安徽住宅楼项目地块前期发展策划报告

xx顾问2011-07-19xx城南镇xx西路与312国道交口西南地块前期发展策划报告谨呈：xxxx公司1思考路径区域市场分析研究项目总体定位方向确定项目整体属性界定项目定位基础研究项目规划布局及产品建议项目功能定位确定成功案例研究项目市场机会寻找项目整体发展建议项目整体发展及物业策略建议整体市场分析研究土地市场分析研究行业市场分析研究客群需求调研分析寻找类似项目，借鉴成功经验住宅物业整体定位住宅物业客群定位住宅物业产品定位住宅物业形象定位项目财务测算分析财务分析2PART1项目属性界定3项目属性界定项目本体研究城市背景研究区域背景研究4皖江城市带承接产业转移示范区跻身皖江城市带承接产业转移示范区行列，产业的导入将为xx发展注入新动力。□皖江城市带包括安徽省共59个县（市、区），将是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。□皖江城市带规划通过大规模承接产业转移，加快构建现代产业体系，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展；□加入皖江城市带xx的发展将纳入了国家的战略布局和政策支持范围，xx交通基础设施建设、承接产业转移方面有了更快速的发展。xx城市背景/皖江城市带承接产业转移示范区5城市背景/城市地位分析□xx城市定位：市域的政治、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一；□xx城市发展总目标：注重经济、社会和生态的综合协调发展，将xx建设成为一个经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷，绿色环绕、且富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市。

皖西政治经济文化中心、省会经济圈副中心城市、安徽省加工制造业配套基地之一、区域性交通枢纽，城市地位逐步凸显。6城市背景/城市规划分析□

2008年-2030年xx规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。□裕安区：定位为全市的农业中心、机械制造、建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积1926平方公里，全区总人口100万；□金安区：是xx市政治、经济、文化中心，面积1654平方公里，总人口83.57万.城市空间向东向北拓展，进入多核发展时代，远景规划打造一环两心、三轴四区格局，本案与城市发展重点方向一致，具有规划利好。7项目属性界定项目本体研究城市背景研究区域背景研究8地块位于xx市裕安区南部、城南镇北，处于合六交通走廊中；地块距市中心6公里，距裕安区政府2.8公里，城南镇镇中心2.5公里，距火车站3公里；该地块属于裕安城南新区。区域位于裕安城南镇北，xx城市发展重点区域，紧邻xx东西向发展城镇发展主轴312国道，区域位置优越。区域背景/区域与城市的关系9“城南新区”为裕安区重点发展区域，城南工业园、商贸物流市场等项目驱动区域腾飞，未来发展前景广阔。区域背景/区域发展依据裕安区“十二规划”，区域将打造为六佛路专业化市场带（将有皖西大市场、皖西农产品批发中心、汽车4S店、药材和钢材交易等市场建设）；争取在引进国内上市公司和全国500强企业落地上有较大突破；力争引进产业转移项目100个，引进资金100亿元，年产值100亿。名称入驻企业规模（万人）裕安经济开发区入驻项目136个，投产企业95家，其中规模工业企业40家1六佛路工业走廊六佛专业市场集群七大市场、七大集群2合计——310区域背景/区域交通展高速、国道、铁路等能级较高线路穿境而过，区域交通优势明显，对项目利好。11区域背景/区域配套商业、商务、生活配套匮乏，区域成熟度不高，处于发展的初级阶段，城市的氛围比较单薄，商业等配套需求对外依赖性强。省示范中学，对区域价值提升有巨大的推动作用；学区也是区域项目销售的一大卖点，我们的项目早操作的过程中，也不可务实学区对项目成功操作的作用。周边商业配套不成熟，但随着项目的开发及区域成熟，在不久的将来这个问题就会解决；目前区域市内交通主要依靠202线，线路较少，但基本满足区域进程需求。12项目属性界定项目本体研究城市背景研究区域背景研究13规模中等，中高容积率、配套中等，以住宅开发为主项目。总建近19万方，社区规模中等；地块容积率中等偏高，但地块近9万方的规模为产品的优化组合提供可操作的空间；整体可打造居住舒适的园林式社区。指标类型数量单位总用地面积87175㎡规划可用面积74060㎡地上总建185150㎡其他住宅面积166750㎡商业面积15100㎡幼儿园面积1800㎡综合楼面积1000㎡容积率2.5本体分析/地块指标312国道xx路14地块四至及现状地块内平整，地块东南阜六铁路正在修建，周边道路畅通。东有工业库房；东南至城南家园；东至皖西农产品中心市场；西有灌溉渠、农地；东南为嘉利·豪庭和南洋·现代城项目。项目紧邻312国道，昭示性强；地块内外部无强势资源，自然条件中等。项目15优势分析劣势分析地块紧邻312国道，公共交通开通后出行较便捷；周边道路条件较好；地块平整，无大拆迁；地块西南有条水渠绕地块而走，外有景可借鉴，但飞强势资源。地处南城郊区，位置偏远，市场接受度低；周边极度缺乏生活配套，居住氛围不足；地块紧邻312国道、南有铁路通过，存在噪音影响；地块现有高压线路一条需拆迁；周边大物流型商业过多，居住舒适度不高;

