广东惠州市大亚湾福德居项目策划标书

****项目策划标书1目录第一部分：目标第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议2第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标销售目标价格目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议3最大的销售额最好的销售速度最具创新的营销我们的方向争取最大的销售额，以保证项目价值的最大化。避免追求过快的销售速度，而采取损害项目整体利益的做法，降低销售额。价值最大化通过创新的营销，让价值突破原有的限定，让品牌得以提升，实现多赢。4日期销售率蓄客期一期二期销售率80%销售率80%销售率100%开盘及热销3个月认购二期暂以08年3月为具备预售条件制定总体销售目标蓄客期6个月尾盘3个月开盘及热销8个月尾盘2个月销售率20%销售率20%2007年2008年5项目各期均价走势把控小高层3700元/平米一期实现二期实现小高层3400元/平米一期均价：3300-3400二期均价：3500-3700住宅总体均价目标：3400--3500高层3200元/平米高层3400元/平米6第二部分：市场状况分析市场透视客户分析竞争分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议7行政区划惠州总体市场分析

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口240万人。

下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地。惠城、惠阳、大亚湾作为城市中心，惠东、博罗作为两翼。8地产的崛起惠州总体市场分析2002年末，****牌**海石化项目的正式上马建设，惠州拉开了新一轮的经济发展热潮，房地产业也迅速崛起2004年比2003年增长53.9%2005年比2004年增长4.6％随着一大批精品楼盘和花园小区的相继开发和推出，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升91、1993—1994的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落户，如***公司、***汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土。2、1995—1997的经济萧条期：首阶段经济项目所带动的房地产业等的发展具有较大经济泡沫成分。因此随国家政策的调整，一些企业未达到预期效果，原有投资未能产生相应的回报，不可避免产生经济萧条现象。3、1998—1999的经济复苏期：在此期间，开发区管委会坚定不依走“工业立区”之路，促使经济复苏。4、2000—2006的经济回升期：中海壳牌石化项目落户大亚湾经济开发区，又使该区经济恢复活力，其优越的区位条件、石化项目的巨大产业关联性。数据来源：大亚湾——风雨兼程十四载大亚湾总体市场分析10***壳牌总投资43亿美元。**汽车城****1200万吨炼油项目总投资193亿元，占地面积２．３７平方公里。***联合循环电厂投资约85亿元,我国目前最大的燃气电厂。纯抽水蓄能电站总投资81亿元，广东第二座同类大型电站。项目投资规模进度已运作已立项/动工**中下游产业在建、在谈的项目共26个，总投资逾810亿元，其中已落户项目15个，总投资730亿元。占地4平方公里,亚洲最大的汽车零部件生产基地。**港扩建将兴建三个石化产品泊位（一个三万吨、两个三千吨）、一个三万吨通用泊位和一个五千吨集装箱泊位。大亚湾产业布局11发展目标总体目标将大亚湾建设成为一个以高新技术产业为先导，石化产业为基础、电子、钢铁、汽车等支主产业共同发展的现代化工业基地和第三产业发达，功能完善，人居环境优美的现代化港口型开发区。阶段性目标年份/指标国内生产总值（亿元）人口规划人均国内生产总值（总值：万元）第一、二、三产业结构200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45数据来源：惠阳市政府12大亚湾固定产投资从2000年稳步上升，至2005年实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高。固定资产投资数据来源：大亚湾统计局13美国Houston石油城“世界石油之都”，金融中心，商业批发与零售之城，商务旅游度假旺地70年历程1901—1970大亚湾石化城十年追赶休斯敦！世界级的石化城国际滨海生活圈大亚湾发展构想深圳蛇口工业区国际生活圈20年历程14资料来源：项目位于大亚湾大道旁,西部综合产业区,处于城市发展轴线，未来前景看好。大亚湾城市用地规划本案15自93年地产“泡沫”被挤破之后，大亚湾房地产市场一直低迷，01年开始复苏，随着城市规划建设的落实发展，新一轮的地产开发正在酝酿启动……历年房产投资数据来源：大亚湾统计局16大亚湾与周边城镇关系格局长久以来阻碍大亚湾房地产发展的最主要因素经济与人口大亚湾龙门惠州市博罗惠阳龙岗惠东离深圳最近的区外市，多方客户将流向的价格洼地惠阳总体市场分析半小时生活圈虽未能被并入深圳，但随着道路的建设，实际上已经形成惠深生活圈17项目名称建设周期项目简介2015-起点为广州，经东莞沿海（珠江）、深圳机场，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区，在深圳与惠阳交接的白云坑附近，预留两条轨道交通之间及其它公共交通的接驳站场。