重庆协信中心写字楼项目营销计划汇报

第一页，共一百一十一页。协信中心营销计划汇报第二页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持第三页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持2009年度任务指标及完成情况2010年市场竞争分析第四页，共一百一十一页。2009年度任务指标及完成情况第五页，共一百一十一页。2009年指标回顾之一任务指标及完成情况118%1101013054935411077合计67%4379383655715742下半年合计29%1038

572

242619481252%811773850150011175%11217017524001036%2741094433009133%3233472882608100%812133481213347171%6631912837835335上半年小计61%9195099428386180%94917107009485174%1678179240010304426%19893582800841395%5129287319782100%5846972107001完成比例实际回款金额实际签约金额计划回款金额计划签约金额月份签约完成：118%，认购总金额2.596亿；数据统计截止12月24日。第六页，共一百一十一页。2009年指标回顾之二产品去化情况（公寓）87%918.2707.2201055.93813.282311号87%1176.4906201352.861041.92312号87%1176.4906201352.861041.92313号78%1058.76807.3181339.291031.55236号91%1222.83941.85211339.291031.55237号87%1176.4906201352.861041.9238号84%15589.8411998.5627118558.2414292.89322合计74%1126.59867.68171524.211173.922314号91%964.11742.56211055.93813.282310号91%1219.47939.12211335.611028.56239号83%1117.58860.7191352.861041.9235号74%963.56742.05171303.641003.95234号87%1118861201285.7990.15233号74%999.94770.1171352.861041.9232号87%1351.61041201554.341197.15231号建筑面积套内面积套数建筑面积套内面积套数去化率去化量推出量房号第七页，共一百一十一页。2009年指标回顾之二产品去化情况（写字楼）楼层推出量去化量去化率套数套内面积建筑面积套数套内面积建筑面积5层81056.311471.3381056.311471.33100%6层81142.521536.681142.521536.6100%7层81056.311471.3381056.311471.33100%8层81142.521536.67986.111326.2488%9层81056.311471.337904.461259.8288%10层81142.521536.66829.711115.8975%11层81056.311471.337904.461259.8288%12层81142.521536.67973.561309.3688%13层81056.311471.333338.75471.8538%18层81165.31577.385720.52975.3163%19层21122.571506.8121122.571506.81100%合计8212139.516587.246810035.2813704.3683%第八页，共一百一十一页。2009年指标回顾之三产品存量情况组团名称产品类型总套数余量套数余量建面（㎡）建面单价（元/㎡）余量总销金额（万元）A幢公寓42014986271186610237C幢写字楼13357183131393725523合计5532062694035760第九页，共一百一十一页。2009年指标回顾之四成交客户分析成交客户年龄构成：购房者主要为31-45岁的都市中坚群体，这部分人群正值壮年，处于事业的高峰期，消费层次和消费成熟度都较高。第十页，共一百一十一页。2009年指标回顾之四成交客户分析成交客户区域构成成交客户区域构成：市内客户还是主要以江北和渝北为主，该区域为重庆主要的富人区；区县投资客在本项目中占据一定的比例，主要以奉节、万州等较富裕区县为主，针对后期公寓产品的销售有一定的指导作用。第十一页，共一百一十一页。2009年指标回顾之四成交客户分析成交客户获知途径成交客户获知途径：因项目自身位置的原因，项目来访主要以路过和项目自有户外为主，通过对成交业主的深度挖掘，亲友介绍的来访和成交率都很大的上升和提高，圈层的口碑效应作用也不容小觑。第十二页，共一百一十一页。2009年指标回顾之四成交客户分析公寓客户购买目的写字楼客户购买目的成交客户购房目的：不论是公寓还是写字楼，客户大多都是出于投资目的购买本项目。第十三页，共一百一十一页。2010年市场竞争分析第十四页，共一百一十一页。2010年市场推售数据分析楼盘名开盘时间推出体量（万平方米）建面价格（元/平方米）新华国际2009年11月约6.4716800重宾保利预计2010年5月约18.318000创汇首座预计2010年4月约215000朗晴广场2009年11月约112000叠彩中心预计2010年3月底约2.077500龙城国际预计2010年8月约1.810000线外三期北区7、8号楼预计2010年1月底约2.3256500尚宏预计2010年5月约2.6长江国际预计2010年6月约3.816000金融街预计2010年5月或6月约1314000联合国际预计2010年4月2.5217000富力国际预计2010年7、8月约2.812000协信中心2009年10月3.4213533合计集中推售期3月至6月62.1131632010年写字楼市场供应分析2010年市场写字楼推售量62.1万方，且推售的项目品质对本案会有很大的冲击，市场竞争较为激烈；推售项目市场均价达到13163.第十五页，共一百一十一页。竞争项目开盘时间走势图2010年市场推售数据分析2010年写字楼市场推售时间主要集中在3月到6月，在这个阶段市场写字楼竞争会有个高潮期第十六页，共一百一十一页。2010年市场推售数据分析竞争项目摸底新华国际开发商重庆渝世弟物业发展有限公司项目地址重庆解放碑民权路步行街中心占地面积3194㎡总建面64700㎡容积率20.29户型区间249.75㎡实用率——标准层高2.8米规划户数约450户平层面积1000㎡交房标准清水电梯品牌及数量——物管费用——建筑规模地上建筑层数49层，其中地上10层裙房用于商场，塔楼42层用于写字楼，地下设立体机械式停车库，多达300个停车位。项目建筑高度238.6米.物业管理渝世弟物业发展有限公司目前动态：项目目前在进行内部认购，认购价格15500-16800元/平方米起。第十七页，共一百一十一页。重宾保利开发商保利地产开发有限公司项目地址渝中区民生路235号(重庆宾馆旧址)

