可以深圳市宝安中心区商务办公区和核心商业区城市设计阿特金斯

2009.11宝安中心区规划与城市设计整合

----优化城市开发建设品质设计要求回顾原有规划，对中心区的用地功能、配套设施、开发强度、交通、管线等重要因素作出全局性调整。对中心区发展情况分析和论证，对中心区的城市设计，特别是滨海区的设计作出调整和优化指导中心区下阶段开发，保证中心区的建设良性和有序进行。

成果要求控制性详细规划调整城市设计调整汇报内容一.中心区规划背景二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾三.规划整合关键问题分析四.规划整合五.管理实施一.中心区规划背景区域差异化发展珠三角核心区域竞争与协作中，西部滨海区具有重要的产业及交通地位，是核心功能区之一.西部滨海区延伸特区功能，成为区域消费、贸易中心。宝安中心区则是西部滨海区差异化发展的核心部分.宝安中心区深圳中心区深圳国际机场宝安中心区中心区现状航拍鸟瞰土地权属情况截止2005年12月，中心区合同、协议、批复、红线及蓝线总用地已达320公顷，占总用地的46.7%不包括道路用地、广场、公共绿地及水域等面积，政府可用于商业开发及公共服务的地块仅剩约100公顷。因此政府需要对剩余中心区宝贵的土地资源进行集约高效的开发。用地建设情况目前已建在建的项目除区政府大楼外，主要集中在都市核心区外中心区路网建设情况目前已建成的路网集中在中心区的北部及东部.二.中心区规划、城市设计

及相关大型基建项目回顾中心区主要规划、城市设计及基建项目列表全局规划：1.宝安中心区城市设计2.宝安中心区控制性详细规划3.宝安中心区城市设计导则专项规划：4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计

5.宝安中心区核心商业区专项规划

6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划—总报告

8.滨海岸线工程

9.绿化专项规划

10.公交系统规划

基建项目：11.深圳市大铲湾集装箱码头

12.沿江高速公路

13.广深城际快速轨道

14.海滨大道

15.地铁一号线续建工程

16.地铁五号线1.宝安中心区城市设计2002年12月国际招标阿特金斯取得第一名总用地面积：718公顷设计理念:滨海水岸是整个城市的门户，是活动聚集的焦点，对于整个城市的形象塑造，具有不可忽视的作用。1.宝安中心区城市设计设计定位宝安中心区为滨海特色的城市中心区，这是与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。

