工程部C级文件

目录

目录......................................................................1

管理目标指标..............................................................2

工作职责.................................................................4

岗位职责与任职条件........................................................6

工作流程图...............................................................12

操作规程.................................................................13

管理制度................................................................26

环境管理................................................................37

文件清单................................................................47

法律、法规清单..........................................................56

工作用表格清单及样表....................................................55

工程部2004年度管理目标指标

序号管理目标指标落实措施计划完成时间责任人检查人备注

完成公司物业管理方案教育员工了解公司物业管理方案

1100%本年度内

的目标的目标。

执行“京房修字口修字第495号”

2房屋及设备完好率98%文件，定期对房屋及其设备进行巡本年度内

检和维护。

严格执行“京房地修字［1998］第799

3处理报修及时率100%本年度内

号”文件及公司相关文件。

同员工进行技术交流，并教育员工

4维修一次合格率99%本年度内

遵守职业道德。

5投诉处理及合格率100%提高员工的业务能力。本年度内

6工作记录资料完整100%如实记录，妥善保管。本年度内

重大设备事故和质量事要求员工严格执行操作规范及公

70本年度内

故司各项规章制度，遵守职业道德。

工作场地和设备环境卫

8100%严格落实公司及部门的相关制度本年度内

生整洁、干净

施工噪音投诉0按照相关法规控制施工时间本年度内

合理控制噪音较大的设备的工作

设备噪音投诉0本年度内

时间，又针对性的计划改造

比上年度

水资源耗用完善运行管理本年度内

减少2%

比上一年

电能耗用完善运行管理本年度内

度降低3%

比上一年

燃气耗用完善运行管理本年度内

度降低3%

液态物溅落的投诉率0有效控制、及时清理本年度内

工作职责

工程部工作职责

工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对房屋及其附属设施的养护

维修，确保物业正常使用，其具体职责范围是：

1.根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业工程的管理总体方案，编制养护

维修计划报上级领导审批后，组织贯彻实施。

2.全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。

3.全面负责各楼各种机电、消防、供水、供电设备的养护与维修工作，保证各种

设备始终正常运转。

4.定期检查小区各种设备设施技术状况，发现问题，及时提出维修解决办法和制

定维修方案，方案确定后组织贯彻实施。

5.根据天气的变化，每年搞好冬夏的会所供暖和送冷工作，并及时对其设备的检

查和维修。

6.房屋及其设备设施如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至

恢复运行和正常使用。

7.协助管理部门做好业主报修，维修工作。

8.对住户装修作好监督、检查及验收工作。

9.参加新入伙搂宇工程的验收，提出其有关设施增补的改造方案。

10.负责水、电、气等能源耗用的管理工作，尽可能的节能降耗。

11.根据设备状况，合理控制噪音。

12.对外包施工的质量以及因施工可能造成的环境污染进行监控。

岗位职责与任职条件

工程部经理

岗位设置：工程部经理、暖通给排水主管、强弱电主管、文员（库管员）、维修工（含

领班）

直接上级：中心主任

部门性质：保证小区内建筑的安全，设备设施的正常运行，处理日常的报修。

管理权限：小区内的建筑及其附属设施，以及相关事宜。

管理职能：对所辖物业进行综合管理；节能降耗，为公司降低成本。

任职条件：

1.基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协

调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

2.自然条件：35岁以上，身体健康。

3.文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，持有物业管理上岗证。

4.工作经验：具有3年以上本岗位的管理经验及7年以上技术管理经验。

5.特殊要求：对机械、电力、锅炉、管道和弱电以及装修等方面的专业知识有较

全面的了解。

主要职责：

1.在中心主任的领导下，全面主持本部门工作，领导员工完成本部门的工作任务。

2.贯彻执行上级下达的各项工作指示和任务，根据上级领导的授权，对本部门的管

理活动进行督导、协调和检查，发现问题及时处理。

3.明确本部门的工作性质，制定计划，组织和落实各项计划。

4.建立良好的部门之间的团结协作关系、增强部门内部的团队精神，同心协力做好

各项工作。

5.制定本部门的年度预算方案，审阅本部门每天的各类报表，进行业务分析，做出

管理决定和成本控制方案。

6.负责对本部门员工的培训工作，对所辖员工进行督导培训，不断提高其管理水平、

服务意识、专业技能等工作能力。

7.负责对本部门员工进行考核、评估，并根据工作业绩进行表扬和批评指正，提高

员工的工作效率。

8.向中心主任提出任免、调配所辖部门管理人员的建议，向中心主任提交部门定岗

和岗位人员设置的报告，中心主任审批通过后，组织实施。

9.对本部门的设备设施进行综合管理，控制部门的成本费用。

10.审阅部门提交的各类请示报告。

11.对本部门的安全、消防工作负责。

12.制定部门的各项管理制度、操作规程、岗位职责和人员评估方案，组织落实和督

导检查。

13.提出工程改造、设备更新预算报告，审核申购物资报告。

14.审阅或制定工程设备的更新、维修、保养计划，并督导执行。

15.每月一次全面检查小区设备设施有无损坏、运转状态是否正常，对重点设备进行

重点检查，对发现的问题及时组织相关主管和有关人员进行检修、排除故障。

16.及时处理对工程方面的投诉。

17.