63722222占地面积11831㎡总建面18万方（写字楼6万方）容积率15.21户型区间250-2000㎡实用率——标准层高4.5米规划户数——平层面积2000平米车位数——交房标准清水物管费用——电梯品牌及数量——建筑规模总栋数1其中主楼地上58层，地下6层；30-58层为写字楼，5-28层为星级酒店（主楼地上58层，地下6层为车库；2-4层为高端商业配套，5-6层为酒店配套，7-28层为星级酒店，30-43层为低区办公，45-55为高区办公，56-58层为总部办公，其中14、29、44层位转换层或避难层。）。物业管理——目前动态：主体建设中，售房部未开放2010年市场推售数据分析竞争项目摸底第十八页，共一百一十一页。朗晴广场开发商重庆汉阳房地产开发有限公司项目地址江北区观音桥步行街西环路10号

占地面积11310平方米总建面131069平方米容积率9.46户型区间——实用率——标准层高——规划户数1300户平层面积——车位数——交房标准清水物管费用——电梯品牌及数量——建筑规模其中写字楼面积：15597平方米，商务公寓面积：42696平方米，酒店公寓面积：27843平方米，商业面积：28559平方米，建筑高度约150米物业管理华宇物业管理有限公司目前动态：项目目前商务公寓售罄，销售均价11000（精装），写字楼2009年11已内部认购销售，未正式开盘。2010年市场推售数据分析竞争项目摸底第十九页，共一百一十一页。长江国际联合国际新华国际在售待售售罄金融街朗晴广场富力海洋世纪英皇财富中心土星商务中心龙湖国际兴茂盛世银座新科国际线外叠彩中心协信中心写字楼市场区域分布第二十页，共一百一十一页。市场分析结论2010年3-6月将会是写字楼一个集中放量期，共有24.97万方入市，特别是4，5月入市写字楼比较多，市场竞争日益激烈。从2010年亮相的写字楼品质来看，具备高端配置和企业品牌的项目都有很强的市场竞争力。入市的写字楼分布区域主要还是集中在三北区域，区域竞争的直接对比和正面竞争将会很残酷。

2010年以富力海洋广场为例的高端精装写字楼入市，会带来写字楼产品的多元化格局，对传统型写字楼冲击会更大。2010年协信中心将会面临市场推售高峰期的残酷竞争格局；但由于协信中心于2009年10月低调入市以来，保持了市场的持续声音，有一年的市场基础，所以在2010年合理的把握时间节点尤为重要第二十一页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持写字楼面临的难点政策影响公寓面临的难点第二十二页，共一百一十一页。公寓面临的难点第二十三页，共一百一十一页。公寓面临的难点问题之一价格难点

公寓价格相比较目前市场上的同类型物业，价格偏高；第二十四页，共一百一十一页。公寓面临的难点问题之一价格难点

公寓涨价速度太快，调价后销售速度受到了很大影响，成交率大幅下滑；

2009年7月-9月2009年10月-12月当期售价元/㎡（套内）1480015800来访总量/组223575成交套数/套2122成交率9.42%3.83%第二十五页，共一百一十一页。

购买协信中心公寓的客户群体，80%的购房目属于投资，但目前公寓价格导致投资回报偏低，不能足够吸引目标客户群体；以目前售价的投资回报来分析明显偏低，达不到大部分投资客户的购买动机。公寓面临的难点问题之一价格难点单方公寓销售价格（元/㎡）单方每月租赁最高价（元/㎡）单方租赁年收益（元）单方租赁年回报（%56%第二十六页，共一百一十一页。公寓面临的难点问题之二推广难点2010年推广以写字楼为主线，公寓和写字楼存在推广诉求上的矛盾；考虑到整年的营销费用计划重点以写字楼为主，在推广诉求上更多解读产品价值和树立综合体形象，公寓附带销售信息，在大众媒体上不能形成独立的诉求主题，推广混搭。

推广渠道难点，在避免与写字楼同一渠道推广的矛盾下，公寓渠道单薄，而通过小众传媒发布的信息实际效果较差第二十七页，共一百一十一页。公寓面临的难点问题之三产品难点

公寓2010年面临现房销售，从销售引导上不能用说辞勾勒产品的优势，规避产品本身的的劣势，也不能利用样板间来刺激购房客户的感官；

目前公寓的产品交房标准与样板间的交房标准有部分地方存在很的差别，例如入户门比样板间的入户门要矮了将近10公分，公寓电梯轿厢较小，与之前所宣传的通力原装品牌电梯存在心理落差；第二十八页，共一百一十一页。写字楼面临的难点第二十九页，共一百一十一页。写字楼面临的难点问题之一市场竞争难点2010年是写字楼放量的高峰期，推售的就有62万方，面对同期销售的竞争难点；写字楼产品多元化时代，协信中心同样面对产品差异化的竞争；楼盘名开盘时间推出体量（万平方米）建面价格（元/平方米）新华国际2009年11月约6.4716800重宾保利预计2010年5月约18.318000创汇首座预计2010年4月约215000朗晴广场2009年11月约112000叠彩中心预计2010年3月底约2.077500龙城国际预计2010年8月约1.810000线外三期北区7、8号楼预计2010年1月底约2.3256500尚宏预计2010年5月约2.6长江国际预计2010年6月约3.816000金融街预计2010年5月或6月约1314000联合国际预计2010年4月2.5217000富力国际预计2010年7、8月约2.812000协信中心2009年10月3.4213533合计集中推售期3月至6月62.113163第三十页，共一百一十一页。写字楼面临的难点问题之二产品难点

