学习榜样标杆企业管理创新报告图表丰富

1@2008赛普版权，仅供银盛泰集团内部使用标杆企业创新研究报告报告说明本报告包括三方面内容：第一部分是基于赛普对标杆房企和大量房地产企业的研究总结，得出的规律：标杆房企最值得学习之处不在于其管理模式、工具或者方法——这些只能借鉴，其最值得学习之处在于理性的战略思维、系统的管理思想、客户导向的价值观、以人为本、强调执行的文化理念等这些精神层面的理念第二部分是对标杆房企项目拓展和项目定位方法——“七对眼睛”的介绍，并结合重庆T公司对“七对眼睛”的改造案例，进行对比分析，希望以此启发银盛泰公司研究出适合自身的项目定位方法第三部分是对标杆房企客服“6+2”方法的介绍和分析，从“6+2”法中提炼出在购房过程中企业与客户的全过程接触点、以及全过程的关键风险控制方法

2目录房地产企业该向标杆房企学什么？基于“客户导向”的项目定位方法对比分析全过程客户关系管理程序介绍3一、不能模仿标杆房企的专业化但可以学习标杆房企的理性的战略思维4战略框架增长阶梯???如何维持或革新的核心业务如何建立新兴核心业务如何市场前景广阔的候选核心业务业务模式能力和资源现有的的资源和能力是否能满足业务模式的要求该采用什么样的战略举措来满足业务模式的要求该采用何种战略举措来应对变化的关键成功因素，维持核心竞争力产品价值链区域在哪个区域竞争进入这些区域的哪个产品细分市场在产业价值链中的位置理性的战略思维需要企业结合自身的优势和资源来把握市场机会，需要正确的目标导向、业务模式实施、资源和能力支持三者匹配的系统来实施案例：标杆房企业务战略之间的逻辑关系

5客户细分标准化快速复制战略采购规模化生产工厂化聚焦经济圈三大战略：聚焦经济圈客户细分工厂化标杆房企是一种非常理性的战略思维，从区域的布局，到产品类型的选择，都体现出了高度的理性，客户细分是为了标准化，标准化是为了工厂化，标准化了才能战略采购，才能快速在各城市复制，规模上去了才能工厂化，工厂化是为了打造独特的竞争力，而聚焦经济圈则为工厂化的实现打下了基础。净资产周转率=净利润率x总资产周转率x权益乘数二、不能模仿标杆房企的管理模式但可以学习标杆房企的系统思维和流程管理的思想

6人力资源员工绩效组织绩效流程绩效战略规划管控模式组织结构权责体系项目拓展项目策划设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务……组织管理体系运营管理体系部门绩效……人力资源与绩效体系支持指导4123谁来做做什么如何做如何评估和改进任何一种管理末后背后是一套严谨的逻辑和系统管理的思维，有背后隐含的前提条件约束和其配套手段支持管理无定式，不能学其外在的形式，而要学其背后的思想和逻辑案例：矩阵制管理模式

7公司开发部营销管理部设计管理部成本管理部工程管理部客户关系财务部行政部项目部A报批报建组销售管理组设计技术组现场成本组工程管理组客户事务组基本前提：本地多项目产品相对单一支持条件：以清晰的权责和相应的授权为基础以强有力的计划体系为驱动以规范的流程来运作以良好的沟通文化为保障案例：矩阵制管理模式的支持条件——以清晰的权责界面和相应的授权为基础

8在矩阵中，项目人员需要接受双重领导，很容易产生多头领导、权责不清的问题，因此需要非常清晰的界定每一个环节的权责界面，矩阵制是一种扁平化的组织模式，因此需要给项目组成员的相应的授权，案例：矩阵制管理模式的支持条件——以强有力的计划体系来驱动9标杆房企严格执行三级计划体系，计划的刚性和严肃性非常强，从公司的三年规划到职能计划到具体的项目计划与部门执行计划，环环相扣，所有计划中要求其他配合部门配合的事项由该配合部门的主管领导在计划中作承诺，以提高计划的刚性和严肃性。因此，在具体的业务运作上，它不是单纯依靠直线指挥系统的上级指令和任务来驱动的，更多是靠项目组和职能部门共同确认的计划来驱动，

没有强有力的计划体系驱动，一切都要靠人去沟通和协调，这样复杂的模式效率不可能高案例：矩阵制管理模式的支持条件——以规范的流程来运作

10每一个活动都有十分规范的流程规定，清楚的界定每个环节流转的顺序各环节的配合要求交付成果的质量要求案例：矩阵制管理模式的支持条件——以良好的沟通文化为保障

由于任何一个制度都有可能滞后于复杂多变的外部环境，制度和流程不一定能解决所有遇到的各种问题，因此在矩阵制模式下，如果缺乏良好的横向沟通协作文化，必将大大的降低运作效率。从向上司负责的纵向沟通模式转为向流程负责的横向沟通模式时，必须有良好的部门协作文化。离开了这一点，再完善的流程也会出现混乱和扯皮。

同时在矩阵制模式中，职能部门与项目的关系是一种支持和协调的关系，但是很多企业习惯了一级管一级的职能制模式，这样项目部门和职能部门就往往摆不正位置，这种模式势必引起混乱。

11A部门B部门C部门D部门E部门F部门G部门抛砖式：横向沟通协作不畅凿墙式：部门间良好沟通A部门B部门C部门D部门E部门三、不一定模仿标杆房企的营销模式和客户关系管理方法，但应该学标杆房企的客户导向的价值观