2006-2010（预计）深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区——惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。2006-2010（预计）宽度为80米，中间留出8米的绿化带，将和地铁3号线捆绑设计施工，全长25公里，按照城市生活主干线标准设计建造，建成后将成为第二条深南大道！2010年通车铁路等级为1级，全长493公里，工程投资总额247.5亿元人民币。正线数目为双线，旅客列车速度目标值每小时200公里。建成后速度每小时200公里，并预留约每小时50公里的提速空间。2005.7-2007惠深沿海高速公路东起惠东稔山接深汕高速公路，经霞涌、澳头，至惠深交界接深圳盐坝６车道，长约４８．３公里，投资３１亿元。2005.7-2007该高速公路惠州段全长４９．３公里，起点位于惠东县城西北侧大岭镇与国道３２４线交叉延伸，经惠东县大岭镇，惠阳区平潭镇、良井镇、永湖镇，惠城区三栋镇，惠阳区镇隆镇和惠城区沥林镇虎岭接惠莞高速公路东莞段。该公路按双向６车道高速公路标准建设，设计时速１２０公里，路基宽３４米．约３３亿元。2007-2008（预计）贯穿大亚湾－新桥－永湖－数码园－马安－水口－汝湖。预计2007年全线通车惠淡大道二期改造工程全长３０．３５公里，总投资估算６６１７７万元，分四个标段实施建设。————交通规划2007交通里程18小结市场透视城市经济持续稳健发展房地产市场需求稳定增长市场理性，价格逐年走高规划利好，处于城市发展轴线本项目区域潜在价值较高19第二翼部分挽：市终场状陷况分饶析市场跨透视客户祖分析竞争部分析第三渡部分鹿：项书目分烛析定可位第四硬部分骗：物年业发耐展建激议第一另部分垄：目产标第五滥部分捕：营授销策犹略第六镜部分权：商绒业建佛议20项目名称区域规模（万㎡）建筑类别淡水北部38别墅为主淡水东部80（首期10.26）别墅、多层、小高层、高层淡水新城区100（首期约9万）小高层、洋房、别墅淡水新城区48（首期5.6）小高层、高层淡水新城区28别墅、多层、小高层、高层秋长镇25独栋别墅、联排别墅、全景高尔夫洋房大亚湾83（占地）多层、小高层、别墅大亚湾25小高层、洋房、别墅大亚湾36高端产品本项目大亚湾16多层、小高层、高层合计——479（未推出448）——粗略档估计屈，未百来几鸦年（栏约3进年）慌惠阳侨大亚竿湾的醋高端匹产品裤供应穷量将殖达到47缓9万孙m2（该堪供应辜量并巴未考布虑未摄来惠踏阳新扒增土匠地带吴来的窑供应湾量增请加，刮视为耻保守侍数据蛛）惠阳笛大亚震湾供葬求预牧测市场纵状况21粗略知估算士，2驼00瓦6年施-2框00筛8年功惠阳县大亚立湾高唱端住勒宅市兰场潜讲在需茄求量础为12邻86行套，按桂户均句面积帽14啄0保飞守估愈计，滴高端步住宅跨潜在运需求且面积18型万M2。综上市供需宵分析秃，惠钱阳大皱亚湾蚀高端碎本地粉市场楼处于葱严重秋的供大楼于求的局松面（亏46丝式3万桐＞＞18丧万）识！因群此，计惠阳斥大亚哀湾高惑端市民场的衰成功尚主要才依赖蠢于外贪销市蹈场拓畜展！

现有总人口未来3年新增合计备注惠阳区非农业人口（人）35600054938410938数据来源于惠阳统计信息网；新增人口以4.9%计算富人数量（人）41094派里托“2-8法则”；保守估计惠阳适用“1-9法则”家庭平均人口（人/户）3.76数据来源于惠阳统计信息网富有家庭户数（户）10929

意向购房户（户）1093假设现有富有家庭10%意向购房允许空置户数（户）19315%合理空置量总需求户数（户）1286

需求面积（万M2)18按户均面积100m2估计惠阳罚大亚苹湾供哑求预榴测市场流状况22市场届状况本地研客户药资源柄匮乏慈，市骂场竞统争激惠烈，黎纷纷办开始喇挖掘饰周边晋客户价，深圳滴客户煮将成窝为大能亚湾次的主业要客访源短期僻内（台至少老5年蛾内）锄由大小亚湾防石化融产业皂带动嚼的置芹业需茫求很锈难表押现出压来！过高田投资蛙比例伪加大碎了市籍场风漂险，耽自住壮、度够假功辣能应议受到准鼓励遵。楼市伪成功蔽的关氏键在虏于外劳销市糊场的疑开拓桶和购凯买需详求的碰引导半！小结23各个也区域科的楼飘盘特代点不位一：新城痛区主舍要是径惠阳皇当地蔑最高倦端的购楼盘菜，且扮规模困较大侵，别遵墅为酸主，难水景哥特色额浓。东部剑城区盘由于少发展棕受限架，除金了阳凑光新泽都和砌本案铺外大夜多规竿模不膜大，工且产趋品形邮态单蜜一，宽主要革诉求岁点为蛮山景包。大亚押湾片节区由沾于产锅业优慌势，时投资漠盘较骗多。项目名称区域规模（㎡）建筑类别价格（元/㎡）竞争程度新城区占地191万小高层、洋房、别墅3000、4000*****大亚湾建面36万多层、小高层、高层未售*****大亚湾占地83万多层、小高层、别墅4000*****

大亚湾占地23万小高层、洋房、别墅未建*****新城区建面48万小高层、高层2800***惠阳北部建面38万别墅为主——**东部城建面80万未开工——****新城区建面28万未开工——***新城区建面24.5万多层、小高层2600**新城区建面11.6万多层、小高层2900**新城区建面10.5万小高层、高层2200*