周边大型配套公建缺乏，推广难以借势。本体分析/项目优劣势分析项目本身优势不明显，面临的劣势较多，产品力打造是项目突围之道。16三线发展中城市、城市发展潜力区，中等规模以住宅地产开发为主的项目。区域属性：项目属性：项目属性界定三线发展中城市内陆三线城市，皖西政治、经济、文化中心，省会经济圈主要城市之一，受合肥辐射影响，未来发展潜力巨大；城市发展关键节点与中心城区相连，并受主城区较大辐射和影响，城市南拓第一站；处于城市发展轴线关键节点，城市规划对项目运作具有极大影响；城市南部门户城市发展潜力区，扼守南部门户；规模中等项目总建面积约18万方，属于中等规模项目开发；昭示性好紧邻312国道，昭示性好；17PART2市场机会论证18项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究1920纱10年xx住宅狱供应录量16勉0万方达左右苦，同提比增卸幅近93谨%，销帽售面撤积在14罗0万方裙左右缘瑞，由累于受安到调更控影卷响，睛增速饰仅为5%；20敏11年住丢宅市屋场运卡行较馅好，月均扫去化李量在10违00套左僚右，如寸果祛槽除调锡控政猴策影哈响，拐市场貌表现简将会魂更好乘。整体签市场/市场拆成交进入20灶11年，xx房地弊产住贿宅市逃场价区格在智跌宕员中上悔升，南截止7月17日，7月份撕均价泰较年隐均上绍涨超响过60型0元/平米亮，价格金上升奋的空凤间逐级步打央开；目前7月份路价格赖，较去兽年同惭期上忍涨约90赛0元/平方缓米，增幅迫近24坐%。月均彻成交10武00套左凯右，宫价格装稳步荡上涨洒，市凶场运珍行较发好。20区

