房地产发展投资决策与机会选择讲解

房地产发展投资决策

与机会选择

一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。6、选择方案选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。四、房地产投资决策的原则

1、经济效益原则获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。2、科学化、民主化原则房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。3、系统性原则影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。4、时间性原则投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。

房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接的就是利息问题。5、风险控制的原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。

这既要求房地产开发商在确定自己的目标时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。6、责任制原则所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推倭的责任。必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。

7、选择性原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。

五、房地产投资决策方法

1、确定型决策方法确定型决策方法（DecisionUnderCertainty）是指房地产决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的，这类决策问题为确定型决策问题。确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案，就可以作出决策。一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。应用确定型决策需具备的条件：第一，可供决策的可行方案有若干个；第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的；第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。2、风寸险型简决策风险口型决签策方抄法（叹De西ci鱼si青on哥U馋nd品er许R伏is剖k）蛇是指里在房智地产碎企业个的开巡寿发经港营活叹动中还，存晴在着箱某种投不可猜控制靠的风缘瑞险因驼素，鼻一个耐方案哄又可捞能出丧现几片种不眠同的战结果进行孟风险草型决挠策应廊具备牛以下恳几个角条件胜：第一炕，要挎确定野决策晨者希虽望达革到的常明确密目标锹（获猎利大某或亏捡损小避）；第二杏，要素有两幅个或章两个兼以上锋可供困选择担的方餐案；第三梳，每允个方颠案要埋存在末两种扰或两遭种以郑上，普不以茎决策周者主伤观意握志为送转移蚕的自费然状震态；第四朗，不橡同方图案在遵不同剃自然知状态菌下相蒸应的蓝损益够值可祸以计厚算；第五虑，决榨策者伙根据横科学娘的理泰论和农经验犁，可扯预先萝估计炼或计呀算出最自然搞状态烘出现辣的概敌率。这种灶房地落产投附资决源策由栽于无毁法控歇制，班其影吨响决后策结兽果的烟某种脸自然克状态疯，要夺在一炕定的威概率岸条件渣下作炼出，序需要箩冒一姥定的湾风险绑，故熄称之评为风思险型黄决策完。3、不穗确定查型决危策方咽法一个造风险骄事件傻在某哑一系报统中涨发生轻的概佩率，帅就理怀论而蓬言是迫可以昼人为躲地、呢主观曲地估恒计出无的。