位百竞争相，未瓶来前匪景较偏好。餐饮厅方面害包含剑了醉三做鲜主尿题餐鲜厅、堪花津荷浦、遭麻辣差盛艳闷、品营上豆之捞、胀豪客杨来、当呱呱海叫、尝湘天棍下、大老妈午米线穷、蓝惭焰法腥式铁敏板烧榆、欧掀德堡19档19传统膛德式苏餐吧营、韩待城尚蛮风韩哭国料枝理、薪零度荷水吧扰、水烂晶巴凉西自阵助烧塘烤、栋和丰态寿司否、湾秘仔岛介、味姐千拉能面、仿和鳝病日本惕料理很、绿肚野仙摊踪、DQ、志胀明与音春娇农、炭塑烧咖昏啡等备品牌适，中、欣低、纲高档丈比较铸全面德。休闲球娱乐康方面减则包俊含了万达暴国际痛影城覆、大奸歌星KT犁V、金欲仕堡尼健身南、美畜美发链型美质容SP很A、沃年乐园坟儿童君乐园骂等品微牌。百货墙方面裤则由肌万达谣广场胃与万往千百弓货两辰方面渠组成柳，其桃中，辩万达物广场乔内品脊牌有香：乐索购超目市，臣孩子蜡王，恰其他技单体毯品牌顽则有ZA缸RA、ho俱tw搭in倡d、ja蛙ck匠jo鲁ne驱s、ON效LY、ve巨ro诉m厨od针a业态戴分布祥分析典型叠项目田分析足——窄万达臣广场商业陵整体护发展凶评价敏感傅因素人均GD惭P出现窃业态生存柏需求价格品质文化垂、情忙感需民求便利$5供00以下$1箱00颂00以上$5带00佳-1炊00鼻0$1肾00番0-指30挪00$3午00粒0-絮50少00$5观00皇0-兆70立00$7威00凳0-躬10暑00宰0业态彻丰富投阶段集市&沿街缝商业百货景商店&批发捏市场大型绝综合绕超市&专业教店都市MA月LL主题MA绳LL仓储恨式购梨物中羊心郊区MA界LL业态咱替代泼阶段传统溪形态仪阶段形成上条件形成诱过程阶段迹特征刚刚臣走出袋农业梳社会览的自滑给自睡足，蒙商贸观交易形信息阀不充锻分伴随考生活信资料略相对剃过剩华，各渡种商杰业业山态在导城市晓中心博混杂巧聚集惯，车原水马彩龙，朗景象妨繁华胃，形期成人间们共庄同认淋知的咳生活摆服务唐和商螺贸交轨易聚劣集区城市假原始难商脉辅的发惑展和箱延续讽，民狱间自捞发形在成，吨具备荣相对疼集中唤的商剖业设抓施和个综合杂性的室商业敢业态云，承托担城谊市商肆品流祸通中驾心的液基本倾功能市场池需求炉多元犹化，膏主流可产品网面临竖激烈凑竞争商业驱业态垮细分颗，总英量饱街和随传冠统商秧业业谁态不爱断丰伴富，瓦市场谁开始锣细分会出服佩务于身不同超人群抓、经跨营不罢同门维类的铜专业误市场券，并朵带动思其上局下游记产业猴链得图以共娘同发码展市场奥信息妻和市耳场机舅会被落充分支关注傻，商地家有滔比较签明确汁的市刃场目歉标，类经营童同类忠商品灭的商上家群烘体汇探集在泻一起蠢形成例行业训整体将竞争伪力相互绢具有拨替代尚性的筐不同重商圈益以整怀体规捏模、韵经营子档次恳、价矛格或辨服务质的相橡对优院势，哨通过次更好合满足馋消费愈者需济求而武抢占咏市场适份额随市稳场不委断细扫分，项寻找端空隙菌日益离艰难谢，这象是出淋现在番一定树辐射羞范围淹内经鸦营相葱同门渠类、祸且档屡次有窗重合不的不叙同商绕圈，恋相互楼分流逗客户贴，产猾生替哗代性盘竞争目前列淮安搞的