扬州江都某住宅地产营销策划报告

江都**项目

营销策划报告市场分析竞争分析基地研判客群定位产品定位行销策略市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略经济环境分析江都2006年主要经济数据2006年GDP230.2亿元，比上年增长15.8%；人均国内生产总值22851元，增长15.9%。2006年完成全社会固定资产投资106.2亿元，同比增长24.7%。连续六年入围“全国经济百强县市”。全年完成财政收入238888万元，增长30.3%。2006年房地产开发投资14.9亿元，增长40.9%。2006年年末总人口1068465人。人口自然增长率0.21‰。宏观经济高速发展年增幅超15％财政收入大幅增加房地产投资大幅增长经济环境结论江都近年来宏观经济高速增长、政府财政收入稳步提高，城市化进程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。随着未来居民城市化进程的加快、收入的进一步提高，以城中拆迁、周边乡镇进城以及附近扬州投资客为主的刚性住房需求将使得江都房地产市场更加繁荣。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略房地产市场分析城市规划在扬州城市发展中的地位构建扬州、江都、仪征“一体两翼”带状组团式滨江城市群，把江都作为扬州的东部一翼，新建文昌大桥，延伸文昌东路到江都，与江都开发区道路相接江都市近期城市规划规划总体思路：南部建园、北部造城、东西扩容、中部提升城市发展定位：水利、交通枢纽，新兴工商城市城市规模：50平方公里、40万人口的现代化滨江园林生态中等城市城市发展方向：打造以新市政府为中心的北部新城区房地产市场近年价格走势年份2000年2003年2005年2007年价格1000元/平米1800元/平米2500元/平米3200元/平米描述:江都房地产市场2000年左右起步，至2003年前后在城南新区逐步实现规模化开发，以2005年市政府搬迁及“广源城市花园”的面世，商品房开发进入“品质时代”，价格达到2500元/平米左右。板块划分、描述板块划分、描述老城板块——起步市场、零星分布2000年前后江都房地产开发起步于老城区，当时开发项目规模都较小，品质不高，产品形式主要为多层。分布在整个老城区区域。价格在900——1500元/平米之间。其后由于受拆迁进度以及政府大力发展经济开发区的影响，商品房开发逐渐向城南转移，老城区鲜有项目问世。新区板块——逐步成熟、规模开发2003年左右，随着江都经济开发区的快速发展，商品房实现规模化开发，品质逐步提高，产品形式仍以小高层为主。价格在1800—2200元/平米之间。目前成熟度较高，在售项目规模都较大，品质参差不齐。新市政府版块——规划热点、品质首选规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀。价格在2700—3300元/平米之间。在售项目品质较好。板块间竞争态势新市政府板块优势：规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀、在售项目品质较好劣势：目前无生活配套、公共交通不便、板块成速度不高竞争分流老城区板块优势：地段、配套成熟、教育资源优秀劣势：小高层、居住品质不高、单价高竞争分流新区板块优势：配套齐全、成熟度高、认可度高劣势：居住品质一般、开发接近饱和、在手项目品质参差不齐市场扮环境疼结论经济丢环境宏观担经济粗高速狠增长强，城收市面充貌逐幅渐改杏善，酱居民剩购买洒力大肢幅增心强。地产浓环境房地腔产投颤资大昼幅增目长，登目前犬开发螺主要援集中鄙在新为区和啄新市妖政府补板块董。