域性

质备案套数成交均价（元/㎡）1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月金安区住

宅189110125117141934686.684805.244337.34974.454961.914737.72商

业14883211163331311417.4710696.939120.9710850.8510614.037045.65其

他54502921365120.985569.094700.165678.117382.644290.76裕安区住

宅5614092464226846794566.624475.864109.564698.54913.15013.44商

业39291118935307547.758995.667000.748303.797883.666381.43其

他32633261264351.813591.863873.333702.312461.274297.62开发区住

宅172151951761052673894.684188.783907.84194.384110.354423.35商

业4851642376324819.357626.326750.385544.616568.095399.73其

他1331223465.393472.163651.6340003494.13494.1郊区住

宅2091552111771882522391.052468.592705.332528.682694.443484.63商

业187881137277362011.612431.632571.682812.982842.813312.04其

他000001000003726.71总计住

宅1131825677892111812914089.464081.623709.824220.384461.024564.88商

业4222514993472211113480.635292.715984.117319.475227.445024.65其

他933865635454672.713736.424331.534956.064959.694252.92整体李市场/区域补成交头对比裕安镰区领怎跑成宋交榜递，6月份垃成交谊均价50建13元/平米果，达不历史最最高杠，冠呢绝全兄市。21板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城北明都阳光水岸★★★阳光欧洲城★★★★★水木清华★★★梧桐嘉苑★★★★华安未来城★★梦园鹏程学府★★鼎邦御庭★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城东新加坡御苑★★★★★上东阳光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉园★★★红叶花园洋房★★★★★★金城家园★★白鹭雅苑★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城中阳光威尼斯★★★浙东商贸城★★聚福园★★★双子星城★★豪门花园★★★金城华庭★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城南凯旋名门★★★★明珠江南世家★★★大唐美林湾★★★★义乌市场★★和顺名都城★★★华邦锦秀华府★★★御景龙湖山庄★★★★★★盛唐·香格里拉★★振华翡翠湾★★★★★香樟公寓★★丽水康城★★★★整体燃市场/物业订类型物业仿类型退丰富菠多样季，高届层逐英渐成您为市辈场主早流；鹿公寓王、洋洪房产治品为既市场担稀缺栽产品效。22板块分布项目名称一房两房三房四房/复式城北明都阳光水岸5471-102111-142/阳光欧洲城/87120167水木清华/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城东新加坡御苑/67-10295-127/上东阳光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉园36-4671-110117-123123-146城中阳光威尼斯48-6086100-142176-218浙东商贸城54.3657-94102-120/聚福园/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪门花园/64-101125-140/双子星城/101114161金城华庭/82-98105-137147-165城南凯旋名门/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林湾/79-123108-137/义乌市场三期40-63///和顺名都城/84-9792-142四房:142复式:240-260御景龙湖山庄54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振华翡翠湾/92-97118-131/华邦锦秀华府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/丽水康城/91-96105-140135—18023户型类型面积范围所占比重小户型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及复式160以上5%目前xx市在也售商狐品住耳宅的殃户型爽种类淡丰富标，基起本涵掘盖了紧各种穴居住克需求蹲，消赢费者挠户型壤选择成余地逝较大倚。在户精型比凤重上温，80－90平方缩慧米的线小二念房占朋到30％的叔比列哈，而10毁0—杆12延0平方肉米的纷小三饱房则希占到袄了25％的相比列，这厚两种故户型绩是目超前xx市场西上的丽主力读房型拨。从销棋售上静来说川，这税两种椅户型气也比属较热觉销，及比较轻适合侵当地室的住旦房需绳求。井值得名注意炉的是毁，60平方激米以悼下的乓小户束型占收到市岩场总湖比的15％;但通灾过实淹地了反解，筛小户投型的历销售彩情况20次10年前前并不陕理想，一笋般来莫说，哨大部呈分小番户型别购买额者是泛用于得投资亿的，留而投是资客析在目费前xx市场北购房箩比率鹅相对电较少冬，小汪户型毫房源莫销售农抗性盟较大盈，不肉少楼剑盘的拆滞销择户型数除大妙户型萄就是童面积舌较小布户型拥。整体农市场/户型垫配比市场么主流美户型哗为80魄-1佣00平米对两房宾，10厅0-舟12务0三房史；紧渣凑型原两房兵、三暑房较市少，揉我们落项目伏可考涛虑进枪入此雕空白窄点。24板块分布项目名称会所游泳池幼儿园运动场（篮球、网球等）其它城北明都阳光水岸★★★阳光欧洲城★★菜市场城东新加坡御苑★★★上东阳光城★香榭花城★★一品尚都★★盛世嘉园★城中阳光威尼斯★六州首府★★★休闲广场、文化广场金城华庭★★城南凯旋名门★★明珠江南世家大唐美林湾★和顺名都城★★御景龙湖山庄★振华翡翠湾★★华邦锦秀华府★★★★丽水康城★整体基市场/配套盐情况配套秆处于钉初级禾市场序水平尤，提求升和欢发挥愉的空年间很易大，恼这是枣我们城项目皮的机苍会点充。25本地零客群冰是主枯体，逢且以笔自住俯型需江求为质主要煮特点恰，投寄资客哪比重湿较少术。xx客群或职业旋类别竭主要晒分外灭出务抱工返促乡置芒业者苍，在xx市区脸工作应的xx人，以生意弟人及伴部分摆企事蜓业单鞭位职毒员等谊。整体扫市场/客群钳特征核心客户比例来源区域动机年龄xx约55-65%周边乡镇、郊县首次置业、改善需求、子女上学25-45描述主要为刚性需求，主要为青年首置做婚房、中年为子女上学购房及部分改善性需求。主要客户比例来源区域动机年龄xx市区约35-40%金安区、裕安区、经开区首次置业、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客户比例来源区域动机年龄xx外约5%xx及外地投资30-50描述工作在xx的外地市人，购房做自住兼投资。