1.宝安中心区城市设计确定同心圆式道路网结构环拥大海，强调滨水地区的开发

1.宝安中心区城市设计设计将中心区的范围扩展到原海滨大道南侧，以使海岸线充分利用

2.宝安中心区控制性详细规划2004年1月完成编制单位：深圳市城市规划设计研究院控规确定了一条岸线，一条轴线，三个圈层，一条都市绿环的规划结构土地利用规划图2.宝安中心区控制性详细规划一条岸线滨海大道外侧滨临大海，规划观海，游憩，运动健身等公共功能，形成城市公共的亲水活动岸线一条轴线以中央绿轴为主线，两侧安排商务办公、文化娱乐和会议展览设施三个圈层将宝安新中心区用地布局结构明确划分为核心区、过渡区及居住区三个圈层2.宝安中心区控制性详细规划规划中心区总居住人口17.7万人。规划建筑总量控制在770万平方米左右。用地性质用地面积单位(公顷)商业性公共设施（C）70.58其中办公28.13商业10.33旅店业用地10.90旅游度假及游乐21.22政府/团体/社区类（G/IC）93.69居住类(含商住)216.573.宝安中心区城市设计导则2004年1月完成编制单位：阿特金斯深圳公司对中心区内交通、建筑、景观与开放空间作出规定性限定，提出实施设计导则的管理措施，统一中心区的开发的标准，保证全区开发的协调性和连续性。3.妙宝安滩中心饺区城附市设绒计导魔则确定撕建筑肝高度敏由中怀心平艳均约参80竹-1霜00后米向海海滨颈递减敢的空特间态禁势，退中心班区建浙筑限佛高1娃50匠米。区政府20除05季年1郊2月邪完成编制披单位耻：阿律特金境斯深提圳公席司总用哲地面四积：申65考公顷位于植中央麻绿轴朴西侧4.宝安辉中心夺区商胜务办竖公区牙详细誓规划习和城予市设仔计规划渣远景标志扬性的螺国际止化商疫务办套公区充满带活力渗的花展园式遍滨海州中心沉城绿色袄生态由的区促域副招中心具备隔良好材的基亚础设务施、威便捷采的交糟通系宴统的想商务脆中心.4.宝安聋中心脉区商朗务办窝公区个详细起规划众和城贝市设删计4.进宝安缓中心迟区商那务办紫公区技详细街规划摩和城诸市设摄计通过荐建筑词空间厦态势尼、景示观视稿廊、灯开放薄空间帽及活峡动节套点的匀综合言规划透，使搅商务凑办公演区与娱滨海乳风情吨融为毙一体4.管宝安溪中心寸区商别务办势公区趟详细粘规划节和城著市设树计开发饼规模总建必筑面砖积：探14尚7万伍平方装米其中办公捷面积哪：1拳12耽万平毁方米粱7剩6%商业侍服务巡寿面积汇：8建.6宝万平羊方米驴6饲%酒店咏公寓漏2西6.揉6万拥平方处米撇18衡%5.萍宝安屿中心懒区核共心商压业区佳专项帽规划20椅05女年1喝2月腰完成编制捕单位狸：爱匪普斯雨顿国灵际投所资顾闷问(深圳舟）有宇限公磨司用地脊面积疮：2苗7.宁7公覆顷设计冲定位民于深郑圳市宽商业唐中心铲网络训体系超中相舍对独懒立和至完善宣的零岭售商姻业次铲中心区政府5.忽宝安稠中心备区核裕心商栗业区武专项记规划核心蒸商业汽区位缝于中四央绿根轴东甜侧，宁与中枕心区束商务槽办公柳区及度行政慎中心植联系鸟紧密历。地铁继一号长线沿线商业奥区东西侧而乓过，饮是核夸心商残业区案的重艇要影唇响因亮素地铁较一号判线标志张性塔戴楼属班于中祝心区痛商业米街标扭志性扭建筑全，其烛地标播性影便响力捏，提夫升核烈心商幼业区继的重虽要性通过董商业后广场补及景拜观平即台，马将地雹铁出秤口人猎流导田入商课业区营内部设立奶地下颂商业雄与地急铁站表相连5.型宝安学中心影区核险心商源业区劫专项荣规划开发铺规模总建越筑面吴积：10润1万平惑方米其中商业辉服务溜面积拘：45万平隔方米45奔%办公昂面积箭：19万平花方米19顶%公寓厅住宅37万平头方米37旱%5.学宝安遥中心得区核括心商盾业区损专项胖规划20柿05范年1赔2月墙完成编制抓单位吃:加宣拿大C3城市涝规划佛及景辽观建票筑设容计事塑务所总用加地面芽积：覆22粉公顷6.哪宝安押中心配区中毯央绿狱轴规近划与遵建筑卡概念态性方禾案设碰计中央锐轴线扇：构蛋成景遵观绿遇色走蜜廊，慨以政晕府大黎楼为云轴线盐起点沾，经撕过中亮央广厨场轴民线大威道，垒穿越出三个为组团葱，以者南端组百米雨滨海捏观景药塔为房诚轴终柜点，呆讲求押组团梅对称非对感称空筒间：肺以水拆景、窗植物里、步杯行径幕等基扑本元浑素，颈营造益流动四的空港间环燃境6.足宝安滤中心勇区中苗央绿链轴规替划与蒜建筑犹概念短性方轰案设壳计6.提宝安弄中心辨区中垃央绿诸轴规逃划与碍建筑烈概念贯性方和案设驱计中央崇绿轴顿是中近心区荣主要五的景帝观轴泰和文敢化性刊公共喝配套循设施惕集中悉区包括巨图书伍馆，山展览霸馆，碑博淹物馆施，青新少年屿宫艺宾术中鉴心等攀标志苦性公利建7.逼深圳狗市轨勉道交同通二啦期工台程地端铁一迎号线秒详制细规脑划—总报观告编制威单位公：深沙圳市背城市慨规划摆设计还研究为院主要调针对专地块窜一号纠延长由线的咳站点绪规划祥及两怜侧用荷地功刃能进智行分香析。地铁曾一号底线在歉宝安雅中心薯区分廊别设奇：体境育中揭心站降、宝盯安中我心站栽及新园安路锁站。乎其中迟体育错中心求站定桂位为匀一般槐站，谦宝安节中心陕站及职新安营路站贺定位百为片奖区中信心站面。新安身路站商业惕性用榆地容虎积率次：3.匠5-瓶4.巨0，居住游用地律容积劝率:3.茅0-污4.届0规划棚范围地内地腥块开你发强原度分逝别为婶：体育料中心侧站商业车性用劳地容鸦积率丽：2.兽8-援3.条5居住永用地瞎容积描率：3.卵0-女4.挡0宝安缩慧中心椒站商业供性用虾地容宵积率巨：3.沸5-广5.治0，居住橡用地蚀容积应率：3.如0-伞4.正07.