新区袖占据逐配套友优势舟，新始市政抢府享胃受市形政府坐规划平优势页，居童住环奶境好任。板块弊竞争词态势未来置老城装区板辰块强另势崛层起，亚形成“三分蔑天下”局面央。本与案所辨在的抢新市隶政府侵板块驳享受醉政府吊规划写优势购且整体阵开发幸水平移较高教，居臂住品逝质在酒三个坟板块励中首精屈一纲指。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略土地判市场断分析土地近出让搬及挂僚牌情池况时间出让土地数量出让面积（亩）成交价格（万元）平均楼面地价（元/㎡）平均每亩地价（万/亩）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通过孔调研猜得知间，最迅近几感年土齿地出观让呈减现逐枪年上屑涨的交趋势米，20猜06年达倚到顶窃峰，盲今年逃出让领量预胡计与沟去年汤基本去持平漏。与慕同等扯经济符发展康水平线县市衬相比顺，土铜地出谅让量猛相对瓜偏大爸。潜在涉竞争霸项目丽分布寒图出让后土地好主要泼分布讲区域20顶06年至邪今江鸣都成闭交土师地中住，老踪蝶城区偿与本织案所辣在的肌新市旨政府礼板块泻占了悠近90％，傻未来辆潜在泉竞争旬主要灾集中列在老泊城区稼以及录本案饥周边鸣区域虎。老城冷区板蜓块的材强势峰崛起殿将分街流部否分本弃案的宾潜在升客群岔。——老城竿区与伸新市皱政府约板块成交弟土地貌楼面昏地价楼面瞒地价竭主要弟集中写在20颈0—什10摸00元/平米仍之间宵、哭本案沾周边淘地块傅楼面据地价名在80绩0元/平米菊左右成交戴土地犹平均减单价每亩桌单价天集中泪在20倒—1需00万元/亩之愧间，疯本案伴周边县地块佛每亩不单价侮在60万元/亩左克右一级订土地驻市场选分析晃结论土地洁出让训量偏倦大受益蔑于经帮济高心速的汁发展袖，江喇都的牛房地节产开济发正乓处于途上升努期，捷近年箭江都电土地诵出让善量呈艘现逐困年放羞大的咱趋势愤，并辞于在20中06年达瓣到顶拐峰，侮相比线于周展边县矮市量驼偏大受。由鲜于本惰地市盗场需吴求旺哑盛，纤房价绳增幅嫩较周网边县拾市要惨高。未来骆开发犹热点岔主要装集中葛在老坡城区亦与新舰市政障府板经块近期露出让伴的土昌地中差老城贼区板拉块占视近一绳半的匪份额遍，老循城区奶板块顷的强船势崛巷起将役改变莲现有镇的竞纤争格柜局，粗形成孩“三法分天尸下”点的竞休争态糟势。老城馋区板尘块将凶分流劳部分讯本案筋潜在疗客户老城参区板嗽块占逐据城树市中环心位窗置，殿生活肾配套画以及改交通瞎便捷尘程度杨是其售他板租块所分不能瓦比拟则的。紫未来愈大量踪蝶项目傲的相蔬继面秋世将概分流装部分用本案始的潜按在客那户（书目迫前部顿分项勇目开借盘面妨市价奖格已明经超艘过40选00元/㎡）。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争代项目经精研广源鬼世纪拉花园位置：龙撞川北端路（耍本案左西侧拴）建筑棵面积：36万平阶米建筑节形式：多潜层、吗小高加层、姓联排上市昌面积：25万左策右均价：多34厉00，小30顽00销售荷率：整壁体75烛%、三锋期60誓%主力悟面积：13司0（3）、93（2）主力我总价：42万，33万优势：规模庭大，担地段拾优，品质结好。爽实景距交付亚，开燥发商碧已具典有品枝牌劣势：总赚价高好，配校套不片成熟兴，景桥观没港有主靠题性丧，推冲广主驱题不狮明确扰，执巾行力质不强建盈踪蝶国际蜘城位置：龙道川北高路以橡西，窑世纪膜花园贫以北建筑旅面积：28万平蹲米建筑梦形式：多衔层、羡小高惠层上市彩面积：4万平侮米均价：多31宴00，小28睬00销售书率：60虚%主力德面积：13施5（3），10巴0（2）主力松总价：40万,3颠1万优势：规舌模较帜大,低开优高走,执行润力强劣势：竞蒙争激年烈，斧面积妙偏大辩，外屋立面颜色租不佳姑，品此质较水“世秧纪花近园”法差鸿达页尚城惩时代位置：扬住州路污中段建筑辽面积：近4万平站米建筑悲形式：多陵层.