房地产市场的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地产市场的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授马里兰大学城市规划系马里兰大学城市理性增长国家中心总裁特别助理林肯土地政策研究院中国项目部Outline大纲ExternalFactorsofPropertyMarkets房地产市场的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高与最佳原则ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地产市场的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

区域与社区分析3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning

土地利用规划

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影响价值Propertyrightsandownership财产权和所有权ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美国第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols联邦财政补助和财政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响SocialForcesinfluencingValue社会因素影响价值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增长率（时间与空间）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口构成（年龄、种族、性别和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影响价值的经济因素Grossnationalproduct国民生产总值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和实际收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失业率衡量就业水平。失业率，丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personalsavingandinvestments个人存款和投资Generalbusinessandrealestateactivity主要商业和地产活动StateandRegionalForcesInfluencingValue国家和区域因素影响价值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差异Differentialsofeconomicprospective经济远景差异etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地产市场中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle监控市场行为以排序发展次序，减缓涨跌循环Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用经济发展政策来引导土地使用，其方式与强度与区域总体规划相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服务能力影响价值Crimerate犯罪率Fireprotection火警预防Easeofdoingbusinessaffectsvalue从事商务活动的方便性影响价值Propertytaxrate房地产税率Regulatoryenvironment政策规范环境Liquorlicense酒精饮料销售许可Zoningrequirements分区要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周围环境等外在因素影响环境Noisefromairports机场噪声Pollutionfromfactories工厂污染MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目标在于防止建设过度而导致空置、蚀本和经济衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：开发次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace规划师审查规划方案，仅审批那些市场可以消化的建设Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns规划师采用传统方式——收集租金数据，空置率，建设现状，就业率增长和消费模式——来估计市场形势

TheRealEstateMarket房地产市场Immobility固定性Indestructibility不可破坏性non-homogeneity异质性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地产的差异性形成了特殊的市场条件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地产供求的潜在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

CauseofUrbanization城市化的结果CitySpatialFormandGrowth城市空间形态和增长RegionalAnalysis区域分析

Regionalanalysistechniques:economicbaseanalysis,regionalinput-outputanalysis区域分析方法：经济基础分析，区域投入产出分析PopulationTrendsandCharacteristics人口趋势和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社区增长的经济量化LandUsePattern土地利用模式RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

NeighborhoodDefined邻里的定义TheNeighborhoodAgeCycle邻里单元的周期3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析NeighborhoodCharacteristics邻里单元的特征Physicalfeatures物质特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences经济影响3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning—Zoning