写字楼整层面积较大，目前划分半层和整层的比例偏高，影响销售速度；面积去化比例面积整层半层单户总数成交套数016768成交面积（建面）07441296013704成交面积比例0%5%95%100%户型比例面积整层半层单户总数成交套数310120133成交面积（建面）4464148802232041664户型面积比例11%36%54%100%第三十一页，共一百一十一页。

政策影响

2009年底，政府调控措施频频开始发力，从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。但就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。不少专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

2009年房市房市呈现逐步攀升的势头，加上年底开放商集中出货量大，造成市场热销的高峰，但高温不可能持续，相应的调控政策也有可能随之出台，稳控房市；有很强的不可预见性，是潜在的隐患。2009年楼市好似一出惊心动魄的“三枪”政策版，一枪打响、两枪走火、三抢毙命。站在2010年的新起点，我们一起来回顾2009年出台的重大政策，看一年楼市的沉浮，以及对新一年产生的深远影响。年初第一枪：政策利好市场回暖年中第二枪：地王频出量价齐升年终第三枪：重拳出击遏制高价第三十二页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持第三十三页，共一百一十一页。

公寓难点的突破策略之一：推广对策现阶段公寓强卖点的重新梳理，通过有效的精确渠道制定推广策略1.解决推广渠道，增加来访数量和客群质量，精确渠道；9月-12月成交客户区域分析来访区域区县外地主城总数成交套数126220户型面积比例60%30%10%100%因为协信中心公寓在重庆主城区域已经持续消化客群1年的时间，客户对项目属性非常了解，对项目有疲惫感；从近期成交数据来分析，对于区县市场和外地市场任有很高的吸引力。推广渠道：区县、外地。推广方式：区县大型事业单位直投，电视游走字幕，短信覆盖。第三十四页，共一百一十一页。9月-12月投资客户原因分析投资原因长线投资租金回报地段珍藏总数成交套数150520比例75%0%25%100%

公寓难点的突破策略之一：推广对策2.解决现阶段公寓诉求主题，在写字楼和商业的支撑下，梳理准确的强卖点；就近期成交客户来分析，购买目的主要是看好地段的稀缺性和未来绝对中心的地段价值，不看重近期的租金回报。推广诉求主题：主要诉求信息有两点，第一投资概念，清晰告知产品具有很高的投资价值；第二物业得天独厚的地段稀缺价值；第三十五页，共一百一十一页。公寓难点的突破策略之二：产品对策考虑公寓交房时间节点，提前销售节点，加快对公寓的销售速度，移植样板间到高区，加强软性包装来削弱产品交房后的硬伤。1.在公寓交房前，完成对公寓的一次加速消化；支撑推广策略价格策略第三十六页，共一百一十一页。公寓难点的突破策略之二：产品对策移植样板间道高区，解决交房后的产品硬伤造成客户心理落差，通过高区实景刺激客户，忽略产品硬伤第三十七页，共一百一十一页。写字楼难点的突破策略之一：市场对策避开2010年市场放量高峰，占据先机，提前消化市场，调整推售节点；1月-3月发力销售，通过销售策略达到消化和储备客户；在市场放量高峰时，占据绝对先机，正面交锋期靠事件节点和营销动作来加强消化；第三十八页，共一百一十一页。写字楼难点的突破策略之二：产品对策解决整层和半层比例偏大，让产品更灵活销售，调整户型平面划分；调整方案：19F-24F（原19F-23F为1分2，24F为整层）建议调整19F-24F（1分8）原平面划分修改平面划分第三十九页，共一百一十一页。写字楼难点的突破策略之二：产品对策调整方案：25F-26F（原25F-26F为整层）建议调整19F-24F（1分4）原平面划分修改平面划分第四十页，共一百一十一页。

政策影响对策

在存在政策影响的隐患下，提前动作，主动出击，在相应政策出台之前，提前营销动作，在市场大环境叫好的时期里，强势消化和储备。预防政策出台后的市场影响，占据主动权。第四十一页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持第四十二页，共一百一十一页。

2010年任务指标解读

比例分配认购金额（万元）计划签约（万元）计划回款（万元）合计100%3600043986392441月9%3240810628372月4%1440443423633月16%5760444632151季度29%10,44016,9868,4154月17%6120522041535月10%3600419441336月8%2880361843902季度35%12,60013,03212,6751-6月小计64%23,04030,01821,0907月4%1440221438428月4%1440176431999月10%360029163236三季度18%6,4806,89410,27710月9%32402934295711月5%18002268258212月4%144018722338四季度18%6,4807,0747,8787-12月小计36%12,96013,96818,154第四十三页，共一百一十一页。