消手费者撇对商左品的膛需求泄逐渐旬从追根求低锻价向认追求蒸高品狐质转禾变，尝大型漏综合头超市增与专横业店画处于四高速亲发展贯期，而都市便型MA笑LL正在裙逐步碑引入蜘市场商业雹整体笔发展勺评价多个队大型烈商业辛中心奢侈效品市抖场快武速发抽展国际哥化品具牌大载规模伶进入强调炕购物脾体验现代到化的呈购物栏中心连锁这经营显快速籍发展中高宿档市钻场得错到快迎速发昆展品牌艳认知坚度提踢高国际蛋化品饭牌开修始进分入市杜场出现魂了较派大规晶模的薯零售右类物涨业以百初货及吉专业随卖场坡为主润要零融售形应态连锁赞经营吃品牌斥进入色市场奢侈毁品市查场得睛到发旧掘出现葵了中产小型耕的零喊售类旱物业以满宝足基晓本生董活需禁求为打主缺乏益品牌幕认知拾度市场逐内缺裕乏国才际化拔品牌商业乓市场傍平稳洁成熟洪阶段商业影市场朽快速我发展帆阶段商业妈市场意逐步僵成长渡阶段商业玩市场茎初级治阶段成熟贞市场初级伸市场类比化城市净：上邮海、魂北京贫等类比摧城市词：杭肆州、狂南京类比砍城市刑：海氏宁、嗽宜兴值等类比宅城市亚苏州摆、无到锡等淮安财商业订现在初所处怕发展泻阶段目前铃淮安提商业娱仍处各于一堆个逐墨步成争长的闪起步帆阶段尤，较嚷大规丽模商衔业零揉售业聪物业市正在悦逐步顿涌现锡，连葡锁经摸营品称牌正蝇在逐鸡步进锅入，脱奢侈哲品市丙场仍秧未成钻形，歪但百菠货及苦专业席卖场捆正在绝成为壶主要错零售乘形态目前醉淮安污商业耽相对第南京抚等城哀市尚浸有较节大差厌距，堆在江眉苏省痛内处琴于三跌线水底平随着住新项拨目不忠断涌怕现，籍新城额建设戚加快映，商阿业发登展将爱会进靠入一喜个快蔑速成柏长的质阶段小结城市普规模贱不断疮扩大肝，经杨济增川长良径好，娱居民耗收入例不断生增加额，商菜业消相费增昆长迅蜂猛新一墙代建搏材、刻数码宜等专兼业市箭场类待商业须项目跟齐全院，已蒙经基烂本覆碗盖各筑主要亚行业商业砌消费雁需求桐正从月价格器追求虾转向蚊品质均追求帜，都像市MA啦LL开始够出现新项孩目不冲断涌松现，沸商业巾处于艳飞速树发展符阶段Vo黎lu今me附Ⅰ宏观腾市场诉分析城市罩宏观悲经济途发展淘情况淮安岛商业偷发展抓情况商业强主体王调查品类业态商家餐饮大餐饮，醉笑天大酒店特色餐饮上岛咖啡休闲美容美发美美发型，北木美发娱乐洗浴和风泉足疗足尚，富足安健身天乐KTV阿你郎，雷迪声酒吧COCO酒店酒店金玉良缘大酒店以商璃业地棒产投箱资者糊身份兼，对念部分眼业态铅商家激进行谢访谈醉，了奥解其旱经营捕状况黎，拓急展意匪向，粘物业爷及商坑务条怕件需剧求经营惭者调兄查671011958醉笑天大酒店上岛咖啡美美发型北木美发沙龙和风泉会所足尚足道富足安足道天乐健身阿你郎KTV雷迪声KTVCOCO酒吧金玉良缘大酒店234567112123489101112经营知者调泡查区位：承德柱路闸村口美敞食街A座和杨平路就口(分店浮万达胞广场敲店）物业：独求栋仿恩古式拥建筑必（酒折楼）投资喷者背棒景：淮龄安当艰地投址资商特色：以淮次扬菜懂为主迷，兼萍营粤但菜、婚杭帮拉菜经营甲状况：总仰体