土地利用规划——分区

Density密度Use使用Intensity强度Location区位UrbanBidRentAgriculturalRentDistancefromCenterPeriodIIIPeriodIII:DemolitionDensityControl--FloorAreaRatio密度控制——容积率CBDUrbanEdge$PeriodIPeriodIIPeriodIII:UrbanRedevelopmentWhatwillhappentotherelationbetweenlandvalueandbuildingvalueifbuildingheightlimitisimposed?WoB.H.L.WB.H.L.LandUseRightsintheUnitedStates美国土地使用权Landamarketablecommodity土地是可交易商品Bundleofsticks权利束Usedeterminedbyhigherbidder.最高报价者决定使用Stateshaverightstocontrollandusetoprotecthealth,safety,morals,andwelfare州政府有权控制土地使用以保护健康、安全、道德和福利。Moststatesdelegateauthoritytolocalgovernments.多数州下放权利至地方政府ObjectivesofZoning 分区的目的ControlExternalities控制形态ProtectFarmland保护农田ComplementInfrastructure完善基础设施Maximizetaxbase最大化税收基数PreserveCommunityCharacter保护社区个性Excludetheunwanted消除闲置土地Al氧lo础wa移bl炒e衣Us壤e袭Zo角ni更ng喜a祸nd详U絮rb恐an餐L腐an驶d要Ma格rk占et杰s允许左使用茫的分霜区和穴城市钓土地树市场La婆nd泳a源ll扑oc愿at挡io拾n坊de派te零rm辞in索ed补b两y述ma塔rk麦et男f摘or啄ce息s途in缎t废he固a扣bs胡en假ce监o聪f嫂zo剩ni伍ng挥.没有小分区阅规划熔时土爆地资蠢源分岂配由谦市场杨决定Ma穿rk亩et丙a退ll永oc埋at填io屠n似ca姥n蒜be堤i黑mp赢er捎fe散ct些i史n猛th攻e晴pr唱es稀en冬ce渡o伐f碑ex讽te迎rn睛al闯it膛ie播s在外俘部效屑应存键在的侧情形言下，拍市馋场分感配结据果有划缺陷Zo桐ni去ng钢c瞧an酷b懒e伤us恶ed晒t毒o脏co路rr最ec暑t竹ex膜te鄙rn烤al编it缠ie宋s她or营t依o新mi乒sg据ui箩de幸a宣w洲el栽l-拍fu连nc宁ti丙on震in互g我ma钉rk砌et然.分区牲规划蝴可以杆纠正盐外部虫效应衰或者江误导胶运作轰良好招的市胞场La肺nd而p溪ri粱ce疼s抓ca腾n魂be阀u察se旧d殿to欧d就et从er砍mi淡ne购i捆f历zo枝ni哈ng蓝h盈as糖i柜mp枝ac广ts被.土地赢价格眼可以迷用于吵决定醋是否雪分区疼规划乏对房践地产殖产生堡影响Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*De遥ns不it胁y忧Zo帖ni蹈ng堪a祸nd其U臭rb莫an游L皮an柄d句Ma神rk吵et笋s密度犁分区奏和城截市土罚地市键场La悬nd昏r陶en蹈t冈gr恋ad胁ie屑nt炸s睛w/怠o品de崖ns零it畜y优zo醋ni道ng没有逢密度船分区缓时的争土地坦租金昼梯度La凑nd捷r末en因t母gr食ad醋ie策nt遥s凳w/杜d爽en繁si柴ty参z依on标in料g有密丘度分鼻区时仰的土荣地租切金梯阻度Th领e太pr梳ic股e配ef姓fe挤ct羡s躁of该d刮en凝si铃ty健z异on前in语g密度坛分区岗的价杂格影楚响Th游e否we唉lf柏ar止e董ef羞fe袭ct佣s证of书d思en颜si架ty匀z姜on印in执g密度敲分区攀的福全利影侵响Hi赛gh白es叹tan福dBe顷stUs赤ePr愧in磁ci箭pl夺e最高依与最瓣好使洒用原世则Co迈nc脑ep向ts概念Pr耍es号en驼t盼va僻lu蜜e现在漏价值Am着or蜜ti统za窑ti赢on分期亮偿还Va党lu锈e,堤c截ap窗it堂al茫r志at变e,脂a知nd黄r恒en盖t沉(N枣et宋o渠pe朋ra洽ti相ng须i筋nc暑om嚷e—启re我nt贪)价值古，资嚷金率暖和租窃金（服净收纪益——租金魂）Fu单tu鼻re潮v继al课ue绳(爹=0心)未来厚价值2.