给排水暖通主管

岗位设置：给排水暖通主管、维修工（含领班）

直接上级：工程部经理

部门性质：保证本专业所辖设备设施的正常运行，保障业户的正常生活。

管理权限：给排水、供暖和制冷、水处理、消防等各系统及相关本专业的设备设施。

管理职能：对本专业所辖的设备设施进行综合管理；节能降耗，为公司降低成本。

任职条件：

1.基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。

2.自然条件：身体健康，30岁以上。

3.文化程度：工程技术专业中专以上或同等学历，持有物业管理上岗证。

4.工作经验：具有2年以上本岗位工作经验及5年以上的技术管理经验。有效强

的动手能力。

主要职责：

1、在经理的领导下，负责水工日常工作的安排，带头保证按期完成上级交办的工作,

对本专业维修总负责。

2、熟悉住宅小区内给、排水管道的分布情况和走向以及各种供排水设施的日常维修

及养护工作并具有一定的防水补漏技术。

3、负责水工组日常维修的派工、热情接待住户的询问和维修要求，经常检查员工维

修的完成情况，保证维修的及时率和合格率达98%以上，随时清楚水工的去向，派工单

时要合情合理。

4、依照经理制订的公共设施维修养护计划，组织水工保质保期安全地完成各项维修

任务，带领员工完成一些难度较大的维修项目，如遇到紧急情况随时赶到现场处理，作

出相应的处理办法。

5、负责水工日常维修用料的计划及日常用料的领用及消耗，领用时须报经理审批。

6、以身作则，带领并督导水工严格遵守物业管理条例和规章制度，营造良好的工作

作风，不断提高维修工的技术水平，思想素质和服务态度，树立为住户服务的宗旨。

7、对重大维修工程项目做好书面记录，合理安排人员实施。

水专业维修工（含领班）

直接上级：给排水暖通主管

任职条件：

1.基本素质：工作踏实肯干，具有团结协作精神。

2.自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。

3.文化程度：具有高中以上学历。

4.工作经验：具有2年以上设备维修工作经验，3年以上给排水系统维修保养工

作经验。

主要职责：

在水主管的领导下，对辖区的各类给、排水设施的运行，保养和维修实施具体管理

职责如下：

1、熟悉小区内自来水网络走向进水总水阀水表的位置、数量及操作方法。

2、严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度，做到小修不过夜。

3、熟悉消防设施的配置、位置、处理消防水系统的故障。

4、发生停水或其他事故应及时与供水部门联系迅速查明原因，并采取应急措施。

5、坚守岗位按时上下班，认真交接班，做好各关记录保管好资料、图纸及工具。

6、积极处理报修，一般报修24小时内解决。

强弱电主管

岗位设置：强弱电主管、维修工

直接上级：工程部经理

部门性质：保证本专业所辖设备设施的正常运行，保障业户的正常生活。

管理权限：供电、通讯、视听、监控、供暖和制冷、水处理、消防等各系统及相关本专

业的设备设施。

管理职能：对本专业所辖的设备设施进行综合管理；节能降耗，为公司降低成本。

任职条件：

1.基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。

2.自然条件：身体健康，30岁以上。

3.文化程度：工程技术专业中专以上或同等学历，持有物业管理上岗证。

4.工作经验：具有2年以上本岗位工作经验及5年以上的技术管理经验。有效

强的动手能力。

主要职责：

1、在部门经理的领导下负责电工日常工作的安排带头保质按期完成上级交办的工

作，对各种电工维修总负责。

2、熟悉小区内供、配电情况，各种结构房屋线路的分布走向以及有关电方面公共设

施的日常维修及养护方法。

3、负责电工日常维修的派工，保证维修的及时率和合格率达98%以上，随时清楚本

班维修人员去向，并保持派工的合情合理。

4、依照经理制订的公共设施维修养护计划组织在班员工保质保期完全地完成专业范

围内的维修任务，经常检查员工的维修任务完成情况和责任区公共设施的完好率，发现

问题及时向经理及上级领导汇报。

5、负责电工日常维修材料计划及日常电器材料的领用及消耗领用时须报经理审批。

6、以身作则，带领并督导电工严格遵守岗位职责，运作流程，具备必要的电气知识,

严格遵守电业完全工作规程营造本组的良好工作作风，不断提高电工的技术水平，思想

素质和服务态度。

7、对重大维修工程项目做好书面记录，合理安排人员实施。

电专业维修人员（含领班）

直接上级：强弱电主管

任职条件：

1.基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。

2.自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。

3.文化程度：具有高中以上学历。

4.工作经验：具有2年以上设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养的工

作经历，从事过弱电维修工作或具备一定的弱电理论基础知识。

5.特殊要求：持有有关部门颁发的高/低压配电上岗证、操作证。

主要职责：

电工在水电主管的领导下，对辖区内的各类机电设备的运行、保养和维修实施具体

管理职责如下：

1、熟悉小区内供电、电梯、消防系统及配电室系统出线回路走向，熟悉电气设备的

配置和使用状况，会按规程操作检查各种，电气设备及线路完成维修工作。

2、严格遵守公司制定的电气设备运行维修保养制度做到小修不过夜，能正确判断处

理一般电气故障并采取应急措施。

3、每天做好巡视检查工作，并认真做好种各维修运行记录发现问题及时处理。

4、发生停电或其他事故应及时与供电部门职得联系，迅速查明原因采取应急措施。

5、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好交接班记录，保管好资料、图纸及工