经喜营情狱况较孩好，酬人均再消费60飞—1丈00元左夏右客群世、消删费特法征：客督群以府本地脆商务争人群轮为主禽力消墨费客惧群，小结：醉雅笑天耗酒店畜位于碧淮安捡运河死广场令附近京，并徐于万亚达广平场开紫设了乱分店木，以匀商务惭宴请感、家报庭聚动餐为全主，做是当蜂地人冻及外毙地人类比较纵青睐兰的一确个餐艰饮场渗所醉笑桌天大鉴酒店酒店于餐饮经业态子——吧醉笑阻天大滋酒店区位：淮焦海东阔路6号（豆金鹰般对面驶）物业：1楼有中门厅宗，2楼餐励饮去租金：周股边项押目租渐金在5-苏10元/平方短米*天投资葡者背陶景：连趴锁品钩牌特色：现岔代简哲约风怠格，刻卡座的集中梅在2楼经营查状况：简奶餐为冰主，虎消费乞情况喊尚可喘，人崭均消惊费40语-5夸0元，磨以本盈地人群为主客群途、消厘费特拌征：客币群以冶本地列人群伶为主殿力、梁白领沙休闲布、商献务洽畏谈等小结：上抗岛咖种啡位劲于淮暮安传湖统商摊业热讯地淮帝海东摊路，捷金鹰露国际张对面由，由度于人拖流量瓦的关班系，辰上座纱率较躺好，借但环爱境一季般（遥环境灯比较板喧闹站且通塞风不旷是很顽好）上岛分咖啡休闲粥餐饮文业态谢——甚上岛渡咖啡区位：万绪达广知场室门内步地行街物业：租金：同凉类型罩百货蝴类租黎金在6—怕10元/㎡笼*天投资婆者背独景：连雪锁品宣牌特色：现冒代简考约风绳格经营眼状况：根偏据观移察，传目前恐尚可客群幸、消距费特饮征：客捆群本茂地外疏地人视兼有慨、白激领等刻，这公部分摸人群跳总体螺收入毯较高基且有身消费代意愿小结：美枕美发塑型美核容SP婆A位于抓淮安桂新兴碎的万稀达广感场商容圈内宜，是瘦淮安云比较长高端花的一栽个休壮闲娱番乐场藏所，皆依托肉于万优达的耳品牌芹影响保力，遮总体浓环境壤较好暑，消缎费者隐消费务能力泉也较贿强美美象发型共美容SP违A休闲诞业态扰—美省美发脉型美己容S马PA区位：丰逗登路4-签12堂0号（峰近乐珍园女甚人街袋）物业：租金：约10酬0元/样㎡·月投资盯者背破景：连贴锁品坐牌特色：日飞式美裕发，塔装修被呈现肆代简刘约风蜘格，岔环境兵较好经营西状况：连梢锁品废牌，颂定位集较高客群载、消栗费特稻征：多太以时固尚白脆领、渠年轻陆人为伯主小结：北它木沙遵龙位叹于丰恭登路队乐园严街附愿近，享乐园崖街属赛于淮铲安的叮“女益人一军条街伙”，嚷虽然跪总体挎档次呀不是弟很高催，但丙却能庸带来老相当乒的人喂流量额和人凶气，字另外沿由于纠其近顷淮海幼路广烧场，迁租金患显得挡偏高合，因伐此北犯木沙乳龙本绣身的茂经营欠定位贵以年稀轻时纵尚的不白领懒及学钻生为粗主休闲神业态拐—北旦木美绸发沙责龙区位：文充庙新醋天地物业：60贺00㎡租金：在1.检5元左跪右租赁由商务姻条件：要怪求20虏00㎡以炭上，改租金2元以状下特色：洗亭浴，左会所茅，KT劣V，餐东饮经营抱状况：洗锦浴38元/次，酷其它叫消费辛可以州免澡茂资，鸭客单愚价估蚊计在30铁0以上揉。每慎天客齐源50更0—赶60军0人左滤右，者最高10樱00人左变右，净生意谊较佳客群婆、消护费特曾征：消档费以菌本地姓人为顽主，败主要孤是政规府官破员，捞经商污者。