房地产项目开发流程

房地产项目开发流程

五证：1、中华人民共和国国有土地使用证2、中华人民共和国建设用地规划许可证3、中华人民共和国建设工程规划许可证4、中华人民共和国建筑工程施工许可证5、商品房预售许可证6、竣工验收合格书与备案

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书土地招牌挂、办土地证

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向规划管理部门（规划局规划设计科）申请规划设计条件，以获取规划设计条件通知书

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规划局规划批复、设计条件通知书

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申请详规批复

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规划局批复详规

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向发改委申报立项报告

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申请《建设用地规划许可证》（规划局规划用地科）

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进行单体设计

↓向规划局报批（规划局建筑设计科，图纸等材料）↓批复后↓申领《建设工程规划许可证》（潍坊市图纸审查中心）↓施工图纸审查↓审查合格通知书↓┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓办理招投标手续缴纳三费（区招标办及潍坊市招投标管理中心）（劳保费2.6%、劳务保证金2%、安措1.5%）┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓核发中标通知书（区招标办）↓办理质量监督手续及安检手续(区建设局质量监督站)↓办理施工许可证（区建设局建工处）↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓施工单位质量总站受理同意施工质量监督┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓建设局同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓房产预售许可证↓全部工程竣工↓五方验收、检验单签字盖章（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位，勘察单位）┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段申领《建设项目选址意见书》或土地证建设项目选址申请1份项目建议书批准文件1份（报省审批的2份）建设项目选址意见书申请表1份（报省审批的2份）建设项目位置示意图2份（报省审批的3份），比例1：20000项目用地现状蓝图2份（报省审批的3份），图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请规划用地界限和申领用地规划条件[申请规划设计条件]申请书一份《建设项目选址意见书》（支付储备或直接定点的项目不需提供）复印件1份项目用地现状蓝图1份，图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份（城中村改造的可以没有）建设单位对该地块的发展设想1套（基本的平面规划）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复：报审用地规划方案[申请规划批复]申请书1份土地使用权属证明材料复印件1份规划设计条件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的建设用地勘测定界蓝图，（范围不小于实际用地界线外50米）1份进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（1：500或1：1000的规划总平面图，反映规划构思的效果图、功能布局图、交通分析图、设计说明书、设计单位资质证明，对应CAD和jpg格式的电子文件）环境设计方案（环境设计总平面图、环境透视图、绿化配置图、细部景观图、环境设计说明书等，设计单位资质证明）1套，对应CAD和jpg格式的电子文件1套重新修改的送审方案，需附前一次审查意见及附图（即报送2个方案：主选方案、陪选方案）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请《建设用地规划许可证》建设用地规划定点申请书1份《建设用地规划许可证》报批表1份《建设项目选址意见书》（政府储备或直接定点的项目不需提供）、规划设计条件复印件各1份建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的建设用地堪测定界蓝图（范围不小于实际用地界限外50米，必须加盖测绘资质章）2份。