房地产投资项目基础数据估算

第三章投资项目基础数据分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节融资与资金成本分析第四节财务基础数据估算案例分析

第四章投资项目基础数据分析估算基础数据分析计算的主要内容：总投资估算表总成本费用表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表、用款计划表第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1、房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金：房地产企业用于日常经营的周转资金序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（3.1）+（3.2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金（3.1.1）+（3.1.2）2、开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（1）包括开发成本和开发费用。①开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。②开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（2）包括开发直接费和开发间接费。①开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。②开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。上述开发项目总投资构成见下页图所示。从下页图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于自营的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算土地费用的表现形式：征收土地的土地征收拆迁费出让土地的土地出让地价款转让土地的土地转让费租用土地的土地租用费股东投资入股土地的土地投资折价款。二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算（土地费用分为4种形式）（1）土地征收拆迁费①农村集体土地征收拆迁费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用②城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。（2）土地出让地价款土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。可以参照基准地价，再根据地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正。（3）土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。（4）土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用（房地产开发中少见）（5）土地投资折价房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计土地费用估算表2、前期工程费估算房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“五通一平”等阶段的费用支出。（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%—3%。（2）项目的水文、地质、勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。（3）土地开发中的“五通一平”（给水、排水、通电、通路、通讯、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和“五通”的费用。这些费用估算可根据实际工程量，参照有关标准进行。序号项目金额估算说明123456规划、设计、可行性研究费水文、地质勘测费道路费供水费供电费土地平整费合计前期工程费估算表3、基础设施建设费估算基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，各类围墙、管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内基本装修费等。建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费；设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。4、建筑安装工程费建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

（1筐）单刷元估起算法是指呢以基袍本建亚设单愤元的乱综合仿投资纠乘以衫单元收数得撕到项口目或当单项技工程软总投锄资的鼻估算零方法涉。如采以每艇间客午房的演综合迎投资博乘以叙客房范数估绸算一敢座酒牧店的娱总投钳资，润以每乳张病对床的尚综合纲投资村乘以日病床杠数估堂算一梯座医万院的侦总投给资筹虫。（2敞）单减位指肚标估美算法是指安以单工位工时程量花投资校乘以书工程谢量得末到单真项工御程投达资的发估算佩方法厦。一旧般说笼来，怎土建尊工程冷、水梯电安偿装工号程及姓其他得设备仆安装姨工程划可按视建筑旦平方辰米造虫价计彼算。虏其造回价指吗标可飘参照缺有关耀近似违案例剥获得陕。（3仪）工剩程量庆近似深匡算籍法是采活用与撕工程抛概预汇算类环似的贺方法替，先爪近似君匡算细工程该量，谈再乘狱以相晃应概渐预算也定额排和取挖费。（4迷）概包算指剃标法是采拖用综章合的存单位缩慧建筑咸面积将和建泰筑体餐积等印建筑驴工程团概算器指标桂计算谅整个化工程些费用垦量。税常使肥用的鸣估算千公式野是：师工程煎概算卧价值尖=建英筑面狗积×吐概算肺指标（5祖）类凤似工胸程经获验估浪算法测算要出各估类有漠代表击性物环业的摘建安误工程厨各项诉费用悉的大利致标久准。5、编公共牵配套室设施瓶建设瞧费估抹算公共多配套早设施摔建设雾费是蒜指居久住小选区内雄为居茎民服匪务配蛮套建君设的吴各种堂非营摇利性耗的公响共配万套设拿施（命又称驶公建隙设施猫）的喇建设偿费用汤，主娇要包隙括：驻居委槐会、倡派出尤所、凉托儿抛所、难幼儿拆园、途锅炉斯房、权变电忍室、壮公共押厕所床、停刃车场敏等。亡一般散按规今划指敏标和婚实际司工程汉量估助算。6、撕开发怨间接掠费估梨算开发站间接仰费是肯指房浮地产矩开发撑企业缎所属些独立忧核算榆单位雕在开印发现顿场组扶织管眨理所充发生尽的各塞项费王用。岛主要甩包括疲：工塞资、油福利道费、厕折旧怠费、享修理拘费、锄办公荡费、计水电肆费、警劳动丑保护歇费、甩周转钻房摊栋销和泰其他湾费用凯等。7、纳管理色费用舍估算管理赵费用竭是指叙房地泉产开食发企集业的辞管理听部门飞为组贼织和煌管理阁房地亲产项肝目的饮开发匆经营衡活动腐而发喂生的此各项辛费用丑。管理器费可模按项念目投举资或调前述咬1~幼5项育直接闪费用侄的一漂个百躁分比霉计算惭，这表个百章分数矮一般祝为3幕%左忧右。8、恭财务拖费用臭估算财务读费用吴是指谷房地谦产开樱发企太业为逗筹集止资金读而发劫生的绩各项肚费用变。主蜓要包角括借膏款和妥债券画的利烟息、美金融伶机构另手续冰费、至融资司代理恼费、彩外汇要汇兑衡净损沟失以瞎及企条业筹龟资发蛛生的鼠其他闭财务残费用稿。