新城区建面8.6万小高层、高层2900*惠阳建面30万平米多层、别墅-----*竞争浓程度史分析竞争位分析24本项服目熊猫抬碧富一期豪竞争熊猫遵国际师新城建艺怪项目二期耕竞争直接绪竞争裳分析竞争债分析建艺倘项目25开发描商：规划古总用若地：83万平笨方米位置脉：大极亚湾虏大道一期士总用棉地：14唱.4万平星方米75暂3户产品肢类型访：别辞墅、愤联排爆式洋衰房多层允及小恳高层俭公寓主力肌户型阿：2-茶4房11肿7-杂15决8m2开盘池时间勺：20棵03年绿化过率：56住％销售浑均价孤：2刷700元/呈平方确米二期朝为四酷栋多滑层湖虽景电秀梯洋伤房销售逗价格哭：30摄00元/疮平方匠米三期讨20穴07飞年4险月8往日开设盘销售跃均价塑：42掘00元/袍平米借鉴建筑衫具备筐品质侄感售楼结处具找有一废定气悉势规避开发阴一期匙远离袍湖，肿未能药成功直借鉴隔景观说资源建筑晓规划就布局眉有不岭太理猜想园林放的建耐设过卡于迟泳缓竞争诊分析熊猫热碧富辅新城26竞争邮分析建艺序项目占地昼面积纺：共16养39循12锦.5塔㎡总建景筑面烈积：虑35夫73鸭07逃.5墙㎡其中迷：商休业宗39科00希0㎡住宅挠3洲20吼60睡0㎡双语厕幼儿圆园仪25横00涝㎡容积捏率：腐2胀.2车位错户数捎比：征1毛:1绿地蔽率：坑≥3塔0%该项况目定勤位中纲高端产品穗类型馒为小馅高层仇、多歪层和巴高层户型教产品增以1限05详-1愚30扇平米轧三房盘为主入市障价格蜡35绒00陡-3绪80世0元蚕/平寄米预计模20殖08绑年上眨半年塘入市27小结竞争冶分析大规漂模项归目多太，对贸项目瞧威胁牲大潜在恒供应秋量大革，潜剑在竞兆争激著烈市场仙理性毙，价棚格逐哲年走塘高深圳怜客户晚，深进圳开模发商母，典颜型的汽深圳甲市场枕。本片涉区市夕场产洗品设帆计一胡般，稼创新撕空间迷较大28第二皱部分古：市黑场状辛况分叮析市场邻透视客户屯分析竞争抓分析第三绵部分殖：项喊目分螺析定凡位第一偷部分钉：目叹标第四筋部分街：物阁业发蕉展建拜议第五脱部分枝：营绢销策脸略第六蚂部分缘瑞：商峡业建似议29项目名称客户构成入市时间深圳50%,香港20%，本地高收入者(私营企业主等)30%一期2002年本地客户为主80%（公务员，大中型企业中高层员工，物流贸易公司职员，外资企业员工），投资客20%（深圳为主）一期2003年惠阳本地客70%（公务员、企事业单位职员、个体商户、私营业主），投资客30%（主要来自深圳）一期2004年本地客户80%（公务员为主），投资客20%（广州、深圳等）2002本地客户（惠州、淡水）部分广深投资客2005.9深圳坪山80%，惠阳本地15%，投资客5%2005.7在2极00彼5年驳以前折惠阳丈大亚婶湾楼口盘的镜客户狂主要发以当痛地客秋户为锁主，昏一些刊楼盘冒出现棕了滞锅销的疯现象瓦（如箱中区她华府供）；20切05乞年以废后，秘惠阳楚大亚葬湾楼拥市开逃始注硬重外锦销，竿新推裙出的增楼盘桑纷纷然在深炮圳进住行推宋广，外销牢比例筋也由船20位04依年的豆24斤%上吩升到们20播05阀年的旬43警%。20投05呼年，绩惠阳拦楼市廉分水洁岭！客户今分析代表芬楼盘并客户译分析30项目名称租住客户/目标租客空置率***牌员工60%**牌员工/当地客户60%**牌员工——***牌员工——……惠阳累、大涉亚湾脸许多川楼盘洋都开挪始主敢打“索石化落城”暴的牌茧，诉素求投背资前竹景，断在吸记引大掘量投戒资客讲的同谊时，穷也伴水随着织高空颗置率霸的危真机。投资鲜“泛沸滥”咐，暗匹含危活机！客户脊分析投资悟型客院户分煮析31调研臣说明此调损研内蛇容来怒自三供方面和：一脚，s马zh凡om肃e惠水州置体业调柜查报申告；罗二，篮尊地锋地产恰7.钢20侮日深狱圳大院户型扭客户柄调查拼报告史；三网，尊挣地地侦产6醉.2据7日泉惠州垒置业亭者调旋查。sz色ho哲me筝惠州爹置业散调查深圳气大户亦型客渔户调旬查惠州眨置业唇者调须查深圳究客户庆惠州该置业达特点深圳萍大户殖型/舒豪宅耻客户踪蝶置业克特点惠州烛本地有客户头置业同特点潜在林客户挖掘后客户潜在私客户32选择丝式三房宫和四荷房户若型的趴超过梨50温%，漫说明储大多拾数住蚊户希动望房需间数蛛能满菌足一瞎家三始代+待来客侧的居绣住需想求。柿对应略的住馆宅面哥积有起超过逝55及%的徐消费豆者意船向选漂择1铸00校～1学40梨㎡的暖房子状。消费梨者对罪大户贯型的最需求嫌比例殊较大赶，但蚊实际谎购买错力可厅能偏洽低。33根据狸调查句：大户亚湾借惠阳野大部楼分消岁费者江能够鞠购买雷单价孕在1燃50灵0～呈25脸00坡元/胜㎡、园总价译在1松5-藏25叛万住虾宅。肚而目酿前大销亚湾隆惠阳叠品质迟较好浮项目婆均价叠已超炎过了求30窝00尺元/文平方剥米，踩总价织也在叼60组万以呀上，当地余客户嘴很少巴人能招承受裤得起袄。34由于真收入莲的原宰因，极更多乞的是禁考虑严项目觉的销售割均价牢、地缠理位绵置。品牌桂声誉也是颜消费交者置呀业所断看重刻的因娘素之尤一，仅这对渴于有粗长期沈在大宿亚湾临惠阳源发展层的开啊发企混业具辽有重峰要的沾指导引意义舒。在订“消丘费者吓认为详购房宿最重北要因绞素”炭的调排查中防，“毅配套烘设施充”是妖消费编者在隐购房境时考劫虑的菊主要走因素暗之一胃。其颂中，忧消费太者最由为关译注的镰是：“园赶林景诸观”俯、幅“超偿市”农、“酒学校撇”。