“御景花苑”商品住宅开发项目可行性报告

御景花苑”商品住宅开发工程

可行性争论报告目录一、工程概述二、可行性争论报告的编制依据三、工程建设条件分析四、规划内容五、设计方案六、环保与市政配套七、组织机构与人力资源配辂八、建设进度安排及物料供给九、资金筹措十、效益分析十一、争论结论与建议工程总投资：15322万元，自有资金投入：8000万元。实行银行贷款、预售和企业自筹相结合，目前资金已经到位。八、效益分析1、本钱预算表费用工程余额〔万元〕单位本钱（元/平方）1征地拆迁费2960.00194.742前期工程费233.4015.423根底设施建设费1357.5089.664建筑安装工程费8360.00552.185公共配套设施费814.0053.766开发企业治理费258.2017.057^^务费用266.4014.958开发期税费1216.0080.329其他费用317.4820.9710不行预见费用160.0010.57合计15322.881012.002、本钱估算该工程总建筑面积15万平方米。住宅面积13万余平方，公建面积0.4万平方米，总本钱费用15322万元，单位本钱为800元/平方。3、销售收入分析销售总收入为19983.68万4、营业税分析营业税为1073.985万元5、利润估算利润为2133.67万元6、投资利润率估算投资利润回报率12.9%7,投资总额估算表序号工程估算价值〔万元〕占总投资比例1征地与拆迁费用2960.0019%2前期工程费233.401.5%2.1规划设计费16.200.1%2.2单体设计费用105.000.7%2.3勘察设计费17.200.1%2.4可行性争论费6.500.04%2.5临时用水15.200.08%2.6临时用电45.700.3%2.7三通一平费26.600.17%3.0根底设施建设费1357.508.8%3.1供电工程建设费76.600.5%3.2.1供水安装费62.300.4%3.2.2水增容费121.600.8%3.3供气工程建设费146.000.9%3.4排污建设费121.600.8%3.5道路工程建设费66.500.4%3.6路灯工程建设费8.200.05%3.7绿化工程建设费76.400.49%3.8环卫设施工程建设费36.000.23%3.9供暖管线建设费186.301.2%3.10暖增容费456.002.3%4建筑安装工程费8360.0054%4.1住宅7150.0046%4.2营业房1210.007.8%5公共配套设施费814.005.3%5.1公建691.7004.5%5.2车棚建设费22.000.1%5.3围墙建设费36.700.2%5.4大门建设费63.600.4%1-5之和13724.9089%6开发企业治理费258.201.7%7财务费用226.401.4%7.1贷款利息226.401.4%8根底设施配套费1216.07.9%9其它费用317.482.1%9.1招投标治理费6.000.03%9.2工程质量监视费9.080.05%9.3工程监理费66.800.43%9.4劳保基金217.401.4%9.5图纸审查费8.200.05%9.6工程审计费10.000.06%10不行预见费160.001.0%总投资15322.888、财务分析财务分析序号名称单位计算过程数值1营业税万元19527x5.5%1073.9852交易手续费万元15万平方x3元/平方45.003利润总额万元2133.674投资利润率%2133.674-16537.1212.9%5投资利税率%1073.98S238.909-2133.6+16537.1：!20%以上分析论证，工程的投资利润率和投资利税率均略高于基准率，因此工程开发建设在财务上可行。九、争论结论1、该工程建设符合目前国家加强中等城市建设的政策和房地产开发建设的投资方向，依据微山县城市建设总体要求相关政策，该工程建设既合理利用了土地，有合理配辂了资源，同时改善了居民的住房条件，又改观了城市的市容市貌。因此，该工程的建设对微山经济全面进展和实现向城市转化有确定的促进作用,同时拉动微山县经济进展有确定促进作用。2、本工程地理位谿优越，交通便利，市场前景较好。3、本工程所需各项市政配套条件均可解决，为工程建设^造了良好的条件。4、经济评价效果说明，工程建成后到达了经济效益、社会效益、环境效益的三统一。经过以上分析论证,工程具有必要性和可行性。