小高抱层.别墅上市膀面积：全贯部上同市均价：多29摧00，小27馅50销售幸率：约35％左集右主力坝面积：14弄0（3）10葬0（2）主力械总价：40万，28万优势：价料格较遇低，弱小高览层得逗房率蛮高，怨执行普力较牌强劣势：位奖置偏弱远，追户型友面积闷偏大番，配融套不摆成熟央，周零边大轨量工涂业厂增房长江缴国际赠花园位置：北掠环路拆与扬牲州路心交界雹处建筑坑面积：30万平颤米建筑冷形式：多沙层、绞小高匀层上市截面积：近3万平辆米均价：27院00元/平米销售借率：85％主力轻面积：11盼6（3）86（2）主力其总价：32万、24万优势：规搜模大挡，多某层为依主，框内部桐配套表齐全滨，户蔑型创星新泼，总登价低葵，中腾心景爬观，让推广松力度筑大劣势：位晴置偏尘远，登无样扮板房制，交掩通不浊便，援开发坝周期税长新加灰坡花曲园项目畏位置：龙鹅川路带与舜欲天路慈交汇走处建筑旱面积：20万平该米建筑寄形式：多互层，卵小高膜层，欧叠加均价：32伍00元/㎡,小高毁层：30多00元/㎡销售叠率：一拉期10着0%主力卫面积：12烘0-祖14肚0平米主力参总价：40奶-4耽5万开盘责时间：20慨05年下逗半年交付再时间：20样07年底佣一期洽交付点评：本案站临近季江都南中学烤、双房诚语学艺校，棒属于杯城南悼新区遗板块况前期欲老百肤姓口旨碑较兄好，忠主打轻新加鲜坡风分情牌约，小廊高层怕样板物房营享销在假当地踪蝶比较允前卫蜘，依毕附已开经入蚀住的弯高档异小区“旧欧洲燥城”瞎的优妥势提揪升其坝自身够价值备。项目详后期隶小高哨层配翅置，译户型极面积永偏大菌，开迅发周胡期较歼长，凶周边紫配套竹不完园善，豆以及残周边傅工厂谎对其涨有较槐大的委影响殖。金地丹碧水脑家园项目喂位置：长烫江路炕文化崭宫北洲侧建筑刃面积：约5万平窝米建筑桂形式：多垃层，学小高烤层上市比面积：3万平淹米均价：31核00元/平米销售帆率：一课期80顾%主力冒面积：11剪0-铃13尤0主力港总价：35父-4纵0万开盘痛时间：20发06年下彼半年交付堪时间：20弟07年12月点评：本元案位凭于通榴扬运副河畔导，城绘南新浇区板狂块。违以运额河为抖卖点腾，由蜂苏源柿电力倡和金郑地置坛业共贴同开啦发，让以多郊层为惰主，嫩价格犁相对撕周边福项目瓶较高穿。小侮高层今由于秤户型恳面积革偏大多，销苍售情选况不起佳。香格陷里拉轨花园项目宝位置：浦瓶江路2号建筑甘面积：约16万平付米建筑概形式：23幢多筛层、6幢小差高层均价：27兔00元/平米主力值面积：11晋0-煤13拢6主力沸总价：30毕-4始0万面积默配比：80且-9他0平米20差%，11饭0-糟12各0平米30葛%，12扎0-烫13骆0平米50吨%开盘辰时间：20踏06年上胸半年销售夫率：一业期95堵%（8万平控米左序右）扁二期把接受妖预订交付末时间：20洗08年元依旦上市初面积：约6万平帽方米点评：该唤项目块位于黑城南玩新区姐板块煮，江哪都首借个运狐动主或题社寄区，服以多犬层为笑主，脊一期裁销售彼到尾冰期，狼整个旷销售待状况售良好没，建袋筑风涨格采游用新立古典帮，以辫法兰熟西风烧情为好主推厚广。武畅销袜户型12屠0-涛13倘0平方恢米左问右。糟临近森客运麻中心。性炼价比积相对旦较高兔，销渠售状匠况较劝好。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争铸分项牢分析规模隆化开益发，挂大盘念时代倦到来市场却供应唱：多层抬为主,小高比层抗泉性较扇大项目名称建筑形式多层小高层别墅广源世纪花园

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户型劝面积让：产品赔配比赖集中钓，部炕分偏虑大项目名称主力面积两房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上广源世纪花园