佩客群序定位滩比较渠高端笑，是梦淮安傍目前聪最高能档的筋洗浴狐会所去。由伏于开巴业较葵晚，攀装修语较新余，在侨淮安暑洗浴筑会所兆中经粗营较淘好。捐与之门抗衡叶的只润有皇侄马会坛所和包金王唤朝洗狮浴。店主风认为：对丘淮海疲路商声圈更透为认丑同有鸣拓展印意向圣。因踪蝶为洗藏浴会推所定熊位较附为高顿端，支对于掩地段谜位置论不敏概感。特主要玩在于发物业扫条件谨、租灾金、损私密死性以被及消郑费环储境小结：和期风泉桐会所尸为淮胸安最蛾高档钓的洗盟浴会炒所之竞一，梳其所慌在位彻置较均为偏粉僻，湾但生声意不碗错，攀说明叶当地病此类蛋消费河有基已础。黎此类傍业态蒸对于隶低端职不敏枪感，贪反而柜更重爹视私邀密性视。只子要顾盟客认墨可，简低端垮偏远影不会缺造成御影响和风隶泉会广所娱乐奥业态年——单和风兴泉会惜所区位：共问三家用，分卖别在捉健康没路，堤淮海林花园际，联岗盛国储际广毕场物业：10秆00㎡，36间包厕房租金：1.赶5元以鉴下，4F租赁张商务隔条件：租合金1.攀5元以佳下，折面积50节0㎡以今上，请层高省等要扁求不犹严，仅需要匙水电央。特色：足颂道，碍按摩经营晕状况：营巴业时伶间中如午到笋凌晨授点。上客单狐价70薪——溪10嚼0元客群剃、消突费特闭征：消插费以70怎%为本葬地人份，40向%为工估薪阶练层，牵其次滥为公腊务员序和商距人店主产认为：联间盛店俗近期避刚刚应开业店，对弓于淮钉安市的场有盯信心保。但故目前孕没有姿进一铅步拓炕展要程求小结：足畜尚是平当地联比较联著名叉的足娱道，义其在伐淮安伸市内悦的分情布基亮本集视中于改淮海妥广场糊商圈击周边复，既描避免慌远离浊核心律商圈文，也库规避倒商圈眯核心丽的高亿租金冈。其沉对于累租金宿承受蛾能力蜡有限荐，主陶要针胞对中济等消脚费市尖场足尚纳足道娱乐升业态括——闸足尚扶足道区位：文赠庙新窃天地物业：10棍00㎡，30多个漂包间零，1—喘2F租金：物酸业为戚商家侄自持勤。老脸板持够有文桌庙中必许多或物业盘，并惜将部馅分对咬外出芒租。或富足登安旁烛一物的业50因0㎡，戚年租师金35万，表合2元/㎡*膨天租赁想商务道条件：无杠拓展祝意向燃，但鲜希望党能买菠商铺特色：普油通足屈道，黎全正代规服民务经营暮状况：30多个勾包间夹，41名技悠师，纺一般7:绣30做——甩9:裕30人较诞多，扩会排筐队。礼一般锹每天20模0多顾胁客，川人均赚消费68鄙—7腿8/两10庸0分钟客群寄、消痕费特黑征：消念费以旗本地邻人为跌主，闭本地摄人：麻外地差人=7茄:3。店主舞认为：足逼道盈名利有遍限，怎且管妨理较激难，诵对于轰扩展垒没有匀太大桶兴趣凤。但躁认为过如果即有较吼好的响物业颤，其说有一膀定兴校趣。居较为亚倾向尤于淮寒海路扬商圈就，主屑要看耀重点劫在于裳项目详是否传定位园高端贤。小结：富杯足安贷足道薪在当缠地较而有名瞧气，冷原本删为四材川人财经营慨，后帖来为影当地消商人私所买蝴。目粱前该庙老板徐手中浸有多佛个产快业，榆富足酱安只险是其普中之魄一。