12第六步：承担责任第五步：嘘寒问暖第四步：恭迎乔迁第三步：亲密接触第二步：喜结连理第一步：温馨牵手+1：一路同行；+2：四年之约标杆房企的客户细分和客服“6+2”都是建立在大规模生产的基础上，对于中小房地产企业而言，受资源约束，应循序渐进的学习案例：标杆房企以“客户视角”进行后评估和满意度调查，对开发全程引入客户视角进行评估和改进13客户类型划分标准评估环节特点准业主购房到入住客户及营销推广模式磨合期业主入住一年以内客户需求与产品稳定期业主入住一年到两年房屋质量老业主入住两年以后增值服务产品后评估阶段性实施注：针对不同阶段的业主，进行有重点的评估案例：标杆房企以客户标准进行的考核指标（对城市公司）以客户为中心在标杆房企不是一句口号，而是一种植根于所有的管理细节和行为模式中的价值观。以标杆房企对城市公司的考核为例，07年客户忠诚度指标占25%的权重，而这个考核的结果是与城市公司总经理的奖金以及该公司其他员工的奖金总额是直接挂钩的，这个指标是由第三方独立的机构来进行调查的。这样考核的直接结果就是当其他的企业的关注点在客户的投诉处理的时候，标杆房企已经在关注发现那些没有来投诉但是不满意的客户，这种对客户的高度关注得来的是极高的重复购买率和品牌的溢价

14考核指标计算方法指标说明用途权重25%考核数据审定部门(对接人)绩效评价标准客户忠诚度标准分客户忠诚度标准分考核得分以客户调查获得的加权客户忠诚度标准分作为考核指标衡量客户对公司的总体满意程度和忠诚程度，同时反映客户忠诚度水准在集团内各公司的年度提升速度横向比较情况15%集团办公室客户忠诚度标准分考核分按照线性计算得分。(0<=y<=5)客户忠诚度维系与提升状况＝MAX(客户忠诚度绝对值考核分，客户忠诚度绝对值提升幅度考核分)以客户调查获得的加权客户忠诚度绝对值和当年客户忠诚度绝对值的提升度作为考核指标衡量客户对公司的总体忠诚程度，同时反映客户忠诚度水准的纵比提升情况10%集团办公室C-2中，客户忠诚度绝对值考核分：y＝10%*X-3,(0<=y<=5);客户忠诚度绝对值提升幅度考核分：x>5,5;3.5<x<=5,4;2<x<=3.5,3;1<x<=2,2;0<x<=1,1;x<=0,0。2007年标杆房企集团地产公司第一负责人述职考核指标（客户维度）案例：标杆房企以客户标准进行的考核指标（对城市公司各部门）15维度考核指标计算方法用途统计频次及责任部门指标说明/

业绩评价标准客服客户满意度（集团）以集团客户满意度调查结果为准衡量客户对公司产品与服务的总体满意程度按项目；年度统计。客户服务中心产品综合缺陷率（毛坯/精装修）Σ各类（规划、设计、工程）产品质量缺陷总数/Σ户数衡量产品的总体质量情况分项目（毛坯及精装修）。客户服务中心产品质量缺陷总数指：模拟验收发现的产品质量缺陷总数+入伙时登记在《客户保修意见征询表》上的问题总数服务接待有效投诉次数统计投诉累计次数衡量服务质量按年。客户服务中心客户满意度提升专项计划执行率执行计划数/总体计划数衡量专项计划执行效率按年。客户服务中心内部运营＊物业服务质量用物业管理客户满意度、物业管理质量事故控制情况综合得分转化为BSC综合得分衡量物业服务品质和管理质量按年，物业公司销售服务质量以客户调查获得的销售服务质量满意度分值作为考核指标衡量销售服务品质按年；营销部销售服务质量考核分按照线性计算得分。(0<=y<=5)有效投诉关闭率有效投诉关闭数/有效投诉总数衡量公司内部对客户投诉的重视程度及处理力度按年。客户服务中心专业工作满意度Σ各专业（规划设计、工程质量、销服、客服、物服）工作满意度/5衡量产品的总体质量情况按年。集团总办各专业部门用当地市场的客户对本专业的满意程度作为评价专业工作的绩效标准将城市公司整体的“客户忠诚度”考核指标分解为各专业的考核指标，驱动各部门培养客户意识四、不一定照抄标杆房企的文化口号，但应该学些标杆房企的透明、规范、以人为本、强调执行的文化理念

真正的文化是落地于每一个管理的细节中的，它是通过执行和企业、员工的行为来体现的，民营企业最要学的是标杆房企如何把这些理念落实到具体的制度、流程中并如何有效的执行这些制度流程在执行力方面，文化的牵引固然重要，但高层的重视、参与以及身体力行是关键，比如对制度流程的遵守，对工作质量的追求，唯有这样才能真正的提升所谓的执行力16案例：标杆房企在文化执行方面的事例17从一张普通的入职通知函的细节处里看到对员工的尊重录用通知函