借款债利息被包括侮长期举借款纯利息台和流述动资花金借包款利矮息。9、盖销售析费用另估算销售展费用剪是指退房地摄产开懂发企烟业在刻销售刑房地敏产产顽品过滴程中汉发生类的各佣项费岗用，携以及貌专设音销售雾机构呼或委既托销联售代走理的仰各项侨费用疤。主杆要包壳括销时售人些员工枣资、漏奖金棍、福骄利费蚕、差神旅费粱、销茅售机疏构的悬折旧枣费、扮修理牧费、茧物料虹消耗退、广社告费坚、宣蛛传费惭、代今销手氧续费坛、销刮售服比务费廉及预炸售许朋可证蚁申领巷费等详。（1泻）广津告宣形传及毙市场廉推广指费，幸一般营约为搬销售暑收入授的2功%~阔3%池。（2尺）销茂售代藏理费细，一萝般约驰为销戚售收桥入的滑1.钱5%湾~2挂%。（3押）其曲他销窗售费雹用，篮一般身约为痒销售切收入徐的0适.5汽%~接1%潮。以上京各项伯合计朱，销竖售费搅用约庸占到搅销售侦收入欺的4笼%~束6%聪。10毒、其期他费君用估覆算其他添费用屯主要护包括策临时咬用地牛费和渠临时轰建设大费、雾工程孔造价鸡咨询答费、昼总承摘包管岛理费庙、合乓同公观证费疗、施命工执寨照费垒、工恋程质橡量监检督费态、工粱程监赞理费粱、竣划工图监编制虽费、榆工程咳保险插费等率。这着些费醉用按率当地娃有关拳部门挽规定支的费稍率估刺算，纳一般砖约占救投资贺额的会2%缺~3跪%。11短、开高发期聪间税败费估观算开发鸟期间车税费钥是指浙项目刻所负花担的扩与房努地产惠投资器有关园的各忠种税胀金和拿地方趁政府否或有北关部坡门征奶收的瓜费用乘。各枯项税蝴费应亿根据当地同有关幕法规旁标准估算搞。12庆、不灯可预派见费感估算房地反产项殖目投畜资估招算应朽考虑胡适当匪的不挤可预蛮见费塞用。预不可雷预见伴费根粥据项易目的赌复杂有程度掉和前树述各浓项费积用估笼算的扛准确摧程度烛，以骨上述棚各项督费用僚之和半的3烫%~熟7%主估算石。如果采是开川发完定成后箩出租哨或自里营的僻项目球，还群应该模估算丧下列窗费用偿：运责营费紧用和丸修理泡费用第二敞节组收入斩与税电金估心算一、袭经营厨收入柴估算市场闸分析中与预王测的际最终戏目的积就是误对投解资项涂目租愈售方惭案的咏确定剂、租嫌售价驳格的竹确定屡和经战营收归入的妻估算娃。1、到租售卵方案应的确轿定租售种方案饱一般秘应包膜括以堆下几赤个方讽面的悔内容乱：（1沉）项洪目出踢售、缓出租吴还是义租售篮并举映？出勿售面锻积和抖出租读面积引的比生例是竭多少播？以悉及整繁个项嘉目中搭哪些热出售舱、哪侨些出皆租、角哪些屿自营套？（2艇）可侧出售言面积柴、可斥出租关面积锄、自递营面费积和断可分福摊建枣筑面子积及贯各自纹在建肌筑物喘中的宪位置瘦；（3克）出谢售和拐出租斯的时孩间进钟度安守排和齐各时见间段新内租炕售面依积数蛛量的谱确定滑。（4处）售续价和守租金茎水平赏的确倾定；（5不）收纱款方期式与至收款渗计划梯的确窄定。销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计房地胶产开墨发项炕目销蓬售计虑划及舰收款疏计划慎表表5钢-1诱0细单位夜：建效筑面怕积（找㎡）犯，销霸售收曲入（决元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）XX年XX年XX年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5迁-1料2来房地尼产项归目销衬售收狭入汇绣总表绝（全楼部出蹄售方南案）谷单位广：万袭元序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地分产开庆发项售目出辜租计逆划及由出租姜收入然计划琴表表5钟-1筋1浓单位隙：建绵筑面专积（计㎡）跌，销启售收夏入（符元）2、拼租售室价格叮的确气定（1屠）房率地产钉开发康产品丽定价殃方法①成膨本导荣向定繁价法②购符买者另导向坛定价东法③竞榴争导娱向定葡价法（2动）基沙本原贿则市场约比较目标理利润3、惕经营洒收入逐估算经营白收入坊是指摄向社锅会出教售、迁出租掌房地最产商去品或野自营巾时的霞货币锻收入戏。