闸深圳质市轨攻道交供通二职期工压程地厕铁一桌号线画详数细规麻划—总报闹告深圳额市大券铲湾垮集装冬箱码如头大铲鄙湾码浩头经秒国家荒发改偏委批汉准立颈项，若在深魔圳港明总体动规划苹中确笼定为铅深圳丽西部痛港群唇未来从发展亏的重贩点港坚区，歇设计匆20早20舰年最由终吞仇吐量除10演00直万标驼准箱20唐05抬年9山月动锻工，走预计支20楚07干年底即投入骂运营20封05警年1凝2月升完成放《深镰圳港饼大铲恶湾港床区疏补港通融道规营划方轮案》编制钢单位负：深驴圳市辈市政眼工程北设计糊院重点狗研究亦码头昨货运佛的疏逃港布真局，符及生西产生至活区狮的对祥外客剧货运商交通祝规划深圳程市大砖铲湾爬集装逗箱码桌头疏港商交通除原则疑是远荒期长估距和壶过境盾货运骆交通炊不与烈城市创交通柜混行般，不辈穿越互宝安挤中心亏区大部枝分公业路交撞通流好将疏连解到愿广深删高速坐、沿椒江高企速公炉路和居10赶7国贺道深圳尿市大雾铲湾窑集装哥箱码头第一垃期背景--基础铃设施杠项目大铲神湾集池装箱罪码头，设哄计2誉02翠0年论最终妙吞吐青量1识00劫0万赤标准破箱2笨00杰5年壮9月笑动工堪，预很计2禾00辉7年库底投蕉入运醋营广深粒沿江屠高速库公路是纸预蜓计2硬00光6年析开工割，计姓划工裤期至20驻09年广深据城际饶铁路楼线是珠馋江三剑角洲谅轨道佛交通冠网的唤重要咳组成跟部分,方案骑尚未于最终溉确定岁，目筐前方浸案临梁海路当高架浙，核晌心区户内采搭取地教下轨柏道方萄式。海滨谊大道南与耽特区申滨海奏大道虹相连,近期宜走临酸海路友弧线赔段,远期学跨海美大桥煌建成芝后走箱前海孕湾线茅位地铁职一号蛇线延长屈线地铁赏五号喂线中心贵区规技划与衫建设虽情况剃回顾诉与总稳结宝安挣中心始区的脉规划鞭是一扣个高丽规格精、国肿际水雅平的衬规划识。与贞一般疫城市睛中心思区规念划不色同，纯宝安供规划励局针戒对中哭心区摘开展桌了城防市设店计国膝际竞誓标+控制榨性规异划+城市餐设计油导则+专项桌规划柴多层研面多油方向伟的规招划设厦计编芽制，悟从而拥保证余中心体区具详有高暗起点闹的规理划，尼而且垃在开促发过忌程中惨，城想市建蓝筑的商风格位有统站一的遇控制铜标准屋。城市霸设计控制攀性详拐细规夸划城市音设计绕导则专项蜡规划城市瓜规划达与设谋计整季合管理饮与控拿制中心国区规尘划与粉建设柿情况凝回顾彩与总浪结根据蚀规划控宝安茄中心倘区的土城市管形象抚已初尘步显吴现。根据滤城市侄设计池导则某控制倚的新赔湖路周骑楼存立面行政珠中心已建户成部叨分住航宅小挑区中心古区规嫩划与握建设馒情况态回顾闷与总六结在上念层次灰规划屈时，碌应全处面的验考虑伐重大够基础决建设计项目杜（如松港口酱、铁派路及渡高速崖公路喂等）损与局技部地捡区规尝划的逃协调领性，父进行仓统筹龄规划矛，使跪工程掩项目畜与局股部规耕划设葬计更碍紧密忽结合喷。由于睬各规云划编狂制时庸间先析后的温差异示，使佣专项急规划肥与全穿局规烈划需象要有蹦更好块的衔释接中心搭区规脏划与酒建设困情况掌回顾微与总宰结中心闯区已扒初步障形成剧一定陈的公膛共空乏间环偶境，闻但整旁体公鹊共空嫌间质竖量需仰要进凭一步彩提升客。中泳心区喷需要苏进行保综合塘性的匀公共塞空间骆体系蔽的研仓究，亚从城格市景驶观和可人的业体验贸的角祖度形省成综妄合的毁公共孝空间呼体系中心钢区部踪蝶分地团区已后有硬辞质与必软质薪景观躺的初锐步融北合滨河可景观气需要飞升级部分诉街道丑景观裤形式棵单一材，未旁有效塔形成按绿荫片遮蔽定。绿化策景观声层次谜不够湿丰富代。中心敌区规仗划与呀建设矮情况福回顾樱与总名结需注射意问烦题:地块视与地穗块之当间的疏衔接象控制,私人脚发展愧用地逼与公喝共设兆施用唯地之符间的肝衔接.包括垂连廊,人行理通道,地下缘瑞空间粥等的表处理.注重恒设计弄的可乐实施溪性,可操械作性扔及弹领性三.觉规划特整合拳关键惊问题怕分析影响州因素净评价H-邮--影响眼程度诱高L-叙--影响污程度稠低城市样设计程与基症础设宪施项钓目的坊整合程优化整合责关键最问题现分析大型化基础裹设施锋建设疑与城匪市规补划的途关系大铲郊湾集滥装箱怖码头沿江臭高速类、广据深城晚际快础速轨祸道、忘滨海执大道地铁狡一号定线延华长线宝安圣机场葡扩建庄工程分区皆之间规的发献展整冶合大铲伤湾集鸡装箱岂码头大铲中湾码券头将弊产生委大量著货运捏交通荒流经沿邪江高刚速的兴南向际疏港够交通惩，从评中心歉区西米侧经鞠过，仁对西塘侧环帆境质胃量产机生影削响大铲撤湾集链装箱暗码头/沿江件高速/滨海叠大道大铲每湾码狐头内洋侧水违流动迫性较吊差，锁对中仆心区山西侧怕产生哥气味矿及景凑观干锅扰大流刺量货乐运交俊通及舰港口碰站场罩长时冷间作顶业带途来的巴空气齐污染塔及噪胀音污恰染三条凝交通顿线路硬对西各侧滨箭海沿校岸的骨分隔码头宅对中饮心区得西侧茶滨海竖开阔区视野冷的阻阻隔货轮佩所需40狠0米回嚼旋半唤径滨海资大道货轮维需40欠0米回就旋半同径调整谦要素西侧滩滨海卡区用坡地需挠调整,并要果预留与道路恭及铁吨路用雹地。西北货侧用机地性眨质需幅要调最整.滨海隔区道晚路调捎整，载考虑迫滨海敢大道畏与中川心区波的连净接。锐降低缘瑞临海锡路南戏段道植路等秃级.滨海渐大道调整熔要素由于吨沿江械高速渡，滨丛海大传道及冻广深损城际揪铁路点的阻势隔，殿原滨然海区趴西侧尾用地退的休剃闲商迹业等遗功能刃与中罗心区妈联系布不便惯，使哗用性末较弱广深扔城际些快速筛轨道城际爱铁路蜂最新悄方案旋建议巷采用缓地下泡铁路摔方式秒经临菠海路旷穿过牵核心巾区。匙轨道堤地面脱控制星线宽扰度约80米。高架地下10野00木M地下全地敌下方而案：优点因：线犬路顺恋畅总豆长度岸较短锡，缺点被：建锹设费坑用较叛高部分煮高架央部分垫地下雪方案优点品：建兰设费怪用相唱对较歇低缺点散：线民路较漫长高架锯与地短下每字公里被造价数相差1.预5-触2.午0亿总体拳比较能：5公里傅约7.清5-熔10亿。至机缠场航艰站楼（地露下）20例0M断面男示意宝安湿机场宝安辩机场辽扩建忠，将碍进一丙步增株加机报场容含量。飞机痕的起艘降对健中心姥区西配侧产粱生的榴噪音掩干扰坟。需凤要对屿沿线瓜住宅祸用地厘重新应作考跑虑。地铁门一号秒线延生长线复及五尽号线地铁诊效应赞对城抵市住饭宅和久商业这良性尤推动葱。为提斯高土昆地利匆用效勿率，河应对巧地铁怜沿线成土地屯开发戏模式秘重新萝评估.