成都某住宅房产项目营销策划方案

推广策略分析产品策略分析销售策略分析楼盘基本数据地址：成都市**路开发商：成都****置业有限责任公司占地面积：83亩总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米二期：19万方容积率：4.3绿化率：38％总户数：1547户，一期595户、二期952户车位：1150个层高：3米价格：一期4915产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。项目区位图项目位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市**中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。项目总平图会所幼儿园该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。一期组团二期组团

**绿化底商项目景观分析灌木绿化走廊草坪具有坡度的树叶型绿化景观泳池一期组团二期组团下沉式网球场在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。12312345项目立面建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。项目户型配比分析****的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出****主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。户型结构户数面积（平方米）比例4室2厅2卫332152—16822%3室2厅2卫950124—13562%2室2厅1卫2438916%合计1525项目户型分析

这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。135平方户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。项目户型分析133平方米户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。项目户型分析168平方项目户型分析该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。88平方米该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。项目户型分析124平方米该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。项目户型分析157平方米项目户型分析152平方米该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。项目客户分析客户年龄段：以35——50岁左右为主客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等）置业次数：二次置业以上为主职业：公务员、企业中高层、外地人等需求：88——130平方米为主从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化层次较高，对产品要求高。这部分群体看重**的品牌和产品的区位。产品策略综述****利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。产品策略分析推广策略分析价格策略分析营销强度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月铺垫期品牌导入期潜伏期强势蓄客期持续销售期开盘热销期重要营销节点营销强度结果用“★”表示★★★★★★★★★★★4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交会上项目正式亮相6.16产品推介会6.17正式排号9.9二期一批次开盘10.1秋交会加推1个单元6.23摇号6.24一期开盘6.3售楼处、样板房开始启用2006年初，报媒提前预热户外、站台广告全城呈现11.19二期二批次开盘7.26二期告知广告亮相二次蓄客期报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。营销强度★★★★★★★★★12月★★★**开盘项目推广情况2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出**形象广告“**——善待你一生”2006年4月参加春季房交会，做形象广告2006年5月中旬在公交站推出****广告，推出“**属于决不简单的你”——城中央.大型高层阔院华宅6月3日售楼部、样板间对外公布；6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格；6月17日对外接受牌号，接受诚意金；（当日接受了500余户诚意金）6月23日开始摇号。（现场次序竟然）6月24日开盘。**在产品推广上，充分利用其在重庆的品牌形象和影响力。首先，是用2个多月的时间对品牌进行宣传，在客户心理上形成很大深刻的影响，展现其企业实力，提高客户对企业的信心，对产品进行造势。其次，在推出项目广告，给客户一种打造精品的形象。核心丛战略亦思想营销习节奏预：先哭塑企鞠业品伙牌后限建项分目形道象，可先获艇得市算场认缓同再仁快速再提升滋价格级。营销荒前期夜1.漠5个袋月左片右以专品牌昆导入怎为主振，营欲销力绣度强周，以查建立绸企业贪良好厦的形拾象、盲获得绢较高盟的市惕场知仓名度辉。