房固地产介投资眯项目闻的经害营收绩入主滤要包从括房冤地产阻产品伏的销讲售收榴入、凝租金孕收入召、土息地转懒让收挺入、谋配套项设施匙销售煎收入表（以勤上统兔称租影售收庸入）送和自族营收真入。二、柔税金倦估算1、然经营悟税金殖及附海加经营容税金尼及附增加是冻指在似房地佳产销备售、么出租前与自欠营过敬程中父发生欣的税例费，苗主要感包括浊营业施税、山城市损建设俗维护寇税、爸教育碎费附哲加（旦通常田也叫恩两税羽一费废）。份（属于披租售单交易纹税费）目前膊营业绍税的予税率牢是5便%。竞城市挽建设魔维护缺税、羡教育毫费附庸加的微计税烧依据握是营款业税世税额贡。城市无维护斗建设像税的观税率吗，纳迁税人咬所在粉地为点市区屯的，径税率陶为7仇%；者教育固费附虽加的鸦税率徒一般反为3符%。二、扑税金傅估算2、沸城镇板土地寄使用享税（属于篮开发阳期间嘉税费）土地起使用阅税是妇房地坊产开掉发投库资企吉业在拨开发伤经营幕过程体中占袭用国躲有土却地应屿缴纳令的一每种税真。每悟个城监市的弹标准灭不相旱同。受让俩方从沫合同交约定烤交付惊土地隆时间难的次租月起遗缴纳材城镇沙土地锁使用络税，截止集到将斤开发捧产品舰交付苦给购注买者不并办且理权揪属转陵移登么记手卸续的揪次月。应纳护城镇魂土地讽使用询税是轰逐渐湖减少叼的，堆直到铅销售确完毕昏，纳剧税义薄务终喜止。3、葬房产看税（属于贝持有并期间砖的税密费）房产步税是株投资搜者拥众有房项地产弱时应难缴纳堂的一孤种财蛾产税荐。对饼于出洲租的讽房产窃，以词房产立租金痒收入吧为计呢税依起据。豪对于栽非出洋租的判房产茫，以店房产览原值炼一次担减除冰10晕~3甩0%教后的嫩余额跟为计懒税依找据计塌算缴副纳。房产脊税的禁税率淘实行披比例碗税率详：葛（1职）从桂价（故或从滩值）骄计征烟的，融按照庄房产勺原值信减除再30巨%的谢余值布计算幻玉，税恩率为茫1.框2%见；写（2莫）从慰租计齐征的洲，按就照房袄产出撕租的乘租金喝收入捞计算绝，税夕率为百12柴%。4、净企业尾所得兵税（每年歌计征他，项棒目结散束后多清算）企业谎所得吓税是蚊对企搭业生出产经毕营所世得和勾其他元所得但征收获的一深种税凑。一松般为献25舞%的除税率嘉。5、卸土地趁增值乱税（先预穿征，衡结束阴后清键算）土地惑增值叮税是要对转惊让国氏有土述地使懂用权仿、地巩上建态筑物泻及其徒附着钢物并见取得屠收入墙的单禽位和植个人坏，就咬其转胖让房丽地产宿所取颜得的演增值胶额为警征税马对象白征收馅的一柴种税抄。是对粗转让弓房地棋产获逮取的岭增值换额征呜收。增值涂额是仗纳税剖人转阳让房尤地产孙所取屯得的奸收入袋减去蓝扣除义项目明金额漂后的摘余额晴。普通们住宅生预征燃率为行1%捎~1补.5婚%；世非普彩通住谢宅预猾征率尸为1勺.5踪蝶%~煌2.深5%鸦；商过用房欢预征幼率为侧2.培5%脾~3斩.5仰%.5、桂土地殃增值习税（1喊）计惑算增粱值额砌的扣拘除项倡目：①房地巧产开许发成纸本（土地蹲出让腐金、牌土地再征收蒜及拆欢迁补衣偿费亩、前置期工赌程费姓、建遮筑安质装工保程费装、书基础傍设施置费、娇公共精配套牢设施扑费、滔开发殿间接确费等）②房地喝产开毛发费妨用（管理怖费用赔、销焰售费县用、欣财务镰费用）③旧房娃或建持筑物袭评估垦价格（转请让旧帖房地唯产时愈适用执）④转让贵房地巾产有浊关的纪税金（“苍两税恳一费裁”和绿印花星税）⑤财政荐部规辽定其劣他扣禽除项（按铸开发荒成本酸的2押0%阻）5、贺土地宰增值现税土地敲增值遍税实贝行四样级超阔率累远进税线率，禾从3席0%炼~6胡0%飘。（1散）增传值额葛未超漆过扣砌除项谷目金圆额5亚0%换（包继括本温比例讽数，帖下同冤）的查部分城，税蓬率为复30允%；（2困）增魄值额通超过僵扣除滤项目肾金额醉50文%，跃但未银超过扎扣除齐项目罪金额果10椅0%稀的部驴分，封税率袋为4尖0%拉；（3凭）增染值额漏超过担扣除疯项目继金额索10侵0%碑，但夺未超毫过扣乔除项肤目金央额2阁00信%的演部分据，税腥率为多50么%；（4蜓）增姨值额辨超过隶扣除况项目获金额新20磨0%扎的部弊分，猾税率你为6怜0%油。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22.12.2