地铁偷一号较线地铁担五号究线大型帽建设孟项目余评价积极笛因素送：宝安悄机场膏、大隐铲湾候码头蒜、地仇铁一芽号线梯、五警号线辰，广沾深城贯际快斧速轨膀道、查沿江饰高速回公路斜及滨裙海大牌道，寄极大明地提低升了搏中心症区的华通达冶性。盒便捷迷的交盼通对移地区家的发毒展起舟到至葱关重算要的此作用蒙。宝安灵中心拉区完郑善的骗交通思设施乱能够两强化蛾区内漫商业沿服务逆优势里。邻近梦机场块和港隶口，柴吸引败大型剧物流饮及物卫流相泻关企吗业进邻驻，你以物册流总经部经约济带荐动中茧心区葡商务誓办公勺的发堪展。消极娇因素腊：对滨穿海区紧的阻有隔及丈前海管湾割悦裂，仆弱化飘中心骄区的贵滨海农功能降低犯视觉阔景观辩质量交通聋带来临的污贱染问迎题，牲包括弟：噪宰音、赠空气狱及水香体污惯染，饰需要诊进行粉技术季处理潜在宋穿越经性交塌通与临区内吃集散化交通研的冲耻突综合挂：大型谢建设卡项目于对中封心区塌发展语的良牺性推宿动是诵不可汽估量像的，勾对中挎心区检的产妹业组侮合、任功能番定位睛带来冻积极翼的影争响。消极杯方面冤主要谈是对梅景观宏和环涛境方助面产沸生不弓利影渴响，云是中希心区驴规划赤重点躁需要贫关注妻的地庆方中心浓区的医城市瞧设计怖应与败港口究、轨睬道交眨通等哲基础祥设施厘充分垂结合爹，形寺成整再体及扒协调什的城艺市空心间。分区返之间滔空间缘瑞发展循的整昏合南山榨前海菜中心甲区占级地约3.傲7平方刚公里绝，商昏务办仍公建此筑面拌积80桶0万至90桨0万平陆方米手。宝安法中心独区与诵南山持前海面地区鹊加强进宏观烤一体房诚化发驼展意敌识，脸整体芦协调胖规划辆布局棕及开址发节寇奏，货强化杜宝安而中心王区核吗心影皱响圈坚外延裳。宝安拣中心持区与猾南山期前海交片区淘共同州分享王前海挨湾景魂观资陷源，染从规某划与铅城市降设计夸的角客度，充应加脾强两泉个地营区的恰衔接究和协居调。宝安沫中心押区南山灭前海犁中心殿区火车沙站物流乔园区分区抛之间揉空间谜发展门的整磁合宝安纪中心鸟区原衰滨海败区作皆为滨锅海休蹦闲带斑，为藏低密颈度低肯强度殃发展难。从大脱铲湾档及跨泽海大怀桥等驰外部管因素圈及南室山前役海中衡心区裂分区服整合日的角付度分值析，呢滨海庙区休返闲功粪能建坚议适抖当降拢低，拴强化偿中心迫区商衔务功忍能，潮建立闹两个收中心烫区的签连接歌带。宝安中心区南山前海中心区规定陶性：屑指导跃性土地酱利用滨海滤区地铁款沿线世开发港整合交通笨系统空间膀形态配套戏设施6.公共扮空间取体系7.地下谷空间绸利用四.畏规划图整合土地仓集约闭化发养展—提高孙开发雾强度底，提谨倡混悼合开忆发大力详发展母公共婶交通—提倡舍公共载交通翻一体答化，才地铁绕及地葬面公斩共交症通无萄缝连救接人居闯（Ho暴me）+工作忍（Wo椅rk）+休闲荷（Pl腐ay）三企位一机体中糕心区绿色叹中心伍区1总述--愿景由于址规划央的调究整，安控规躁的规就划结炭构已凉不适单用，葬根据排中心蛮区岸踪蝶线、复轴线幸、圈乏层的就特点客，中消心区绝由一在轴一环环三浙区组痕成一轴怠：中邀央绿搬轴一环惨：都月市绿茧环三区厨：核距心区郊、生牢活区权、滨织海区1总述--规划遗结构都市罚核心市区是特宝安堡中心锁区的葱核心长地区气，包烤括商脖务办宅公区饥、商跳业区副、行钟政中硬心及猾主要狭的公六共服距务设含施，躁是中探心区选主要桑的政最治、越经济心及文混化活歼动区1总述—分区循特色:都市糖核心冲区参考笑图片商务泊办公齿区中央晒广场行政埋中心商务悔办公畏区位鞠于核股心区寒的西孙翼，拾布置傅高级蔑商务晕办公愉写字骗楼，浸提供更完善雕的商际务服咽务，括建筑诱向海帐性体息现滨换海办闭公区矿的高画品质核心往商业衡区位姐于核外心区棕的东张翼，农紧临秆地铁摔一号垫线，嫁布置锡商业钱步行要街和虚大型劲购物涨中心第，为促大量特人流旗提供坊综合另性商亭业,购物蛇、休址闲娱卵乐服桥务。中央溜绿轴触是整剂个中赚心区熄的核臭心景折观文肚化轴糠，是疑公共画活动糖的主混要场犁所，挥与都蹄市绿钻环共伤同组鹊成核讯心区影主要梁的生需态绿增色空要间。生活夏区位茫于中伯心区搭的外掏围，劣主要倾提供张高品棋质的食居住并环境蚁和完臭善的周休闲含配套凤设施1总述—分区转特色:生活远区参考伯图片居住雅区局另部景承观生活往区内墓的居沸住社协区滨海旋区体脂现了述中心众区的谅滨海悲休闲绪功能谈，主步要集插中亲持水、螺休闲鸡及会永展功腿能，尤低容丸积率干保证种充分昂的景王观绿读化滨海替区功作能应平综合来丰富软的绿显色景出观及望部分耍休闲溉商业辣及公掉建，线提升揉滨海恋地区狗的活适力，邀鼓励虾市民穷及游陕客前距往。1总述—分区抬特色:滨海菌区参考欺图片原控即规方堂案调整狠方案总用练地面补积：68棵2.秆3公顷居住背用地姐(R)贵:1咏77渠.2公顷商业欧性公伙共设惕施用响地(C)浪:钢55妻.5公顷政府昌/团轰体/青社区铅用地身(G/尼IC禽)12毒4.炎2公顷总用斗地面探积：躁71偿8公笛顷居住浅用地嫩(R)会21沫6.激57公顷商业句性公犁共设生施用风地(C)榨70谈.5犁8公顷政府教/团冲体/茫社区担用地敲(G/匹IC誓)93己.6圈9公脆顷3.一类寨居住死用地冷改为礼二类吴居住攻用地恼，增誓加一套处公催共绿凳地，刺西侧贝一类竖居住际用地坑改为牛研发抬及配再套设匀施用算地.1.调整专商务扑办公馆区和马商业羞区，语增加北办公驾及商承业面惑积2.取消蝴滨海碰区西由侧用馅地，冈预留驻公路狸和铁拍路用恳地.4.二类稀居住悠用地版改为室酒店断式公悼寓用妙地.5.新湖俘路部贱分地凭块过吸于分烘散，晃调整骗为综旦合开上发。患适当盒提高欣部分舞地块挪容积料率6.取消茅伸水锐平台杯和水管族馆7.内港装西移倚，滨草海酒饱店东哥移，民调整奴路网慰。增困加68况00平米标边防府营房筐及训岁练用燃地8.道路牌宽度裤减少50米，庙增加劳南侧靠用地桂面积欺。9.调整摧南侧辅滨海欣区用田地10流.增加食西乡兰河排绞海明倚渠2.土地袭利用5796210341182.土地牛利用全区范围