妨其对专于拓钻展需驰求不欲大，普但其葱一般魔会购狸买商妨铺投霞资，俱在淮雁安也菜有多遥个商委铺。富足做安足资道娱乐承业态敲——耳富足旧安足煎道区位：文证庙新获天地物业：40崇00㎡租金：1元/㎡*失天左寒右，刺共三照层租赁活商务宴条件：要虫求20协00㎡以夫上，絮租金2元以未下特色：健砍身，绕攀岩劈燕，器获材种圣类较绘多较劳全经营寇状况：目喊前有奶三家擦，除浩文庙爷外，哑还有均新亚7楼，炮以及瘦一个古新开均的店秆（地勤址不间详）秋。年款卡22厘80元/年，坊促销葱价16说80元/年客群毙、消抵费特茎征：消援费以较本地射人为现主，僵做生喊意的游居多屠。店主熔认为：对累于淮发海路紫商圈茅较为榨认可魂。主度要考虑虑项严目周景边人昂口数筐量小结：天奴乐健狠身为颠当地娇首屈秀一指潮的健窝身会拆所。虹其文党庙店搅为淮众安最坊大健四身场镜所。漂场所逝内器漫材数渣量，抗场地睬面积菊都为扎淮安秒之最补。其阴经营夕状况乎表明具，淮脉安中自产及讯以上枝阶层岁正在搜逐渐牙发展延壮大页，中饺高端纷消费猛市场划正在婆提升苏。天乐敬健身娱乐灶业态童——星天乐菠健身步会所区位：共霸三家润，一蓬家河递南东蜻路与研淮海丛南路亩交汇刃处，军一家况在京谜杭大遣酒店嫂，一挎家在煮党校棚宾馆物业：10前00㎡，36间包洞房租金：1.沾5元以蝇下，4F租赁迁商务死条件：租衔金1.新5元以伞下，趁面积50唤0㎡以拍上，张层高缸等要捐求不通严，掏需要夹水电狂。特色：普替通KT私V经营松状况：营宏业时俩间中缩慧午到从凌晨1点。腔客单马价50左右客群烛、消喊费特信征：消餐费以咱本地男人为让主，惯白天矩客流钻很少绝，主该要在7点以部后，遍消费锦以中截低层作次为财主，烂工薪骑消费菜。店主僻认为：淮遭安娱热乐业袄不发聋达，缓而且投很不棚集中盐，如顷果像19暖12街区搞一样贵集中斗经营酸，有乞一定傍机会小结：阿研你郎谊为当各地第泼一家KT掌V，98年即问开业擦，对凝于当舌地商固业发版展较自为熟妹悉。国阿你趟郎近抱年开紫始扩采展，碰说明吴其对杏于淮烛安商贺业的黄整体邻发展份还是躲认可下，但锄其消井费一融般以便中低贯档次恢为主寄，经上营情打况相鼠对一泻些新烟的商骄家而味言不低理想玻。租于金承锻受能贯力较风低阿你阳郎KT代V娱乐丢业态疮——据阿你紫郎K翼TV区位：文托庙新匠天地物业：16单00㎡，2层，50个包地间租金：估深计在1.级5元左光右租赁壳商务带条件：10取00㎡以阀上，沫租金2元以垄内，壮人流括要求已较高份，交给通可颠达性复要好吐。水蒜电齐仅全，运物业双产权熄明晰迎，处促于商既业中扣心或趣商业汁气氛爽浓郁今区域枣。目寨前在语淮安贴市内悬没有杜拓展估意向瞧，但伟有意宫去盐专城拓基展。特色：量其贩式KT掉V经营看状况：客苹单价60元以勇上，骂上座摩率良草好，狂平时晶有60毁%上座猾率，兆节假撇日需阀排队客群舒、消券费特片征：主刮要面闭向本搁地消庸费者裂，一血般为舰中高汇端消稠费人谎群。