2010年任务指标解读2010年营销总目标是认购2.6个亿，其中上半年完成2.3个亿，占全年营销任务64%；下半年1.3个亿，占全年营销任务额36%。上半年的营销任务非常重。第四十四页，共一百一十一页。

2010年重要节点分布及阶段划分第一阶段第二阶段第三阶段阶段强销期：（综合体价值依托，写字楼销售信息发布）借助1月晚报评奖活动、3月艺术大堂开放及商业签约活动、商业进场装修、写字楼主体封顶等契机，作为写字楼开年销售的起势点，强化销售信息，实现产品集中消化；针对公寓在交房前实现专项策略，加快消化速度；持续销售期：写字楼阶段性销售成果展示（世界500强企业入驻）综合体价值逐步呈现，强化产品价值，突出写字楼产品使用价值，满足自用型客户需求；项目价值整合落地：综合体基本完整呈现，整体综合体各业态优势，以客户体验为主要营销方式，满足持续销售；第四十五页，共一百一十一页。推广策略之一：产品价值统一无论公寓还是写字楼，都是协信中心的一部分，殿堂级城市综合体是最好的价值统一；不是每一个项目都能称之为“殿堂级城市综合体”，重庆只有一个协信中心，只有一个拥有世界奢侈品集群的殿堂级城市综合体；殿堂级城市综合体为重庆带来的不仅仅只是奢侈品、世界500强和顶级酒店，而是提升了这座城市的形象和价值；因此，殿堂级城市综合体拥有极高的增值速度和增值空间。作为协信中心的一部分，公寓与写字楼都具备殿堂级城市综合体的价值特性。第四十六页，共一百一十一页。推广策略之二：差异化对策南坪中心、观音桥步行街、江北嘴CED核心、两江新区EBD……每一个项目都有自己的地段优势；景观、配套、服务、精装、硬件指标……每一个项目都有自己的产品优势；地段优势、产品优势伯仲之间，但只有一个项目，拥有重庆甚至西南唯一的世界顶级奢侈品集群。协信中心——世界顶级奢侈品集群之上的殿堂级城市综合体。第四十七页，共一百一十一页。推广策略之三：主题诉求协信中心极高的增值速度和增值空间是项目最大的价值，也是吸引客户购买的主要原因；说品质、说产品，说自主，能抓住自用的客户，却屏蔽了投资客户；说价值，说升值，说投资，不但能吸引投资客户，也同样不会屏蔽自用型客户；“投资”是2010年协信中心必须诉求的唯一主题。第四十八页，共一百一十一页。推广策略计划与实施方案之：年度主题奢华殿堂价值倾城世界顶级奢侈品集群殿堂级城市综合体投资价值，提升城市价值的同时，自身拥有价高的增值速度与增值空间2010年，两江新区将挂牌，世界顶级奢侈品集群也将现身重庆，重庆的城市形象和城市价值将得到全面的提升，而协信中心无疑为此做出了巨大的贡献，项目价值与项目形象将迎来爆发性的提升。第四十九页，共一百一十一页。奢华殿堂价值倾城推广原则：社会关注度，广泛影响力，城市价值高度推广关键词：奢华，高端，投资推广手段：事件炒作、投资诉求为主推广策略计划与实施方案之：年度主题第五十页，共一百一十一页。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月晚报评选商务嘉年华售房部搬迁大堂开放高区样板房写字楼开盘广场呈现商业签约商业外立面呈现、商家进场、写字楼主体封顶公寓开盘春交会写字楼营销成果发布写字楼样板层汇商活动写字楼高区开盘商业、酒店开业秋交会写字楼外装完成2010年总体推广节奏及阶段重点综合体价值诉求借势商业价值诉求写字楼价值诉求综合体价值呈现项目形象：晚报最值得期待项目评选；现场新年包装。项目推广：户外更换出街；针对获奖的报版发布；新闻炒作；开展商务精英嘉年华活动；相应的新闻出街；公寓线下渠道销售。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。项目形象：售房部搬迁；大堂及高区样板房开放；重庆首个资产托管中心诞生。项目推广：图片新闻、硬广、短信及渠道销售。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。项目推广：软文持续炒作、硬广、短信。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。项目形象：四季广场呈现；商业集体签约。项目推广：户外更换出街；针对商业签约的报版发布；活动新闻炒作；选择高端杂志广告投放；电视台、电台新闻发布。销售工作：写字楼及公寓持续销售。项目形象：商业的外立面呈现；写字楼主体封顶。项目推广：软文持续炒作；商家进场新闻炒作；硬广发布、眼界2期。销售工作：写字楼及公寓持续销售。项目推广：春交会新闻、开盘硬广、短信。销售工作：写字楼持续销售；公寓高区销售。项目形象：引进世界500强，意向签约。项目推广：户外更换出街；针对写字楼营销成果进行新闻炒作；硬广发布；选择高端杂志广告发布；短信及电台广告发布。销售工作：写字楼高区销售；公寓高区持续销售。项目形象：将汇商活动提至7月份，提升写字楼商务形象。项目推广：汇商活动新闻炒作；报版发布；商务杂志广告发布、眼界3期。销售工作：写字楼高区及公寓高区持续销售。项目形象：写字楼高区样板层项目推广：软文持续炒作、开盘硬广、短信。销售工作：写字楼高区及公寓高区销售。项目形象：酒店、商业开业项目推广：户外更换出街；分别针对酒店和商业开业进行新闻炒作；短信及电视台、电台广告发布。销售工作：写字楼高区持续销售；公寓典藏加推。项目推广：软文持续炒作；秋交会新闻；短信。销售工作：写字楼高区持续销售；公寓典藏加推。项目形象：写字楼外装完成销售工作：写字楼高区持续销售；公寓清盘。销售工作：写字楼清盘。第五十一页，共一百一十一页。[提纲]Outline