控规整合总体增量整合工作增加的建筑面积非整合工作增加的建筑面积R大类(含R+C)C按总量的10%估算用地面积194.8174

建筑面积565.263771.831.740.1其中:R550.7601.97

C14.535.03

容积率2.903.66

注:居住用地面积不含学校用地2.土地绸利用记--单规划醒用地慰汇总订表用地代码用地性质用地面积(公顷)用地性质百分比

(%)建筑面积（百万平方米）R居住用地17426.0637C商业服务业设施用地55.58.1183.36G/IC政府社团用地124.218.298.62G绿地64.29.40.0E水域和其它非城市建设用地3.80.6

T对外交通用地1.70.20.82S道路广场用地247.936.39.56U市政公用设施用地7.81.23.02合计

682.3100

948.48用地代码用地性质用地面积用地性质百分比

(%)建筑面积（百万平方米）R居住用地217.230.3565.16C商业服务业设施用地70.69.8125.56G/IC政府社团用地93.713.051.6G绿地76.910.70.0E水域和其它非城市建设用地4.00.6

T对外交通用地1.60.20.82S道路广场用地241.233.612.4U市政公用设施用地9.01.33.0合计

718.0100

758.52现阶楚段用疫地汇疫总表控规幻玉用地浪汇总微表1.中心翅区总锣居住据人口17抬.3万人.(宝安昏中心举区的球住宅州以高拉档舒迁适住跳宅为产主,考虑剥到国译家商润品房踩政策耐的调拐整,小户扭型住暮宅比堂例会做有所蔑提高,实际膀居住茫户数口及人掉口估恐计会芒有所里增加)2.商业歇用地崭面积揭变化静不大乡丰，但尘由于裂西部狗岸线盟休闲针商业钞减少歌，核档心区续商务标商业很的增棵加，祸因此模商业怒用地秒的结渔构有霞所变深化2.滨海锈区-疗-土士地利柴用原控浓规方冈案调整馆方案减少健滨海朴区用谣地面窝积36公顷1.滨海脸区西啊侧用殿地取泻消大铲败湾集推装箱姓码头矩货轮圆要求40古0米回当转半打径。由于督沿江妹高速茫，滨巩海大对道的敌阻隔差，原京滨海税区西路侧用绍地的燃休闲壮商业坛等功摔能与讽中心倒区联茎系不她便，预留20膊0米的靠用地捧预留沿江苦高速角、广尖深城精际快俯速轨报道、饱滨海尾大道及绿费化隔莲离带.2.滨海搭区-绝-总僵平面原方碌案调整利方案2.伸出卷水面艘的平天台及分水族径馆取队消跨海床大桥倾的存此在使轮原来干开阔眉的海蜘域视申野受浑到影宫响,抄伸出泪水面件的平寇台及紧水族多馆与福跨海尊大桥阵的关宏系有辛所冲重突.2.滨海乐区城禽市设鲜计2.滨海始区城底市设吸计—建议照方案承一为保崇持原锅方案亮特色,轮渡敲游艇吃码头侍右移,临水锐面相跌对开益阔与会刮展中兆心相斧邻,提供果会展蒜中心算水上咽交通弓的便沙利性.2.滨海宋区城妨市设宏计—建议谦方案搂一2.滨海汽区城明市设驻计—建议艺方案业二滨海祥区填毕海围岂合，殃形成志海湾奴半岛原滨备海区亡单纯递的休旅闲功司能，粗转变蛛为商轨业、轧商务拒及休扇闲相漫结合备的综千合功云能。滨海侍综合恩区将授成为钟宝安建中心杏区和仗南山增商务末商业耗区的恢过渡际区，斩强化昌前海旷湾商锤务产僚业的捞合作盾与连杀接。滨海倚大道斩跨海垒大桥耀将取浮消，观而采头用常揭规地烛面交贴通的以形式树。2.滨海固区城衫市设脉计—建议切方案晴二海湾调半岛椒设置趟科技其体验芹馆，膀作为纸科技豆普及揉教育怕与科威技文恭化产厌业的赴展示览馆，葬周边萌环岛宏而设梁的高申层塔赴楼为肯办公+公寓海湾含半岛闭成为却前海堡的景满观新搜焦点流动携多变奇的岸象线，准形成甚虚实肯结合闪的空负间科技滔体验芽馆会展茶中心办公+公寓2.滨海盯区城勿市设转计—建议舞方案反三基本炼维持派中心过区原湖方案自滨海吐岸线在前烟海湾押规划轨海心受岛，专形成谱宝安糕中心贞区及滩南山社中心傍区共添同的偿景观原焦点葬。2.滨海肺区城栏市设护计—建议烧方案科三海心陵岛设拐置科他技博裤览馆协及滨钢海休饰闲设剪施，锡并与掏跨海严大桥售结合公设计誉，形朽成桥斗岛相华融的渡景观欲。2.滨海笨区城部市设洗计—建议提方案箱四填海业范围抵扩展好至滨团海大急道。原滨交海区举单纯驼的休仅闲功残能，近转变迈为商越业、楚商务喜及休述闲相框结合剩的综坏合功焦能。综合罩滨海凭区将斩成为咐宝安遣中心通区和洋南山蚂中心年区商烫务商挂业的直过渡闸区，扁强化始与前减海湾语商务拉产业预的合奸作与励连接或。滨海电大道修跨海宪大桥轰将取踪蝶消，羽而采奶用常恰规地尺面交生通的刊形式帐。2.滨海镜区城平市设芽计—建议佳方案许四中央驾绿轴钢南端兼设两插座15相0米地扯标酒刚店，论服务刑地块效北侧政会展殃中心中心孩区建灯筑群考对中闸央绿为轴形夹成围秩合，谦形成私仿曼艳哈顿奔中央盘公园床形式诉。15化0米超牌高层宫建筑沙地标15价0米超骗高层括建筑浸地标地铁宪一号俊线及轮五号碧线经仇过宝施安中卫心区仪，中够心区启规划乎与设渗计整岗合的畜主要红任务胞是在茄控规粱的基栽础上黄对地窗铁沿击线及计地铁窑影响骑范围替内的险用地开发冻模式潮、用激地性床质及敏开发骂强度进行成整合寄及优束化。新城字市主虎义理便论TO事D开发像模式土地史混合寸开发房诚模式容积蚀率置将换开发只容量铃回顾整合扬及优理化3.地铁虚沿线框开发常整合3.地铁侨沿线麻开发岁整合设计疫理论负新过城市冲主义刑（Ne色w羡Ur瞒ba呀ni借sm）紧凑玩的，犹步行庆友好义的，知混合凳使用童的社摄区互相凡联系崇的街伏道网龄络成揭为步棚行化灰空间合理照规划溪和配巩置公压共交坊通公共中车站革的步树行范迟围内被合理摔布置胡适宜茄的土毙地用广途和愤居住缩慧密度公园潮绿地列在邻如里社衬区范蚊围内枯合理折分布设计劫理论TO剪D：混合男土地剪利用逝，把僵商业缩慧，居窝住，腊商务冻等多享种人观群活妇动聚餐集在藏交通轮换乘弄站的备步行挣范围政内，歇使公捞共交狭通成游为替坦代小剩汽车陈的有叛效方旁式。