先生/小姐：您好!承蒙应聘本公司，经过慎重筛选，我公司已初步决定聘用您到我公司

岗位任职，你的报到日期为

，试用期为

，你的试用期月工资为

元（四金前、税前）。恭喜您被录用，请携带下列打“”的资料到公司报到：体检表（须至华山医院进行体检，包括常规体检、肝功能、乙肝两对半3个方面的检查，需空腹）。地址：乌鲁木齐中路12号。请携带好1张一寸照片和钱，于周一至周五7:30之前到达医院，请收好就诊发票，可报销。一寸、二寸彩色相片各六张。身份证、毕业证书、学位证书（本科及本科以上者）、职称证书原件。我公司将进行查验，根据《职员手册》有关规定，持假证件者一经发现将立即终止聘用。已婚者需《结婚证》原件。有独生子女者需《独生子女证》原件。户口所在地为非上海本地户口，需本市《暂住证》原件。原单位开具的《退工单》。《劳动手册》需由原单位盖章；档案退到街道后由街道（职介所）盖章。原单位为上海企业的，个人住房公积金帐户请原单位转入我公司帐号（转入单位：上海标杆房企房地产有限公司帐号：055627-881304301）。案例：标杆房企在文化执行方面的事例18从一张简单的作业标单看到运作的规范案例：标杆房企在文化执行方面的事例19从不断完善的制度流程和标准中看到持续改善的文化目录民营亏企业河该向急标杆李房企持学什摸么？基于布“客梁户导膀向”朵的项杂目定占位方灯法对枪比分思析对标礼杆企碌业“备七对延眼睛宋”程安序的炕分析对重绕庆某看企业堆应用码“七敌对眼丙睛”抚的案刑例介肆绍全过缝程客击户关油系管层理程掠序介圆绍20标杆家企业文运用劫“客疯户导局向”斗的方挣法的况前提慌之一哄——萝“客秃户细火分”料：将茎客户眉细分把成若茎干种傲类，蚁并找持出其喜每一篇类客伪户对守房屋工的价载值需通求21价值维度家庭生命周期细分指标详细描述房屋价值需求社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄25-34岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）满足青年对房屋的诉求青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）以青年为主，同时兼顾老人的需求望子成龙小太阳孩子年龄，是否和父母（老人）同住0-11岁小孩+业主以孩子为导向，重点在满足孩子成长需求后小太阳12-17岁小孩+业主孩子长大，家庭重心稍偏向父母，但重点还是孩子三代孩子老人+业主+18岁以下孩子三核心家庭，对房屋细化需求最多健康养老老人一二三代有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人+中年夫妻+18岁以上孩子监顾中年和老人的双重需求富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭身份和地位的彰显经济务实务实之家家庭年收收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭满足栖居的基本需求中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子兼顾中年和青年孩子的双重需求标杆铲的客五户细易分是必在对狸一二申线城吸市购假房者亩研究熊的基枣础上保得出潮的，素对于肢不同心城市眼，尤很其是千三、絮四线锻城市瓣，客响户对贵房屋邻的需赔求是税否出永现像因一二蓬线城衬市这娘样比观较明逗显的堵分化塑，是测需要燃研究组的，吼因此客户精细分喇的类楼别应议根据箱各城味市的涉市场劣情况啊灵活避制定对于葡项目米积累沉不多左，客胁户资唇源不碗丰富织的房条地产蜻企业存，客龄户细真分不省合适裁，更株适宜篮的方姑法是贝针对鞋单个肿项目谈，来坚仔细路研究念客户酿的价洁值需难求，却为日暂后条液件适妨合后酒进行咱客户腊细分跑做积腔累前提众之二荒：建踩立起究了基蚊于“形客户犁+土携地+学产品始”的抗品类锐体系22标准奋化的绍产品疯系列明确障的土拴地类挎型细分泼客户浊群体咏对住私宅的醋价值今需求“七齐对眼熄睛”隐的流简程23⑴项组目战气略要次求⑵财蚂务指达标要胳求⑶项凯目土宅地属晨性分头析⑷客城户对均土地是属性伐需求凳分析⑸竞读品客烘户及岸产品循分析⑹客恳户初悉选定诞位⑺项特目成貌本分朗析⑼项亿目客臭户定偷位⑽项日目产晕品解阶决方多案分抗析⑻项广目产趴品配掀比分魔析规划由方案产品贺解决浙方案适用耕范围副：完整谁的“坑七对定眼睛都”流隆程最柜初运悄用在沉土地善获取碍之前恼，作妨为投地资决失策的恰专业过分析侮过程在土袭地获阁取之殖后，唐根据吼最终镰确定阿的土坊地成汇本及芒付款登方式叠、最诉新的保市场像变化救等情性况，不断袭的重偿复全叼部或妇部分谣７对燥眼睛碍的工说作流河程，列对市珍场定拍位进扁行修讯正，摇并指湿导设慕计工暴作的泉实施第一律步和冤第二器步⑴项予目战今略要秋求负责刷部门而或岗蛋位：团一线麻公司梨总经怨理完成蛮时间西：项宫目立迫项会歇之前此项贞工作演应在福获悉掀土地耐基本浩信息糠之后陪就开秋始进涨行。具体滩内容迷：该唤项目奥对于桂公司族的战粥略意弊义，挖即在帅利润衔贡献愁型项抓目、耗现金城流贡训献型凑项目立、区踪蝶域市团场进步入型惩项目馋或合驶作型墙项目悄各类谣中的项定位蜘，并臂指导句财务哀部门使据此守提出配财务西指标四要求涨。24⑵财截务指仪标要夕求负责已部门普或岗螺位：畅一线惜公司词财务葡部完成耽时间沿：项愿目立舰项会畅之前具体打内容掘：在辩总经恼理明徒确了蔑项目忧的战愚略定淘位之怠后，蚂由财棕务部肚对项喷目的萄总利注润、撞利润就率、屑内部屈收益泪率等惜指标序提出熄要求垒，同室时根价据公悲司的奏现金既流情苦况，叠对项让目的修现金乔流安巷排提紧出关碌键节译点的跃要求扔（如惧首期茧开发哥要求章的面叛积和幅回款再时间避、实冈现正氧向现创金流险的时患间等酒）⑶项节目土走地属灿性分稳析负责窃部门世或岗冰位：泳一线疤公司趋项目化发展登部与释市场坡营销甜部完成锅时间婚：项疲目立问项会俱之前具体氏内容爪：对电项目爹土地晕的各搞项属炸性进进行分可析，阴具体农要求眨的土防地属肆性因熊子如群下：25配套设施文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量城市角色产业发展趋势历史接受度⑷客可户对抛土地族属性疲需求请分析26负责痒部门紫或岗刃位：润市场斗营销犬部完成拦时间柄：项无目立历项会女之前具体眼内容殿：分起析每支一类却细分领客户袄对土趣地属照性的恐需求岸，土育地属恶性因傻子应胀该与泳上一构步的爆土地颂属性午因子给相同目的潜：结什合第3步骤于，能微够筛夜选出柜对本外项目流土地殿属性阴认可披度较艳高的仇细分遵客户窃，也赶即回摘答了“什么清样的喜客户铜认可渠我们庄项目麻位置”的问艳题。注意纸事项顺：土地尽属性忌中部者分因睡子可刺能会咏因为偿城市楚化的笼进程东而改麦善，魔如配符套设帽施、筑交通洪条件蓝、环京境景设观条催件，仰这会自改变吹项目敞的客丙户定杨位的桨结论购，在批分析磁中需啦要注赤意因忧为外籍部变刘化引倚起这飞种改团变的窃可能凑性土地吃属性班中有牲部分奔因子珍是项山目能劫够自道我改跌善的为，如解教育滤配套王、交帖通便必利性躺等，鼓并进符而改梳变项芳目的守客户厚定位报结论值，需刺要根积据项目目实启际情摔况灵指活处克理。疑如果瞎因此速产生虽相应脑的投天资，侍也需宝要在荣成本兄测算粥中有超所反搅映。示意怕：客鞋户对为土地笋属性币的需炊求价虹值排阔序表27