Part1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part6策略执行所需的保障与支持第五十二页，共一百一十一页。[第一阶段营销策略实施]本阶段营销目标解读本阶段营销策略本阶段月度营销执行计划本阶段营销费用预算策略执行所需的保障与支持第五十三页，共一百一十一页。营销目标解读重要节点梳理营销核心策略推广策略媒介组合策略包装策略第五十四页，共一百一十一页。第一阶段总目标是认购1.6个亿，计划签约2.2个亿，计划回款1.2个亿；第一阶段认购1.6个亿，占全年营销总任务的45%，由此，第一阶段是协信中心2010年的重要营销期。

认购金额（万元）计划签约（万元）计划回款（万元）合计1656022206125681月3240810628372月1440443423633月5760444632154月612052204153第一阶段营销目标解读第五十五页，共一百一十一页。目标漏斗分析

从2009年第四季度的成交分析，平均解筹率是15%，主要是10月份成交客户有前期积累的大量写字楼客户,并且包括购买整层8个单元的客户拉升了整个解筹率。但从11月、12月的成交解筹率来看，正常的平均解筹率应该在10%

从第四季度的客户消化产量来看，平均每个客户可以消化170万的产量。2009年第四季度平均解筹分析：第一阶段营销目标解读

来访认购套数认购金额(万元)解筹率每个客户平均消化产量（万元）10月21754944625%17511月26830453511%15112月24826484410%186第五十六页，共一百一十一页。

要完成第一阶段的任务，至少需要提供975组的客户来访量，才能保证98组客户的成交。

销售额（万元）需要的客户来访量成交客户量1月3240191192月14408593月5760339344月612036036合计1656097598目标漏斗分析第一阶段营销目标解读第五十七页，共一百一十一页。目前推出市场的产品体量有5624.41㎡，标的为92148599元，其中写字楼的产品体量有3399.26㎡

，标的为元。现目前的供应量还不足以支撑营销任务的完成。因此，建议在1-4月需要逐步加推。物业类型公寓写字楼套面（㎡）套内均价（元/㎡）总价（元）套面（㎡）套内均价（元/㎡）总价（元）已推出产品未售2225.1514474.033399.2617633.7559941708未推售产品4350.0115825.9610703.0718963.98202972832合计

套面（㎡）总价（元）已推出产品未售5624.4192148599未推售产品15053.08271815919产品供应背景第一阶段营销目标月度分解第五十八页，共一百一十一页。现目前的供应量还不足以支撑营销任务的完成。因此，建议在1-4月需要逐步加推。月度分物业销售目标第一阶段营销目标月度分解

公寓销售写字楼销售合计销售套数销售金额(万元)销售套数销售金额（万元）销售总套数销售额（万元）1月106501025902032402月6396410441014403月138581949023257604月181260164860346120合计47316449133969616550第五十九页，共一百一十一页。目标解读结论1、2010年第一阶段的营销任务非常重，占全年营销任务的45%。2、若要保证营销任务的完成，客户来访量显得尤为重要，第一阶段需要974组的客户来访量。3、现目前推出市场的产品供应不足，还不能完全支撑营销目标的实现。第六十页，共一百一十一页。本阶段营销策略重要节点梳理营销核心策略推广策略媒介组合策略包装策略第六十一页，共一百一十一页。1月2月3月4月1月写字楼主体完成1/3工程节点营销事件2.10前售房部搬迁至写字楼大堂2月底四季广场景观部分完成2月底高区样板房装修完成2月下旬公寓交房启动3月初艺术大堂开放3月底商业签约3.25四季广场呈现4.25商业外立面呈现，商家进场装修，写字楼主体封顶4月初写字楼开盘1月底举办商业精英嘉年华活动2月底开放高区样板间1月14日晚报2010年最值得期待项目评选重要节点梳理第一阶段营销策略第六十二页，共一百一十一页。策略分解：产品上，从入户大堂、商业、四季广场等立体呈现项目综合体价值推广上，通过大众媒体、活动、渠道等共同体现综合体价值，线上以推广写字楼为主，线下以推广公寓为主，但二者又交互交替相互影响。核心策略：全方位立体呈现项目综合体价值执行策略：本阶段通过1月份的新年促销活动、商务精英嘉年华活动拉开全年的营销序幕。春节后，通过3月初艺术大堂开放、3月底商业签约活动掀起本阶段的营销高潮。营销核心策略第一阶段营销策略第六十三页，共一百一十一页。产品推售策略第一阶段营销策略

公寓销售写字楼销售月度小计产品区间供应体量套数销售金额(万元)产品区间供应体量套数销售金额销售总套数销售额（万元）1月14F以下、24、26F余量面积2832㎡3159万1065015F以下5729万1025902032402月14F以下、24、26F余量3159万6396加推16、17F4021万410441014403月加推25、27F1956万13858加推20、21、22、23、25F五层11319万1949023257604月加推28、29、30F2951万18126023F以下及25未售