具。

6、积极处理业主的报修，一般报修24小时内解决。

工作流程图

工程部工作

日常报修检修、保养装修管理文档管理

客户报修查阅记录

客服部受理通知相关方一制定计划_►外包工作

编制、建档

工程派工多家审评

现

场保管、借阅

户内报修督

签订合同

导

现场维修更新、销毁

操作规程

建筑物的维护

1.目的：确保建筑物正常使用功能，延长楼宇使用寿命，增强建筑结构的安全性。

2.适用范围：本项目中心管理的住宅楼、配套建筑物及各附属建筑设施。

3.职责：

3.1由业主管理委员会和公司总经理负责审批小区大型公共设施、建筑物改造资金与大

修专款资金的审批。

3.2工程部经理负责组织有关人员对建筑物的重大改造项目进行可行性研究和技术经济

性分析，公司各部门经理（主任）参加并作出决定。

3.3公司工程部负责制定《建筑物的维护保养计划》，经公司管理着代表审核后，项目工

程部负责组织实施。

3.4项目中心工程部负责辖区建筑物的维修保养及日常的巡查工作。

4.工作程序：

4.1公司工程部建立房屋维护管理制度，项目工程部做好建筑物的维护保养记录。

4.2由维修工将日常巡查中发现的问题及时通知维修主管，维修主管下达工作单，并对

养护修缮进行监督、检查、验收。

4.3客服部指定房管员定期对房屋修缮作回访工作并详细记录。

4.4对维修中发现不能处理的问题，由客服部房管员及时上报中心主任和工程部，由工

程部组织有关人员进行原因分析，确定处理方案。

4.5对于外包维修保养工程，工程部应按照合同和协议要求，作好现场监督管理和协调

工作。

4.6每年年底由工程部会同有关部门对房屋质量进行评定，要求完好率达98%。

5.支持性文件和质量记录

5.1《房屋及其设备小修服务标准》——京房地修字［1998］第799号

5.2《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》——京房地修字［1999］第930号

5.3回访制度

5.4回访记录表

5.5房屋保养记录

5.6房屋维修记录表

5.7房屋维护保养计划

房屋维修标准

1.主体工程:

屋架、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、

补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢

筋混凝土构件，如破损严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

2.装修工程：

2.1门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、

松动、脱楔、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时一，内外玻璃

一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原

门窗一致。

2.2窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在

不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。

2.3踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。

3.地面工程：

3.1木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料

时，可改做相应标准的高级地坪。

3.2普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层

或作块料地面。

4.屋面工程：

4.1屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造

成屋面渗水、漏雨严重、按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。

由于屋面上的设施等损坏造成渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。

4.2女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，再不影响使用和市容的条件下，可改修

或拆除。

4.3上人屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损

坏的，应加固重做。

4.4阳光棚损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做。

4.5屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

5.饰面工程:

5.1外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，

重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行。

5.2外墙勒脚损坏的，应修复。

5.3内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；每墙面损坏超过一半以上时，可铲除

重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的的情况应根据墙身的需要修

复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。

5.4天棚损坏：摸灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复;