评分（1-10分）

城市角色配套设施交通条件环境景观条件土地区位等级历史角色城市发展趋势产业构成文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音可视景观距离景观区距离空气质量社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

⑸竞辛品客俗户及诵产品血分析负责叠部门忽或岗绘位：伟市场上营销馒部完成根时间剪：项够目立研项会哄之前具体鼠内容劝：根富据上占一步捏区域亩市场仁的客饭户细勿分结宽论，搏对本句项目小竞争先产品叹的客拥户构烦成与粪相应菠的产测品构鸭成进笨行分效析。急即回日答“俊什么寺样的蝇客户造在我石们的蝴竞品遮中选奏择了脾什么滑类型籍的产混品”28竞品项目名称

产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价规模比例年去化速度社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

注意徒事项付：标杆梳在项舞目7对眼码睛的垦整个遵流程势，乃浩至设狱计工任作的咐过程校中，哈会将棒此部回分工滥作持痕续进润行，拘以保扛证市嫁场竞时争信苏息的梯及时驻有效此表陆的目签的是碧找到苏市场榜的机像会点矿和威疤胁点挥，估膜计不属同产估品的宣年度沉销售泰量参赠与项两目总款体收富益的圣测算⑹客盟户初筐选定让位负责侦部门松或岗舞位：而市场猜营销圣部（芝负责介表的芝黄色荡部分宰）、字设计论部（槽负责柴表的春蓝色龄部分多）完成著时间舰：项捡目立志项会乏之前具体紫内容营：根据3-锈5步的奶工作熊，得门出本荷项目肝的客莲户初酒步定经位,即回谢答“沈认可屑我们伍项目职位置求的客类户，册会在铺我们秋项目冈中选讨择什烧么样健的产酬品”29客户产品对照表

产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价单一产品容积率社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

注意脸事项她：除了裙对土贩地属吊性分耽析和踩客户灾对土听地属毁性认追知分鼠析、冬以及速对竞装争产速品的拆调研愤之外凑，要爽得到腊得到品客户鸦的初醉步定洞位，誓重要箩的基伟础性壤工作堂是针莫对当包地市惨场的枕客户杨细分礼，需庭要对贴市场眯上各铜类客巾户的插价值率需求践、以花及这驴种需烘求导刻致他用们对克“产依品类拔型、浊户型驳类型挣、户粒型面秘积、愈户型尊均价杨、户涛型总喂价”诊等深祖入和鸡细化炕的需达求事婚前研昆究出您来，本才能湾在“存客户马初选萄定位火”中粘对号课入住如果过没有税客户南细分揭这种体基础匪性工础作，病那么方在这弊一步组，一艘定要辜根据碰单个购项目例，针掩对客邀户的至具体休需求习进行艺深入饿调研盐和分脱析，榜详见络：是指独设计互根据于当地泳日照忘等规危范，通假设柜项目群整体揭只做诸一种旷产品第的最秧饱和特净建支设用足地容崇积率趣；⑺项选目成振本分摊析负责闭部门旨或岗滨位：孙成本捕部（惊负责圈表中倾黄色品部分负）、厨财务待部（笼负责叉表中音蓝色充部分悔）完成躬时间愉：项架目立番项会舒之前具体胜内容假：表格糟中的榨细分责客户闸、对填应产武品容改积率绒、建沸筑类翁型等盛由上线一步肤工作唇得出沿，售岂价需炕要市埋场部老门提城供。30单一产品成本假设法细分客户ABCDE对应产品的容积率

建筑类型

土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面积变化）

成本构成

土地费用

开发前期准备费

配套设施费

园林设施费

社区管网费

开发间接费

建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化）

主体建筑费

配套安装费

单方成本

市场售价

财务指标单方净利润

净利润

IRR

此表清的目熔的是忽检查约选取棵的每禽一种蛙产品示单位茂面积严获利昆能力赴，排苏除单毕位面离积不寸能获皮利或骗获利妻过薄骆的产推品，滚所以家每一租列的董填写厦都是歇以假务设该围项目砍仅有佳这一职种产晨品为缝前提亲的。通过溪对各互类产附品的久市场搏售价漏、财春务指钩标的下比较恶，排捧除不笛理想增的细梳分客滨户与拌相应原的产族品类勇型（伞如成忧本高贞于市珍场可橡接收拴的售圣价；浇总体避净利权润过驻低等她）修正滤步骤搁（6）的鹅表格城，在充下表寇中明骑确回秆答“良在认地可我劫们项度目位薯置的集各类仰细分固客户候中，塘哪一保些是老对我司们有功价值期的”31本项目客户产品对照表

产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价单一产品容积率社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

⑻项竖目产题品配术比分饭析负责亦部门演或岗僵位：议成本绘部、翠财务净部、害市场心营销萌部、朗设计滑部完成过时间薪：项美目决测策会迟之前具体男内容良：当辈细分注客户俱的结狡论显违示，久本项究目为啄多种暂容积酒率产法品的匹组合摆时，足需由蛋市场滚部根分据市虚场情农况提隶出若中干种害产品咽规模勇配比亩的方昏案，夹如下凉表。32产品配比方案表方案一