地铁飘站附撕近50周0米步怖行范拳围内躬土地蛾价值礼最高旋，其汗辐射骗作用望由中裤心向虑周边史递减3.地铁已沿线坝开发绩整合3.地铁唇沿线观开发巩整合城市卷轨道甚交通零可以叶通过迹以下旗机制屑影响吩周边芦房地蜘产的昆价值葡：（1）改耽善周碍边物佛业的畜可达熟性（2）改娃变土航地利起用性蒙质（3）提宵高土而地开明发强脖度（4）促哭进社田会经邻济繁烂荣与洒发展城市贵轨道召交通鉴对沿女线房线地产坟价值纠具有朗明显担的的紧提升继作用非。如将，英朋国土帐地政低策研吼究中康心的Ri与le杆y设Do澡n（20黎01）伦手敦地舟铁Ju捷bi尾le泰e延长害线，载总投裂资35亿英绢镑，钻给周趴边土辅地带得来的逮增值棒效益跪达到13亿英谦镑，蜂占总饶投资躲的37粱%。日本凉学者M.败-敢Y.以P录io者r（20肤01）运橡用GI屋S技术肉，结毅合特绞征价杏格模建型和洞线性纸支出宽系统底模型圆，Jo长ba最n新干杨线建塑于20世纪90年代嘉，总命投资盗约7万亿粉日元录，给侧周边69调33飞2.虏80公顷表土地材带来虫的增很值达贴到了17轰.7督7-申24晚.5鸡9万亿胆日元张，是团轨道圾交通写投资劣的2.挑5-舱3.筝5倍。3.地铁录沿线坦开发况整合深圳劣市的贸城市相形态纲是“带状蛋组团”分布执，整新个城期市分颠为东抄、西壳与中雀间三烟条发偏展轴厚，城趟市轨伴道交赵通网熟络系喂统也谷基本嫌上是汇按照术这种暮布局滴展开角的。士深圳预地铁茄一期乏主要典在特暴区内控的城门市建孟成区才，沿参深南罩大道破地下触展开凭。地铁茄一期洞工程馋全长21返.8公里丛，设筐站20个，营预计看总投脏资为11击5.裂53亿元尾人民明币，战其中70葬%为政公府投逼资，株其余30原%的投天资，婚则是踪蝶向由丝式银行红组成哭的银征团签氧约借鸟贷的愉。深圳本轨道寇交通亭与周腊边房求地产网价值吉的实灵证研貌究3.地铁没沿线被开发零整合研究谈范围咸是深扶圳市承地铁脱一期泽沿线沟的站帐点周厉围1.绒5k春m半径削内的狂存量产住宅臂，根拾据特征贩价格才理论，建沟立了烟深圳辫市地摊铁一伞期对唇沿线绘住宅饼价值乎影响绢分析渡的特著征价怒格模举型，蝇并利敬用深茧圳市吴地铁伐一期季沿线卫站点侧周围糟住宅紧交易岩数据路，进营行了刘实证暮研究载，得唤出了永定量呼分析垃的结常论。辉样本导的简拴要情逃况见沸表。根据殖建立存的特帽征价趣格模坝型，饼采用是最小教二乘并法对牌样本卵数据拜进行壶回归拿分析柿。从冻多元虑回归机结果标所代犬表的让经济男意义绞可以辉看出瞒，住宅窃价格起与地凡铁站鞭点、覆深南登大道难以及尖商务徐中心咳等距荡离负默相关普，距获离越歪近，复价格洲越高贿，其坊中地壁铁站孔点距绵离的闲影响览最大滚；住宅敬价格沈与公宫用配代套设低施及雁社区及规模征环境驻等正婚相关只，而财且影砌响很归大，日尤其船是社鸦区规业模方渡面影笑响更先大。滩说明贴居住虑社区猾的规可模环水境与躁公用品配套咏设施袋等因划素在蔑房价月中起衔到关毕键性苏的作辩用。3.地铁码沿线胳开发昆整合根据刻多元味回归灰的统你计意押义检诸验的涝结果磨，轨业道交别通对好站点特周围派住宅胆的影怠响范运围为堤步行猜所能卷到达模的距颤离50叫0-并80塘0米，其中50额0米范衰围内割的影治响尤项为明爆显。川将特疗征价富格模董型转雄变为朵指数申形式雕，推距出与洪地铁川站的家距离叛接近10搭0米，挎住宅扮的价珠格就焦上升2.摊13规%，接针近50烦0米，把住宅贫价格缝上升11挣.1茧1%。3.地铁款沿线纤开发蛮整合根据霞日本盾和香琴港的刘经验授，地奋铁站脸点周镇围的惯商业摩容积盈率为8-兴15，居身住用攻地容银积率强为5-绿9，深均圳市宰地铁过站点乖周围声商业僚用地佛容积觉率建躁议为6左右需，住瞎用地特容积录率建牌议为4左右嫌。与垮原控返规基匀本保竖持一毙致(3况.0神-4举.0甘)综合沿起来哈，深黄圳市绕地铁槽站点壳周围限的影盯响范米围定未位半侧径50悬0米，觉容积成率为4-预5，其华中65奥%为住恐宅，价其价军格平亲均上墙升幅断度为6.沙62惰%，样尚本的洁平均陆价格猪为83耳35元/m停2，计馒算时朴保守昏一点拉住宅跳的平辰均价茧格取75羞00元/m塔2。那穴么每什个地荐铁站洁点周向围住逃宅由窜于地壁铁建筛设引袖起的胡增值杀为10穿.1不38质7亿元婆，地挽铁一样期20个站设总计顾升值20旧2.字77僻4亿元像，是地地铁甜一期混工程咽总投煌资11段5亿元传的1.聪76筹3倍。地铁填一号捡线在仆宝安烧中心翅区分程别设朋：体硬育中颜心站纵、宝隔安中丑心站伟及新呀安路炒站。袖其中偏体育创中心赚站定机位为地一般绞站，姐宝安仅中心瓣站及乞新安麻路站壤定位伯为片抬区中鹊心站盐。新安会路站商业跪性用稀地容规积率匪：3.会5-芒4.蔽0，居住忍用地绪容积病率:3.钞0-抢4.固0规划死范围让内地悠块开锡发强群度分踩别为粉：体育损中心址站商业鬼性用领地容川积率桐：2.叔8-少3.愚5居住绞用地堵容积坟率：3.鸦0-骨4.隐0宝安沫中心昌站商业羡性用导地容懂积率愤：3.罩5-毙5.径0，居住召用地载容积踪蝶率：3.倦0-您4.够03.地铁历沿线膛开发零整合-深圳坟市轨类道交颂通二练期工永程地缸铁傍一号弦线详脊细规省划—总报季告（吓深规荷院编岩制，知时间：20千05蹲.4）设计膊理论--土地复混合腊利用迹：土地母混合来使用麻从上粗世纪涨八十革年代化起在伟世界等范围疼内中滥心区宗及城惯市复投兴计执划中抵广泛桨采用痕，并旗被认勿为能密有效贸利用顾有限婶的土悉地，巾缓解只交通孙、居考住及骨就业殃的矛齐盾，膝并且乡丰充分饰提高全地区皇的活椒力主要雀的土池地混券合使筑用模惑式通施常为逆商业超、办晕公、着公建铅与居桨住的的混合喝使用3.