26环境握、地唯段、绢配套甲、价畜格为xx市民底购房术时主股要的评考量柄因素优越键的社滋区内眉部景省观是君购房棋考虑匹重要状因素仔之一帖；购房无者对皱价格萍敏感策度比椅较高查；地段窄成为捆购房艺的一仰个重拥要因斜素；周边宁的生更活配鉴套如阶医院糕、超豆市和蜻菜场石在很热大程有度利置于住浊宅的脏销售咏；拥有僻学区枣优势拜的楼谷盘，黄在竞称争力矩上有属一定念优势体；在产早品的姓选择喂上，偏户型亮设计据面积老利用呆充分央的房饰型更最受市衡场欢漂迎，芝过度说追求因舒适披型的副房型斗在去令化上访存在误一定猜挑战楚；市场漫偏爱岁多层荒住宅波，对影小高匠层、渠高层券的接巡寿受度洞在不伟同客简群中第稍有呈不同舍：青室年群园体相抖比接稍受意厦愿更烦高，僻其他椒群体榜考虑第到物浑业费跳（电章梯费糟）、倡公摊复等因摔素而旁不愿有选择摩小高喇层住眼宅。整体炮市场/消费小偏好客户陕价值科取向中：优叮越景睁观、游区位铅优势烧、成掌熟配供套、香高性锤价比菌、教卵育优贪势。27整体刮市场/城市首发展珍与板水块变段迁多核震化发利展导表致各淘区位购功能黑属性破的差趴异，痒同时胁促使察各区肚房地得产板括块的洋发展射变迁渐，同世城化朽发展开加速形了这房诚一趋塑势。城东恒区-经济找技术贵开发叛区成熟厕板块发展短板块学区抽板块城中控板块政务血板块经开喷板块西南估板块城南暮区-政务毛服务耽中心城南跟板块28城市背外拓夜带来桂的多强极化徐、多赠板块福市场菠格局谣逐步提成形过，各占区域拳市场抽特点补开始杨显现议。整体尚市场由格局陪与板鹿块分瘦布目前便市场悔各板仍块格道局基稿本形武成，蕉相比剩学区涨、中困心、吃西南暑和政晕务各浆板块桨，未统来2年城笑市房课地产的市场壳的热歌点将送逐渐参转移蔑到经膊开区档及城南望片区详，同时驳河西唤也存蛮在爆丑发的能趋势粉。星汇苑阳光水岸阳光威尼斯金水湾凯旋名门大唐美林湾恒生阳光城华邦锦绣华府御景龙湖山庄红叶花园洋房新加坡御苑一品尚都学区板块—依托优质教育资源，为政府重点打造之区域，发展逐步趋于成熟经开板块—连接合肥的桥头堡，融入省会经济圈的第一站，皖江城市带产业转移示范区域，在可以预见的未来，本区域必将发展成为xx的另一极中心板块—市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟西南板块—工业园区的区域性质决定市场虽有潜力但有限政务板块—政务氛围浓厚，交通配套优势明显，xx高价值居住区凯旋名门御景龙湖山庄红叶花园洋房阳光欧洲城滨河御景南洋现代城水岸名城城南板块—交通配套优势有，配套设施有待进一步完善，区域发展前景看好29通过前述对整体市场的研究，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。整体侵市场县特点市场想发展虚：行业拖市场岛处于该快速糟发展戚期，瞒未来废几年贷将是xx市场朵发展钟黄金逢阶段茂；市场晶空间识：市场担量稳在价升叮，在洋旺盛常刚性让需求洽推动悄下，椒整体碧市场槐赢利技空间碰巨大觉；板块股竞争每：市场鼻板块祸竞争国显现湖，经勉开区然目前废整体辛竞争勺力稍静弱，木但未候来将啦增强膜；未来断热点迹：城市捧发展坡方向唤调整抬，产奇业推急动，剪未来迷经开眨区将忌成为辜市场锈热点鼠区域低；产品凶特点田：以多搏层、每小高惭层为婆主，惧主力烤面积80搞-1群20平米鬼，户回型整赚体缺舅少创夕新；客群汇特征典：下属诊乡镇屡客群耕占较盼大比圈例，愈景观吊、地减段、侨配套探和价分格成票关注参重点勺。需抓档住市描场机嘴遇，晕通过堂理念览创新倚，差面异化恳定位陷，塑造紫市场冬标杆爱，实歇现品雾牌形尾象提纷升和刃利润勇实现垃。30由于许城南孔板块模市场淹的相需对独袜立性扫，所孔以我宴们研究泻的重织点在继城南娇区域捆板块贴。31城南露片区驳是现鸣有板董块发胞展潜纽奉力最助大的出区域费，城捆市规笋划的熟引导惰将使跑城南菌成为烧城市外的新凤一极误。区域姥市场/城南思片区更发展恐预判区域菌配套鼓设施缸和商姜业、码通讯办、服窜务等怎生活滋配套农基本芒成型使之后秒，未辛来1-译2年城昼南区倡土地出市场鼻和住缎宅商攀品房构市场闭将同拢步发段力，殿城南嫁将进田入快槐速发担展阶遣段。长期这来看忽，城括南未策来将岂发展夹成城重市产辨业新枪城；临近捉主城问区域冰将成顽为高抚居住当价值菜区和坦高投淋资潜尼力区忌；同时券市场菠也将届随着需区域遇发展伤面临首着项摇目、克产品菠及客先户的展演变踏。第一快批市顷政设党施基衫本完振成，范第二航批配腹套建侄设正兽在规纪划跟辽进，尸城南左片区桌将进寇入加丘速发惹展阶阀段。左图敌：南寒洋现庆代城配，总迫建50万方扭，由诵主体堤建筑腰物高耻层（18壶-3圾0层）钩、小欺高层滴（11末-1左6层）投、商凉务办勾公楼疲（24层）统、商溪业市爹场（4层）槐及配屡套会鸽所、局幼儿驶园、干物业述、商凑业和找地下窑公共克停车勺场等为融为贫一体锡。32城南题板块戒竞争剩格局四季阳光水岸名称嘉利豪庭城南花园皖西大市场邦发66公馆南河佳苑金隆嘉园清华家园本项目即将上市已经上市南洋现代城项目名称规模物业类型价格主力户型水岸名城26万方多层、小高层、高层多层洋房440080-100两房103-130三房南河嘉苑30万方一期7.4万方多层、小高层、高层住宅，商业、办公公寓430045-92一房、两房、三房皖西大市场16万方多层、小高层、商业后期开盘时间未定76左右两房88-144三房148-187复式金隆嘉苑8.8万方多层、花园洋房多层即将上市85左右两房94-117三房清华家园8.3万方多层三期即将上市82-86两房88-116三房城南花园7万方多层、高层多层4000高层即将上市73-83两房嘉利豪庭24万方多层、高层即将上市85-100两房103-134三房四季阳光12.2万方多层、高层即将上市78-84两房99-108三房邦发66公馆8万方多层、高层即将上市80多两房106-125三房南洋现代城50万方多层、小高层、高层、商务、商业即将上市40-60一房76-96两房92-142三房138四房中小词规模闯项目桌开发啦为主锯，南骆洋现拌代城百的上娘市将撞改变身区域笋竞争冰格局公。33城南顾板块殖后续应供应项目名称规模剩余货量水岸名城26万方约20南河嘉苑30万方一期7.4万方约23皖西大市场16万方3金隆嘉苑8.8万方4清华家园8.3万方3城南花园7万方3.2嘉利豪庭24万方24万方四季阳光12.2万方12.2万方邦发66公馆8万方8万方南洋现代城50万方50万方本项目18万方18万方土地厚市场冰：36万方芦。后续短供应道约：20合4.煌4万方膝。区域所后续蛾供应樱量超晌过20柏0万方银，未揭来竞杀争将但进入松白热暖化阶的段，魂项目功开发近应规撇避竞备争。34城南理板块牺主力添产品主力河户型飘以80堪-1蛮00平米物、90扩-1勉20平米努三房粘为主宜；相按对主覆城区顶，面醒积相丝式对减幅少，追主要酸是控储制总蒜价；弓区域过物业解类型烘目前哭以多肚层为匙主，这高层服为发暮展趋永势。项目名称物业类型主力户型水岸名城多层、小高层、高层80-100两房；103-130三房南河嘉苑多层、小高层、高层住宅，商业、办公45-92一房、两房、三房皖西大市场多层、小高层、商业76左右两房；88-144三房；148-187复式金隆嘉苑多层、花园洋房85左右两房；94-117三房清华家园多层82-86两房；88-116三房城南花园多层、高层73-83两房嘉利豪庭多层、高层85-100两房；103-134三房四季阳光多层、高层78-84两房；99-108三房邦发66公馆多层、高层80多两房；106-125三房南洋现代城多层、小高层、高层、商务、商业40-60一房；76-96两房；92-142三房；138四房；35城南玩板块针价格淹情况项目名称物业类型价格（元/平米）水岸名城多层、小高层、高层多层洋房4400前期高层价格4100南河嘉苑多层、小高层、高层住宅，商业、办公小高层公寓4300多层洋房4800皖西大市场多层、小高层、商业前期开盘3600金隆嘉苑多层、花园洋房多层价格4300清华家园多层三期即将上市城南花园多层、高层多层4000高层即将上市区域梁整体置价格管空间蜜在40糊00某-4遵80炼0元/平米舞，均添价水殖平44秃00元/平米足；与嫌主城裁区平成均价症格水叼平相仍差10自00元/平米略，伴本随区值域发虽展，按价格墓上升施的空惕间较吉大。36城南倒板块渡产品笛立面区域更产品状立面御表现狐整体伴一般席，产纸品开奴发处旧于初柄级阶问段，佛本项设目开炕发有去很大铲的操找作空照间。水岸南名城四季川阳光城南鹅家园嘉利纽奉豪庭南洋游现代怀城南洋佣现代肆城规谎划立瓶面，拜引领卵区域烤市场必，使撒本项叛目开饺发主炊要的蛙参考呀系。37城南张板块叙客群摧情况区域棍后续填供应欢量超悔过20视0万方佣，未蕉来竞按争将叔进入知白热辉化阶橡段，运项目鼓开发博应规混避竞日争。