产品类型容积率面积比例户型区间社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

方案二……

此表湾主要裤由市阴场营协销部痕完成由各本部门注共同引对几域种产跑品配剑比的钟方案但进行尺比较病选优由市给场部伟门负丽责对构各类谷产品逢的销宽售速董度、仿市场净竞争徐风险吵、价崭格空直间等跳进行标比较社判断部；由垮设计来部门嫁对产昼品的衡综合授容积宅率进扩行计锈算、乖对各疯类产衫品的慌创新姐空间深以及姨由此俩带来咬的价恒格空孔间进据行把选握；烂由成亮本财裳务部鸦门对蚂项目游的综论合经魄济指血标进央行比遵较，坦如下疲表。填写骡部门仗：腊蓝色诊区域——市场蜡；黄己色区慈域——成本+财务辰；绿法色区樱域——财务玩；橘遇红色乏区域——项发斤（交窑地）+设计+工程33注：劝当细爆分客童户的腊结论肝显示深（或选因规拳划容桑积率既条件美的限兄制，吉如高茎密度焰项目至），急本项锈目仅听有单编一容峡积率遵产品拼组合顾时，果即没中有必驴要进裹行产徐品规射模配宗比比昆较的错工作玩，户稍型配摇比的杀工作渐就成瓜为重荷点。产品配比对比表产品构成产品比例构成方案一方案二方案三方案四方案五总容积率

财务指标比较综合单方成本

单方净利润

项目净利润

项目IRR

市场机会比较销售速度评价

价格空间评价

直接竞争评价

产品创新评价

开发节奏比较开发速度评价

首期开盘时间评价

现金流评价

此表悠的目鸡的是馒通过饮不同塘产品虫的组拍合得问出最担优解经。设计锦和营赢销的挠弹性恒优化像可在喘这个冤环节仆反复种运行勤。⑼项偶目客脉户定验位负责绍部门逐或岗己位：均市场芹营销万部完成谦时间惯：项滑目决裤策会干之前具体裕内容啦：以呢上各景步工慈作的长最终父成果处，如晋下表制，可持指导对下一受步规话划及顷单体速选型割工作34客户定位表

产品建筑类型户型特征

容积率产品类型规模比例户型类型户型面积户型均价户型总价朝向社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

⑽项胸目产米品解刚决方撑案分露析负责简部门助或岗赶位：肠市场敌营销顺部完成叼时间忠：完楼成规衫划方舍案之议前具体爆内容颗：产悠品解莲决方守案的繁分析爬，即摔回答勾“客半户喜胜欢什予么、暂接受喘什么锯、拒眯绝什摄么”村。市周场部拢门应袍在客驳户需伤求分道析与矛竞品馒分析欢的基抱础上舅，对迷下列类产品洪因子倍进行高分析仗（包珍含但同不限溉于）讽，并寺获得间各类蔽细分怨客户京对这错些产棒品因搬子的君价值哈排序味结论劝。35产品解决方案清单表

产品建筑类型产品位置特征

产品类型户型类型户型面积朝向楼层朝向景观社区内位置车位社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

产品胜解决美方案烂清单纸表（搅续）36产品解决方案清单表

产品户型特征产品形象特征部品特征

房间面宽房间朝向房间配置露台地下室层高跃层院子立面风格开窗园林

社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

⑾项祸目规荒划方之案⑿项概目产府品解旦决方分案项目悲的方览案设锯计，看在以烧上工负作成纪果的乏基础诵上进吴行，义并需厨要在储市场彼销售薪部门珍对规狸划方终案进必行市横场验微证。目录基于桨“客阳户导赶向”肢的项斜目定土位方颠法对挪比分劲析对标话杆企惹业“鼠七对甩眼睛致”程扣序的优分析对重奏庆某患企业漏应用士“七炼对眼躁睛”彼的案南例介探绍全过展程客壤户关纯系管值理程莫序介例绍37背景嫌介绍重庆T公司界系20词02年3月成酷立的摆一家争民营絮房地案产股失份制扭企业饼，其挡在建另项目杠“学精府大食道69号”包位于磁重庆皱的南模岸区姜七公饰里，烟属于识市郊生，项乐目占煌地98臣1亩，锐综合录容积内率1左右棍，规敞划建圆筑面塔积约65余万许平方夫米，逃属于话典型叛的依百山坡撑地住踏宅建公筑，过分四胀期开侍发建妻设。歉一期伸、二纵期为毙多层训、小般高层桶、高姑层、况联排赵等混衡合型姐建筑爬，位输于地此块的裹中部策半山倚坡之帝上；象三期堂为纯虑别墅嫂，位乘于地垂块内邻侧山哑顶。20推06年4月，听公司躲开始无进行4期——符A地块使的项水目定寇位工不作，4期位船于地呼块边录缘最京底部聋靠近减交通崖要道围之处历，总浊占地3.笋8万㎡椅，总饥建筑傲面积16万㎡宫，师分两嗽个阶准段开欲发建衣设，禁由2栋22层和5栋36层围抛合而菠成，俘预计幕入住串户数15蜂00户。有关秘Ａ地目块的不产品腿定位航，其加营销写部曾是经从剪宏观么市场里、土授地SW怪OT分析笔、竞高争对谨手分搭析、功需求霜市场辰分析谎等角冷度做忘过比犯较深级入的静研究姜，并边提交宅过相那关市替场研位究和火初步栽产品页定位资报告既。5月份熟在深非入研拿究和嫌学习扯了标漆杆的柿客户静细分帅和项尿目定炮位方数法之伤后，幻玉通过转其方存法对脸Ａ地等块的亲目标展客户载定位菌进行来了重搜新推尤演，住将Ａ逢地块脖的目矛标客抱户群芦定位饺为“壳注重屑享受后的城古市新追锐”衫，并突在此陪基础狡上根本据对比这一衣消费巴群体炕的理考解进粉行了渗针对熄性产卡品测捕试和稻需求势价值棕排序饭等工出作。鼓以下蜂就是横对这忍些步猛骤的敞概述窑。38A地块宵的项插目定桶位步恶骤市场淹细分天与目欠标客专户的仁匹配产品段测试结合锻客户蚁细分膝的A地块始住宅俗细化倾产品隙定位斧建议A地块炭商业射部分副产品覆定位39T公司缓以标金杆的爬客户汉细分伴方法信对重浓庆的冻购房爱者进盈行了限简单每的分海类40纬度刻度价格敏感的务实家庭注重家庭的望子成龙家庭关心健康的老龄化家庭注重享受的社会新锐彰显地位的成功家庭生命周期单身★丁克家庭★小太阳家庭★★带子女成熟家庭★★三代家庭★★★★老年家庭★★支付能力低★★中★★★高★★★房屋价值栖身居所★★生活保障★独立空间★工作场所★孩子成长★★照顾老人★★社交娱乐★★品位体现★★社会标志★1.客户迷细分T公司坚以标桥杆的演方法糖对A地块形的土讽地属咱性进住行了结评估馆，但屿是因瞒为没联有重披庆的零“城乞市地欢图”美支撑疑，所肢以评漠估采钞用定浊性的站方式颜，并屯且做属了趋朱势判走断412.土地垃属性短研究土地属性评估表项目指标评估结果不是可能发展是是区域意义所在区域是传统意义上好的区域★

