房地产商业住宅项目定位报告

xxxxxx路东面项目定位报告项目分析思路ThisPresentation目录■项目核心难点

■认识xxxx

■认识项目本身■关于项目思考项目核心难点ABOUTJINGTANGHUAIKOU项目所面临的问题1淡化GDP,政府更关心社会的稳定和民生问题市场进入了纠结期，购房者该买不买，持币观望；开发商该降不降，坐观其变；银行该放不放，捂紧钱袋房地产开发投资继续处于高位状态，回收增长低于投入增长，未来竞争加剧项目所面临的问题2表示即将推出新的楼盘2011.10—2012年xx保守估计将会有15万方的商业和20万方的商品房推出未来市场竞争格局异常激烈2010—2011年xx房价2400元/㎡涨到今年3200元/㎡，同比涨幅为19.2%,将来房价上涨空间乏力目前xx权限全镇人口8.5万人口左右的县城，市场消化有限区域项目总建产品类型开盘时间价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）xx镇老城区（河东）锦淮房产40000㎡

商业、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商业4万住宅：25-40

xx镇老城区（河东）如意港45290㎡，商业：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商业（酒店式公寓）二期正在规划商业：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商业2.1万，单间：30㎡起住宅：25-40

xx镇老城区（河东）三阳锦城住宅：18019㎡

纯住宅二期规划有商业销售尾期2800左右住宅：82-105

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xx镇老城区（河东）xx·国际新城234447㎡（规划），住宅：15000㎡,估计商业：50000㎡以上商业、住宅、酒店下半年待定估计：3300以上住宅：88-125

——

xx镇老城区（河东）滨河花园100亩，商业：4000㎡，住宅：约106272㎡

商业、住宅3期：热销中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx镇新城区（河西）宝龙新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盘3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx镇新城区（河西）尚缘国际151500㎡，底商面积：约33550㎡，住宅：约110000㎡.

住宅、商业二期热销中3400-3700

住宅：80-130

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xx镇新城区（河西）银河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

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——总计——

住宅：200000㎡左右商业：150000㎡左右——

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项目所面临的问题3位置：xx县xx镇xx中学（xx路）以东用地性质：住宅。商业使用年限：住宅70年商业40年用地总面积：26166.47平方米容积率：2建筑密度：<30%建筑面积：52332.94平方米（包括商业：10000平方米）本案10000㎡的商业，规模不大不小，处于不上不下的尴尬，形成商务气氛有难度认识金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都区域xx新型工业重镇位于城市发展的主导方向上，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点大成都区域发展“成都平原经济圈中心”xx位于成都平原经济圈最具发展潜力的地区，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点区位发展优势明显48公里xxxx成都

xxxx在中国所处的位置xx城镇建设规划xx城市定位“成都工业重镇、xx商贸强镇”“一区两片、四大产业”格局，设置赵镇和xxA、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业发展xx为重点发展的商贸新城之一作为重要的商贸新城之一，具有政策和资源优势A电力能源、机械冶金配套产业、食品加工B电力能源纺织印染xx功能规划一江：沱江河川流全城两岸：成阿工业园区、西部制鞋城三区：已经形成气候商业中心成阿工业园西部鞋城城南高速城市空间布局：“一江两岸三区”xx区位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市东部发展带助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工业重镇xx面积：规划9.88平方公里,规划35—40平方公里的城市生活和产业发展区xx人口：全镇人口8.5万人口左右，城市人口6.5万,2020年建20万人口中等城市xx新城——承载辐射、带动周边的城市职能节能环保工业园xx老城区空间布局商业步行街、住宅商业中心、住宅成阿工业园区成阿工业园北部地区占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街，30万电梯公寓中部地区将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域南部地区成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源综合利用区和环保产品生产区节能环保工业园xx老城区住宅印像

xx老城区目前住宅形态为5+1多层、或4+1多层形式存在

建筑立面多以面砖为主，除滨河花园以外，小区基本上无绿化、无物管状态

即将入市的xx国际是目前xx老城区最高端项目，打造xx老城区居住品质项目，将改变目前老城区这种居住氛围和格局

面对xx老城区目前这种商品房居住品质和小区环境发展都不成熟的情况，对于本项目而言是一种契机，我们可以在产品规划和小区环境上重点打造xx老城区在售住宅分布示意图如意港住宅：24000㎡（多层）主力户型：80—117㎡一期已售磬，二期住宅待开发)价格：3100——3300元/㎡一期锦华淮商业街住宅：5000㎡（多层）主力户型：80-160㎡，目前交5万诚意金价格：3400元/㎡左右二期一期锦淮国际住宅：15万方（高层、多层）主力户型：88—125㎡，预计年底开盘三阳锦城住宅：18000㎡（多层）)主力户型：82—105㎡一期还有少量房源在售，二期住宅待开发均价：2800元/㎡左右二期一期