35由于腹当地恐经济年发展屑的程缎度不录高，徐消费坏者生语活方布式没齿有太示多的厌改变茧，对堡楼盘扁的信赶息获柿取渠僚道主皱要是净：户外托广告、电视芦广告以及中介县、亲汁友介涨绍，即独户外献+小歌众传算播效溪果较色好。36购买届动机产和户借型需厦求从购姿买动雹机调造查的态结果歌看，取有近塌半数洽的被暮访者剥是出膛于投嫌资动墓机，战说明含大部针分深登圳客啊户已鸽经开狡始发项现惠饥州房桃地产神的潜留在价感值，蹲同时敲自住疼（包恭括养密老）透比例介也超敌过了汤40宏%，故且对直比前律一次编比例骑有了我较大孩提高份，说祝明随守着认繁识的茧加深贺，大亚恭湾惠巨阳的烤自住麻价值旋渐渐移得到锄了认鉴同。5.赌14扛日7.势2日37意向推购买低区域屿主要水集中房诚在惠深阳及努大亚伏湾，锁说明叼近距诞离的答惠阳候及大阔亚湾付，由扁于价和格、狸环境秩、交娃通等斤方面鼻的优踩势/帅潜在厅优势偿，已许经成华为深己圳客兰户下锦一个巴置业粪热土明。备注孙：调南查中猜“惠掏阳”怪包括胶现在短的惠肢阳区匠和大楼亚湾炊。38被访茅者主拖要来去自深段圳关真内（炒尤其祥是福谷田、戒南山解），唱结合北购买琴动机酷说明渗这一浆部分论人的视购买聚能力乞强，芝投资熊意识最较为晚强烈族。而络其他状区域奏如龙涝岗、哀宝安飘的客晃户则隔有待纯挖掘涨。居住控地工作触地39存在汁的顾孟虑：房屋缎维修圆基金饼一次浑性交蹲付和封购买川车位怜对业膨主产阻生较绵大的邻压力拖；建奋筑风受格的想创新楼方面远存在鸽不足粥；配仗套设蔑施不醉足；粥入伙屈费用行不规临范等绳等。项目热关注兄点：有实养力的信发展您商、啄规范渠的物寻业管受理、周大社握区、凑齐全追的生录活配烈套和轿独特塌的建薪筑风肯格其他断关注际点景观胀关注苦点：楼间租距较境宽、嘴绿化炼好、窗有山蛋有水泄、带袋入户丹花园有。40调查每中，蛇对于舱90导m2以下爱的中诱小户嫌型有孝67暖%的俭客户己表示刘不会来购买委，主阻要原唯因是放面积删太小测，房梦间少冒。因砍此，樱如果冠深圳拣的大阴户型毒市场辜供应造量大旅量减乳少，深圳杜大户台型需辫求将桶会被合搁浅边，届础时将狗有一助部分悄大户可型需站求向春周边脆城市猾转移贩。41调查哈中，由大户初型客罪户的尾购买驾动机避主要讨是改善疏居住诸条件，因锄此以自住凶为主；另恰外在姐产品斤方面词要求刑则主果要体画现在赠送灯面积、产品付的科暖技含始量和绿色左环保。尤紧其是杏在深朵圳偷你面积荡受限渔后，菜无疑谈这将仁成为特惠阳远及大危亚湾颈房地糟产项贡目的堂又一姨亮点拖。423房蹲以上成为闪深圳战大户店型置崇业热土点房睡型；娘房型任则倾能向于蠢非平耐层，感其中妻尤以复式葵的喜专好程倚度高（4决2%替）。43sz显ho排me遍惠州脱置业定调查深圳士大户雅型客弟户调喜查惠州愿置业钢者调柄查豪宅斤消费性力偏汗低；星对价宇格敏撇感，宏关注冰地段考、开哨发商爸品牌论、园宇林以财及学喜校配永套。效户外彼+小众纹传播析效果复较好合。惠阳陵自住低价值脊逐渐高得到杜认同疾；客盖户来蠢源主梢要是居深圳中关内爸，关撕外尤好其是岛龙岗徐客户槽有待胳挖掘掘。关荷注发展渠商品除牌、融物业野管理掌、社油区规昂模、苗生活弹配套革、建剥筑风很格和钻园林训景观椅，同苦时置蒜业惠内阳存柔在一部些顾温虑。大户而型需神求将它搁浅佩，向怪周边午转移举成为状必然吃；自带住为锄主，或关注疑赠送茅面积搜、产便品的逼科技抱含量像和绿镰色环排保。酬需求装房型壳在3摩房以手上，活复式杰接受仪度较库高。小结44小结客户铲分析市场迫需求交从奢组侈型孟趋向杂生活系品质劈燕型外销术市场著渐成粉主力既市场社区扑生活穷的品竟质是法打动搁目标澡客群太的关齿键深圳熊的置梨业特膨点对步项目店的影霸响重垄大45龙门惠州市博罗惠东深惠跑价格魂洼地萄明显高档字住宅凑呈现盼向往漠郊区龙发展确的趋受势深惠万半小台时生献活圈炮正逐少步实选现深圳关内龙岗大亚湾惠阳深圳拣房价照越来壤越高颂，大部亚湾余只有帖深圳秃的1某/3深惠偏一体絮化正各逐步肚形成交通营的改隶善使翻高档争住宅撒郊区担化加烟速市场振总结液（宏膏观）46营销校手法剧：在售晒楼盘承销售姓基本广都是晃以外匹销策进略为挽主，壳在推御广方厌式上熄主要秤联合辨深圳印房产滔媒体炒廊作，最销售耕策略性上除血开通醒外地萄看楼臭专车逗外，煤部分领楼盘网在目筋标区岔域设赏咨询旱点或却外展充场。市场晕总体陕：惠阳服、大占亚湾芒房地谢产开冈发逐皆渐升末温，室各大判房地味产开阶发公麦司纷估纷进温驻，撒原零棵散地倡块被春大房怨地产纸公司禽整合团。大茂型企子业进矿驻大联亚湾狂，产贵业聚母集开舒始发暂挥效匀用，凉房地校产前殊景看邮好。产品：区撇域内龙部分市楼盘虎品质信得到裁提升条，综保合品万质增胞强，究不断赠引入波深圳纳等区峰域楼屑盘的到创新惑元素斩，同文时楼择盘开馋发注肾重社迫区配测套建忽设、屋环境茂景观脾的完弯善客户：区哗域内曲楼盘音客户阅群目绕前以景外地挖市场君为主绳，本未地客羊户为店辅。价格局：目前宰惠阳锻、大决亚湾缺市场鸡大部亭分楼戚盘销葱售均鸡价主需要为奔32我00朋-3贷60青0元摄/㎡高，未睁来楼疏盘价蚂位上叙升空存间大扛，区纳域“沫价格纲洼地董”优庸势吸谷引外门地客速户。市场康供需孙：目前艇市场害处于情供需脚两旺枕的局够面，耍近年嚼市场恒推盘数量大旬，在热需求梅上由狡于有穿外地该市场于客户崭的支蜻撑，威需求湖量进朱一步风扩大浙。市场处总结破（住刻宅）47惠雕阳座：新城背区市矛政广迅场周勇边是恢商业爸开发行热点辜区域验，属竭新老蝇城区既结合叔部，绕规划眨好，散有商悦业基倘础，厘人流塞量大责，交毫通便氧利，灿在售侮项目禾体量全较大顺，将罚分流逃本项坊目商潜业的带投资阔客户嚷和消代费群王体。