香但在泳实际钱中，醒有时遇很难浮估计芹出事蜡件发屈生的拳概率蒸，即船对事盲件在刷系统炉中所欣发生待的概裹率，笛不能火作出绵主观跑可能眼性的讨估计须，而厦只能语对风杨险后睛果有狠所估烛计，债这种博决策律称之追为不尸确定陕型决症策（骑De求ci男si局on求M街ak急in具g愈Un持de颠r负Un肿ce始rt驾ai峡nt但y）萄。它晨的准泉确程点度完个全取民决于翻决策凤者的撇经验壤与判呀断能醉力。不确割定型核决策耳的特恶点是锦，不隆仅不桐知道蚕所处抚理的宜未来计事件睡在各决种特剩定条筑件下予的明奸确结始果（逗自然广状态谦），斯甚至旱连可切能的拢结果晚及各夕种结发果发马生的姨概率妄都不各知道沃。在植这种扩情况涨下的咬决策碗，由于羽信息估不完写全，铸带有巴很大纹的主鱼观随恩意性徒，所戴以人箭们只旋得提欺出若战干不桐同的持决策嘱准则昼作为坚不确乎定型集决策虎的依以据。晓这些衬准则售包括锈：乐迷观准餐则、腔悲观蹄准则惊、最防大最吧小后日悔值舰准则骂、机破会均胳等准谦则。六、米房地姑产投器资决红策的良程序房地养产投敞资项米目的绿决策拖程序狭，是钓指房但地产歉投资监项目禁在决吧策过浊程中懒各工向作环拿节应凤遵循耽的符警合其师自身幸运动换规律环的先奴后顺汉序。按照蛛科学汽的投影资决剩策理淡论，山房地梦产经载营决台策可浇分为密如下迹六个显基本捆步骤河：1、预发现炭问题决策编是针划对所寨需要搅解决默的问沿题而仆进行辱的，安所以友发现吼问题贫并分匹析其腔产生骂的原怒因、刮进而汉找出房诚解决魄问题念的症橡结是巷房地滩产投递资决僚策的括起点乘。所谓框问题恭是指熔房地散产开慢发公庆司实岗际经牵营状蹲况与画应达悟到或换希望仿达到敲的经烈营状棵况之挨间出积现的痕差距观。2、确保定目细标目标帜是经缝营决路策的瓣依据淡，目饼标选坚择错愉了，锅就会啄一错然再错粗，造朽成整台个经讲营决段策的筝失误糊。在船发现棍了经住营问符题之条后，才就要印进行锦调查梯研究貌，具灯体分蜂析，争一一宽弄清杜问题煎的性庭质、盼特点下和范危围，集尽量蒜以差郑距的紫形式勒把问衔题的区症结佳所在屈表达锣出来恭，找惠到产揉生差宽距的加真正受原因脆，从瓶而确席定问歇题所滤期望槐达到牌的结纷果，润即决僚策目测标。一个永好的告房地渗产投严资决甩策目陡标应气满足压以下遣要求熄：（1）针旅对性惑（Pe薪rt急in杂en孝cy）房地遍产经暑营决界策目屑标的恋提出宣应当凭有的支放矢觉，针截对所益存在汁的问信题，影切中擦要害狼，选披中解封决问扇题的起突破捎口，加或是萍把握顺住开杆拓发抖展的侵最好猫机会旱。没车有针撞对性应的目海标就辞是空谅洞目依标，粗针对己性错吨了则贼是错辟误目盟标。响目标烂的综夺合性纺来源扑于对眯问题族的综枯合分普析和钞判断停。（2吴）明涛确性于（D驴ef俊in鹅it峰ud困e）确定惰房地杯产投早资决勿策目捡标的拌目的积是为仙了实悔现它幻玉，因瞎此投估资决纤策的节目标敞必须经明确朝、具瘦体，众使人梁能够走领会城执行刺。经无营决临策目院标的禁含义逼要准葡确，皱不能柜模棱聚两可缝、含票糊其狭词，干也不蹈能空著洞无椒物，合必须棚有定亮性与亏定量洲的表疲述。喊同时鬼，必纵须严本格规惑定目塑标的李约束脚条件播。所谓担约束完条件般（Co诊ns工tr矩ai砍nt爆C椒on坊di忆ti喘on）就像是一掏些限并制因渐素。示如经携营决迟策时矩涉及颈的资禽源、菠人力艰、财缴力、吗物力顺、国迅家法震令、基制度模等方礼面的袍限制袖性规咏定以贿及必狗须达波到的宗起码尾界限额。（3）层滋次性料（Hi荡er丽ar掠ch剑y）当同诊一经颤营决杨策系唤统中果同时负存在匹着多提个目佳标时台，必督须分伞清主坐次，团应从克其可不靠性稻、可汇能性弟、重设要性军等方风面出我发，你按照销主次铜顺序礼进行乡丰排队良，有载取有象舍，秋形成貌一个采有机漫整体萌。3、丸拟制糠方案拟制讽供决语策者集选用以的各蚊种可嫌能行倍动方棋案是傻房地适产投奸资决胁策的支重要延环节债。在擦确定巴房地胃产投耀资决骗策目毙标之忆后，马就应死充分限发动疲公司可有关班人员受收集饺、掌栗握丰南富的甚信息荐，集渣思广印益，旧科学再论证宰，精去心设拉计，身拟制圾各种促备选师方案瞧，供假进一帆步选丑择。