桨H烈ig页he铅st亲a角nd精b锣es恰t挎us意e竿an洞al宴ys敢is最高秩与最蚕佳使川用分秧析Hi嗓gh溉es脸t购an幻玉d急Be徒st橡U季se存A哥na颜ly们si柄s最高屡与最眉好分火析Th御e搭hi钟gh召es昼t扑an丘d屋be独st雄u朴se仔o塌f针va绞ca双nt耍l包an傅d闲置涛土地物的最铜高与咸最佳芬使用Th定e沃hi率gh蜘es疤t样an牛d血be铺st号u联se项o子f轰th棍e必im雕pr支ov值ed这s纪it准e已开与发土拔地的葡最高轰与最脖佳原开则Hi们gh摩es炎t京an没d铁Be推st夫U膛se吊A钉na炉ly社si妙s最高飘与最城好分怕析Fo发ur姥c次ri答te误ri稻a:四项奋条件顾：Ph贼ys车ic摄al鞭p皮os郑si触bl务e:帽s宗iz坝e,技s薪ha砌pe蜘,腹te炸rr独ai手n,屿c春ap膛ac中it傅y,含a讨va逃il滨ab怎il喇it为y起of窃u主ti仰li杯ti纪es则e摧tc欠.物质施上可或行：爷尺寸姓，形慎态，迁地形画，容排量，派服务傲设施舍等Le级ga宰ll绣y董pe别rm疮is鞋si菠bl渣e:蚂r歪es腥tr气ic性ti碗on粱,症zo裂ni驴ng痒,蒜bu君il弟di细ng纯c如od稳es项,德en充vi滤ro有nm穴en加ta庄l红re钢gu很la狮ti苍on腿s它an纱d盯ot际he拘rs兰l阔aw考s.法律舌上允搏许：用限制蔑，分杯区，动建筑骨规范题，环复境规那则和遗其他锈法律Fi矮na着nc怒ia危l果fe怎as老ib诱le追:师if兴t热he强p松ro恢je伏ct奖p爹ro透du指ce半a扁n晨in享co敏me真o飘r篇re午tu冈rn糠e苗qu秒al行t挺o梅or舒g缸re秤at肯er忆t娃ha顶n纳th删e跑am钩ou今nt值n究ee泄de跪d串to槐c宣ov画er内c华os胡ts煮.经济科上可盆行：佳如果否项目眼产出红等于泛或大谜于投捎入Ma惕xi鸣ma逐ll闲y股pr接od剃uc糖ti罚ve渐.最大杆生产畅率Ap会ar趋tm纱en遍t即Of限fi茄ce遵Re题ta若il公寓堪办公幸零售Co况st遵o腹f纷co哨ns酱tr填uc茎ti己on董$1撇,0普21荷,6然00盛$讯92楼8,猾00心0攀$8简17厚,3载00建设筛投资Ef那fe概ct逢iv翠e欺gr左os即s绢in汽co娘me有效武毛收往入$源26延5,楼00盼0骄$霜20头0,依00质0隔$1莫80贤,0后00Op逼er佳at车in杜g世ex冻pe激ns钩es馒-叔$标1屿35刮,0马00乡丰-表$洋8纸0,坟00聋0繁-碰$便6蚊9,哥00职0运营面费用--摘--旷--核--败--栽--县--匆--艳-勉--胃--汤--绵--婶--美--堵--家-貌-外--叶--篮--先--江--滤-$脱1奔30灿,0温00弄$来1瞎20谷,0歪00扩$俯11感1,奴00悄0As种su剩mi凶ng讽a汁2增0系ye候ar门-y胜ea殖r检li酿fe葡f拜or嘴t老he欧b飘ui富ld把in江g,砌t排he晓n玻PV掌=卧t禽he酷c套os音t滋of笨c永on岔st情ru准ct捧io猾n,芬F挠V高=两0,堪i宽=1墙,舅n=评20舒.Hi番gh谜es扣tan迟d惰Be政st涝U栋se抱f至or亿a障V询ac邪an牌t著Lo薄t闲置摊土地晕的最省高与堆最佳深使用Fo漠r欠Ap敬ar少tm裳en究t:NO璃I跳to诵l榆an哪d柄=社N束OI截o耻f帽to炸ta条l鹊-骗b归ui栽ld说in饰g辛am机or色ti梁za动ti投on袋c深os京t$1紧0,小00呢0零=验$屡13育0,讯00盈0永-况$1更20骄,0敏00Si慕te势V芝al患ue独:涂V=叠R/闯I追=栽10崭,0励00颠/0淘.1狮0在=石$1察00哭,0鬼00Ap无ar膊tm社en妈t陈Of悟fi层ce掘Re史ta渴ilIn醋co速me馆t仓o叶bu立il局di区ng甜@尾1捞0%淡$金12国0,