大亚馅湾：项桂目周民边目贞前专苗业市验场初妹具雏况形，支逐渐滋使大姓亚湾岗西区永具有弯了一尺定的爆商业碗氛围屋。目誉前大拉亚湾草西区如休闲巷、娱川乐、碧购物鞭等商亚业配造套设班施还爆很不锣完善要，随棵着项错目的即不断遗开发益，商拐业配胆套需躲求越肤来越砍迫切勉，为抗本项映目的粮商业叔带来都一定于的市庸场空纱间。市场侨总结滨（商捞业）48第二桃部分疤：市尽场状碎况分括析项目嫁分析第三艘部分向：项熔目分举析定狸位第一事部分上：目知标第四总部分梢：物猾业发挂展建吴议第五柔部分娱：营党销策仪略项目于定位第六肺部分蚕：商朋业建汉议49项目摸分析区位：项桥目处艇于大计亚湾雹西区特点祝：地势健平坦座两面宇临街地，有伞一定货商业幻玉价值规模勉：占地厨面积担：4瞎37谣61员㎡，总建乳面：恩15珠68著77扁.3悠6㎡柔，容跳积率继：2垫.9警8规划胁：西区泽规划亚为无黄污染饲或轻那度污梅染产注业区平域。倘本项导目属册于西酬区上喜杨住菜宅片岸区，镰规划腾为普砍通住伸宅区人口听：大亚黑湾区港规划荷近期镜规划笛人口老20论万配套：周壶边生桨活配曲套不深足，积尚未仙形成票居住喝氛围偷。教真育配只套缺唉乏，查中小狡学学鹊位严扭重短钟缺。交通：现杂有交乞通大电环境归较好50优势于（S精）交通均便利,两条张大道怜在此狼交汇周边期已形站成一鹿定的皇社区烛氛围劣势覆（W善）项目拌社区茶规模搬小周边繁有汽泽配市梯场、喜形象很差紧邻巨淡澳练大道划，有君噪音、尘土士污染地理软位置碧较偏火，缺软乏生坦活气忘息北面面有农鞋民房工业摇区景劲观较猛差，笼有尘桑土、踩气味授污染威胁层（T剥）区域袍内同帖期入蓬市楼惨盘的偿竞争柴威胁市场驻上商今品房榆存量略大，射新开泥工面退积大殃，未来艰两三阵年内算面临矛巨大通的消原化压裙力；新实取力开坑发商升加入觉角逐房地扑产调武控政膛策的佩不确率定性机会（O松）壳牌否投产晶带动约大亚翅湾经桐济发莫展大亚累湾房箱地产长开始拉全面队复苏深圳佳客户上对大尘亚湾泉投资糕开始异升温大亚欲湾商业散配套悄服务汗存在尸空白劣点深圳圾客户插对大搂户型中需求男难以添满足大亚疯湾外佛来务镇工购侦房群议体日列渐扩积大市场用稳定绿，未植来涨厘势看紧好SW俭OT床分析项目边分析51发挥歼优势群，抢触占机滔会（SO)利用树机会梢，克的服劣过势(WO)发挥叉优势拦，转基化威宗胁(ST)减小远劣势吃，避姨免威夺胁(WT)突出角区域叛发展柴价值提供统高性绿价比细产品女满足痒深圳萄客户领需求借周训边大按盘之飞势，思制造轨差异暮化优膝势分挑流其糠客户规避舟区域何负面创信息声，强砍化区桂域优克势深度兆挖掘璃品牌膨附加头价值跟随牛周边旬大盘谅推盘晕节奏配积累影客户挖掘愧产品汽价值次和区驰域优薪势产品俩创新糖,形疾成差桃异化创新怎营销剂手段剖析绞国家仰政策屈，找典准突辫破口SW透OT灭策略项目折分析发现箩蓝海负、规臣避红旺海52第二牌部分桐：市葬场状哑况分气析项目陕分析第三甲部分挥：项厉目分勉析定良位第一况部分精：目盟标第四跃部分虎：物啄业发傅展建菜议第五虎部分智：营驰销策朝略项目佳定位第六饰部分周：商郑业建趁议53项目总建筑面积（㎡）建筑类型梯户比总户数车位户数比绿化率容积率480000高层、小高层一梯2户一期3501：0.650％1.4786000多层、高层、小高层二梯3-4户5501：0.685％2.2一期120000高档住宅区一梯2户一期1881：148％0.8116000高层二梯5-6户二期204近1：112％5.2105000高层二梯4-6户7901：0.534％4.0131836普通住宅一梯3户9221：156％1.02510000公寓一梯5-6户150———18％5.05项目姜定位市场圆导向溜原则楼盘与规模浪大、搂景观技好、躲车位包户数宋比高裁的楼明盘畅造销54惠阳项目建筑风格设计单位现代简约西班牙北欧现代简约定位灾原则槽--厚--适度宿差异听化建筑艺风格大亚湾项目建筑风格设计单位简约欧式风格欧式简约风格市场崖上以钻欧式馅简约解风格贪为主封，现服代简富约风询格为雪辐本案铺采用盈新古把典主项义风欧格项目干定位适度暖差异码化原毙则55惠阳项目景观风格知名设计单位欧式园林风格西班牙北欧酒店风格

大亚湾项目景观风格设计单位热带风情------欧式园林------园林唱风格市场龟上园暮林风范格以还欧洲心风格估为主戚，概气念上副区分排多以释地域沫做区缝分本案种以精惨致、殊自然陆生态探为主适度倡差异敏化原奶则项目蹈定位定位贪原则贤--报--适度绝差异并化56--产品车合理浩规划（南若北通伤透、爱户户回有景跃）--颂建筑均品质（精门品楼惨宇）--称户型校创新（面恋积赠堪送、唐跃式曲、复红式、邪落地顽转角巨凸窗土、大藏面忽宽、木大露述台、前入户杏花园诸、阳累光室惰等）产品狼创新冻原则项目争定位57项目蝴定位丧依据市场厘热销悄点竞争祝项目跌差异驳化市场妇空白僚点置业赴趋势校分析58以三丘房为我主力烛热销碎户型这，户色型普战遍较当大项目户型户型面积价格（元）户型比二房84.772400－250010％三房120－150.2600－270075％四房161－1622800－310015％联排别墅210－260一期4500-500010％双叠别墅130－210一期450010％多层洋房77－170均价2900-300080％二房78－852900—300025%三房94－130均价300050%四房150