客户竿来源困：为区麻域客殖群，虽来自需周边惰市场孕、园享区及脂周边置乡镇秩外出鲁返乡世置业猴者等奋；置业庭目的汁：方便谁工作滨、结励婚、突入城蜜及子碗女居背住等朴，价们格优奴势吸弱引；客户单来源樱：xx是西首南方亭向周纳边县还镇及拣市区牛价格确外溢粒客源观为主朝，同费时包误括来马自地少缘性匙的高裤端客毙源；置业躬目的舌：改善括居住伏条件径、结吴婚，沿给父越母居浙住等户，看车好项放目品铜质、跨景观殃、大渣气立稠面等谜。核心客源重要客源偶得客源客户营来源梅：周翠边大市而场私刚营业喜主、甩个体到户、模园区沈中高单层及满投资逼客；置业退目的施：价格荡优势客吸引丈或优畏越品务质，护看好怎区域递发展怪前景征，看秩中物戴业升嘉值空何间；38城南政板块毒南洋排现代骄城B区A区开发商安徽星辰置业有限公司占地面积13万方总建面积50万方物业类型住宅（小高层、高层）、商业（沿街、综合性）、商务办公配套情况会所、幼儿园等容积率A区3.0、B区3.6绿化率30%总投资预计10亿元以住滋宅物爹业开缸发为杠主的顺大型唐综合新性项旅目，挎为本日项目竟主要炭的竞掘争对甜手。星辰六企业20课03年进驳入xx市场遵，初盒次涉域及工殃业地伏产开聚发；目前联在xx开发糠的房咬地产技项目霞为星畏汇苑占一期寺、二哥期、除三期静，总录建筑增面积伍超过20万方亮；即菠将开赶发50万方嫌南洋脾现代彩城；市场语口碑辞不错谈，有偷一定塔的开颂发经隔验和哪实力啦。主建锣高层熊（18贺-3银0层）构、小逐高层堤（11桶-1唯6层）饱、商趣务楼性（24层）耀、商取业（4层）用及会喝所、城幼儿备园、都地下兔公共决停车装场。39城南激板块杆南洋姓现代泥城A区用地6万方，总建21万方，建筑密度35%，绿地率30%，容积率3.0。A区物育业类具型丰巴富，袄商业浅体量镰大，顶为区险域提捧供重素要的纱商业蝇配套闭。物业灭类型虏包括睬：综滥合性拢商业隔、沿宫街商衰业，富公寓擦、小针高层笔住宅婚、高判层住我宅等馋。40城南划板块狂南洋挪现代乘城A区户锤型40竞-6夺0平米提一房躲、76东-9烫6平米胁经济盗两房戚、92看-1惩42平米砌三房撒；少吧量13果7平米苦四房驾单位仿。80留㎡二室很多厌手枪捞及狭原长户欺型，遥户型翼设计泄一般胖。41B区用地7万方、总建29万方（地下37700方）；建筑密度30%，绿地率30%，容积率3.6；城南含板块有南洋辜现代袭城A区以且住宅绩物业旷开发剃为主只，兵帖营排狮布，扁均好货景观兴，完崭善社责区内向部配收套。会所幼儿悟园42城南起板块敬南洋早现代锦城B区户勇型79休-9削2平米套经济锤两房查、12厌0-盟13甘3平米桌舒适尿三房搬；辅慰以少漂量13虾7平米翼四房拒单位忘。二炒期户笼型整刻体较冷好。80茶㎡二室120㎡三室户型属方正鲜，空分间使酱用紧端凑；大飘缎窗，屈双阳俊台；客厅胆、主汤卧大嫌开间亚，全谁明设驱计；户型奔方正果，两楚房空抵间较悄少；两房细朝南己，主夺卧客悼厅超轻大开屿间；动静逗分离车，入职户玄静关设革计；B区户爆型相裂对A区，女整体括升级朴。43城南觉板块何南洋父现代茧城AR负TD益EC耐O建筑着风格建筑磨细腻桃、大练方稳那重且轻含蓄邻内敛煤。44城南换板块疫小结产品诱：整体程产品剃档次布较低听，景五观、期园林昌、外脂立面困都有物很大混提升递空间胃；户型凶：主力情户型曲为80阀-1凝00两房绵，90短-1蛛20三房内，创爸新型淘、紧走凑型甘产品聚稀缺冠；价格半：在xx属于音价格没洼地滨，价恳格空动间还父没有兆完全四打开崭，可造操作让空间毕很大兼；客群券：以刚序需为热主，醒改善丧为辅利，支券付能疲力不而强，芒比较腹注重腾性价丸比及杠低总潜价；竞争揭：区域浑后续广货量齿超过20鞭0万方误，规疏模大杏盘出本现，危竞争艇激烈梳；基于睡区域昌市场禽现在绝，我辛们要苗跳出顶区域诱竞争蚂，开瞧创全抵新的仍价值荐体系律，重塑志市场呼边界，是凤本项葱目发亦展的减最佳窃途径剪。所以乞，创薄新、篇差异执化、芬性价虫比、寇高附秋加值妥等是闹本项劫目主微要考债虑的巡寿问题酿。45项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究46地块名称用地面积（m2）用地性质规划指标要求楼面价元/m2竞得单位建筑密度容积率绿地率新安大桥西南、景观大道以西A地块93362住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%908.29恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西B地块76475住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%912.72恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西C地块126143住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%906.27恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西D地块69316住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%986.21恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西E地块93195商业、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%909.92恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西F地块127038商业、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%906.82恒大地产集团有限公司解放北路以南34857商业、住宅不大于24%不大于2.9不小于35%431.32安徽万兴置业市委党校南侧、淠河路以东64226住宅（含配套商业）不大于22%不大于3.0不小于35%1723.08天盛、中诚置业110指挥中心以南地块70386住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.5不小于35%1591安徽省万融投资有限公司市行政中心对面广场东、西两侧地块92206住宅（含配套商业）不大于24%不大于2.0不小于35%1762xx和顺实业发展有限公司淠望南路与南屏路交汇处东北角地块101048住宅（含配套商业）不大于23%不大于3.0不小于35%1544安徽安兴发展股份有限公司恒大公司级周边地块156393商业、住宅不大于25%不大于2.2不小于35%1009安徽中博集团投资有限公司东苑小区东侧地块14339住宅（含配套商业）不大于21%不大于1.29不小于36%1203xx市房地产综合开发公司xx2011年上半年土地市场，恒大是最大的赢家，共竞得6幅土地，用地总面积58.6万方，恒大的介入将改变xx房地产市场格局。土地描市场统供应47地块位置出让面积竞得人土地用途容积率建筑密度绿地率312国道南侧，xx西路西侧74060个人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%312国道南侧，xx西路东侧88253个人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%兰花西路南侧，xx西路东侧57178个人商住不大于2.5不大于30%不小于30%徐集镇高皇村境内，平桥大道南侧，振兴路东侧60930xx市百建置业有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%徐集镇高皇村境内，国鹰路北侧，振兴路东侧60817xx市百建置业有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%关塘村境内，园区主干道东侧8536xx彩虹涉外商务服务有限公司商服不大于1.3不大于30%不小于30%兴泰路北侧，中心卫生院西侧26707安徽宏荣房地产开发有限公司住宅（配套商服）不大于1.6不大于30%不小于30%312国道北侧，纵一路西侧2992xx金凯悦宾馆有限公司商服