2.32.4

2.5扣除项目金额取得土地使用权的支付金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1＋2.2＋2.3＋2.4＋2.5地价款与相关手续费土地征收及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税（土地使用权金额＋开发成本）×20%3增值额(1)－(2)4增值率(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率土地临增值磨税计肢算表第三歇节摇融资进与资涂金成秀本分走析一、朋融资慈环节桑及渠统道分汁析1、旨融资淘含义第：筹昌措资最金的要财务断活动袖；2、交房地司产融策资必变要性兽分析讨论牙：（1雁）房宰地产嫌项目孙开发借过程肯中，算那个卵环节太资金艳缺口拒最大中？（2晃）房崭地产亿项目续融资顷渠道彻有哪寄些？2、祖房地过产投冤资资篇金来号源分端析资本笼金（稻股本算金）银行桑贷款预售选收入商业仗信用逃：承紧包商还带资遵承包校和合置作开仗发向社蜓会募吨集资巨金（户发行蓝股票牙、债饿券）利用带其他篇资金螺等3、丹房地肃产项打目主蝴要融查资环碌节分郊析时点浙一：岩在取牲得《败国有膨土地吸使用旅证》锹后及嫩《施行工许胖可证娱》之肤前信托虑公司膛融资过桥败贷款寻找附机构草投资签者，怎包括劳房地新产投匪资基顺金时点寒二：清在取隙得《岔施工趴许可闭证》牢后及血《销畏售许孕可证购》之段前新增色方式肥：向朱银行悠申请严商品迎房开存发贷累款时点漏三：吹在开婆发商伍取得喘《销滴售许昌可证弟》后寸及项区目主大体结渴构封黎顶之对前新增险方式卖方刊信贷包销时点蛮四：甲在项重目主闪体结纲构封云顶后违及竣除工之任前同前闹方式二、袄融资板资金岔成本际分析1、来资金锋成本粪的含敢义为筹疑集和思使用贺资金倦而付凤出的纳代价绞，包盗括筹北集成可本（后F）递和使央用成惑本（贺D）。筹集部成本貌：指投头资者忧在资孝金筹微措过句程中满支付厌的各百种费贸用。摧主要搞包括上向银胃行借样款的贯手续俗费；刃发行暴股票袋、债葵券而陶支付稠的各侮项代踪蝶理费摧用。使用疗成本礼（D液）：称资艰金占委用费漠，包凝括支欲付给努股东权的各狐种股办利、吴向债递权人革支付闷的贷验款利由息及始支付灶给其待他债倘权人剪的利载息费鹅用等剥。其散与所逢筹资纲金的怕多少喝、使奇用时经间有垒关，乞具有敏经常区性、可定期它支付街的特过点。二、增融资背资金湿成本差分析2、课融资廉成本够分析不意义堤：选择粮资金馆来源乒，拟捏定筹叠资方侦案的逐重要脖依据评价悉项目泳可行娱性的清一个知重要责尺度可作智为投拦资者腐进行泛资金帜结构绪决策吃的基怒本依井据3、资金畏成本骑计算蔽的一叫般形粘式资金柿成本驱一般裁用相苦对数浙表示附，称损之为险资金茫成本切率。照其一丽般计兆算公含式为蛾：式中忌，K石—资些金成胜本率塑；D区—资冠金占旨用费茎；P罚—筹勒集资锅金总罚额；破f—芦筹资解费费袋率（鹅即筹兰资费抚占筹券集资舟金总戚额的际比率毙）壳。4、佳各种荷资金坚来源贝的资债金成团本计唇算（1样）银遥行借图款的裂资金志成本①色不考趋虑资猜金筹驱集成昌本时叹的资芽金成糠本式中认，Kd为银绿行借泪款的驴资金捡成本妖；T为所徒得税村税率阴；R为银帮行借辈款利惧率。②累对项些目贷遍款实周行担测保时扶的资测金成侍本式中牺，Vd为担席保费总率；V为担盛保费今总额大；P为企筹业借撇款总畜额；n为担刷保年侍限。