以胃低开寻高走疏的策伏略入蔽市启恶动，村在企堪业品健牌和圈项目地形象苗得到途市场绕充分恩认可滚后，担以持挥续高岸频的刮营销部推广角配合耐强势首产品帆提升阁价格怠和赢壮得客盟户。营销喷风格睛：。营销烘主题鸦：企业狠形象拘”善资待你摊一生戏”形捆象统蔑领“弃献给滋绝不桌简单靠的你盏”的情项目透形象槽。营销任核心冲竞争响力：立足临企业另“善逐待你柱一生岁”的榴品牌婶核心坚价值蒜，从地而形逗成本掏项目陕的核仪心营冈销驱恨动力欣。成功闭关键捎——矩前期尺“善塘待你冻一生愿”品警牌形患象塑赏造在商散报、话华西痛报上课连续乒推出停关于际**捎报道日、软硬文攻赠势使乡丰得*衰*被皆接受丧的一全个关扬键因惠素通过应“思顾君不蚂见下母渝州拌”活鹅动让不客户住真实哭感受纵**孤的企风业文乒化和皱物业耗管理钞。在商相报、钳华西气报上胖连续坡推出仅关于未**插报道嘴、软杆文攻针势使加得*竟*被状接受临的一鸡个关凳键因竹素通过赤“思回君不楚见下沃渝州萝”活剩动让谢客户规真实算感受挑**车的企检业文歼化和泽物业血管理厅。活动株体验软文债造势密集殿推广前期桶展示Ps肃：*聪*前友期品效牌推庄广经盟历两越个过盐程：助告知不**卫来到盛成都越、宣减传*劲*“伯善待抹你一兄生”拥品牌太形象产品俭策略馆分析销售纲策略涌分析推广绒策略斗分析户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘喉策略骗：通携过地嘉块素垦质的从迅速短升级飞提升梨价格2.心1期1期2.驻2期2.惹1期6月：仁从地压块总呈体素承质较讽差的沙一块员开始践启动耳，同液时配咬合较贿低的肉价格咬开拓菜市场能；10袜-1奖2月：唤通过尽地块摇素质黎的升出级拉容伸项耳目整身体价跌格；1期2.倘1期2.视1期尊（房溉交会盈加推蝴）2.甲2期户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘低策略旨：通跟过地军块素拴质的岗迅速社升级榴提升要价格1期2.撇1期2.倦1期喂（房间交会筒加推点）2.间2期20求06轰.1续0.掉1时间还轴20烤06凳.6畜.3坦-6锁.2也4价格后走势帆（元壤）6.或3僚对外吴公开凉售楼删处及暂样板取间6.健16访晚萍50爱0名征客户会产品饰推介刚会6.摩17想排电号，朽交2筛万元毅定金6.浪23浅开谋始摇扬号6.笛24推开乖盘，崭当天套销售上30光0套洒，转化奔率5白0%6.末25育再租接再烈厉，树销售绩量增规至5音00窝套转化蜓率提湖升至啦84掀%57伏0054策0048导8020释06窄.9帝.9内部泼预定钓期、斯对外活咨询摆、一浪期开桥盘推出呼房源光35汁0套右，当天抱销售骄21剖0套糖，转化宜率6狗0%寇，8桥0平米米户型全最为畅销带客穿户前洒往重同庆考趁察*徐*作婶品及乱**掩企业改文化雄，大方大加口强客标户对删楼盘锯开发则的信身心,极大闷的促喇进了统销售筝。首批栋物业59烘5套,低于露市场御预计桑的价潜格入喘市，经让一垃期迅帐速取帐得优减良的除销售住业绩通和市步场口网碑，抗**厌品牌企、业育绩一椅箭双怎雕。依靠1期的腹市场影效应,并利楼用金伍九银捞十的能市场缘瑞时机今，二站期分物批次绢开盘页的市臭场反土应依推然向株好。项目统推售暑策略宾：1晕期推姜出5应95匆套单伤位，王2期右分批肿次推务出加推迅96垮套（5蚊栋1膀单元幻玉）推出允35园4套笼，当天锐销售16葡0余盲套转化召率4材5%20婆06蕉.1孟1.量19二期损一批字次二期谅二批缸次秋交伸会加漏推一期二期20通06旗.1促0.淋1时间稻轴20胁06鲜.6傍.3梅-6盏.2级4价格总走势紧（元移/㎡）6.毙24兆开乐盘，稀当天渣销售首30似0套虑，转化引率5森0%6.精25败再诱接再族厉，招销售余量增裕至5誓00腿套转化腐率提宽升至扣84贪%20夕06虫.9跃.9一期援开盘推出院35临0套当天性销售距21核0套联，转化弟率6钱0%宁，8丈0平米铜户型掏最畅销加推珠96气套（5脂栋1阁单元酒）推出盟35将4套乒，当天燥销售16比0余僚套转化勉率4脉5%20尺06房诚.1割1.临19二期荷一批暮次二期壶二批凭次秋交拔会加搅推一期二期推出颤14胸套，底越泻户型深，当天认销售6套注。20宵07金.1碑.2渠1****舅明珠20歇07端.坐3二期兆剩余54拔0048根8057帝0010旋00尤03月造底4烈月初泳将推蚀出1演30钱套48止80元/平米欣低价卸（45垮00元/平米短起价顽）入稿市，泳引起迷市场苹关注凳和热贯销。在充烧分挖与掘品工牌、简区位吗优势级情况插下，群同时仇借助孝项目山自身朗素质患的提截高，竭大幅猛度提漂升价铁格。借助广底越张产品粱推出讲提升叛价格立同时呀拔升略项目侦形象远，为屠三月首加推伙二期恒剩余膀创造康有力乌条件布。推售景策略葱：低勺价入痒市，泄走低贪开高改走的碌策略埋。体验绿式营肠销—屋—售尊楼部息包装高品梯质中鞋等价埋位入共市，泳提高尿产品泊的性治价比辛，同蔑时给西以后锈的价悠格预豆留了禁一定浑的上党升空无间；貌通过疑高品沾质低樱价入趋市，脸树立抬**瓜企业泰形象禁；矿控裂制好锐总价煤，便建于大辣面积冒户型起的销设售。产品柴销售事策略开盘播情况开盘孟情况开盘回情况开盘介情况开盘配情况开盘星情况开盘脾情况1、黑开发婶/项追目策所略性扁市场凑占位番：主动吩式营硬销，相产品品+品蛮牌**兄**休——抛区域茅大盘跨项目田，中哲高品叶质，狂**奶地产洞成都舍1号看作品到。担辛当挑陪战者互并主沸动放基弃区德域领叶导者嘴的角袍色，岩以产册品优喜势（戴产品懂创新得+环抄境创古新）训和营匪销优五势赢版得市拘场。缺引起弓市场体较高稿的关灶注度咳，实绑现业多绩、圈企业冷和项野目品窝牌双废赢。2、菌准确午把握丘客户梦特性嚷：准确歼定位干目标楚客户亏群，竖从其境利益帖点切岩入，齿营造艇他们状所喜百