暴主要歌是公陕务员塌，生瘦意人士，当订地收乎入较摇高人擦群等店主道认为：在潜当地撒处于表拓展贞项目帜，会尸面临超消费展能力描不足睬等问赛题，略对于宰淮安肌市场印并不恋看好付。小结：雷章迪声勺为当谷地较零为正冰规，钉定位搏中端茶的量霜贩式KT把V。店净面装臣修整肌洁，坟设备替较新绘，为荒目前属淮安敢市内宣较为首具有态影响蹄力的KT馋V商家泉。但室生意狡饱和驴度不岗高，凭对当谋地拓牙展兴伤趣不跌高。雷迪暴声KT宫V娱乐已业态翁——修雷迪鼠声Ｋ召ＴＶ区位：文钻庙新样天地物业：60沸0㎡，难另2楼有50成0㎡KT跃V装修味中，2层租金：1元/㎡/天租赁补商务崖条件：租牺金1.戏5元以贞下，福面积50鹊0㎡以狸上，脑层高鹿等要墨求不馅严，霸需要怪水电爬。特色：慢申摇吧+K堂TV包房经营刊状况：客弄单价50元以正上，看上座贪率良港好，铜周四蒸上座舰率可净以达太到90前%。有刻驻场孩歌手断，DJ等。床酒吧染旁设肥立了诱数个KT杏V包厢客群痛、消亏费特丑征：主摇要面偏向本云地消布费者纲，一循般为蜡中高蒜端消伞费人岸群。习主要伐是公撞务员嫁，生响意人链，主酬流客轨群大支部分烫在25岁以免上，爽低于25岁的喇年轻艰人较遵少店主谜认为：该戴酒吧馅属于价鼎辉异娱乐纲公司柱，该巩公司权旗下碌还有宇家酒恒吧在针开。饼说明金其对暖当地括市场凳深耕烧表示升有兴士趣。小结：CO慰CO为当榨地新获开的竭慢摇症吧类旗型，朴与就价已存划在的Se姻ve捏n构成图了淮肢安当荣地酒辛吧生笔态。漏该酒辟吧属园于较亿为典稿型的粪慢摇枯吧，稳但装管修相锡对比炼较简蓝单，滤细节先做得超不好栽，同把时混帖杂有KT高V，也穿说明岗当地疑就把崭市场竭专业径度不委够。字从经姜营情筋况来墓看，指淮安恩当地遗还是夺有酒冻吧消惯费人镜群的寄，但称数量询不是唇太多鹿，也图不占构据主胜流。问就把暴市场状仍需秒要培竭育。CO挪CO拐KT宾V娱乐恨业态丈——乡丰CO艳CO魔酒吧区位：淮擦海西夏路23吐2号（度与北白京路趁交界删）物业：1楼有估门厅锄，有停电梯租金：此约4-孟5/义㎡·天投资括者背旋景：源律自淮仍安当吧地品掩牌特色：中浅式风视格，映一楼恢门厅景，婚拳宴经营建状况：消躲费较弃好，网一般粮婚宴滚单桌板价在15轧00察—2雁00劲0元左缎右；支但目仪前面缺临拆肃迁客群埋、消场费特秩征：客祖群以浩本地捐人群栽为主详、商桌务聚数餐、然婚宴槐等小结：金孙玉良裕缘大劣酒店擦位于德淮安肥传统起商业坝街淮怕海路包上，杆靠近骂清河杆区政恨府，拔是淮热安当秘地人科比较扁认可味的大舍型酒免店之腹一，絮目前泪已开愁设分火店——世纪俱皇庭金玉圣良缘不大酒聪店淮海侵路广焦场酒店计餐饮舌业态住——自金玉刻良缘辈大酒催店经营墓者特僻征以租晕为主。大辟多经递营者轧对购笼买店舅铺相妹当谨姐慎，直更愿视意以亮租的碗方式贞运营对当禁地商商场有扶一定躲信心既。在调妇查中役发现饶大多搭经营愧者对完淮安扫城市柱发展截，消袖费增崭长有嘴一定牙信心对集位中商枣业较窃为认泼可。由于看金鹰咱及万贵达等屠商业仙综合培体的肾运营巾效果暴，经魄营者凝对新疏一代运复合仇型商为业较蓝为认皱可高端治业态耗拓展耗需求倡明显救。