损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

6.油漆粉饰工程：

6.1木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行

保养；上述木构件整件或其他各类构件，其油漆起壳、剥落、失去保护作用的，

应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。

6.2钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管

或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防

锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3〜5年。

6.3木地板原油漆褪落的，应重新打磨上油涂腊。

6.4室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损

坏应原样修复。

6.5高层建筑外墙涂料损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

①维修标准：设施功能齐全、完备，无缺损；

②

7.室外土建设施

7.1围墙出现裂缝、破损时一，及时修复，保持原貌。

7.2及时修补园区内损坏的道路及井圈、井座，保持道路通畅、路面平坦。

7.3及时修复园区内损坏的座椅、花架、围栏、游乐及健身器械等设施，恢复原有功能。

楼房土建及设备小修标准

序号工程项目小修内谷质量标准时限要求

（一）室内地普通水泥楼面和地面起砂普通水泥楼面地面及散急迫性小

面、散水空鼓、影响使用，楼面或地水维修后应平整、光滑、修项目包

面的块料层面的、散水严重接槎平顺；括：楼房厕

破损影响其功能的，应修浴间排污

补；木质楼地面维修后应牢管道堵塞；

木楼板损坏、松动、残缺的，固、平整、拼缝严密。室内给水

应修复，如磨损过薄影响安系统小修、

全的，可局部拆换。换管；烟道

(-)室内墙面内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥修缮后的内墙面及灰顶堵塞等。

及顶棚落的应修补；顶棚抹灰空棚应恢复原有使用功能，自接到报

鼓、剥落的应修补。抹面应接槎平整、不开修之时起2

裂、不空鼓、不起泡、不小时到达

翘边，面层与基层结合牢现场。

固。除急迫性

（三）检修门窗钢木门窗框松动、门窗扇开修后的钢木门窗应开关小修之外

关不灵活、脱桦、糟朽、开灵活不松动，框与墙体结的零修项

焊、小五金缺损的应进行修合牢固，五金齐全。玻璃目为维护

补。装钉牢固，腻子饱满，窗性小修；

纱绷紧，不露纱头。自接到报

（四）烟道、垃烟道裂缝、破损、堵塞现象；修缮后烟道及垃圾道应修之日起，

圾道等垃圾道堵塞；畅通，垃圾斗、出垃圾门三日之内

垃圾道、出垃圾门及出屋面零件齐全，排气孔不向垃处理或与

排气孔损坏的应修复。圾道内漏水。住户预约

清扫

3屋

（五）每年应将屋面、雨水口及采屋面采光井应清扫干净，修复日期。

光

面

采

、光井积存的杂物清扫干净；雨落管修缮后应补齐五

落

雨

井

、雨落管局部残缺、破损应更金配件。

管

等

换。

（六）屋面补漏屋面局部滴漏以至影响使屋面局部补漏后应达到

用的属于屋面补漏范围。不再滴漏。

（七）外檐装修外檐抹灰及块料面层局部排除险情后的外檐装修，

严重空鼓有脱落危险的，应应不再有裂缝及露筋现

排除险情。象。

（八）阳台、雨阳台、雨罩、梁等结构件保经维修后的结构构件应

罩等结构护层开裂的，应封堵裂缝，不再有裂缝及露筋现象。

构件防止钢筋锈蚀；

保护层剥落的，应补抹。

（九）室内给水楼房户表以内管道锈蚀脱经修缮的给水系统畅通，

系统小皮的，应清除干净后，做防部件应配齐全，无跑、冒、

修、局部锈处理，管道锈蚀严重的，滴、漏现象，能正常使用。

换管应予以更换；给水系统漏水

的，应进行修理，严重的，

予以更换，零件残缺的应予

以补齐。

（十）卫生设备卫生设备及配件残缺的应修缮后应做到给排水畅

配齐，破损的应维修。通，各部件零件齐全、灵

活、有效、无跑、冒、漏、

滴现象，能正常使用。

（十一）排水管楼房排污管道堵塞，排污不楼房排污管道经疏通后，

道、化粪畅通的应疏通；化粪池、检应达到排污管道畅通，不

池，检查查井满溢或积存较多污物滴水；化粪池检查井满溢

井等。影响使用的应疏通或清掏，的清掏应清除全部污物

配件残缺应补齐。

直燃机房安全运行规程

1.严禁超越安全“设定值”调节安全装置。