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总价烧区间托：两房25哀-3湖0万，睬三房40万左友右项目名称主力总价两房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上广源世纪花园

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推广主题核心卖点广源世纪花园品位生活、百年骄傲产品配置、优秀的物业服务、高绿化率建盈国际城以国际理念造城低价入市，核心卖点不明确长江国际花园泛洋房水景庭院多层入户花园设置，产品创新，区别普通多层舒适度更高金地·碧水家园水岸生活坐赏运河风光，天然水景资源新加坡花园新家新花园新加坡风情社区，创新户型，高品质香格里拉运动社区尊贵生活运动概念，法式风情概念户型创新，高品质目前行江都公市场隆项目蹲推广案“概页念”袭频策出，竖但推拴广手武段比谅较粗枪糙，愧推广虏包装受不能角完全声展现询项目肿的独往特特个质，邻难以于有效灿打动卖客户值。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争肚环境继结论供应层面1、显竞性竞洁争激砖烈，舰本案介周边积已公辜开项站目尚未草上市无面积露达60万平陈米2、老术城区超板块设强势胖崛起砖，使时得未晨来江咐都房览地产俗市场竞争循形成傻“三衣分天产下”让的格具局3、未壮来开滩发热洁点集赌中在老城同区和本案帜所在梳的新市叶政府售板块4、市术场主流刷供应思产品浑以多暗层为送主、小蚕高层芝为辅页，目唐前处阁于多夜层向信小高详层过悟渡的牛使其看；5、13队0平米纠左右刺的舒娱适型蹄户型取为市吐场主邻流主胳力面叙积；6、开涌发规丽模化链，进入答“大脚盘时弦代”；7、两喜房总抬价在25万上沙下，颈三房纸总价级在38万左孤右8、市矿场供剩应产泽品形疯式比闸较丰吧富，带入户珠花园跑、错倾层和引挑高昼户型殊等新伸颖的结产品衰形式格江都拣市场凶均已放出现计；9、竞创争项滤目销昌售率逢都较缩慧高，除除尚呀城时政代等掌主力火面积偷在14节0平米右左右塔的销抛售不谜理想芦外，悼其他绿在售惠竞争啦项目基销售揭都比晒较理裂想。需求层面1、区虑域认方可度敬较高斗，居修住品疏质在昏所有耐板块趴中首碌屈一要指，题受购舅房者纤青睐2、11牛0—亮12美0平米秘左右奋三房思较受授购房反者欢路迎3、两断房由愁于供买应较昨少销杜售率躺很高洽，子血女婚爪房、给父母毅分开饼居住积以及僵房价切高速谁上涨壶等因坦素使库得未派来两扎房需方求将映会逐未步提遵高4、小号高层御销售女抗性残较大装，本淹案所灿在区冈域小恭高层哪与多叹层销接售价启格倒聋挂5、由毅于距起离扬匪州仅10公里军左右命，部碎分项升目扬籍州客缓群占按一定颗比例6、大笼部分扁购房付者都厨有独阴立储汇藏室伟的要寨求。束目前幼市场地主要羞通过英多层索底层睁半地议下室矩方式扇解决荣。营销层面1、营立销手歇法落包后，脊现场叔无样掀板房洗展示魂，项片目营冶销推贷广尚诱处于诵初级柔阶段潜；2、现溉场执身行力偿较差棵，销粮售人木员专别业性剧不强税、素膨质不珠高；3、包粱装推懂广粗广糙，池推广处概念留与产农品结拖合不融贴切锈，不俭能完厉全展肿示项争目特龟质，繁难以祖有效缸打动驰客户垄；4、竞辉争项迅目推部广概耐念大丽都以脚“高愤端、铲精品陈”为羽主，吊概念蕉重叠讲。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略开发韵地块山介绍基地渠现状铸及规己划设幼计要闻求1、地叫块区细位：本地棵块位娃于江竟都市勤新区薯，西假至龙编川北房诚路，允北至考北环司路，朽南至蓝泰州遭路，锋地块秘东面连部分殃临新欲都路泳。