随着眉中高韵端消毙费需蒙求的民涌现零，经问营者状普遍允有拓肠展高荐利润压的高间端业易态的已需求概。购物沟类消费崇者购带物可圈选择叠种类抵、品买牌少桌，消涛费者侦追求荣时尚田个性售化的晒消费赌心理战不能庭满足对购沿物环未境较散为不巡寿满，棋较为惧期待指购物爱环境席的提晕升休闲殃娱乐答类休闲冤娱乐宴主要粪问题悄表现腹为业收态不叉够丰码富基先本全凶是KT闻V、浴固城等筹，选难择余革地小韵，却龄反一闪些格灾调类肆和动嘉感类玩项目堤，难内以满澡足部库分有刘一定落经济惨条件裹消费顽的需拒求动感拢娱乐呼类项隔目偏怕好较杜高，符但市齐场供捆应缺玻非常肠稀少馅。餐饮共类淮安袋餐饮活数量瞎不少她，但啦主要释是中泄式餐路饮，血西式翅以咖台啡馆堂为主扫，却偿反日杠韩料潮理、朵南美禽、东亿南亚津等特铜色美武食此外谅，餐坟饮业浅需要雄的停叔车位树，现页有沿早街餐标厅无阁法提挠供，季特别该是环幼海路葱附近投资桂者偏蚕好调粗查民众尾喜好物购买卸商铺风，以霞总价寇百万爪内为跳多。淮安乳人投施资渠角道不渡多，辰商铺口投资运是目您前主爪流的爪投资煮形式社。总咸价百颠万以诵内的高商铺孤最受集青睐傍。商铺争购买海以投井资为察主，丸自营浮的不口多。商铺萌对于爽当地户而言虚，是该一种拒主要世的投布资渠睁道，测但实舍际参卵与经彻营的腊当地谣人不岔多。商铺真投资张本地柜和周躺边人呆为主洒。淮安侦商铺蠢投资纺主要耽以当像地人龙为主扮，占痒到一葛半以洗上，答其次怕为周岂边城闹市人何群。对售严后返丝式租形杆式的牵商铺籍销售弱较为士认可虫。淮安良当地锣商业丸发展彩程度剖有限满，新厨城的饼招商循难度润更大滴。当钢地人贩对于古商铺挠销售彼搭配候返租遥的方旋式很灭感兴渠趣，苦认可敌度较伍高。对复搏合型彻商业染认可葡度较泼高。当地洽人普艘遍对蓬建材孕、数聋码等扁专业洞性市典场的探投资变心存栽疑虑返，而射对品条牌餐畅饮、驻休闲挂、娱薯乐的膝物业贩投资星较为御接受攀。Vo铲lu劈燕me巴Ⅱ项目膊及区湾域研逗究项目亡区域邪情况地块叫基本镰情况项目蠢位于寄淮海愧XX率X地岭块，务南至隙淮海学西路,北至申繁荣尊新村,西至忆清河男路,东至泳锦绣裙精品常装饰层城。项目肺紧邻术淮海赛路商画圈，践属于副淮安员城市议中心桂板块区位窗属性淮海牺路商同圈地块交通伐属性项目善南邻霉城市依主干爹道淮丹海西点路，霞西靠争北京培北路地块险临近殃城市男外围才交通全要道奋西安崭北路避直通G2翼05地块旨拥有拌便利经的交跃通条城件，劣无论咱是市区给内还乌是市产区外芳都可蔽方便奔的到吼达。区域赚配套商业医疗学教育区域蔽内生递活、砍医疗及、教壶育配待套齐贯全，典生活闪氛围绍成熟乌。生活昂配套区域丢内的宜生活猜商业殊配套耀以零像散沿鉴街商载铺以计及大柿型超先市为可主，螺周边静缺乏格大型绢集中萄商业阻，区域画消费带者一没般选吧择淮妖海东倚路作甘为主瓜要购欲物场谱所。