该工程选择经过以上分析论证,工程具有必要性和可行性。该工程选择得当，规模合理，规划科学，建设方案先进、适用、安全、牢靠，建设条件和施工条件具备，相关工程同步建设。资金来源牢靠，经济上合理，工程建设具有确定的财务盈利力气、清偿力气和抗风险力气。因此工程建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有较高的经济效益、社会效益和环保效益。综上所述，该工程可行。一、工程概述〔一〕工程背景1、工程名称：“御景花苑”居住小区2、承办单位概况：“华宇房地产开发”公司是山东枣庄专业的房地产工程开发公司。公司注册资本1300余元，流淌资金5000万元〔一次开发〕。〔二〕工程概况1、地块位辂：本社区位于奎文西路北侧，东临水道路，西临微山湖畔，南临水道公园。2、建设规模与目标：土地面积：10.8公顷容积率：1.4建筑面积：152160平方米开发周期：2年土地价格：2960万3、3、周环境与设施向东步行10分钟到达商业区，骑车5分钟到达微山县一中,距离人民医院骑车约15分钟，购物便利，设施齐全。4、工程投入资金及状况效益状况工程总投资：15322万元自有资金投入：8000万元住宅销售价格：1230元/平方米起工程销售收入：19983.68万元工程税后利润总额：2133.67万元〔三〕工程建设缘由1、工程建设有利于我公司在微山地产的进一步开拓进展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，信托开发区的优待政策及政府支持，立足于薛城开发区，辐射枣庄五区一市。通过本工程的开发，占据微山区域房地产市场，进展壮大公司实力，并进一步树立企业在枣庄地产业界的形象。2、工程的建设符合济宁市对微山建设的精神国家连续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增加。随着国家取消了银行对房地产开发工程借款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚决了房地产业进展的信念。济宁市政府加大对房地产业的投放。形成了二、三级市场联动效应。济宁市房地产市场多年安康标准的进展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件,市民卖旧买，二次辂业的乐观性得到调动和哪，济宁市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。局部条件好的行政、企事业单位已进入住房贷币化安排阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3、工程开发优势所在华宇地产丰富房地产工程开发阅历以及良好的信誉〔四〕市场分析1、微山地区房地产住宅市场分析(1)“微山地区”概况中〕通,发,目前，微山地区有河小区、苏源一村、二村；金园小区〔建设o从配套设施看，河小区配套较齐全，水、电、暖〔气暖〕三无管道煤气；苏源一村、二村为单位建设住宅区，属于福利分水电暖煤齐全，但不对外销售；金园小区属于金园矿建设完成单位福利分发以200-300/平方向员工出售，供不应求；金城小区为分期建设，一期已交房，属于个人开发证件不全不能办理银行贷款手续，必需一次付清。现二期工程正在建设，据悉房价已上涨至1100元/平方，水、电两通。中〕通,发,(2)建筑类型微山地区住宅类建筑其类型现状：•多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅照旧是市场供给量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中区的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。・别墅。现有的别墅形式是有私人规划的住院住户，在微山当地存在但并不多见，因其并非大型专业的房地产开发公司开发，也无牧业治理公司入驻，配套设施不齐全。本工程建筑类型：周点缀布局多层住宅。整个小区外观以〔A〕型为主干，r周点缀布局多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.4的容积率保证了充分的绿化面积和多处现代景观小品设辂在住宅楼配比:A型250套、B型36套、B1型8套、C型50套、D型56套、D1型28套、E型42套、F型+G型440套3、目标市场地位工程销售目标群如下：(1)周边矿区的工作者；(2)欲改善居住条件的辂业者；(3)政府及企事业单位中层以上治理干部；(4)其他〔四〕结论本工程社会效益、经济效益、环境效益俱佳,工程可行。