拟制佩方案凝时，挨需注巡寿意以寸下两培点：（1爽）整何体的省详尽州性拟制盏的备蛇选方改案应浮把通环向目售标所择有的帐方案锅包括喂无遗欠，以议供下导一步桥评价外选优删。如诱果有娘遗漏停，那议么最井后选旧定的失方案喂就有岛可能堡不是热最好序的方拆案。范但在堡实际贝中要旧做到夹这一肤点是幅很困有难的柱，这胀是由津于经劣营的裹外部刑环境喷是多厕变的请、复滨杂的股，而伏拟制滔可能叠的备市选方时案也摸是个削逐步矩认识健的过侮程。（2胆）相广互排盲斥性各种群备选盗方案松之间弟应是凯相互缎排斥殊的，妖执行纸方案封一，伞就不适可能逗执行祝方案议二。鲁只有标这样锣，才惧可能告进行锄方案怕的比返较选也择。4、分狱析评蛙价方案主的分坡析评撇价（抹An辅dy贴si弊s毁We剖ig新ht港in伏g）拼就是涂对每碍一个门备选朱方案母，在辈进行返选择克之前阵对其沃有关零的技阶术、霉经济辱、社渐会环盲境等遇各方希面的次条件王、因正素、梅潜在会问题结进行才可行没性分请析，卡并与晶预先碌确定谨的房浙地产垄投资迅目标峡进行拖比较牺，做观出评杏价。（1坐）限霞制因雁素分惊析任何扬一个阿经营汉决策壳和行旅动方趣案都莫有一黑定的脑约束语条件狼，因久此，堪必须状研究抄论证背方案菠所有值限制姻的资雕源、吃人力钱、物斯力、捷时间例、技碌术以服及其咐它有公关条抗件，棕从而皮判定宽房地着产投姥资方迎案是架否可蚊行，躬是否仁能达坛到预趣期的术目标晨。（2误）潜妹在问亡题分那析是指奏预测候每一贞个备左选方终案可培能发访生的惹潜在画问题吊是什冈么?问题争发生侄的原报因是坡什么?研究眠防止猫和补食救的隶可能甘性，缺准备死防范燃措施沾和应棋急措脏施，滥以减垄少潜球在问葬题的睬可能罢性和症危害涂性。（3）综绍合评隙价根据缺经营消决策贸目标张全面僵分析涂方案位的经罩济效吨益、容环境晕效益诞和社食会效组益。贺房地婚产开觉发项护目的慎经济载评价叉主要友采用武投资扰收益彻率、绍投资凝回收馆期、饶内部配收益乎率等欣方法僵。分析笑评价身一般削是由聪各方海面的繁专家句、学线者组她成的服评审雨团，栏或召钩开专隐家论漫证会疫进行嫩。方转案评伸价过揉程也悼是进迅一步石完善于方案木的过鼠程。5、缓选择讽方案选择张方案影（S漫el帜ec港ti欲on法S督ch驼em乏e）弯是整婚个经秧营决刘策的壶中心霸环节业，也痒是经流营决播策者洋的重息要职蚊责。偏它集长中体良现了坛房地孔产经料营决此策者歇的经雁营艺抱术和伴素质腥。选择朴方案互就是尿选择扰最优驱方案扁。需补要指田出的是，艇所谓转最优炭方案岗（Op模ti婆ma跳l部De遇ci早si布on）是陪相对波的，贱受到阴许多毯不确羡定因室素的限限制粒，因床此在惊多个纱方案索存在鸦时，蛾要想扛得到质一个犯各方烛面均桑最优越的“除最佳鼻方案盐”往恩往很咬困难思。在叛实际突投资忽决策宗中，汁通常客是在胁全盘宪考虑盒的情终况下昼选择功一个税令投每资决第策者英满意顾的方俘案，帮而不怜是理忍想中菠的各吉方面晨均全肢优的绪方案赠。6、歪实施朗追踪经营扮决策坚的实哭施是坑一个修动态搏的，殖依赖穷于时糠空变锋量和娱环境衬变量义的复凑杂过迹程。乐因此陷，在炼实施咽过程弃中必户然会版碰到拢新问漠题，穿引起哑新矛凤盾，跨会出现变造化的碗情况疲和决料策目携标偏费离现乌象。晒这就卡要求腰决策伪者必滥须重歪视信兽息反浙馈，完及时倡总结像经验毯教训越，依案据客财观情故况对吹方案时进行族必要窝的调缩慧整和谨修改哨，以胃保证严房地淋产投方资决祝策的专目标冠最终棵得以在实现坐。（1宇）反铁馈控竹制房地螺产经斩营决坐策中纷的反座馈控投制（窝Fe行ed闪ba训ck窜C猾on池tr帝ol火）是箭准确给而及侄时地科把决乞策过王程中套主客柄观之添间矛藏盾的避信息雷输送针给决威策者住，从贸而使护决策刑者根音据经灯营环右境的污变化末，对吸决策梢方案妻、行括为进六行不删断修旨正，减以保先证经炮营决坛策目猴标顺残利实怕现的绘一项祸常规征性工庙作。（2）追奔踪决屿策追踪展决策枪（F坏ol被lo肌w-决up原P捧ol德ic畜y-姓Ma膏ki扶ng栋）是驳指当守原有