所在区域文化氛围浓厚

★

所在区域被普遍认为是高档区域★

所在区域是具有发展潜力的新兴区域★

靠近一处或多处历史文化区★

区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域

★

靠近繁华商业区

★

可选择的交通工具比较多

★方便的公交路线

★交通设施周边道路好，交通顺畅

★出行道路两边景观好

★靠近轻轨站/公交停车港

★

生活设施靠近比较好的医院★

靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施

★

靠近农贸市场★

教育设施靠近大学等高等教育院校教育

★靠近高质量的小学、中学学校★

休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观★

靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施

★自然资源风水比较好

★靠近山、水、湖景等自然风景物

★靠近温泉资源★

1）吼地块迹属性永与目份标客坚户看旧重因膊素匹俯配423.土地溜与目翼标客寒户匹双配土地属性与目标顾客匹配表项目土地属性评估结果价格敏感的

务实家庭注重家庭的

望子成龙家庭关心健康的

老龄化家庭注重自我享受的

社会新锐彰显地位的

成功家庭区域意义所在区域是传统意义上的好区域╳

★

所在区域文化氛围浓厚○

★

所在区域被普遍认为是高档区域╳

★所在区域是具有发展潜力的新兴区域╳

★

靠近一处或几处历史文化区╳

区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域○

★

靠近繁华的商业区○

★

可选择的交通工具比较多●★★★★

方便的公交路线●

★★★

交通设施周边道路好，交通顺畅●★★★★★出行道路两边景观好●

★★★★靠近轻轨、公交车站○★★★★

生活设施靠近比较好的医院╳★★★

★靠近大超市购物中心餐饮等生活设施○★★★★★靠近具有一定规模成熟的农贸市场╳★★★

教育设施靠近大学等高等教育学院●

★

靠近高质量的小学、中学校╳

★

休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观╳

★★

靠近运动场馆等较好的健身休闲设施●

★★★★自然资源风水比较好●

★靠近山、江、湖泊等自然风景资源●

★

★靠近温泉资源╳

★

合计

表格说明：╳不是；

○可能发展是

●是；

★目标客户看重因素；2）际匹配碧结论43土地属性与目标顾客匹配表（一）项目土地属性评估结果价格敏感的

务实家庭注重家庭的望子成龙家庭关心健康的

老龄化家庭注重自我享受的社会新锐彰显地位的

成功家庭区域意义所在区域是传统意义上的好区域20222所在区域文化氛围浓厚2.512.52.52.5所在区域被普遍认为是高档区域22220所在区域是具有发展潜力的新兴区域22202靠近一处或几处历史文化区22222区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域2.52.52.512.5靠近繁华的商业区2.52.52.512.5可选择的交通工具比较多55553方便的公交路线35553交通设施周边道路好，交通顺畅55555出行道路两边景观好35555靠近轻轨、公交车站11112.5生活设施靠近比较好的医院00020靠近大超市购物中心餐饮等生活设施11111靠近具有一定规模成熟的农贸市场00022匹配说明：客户关心因素而土地属性不具备—0；客户关心因素而土地属性可能发展有—1；客户不关心因素而土地属性不具备—2；客户不关心因素而土地属性可能发展有—2.5；客户不关心因素而土地属性具备—3；客户关心因素而土地属性具备—５。得出草加权吵匹配旁的初备步结身论：冒初选孙客户——成功厦家庭懒、社甚会新庆锐、纹老龄昨化家末庭44土地属性与目标顾客匹配表（二）项目土地属性评估结果价格敏感的

务实家庭注重家庭的望子成龙家庭关心健康的

老龄化家庭注重自我享受的社会新锐彰显地位的

成功家庭教育设施靠近大学等高等教育学院35333靠近高质量的小学、中学校20222休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观20022靠近运动场馆等较好的健身休闲设施35555自然资源风水比较好33335靠近山、江、湖泊等自然风景资源33535靠近温泉资源22022合计51.55255.556.559匹配说明：客户关心因素而土地属性不具备—0；客户关心因素而土地属性可能发展有—1；客户不关心因素而土地属性不具备—2；客户不关心因素而土地属性可能发展有—2.5；客户不关心因素而土地属性具备—3；客户关心因素而土地属性具备—５。加权抗匹配圣结论恩：从土番地属鸦性与叨目标狐顾客滨的加奴权匹架配结蛙论来录看，彰显台地位抛的成模功家翻庭与详本项鸦目地费块的化匹配喘程度氏依旧乞最高陵，其概次为霜注重付自我慎享受窜的社朗会新青锐和闯关心熊健康裂的老载龄化捆家庭性；从匹包配的踢结论材来看谁，注慈重家妇庭的皂望子夏成龙员家庭已和和蔑价格榜敏感衔的务炸实家辩庭分纹值较烦低，固基本众上不疮是我训们主故要把淋握的缠目标父客户步。T公雪司将功A地恒块自侍身条享件与言三类灯初选香客户恩进行展深度天匹配454.地块当自身饶条件冬与目申标客剩户匹坟配表纬度刻度彰显地位的成功家庭注重享受的社会新锐注重关心健康的老龄化家庭项目经济技术指标总占地面积：66亩★※★容积率：3绿地率：30%建筑密度：40%建筑限高：规划最大建筑面积：约13.2万方项目优势依托一、二期配套，生活及相关配套设施完善☆☆☆达到城市核心商圈的实际距离并不远，地块的交通便捷★※地块呈比较规则的矩形，容易进行建筑布局※※地块平整，不会产生大的土石方成本※※项目劣势地块所处区域还不能得到市场完全的认可，区域抗性大★★★地块靠近主干道，所以噪声干扰是产品本身最大的劣势★★项目机会在细分市场中找到相对竞争不强的区间，减小后期推广及销售压力※☆※学府大道沿线楼盘逐渐开发来，城市的氛围逐渐形成☆☆※交通的进一步改善以及轻轨的动工都将对项目起到积极的带动作用※☆※良好的口碑，老客户的带动作用将会大大促进销售☆☆※项目威胁国家对房地产市场的宏观调控★※※区域同一时间推出的楼盘体量过大目标客户群势必会受到分解；※※综合结论★☆★标志说明：★属性与客户需求不匹配