2.严禁先开“冷却水泵”，后开“冷温水泵”。

3.严禁先停“冷温水泵”，后停“冷缺水泵”。

4.严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。

5.严禁在保护功能异常时开机。

6.严禁机房温度低于5℃或高于43℃。

7.严禁在“燃气泄漏检测器”及联动装置有疑问或通风不良时开“燃气阀”。

8.严禁非机房人员接触安全装置。

9.严禁机组在明显受到管路系统振动时开机。

采暖操作规程

1.每次开机前确认：

1.1采暖用冷剂蒸汽角阀、采暖用溶液角阀、采暖冷剂水角阀开。

1.2机组真空度正常。

1.3在触摸屏上选择“采暖”或“单独卫生热水”、“自动”方式。

1.4采暖运行参数设置正确。

1.5卫生热水运行参数正确。

1.6冷却水系统内水放空。

1.7日用油箱中要有油，重油型机组确认燃烧机进口油压在0.2Mpa左右，油温控制在

50℃-70℃；燃气型机组燃气阀打开，燃气压力正常。

2.开机程序：

2.1开冷温水泵或生活热水泵（或二者场）o

2.2自动启停”触摸键。

2.3开机运行时应定期检查稀溶液浓度，并做好运行记录。

3.停机程序：

3.1按“自动启停”触摸键（观察燃烧机是否立即停火）。

3.2待机组所有泵停止运转（自动稀释完毕），关电源。

3.3关冷温水泵。

4.运行监视：

4.1注意高发液位是否异常升高或降低。

4.2严格按《运转日记表》逐项监视。

制冷操作规程

1.每次开机前确认：

1.1高发浓溶液角阀、蒸汽角阀、冷剂水贮水箱放空阀关。

1.2冷凝器抽气阀及直接抽气阀关闭。

1.3冷水、冷却水进、出口阀开。

1.4确认机组真空合格。

1.5在触摸屏上选择“制冷”、“自动运行”方式。

1.6制冷运行参数设置正确。

1.7冷温水、冷却水系统不缺水。

1.8观察日用油箱油量，重油型机组确认燃烧机进口油压在0.2Mpa左右，油温控制在

50℃-70℃；燃气型机组燃气阀打开，燃气压力正常。

2.开机程序：

2.1开冷温水泵。

2.2开冷却水泵（务必在冷温水泵启动并流量正常时才能开）。

2.3按“自动启停”触摸键。

2.4待冷却水温度228c时，开冷却塔风机（如果系统联动，则冷却塔风机会自动控制）。

注意：任何情况，冷温水泵必须最先开。

3.停机程序：

3.1按“自动启停”触摸键（观察燃烧机是否立即停火）。

3.2待机组所有泵停止运转（自动稀释完毕），关电源。

3.3关冷却塔风机、冷却水泵。

3.4关冷温水泵。

注意：a）关闭冷却水泵、冷温水泵时，冷温水温度应高于15℃,高发温度

应低于80℃o

B）任何情况，冷温水泵都必须最后关。

4.运行监视：

严格按《运转日记表》项目逐项监视。

停机管理规程

1.停机时，机房应上锁，严防无关人员进入。

2.短期停机（指停机60天以内），应每周对机组抽真空一次。

3.长期停机（指停机60天以上），应对机组充高纯氮气（如高纯氮气来源不便，可采

用真空保养）。

4.每周至少检测一次机组泄漏情况，同时通过视镜观察机内锈蚀状况，泄漏量2

105Pa/7天，应充氮检漏。

注意：机组充氮保养，严禁使用纯度低于99.999%的氮气。

抽气操作规程

a）抽气方式：

1.1初次抽气（指机内压力2100000Pa或机内未灌溶液状态）：开主抽气阀，冷凝气抽

气阀，启动真空泵抽气。

1.2制冷抽气：

a）运转期间：启动真空泵2分钟，开主抽气阀，其他阀门不能开。

b）停机状态：启动真空泵2分钟，开主抽气阀、冷凝器抽气阀。

1.3采暖抽气：

a）运转期间：严禁抽气，关闭麦氏真空计测压阀。

b）停机状态：启动真空泵2分钟，开主抽启发。

b）抽气时间及指标：

2.1制冷抽气，每天一次，每次10-20分钟，抽至麦氏真空计读数WIOOPa为止（如果

真空度好，可适当减少抽气次数和时间）。

2.2供热抽气，每周两次，每次10-20分钟（抽至溶液饱和压力为止）。

2.3如果机组漏气严重，则应增加抽气次数及时间，并尽快检漏及补漏。

c）供热抽气应具备：

机组处于停机状态：麦氏真空计测压阀关闭；高发温度＜60℃。

d）自动抽气装置的操作：

4.1抽气：启动发生泵后，关排气阀，开回液阀，将液位调至下视镜的中部，然后将副

抽气阀打开（发生泵一启动，自抽装置就工作）。

4.2排气：先关闭副抽气阀，然后关闭回液阀。当液位上升至上视镜中部，听到集气装

置有轻微响声时，打开排气阀，气体会由于泵的压力被排出，当气体排尽时，开回

液阀，打开抽气阀（操作前应注意，发生泵的压力与0.05Mpa才能操作）。

注意事项：

1.在制冷季节，至少每周开一次冷凝气抽气阀，每次开20分钟以上（应在“稀释停机”