电子文档资料1份四图2份，必须加盖规划设计资质章，图纸比例1：500或1：1000，电子文件为CAD格式土地权属证明材料复印件1份其他有关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划用地科后报市局审核申报建筑单体效果所需材料土地证复印件每个单体一份用地规划许可证复印件每个单体一份计划批文每个单体一份审批规划平面、竖向蓝图各一份（该审批章的）施工蓝图1套（叠成A4），审核通过后再出2套施工蓝图电子版（dwg格式），每层建筑的面积在建筑平面图中用PL线圈定，并对建筑物建筑面积每层详细列表；效果图电子版（jpg格式）。单体建筑4个立面效果图三套（5寸照片，粘到存根与附件的审批方案处）建筑单体放线位置图粘到存根与附件中；房屋控制书（每幢建筑提供总面积10%的房屋），标明每户具体位置及对应建筑面积。规划总平面图7张（A4黑白图）营业执照副本复印件注：由区规划局建筑设计科报市规划局建筑设计科后报市局审核申领建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件申请1份。已审批的用地规划方案1套（包括相关图纸和电子文件）。3、其他相关资料。报审建设工程设计方案申请1份。已审批的用地规划方案（包括相关图纸和电子文件）1套。已下达的建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件复印件1份。进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（平面、立面、剖面、效果图、设计说明书、设计单位资质证明、对应CAD和jpg格式的电子文件）。重新修改送审的方案，需附前一次审查意见及附图。其他相关资料。报审灯光亮化和外装饰方案申请1份。已审批的建设工程设计方案（包括相关图纸和电子文件）1套。已下达的建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件复印件1份。建设单位按审批的方案委托设计单位设计的灯光亮化和外装饰方案（包括相关图纸和电子文件）1套。外装材料样本1套。6、其他相关资料申领《建设工程规划许可证》建设工程规划许可申请书1份建设项目年度投资计划1份土地使用权证复印件1份《建设用地规划许可证》复印件1份建设单位填写的《建设工程规划许可证报批表》1份批复的建设工程设计方案照片（6寸）4张施工图（蓝图）3套其他有关材料（建筑垃圾处置许可证、人防手续、气象手续）注：由区规划局建筑设计科报市规划局建筑设计科后报市局办公会议审核批复（重要位置需报市政府通过）办理建筑垃圾处置许可的须知建筑垃圾处置申请潍坊市建筑垃圾处置审评表建设施工单位必须提供与有垃圾运输营业执照的运输单位签订的协议书（复印件）垃圾运输单位必须提供营业执照或法定代表人证件（复印件）垃圾处置场地（垃圾消纳场）出具的证明（证明垃圾用途）规划部门或发改委的相关文件或证明其他有关的申报材料（工程施工图、图审证明、规划图）注：由区城管执法局环卫大队（即环卫局）办理申请建设工程规划验线建设工程规划验线申请1份建设工程放线交底单1份测绘放线资料1套已审批的用地规划方案（包括相关图纸和电子文件）1套注：城中村改造项目由市规划局监督检查科验线非城中村改造项目由区规划局建筑设计科验线放线定点由市测绘院放线定点申领《临时建设用地规划许可证》批准文件1份临时建设用地规划定点申请1份注明界点坐标的1:500或1：1000建设用地勘测定界蓝图（范围不小于实际用地界线外50米）2份，电子文档资料1份临时用地规划方案1套土地使用权属证明、相关部门意见等有关材料注：由市规划局规划设计科办理由市规划局监督检查科验线申领《临时建设工程规划许可证》临时建设工程规划申请1份临时建设定点意见或《临时建设用地规划许可证》复印件1份临时建设工程规划许可证报批表1份土地权属证明材料1份批复后的建设工程方案照片(6寸)4张施工图3套其它相关材料注：由市规划局规划设计科办理（有效期一般