地铁罪沿线仔开发霞整合新加驶坡混菠合用燥地3.地铁术沿线避开发谅整合土地却混合欠利用歉：低矮沫分散柴的建秃筑不开利于题地铁挪沿线艺土地舰的有沉效利巷用，姜应混视合商除业、积办公跑、交绢通、闲行政身等多裕种功植能，符提高肢土地典综合窝价值可合怕并的欢用地先性质纤：邮埋电、复公交顽站场公交丘车站动与住贝宅综捐合设度置公交铲车站址与商怠业综添合设南置土地风混合革利用旧：底层仪公交赵站场洁，与货地铁获出入细口、盏零售贞商业慰及办硬公写制字楼魄混合先设置呈，提库高土枕地利锡用效他率，亿地块瓦商业鼓价值席及交包通通皱行效埋率，仗达到耻政府闻、开知发商捎及市令民多剑赢的颂效果霉。3.地铁版沿线闹开发渔整合香港距混合脏用地救开发3.地铁凭沿线消开发砍整合－地罩铁公边交站门无缝御连接吐模式地铁驼公交嫂站无什缝连绸接主任要应订用于会地铁辫一号益线的夺宝安嫩中心盐站和爆新安服路站心，五震号线踏的临东海路头站宝安眯中心挪站已帜与核衡心商乒业区见商业搁大楼委及公转交站册场连匆接建议求新安标路站痰与其摆东南狠侧公车交站爸合设秒连接建议批临海吹路站季与会辣展中聋心公择交站青合设土连接新湖击路地能铁沿佛线布腰局形椒式：撞土地覆混合诊利用3.地铁辆沿线错开发航整合从土解地利持用效华益及筋新湖蹲路空根间形摊态角贴度，碧沿街基混合驶开发蚊有更升好的奇效果恢。《中心约区城风市设丸计导塔则》中规度定，“沿主宿要商追业街谊两侧休塔楼察应严泊格控贼制建圆筑沿笋街立家面形扶象，净严禁饰设置嗓阳台昼。”，避插免了铃过于暗生活搞化的殿沿街居居住事对新介湖路匀的视客觉干斩扰沿街皮纯商乎业-平面候混合沿街甲混合冷开发-垂直锹混合邮政则所+商业+居住夺混合公交理场站+商业涌混合控规整合3.地铁芹沿线条开发哄整合-土地室混合糟利用3.地铁茶沿线谱开发凭整合城市馆形态中心筛区开亚发强晚度一茂般较纲高，渠主要示满足芹需要势选择物交通撇、消荣费及汉生活输的便贪利，环靠近底工作读所在己地的灵居民垦。大型战低密右度低集强度姐的居浓住社禽区一测般位乐于中员心区连的外哀围。芝加瘦哥中嫩心区希面积15榴.4平方快公里汤，其筑中中愚央商继务区跃的容潜积率域达15芝加妙哥中壳心区根据急日本泽、新桨加坡熔和香炭港的叔经验棍，地膀铁站乔点周陡围的酱商业棉容积稼率为8-寒15，居索住用杏地容坟积率装为5-酸9这些沸城市屈虽然找处处方高楼缝林立步，但冷感觉桑并不通局促闻。主匀要因乔为在柳繁荣篇的商奖业区赠、住五宅区料中间县夹着尺众多镰休闲衬区，晒新加诞坡政塌府规乡丰定在嫌居住肯用地虑、交劲通用萌地和绑中心影商业扰区中衬，必领须有栏一定恶的空耐白用餐地深圳弦土地滚资源读非常受有限逝，在剖新的锈房地太产调孔控政敬策下往，深皱圳市年政府努规划突特区卵内新食建居代住用亭房容满积率过不低丈于3.派3,特区扒外容建积率形不低鸡于3,此后胁深圳肝新建龙住房颂密度轧都要惠比以景前高叛，以奏满足旋市民仿的置号业需厘求中心景区的妻土地项属于妻优质建的土胖地资富源，砌整合己需要锯对原沃有规收划部孩分容寺积率虽偏低湾的地翼块作夏相应妄调整脂，同握时预自留休守闲公惑共空统间以起调节细城市踪蝶空间称环境3.地铁休沿线周开发技整合香港忠地铁段口东京址地铁灶口通过洽容积翠率置新换，门增加投社区锤绿地米面积缸，优兽化社愁区公朋共环愿境控规整合3.地铁拥沿线厅开发永整合高开网敞住宅妈布局堵空间磨形态围合—通透相同救的开阀发强馒度，悉由于啊布局刑的形雁式不振同，秧产生幻玉的空族间效况果也抱会不善同。3.地铁驰沿线计开发鼻整合全封丽闭半开肝敞根据兔中央从商务话区和坊核心拔商业垫区的营专项醒规划痒，中心轮区已述规划蚁商业峰及办吵公总剃量：18秩3万平浇方米其中衰核心秀商业雹区商沿业零漫售服夹务总虫量：64万肤（含19万酒屿店面巡寿积）目前偏属于甲市级番商业要中心姿的：华强货北商垫圈(2剪00伪5年)占地1.蛋13平方醉公里轮建饺筑面澡积约80万平昨方米损日阀均人仗流量饭：50万人东门搭商商帝圈(2龙00咳5年)占地17攀.6公顷讲建麻筑面烧积约60万平秩方米袭日屠均人协流量枝：30万人商业垂量需晃要相届应的筝人口舅规模雅的支馆持，轰作为晶深圳组商业避次中痒心，尊中心引区内补居住衣人口携约17揪.3万，够在原顾有规稻划的垫基础裂上继散续增循加商拨业量吨，需释要十佩分谨吧慎。3.地铁菠沿线营开发绢整合－中盆心区压商业鼓量东门挪步行地街华强抢北步制行街3.地铁懂沿线报开发盗整合调整碗重点肉：调整虾开发仆模式渡、用笋地性纱质及浪部分扯地块欲容积弯率从中近心区弃全局间开发糠角度乡丰，考术虑社撤区商弹业及唯住宅很的比瞧重考虑垫新增极加居众住人谈口对瞧配套迷、商总业、裁交通昼、停况车等蜘服务旺设施贵的影桌响根据脑中心累区空块间态禁势由伯中心谱向滨勒海递涛减的桂原则控制岔都市驼核心给区内油的住组宅地贤块的错开发劳量考虑榨土地禾权属已，调雀整不伯涉及县拍卖融及合舍同用兵地3.地铁赌沿线种开发贸整合影响第范围撒内的尾人口控规趣人口13唤.8辛5万人占总剧人口械百分块比78香.3缴%整合摸人口14再.4拜1万人占总拢人口棚百分发比83跟.3旨%中心窄区4/庄5的的浪居住挎人口深和主辩要的领商业拣区都新在地摩铁服蝇务最翁佳覆四盖范帝围内醉。服屡务人脆口比蜻例的翁适当泉上升赞，使坛更多餐居民那获得锡到地患铁带拉来的与便利批。3.地铁俭沿线算开发访整合地铁贪影响锹范围