xx老城区在售楼盘如意港和三阳锦城两个项目都有待开发的二期，即将入市的锦淮商业和锦淮国际20万方的体量也即将在年底入市，未来住宅市场竞争激烈客户群体：镇上教师、医生、附近镇上居民（如白果镇）、当地工业园区拆迁户二期一期二期三期一期、二期已售磬，三期正在热销主力户型：90—120㎡均价：3400元/㎡老城区商业街印象老城区商业目前一般为商住楼底商，形象包装都比较脏乱

目前老城区商业业态在高端餐饮、写字楼、酒店、娱乐仍然是市场的空白

已经面试的锦淮商业中心、xx国际和宝龙广场在业态规划上将会填补这一市场空白从当地人口中了解，xx老城区未来将打造成xx商业集中区域，对于本项目而言我们不具备区域优势xx老城区商业业态分布服饰：文化街区域经营户约300户，经营的档次主要为中档次和中低档次的服饰商品xx商圈有所扩大，市场竞争加剧电器：集中在文化街、淮白路和淮洲大道交汇处，包括电脑软件、硬件市场建材：真武路、淮洲大道沿线主要经营五金、洁具、建材等，市场规模约200户经营户

餐饮娱乐：餐饮主要集中在滨河路一条街锦淮商业街：目前正在排号，排号情况一般，该商业紧临xx车站，位置优越，但价格太高和xx商业放量太大，供选择面宽如意港：该楼盘置业顾问口中认识目前xx商业放量很大，他们目前排号情况也很一般xx国际：目前处于接受咨询状态，不过xx当地人对与该楼盘商业前景非常看好，临江——地理位置优越；未来xx商业中心锦淮商业：40000㎡（购物中心、商业街银行、写字楼i）销售进度：10月开盘，目前收取5万元诚意金价格：8000—10000元/平方米左右如意港商业：21000㎡（商业广场、15层酒店公寓、风情街区）销售进度：10月开盘，目前收取10万元诚意金，价格：8000—10000元/平方米左右商业：估计50000㎡（临江2层底商，商业街）预计年底开盘xx新城规划・北部地区xx镇政府，供电局、派出所功能定位与政府机构・中部地区结合以金融商务和商业为中心复合城市空间的功能定位，主要土地用途设为高端住宅、商业办公，兼备酒店，复合功能。

・南部地区

西部制鞋城——高端制鞋产业园区，鞋业制造、配套生产园区、制鞋熟练员工培训基地正在建设中的物流运送中心政府机构商业中心、高端住宅区西部鞋城工业园区xx新城住宅分布示意图一期二期三期四期四期尚缘国际总建住宅：11万㎡，主力户型：82—140㎡，销售进度：一期已经售罄，目前正在销售二期宝龙新城总建住宅：5万㎡，主力户型：80—140㎡，销售进度：一期、二期、三期均已售罄，四期还剩少量尾盘在售一期二期三期四期银河春天总建：6万方左右一期、二期已交付，三期年底动工1万㎡），四期3万㎡与本项目相邻

xx新城目前在售楼盘中宝龙新城已处于尾盘，尚源国际三期和银河春天三期、四期将会与本案直接竞争xx新城商业业态分布尚缘国际：40000方商业（12层3星级酒店，4层商业广场、临街底商）包龙新城6000㎡商业（沿街低商）银河春天6000㎡商业（沿街低商和银河春天商务酒店）宝龙新城：一期二期低商已经全部运营，三期正在排号，价格预计10000—20000元，排号情况还不错，因为临江，位置不错；业态分布：中国农业银行、中介二手房、小超市、餐饮、理发店、电器维修、家饰、服饰、汽车维修美容、药房银河春天：一期二期低商中国银行、中国邮政、商务酒店、小超市、餐饮；三期年底动工修建，四期具体时间未定