※影响不大

☆属性与客户需求匹配目标撞客户忘最终脊确定淹为“窑社会称新锐担”就土惜地属蒜性与耀目标培顾客淡的加通权匹疼配结仅论，价再结壳合A地块漏的自下然属贯性和扑优劣舅势来签看，弹最适管合本盐项目A地块逆的客蜡户群端体应逃该为姿注重被自我弃享受抄的社颈会新行锐；46纬度刻度注重享受的社会新锐生命周期单身★丁克家庭★小太阳家庭带子女成熟家庭三代家庭老年家庭支付能力低★中★高房屋价值栖身居所★生活保障独立空间★工作场所★孩子成长照顾老人社交娱乐品位体现★社会标志购买丧特性膏表另外漂：从农匹配份的结皂论来跃看，净关心药健康元的老姿龄化饶家庭舟和彰章显地王位的深成功携家庭茎基本展上不亩是A地块绑的目贫标客童户。碑但是陡他们肿可以挎适用叨于本听项目捕的其吃它地惕块；A地块芬的项它目定碍位步剃骤市场呆细分蛙与目押标客清户的句匹配产品歇测试结合避客户附细分诵的A地块构住宅肌细化屠产品垦定位担建议A地块息商业虽部分抚产品聚定位47产品毫测试浊说明48T公司权没有主类似是标杆秧企业诊那种筹与细遣分客究户需极求对诱应的谣标准殃产品饿系列魂，所肾以必灶须要嘉针对理目标斜客户义做产饺品测推试产品度测试爷说明指：针罪对A地块蛮的初特步定避位，厕选择家了针爱对性份客户右进行馆了产潮品测陡试，盒共收枝回有斗效测链试样逼本95份，表以下红为产薯品测日试结蚕论的富归纳撞，另嗓外在列本次坟产品阀测试泄过程碎中，雄结论铜也部琴分结驶合了晚来自轻深度塘访谈健客户挠的结传论产品盟测试仓的类含似案替例介昆绍：一、追产品勾测试灿部分骆结论征简述（一帐）需赢求价参格测树试通过刻客户驱对物悼业价隐格水宗平的辈５项倍测试效可以着看出扭：1、总饿价承博受能生力测纽奉试超过绑七成截的测漏试客雅户选据择了15挥-3暗0万元熄区间驰，其糊中超登过五支成的误客户邪可以熄承受15搜-2信5万元像总价帜的物津业，践就此搏结论咳我们蠢认为葬，针吉对本盐目标拥客户乘，总岁价是蛮十分肚重要稿的影灵响因汇素，略总价俩在25万左遍右的煮控制普指标或对本躁类型周客户愁而言慈，是暮十分掘重要葬的总玻价承覆受能两力指满标。2、单掀价测物试更多桥的是粉客户绒综合端物业盈和地陷段等描内外同部因渐素等个依据纯对项那目价于值水题平的渠判断恶。就客兄户愿漂意支固付的命最高倒套内听单价鹿来看店，集陷中于28植00畏-3公50掘0元/平方堪米，球且偏华向于30捡00谨-3捎50绘0，这昆一结挺论表岛明客瓶户对态本项键目的男预期型并不删低；考虑证到客原户的肥对价阿格的吗一定榨保留续因素政，本嘴项目享在操喜作过浩程中灿价格膨应该烫还有陆一定絮的提完升空除间。３、课付款龄方式仗及首秧付金价额及袋月供虾承受霸能力誓的测椒试通过宗对付访款方宫式及杀首付银金额挥及月魔供承盟受能牧力的窄测试浸结果贝，很增好的什印证予了测挑试客役户对勺能够没承受影的总境价的薯回答斤，同个时也胆符合器公司竞对社办会新剥锐这迹一消大费阶估层物薄质基枯础暂促时不破够充满分的拆判断沸。价格牧测试宵结论恳：以上垦分析时启示骨，将押产品饥总价已控制位在25万左摘右是顽我们锯的目膊标客咐户比梅较容坝易接木受且谷具备蛛相对纯广泛窝的购精买基逃础的霉总价限定位49（二厉）平罪面结油构及篮户型惠测试1、户盼型及笼面积烟测试两房金是目桂标客梳户广限泛接察受的激户型陷，占游到近芽五成伪比例链（45湾%），售其次惰为三虑房（25以%）和鉴一房往（21溉%），枣选择卵比例患最低蔬的为傲单间估；单间梨（槽仅2人选手择）衰对鲜单间炼配套透的面谊积需拨求主引要集灿中为30平方慕米以妇下的疮户型翁；一房塑的面岩积集兼中于36鸡-4体0平栗方米鉴，占颗到购证买一尘房客另户的罗76吃%；两房装需求绳的面丸积集对中于61忽-7壮0和71奥-8猪0平貌方米蚀，两蠢者的诸比例乌接近辫，占浪到两播房需爹求的复绝对斑主力胡；三房富需求呈的面陆积集裁中于91肝-1渐00旧平方祝米，车占到陶需求作三房愉客户告一半浅的比壤例；2、客逐户看佳重的速功能湾空间忍测试小型颤书房公、生悉活阳轻台、睛入户出花园腐、露倾台、们主卫捎、衣琴帽间标等功驶能空未间更盗为受爹到测让试客股户青鸽睐，黑如何本在有饭限的生空间叮里面害合理萄布置变以上址客户橡需要束的功边能空染间，真可能犁是项枣目营器造亮碑点，慎取得笨市场鸽先机使的关筒键。3、面边积一齿定的采情况亿下厅丽房面栏积分脖配方偶案测台试在面植积一宁定的雄情况贿下，60菠%的测强试客巨户更补看中澡客厅伯和主妨卧室敲的舒班适，及而不唤是为谢了追誉求更饥多的鸦房间熊，这笔体现拦出注医重享者受的周客户肆群体敏的购雾买特姐征。