164860346120合计销售总套数96销售额（万元）16560第六十四页，共一百一十一页。2月3月4月阶段任务第一步骤第二步骤综合体价值诉求核心诉求点阶段主题奢侈品商业价值诉求突出殿堂级城市综合体稀缺性，建立于其他项目的差异化，从而表达协信中心独一无二的投资价值，建立市场关注，完善销售准备，完成第一轮蓄客以商业突出与其他项目最大的差异性，进一步传达协信中心投资价值，增强市场的投资信心，完成写字楼开盘热销。奢华殿堂，仅此协信中心奢华之上的顶级资产主题核心诉求：综合体的价值立体呈现推广调性方向：体现稀缺、品质、投资推广节奏划分：3月初艺术大堂开放3.25四季广场呈现，月末商业签约4月初高区写字楼开盘商业精英嘉年华活动1月中旬晚报2010年最值得期待项目评选1月1月2.10前售房部搬迁至写字楼大堂2月底高区样板房推出推广策略第一阶段营销策略第六十五页，共一百一十一页。户外:推广节奏演绎第一步骤第二步骤第六十六页，共一百一十一页。软文新闻炒作节奏：1、协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”殿堂级城市综合体诠释“城市资产”价值①观音桥，投资客群眼中的财富沃土；②殿堂级城市综合体，土地价值最大化产物；③协信中心，四大物业因顶级而稀缺；2、协信中心含“金”量倍受关注荣膺“2010年最值得期待城市综合体”3、1000平米艺术大堂正式开放独有艺术气质，协信中心成写字楼投资“新宠”

第六十七页，共一百一十一页。软文新闻炒作节奏：4、商业签约炒作1）、数百国际大牌签约协信中心星光68国际名品广场“奢华效应”引投资者广泛关注①配置标准“软硬兼施”，国际商家终于满意②星光68日进斗金，奢侈品集群蕴藏稀缺商机③顶级商业成就顶级商务2）、奢华之上的顶级资产3）、国际大牌齐聚协信中心，全家居铂金酒店套房价值飞升第六十八页，共一百一十一页。报媒新闻炒作：1、协信中心综合体价值广受好评毫无争议摘获“2010最值得期待地标项目”2、协信中心启动“商务精英嘉年华”权威学者与行业领袖成受邀主角3、艺术馆搬进商务大堂重庆首个艺术主题商务大堂落户协信中心4、协信中心写字楼未卖先火高区房源强力上市，开盘在即第六十九页，共一百一十一页。报版:一座城市的理想协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”每座城市只有一座殿堂级城市综合体正如北京只有一个国贸、上海只有一个有恒隆协信中心，6A写字楼、行政酒店套房、五星酒店、国际奢侈品集群四大顶级业态创造价值标准同时，更将价值向前衍进奢华殿堂，仅此协信中心涉外6A铂金写字楼全球限量发售中协信中心，奢华殿堂升值重庆

推广节奏演绎第七十页，共一百一十一页。软文:推广节奏演绎1、协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”殿堂级城市综合体诠释“城市资产”价值①观音桥，投资客群眼中的财富沃土；②殿堂级城市综合体，土地价值最大化产物；③协信中心，四大物业因顶级而稀缺；2、协信中心含“金”量倍受关注荣膺“2010年最值得期待城市综合体”3、1000平米艺术大堂正式开放独有艺术气质，协信中心成写字楼投资“新宠”

第七十一页，共一百一十一页。报版:推广节奏演绎奢华之上的顶级资产全球奢侈品牌集体签约协信中心只有顶级的城市资产才能凌驾于世界奢侈品集群之上协信中心，携手澳门RAINBOWGROUP将上百个世界奢侈品牌带到重庆于奢华之上，构筑涉外6A写字楼、行政酒店套房以奢华图腾，竖立传世资本。全家居铂金酒店套房最后典藏发售涉外6A铂金写字楼持续热销中协信中心，奢华殿堂升值重庆

第七十二页，共一百一十一页。软文:推广节奏演绎1、数百国际大牌签约协信中心星光68国际名品广场“奢华效应”引投资者广泛关注①配置标准“软硬兼施”，国际商家终于满意②星光68日进斗金，奢侈品集群蕴藏稀缺商机③顶级商业成就顶级商务2、奢华之上的顶级资产3、国际大牌齐聚协信中心，全家居铂金酒店套房价值飞升第七十三页，共一百一十一页。报广：配合各阶段的重要时间节点和营销节点；户外：项目周边的步行街广场继续辐射，锁定几大区域的交通要塞；网络：利用项目BOLG、业主论坛、业主QQ群，组织小众或大范围客户活动，建立项目关注度，进行常规网络信息维护，建立完备的项目信息网；活动：活动针对写字楼自用型客户，深度挖掘，传递写字楼的办公功能；短信：公寓信息的主要传播渠道，写字楼客户主要用作维系客户感情，活动信息告知；渠道：精确营销区县，外地客户群体媒体组合原则：大众与小众立体组合媒体选择方向：媒介组合策略第一阶段营销策略第七十四页，共一百一十一页。媒体选择运用：媒体选择运用1月2月3月4月大众报广晚报/