地释块整止体形他状呈江倒立咐的“崖凹”悟字形乘。2、部分月用地川指标辜：用地鸽面积赛：约17蛾6.效25亩用地补性质亚：商潜业、丽居住氧用地建筑春密度婚：＜35从%绿地鱼率：搏＞30组%基地楚红线杠图生活醒机能定图(图略)基地SW室OT分析S（优势）●江都首创底层架空绿化，层次感极强的小区景观设置●独有的医疗资源（**医院）、临近该区域仙城中学教育资源；●位于市政规划热点区域，发展潜力巨大；●目前规划中唯一的临街商铺，利于形成商业街区服务本项目；●项目处于新区内，交通规划合理、发达；O（机会）●城市中心北移；●小高层逐渐被认可，抗性逐渐降低；●市场需求旺盛，潜在客户数量增加；●板块竞争力较高，周边配套不断完善；●创新的营销手法；W（劣势）●凹字形地块，不利于项目规划；●目前周边配套不成熟；●周边楼盘品质较高，显性竞争激烈；T（威胁）●一期开盘期间周边项目处于交房期，与同区域现房竞争，压力较大；●本案对面心怡项目竞争；●周边在售高品质项目分流本案潜在客户；●未来政策调控的不确定性；基地SW缓OT分析战略能选择ST策略选择镰原因奇：1、通钓过研能判可岁以看僵出，挪在O（机序会）摄、W（劣帝势）爷中所男发现匹的条意件，枯并不坑能决钟定本司项目鸡的后镜期成仿败。2、S（优霉势）特、T（威穗胁）赌中所碑罗列碑的条援件、牢形势隆才是俊决定申项目断走势肆的重巧要条御件基地SW零OT分析ST策略滚浅释充分眨发挥扑优势比，有讯针对咐性弱锦化劣渡势1、充贝分利乔用小趟区绿泳化景较观特亩点，尺给江信都客颤户一牛个面盖对期副房等集待的役理由吗。2、结膛合自宽身条腿件，茫主动沫与医猾院、捧学校刃合作描，提检供差血异化钞服务鸦，抽欲取心熔怡竞堤争中容的主轨流客垮户3、结闭合项拖目自谦身综华合配扫置、辅建筑恰特色瓣等有集利条晃件，岩以低太价入远市，望强化宇性价鹿比概尝念项目森核心神价值芦判断一个租共同六，两颠个差矩异化勤！发展维潜力悔：共同卫的（阻与周驴边项返目）巡寿市政旷规划咱热点高区域何，市页民认宴可度件逐渐翻提高半，必细将成邪为未劳来购战房的掏热点紧区域晨；独特粱资源：差异宋化医己疗、炉教育缸资源龄。*通*医旗院和英仙城蠢中学面近在目咫尺堂，成溪为提撕升项努目价杨值的泰有利旱条件限（资卷源嫁绞接、农互换贡）；产品鸟构造遗：差异流化的廊产品嚷类型顺及营鼠销手耽段，阳必将姑成为卖吸引袄目标某客群孝的亮宝点。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略目标训客群详定位市场客群酷构成宏示意岔图市场尾客群席分类翅分析江都谣本地兼购房两者——主力断客群燥（改策善居贝住）客群谣特征看好够该区蚁域未闭来发球展：本敞地块谎紧邻硬江都狸新市齐政府卸，是维未来忆行政揭、居醒住中粮心，仁随着腾医院怪、学步校等钟配套虚不断借完善黑，吸包引很嗽多年乒轻的焦首次屑置业闪者脊；渴望栗改善组居住挨环境崭：该区筋域已慌建楼阶盘品青质较服高，研居住袋环境藏较好射，渴聋望改红善居渣住环仓境和指有一渡定经安济实腹力的仅本地他人，携选择绳在此营区域涂买房命。因此筋，该亲区域栋成为铜江都搂本地瞧购房咬者首汉次置补业和爱改善能居住勇环境殊的重渗点考肠虑区责域。周边拿乡镇申进城呜者——次主阔力客泼群（糊跟随肢者）客群围特征渴望狱在江贵都安供家置喇业：随着耍城市稼化进务程的亿发展美以及申外来魄人口层的增垄加，拳来江回都工僵作、矮做生漫意等曾长期露居住野的人驻，需看要在故本地届安家迎置业许。有一许定购喜买能验力，免渴望抄较好沿的居茂住环挽境，挠以及拐对未迷来的俘预期案是这旋部分遇客群控选择胡该区大域的防主要仅原因趁。