为两年）申请建设工程竣工规划验收申请建设工程竣工规划验收报审表建设用地规划许可证（含附图、附件）复印件1份建设工程规划许可证（含附图、附件）复印件1份已核准的建设工程外装饰材料1套建设工程皮厚管理跟踪表原件1份工程竣工规划测绘报告（位置坐标、详细报告等）1套相关部门审查意见注：由市规划局监督检查科办理城中烤村改迹造招润拍挂介材料国有昼土地牺使用窜证或放政府植用地瓶批复规划扫设计应条件冒（市齐规划澡局）规划侨评审奖意见城中知村改接造规妹划的英批复刮（市坑规划蜓局）综合杰方案猪的请逝示及淘批复善（区脊政府璃、市潮政府们）城中顶村改笑造范子围的还批复歼（领肤导小庄组）集体禾转国倒有的锤批复娱（市蚕政府省办公赢室）土地石资产岂处置卖协议毛书（勺村、慨国土飘局）农转吩非批谎复（腥区政典府）拆迁湖安置敬实施尖办法蜂及批忠复（团村、坊领导妻小组侍）村民他委员祖会改污社区肿居民汤委员留会批闲复（搏区政哀府）人口旺证明销（统莫计局慕）集体新经济欢改制屑方案挥（村削）估计旗报告勘测返定界鸡图控规疤图平面坛规划赤图（或基础梯图不誉一定伸市规兰划局冷审批鸣通过止的）挂牌猫程序炎：1、由蚁区国添土局螺土地耕利用府科上桐报材乖料至炮市国笔土局昆土地爆利用这科，厌后报夜送分陵管副怪市长脂签字脂同意贼。2、公展告（员潍坊巧日报擦）公依告期20天。3、公享示摘爬牌期强：10个工坊作日埋。4、签洋定成迎交确侄认书钳。5、缴筑纳土嚷地款岂。6、签查定土骗地出流让合境同。7、办崇理国军有土款地使榆用权奔证。国有笋土地嗽使用金权设逢定登中记1.土地睁登记刷申请潮表（赵由用保地单止位改坊公章稍及填恰写有炊关内伪容）2.土地辞登记始委托笑书3.土地疗登记姨法人或代表陪身份乔证明有书、菊指界薯委托释书、逼（加济身份幼证复胳印件考）4.四邻淹法人旁代表帜身份萌证明亩书、社指界棍委托董书、齿（加服身份旬证复埋印件绘）5.地籍刷调查躺表6.人民少政府稻下达胆的用糟地批艇复文似件（鄙原件略）7.国有岂土地短使用束权出创让合宏同或减划拨雹决定绍书（尘复印样件）8.出让弦金专允用发颤票9.契税唤完税挨凭证10爹.用地文单位岸营业甚执照课、机淋构代眠码11黄.用地途单位梢勘测熟定界景图、文宗地迈图（赌带坐县标、再不带仙坐标以）12烤.成交针确认若书上述长材料融各一仇份注：籍由区际国土膀局地驱籍科室报市乒国土塔局地辉籍科累，后泻由分导管副州局长抄签字园后核挤发国近有土还地使叹用权捷证房地倍产项袋目核胆准程驰序（撒立项蜓程序墙）一、斥申请录报告盾核准盟材料营业御执照土地颗证或垒招牌宽挂规划贷图（坟四图师一书纱）环境费影响春评价汤批准顿文件字（由神环保机局出踏具）抗震匹设防育通知禾书（膀由地歼震局港出具屡）申请穗报告赖（可钓行性镜研究静报告帅）资本魂金证柴明（陆总投被资额门的35睡%以上纸）（演由财因务出首具）开发续资质贴证明立项室请示城中槽村改歉造项踩目需峡市里辟批准僵该村喷进行智城中垦村改仁造的域文件下，合拘资合画作项爽目需版合作顾文件勺（综互合方凯案的爱批复潜）水土邮保持驼方案壁合格以证（栋由水旨利局析出具喉）二、站年度律投资混计划美批复1）请堵示2）核衫准文刻件三、粥实地纯勘察四、框审查素项目抬。守如符卧合有严关规授定，新转报遮或下弄达核罢准文酷件和挡投资关计划注：扭由区含发改卷委审垮核后鞠报市誓发改兰委审啊核通市过商品快房预旨售登叮记商品旗房预羡售登测记申践请书土地巾使用逮证或勉用地抵证明服及复史印件开发奋企业钥资质润证书虎及复触印件建设持工程姻规划颈许可箭证及牢复印寒件建设和用地趟规划喜许可设证及野复印奇件建设借工程偶施工牙许可泻证或恨开工阴报告伯及复为印件营业晃执照丧复印考件房屋豪施工款合同工程校评估让证明储（投道入开介发建权设的漂资金鹊已达迈到工器程建臣设总买投蹈资的25辫%以上检的证浮明）房屋奋使用趁管理帖维修宰公约商品精房预娇售说肤明书法定妇代表吉人身贞份证坊明委托际书及长代理卷人身灿份证迷明境外叔销售酿的批团准文谜件规划露设计听图纸陵和房评屋平肯面、棵立面壮图开发积企业评办理纳房地季产开畜发资东质准备搏材料箩一览寻表申请化房地宝产开洒发企司业暂汽定资竖质的总请示说。房地此产开积发企源业资居质申砖请表体（一眠式四筒份，晴封面踪蝶加盖偶单位垮公章砖及相各应的必电子坡文档舍）。企业翻营业店执照深王、吩副本座（原欣件和终加盖霜单位克公章只的复掀印件幼）。企业脊章程倚（需圾有股盛东签结字原闷件和拉加盖雾单位兼齐缝梳章的悼复印头件）故。企业肤的验佣资报条告（甩注册忆资金损不低旁于人饺民币10涨00万元暮，原胖有加匠盖单医位齐咸缝章套的复省印件缴）。企业浩税务扒登记脖证(原件削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