晨、商、晚报晨、商、晚报户外现有2块,增加1块现有2块增加至6块8块网络新闻大渝网、搜房网、重庆写字楼网大渝网、搜房网、重庆写字楼网大渝网、搜房网、重庆写字楼网大渝网、搜房网、重庆写字楼网小众短信持续投放持续投放持续投放持续投放渠道区县电视走字，定点短信投放区县电视走字，定点短信投放/

/

活动商务精英嘉年华新你“与你分享”促销活动/

艺术大堂开放；商业签约高区写字楼开盘媒介组合策略第一阶段营销策略第七十五页，共一百一十一页。现场工地围挡：现场包装策略第一阶段营销策略第七十六页，共一百一十一页。现场工地围挡：现场包装策略第一阶段营销策略第七十七页，共一百一十一页。工程主题包装：在1月底，写字楼楼主体工程大1/3时，工程网灯光工程必须完成，灯光工程随工程网移动。现场包装策略第一阶段营销策略第七十八页，共一百一十一页。成立资产托管中心主要服务内容接收客户委托，安全保管客户资产（尤其是不动产）、行使监督职责，并提供投资管理相关服务的业务；资产托管中心将在客户许可的情况下，对客户购买的协信中心资产（公寓、写字楼）进行保管和经营服务，并定期将所得收益交还客户；同时，资产托管中心还将负责客户资产的维护（房屋维修、租客监督等）资产托管中心将有效地吸引投资客户对协信中心的关注，增强投资信心，并实际为投资者服务。成立的目的：在重庆首个打出“资产托管中心”服务内容，增加项目的高端附加值项目服务附加值增值策略第一阶段营销策略第七十九页，共一百一十一页。成立资产托管中心操作执行于2月1日正式向市场发布信息：打出”重庆首个高端物业资产托管中心“。售楼部现场展板公式项目服务附加值增值策略第一阶段营销策略第八十页，共一百一十一页。第八十一页，共一百一十一页。第一阶段月度营销执行计划第八十二页，共一百一十一页。本月营销重点：

借新年为契机，通过晚报奖项评选活动、新年“与你分享“活动、商务精英嘉年华活动掀开本年度及本阶段的营销序幕，线上进行项目综合体价值诉求，线下启动区县推广及短信投放；同时无论线上线下都带出活动信息。产品推售计划：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量写字楼：消化15F以下推售余量推广诉求：综合体价值诉求媒体组合：线上：户外、报媒、网络新闻线下：短信、渠道、活动；1月份营销执行计划第一阶段营销策略第八十三页，共一百一十一页。1月22日举办商业精英嘉年华活动核心主题：奢华殿堂，仅此协信中心1月14日1月22日1月30日推广线1月14日晚报”最值得期待的地标项目“评奖活动公寓：消化14F以下、24、26F推售余量线上：户外、报媒、网络新闻线下：短信、区县电视字幕游走、区县客户带团、现场包装更换活动线产品线写字楼：消化15F以下推售余量1月14日开始执行”与你分享“新年促销活动1月份营销执行计划第一阶段营销策略第八十四页，共一百一十一页。客户对象：已成交业主、未成交的来访客户、准目标客户、忠诚度高的客户、资源客户。客户界定：企业CEO、高层管理者、政府的管理层职员等精英人士商业精英嘉年华活动活动目的：向客户再次阐明产品价值，增强客户信心；通过本次活动的举办，搭建销售人员与客户的沟通平台，增进新老客户对本项目的了解，带动后续项目的前期蓄客和销售；销售人员可通过本次活动，了解客户需求，形成有利后期持续销售的销售信息反馈。通过本次活动，释放项目最新动态信息，让客户提前感知项目价值体系1月份营销执行计划第一阶段营销策略第八十五页，共一百一十一页。活动形式：以感恩的心态，借新年契机，将能集聚的所有目标客户集中组织，进行一次SP活动，为了提高客户的参与性，我们将对外宣传是一次客户答谢酒会，增加更多的娱乐性。商业精英嘉年华活动通过娱乐酒会这条明线，穿插本次活动的核心环节内容，来向客户强调“协信中心的投资价值”。在本次活动中将由四个部分核心环节构成：明线：1、以娱乐为主的酒会暗线：