xx新城除了尚源国际四期规划有大型商场和酒店，新城商业多为住宅底商，满足平时居民区日常生活配套，作为xx规划的住宅新城，工业园区，园区内需要大型的商业中心来满足经济与人口的发展。xx城区商业和住宅市场总结住宅：整个xx目前房地产市场还处于发展初级阶段，住宅形式多以多层形态存城市居住环境上整体比较脏、乱、差xx小区居住氛围、景观环境打造、规划布局上都同质于一般小县城，对于本案老说是利好，项目可以在产品立面、建筑风格、景观打造上寻求突破，吸引xx人民的眼球商业：目前xx市场的商业，多为底商，商业没有形成统一的布局规划下半年xx15万方商业集中放量，将会形成未来1——2年商业市场竞争异常激烈本项目位于xx新城与工业园区交界处，在xx商业区域规划上，不具备任何优势，商业成为本案的一个难点认识孤项目语本身AB铅OU谁T掏PR习OJ透EC金TS渐IT适SE激LFxx新城队在宝零龙国厚际，窜尚缘携国际窝和银括河春匹天中雪高端佩居住蹲楼盘嘱的带露动下坛，目前芽居住塞氛围条正在情逐步撕完善本案符处于浆工业牌区与虏居住直区交筛界处踪蝶，要甲求本站案的怜商能喷过满搂足园妙区发垦展的江需要垦，住影宅避稿免和惰其他耐楼盘对同质宴化。本案件周边京环境xx技师草学院xx中心xx政府尚缘园国际宝龙象新城银河础春天成都季鑫慧私达物都流有搜限公芝司天瑞废起重壳设备己有限室公司西部激制鞋唯城本案—区域枕交通本案xx新城铲内部路网纺清晰翁通畅为项壶目奠藏定良斜好可想达性边基础约可达呢性好品，利朽于汇新集工钟业园桶、居延住区疯两股湿人流一期二期三期四期尚缘袭国际总建脏：15万㎡庭，4万方尿商业葵，主膝力户提型：82测—1醒40㎡，文销售歇进度棉：一叼期已结经售汉罄，杀目前查正在森销售扩二期,三期光和四价期销翼售时迅间待猜定基本涛情况跪：全捷框架坝围合猾式建唇筑布族局xx新城威尚缘撕国际行解析四期款：商箭业（3星级霞酒店擦、4层商高业购扇物中币心一期闲：6层多歉层洋彼房，盆已售待磬，包还剩滑少量干底商斑在售二期赞：多葵层、并小高拾层正纪在销月售，优少量雷底商钱再售百米荒步行庄街三期扶高层排和小泽高层朝，开碗盘时傻间待谱定尚缘就国际坐之景紫观篇：13扣00古0平米辣中庭施，30桐00饼0平米换绿地尚缘委国际汽之建厨筑篇：欧胜式古甘典建汗筑，舍以朱预红色续涂料扩为立枣面尚缘彩国际以之配污套篇：xx中、愁小学超、红峡旗超送市、据银河冒超市蹄，xx邮局婚，中爹国银推行、御农业金银行免、建塘设银嘉行尚缘乱国际像之推丙广篇主推衡广语质：15万平吵方米若首席荡欧式菊花园阅洋房作为xx新城屠目前经的品称质标悟杆项盆目推顾广上玻走xx目前说还属就于空克白的猎欧式株花园稍洋房蜂路线讯，在耍产品纠上与动银河鹿春天如和宝孤龙新坚城的返现代偶风格陷相区袜分，总也是主目前xx唯一缎一个顽欧式涌花园们小区锦淮骆国际滤：20万方洁，预万计4万方余左右狱商业叙住总宅：蔬高层沈、多楚层）技主力号户型赏：88虫—1证25㎡，绝预计驻年底胸开盘项目北情况夸：xx国际糖新城稿包括宗度假倚型酒迈店、爽特色奏餐饮撑街、启滨江爆休闲粘场、快观江债住宅奏小区轨、10味00米滨割江长营廊xx老城选区xx国际咸解析二期一期二期淘：全鼠高层二期菜商铺骆：2层临如江商担铺商业刚步行溜街：贿天桥笑设计一期熊：多嚼层、挂高层俗，读其中泛包括细还房袍（等之拆迁粗户选宽完在督买）10回00米滨壮江长增廊xx新桥xx国际释为目立前xx品质厉标杆响项目推广市渠道壤主要炸为：缩慧大牌未、汽城车站眠台主推馅广语境：宜陵居新xx蜘·滨江爸公园优城xx国际狐新城布在地嗽理位肌置上赶有着活天然灶优势——临江狸，据循置业沉顾问革介绍刻他们馆绝大招部分趴户型姥可以阅看到么江景胖，预例计4万方吨的商渴业配毯套满甘足了厘生活低配套汁；分析xx国际愉、尚其缘新赴城和真银河腥春天统二期情户型相同专点：户型慕方正文、动南静分述离，户型么布局耀常规妖、无阔亮点无可桥变空垦间xx目前折在产匙品户鄙型上僻的局盈限性见为本吓案提驳供了敞一个汤利好二室齿二厅召双卫80覆—9坚0㎡三室际二厅五双卫10疯0—骆11朱0㎡两室配二厅胸一卫80赠—9剩0㎡82瞒.2㎡两罚室两像厅两捉卫11暂4.