均价310015%五房208均价320010%二房95－9625005％三房126－1402500—260047％四房1602600---280048％二房901900-20005％三房112-1272100-220060％四房1382200-230035％二房87－902600-270025％三房120－1252800-290060％四房140－1702900-310015％一房36－582500－260064％二房56－622600－270026％三房962700－280010％市场泄热销寸点5920题03遵年多层旬为主20耳04缘瑞年-输--初20扎05辟年小高弱层逐落渐受处欢迎20焦06访年以剧后高层冤受到仔欢迎小区贵内开邻发可华考虑射多种伙建筑慕形式啄的组魄合，世丰富栋小区赌的建酒筑形车态及竞小区餐天际喂线市场麻热销晃点60可开近发市个场上荣缺少塑的错须层、糕空中丝式复式从产品中高虫端产斯品形言象产品域容积彩率等堤限制户型椒普遍屯偏大总价海限制可开淡发部超分中蜂小户婆型产朋品，玩小型糖N+趁1户紫型市场月空白恳点6120打06欲年6育月1退日，烧中央重九部律委联醒合下座发的益《关雷于调程整住敲房供册应结嫩构稳倒定住虾房价歉格的浑意见房诚》中摩规定蔑，今渔后城汇市年碑新审循批住因宅总疑量的色70贞%以肝上必毙须建愧设9涂0平贿米以扫下的察住宅送。政策货影响技面：一线古城市胃（如狭深圳黄、北锄京、诵上海幸）＞恳＞二膝线城瓦市以径下城且市（磁惠州描）大户伪型需币求转已移：深圳薯大户导型（走豪宅扑）客性户到厌周边疼寻找斯房源督（近初在咫绞尺的均惠阳哀首当科其冲既）大户淋型需美求转余移置业锦趋势雕分析62年份大户型住宅销售面积（万m2）所占比重2003550.8768.3%2004541.2966%2005603.5566.98%90隔平米把以上缎户型券是深把圳购赵房者陆消化窗的主欢力户萝型，春需求光比例补接近端70暮%。粒每年萝需求精量约斯为5厨50戴-6钩00样万m2。深圳霞每年少的供晌应总铸量大偏约在狱70倒0-留90吩0万果m2。“亭新政关”后雕大户倡型供荷应量盾受限拾后，游预计恐其年稍供应镜量为互20消0-曲30害0万坡m2。年份住宅供应总量（万m2）2002961200371620048062005712每年锋约有条25董0-艰40掠0万访m2的大封户型硬客户夺需求顶向外津转移宅！如缩慧果这祖部分踏人有汽10辱%的腐到惠仆阳置份业则荒当地原大户肉型每爷年可录新增畅需求蹲量25金-4非0万m2！约卧等于聪与惠招阳2研00君5年棕总的蚀商品镜房预摩售面育积。数据激来源纺：深抱圳房沉地产最信息邪网数据孝来源劝：深景圳房果地产令信息艺网置业张趋势骂分析63随着耍近几欲年深累圳楼趁市的取向关丽外转蛮移，递深圳揪的大执户型嗓也主血要集暮中在获关外合。而匪70畜/9无0规恰定的疫出台输，又锣暗地写里将裁大户耽型往坟关外溉的纵隶深推来进。肉楼价乖相对戒较低悔、环企境较已好、塞交通旧通勤描时间陵较短锅。。宇。。求诸方息面相房诚对较帐好的败惠阳絮，极谈有可昂能成知为深圳用的后兽花园。实望现的杜时间矿会是恨在深首圳现虹存大规户型属消耗窝殆尽压的时邀候，叔预计盼这个棵时间顶是2年。短期刑内，毯在惠功阳1誉5和哑30倘分钟竖生活众圈内侄的龙岗落（包寒括周桑边镇厕）和横岗，由米于价休格洼梯地效震应，竿来惠溜阳置祥业的籍可能涌性大巾。置业在趋势从分析64竞争扁项目读差异喇化深圳胡案例耐借鉴际：**摔**奏*新晚境园金地并梅陇帐镇阳光央新境陵园世纪旋春城65项目名称开发商总建面主力户型销售均价销售速度开盘时间42万m23房100-119m24房130-146m27500元/m2开盘销售80％-90％2006.5.277万m22房78-84m23房89-99m27100元/m2开盘销售80％-90％2006.9.2843万m23房93-108m26700元/m2很快售罄2006.6.24竞争球项目站差异辛化“傍链大款柄”策责略—安—**搬**迎园成猛功模兰式**喜**遍*园巨跟旁排边两醉个项挖目相站比，规模斑小，猴知名汁度低僻，开因发商叹缺乏族开发柜经验，但代它成术功借削势，宁借力右打力疑。户屡型上巾，它旗做的滑比其晴他两钢个项煮目面妻积略墓小；谁总价蛾略低锤；开柴盘时赤间紧奶随其隆后。两处于男同一羞地段轧，以跌产品絮性价斤比借就势两渐大盘粥的宣宵传推奥广。以低挡成本抱实现森成功税快速饭销售诞！66竞争泳项目垂差异超化西去二饭大矩道**恒**建艺装项目**显*国马际**赏**明类似嗽于深庸圳*匀**最*园莲，完辩全可盯以效绢仿其修定位傍及营木销策闯略。庙**惧*国阳际新爬城在纪该地锈运营因多年救，已物有一法定知救名度洽，且老其后阿面还懒有多预期、涨大面弟积进麦行开板发。站建艺膨为知淘名度修很高糠的东蹄部集卫团的沸子公杏司，雨其预首打造注大规银模较遵低密耀度大欺盘预商计今灰年1丧0月转动工扣，2册00赢8年迹上半毛年开哀始入陷市推冻广。67竞争阻项目道差异聚化项目名称开发商总建面主力户型销售均价销售速度开盘时间110万m23房126-130m24房148-155m24200元/m2三组团认购80％2003年，三组团2007.4.235万m23房105-130m24房120-150m23600元/m2预计2007年10月动工预计2008年15万m2？？？？针对绍两个则直接壤竞争喊项目曾，我次们采待用借队力打焰力策何略，占从户每型、煌价格暑、开吴盘时忠机等船方面盘把握跟随援、差由异化。68项目盾定位客户业定位价格就定位产品芬定位69客户熊定位本地（4催0%立-5盗0%殃）本项宏目辐射罗圈【区木域划飞分】懒：外地越为主蓄力市火场（5置0%变-6核0%送）本地效为次够级市练场（4彻0%融-5鸡0%骑）外地踢（5铸0%为-6脆0%卫）70客户费权重案比例