堡注重序主要浓使用蛋空间瞒客厅监和主捡卧室栽的舒泼适4、室泻内空朋间结勺构测既试在室叉内空寺间结鸡构测债试中幼，平童层仍柔然是鸭最主朗流的凶客户瞒需求霸，但性是社裕会新封锐明扎显表枯现出起了对爸其他似类型书空间爆结构服的兼畅容，朋尤其垄在面阻积有党限的楚情况雹下，阀对错温层的府需求锅比例希较高相信冷通过叔市场西的引拾导完骡全可堵以让欲其他固的空浙间结先构得里到高龄度认格可。50产品枝测试箭结论滚（续鬼）（三远）交眯房标倘准测造试重庆住消费固者的总消费拌习惯隆依旧蓄是清稍水房凉，但促是三贡成的义客户壮选择砍了基蓬本简饲装修床，这伸一点配可以心在产茅品设寒计中鉴谨慎尤考虑（四兔）Ａ茂地块涛户型康设计犯需遵野循的捕原则主力酬户型搏总价历控制征（15板-2辉5万）主力花户型响及其开面积棵需求错（以古两房其为主静的需御求及抄其特士征）主力坑户型息平面纺及其梅空间郑结构怜（平陡层及嘉极具判实用锐性的苦其他蹈空间据结构槽）在面猾积一妙定的葱情况法下对五辅助须功能役空间踩的创北造性坦发挥沫；在面肌积一蓝定的羽情况窝下更齐偏重燃和强看调客痰厅和岗主卧映室两革大主失要功伏能空佣间的抱舒适耻；51二.翼分励析目搬标客摔户购青房时摄认为乱必须是具备既/增喊值/鞋可有私可无额的因跌素1、按葬照必猜须具个备因隔素由形高到怖低排浇序522、排逼序结越论说菊明：就必皱须具锤备的罗因素占而言扁，选恩择比衡例最疼高的灭前八及位依技次为射：房桶屋质筛量好恰、户臂型的改通风传采光别好、选综合埋性价订比较废高、超较好高的区中位和抱便捷形的交光通、灰小区科外部买便利貌型的班生活亡配套局、优息秀的置物业胶管理械服务智、户过型设倘计合酒理、投小区挑内部故基础含配套耳齐全奏；就增米值因劣素而盖言，爪选择听比例膜最高却的前著五位厦依次悬为：痰外界缴认为皇是有那档次物的小屈区、杰建筑燃风格沫独特劣、小站区内剩景观谜环境牺具备述特色赴、开伸发商配品牌尽、小资区外惕部的言医疗郑配套死；就可棒有可委无的尼因素论而言压，选牲择比猫例最墙高的别前四林位依酸次为得：小爸区外谨部的缩慧商务辛配套念、建疫筑风娇水、鼓小区梳外部叉的享倦受型畜娱乐签配套基、小元区外矛部的爬教育累配套脸；三、越对客凝户需沸求因白素综威合重规要性松排序53内部因素必须具备需求利益点综合重要性对户型总价和面积的合理控制√√√√√√√户型结构合理，无异型房√√√√√√√户型小但是很精致（面积一定情况下的布局）√√√√√√√√小区内基础配套齐全√√√√√√√√综合性价比较高的小区√√√√√√√良好的房屋建筑质量√√√√√√√户型的通风采光好√√√√√√√社区内具备特色功能配套√√√√√√具有特色和亮点的户型设计√√√√√√小区内景观环境具备特色√√√√√√建筑风格独特（如异域风格）√√√√√相对纯洁的共同居住群体√√√√√√1、内顷部因智素分挪析小结咸：就内纪部因除素而戴言，保综合颗来看朗，在押测试吓的目杰标客拌户，京在以紧下方羞面对别产品忧设计劝是非吩常重思要的蜻：对房纪屋总原价值弱和面菌积的应控制杠，户垦型结爽构实号用性武和通换风采相光十分酿看重膨自己助居住莫空间梨和环搁境的刊质量2、外营部因铸素分恒析54外部因素必须具备需求利益点综合重要性较好的区位和便利的交通√√√√√√√√优质的物业管理服务√√√√√√√√园区外部环境较好√√√√√√√√小区外部的便利生活配套√√√√√√√√√离繁华区域比较近√√√√√√园区外部较好的教育配套√√√√√小区外部的医疗诊所和设施√√√√√较好的开发商品牌知名度√√√√√√外界和别人认为有档次的社区√√√√√片区的升值潜力√√√√√√小区外部享受型娱乐生活配套√√√小区建筑风水绝佳√√√园区外部商务配套齐全╳╳╳小结伞：就外霉部因午素而辱言，迷综合境来看织，我混们认鼻为我主们测呆试的江目标眨客户碗，对凳外部死因素般有较铃高的成要求竞：较好蜘的区洽位和架便利塞的交百通对烈他们否而言箭是十菊分重淋要的兵；其次非，一齿个优盆质的刷物业证管理局服务赤团体享也是赏他们侮十分唇看重针的；较好付的外障部环笑境和驻便利宵的生徐活配揪套也绵是他势们十万分看励重的盒因素淘；其他泉外部邀因素贪对注袋重享讲受的哭城市毁新锐桌而言决，相否对次驾要。四、教总结娇：对目丛标客划户的戴需求疼价值赚排序55必须具备需求利益点综合重要性对户型总假和面积的合理控制√√√√√√√户型结构合理，无异型房√√√√√√√户型小但是很精致√√√√√√√√小区内基础配套齐全√√√√√√√√综合性价比较高的小区√√√√√√√良好的房屋建筑质量