来江扩都投遮资兴述业的弯投资史者——边缘眨客群客群庄特征看好命江都础房地盖产投这资收傅益：看重迫楼盘脾未来袭升值绝的潜衡力，喷对居偷住功爆能要向求不库高，词考虑仅未来蚁出售展时的陆收益蛙。对捧比扬漠州等摇周边泡地区得房价护，目沸前该珠区域相的房窝价有消很大捉升值麦空间塑。同时晨，良捆好的鱼未来盒发展毛前景深和居朽住规瓶划，注吸引父了越必来越宽多来油自扬林州等蔑地的层投资及者。本案仪目标籍客群畏定位诉求授重点1、中肠高收晨入家刘庭（或个腔人）2、期冠待更窜有潜杠力的贫生活码配套思，提飞升自扣身生承活质浑量3、现冶阶段欲有必碧要的省置业恳理由描述辈：城瞧市精符英阶虫层内泳苑目标圣客群驰描述以自标住为退主要剧目的耻的城泰市中恶产阶泉层他们萍有着芹：平凡摊的文贞化素瞧养平淡酿的生奶活习蔽惯平乏况的专但业理传念然而对他们对新确的生叶活他枯们充笑满期泽待市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略理念+产品为什政么人提供鸡什么笔样的直产品返（或眨服务亲）来满构足他堤们的榜何种疗需求行销粥主线主题计生活徐理念早定位1、生配活的圆第一掠志愿——大家滤生活势观2、强译调交带流、漆人性铲关怀华的生方活态泊度——物业垮管理、尊景观伞会所兴等综仰合配花套服并务3、关债注健彻康——**董医院描述券：江某都首以席人漠性化尾主题猴生活截社区项目域开发腥理念处定位1、符限合差限异化控竞争蓬策略郑的楼愿盘定垃位——在共浇同的氧区域惨前景源下，福展示降本案彻差异秀化产纪品（中纹高档堵）特质——在借为鉴名宁家名醒盘的热基础酒上，卵结合飘本城刷市消刊费者的萄需求劫（融舞合）钳，并凳进行樱适当馅提升2、适贞当进贱行“馋资源觉嫁接炸”，焦为品佣牌楼阶盘打列造有慨力基鲜础描述顾：上住层建疤筑另生煮活典惕范产品更概念伟定位1、建葡筑风没格——现代宫简约谈、和鸣谐共让生质感金亮丽珠、历途久弥掀新2、物夺业形坐态——全板剑式框由架小再高层3、园组林景鸣观——全底乡丰层架丝式空（却人车析分流为）+立体景观推（无被干扰浮的立笋体休赤闲景谊观）描述留：立弄体花酿园捕全积景生暖活主力许户型射及面摆积（急配比滴）主力籍户型腹及面亿积区累段（著舒适乱型2-击3房）产品怀综合绵配置1、品谊位升覆级——现代阴建筑+立体演景观2、品涨质升福级——节能导示范+优质浩工程+全区戴智能判化3、服堆务升吴级——品牌弓物管休顾问口（实详施）+社区配文化4、配释套升原级——品牌扔超市艺联盟描述羽：全栽方位们品质拒升级蓄计划市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装尘策略推广湾案名抱建议推广榆案名狼要求率：符合欠项目喇特征早（核庙心价蝴值）充分垫延展赤性易于阁传播贴合错开发穗企业堆。原案景名分叉析优点：1、**医院+**花园概念清晰2、“花园”直指建筑，意思表达明显缺点：1、“**花园”从表达上看，传播力度不够。2、与建筑特点贴合点少，不能表达出项目特色。3、案名不易于后期推广延展。原案滋名：累“*疾*花屿园”方案数一、——景观伏、客凯户主乎导＊＊叹＊＊＊＊蜻：一剃指意修境，其一种趣阅览巾人生撕的生猫活态杠度，镇其次律，结善合小蚂区水反景，水起甲波澜漂，有暑瀑布宰之形膀美。＊＊伐：“肤＊＊爽”是喜中国治传统删对于塑名门捏的称葬呼，陷彰显摩居住隙者的孕身份掀，气挂度。方案狐二、——地段花、搏生活涌主导＊＊抢＊＊＊＊丸：江敏都古秩称，宅呼应括地域共名称＊＊捉：结斤合康巾派生歌活理阿念，踪蝶且暗雀合周谊边*霉*医材院的医医疗叙配套释优势方案娱三、钳四＊＊甘＊＊＊＊粪：取敲其瑞据意祥览和、柜景色斗宜人梦之意戏，点棚明项御目景撤观优饺势，屋突出罪景观按特色酸；＊＊架：具肺有时见代感寺、有桑较大判的延扁展空奥间＊＊询＊＊＊＊在：愿然意指茄尊贵盾不凡形，气南势磅敌礴，春这里苹的“巴凯悦辱”同路指楼散盘品竖质高寨，且炒具有级时代好气息侍。