用地面积（公顷）建筑面积(平方米)平均容积率控规260.9590.4万2.26整合281.6671.8万2.38地铁净一号类线连决接市逢中心江区和祸机场悔，是俯深圳乎地铁蜘网络旺中最施重要没的线时路。避新湖载路是抬中心猛区重鉴要的丹商业+居住图功能明走廊竿，因杰此有喊必要哪完善住原有笔控规默对新辈湖路狗混合从开发滋的规烈划，朴并提驱高部承分容助积率岸较低牙地块骑的开别发强蹦度。地块发调整败方式符主要堆包括责了改蓝良原籍有单屡一的脉开发貌模式储，容茅积率翁置换栏和改接变用敢地性宰质调整也原则键：距飞地铁泡站20坦0-竞30命0米半村径容项积率5.垒0-友6.论0，距纳地铁伟站30葱0-棍50家0米半仍径容愁积率4.炎0-子5.扶03.地铁毁沿线翁开发粒整合

控规整合总体增量整合工作增加的建筑面积R大类(含R+C)C按总量的10%估算用地面积119.66122.6

建筑面积428.05494.166.052.65其中:R416.44468.15

C11.6125.95

容积率3.64.0

C大类用地面积44.5937.65

建筑面积104.48108.84.3218.35容积率2.32.9

4交通主系统宝安砌中心枪区与颜南山咐前海揉片区饭主要朴有四尤条道命路相绩连，漂分别猪是临海诵路—望海掘路中心榴区规巡寿划道愈路—港前融路新湖轰路—振海握路宝安盼大道晨--掏深南殿大道前海议片区堵交通织路网4交通须系统蜡－道妥路原控胸规方冠案调整深方案保持攻原方故案总密体路泼网格航局调整袜中央黄商务面区及今核心哄商业糖区内怒12叫米的奔区内健支路杀，办东公区抓支路起加密莫，商坦业区察支路影减少铁。局部每道路窗等级英有所颂调整.调整截滨海蚕区东派侧道陪路走庆线50米10攀0米22米50米调整滚路网4交通旁系统温－公交退站场澡与商宅业群将楼合垃设模村式公交该站场际与商恳业群攀楼合坏设，愚提高巧土地诊使用辫效率公交沟站场础示意族图4交通蓬系统言－地铁钳公交壳站无撕缝连沫接模仙式地铁岂公交坊站无佛缝连秃接主关要应唱用于蜡地铁丸宝安鸟中心障站和减新安嫁路站宝安嘴中心军站已注与核厕心商熟业区骑商业械大楼行及公款交站钱场连厕接建议王新安驰路站够与其宁东南膝侧公仔交站够合设苦连接4交通愤系统币－道路览节点调整标滨海们大道锯交通含节点终。滨海状大道窝机场乏向市阅区方喜向不肚设左景转滨海群大道藏与临愁海路范交界摇处设种立交原控赤规方贴案调整贞方案4交通省系统未－噪音垦控制滨海严大道允、沿萝江高甘速及隔大铲黄湾集责装箱稿码头据将产花生大盯量噪嗓音，芒对中蒜心区培西侧究居民费产生砍干扰根据属欧盟爆道路鼠委员畜会（ER