时或停机时开，制冷运行时不能开），以利于上筒体及高发不凝性气体进入下筒体被

抽除。

2.抽气时，真空泵气镇阀应微开，以防油乳化。

3.如真空油被乳化（或发黑），应彻底排出，经沉淀（呈透明状）后再用。即使未乳化，

每月必须将真空油彻底排出一次，以便清除泵内灰渣。

（彻底排油方法：油温245c时，开排油阀，边排油，边点动泵）。

4.不论是否需抽气，真空泵至少每周启动一次，以免泵内生锈。

5.制冷运行时，自动抽气装置进气室液位应保持在视镜中部位置。

真空泵操作、维护规程

1.真空泵的操作：

1.1开泵程序：给电一开冷却水一略微打开掺气阀~真空泵运转2分钟后，打开机组主

抽气阀f真空泵启动完毕。

1.2停泵程序：关闭机组主抽气阀一打开机组上的放气阀一打开真空泵的掺气阀一真空

泵继续运转2分钟后，切断电源f关掉冷却水。

1.3运转监视：在真空泵启动和运转期间，如出现以下现象，应立即停泵，排除故障后

才能继续使用：

a）泵在运转中有异常声响及特殊震动。

b）油面不在两条油标线之间。

c）泵油乳化严重。

d）泵温升超过40℃。

e）泵真空度不高。

2.真空泵性能的确认：

2.1关机组上的主抽气阀。

2.2将麦氏真空计接到机组的放气阀I（或H）。

2.3打开放气阀I（或H）,启动真空泵。

2.4真空泵运转10分钟后，若麦氏真空计读数W40Pa,真空泵抽气性能合格；否则，

检查抽气管道、连接口或检修真空泵直到性能达到要求。

3.真空泵的维护、保养：

3.1日常维护、保养：

a）严密监视泵的运行状况。

b）经常保持泵的清洁，泵上不得放置其他物品。

c）注意皮带松紧是否适当，每半年调整一次。

d）及时杜绝管道接头处的漏气原因。

3.2运行维护、保养：

a）如真空油被乳化（或发黑），应彻底排除，经沉淀（呈透明状）后再用。即使未

乳化，每月也必须将真空泵油彻底排出一次，以便清除泵内灰渣。

（彻底排油的方法：拆除真空系统，垫高电机一端，打开放油塞，捂住排气口，

边排油边点动真空泵，排完后从进气口加入新油，运转清洗后继续排油，重复

3-5次，装上放油塞，泵放平，从进气口及排气口处分别加入新油。）

b）换油时不宜长久开动电机，以免排气阀片跳动过于剧烈和疲劳。

c）严禁用煤油、汽油、酒精等对泵作非拆卸的清洗。

3.3长期停泵维护、保养：

a）彻底排油，加入新油。

b）取下排气罩上排气塞，封闭进气口，放净积水。

C）每周至少启动真空泵--次，以免泵内生锈。

直燃机房紧急情况处理规程

紧急情况系指机组运转中突然发生的重大情况，作业人员必须以最快的速度采取措

施，然后迅速通报广重公司。

1.火灾、地震：

关断电源、关闭机组所有阀门、切断燃料供给，采取必要的消防措施。

2.水灾：

将机组电卜柜、真空泵、燃烧机卸下，运至安全地方，并用厚塑料膜将屏蔽泵、传

感器及所有线头包严，确保不漏水。

3.铜管冻裂或破损（机内各处液位异常升高，严重时高发防爆片爆有溶液冒出）：

关机（停火、停冷剂泵、停发生泵），并立即停冷温水泵、冷却水泵，关冷温水进

出口阀，向机内充氮至OMpa,并将溶液排至溶液罐内，以便日后再生处理。

4.高发严重超压（2O.OlMPa）：

按“自动稀释停机”，并分析超压原因，问题处理后才能重新开机。

5.高发严重超温（216500：

按“自动稀释停机”，并分析超温原因，问题处理后才能重新开机。

6.冷水严重低温（W4°O：

关冷却水泵（待冷水出口温度升至15C后，可重新开机）。

7.高发结晶（从视镜双见溶液变乳黄色或异常浓稠）：

立即停火，然后转“手动”，开变频器，停冷却水泵，并间断开火（如仍不见有效,

应停火），将高发温度维持在60℃,进行熔晶。

8.视镜处炸裂：

如裂缝较大时，向机内充氮气。若裂纹不严重，可试用704硅橡胶挤上，待有机会

时更换视镜片。

9.运转中突然停电：

恢复供电后，尽快启动系统，并按“稀释停机”触摸键。

水质化验分析操作规程

1.严格执行水质标准中的规定，对原水（1次/月）、软化水（1次/小时）、给水（1次

/4小时）、锅水（1次/2小时）采集分析次数，必须按要求执行，并且真实有代表

性。

2.采集有取样冷却器的水样时，应调节冷却水的取样阀门，使水样流量在500—

700ml/min,温度为30—40。范围内，且流速稳定。

3.采集给水锅炉水样时，原则上应是连续流动之水，采集其它水样时，应先将管道中

的积水放尽，并冲洗后方可取样。

4.盛水容器，必须是硬质玻璃或塑料制品，采样前，应先将采样容器彻底清洗干净，

采样时再用水样洗冲三次以后才能采集水样，采样后，应迅速加盖封闭。

5.采集现场监督控制试验水样，应使用固定的采样瓶，采集供全分析用的水样应粘贴

标签，注明水样名称，采样人姓名、采样地点、时间、温度，以及其他情况。（如季

节、气候条件等）

6.水样存放与运送原则上要按规定执行，一般存放时间不超过24小时，容器要封闭严