区域秒规划淮安央市中岗心城弄区规喇划图俊（20戏09红-2苏03青0）区域巷在城怒市规李划中晕属于晨淮海序路商断圈一律部分帝，未址来有趁望与乎淮海原东路筐融为税一，佣区域种商业触价值斤将得焦到大薄幅提率升区域商居住黎人口本案老旧吴小区新建赏及拟闪建小鸡区项目惨周边唐老小素区众切多，山更有狮多个塑新建氧项目悠，未胞来2-柳3年内丛还将堡有一塔批居腥民入在住，条人口区密度匹大。区域住商业陕环境淮安狠西路泻区域巾属于益淮安汉的老家城区驾，尽响管离朵城市止商业秘中心榆仅1公里异，却浙未能姑与环水海路责商圈股融为劲一体尖，形白成集饱中商腐业带洽。此瞎地区绩是淮朝安主哄要的循装饰苏批发闻及汽雄配等国产业站聚集络地，炼生活也类商洋业主干要形以式是偷沿街踢商铺凯，商末业整政体环遇境较歇差。区域愿在售蜡商业闪项目地块爱家轿装饰萌城锦绣揉装饰臂城城项目名称体量（㎡）业态价格锦绣精品装饰城30000油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖一层，15000元/㎡二层11000元/㎡爱家装饰广场80000油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖一层，15500元/㎡二层，11000元/平米小结区域着商业豪落后果，缺虫乏集坚中消配费商胶业项目闲紧邻渔城市辨商业残中心显淮海妙东路恩，随齐着城肤市淮阶海路煎商圈别的延衰伸有惧望与现有地商业优连成泻一体柱，共塔享集矿聚效饶应区域趣涵盖机多个融家装确建材绒市场押，竞莲争激倾烈区域巩周边献老旧后小区睡众多齿，且四仍有行许多竖新建然住宅厘项目苹，常掌住人娃口密霉度大钟，集中麦商业倦具备底人口撞支撑Vo担lu绪me凑Ⅱ项目星及区迹域研屯究项目届区域割情况地块是基本李情况地块郊基本世信息占地面积56124㎡总建筑面积321325容积率4.61土地属性30%商业+70%住宅建筑密度52%绿化率10%商业面积113805住宅面积79538㎡（商品住宅）22028㎡（回迁住宅）机动车位1445土块莫基本失经济厘参数地块辨四至西至坏：清省河路北至痕：繁吼荣新辆村东至猫：住阴宅南至图：淮锐海西宪路地块穴地形稻地貌本地疼块较筝为平统整，阶东西焦向跨土度约27帅0米，欠南北叠向跨厨度约19膛0米南邻截城市悲主干依道淮将海西有路，腹西邻饱清河吗路尚有花部分秀未拆颠迁，经地块易东侧蜜和北盒侧为失老旧躁居民仔区对膛商业闸项目释的展墙示有平一定堡影响地块仙内部俯规划阳东西醋向和唐南北训向道皆路一叠条SW再OT匆分析——城市商业中心板块

——交通便利

——周边配套相对较成熟

——地块平整规则，12万方的商业体量能够形成多元化复合商业——地块东侧的老旧小区

——周边大型商业项目存在一定的竞争压力——在售项目的运营将带来大量人流

——新建住宅项目众多，常住人口将进一步增加

——城市商业项目众多，投资选择过多

——城市重心向东迁移

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