③矩考虑索资金滋筹集掠成本乐时的音资金亦成本例：瓣某企活业为继某建雅设项帜目申姥请银默行长差期贷栏款5矛00脆0万授元，品年利廉率为缝10浴%，巩每年井计息丘一次亮，到拥期一洋次还角本，辫贷款肢管理覆费及托手续授费率铸为0短.5骨%。杂企业衬所得酬税税闯率为刚25代%，柏试计赤算该割项目除长期肢借款弊的资假金成组本。解：融根据棋公式陶，该刮项目吃长期耍借款糠的资迷金成次本为收：（2愉）债常券资肝金成枣本发行亦债券坐的成辩本主次要是尸指债情券利悉息和惹筹资笋费用伶。或式中腔，Kb为债蝇券资偷金成砖本；B为债棚券筹饺资额恰；fb为债还券筹测资费叨率;Ib为债垄券年楚利息态；Rb为债沾券利券率。若债腹券溢谅价或粗折价蹄发行技，为仗了更刃精确室地计电算资剑金成踩本，饲应以星其实脱际发馆行价捐格作宋为债峰券筹庆资额怎。例题确2：护假定野某公归司发安行面钩值为醋10远0万屿元的剑10喂年期积债券比，票虹面利锤率8启%，盲发行肆费率非5%石，发肃行价蓄格1压20糠万元鼻，公俘司所猎得税秧税率蚕为2景5%携，试肿计算检该公怨司债饭券的篮资金剑成本响。如些果公座司以雀85头万元耗发行浴面额税为1衰00镇万元惭的债括券，蚊则资底金成颈本又陵为什啄么？①难根据撑公式姻，以常12管0万以元价摇格发乡丰行时霸的资桐金成割本为②狱以8汇5万那元价棉格发希行时草的资菊金成雄本为（3木）优袋先股樱成本亩：主述要指师在利深润分情红及训剩余苦财产够分配税的权术利方傅面，夫优先禾于普森通股第，通添常为纠固定杰股利太。与负诞债利宇息的籍支付改不同取，优踏先股顺的股融利不倚能在体税前嘉扣除雷，因潮而在迁计算智优先换股成快本时轰无需肠经过陵税赋尽的调转整。或式中洽，Kp为亚优先倾股资孙金成残本；Dp为柳优先驱股每郑年股叶利；Pp为暗优先带股票闹发行赖价格纹；fp为热筹资消费率句；i为股由利比套率。（4融）普捏通股琴资金观成本式中态，Kc为普拜通股留资金卧成本惨；Dc为预夺期年捎股利目额；Pc为普涨通股帅筹资宽额；fc为普宏通股斥筹资由费率影；G为普泡通股其利年卫增长船率。①危评价膨法②践资本壳资产屈定价争模型碗法式中除，Rf为仅无风庙险报践酬率江；Rm为副市场详投资蒸组合接预期页收益单率；β为投戚资的豪风险锐系数某一昌期间你证券废市场游无风悬险报盐酬率慈为1扔1%滤，平盲均风拉险股翅票必需要报袍酬率颜为1强5%颤，某阶一股岛份公您司普僚通股β值瞎为1阴.1叶5，刮试计才算该秩普通建股的判资金蚁成本司。（5潜）融匪资租萄赁资撇金成艳本企业透租入永某项沙资产优，获妙得其室使用毙权，挤要定夸期支梦付租蹄金，承并且那租金皇列入抖企业狭成本宪，可拖以减仙少应段付所炼得税恳。式中佣，KL为悠融资迷租赁膀资金宏成本臂；E为年吃租金姑额；PL为暂租赁恒资产番价值消。（6塑）留银存盈承余资棍金成灾本留存骄盈余跃是指惹企业抱未以榨股利割等形赏式发肆放给冈投资袍者而储保留搬在企菊业的郑那部秀分盈绿利，脆即经检营所性得净侮收益偿的积跨余，跳包括质盈余绩公积王和未挣分配泼利润皮。式中窄，Kr为留辣存盈惧余资伟金成波本；茄其他驾符号补同前悠。留存凳盈余偿是所未得税该后形融成的瞒，其泼所有精权属唤于股尝东，僻实质规上相仆当于若股东墓对公渴司的赚追加波投资档。如酷按评锯价法前，计栏算公凭式为尺：（7汉）加妹权平晒均资披金成蜓本为了熊对整某个项字目的拾融资俘方案缺进行京筹资封决策青，在徒计算劲各种潮融资荐方式宣个别精资金惧成本芬的基恰础上肆，还艇要计父算整麦个融衔资方户案的光加权仰平均府融资棋成本钩，以贷反应艺项目河的整将个融渴资方混案的聚融资摔成本壁状况包。Kw为加他权平容均资宜金成疫本；Kj为第j种融递资渠侄道的刊资金姓成本犁；Wj为第j种融菌资渠窗道筹独集的岗资金翅占全护部资辟金的调比重久（权悲数）勺。根据喝一个军投资森项目货的资亏金来绑源渠吵道，卧列出伯其资稳本结围构如像表1杯，同业时假患设公赴司各外种资贸本的焦资本茂成本予如表