密，不受日光直接照射.，冬季应防冻。

7.做水样分析化验前要认真检查，仪器容器、药品试剂情况，必要时一，要及时更换。

8.化验时要根据所分析检验项目用途，精确的量取水样及试剂药品，按规定要求的方

法读取数据。

9.做滴定分析时，要遵守“左手持塞、右手持瓶；左手滴液，右手摇动”的操作方法

认真执行，滴定速度要控制在“3—4”滴/秒，滴定过程中，要严密注视被测溶液的

颜色变化，并准确判断终点的到达，以保证分析的精确性。

10.分析终了，要精确计算出结果，（精确到现单位）做好详细记录，并根据分析结果

和水质情况采取相应措施。

11.对过期试剂药品，不精确仪器、量具要定期检查校正、更换，否则不得使用。

12.对水处理设备要熟悉运行条件、特点和其内部结构，精心操作，精心维护，对软水

器再生盐液要保证规定百分浓度，以保证交换树脂的寿命和软水质量。

13.对锅外化学加药处理要根据其工艺流程。加药设备结构及水质用量和运行参数，及

时调整加药计量，以保证工艺要求。

14.每次化验分析及加药操作后，要有详细记录，并存入技术档案。

管理制度

工程部员工守则

1.每位员工必须认真执行上一级领导发布的工作指令，如无正当理由不得拒绝。

2.依照相关法规、行业规范及公司制度办事，遇到个人处理不了的事情，及时请示上

级领导，不得擅自做主、各行其是。

3.员工参加当天的维修保养工作必须进行记录，处理紧急情况必须设法尽快向上一级

领导汇报，以便及时处理。

4.对自己不熟悉的设备，未经许可不准乱拆乱卸。

5.当班时间内未完成的任务应向上一级领导汇报。

6.当班时间内…般不得会客，未经上级领导批准，不得带他人进入园区。

7.工程部的员工应互相协助，空闲时有责任辅助其他工种的工作。

8.工作完成后必须清理现场。

工程部员工行为规范

1.仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴好工作卡。

2.文明用语，要讲普通话，态度不卑不亢。

3.不留与身份不符的发型，不戴与工作无关的装饰品。

4.接待客户时，应热情迎送，主动打招呼；认真记录投诉，并给予客户满意或合理的

答复。

5.入户服务时-，应先按门铃或轻敲门，征得同意后再进门；办完事后礼貌地离开，不

准在客户家逗留。

6.入户服务时，不得穿拖鞋，不准带贵重物品及大量现金。

7.爱岗敬业，提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

8.坚持原则、秉公办事，不得利用职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、

要。

入户维修服务规范

1.工程部员工在接到维修任务后，应根据维修的内容，立即准备好相应的材料和工具;

2.维修人员应在30分钟内，持《维修单》到达住户家；

3.如有特殊原因，不能在规定时间内到达住户家的，要通过有效途径及时通知住户，

征得住户的谅解，并与住户约定维修时间，然后做好记录；

4.进入住户室内必须得到主人的同意。一般情况下应事先预约，讲清入户工作的内容。

非紧急情况严禁未得到主人的同意入室工作。

5.在紧急情况下，如确认室内无人时，要在物业服务部和保安部人员在场的情况下，

开门进入房间；

6.在入户前，要先按门铃或轻敲房门（声音由轻至重），主人开门后，维修人员应礼貌

地称呼：先生（小姐、太太）。然后报明自己的身份，并说明来意，得到主人的同意

后应说：“谢谢！”；

7.进入已经装修好的房间前，维修人员要穿好鞋套；入室后脚步要轻，要拎好或背好

工具箱（袋），不允许在地面上拖拉、磕碰到住户陈设的物件；

8.到达工作地点后，核实有关故障情况或维修项目；

9.维修工作开始前，将干净的垫布或塑料布铺垫在地面，用于存放工具和拆卸下的零

件，不可把工具和零件直接放在地板（毯）上；

10.工作过程中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时，应事先向住户说明，

并说一声“对不起”；

11.工作结束，应将散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受到污染，要负责清

扫干净；

12.向住户讲解故障原因，介绍维护保养常识，并告知住户正确使用设备的注意事项；

13.当着住户的面使用设备，证实设备恢复正常运转，并请住户验收；

14.若是有偿服务，则按规定标准收费；

15.如实填写《维修单》，并请住户对维修质量、服务态度和行为进行评价并签字。例行

检查也应告知住户检查结果（正常还是有什么问题和需要怎么办等）；

16.告辞前，主动询问住户有无其他服务需求（或反映其他的情况），如不能满足服务要

求，要将情况做好记录，并及时向领导汇报解决。出门时应回头面对主人说:''再见”;