＊＊剪：项社目处枝于新苗区位悼置，谢同时丽预示蛾着未通来广己阔的轧发展也前景束。项目果主题馒广告从语1、江粉都需政要一星个世祸家2、珍间藏一狼座水往榭楼缠台3、20沃07康派伏生活窗来到欣江都分拆费卖点城演绎·景观箩：底层虫架空些绿化薪，36也0度全齐景生叨活空莲间·建筑脑：国际童大师追建筑册理念躲，现皆代简吊约派钻风格辽演绎·潜力句：5年以燃后，梅江都群新城友市中糠心所致在·资源高：**裁医院卫近在需咫尺盟，与愤仙城棉中学独为比校邻·交通烂：路网政发达州，距谨市中烂心仅享十分除钟路栗程·综合任配置屡：优质垮节能雀建材燃，高早标准爷建筑专质量窗、贴喜心物展业服创务、悉人性罚化智痕能系怪统市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装言秀稿市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略推广宰策略营销择难点荷预判1、在再共同宋市场克前景枝下，群如何践树立凳产品境差异援化形沿象，职迅速哪抢占捎市场泪份额陡？2、周胀边竞翠争项擦目高估品质狼现房脂优势异如何辞化解治？3、如恨何挖忧掘小但高层嫂潜在铅价值断？难点熔策划赵规避1、整巴合嫁稿接区醒域优板势市甩场资会源，踢突出格项目黑差异涌化特夺色。2、小传高层哨特有顷的广保阔视联野及饭具有菠特点爆的架袜空立芬体景辰观，价用情袖景展练示（姻多媒孕体+模型职）的泳方式处，提扫升客蜻户对巾项目里开发旷前景席的预灯期。楼盘高期段来计划1期2期3期4期一期碰：9、10、11、12、13二期摩：15、16、17、18、19三期栽：1、2、3、5、6、7、8四期怜：20、21、22、23解释电：广旧源对挣面，聋利于捷前期息市场话接受解释究：市划政府沸斜对按面，伏同时谎拥有苍小区腥优势堆绿化尤资源孕，可永提升堂价格解释络：该犹期位庄于*伶*医兵院对驼面，嘴突出跨楼盘富优势解释已：职箩工购慨房保辆留区双域（车可根漆据需红要，拔协调傲安排老期段狠）推广果节奏蝴安排售楼误处启毕用项目禾形象至公开形象全公开号期蓄水耕期开盘京强销牢期核心佣点：关注SP活动待：1、项扶目广长告词灯征集现活动2、”枣献爱贿心，瓜**晚医院坟体检前活动稻“（高适当慎收费片）核心驴点：欲望SP活动蛋：1、产召品解的析会2、“XX债X节日芹”主临题生贷活晚校会核心抖点：购买SP活动鞋：1、建环材类镇型、线景观滩树木捞现场骂研讨府会2、”愈现场嘱情景待展示根区演随绎“10月11月12月1月开盘项目晃产品冰公开1、前哲期宣烛传行销揭目的：树替立楼餐盘形枪象推广吗目的测：引导耻市场穗对项岗目关园注推广摊策略虏：综合瓦提升穗项目眉与开饭发公果司品报牌形咸象宣传生手段辉：户外樱大牌衔：选晚择主业干道贞、新羞区学割校、壮市中血心商津业区宾附近道旗驰引导稼：龙弊川路匪、新轰都路贡道旗网络萄：项址目网铸站、钥开发吴公司葱网站化传播报纸茄：以宫软文劫形式仰介入电台法：选妨择收异听率鬼较高权的专籍栏2、启刚盘推萄广行销客目的忆：引爆拜蓄水鼻客户副，快旁速去页化房禾源推广斗目的谈：强化惠热销旋局面宣传播手段摇：网络但：短纲信平凭台，猫公司共邮件匀等现场假：样板喇房、体弃验区报纸忌：主迈流报险纸针欢对”矛特色景基底兄架空正景观践“宣浑传电台嫌：高醋收听断率电推台重常点突兄出项划目位共置及较周边扒环境灾的报劲道电视与：专遥业网桐站专内题报株道，拍循环润播放大牌充：项算目西牺面主脸干道怀增设套大牌顽数量3、强烘销推嘴广行销芦目的辽：提升嚷客户雕认可尸度，应持续洗快速枕去化晴房源推广诵目的训：保持勿热销霞局面赞，为肥期段高积蓄小客户主题SP：“春碰季房乱展会款”宣传茫手段朵：户外塌大牌赚：调穴整大疼牌内胁容，侦结合放阶段葛性情舒况强杜