（宾馆）不大于1.5不大于40%不小于30%新安镇街道，六单路西侧，育才学校北侧70986xx华润置业有限公司住宅（配套商业）不大于2.5不大于30%不小于30%新安镇街道，育才路北侧34087个人住宅（配套商业）不大于2.2不大于30%不小于30%单王乡六单路西侧，郭单路北侧19645无住宅（配套商业）不大于1.5不大于40%不小于30%土地生市场纺供应/裕安诵区上半年，裕安区以出让中小地块为主，其中两块地再项目周边，总建面超过36万方，将促进城南板块趋于成熟，但也加剧了板块内部竞争。48土地胃市场相总结通过继对土原地市稀场的茎总结搁，以熔判断投未来利住宅诊市场箭整体央供应桶及板块块演军变。整体赏供求野：今年份土地菜市场茅异常蛇活跃绸，住葱宅市遥场供心求矛纱盾将训进一皇步恶培化；近期庆特点揭：近期撑土地疲市场逐运行雾异常青，成榆交量尤空间僻；后期阿供应厉：后续马供应赌以河歉西、侧政务沟为主防，西侮南为娘辅，路城南遣供应希空间湖较大柄；未来指走势赖：城市座规划圈导向疏将城竿南、鞋河西梢成为曲房地甩产土窝地供已应热霸点。未来总整体葬市场付竞争方加剧敌，区伪域竞君争也炼将趋崇于白途热化候，项欧目发芒展环故境恶目劣，泰我们倚应跳出皮区域议看市选场，盈重建虽区域客市场麻边界蚕，走屋差异势化路唇线，往打造国精品苏项目谁，吸项引全忆市客族户。49项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究50购房目的分析客户购房目的分析xx市城市化进程处在快速发展阶段，外出打工人口不断地回归，年轻人首次购房的刚需需求强烈，比例占将近五成比例，改善型需求购房者也在逐步的增多，投资市场处在发展中。通过现场访谈，有相当一部分客户短期会给子女购房，购房地点愿意选择在城南。首置需求为主导，有一定的投资需求。51客户购房社会和产品敏感性分析客户对产品关注因素分析客户对产品配套需求分析从客户购买住宅产品决策因素重视程度来看，居住环境、地理位置、社区配套位列前三；从客户对产品配套设施需求度来看，小区运动场所、休闲广场、小区医疗机构位列前三。52客户户型与面积需求分析客户户型需求分析客户面积需求分析客户户型需求集中在二室二厅至三室二厅，以三室为主流，对面积的要求在80-110㎡之间的之间。本案应在考虑客户需求基础上，做出差异化，提升竞争力。53客户未来购房时间分析客户对产品物业类型需求分析调查中的八成客户均会在一至二年或两年以后有购房的打算，刚性需求仍非常旺盛，对本案发展具有利好；将近九成的客户仍倾向接受多层和小高层物业。客户购房时间与物业偏好分析54客户取得房屋信息渠道分析调研客户群体分析客户购房信息获取与调研客户群体分析通过朋友介绍和现场包装的渠道来了解楼盘信息的相对占有很大的比例，项目后期营销应注重口碑传播的作用。口碑服很重钓要55购房客户年龄与家庭年收入分析调研客户年龄段分析调研客户收入分析客户主要为中青年人群，购房需求比较强烈；调研客户家庭年收入很大一部分在5-11万之间，对房屋购买能力是非常强的。56客群研究总结购房摆目的诊：首次汽置业葵占绝纹对比萍例，欠达46额%，市羊场刚盖性需鹿求旺填盛；置业有因素锻：环境郊、地杂段、访配套迅、价棍格成嚷为选杂择主搜要考晒虑因捎素；需求锐配套砖：运动予场所狗、休乞闲广骡场场嚷等是染社区真配套淡首选培；产品萄需求霜：80艺-1书20平米夫二室久及三泪室产花品是监市场构主流描需求铅产品廊类型唇；刚需格旺盛类，项乱目面乏临良毯好外咽部环敬境，堂但项鸦目发服展仍进应坚碰持产谋品随箩主流障，造葡亮点泪，打索造优倘越园区林景粱观以扫及高如附加这值产盒品，判提升帮社区蛇品质将，以克满足凡客群港需求惯！57PA疼RT久3项目市整体榨定位昂建议58SWOT分析优势Strength劣势Weak◆紧邻区政府，行政中心提升区域价值◆临近312国道、105国道，扼守南部门户，交通条件良好◆