17.由于客观原因，不能及时维修时-，首先要采取必要的应急防范措施，然后向住户简

要说明情况，征得住户的谅解，并约定下次上门服务时间；

18.维修人员返回后，简要做好工作记录，需要再次上门服务的，要记录约定的时间，

在约定时间内再次上门服务（或确保接班人员能够继续做此项工作）；

19.维修人员在维修服务中不得随意拿用、挪动住户的物品，不得吸烟，更不能收受住

户送予的礼物。

安全操作制度

1.电气值班人员必须认真学习《北京地区安全工作规程》，并严格执行。

2.值班人员要保证电气设备的安全运行，万一发生事故，保护现场，及时报告上级。

3.值班人员要掌握触电急救法。

4.按规定穿戴好劳动保护用品。

5.操作时必须使用绝缘完好的工具

6.安全用具和防护用具不许当作其它工具使用。

7.班前班上不准喝酒，不准干与工作无关的事。

交接班制度

1.按既定值班方式进行值班；未经上级领导同意不得随意改变，遇特殊情况，须经上

级领导批准方可倒班或替班。

2.交接班工作必须做到交接两清。交班人员应做到详细介绍，接班人员应认真听取。

3.交班人员要做到：

a）上级指示、设备运行记录、《交接班记录》和公用工具转交接班人。

b）必须将本班内发生的异常情况和未处理完的工作向接班人交底，并在《交接班

记录》上留底。

c）将值班室内的卫生打扫干净。

2.接班人员要做到：

a）提前十分钟到岗，班前班上不准喝酒。

b）核对设备运行记录、《交接班记录》和公用工具，发现异常由交班人负责，否则,

视为当值责任。

C）检查值班室内的卫生状况。

3.当交接班过程中发生事故时，均由交班人负责处理，接班人协助工作。事故处理完

毕或事态得到有效控制后，再进行交接班。

4.接班人员确认无任何问题后，双方在记录本上签字，交接班工作方可结束。

巡回检查制度

1.值班人员对小区内的各专业相关系统及设备应进行定期巡视，并认真做好巡检记录,

重点设备应加强巡视。

2.发现隐患后，能在本班次处理的应及时处理，隐患消除后填写记录，并上报主管领

导；不能在本班次处理的隐患，要立即上报主管领导。

3.遇特殊天气，应加强巡视。

4.巡检地点：水泵房、配电室、水箱间、污水井、直燃机房。

5.巡检时间：每日早7点及晚11点。

6.污水泵应每三个月清理一次，暂定为每年1、4、7、11月进行。

水泵房管理制度

1.值班人员必须严格遵守公司的各项规章制度。

2.值班人员必须坚持努力学习业务知识，熟练掌握小区及各楼宇的供水系统情况。

3.值班人员应严格遵守《巡回检查制度》的规定，定期对水泵房进行巡视检查，发现

故障隐患应立即报告主管领导或工程部经理，然后做好详细记录。

4.定期保养水电设备，及时处理意外故障，保证供水正常。

5.定期对水箱进行清洗消毒及水质检验工作。

6.保持室内环境卫生，应做到：地面干净、无杂物、无烟蒂。

7.离开水泵房时，除保留一盏值班灯外，关闭其他照明灯具，并锁好房门。

生活饮用水卫生管理制度

根据《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》、《北京市新建、改建、扩建生活饮用

水设施预防性卫生监督管理办法》、《北京市生活饮用水卫生许可证发放、复验管理办

法》、《北京市生活饮用水从业人员卫生管理办法》制订。

1.配备专职或者兼职卫生管理人员。

2.组织从业人员进行卫生知识培训和健康检查。

3.生活饮用水卫生许可证两年复验一次。

4.生活饮用水新设备、新管网使用前或旧设备、旧管网修复后，必须严格清洗、消毒。

5.改建供水设施的工程设计未经卫生行政部门审查，或者竣工未经卫生行政部门验收,

不得擅自供水。

6.二次供水、必须有水质消毒设备，消毒设备应处于工作状态。

7.卫生管理人员每天检查供水设施，保证供水设备正常运转，做好记录。

8.水箱（蓄水池）间应有门、上锁，由专人掌管钥匙。房间内应干净，定期打扫卫生,

没有杂物；不得住人，不得晾晒衣物。墙上应悬挂卫生许可证、生活饮用水管理卫

生制度、近一年内的水质检验报告和水箱清洗证明。

9.水箱（蓄水池）应加盖儿、上锁，由专人掌管钥匙。溢水口、通风口应加铁丝防护

网，防止鼠类等爬入。

10.水箱（蓄水池）每年进行一次清洗消毒，生活饮用水水质每年进行一次检测。如出

现水箱（蓄水池）内水质污染，须随时进行水箱（蓄水池）清洗消毒并进行水质检

测。

生活饮用水卫生管理人员管理制度

1.生活饮用水卫生管理人员（以下简称管理员），应严格执行国家和本市的相关政策、

法规及我公司有关的管理制度。

2.管理员必须持证上岗，并在每年按时进行健康检查和卫生培训。

3.定期对水箱进行清洗消毒及水质检验工作。

4.每日按时对供水设备进行巡检，并做好记录。检查内容如下：

a）箱间的门及门锁是否完好•；

b）水箱间内是否清洁、是否堆积了杂物或存放了有毒有害物品；

C）水箱的箱体、箱盖及锁具是否完好；

d）紫外线消毒器是否工作正常。

5.每个月打开水箱盖，检查一次水箱内的水质情况：水内是否混有异物，是否出现异

色、异味或者其他感官性状异常。

6.每次巡检后，要有详细记录，并存入档案。

配电室管理制度

1.值班电工必须严格遵守公司的规章制度和安全操作规范，做到安全第一，确保供电。

2.值班人员必须坚持努力学习业务知识，熟练掌握小区各楼宇的供电系统情况。

3.值班电工应严格遵守《巡回检查制度》的规定，定期对配电室进行巡视检查，发现

故障隐患应立即报告主管领导或工程部经理，然后做好详细记录。

4.定期保养配电设备，及时处理意外故障。

5.定期清扫配电柜及配电设备，保证供电正常。

6.保持室内环境卫生，应做到：地面干净、无杂物、无烟蒂。

7.配电室内敷设的临时设施，应做到：线路整齐、器件牢固。

8.离开配电室时，应做到：人走灯灭、关好门窗。