2、重点阐明项目在2010年要呈现的价值体系

3、邀请经济学家分析重庆乃至全国经济形势及房地产发展趋势

4、邀请江北区政府官员强调观音桥商圈的发展规划及趋势第八十六页，共一百一十一页。活动名称：迎新年.嘉年华协信中心客户答谢酒会活动主题：商务休闲之旅，商务精英嘉年华活动时间：2010年1月下旬（暂定22日周五晚上7：30-9：00）活动地点：戴斯大酒店（暂定）活动组织：由专业活动公司策划执行活动费用预算：12-15万商业精英嘉年华活动第八十七页，共一百一十一页。活动形式：线上高调宣传活动调性，让市场感知本次活动的珍贵；线下实则向老业主及意向性非常强的来访客户发放购房代金券，来促进1月的销售。活动主题：城市荣耀与您共享活动宣传：线上推广以1月14日晚报获奖评选“最值得期待的项目”报道时，高调带出”城市荣耀与您共享”为主题的活动信息；线下推广以短信的形式传递给目标客户。“与您共享”新年促销活动1月份营销执行计划第一阶段营销策略第八十八页，共一百一十一页。荣耀卡的优惠：无论写字楼或公寓，在总房款上优惠2个点的折扣荣耀卡使用须知内容：1、所有持有此卡的客户，在活动时间内购房均可享受2个点的优惠。2、此荣耀卡只能抵扣协信中心购房款特别优惠，客户不得要求兑换现金。3、此荣耀卡使用有效截止时间为2010年2月20日。5、此荣耀卡发放活动的解释权归协信集团。活动时间：2010年1月14日-2月20日“与您共享”新年促销活动第八十九页，共一百一十一页。荣耀卡的表现形式“与您共享”新年促销活动第九十页，共一百一十一页。建议在第一阶段继续执行区县推广宣传9月-12月成交客户区域分析来访区域区县外地主城总数成交套数126220户型面积比例60%30%10%100%因为协信中心在重庆主城区域已经持续消化客群1年的时间，客户对项目属性非常了解，对项目有一定的疲惫感；从近期成交数据来分析，对于区县市场和外地市场任有很高的吸引力。区县渠道推广执行近阶段成交客户分析1月份营销执行计划第一阶段营销策略第九十一页，共一百一十一页。区县消费者三种类型：区县渠道推广执行区县消费者类型年龄结构职业情况物业偏好置业目的教育置业型30－40岁为主区县中产收入者，家庭年收入7万以上鲁能、融侨等教育大盘（或沙区物业）为子女教育铺路积蓄丰厚型45岁左右为主普遍为工龄10年以上的区县公务员品质大盘或投资型物业养老、子女发展等因素区县高端人群40岁以上为主公务员中精英、经商人士口岸型物业或中高端住宅投资或自住区县市场分析第九十二页，共一百一十一页。

区县消费者消费特点：

区县渠道推广执行就近原则：考虑到往返的便利性，区县消费者更倾向于在接近自己所在区县的区域置业，如綦江、万盛、南川的消费者较青睐南岸区。投资价值：区县消费者在主城置业多有投资考虑，很多客户购买后短期内并不过来居住，而用于租赁。交通便利：区县消费者对于地段和交通有明显的诉求，成熟地段的物业易受欢迎。第九十三页，共一百一十一页。

区县地域分析

区县渠道推广执行万州奉节垫江忠县梁平开县石柱等渝东北区县人口多，经济条件较好，渝东北区县客户对江北渝北区域认可度较高潼南合川璧山等渝西片区对江北区的物业兴趣也较强，且上述区县购买力较佳黔江彭水南川武隆酉阳秀山等渝东南片区要显得稍微弱一些。第九十四页，共一百一十一页。区县渠道推广执行区县电视台字幕游走区县渠道推广方式确定区县定点短信投放渠道公司专业组织区县客户

区县地域选择：奉节、忠县、万州、云阳

推广时间：2010年1月14日-2010年2月13日

1月14日-2月13日每天投放

第一次：1月15日第二次：1月21日第三次：1月27日第四次：2月5日第一批：1月16日-17日第二批：1月21日-22日第三批：1月30日-31日第四批：2月6日-7日投放时间

投放时间

投放时间第九十五页，共一百一十一页。区县渠道推广执行部分推荐区县电视字幕游走定点短信渠道公司带团客户忠县162005000本四个区县是以次数为单位，在本次推广期内，要求带4次，每次5000元奉节162005000云阳162005000万州162005000小计648002000020000合计104800（元）推广费用预算：以月为单位

第九十六页，共一百一十一页。1月媒介发布计划媒体类别投放时间投放量投放金额（万元）备注报媒1月14日1版6获奖信息，同时发布新年”与你分享“信息

1月15日1版6新闻通稿

1月20日1版6发布”商务精英嘉年华活动“

1月21日1版6发布”商务精英嘉年华活动“户外

1月14日-31日2块28南坪、现场：形象广告网络

1月14日-1月17日报道奖项发布”与你分享“活动信息1月18日-22日报道”商务精英嘉年华活动“1月23日-31日信息更换：发布新年”与你分享“信息短信

1月15日2万条0.05发送获奖信息，同时发布新年”与你分享“信息

1月20-21日5万条0.10发布”商务精英嘉年华活动“及新年”与你分享“信息合计：--------

第九十七页，共一百一十一页。本月营销重点：在1月底至春节前集中消化持有购房券的客户后，春节后再通过线下向客户发布短信宣传售楼部搬迁、高区样板间开放、公寓交房等一系列信息，加紧推售余量的消化，2月底开始高区写字楼的蓄客。同时在春节前后，通过短信、户外，集中挖掘外地返渝客户产品推售计划：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量写字楼：加推16-17层推广诉求：综合体价值诉求媒体组合：线上：户外、网络新闻线下：短信、渠道；2月份营销执行计划第一阶段营销策略第九十八页，共一百一十一页。核心主题：奢华殿堂，仅此协信中心2月1日2月20日2月28日推广线公寓：消化14F以下、24、26F推售余量线上：户外、网络新闻线下：区县短信、区县电视字幕游走、区县客户带团活动线产品线写字楼：加推16-17层延续1月执行”与你分享“新年促销活动2月13日线下：主城短信2月1日成立资产托管中心2月份营销执行计划第一阶段营销策略第九十九页，共一百一十一页。目标客户锁定：返乡客户、探亲客户、旅游客户挖掘外地返渝客户推广渠道：通过户外、短信发布信息传递主题内容：“奢华殿堂