拖00居0纠$1前09扰,0品00杆$启96海,0暴00In期co知me婶t搜o沈si冰te握$溪10说,0青00缘瑞$花1石1,帅00漂0浑$1钉5,狭00么0In凳di弄ca窜te各d跨si榜te荐v透al魔ue症@侵10朝%睬$1轰00辩,0锣00醉$妥11针0,谜00婶0脉$1朴50鸡,0去00So风R撑et诱ai领l缘瑞ha垦s荡th溜e戴hi歪gh备es睁t测va外lu捎e康fo刊r漂th霉e恭si宰teHi顺gh扫es暴t挺an比d屑Be醒st胁U斧se善o忠f所A蓬Pr丸op罩er书ty抢a篮s滋Im位pr他ov坊ed房地忠产更乘新的状最高赏与最酒佳原冶则Th绳e勉al锯te洽rn朋at升iv苏es牌a恶re不同冶方案:Re里no铁va策te密t灯he浸e还xi卸st瘦in胸g受st滥or卧es惨,高sp顷en党di循ng哭$共20吉,0享00更新孟现存嚼商店序，花2万美务元Co授nv短er睡t咐th束e擦ex膝is膛ti鞋ng始s科pa妇ce徐t信o粘of南fi陪ce健s,椅s屑pe描nd假in餐g捷$4乎0,保00驾0改成盗办公盈，花4万De洁mo学li灾sh返a倚nd满c吓on羽st何ru外ct尼a碧n尾ew非b摊ui廉ld犬in蜡g.拆除夸，建胁设新节办公守楼Ex冠is些ti屠ng少D蜻em滨ol避is栽h,Us钥e溪C稻on会ve蛋rt石ed脸C贺on搂st涨ru铜ct(r崭et法ai秩l)玻Of士fi元ce单Ne颜wBl辛gAc领qu博is亏it踏io友n握pr炭ic末e均$供20仰0,朽00吼0昨$2柱00同,0况00合$妨20雕0,妖00疼0Re片no糠va丘ti买on赶c毯os尘t电$2逮0,跃00慌0忙$狱40齐,0头00鲜0Co购ns牲tr灯uc虎ti颈on钻c橡os版t松0屠0施$征70芬0,舍00纳0De睁mo未li长sh们c丢os纹t每0卖0屯$晓30莲,0傲00To盘ta娃l猪co萝st泰s萄$2艳20撑,0状00节$谈24知0,悄00员0让$9稼30裕,0棵00Th允e买ac益qu鞭is帆it逢io市n哄pr织ic破e巾wi明ll到b目e板al贯lo些ca蜓te波d蜡80划p成er贪ce典nt卖t胀o爹im疲pr部ov名em悼en编t隆an秆d险20不p乘er护ce嚼nt杨t父o队la遇nd堆.键PV沿=芬b夹ui短ld疮in享g盲co标st饺s,鄙F嗽V傍=忧0,烟i绳=上1歪0,童n何=寒e乒st虑im辩at前ed驳e番co再no帽mi亦c蜂li叶fe或.Ex古is殊ti著ng准D张em系ol僻is猛h,Us馒e束C锅on馆ve裂rt犹ed谜C佣on猴st挂ru你ct(r鼻et恢ai省l)和Of仆fi乒ce蠢Ne骗w尝Bl尤gBu冻il达di走ng本c因os茄t沫(8圆0%忘)扶$慢16躬0,昨00吨0撤$1肚60导,0竞00络$甩0Ne水w味co饰ns呆tr退uc煮ti餐on栗20锄,0异00纵4贤0,仇00赴0砖70纤0,翅00妥0To敢ta退l对Al增lo宴ca民te翼d浴to涉B创ui吐ld库in延g雅$1介80券,0田00殿$立20莫0,草00占0慎$7纽奉00耀,0配00Ec洪on蛇om循ic视l循if耳e支15犯y付r虫1毕5筹yr须20题y吨rRe刊tu线rn抗t陷o焰Bu霸il狡di躺ng胁@炉10克%啄$2趴3,吐66漆5面$曾26粒,2协95幻玉$7潜7,规11宪8Hi液gh鼠es成t粮an贞d缎Be捐st妹U迷se涂o莫f拐A纸Pr废op豆er疯ty锈a钱s封Im孝pr叶ov廉ed房地肝产更圣新的魂最高妹与最慌佳原衔则Ex丛is像ti氏ng填D朱em匀ol帆is隔h,Us畅e迎C揪on洽ve疼rt抱ed促C魂on狐st渐ru湖ct(r云et假ai喝l)喷Of期fi欣ce环Ne头w纱Bl昂gEf下fe飘ct艇iv巩e告gr毯os润s腹in梳co班me刻$修41逮,0思00朴$震4牙7,哀00悬0摆$1爽23汤,0筋00Op筝er死at霜in智g律ex酬pe握ns腥es芬-抵1亮2,陵00翼0各-衔1骂6,丢00袄0骡-拆2燥0,悼00酒0--扒--罚--熊--影--望-阀-铁--率--为--册--孟-咳--概--授--标--镰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