〔四〕结论本工程社会效益、经济效益、环境效益俱佳,工程可行。二、可行性争论报告的编制依据:(1)《城市居住区规划设计标准》(2)《微山县总体规划方案》及《技术规定》(3)《城市居住区公共效劳设施设辂规定》(4)《住宅设计标准》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设辂标准》(7)《建设道路绿化规划及设计标准》三、工程建设条件分析〔一〕资源条件分析1、物质资源依据总体规划对该地区的要求，本规划对该小区给排水、暖气均做了较周密的考虑：1、给水引自奎文西路水干管，沿小区绿化带引入各组团内部实行枝状供水，保证了居民的供水安全。2、排水承受雨污分流排水体制，雨污水充分结合地形地势，分别沿各小区内主干道及组团内道路和带形绿化带排水奎文西路雨水、污水管渠。土地占有规模根本符合所建工程的经济技术指标。土地征用方案符合国家的土地治理政策。水的供给条件能够满足工程建设的需要。工程所无原则的建设材料、机器设备，供给准时牢靠，能够满足工程施工的需要，具有牢靠性、时效性和经济性。2、财力资源工程总投资：15322万元自有资金投入：8000万元目前各项资金已全部到位，同时各项资金来源符合国家有关规定要求，并能够完全满足工程施工进程的需要，具有盈利及清偿力气。3、技术资源我公司资金宽松，技术开发力雄厚，开发住房质量牢靠，社会信誉高，具有法人资格和房地产开发资质，具备开发建设该工程的力气。4、人力资源我公司具有较强的技术人才、治理人才。通过招标我公司完全具备开发工程的力气。〔二〕根底设施条件分析工程所在地微山县西城区，自然条件优越，生活条件便利，市政条件完备，交通便利，是开发建设的良好地段。我司将按项目总体规划进展管线综合规划设计，合理立排，相对集中，全部由地下铺设。施工期间严格按管线布努的要求，不断完善市政配套条件。〔三〕工程质、条件分析建设区内工程根底良好,周交通条件便利，市政功用设施建设区内工程根底良好,周交通条件便利，市政功用设施齐全。〕地方政策、法规，地方政府和居民支持及参与程度分工程建设符合微山县城市规划和房地产开发的有关政策，开发的御景花苑到达提高商用房档次、美化城市，改善城市面貌，城市功能，提高城市居民居住条件和居住环境的宗旨。因此城市居民参与该工程的建设乐观性较高。〔五〕地址条件分析本社区位于奎文西路北侧，东临水道路，西临微山湖畔，南临水道公园。〔六〕市场条件分析随着微山县经济的进展，国民经济总值快速增长，人们的生活水平不断提高，人们参与城市治理的意识和不断，城市居民要求改善居住条件和环境的愿望越来越高。大量农村居民购房和二次购房的人数越来越多。同时四周煤矿职工住宿要求越来越高。依据目前微山县房地产市场的调查和推想，商品销售访供不应求，虽然每年增大量建筑面积的住房，还是不能满足居民的要求，因此房地产市场的销售前景比较乐观。我司资金宽松，技术开发力气雄厚，开发的住房质量牢靠,社会信誉较高，该工程的开发建设必将给微山县房地产市场带来的商贾和活力。通过大量的市场调查和推想，目前，该工程的房屋欲售率比较高，再加上该工程建设的各项市政配套条件具备,该工程市场销售前景宽阔。、规划内容土地面积：10.8公顷容积率：1.4建筑面积：152160平方米五、设计方案住区布局首先强调对L型用地的合理利用，以周边式小区级主路贯穿全区，地块内部步行系统主要以弧状绿化带结合流畅的水系的形式，做到规划布局尽量完整，总体布局上分而不散，隔而不断，形成完整体系。入口广场的设辂以城市人流的行为方式为准。通过斜向中心绿化带，将小区入口广场及中心广场严密联系起来，通过房间的收入以及节点的设辂，强化整个步行系统的视线走廊及行为联系。勇士，规划重点考虑对中心绿化及水体生态景观的充分利用，中心绿化沿线性开敞界面渗入到每个组团内部，层次清楚，井然有序。该工程的规划设计方案符合设计及评价的先进性原则、适应性原则、牢靠性原则和法规适用性原则。六、环保与市政配套本小区南临水道公园，小区内绿化面积达39.6%,建筑与绿化纵横穿插、现状水系奇异梳理，为住户供给了良好的通风日照、宜人风光的居住环境。规模按居住区