规模中等，可打造区域精品项目◆

xx公司企业实力保障◆

项目处于待发展区域板块◆

项目周边环境一般，商业配套不足，缺乏生活氛围，对项目价值提升具有抗性◆

项目尚无可借用独特自然资源。机会Opportunity考虑市场竞争和项目自身的双重因素，营造产品力，加强竞争力随着高铁和高速的建成，对外交通发达，城市发展前景广阔整体市场处于发展阶段，城市化带来刚需区域市场楼盘整体品质一般，为本案树立标杆带来机遇房产调控新政对外地购房的限制有利于xx置业者回流以大区域概念强调未来的区域价值，以弱化周边条件带来的影响和限制；强化自身独特的精神内涵和调性，塑造区域项目标杆和精品。以项目商业、会所、幼儿园以及周边配套的逐步完善建立市场信心；以自身优势及创新能力，通过细节塑造产品力，降低其它竞品项目的威胁和分流；通过形象包装愉悦市场、营造客群归属感，增强项目竞争力。威胁Threaten◆xx受合肥影响较大，房产调控政策打压之下，市场出现一定观望情绪◆土地供应充足，外来开发商不断涌入，先进的开发理念和营销操盘手法使竞争加剧◆xx置业者刚需为主，总价承受力有限SW棍OT分析59住宅费定位家思考/城市太层面城市疏价值讨：区域劈燕性核籍心城船市，丘呼唤离更具煎浓郁膊都市观感的瓶城市雹形象熔，本它案开拆发应颠站在料更高厦的城杆市发选展形怕象层掀面审珠视！通过壳前面俩分析虹，项妙目规评划、费交通速、产短业、区产品翻价值北共同颠作用扯项目屡定位惩方向畏。60住宅愿定位数思考/项目稼层面项目求价值捧：五啦大核页心价党值，骨奠定腊项目湖塑造坑高尚专名宅夸基础规划价值城市发展重要节点未来城市增长极交通价值皖西交通枢纽紧邻区域交通干道产业息价值区域挨产业允中心城市项商贸例物流纺市场买核心项目价值高性价比产品优越园林景观城市巷高尚既名宅条件厅已经极具备城市价值区域性核心城市合肥经济圈重要成员61住宅富定位柴思考/项目唯层面项目越发展吼：项旋目需兼打造婆区域渔标杆咽乃至戴全市丑明星狗产品解，在冷品质宿、形醒象上谈提升际，寻渡求市徒场整胖体突扩破以皂及企舞业品毛牌树弟立。62xx都市血菁英性标杆够生活愉社区xx市标株杆居乒住社妖区引领然都市括品质波生活幻玉的新瞧浪潮再造xx全新蜡生活胃模式……新都再市主释义美闪学生篮活，灾将从乱这里甩起航……住宅饰整体垒定位63主题晕形象梨定位品味萍格调晕生活—在自帐家阳益台看xx未来64项目岩客群烟定位根据亮对市飞场客卖群的睁梳理救分析翁，对斜比本事案条扛件，斩我们臂对普队通改身善型僚客群连特征前进行忍描述它。□他们春年龄舒在30墙-4标0之间模，家柔庭和熊事业删已基茫本取菊得成奇功。名工资层月收景入25英00粥-4判00顶0元左侍右，若小有狠储蓄茅，部鹊分有扭车；□他们油是这享个城显市的溪企事金业单格位的橡普通膝管理坦者或描者职胁员、雷普通危公务言员、轿小私蹄营企难业主丙、小很生意跑者，毅代表案城市屑主流修，他墨们对泼事物帮有自亿己的念理解呜和判炭断；□他们我是三件代同弓堂或经者三梯口之酒家，采家庭莫结构铸已经略趋于痰稳定姓，生纲活进厉入正门常轨左道，毯开始妹有自介己的舰新的厅生活枣目标抹；□他们若已经笑融入常城市汪生活铅，但烤慢慢贼已经路不满真足现茧有生民活，张希望竹在生祝活品示质上艺得到旦改善馋；□他们湿希望子能有糊新的寺居所多，90俱-1仗10平米循三室瓣最好芝，90平米吼以下笔两居务也能扩接受脖。他们交是：岔城市创品质泥生活判追求干者65项目亿客群恋定位根据恨对市桨场客比群的脸梳理妥分析鹿，对绕比本冒案条馆件，旷我们响对普政通首没置型翠客群纯特征皂进行怖描述炕。□他们者年轻汪有活坚力，桌家庭炼和事时业都桨处于搅起步栽阶段祖。工穿资相屈对较童低，胜但仍优有剩申余；□他们类是这术个城单市的菊新进赏入者页，或料者在炼这个瞧城市伯学习纯，他豆们对厕新鲜推事物辉充满乎了兴骑奋；□他们社有自栋己的岁家庭怒作为潜后盾沃，但骄大都洽尚未天组建淋属于晃自己似的新蚂家庭容；□他们畅渴望底融入悠城市与生活肌，希弱望能赚够在着城市慨有一协处自能己的苦港湾素；□他们都不希闸望自川己的板港湾宰很大场但要伏温馨锋，70荒-9味0平米懒两居据太好截了，70平米庙小一少点也农可以暗。他们登是：牛现代津城市脉生活忌向往昏者66□全市苦改善别型（一线般工薪阶卖层、顶一般蹈公务员、棚小私芒营业激主、个体怀户等绞）□区域盲首置咐型、锯改善夺型城挽市首爸置型（以近返乡轰置业抗人群研、新涛进城帝人群店、留染城工巩作人瓶群）□私营丧业主薄、企事鹿业单据位管微理人员及布投资浮者核心客群重要客群偶得客群客群绢定位关注要点核心客群重要客群偶得客群产品面积段需求舒适两房、小三房、三房两房小三房、三房舒适三房、四房客户敏感点品质感、性价比，面积附送，舒适性等品质感，舒适性，丰富配套，优越景观，大气立面风格优越资源及产品品质，能体现身份的社区环境及配套67住宅啦产品酬定位/物业崇类型环确定方案名称方案一：小高层、高层/高层方案二：高层（小高层）+多层关键驱动因素小高层、高层产品在保证容积率的前提下，可以将社区的舒适度做得较高紧密的产品线梯度纯小高层客户群体差异小需要解决纯小高层产品创新高层+小高层+多层多层提高社区品质高层实现户型创新产品线梯度跨越较大多层与高层的客户群体差异性比较大需要解决多层和高层的产品创新需要关注的市场情况成本较高，但得房率不高导致性价比相对较差，吸引客户能力偏弱纯小高层社区的市场接受度问题成本较低，多层得房率高，可实现2+1等组合户型创新，凭借高性价比吸引消费者高层与多层的边界处理竞争因素将直面xx全市的住宅市场竞争，在产品上需要更大的突破考虑到xx市住宅市场的竞争将逐步向高层过渡，因此逐渐稀缺性的多层、小高层产品无疑更具有优势不选择可以选择本项沃目容尼积率猜意味蜻着可惠以做动纯小印高层锻社区,也可抹以做洲高层会和多牢层混斯合的唐产品柄形态个。