游离客户

重点客户

核心客户【收犹入划碌分】借：中居等偏励高收债入群衰体（抱50锁%-洽60松%）杰、中效等收窄入群茅体（言30祖%-墙40虹%）掠、高控收入漏群体梁（1鉴0%裙左右互）。私营较企业欧主、耍公务矛员、爷事业药单位完职员骑等（耻10帜%左树右）企业胖一般言职员滔、医极生、移教师疗等（亡30船%-约40轨%）企业累中高看层管寻理人嫩员、导一般横经商乔人士消（5航0%撇-6遭0%贿） 中高收入群体（50%-60%）： 中等收入群体（30%-40%）：

[企业中高层管理人员]：年龄28-40岁，家庭结构为3口之家或二人世界，文化素质较高，生活方式追求品位、高尚；对居住环境、配套设施要求较高，置业目的以投资出租及休闲度假为主；需求户型以三房、二房为主；关注区域发展、高性价比。[一般经商人士]：年龄30-40岁，家庭结构以三口之家为主，事业、经济收入处于发展期；由于长期的投资经营工作，投资经营意识较强，对交通条件、配套设施要求较高；住房需求以三房或三房以上大户型为主；愿意承受的总价为40-50万。[企业一般职员]：年龄25-30岁，准备结婚或已婚，文化素质较高，事业、经济收入处于上升期；追求时尚、潮流，注重生活质量；对配套设施、交通条件要求较高；注重片区发展潜力，住房需求以居家型二房、三房为主。高收入群体（10%左右）[私营企业主]：年龄30-42岁，家庭结构3-5人，事业处于高峰期；追求大气、品位、舒适；对居住环境、配套设施要求非常高；置业目的以投资出租为主；需求户型以四房及四房以上大面积舒适型住房为主；关注区域发展、高性价比。客户鞋定位71年龄怠及家较庭结围构：主呈要集吨中在那26妖-4钟0岁堡之间耗，家絮庭结榆构以绵三口欲之家秘为主剩、二碰人世坑界为来辅；职业：以绍企业添中高恒层管捏理人滔员、权一般滴经商些人士忠、企胸业一枣般职或员及鞋企业励负责朝人为岸主；收入：家秃庭年接总收洋入本腹地以翁7-悔15咽万的家挺庭为表主、外臂地以10话-2叮0万恰的家遭庭为烘主需求法户型既：以三棵房为呜主，车二房近、四眯房为栋辅；置业悼目的：自过住为欲主，资投资黎为辅犁。客户浙定位72产品印定位◆依据蹈市场绣供需椅状况妖以及钩与竞誉争对饲手进用行差婶异化在的基底本策扭略。◆产品孕定位军为中且档偏爪高产煌品，疾比熊洁猫国述际新椒城和氧建艺裁项目华产品匆档次邮略低虏。◆户型竹面积访比其碍他两甩家稍筑小、环使产扒品总秘价略村低于声竞争岭楼盘挨。73价格竖定位项目销售均价（元/平方米）4200预计36003600350032003500-4000片区早在售植重点田竞争勤项目洪销售勺均价摄：参考哭在售猎竞争漂楼盘泉的销狂售均惑价以待及当挎地每薯年价旺格增信长4芹00滨-5苏00据元，闸综合接比较耕本项妄目与办各楼序盘综于合品港质和贴入市的时间难的不兴同，杂预纸计本疼项目赤能实贩现34骄00锈-3齐60激0元膊/平管方米不的入侵市均定价，挑贪战均霞价3涛60跌0-共40舟00这元/系平方载米。74第二冷部分过：市滤场状松况分达析户型消配比第三衣部分良：项种目分厕析定收位第一篮部分句：目荷标第四怜部分灿：物享业发址展建弟议第五琴部分具：营眠销策采略景观跪亮点显建议第六套部分淡：商际业建叼议户型扎亮点再建议75户型畅配比项目名称户型面积（m2）户型比2房2厅84-92辅助户型约占20％3房2厅126-130主力户型约占80％4房2厅148-155公寓35-50少量2房2厅50-7070-90约占10％3房2厅105-130约占50％4房2厅120-150约占30％依据驼跟随残、差盆异化酿原则什，建痒议本碗项目责户型您配比76户型漏配比本项目户型计价面积（m2）户型比赠送面积（m2）2房2厅60-80约占10％15-203房2厅100-120约占50％20-304房2厅120-140约占30％30-40沿用液原规竖划建柿筑形厅态（隶小高煮层、凯高层辅）。户型被策略徐：赠送床面积谣多一拣点，总价弟少一大点77户型刻亮点箭建议10曲0-相12别0㎡舒适辱三房60变~8选0㎡精致恭两房户型疲方正脏\通田透超大卡赠送饺面积较大虹的室飞外休卷闲空榨间户型志方正般\通敞透开间拜尺度说舒适汇、双坟卫双丙阳台超大朴赠送仆面积78户型弄亮点黎建议12抄0-牵14烈0㎡尊贵嫩四房空中床复式尾、通缘瑞透方脸正超大马赠送办面积空中帮院落起多重狸景观79业主换在装启修时茎，可桥以自到行将核该凸命窗打较掉落地竞景观链凸窗6m贫高入蓬户花幕园面积泰赠送雀大衣容柜户型吗亮点比建议面积猫赠送80景观赏亮点箩建议居住茎环境勿打造81园林喉造价盟估算景观瓦亮点盼建议通过池测算缝，并扛结合炭考虑种开发蛛商利防润和宿项目吨定位境支撑部两方金面因系素，弃建议援园林摩配套愿造价疤为4氧00堤-5存00眠元/芹平米亿左右苍。以上细地价茄、建晃安成棋本为膀根据披市场瓦行情毒假设晕，财峡务费读用按感30毁％资锦金来您源于进贷款宫，年稀利率课8％累估算机。单位面积指标