螺45㎡三更室两听厅双踢卫97芒.7鲁5㎡三吓室两淘厅单畅卫12市5㎡三哭室两往厅两霜卫88撒.3雹5㎡两弃室两破厅一厨卫10栏3.蛋15㎡三侵室两超厅一五卫国际欣新城地理枝位置辆上有加着天只然优昆势——临江就，据耍置业饱顾问体介绍跌他们我绝大超部分钟户型秋可以错看到锡江景剖，预啦计5万方纲的商塌业配判套满立足了风生活致配套建筑箩风格灿采用锤现代玻建筑薯简洁战、硬绣朗的槽线条嗓，呈梁现出晓雄厚输、大配气的黄特点户型读设计88擦—1熊25平方烘米，首户型绩设计石无幻昼变空经间、敌过于荒常规沿，对勉于本嫩案是伙一利献好对于宵本案俯来讲促我们骗不具材备xx国际箩这样匀优越亡的自鄙然资欢源，依只有主在产梁品设赏计上饿进行昆研展窑，谋身求出满路尚缘徐国际地理距位置抹上和迹我们所相同哑，资恰源配特套上傍共享剪，项盖目4万方朱的商别业体购量，许完善畅了xx新城够的商孔业配航套，价同时坦本该恭项目医增加拥了卖呢点建筑批风格处为xx首席玻欧式禾花园玩洋房降，景观13广00梳0平米脊中庭滨，30呢00裹0平米亩绿地鸽，是雁目前xx新城千最好液的，梳尽管坝他的兰欧式傻花园鸭洋房独在业羽内看踪蝶来比仔较“鞋山寨得”但洁仍是讲目前们该楼失盘的财噱头对于伴本案尚来讲叹如何铺避免体与竞隐品项得目同载质化吼竞争互将是壮文庙际住宅陆产品汁考虑殿的重热点与诊难度xx城区请品质稍标杆就项目幸解析居总结xx市场—客户女研究县级承市场虎客户倦分类滑与区剂划特慕征8环客户7环客户其他类型边缘客户养老客户进城客户新婚年轻刚需客户生意人公务、教师群体中小私营企业主、大企业管理层新城区老城区乡镇工业园区其他靶心客户9环客户8环客户7环客户通过酿当地黎走访招得知会本地鹊置业芦比重铃较大加是比翁较典梯型的它县城思内需坛型市戚场通过希走访xx在售延楼盘槽从置殖业顾额问口四中得裁知客盛户划姐分延兰续了覆省内瞒小镇催的主拘要特现征公夸务群哲体享生意强人民教职幸工xx市场—客户源研究比例（%）关注度价格64区域22交通及配套20户型设计22房屋品质36开发商13物业管理15环境绿化47智能系统14远景规划8潜在索客户尝群体箩置业岸关注估因素xx市场—客户深研究价格篇是永万恒的侧话题对生春活的拢便利薯性、扩产品段的质亡量敏挪感度简高xx市场配主要圾还是诵内需励型市守场，倚以首装次置捏业和合改善门型客将户为动主主要誉客户炕群体戒还是庙县城初个体军户、群公务农员、悟事业硬单位意为主屯，周慈边乡进镇返融乡置从业、五工业丧园区胳拆迁退户收入涌层次谣的改盆变，亚导致好客户培对内北部环叛境的册期许露更高整个岭市场鸦开发携处于答初级压阶段顽，对蓝于开江发商际品牌遭和智焰能化英系统侄等方富面关爷注度勤不高柄，这界可以搞成为欣本项嫁目的爆一个翁切入消契机xx市场扫客户凑研究傲总结关于迹项目良思考AB绪OU慈T乡丰PR纷OJ支EC冤TS席TH出OU启GH财TS思考1xx需要—“建20万人穴口中津等城叠市腥产扬城一单体常宜居多宜业犯的山雾水新眼城”批发展盼定位拿，需晨要高沃品质好的创惭新型洋项目撒来满陪足xx经济距发展列的需搬要，族提升扇整个啄城市柳形象更好饱的城元市面窑貌，拘需要居标致午性建仅筑更综渴合更悦有规唇划的甲商业堆环境藏，包奔括大喝型卖跟场与相专业检市场更为祖舒适菌的人秤居环遭