本项古目住访宅适项合发灾展高斯层(小高祖层)与多龙层混欺合物啦业，挪以高女层为笛主，锣辅以令多层刷、小厘高层慨；且可困适当剖布置竟部分培公寓淹产品旬，以慌丰富敏项目般产品勿线。√68考虑专到xx市场旗现状,基于磨竞争致及项彼目整掌体定浪位,提出撑本项叔目的票户型卫建议:考虑旋到控弓制风日险和某项目埋造势档的要退求，惜建议推前期贯以市累场主归流:以80跟-9社0平方挠米两讲房、90赢-1撕00平米2+聋1房为盯主，散部分10酿0-似11撑0平米住三房询，适晒当搭锈配部杜分大芹户型智产品往；项目丙后期步加大10蓄0平方密米以降上户未型的胞体量聚，利饭用产服品性呀价比蛇和价袖格优讨势吸令引品赚质改肠善型拾客群盖置业饲；配置无部分岭大面柜积户滋型12封0-遥14姜0平方心米，推满足丹少量耳特殊梦需求狂群体凯；建议暴做1房、2+坏1房、3+逢1房，帝并且简在局退部观趟景视栏野佳欠的位行置可锯以考丘虑布雾置花敢园洋演房，傻实现边产品小品质键的提督升。产品类型房型面积（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房90-10025%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%说明殿：项目屠产品把定位应以符浊合市皮场主讯流客肌户群嚷体需尾求为搅导向客，以爹中等被户型茎为主扁流产纲品，护通过仿偷面丛积及舞组合庄户型挥设计狮拓宽雪目标蹄客户该群体堪。考虑争到xx市场碰现状,基于象竞争芳、项卸目整狸体定愧位及捉客户溪需求,提出扮本项旱目的嚷户型无建议:住宅区产品努定位/物业哲户型蜂建议69PA乎RT区5项目坦发展丢策略荣建议整体孤发展孕策略启动闯区发腰展策比略70发展浅战略/战略声目标站设定结合暖项目阶自身陪情况悟，项顶目发届展战杂略将歪逐步乎由“赞区域鸡领导窗者”阔向“局市场塌领导倦者”阶华丽颠转变慈。领导衰者姿烟态区域老领导朗者市场她领导愈者作为克区域专新开凤发项妨目，抗本案违面临梦区域称南洋挽现代命城（恐形象占标杆懒）、爆水岸虾名城肺（价句格标朗杆）挽、南属洋现辨代城点（规存模标坝杆）合等内堪部竞禾争，嫁项目不入市柄之初锁将以卵领导敏者姿首态出决现。随着题项目感整体覆推广烘的深还入，签项目秘整体家形象苍得以虏确立该，产锤品品陪质得句到市纽奉场认誉可，货项目瞎在区律域内竭部的考整体填竞争垫力得这以提娇升，聚项目啄区域评领导刊者地销位得着以确蔑立。项目肠形象镜、品虹质深得入人枣心，键以及减项目笼内部寨景观距的逐房诚步呈保现，佣社区挽配套莲的逐迫步完电善，行项目房诚品质从名宅犬的市户场地疼位得从以确患定，秒完成触向市麦场领盐导者摄的华蓬丽转雾身。71发展创战略/整体慌策略首期西占势昨，形插象为胜先，全去面超诱越区内域竞神争对令手持续工竞争别，产愈品发鲁力，塑虹造全浆市产号品典均范标晓杆后期浊拔高思，提味升溢捡价，企英业品膏牌树侦立利抱润实速现72根据惹对项墙目的真理解里以及治项目蚊背景完情况付，项闷目整路体开划发思上路建唯议如毙下。发展叫战略/开发狼思路□开发药节奏柱：把握蓄区域沿发展坚趋势侨和节恐奏，艘滚动迁开发负，各蒙分区匪开发党面积时基本狭均衡扒，产但品方自案动跟态调膛整；□土地唱利用准：根据拿项目讲开发惩用地趣价值轿以及蜓形象割塑造例需要准，规殊划布乘局多施层、于小高说层、悦高层毅等物椒业形敌态；□产品亡打造切：本着设分散赖风险膊及满畜足市怪场多获样化蝴需求亏原则熔，打辞造丰区富产爱品线竖，提茶升产副品整堪体附班加值蒜，强侍化竞帖争力确；□形象伞展示刷：项目帝以整贷体形写象启淹动为葛先，执随着删配套明、园退林景帜观的垫呈现婶，由走形象鬼展示云向品摇质展众示转皇变，旅最终煎确定吉市场千形象粥标杆仿、品邪质标照杆！项目阅开发浙思路73PA设RT桐5项目霸发展弄策略远建议整体都发展须策略启动农区发庙展策待略74启动逗区策号略/形象撒策略形象美为先赖，以怒强势炼形象豆占位睛市场肯，奠榴定市铃场竞毅争基泪础形象赌策略售楼估处展泳示系恨统户外名广告删传播明系统园林参实景贝系统借助皂售楼券处平溪台，绿利用堪声光束电灯淘现代重技术旦，全五方位伶展示纠项目喜园林玻、配精套等门全景证，刺菊激吸皱引客趋群。首期权强势骑的广规告宣屯传，道利用毯好户稿外广瓦告造海势，貌尤其你是项颤目周宝边皖岭西大惹道、坑安丰响路以纳及佛迟子岭领路段康。项目械首期短开发挤及完肌成部武分园更林景走观，裁以实柏景园夕林吸勺引、陪打动故客群冬。样板秀房体职验系妙统打造林样板队间，曾以产岩品实创景展鸦示项啊目品父质。75启动今区策勉略/产品周策略主流衣产品芬入市洞，百碰变完样美户在型，哄超高浮产品灯附加格值赠桌送，刃以性汗价比概引领岂市场号。目前喘市场违多层阀物业雅逐步乱稀缺破，项拣目以魔前期色以多层漂花园萝洋房快为主影导，脂搭配护部分箱小高吼层、颤高层歌物业北，可提龟升项税目整超体市副场竞注争力君，有央利于株项目市前期德树立衰形象掘和市联场影批响力廊；物业私形态小高幕层、夫高层卷为主多层符为辅产品会设计随主饼流造亮屑点控总腿价产品好设计奸以市果场主师流面典积段脖为主共，控制遥在80观-1怀10平米抚左右谎，二闪房和掀三房茧，部腰分2+捏1等组忧合房类型；渡花园