(每平米)金额（元）金额（元）金额（元）金额（元）金额（元）销售收入35003500350035003500地价400400400400400建安成本13001300130013001300园林配套300400500600700营销费用7070707070财务费用5052545759营业税及附加193193193193193税前利润额11881085983881778所得税297271246220195税后利润额891814737660584成本利润率45%39%34%29%24%园林档次中低中低中中高定位支撑度低中中高高82第二脉部分即：市排场状鄙况分迎析营销姻执行总体魄策略第四捎部分违：物鞭业发章展建展议第一善部分汪：目威标第六段部分船：商样业建中议第五郊部分会：营歪销策称略第三臭部分肆：项匠目分跪析与漠定位83营销刚策略销关键构点：1、扬营销吩思路级要紧侨密结帽合时初事背乱景；2、垂制定悬稳键喇的外饮销策圣略/报精准默的广纱告策浴略；3、霉实景链打动帮效果咸显著颜；策略船指引亲：营销忍占位推广删策略展示都策略总体僻策略84项目粮形象何定位大亚刮湾勒精品颗生态册花园诞住宅项目这产品创属性国际绞湾区缝•*抛*人凡居项目婚形象折定位85项目她案名“**徐**”**胁域备选像：**厘*湾**蔑上筑86项目深推广堤语实现铅所有姐关于贩居住乖的梦早想辅助虎推广皱语：主推梁广语少：生活跃至上87华南板块所处区域为什债么能骑由原颈来名洒不见粘经传崖的郊芒区，秧一夜改之间住变成角广州蝴楼市除的热点爸、焦弃点和块亮点颜？在大酷盘云末集，贼供应触突然加放量赢，竞话争空洁前激酬烈的控情况扰下，如何做保证颂楼市忍坚挺肺？华南索板块羽借鉴88城市足向南般发展光，华庙南板兄块所拖处的倍位置肿优越美。华南卫板块乓楼价它实惠派。城市肉内部抗居住睛环境好拥挤葛，华引南板渠块大奔空间蠢、交犁通方困便、住环境谦宜人讨。客观爬必然还性89由广打州房租地产休业协超会主楼办，妙近十举家发先展商寒参与抗，以狐华南医板块帜房地知产发协展历巴程、笨发展忌模式摊及发自展趋册势为跑主题模的“才广州武中央巷居住滋区发锡展论消坛”灰召开垒，华垂南板民块的潮“新各中心钟居住纤区”居宣告涨形成比。政企嫁联办雄的区欠域发熟展论时坛,耗番禺页代表仇着广物州的粉未来创,准满确定鼻位：义现代文化珠客江三墓角洲命城市卖圈的窜中心弹、未恢来广失州新垄城的会中心沈！“洛容溪新量城”广州唤碧桂呆园、衣广州场奥林啦匹克惹花园代等八坟大盘华南评板块悠概念山形成星河榆湾问胖世，招华南位板块仇浮出恰水面华碧田洋房范山语单以3给55么0元黑/平农方米假的价关格。衔在产振品供宁应中逃缺乏格亮点不的情吹况下柄，价陷格牌辟自然榨成为扭最有浴力的石武器键。华南庭板块花房地妹产发件展商墨发布灵携手火打造壤高尚调居住姿区的穿《联喘合宣缎言》幸开始20损00报年20紧01婶.520宣03组.8定.1挪520今04迅.9淹.620圾04牛.1删220总05浆.7各自脂为政联合雹出击内部房诚竞争商场括如战滩场，锋纵观拌彩电奖业、悠地产希业无抬数的误商业批实践驾，联笋合是云战略腰需要晶，而室竞争耽则是蚂必然开，即肾使联阵合时欠也暗碎含着鹅竞争偏，残伯酷的惯竞争棋现实版又使且联合为变得船脆弱脖。联合掏托市90对项哲目的架借鉴芦意义如今仇的惠第州业色正面拥临着孙同样闪的发肠展境聚遇和恶机遇催：市挡场上弱突发巴性的除大盘抽涌现盖、供柄应放堂量，坐竞争偶空前再激烈扫；与管此同恼时，猪也存剥在着寸规划推和政叔策等嘉方面蕉的利厘好。魔中短赞期内驶，惠下阳楼领市的封出路艳可以灾从华附南板唐块得益到启侵示：联合膨托市耗：大亚蚁湾，绒深圳由之华伍南板挡块修炼颗内功危：产品兼细节白精雕盾细琢912大品汇牌开乎发商令联手溜打造洋，超眯过90万方值建筑殊面积愿，超森过2万人责居住城市灾未来来，1条城岂市发泊展轴源线区域片区劈燕定义津：借你势熊誉猫国拢际新缩慧城和钥建艺辣项目牛的山姨水园趁林打疲造、旁宣传养。强拒化宣浙传上捧对山岔景资歉源的请重视粱，强闯调山而水板腊块，训弱化急工业户区的浇影响裹）联合段托市搁方略92标准黎化展辽示路棍线展示佣攻略2形象格墙+畜导示轧系统34样板瓜房15商业菌街售楼挎接待库处+园展厅耳（核络心体沫验点撒）园林骄（可谱参与辞性/迈服务优功能宾延展宅）核心筹展示祥区1234593导示诱系统在西亿二大纽奉道布座置灯冻杆旗蒜，以川昭示划项目葵，截欣留客宜户灯杆缓旗销售中心外导示停车导示94销售倍中心撞展示拒绝味功利前的售菌卖体条系，趁而营舱销却评无处艳不在销售刻人员滴的装膨束、妨派发洁的礼射品、哭现场背户型虽展示品：印辅有户乱型图净的统草一标努识95设计廉要点抹：安全帅/绿是色/赚高雅膀/缓业解现世场不则佳的号负面俯作用个性匹鲜明哀/标铺志明粥确/乒规定映展示栏区域醉集中羡展示看楼判通道96挑高锡客厅挑高故主卧起居帆室与树书房章的空尤间关冻系样板滚房展喘示息(C根on性su脂lt岛at宰io甩n症sp近ac践e）97第二谈部分底：市侨场状阻况分援析营销夜执行总体子策略第四浆部分抖：物横业发赌展建田议第一谣部分喉：目鲜标第六归部分柱：商岸业建究议第五喇部分吉：营夫销策伴略第三皇部分洗：项得目分蹈析与装定位98动工主体结构封顶（6-7个月）样板房、园林（1个月）2007年6-7月2008年1-2月2008年3-4月入市时机封顶售楼部、样板房（2-3个月）2007年5月2007年7-8月项目啊工程牧进度愤预估二期矩小高统层、远高层二期暗实现燥销售虑条件安在20叶08鉴年3周-4箩月一期倚实现宋销售筋条件朴在20躺07堂年7肚-8腔月根据禾开发