成都某项目营销策略总纲提案

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XX城2期项目营销策略总纲提案Date:2011/04/12

一切，让我们从重新认识成都开始市场篇

1.新政及其对成都房地产市场影响研究

2.新政下的成都房地产市场及未来发展趋势研判

3.项目竞争区域市场研究

4.项目重点竞品研究1新政及其对成都房地产市场影响研究密集调控全面展开、力度之大2010年4月2010年9月2011年1月2011年2月史上最严“4.17”新政出台二次调控袭来，新国十条出台深化调控，“新国八条”出台成都限购细则落地近一年来，调控如此频繁、如此深入，史无前例。“4.17”新政，史上最严厉Page6“4.17”新政——史上最严厉的新政出台日期政策名称政策要点政策意义为调控营造气氛1.10国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展“国十一条”标志着新一轮房地产调控的启动新一轮房地产调控启动4.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％提高了首付比例和对第二套住房贷款提高了利率，打击了一部分投机需求Page7日期政策名称政策要点政策意义新一轮房地产调控启动4.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知即“新国十条”商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期6.4三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量认定该标准“认房又认贷”是史上最严厉二套房认定标准“4.17”新政，史上最严厉Page8日期政策名称政策要点政策意义调控再次深入2010.9.26二次调控政策国土资源部、住房与城乡建设部：加大保障性住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强化地方政府责任宗旨：落实深化新国十条不达目的决不罢休。本次政策的亮点是力推保障房建设落实、严格土地出让管理。短期来看，有利于清理违规土地，为保障性住房提供支持；长期来看，有利于促进土地市场和房地产市场的有序发展。2010.9.29银监会、央行：首套住房首付比例提高至三成、暂停三套房贷款；囤地企业停发新贷财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。2010.9.292010.10.19央行加息19日晚间，中国人民银行发布加息公告，从10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。管理通胀预期，对房地产市场影响不大。2010.10首套房利率上调首套房贷款利率由7折上调为85折收紧信贷规划、深化房地产调控。第二波调控，袭来Page9日期政策名称政策要点政策意义深化调控，“新国八条”出台2011.01.26国务院研究部署进一步做好房地产调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展的通知即“新国十条”要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，加强对土地增值税征管情况的监督检查；二套房贷“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。这是我国近几年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样，表明了政府本轮调控的决心。新国八条——八大方面组合调控深化调控，新国八条Page10日期政策名称政策要点政策意义成都限购细则2011.02.16成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》即“成都限购细则”进一步加大保障性住房建设力度；进一步落实房地产市场调控措施；住房限购的时间和范围。即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。住房限购的对象：本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。这是成都落实“新国八条”的具体措施。本次限购范围为成都市主城区，而非“新国八条”规定的行政区，这将引起消费外移。限购套数按照国家政策执行，但限贷政策和营业税征收办法在细则中没有涉及，显得相对宽松、灵活。成都限购细则，落地量价或将回调本轮新政调控是多手段、多渠道的全方位打压房地产市场，由于限购、限贷的打击，市场势必陷入观望。主城区成交量下跌将是必然。如果成交量下跌市场持续过长，房价也相应难以维持目前的较高水平。近郊迎来春天目前成都仅针对主城区限购，近郊相对宽松的政策环境无疑成了大后方，加之距离主城区较近、交通便捷、居住环境优越，房产价值尚有可观的补涨空间。高端受灾较重高端大户型市场的目标客群大多是多次置业客群，是本轮调控的主要针对人群。限购令的出台，无疑是对高端住宅物业的有力打击。误伤改善性需求新政出台后，短期内投资及投机需求被有效遏制，而部分改善性需求因为限购令的出台，首付款比例提高、贷款利率上调、数次加息，增大了改善性购房的换房成本，并且如果出售其不足5年住房，全额征收营业税，交易成本也大幅提高，几大因素叠加在一定程度上也抑制了部分改善性购房需求。商业侧面受益本轮调控主要针对住宅，商业物业的影响不明显，有侧面收益的可能，可能获得爆发式的增长机会。刚需仍是主力本轮调控对刚需的影响相对较小，主要是政策带来的观望情绪的影响以及贷款利率和加息带来的购房成本的提高导致部分刚需选择推迟购房。但无疑刚需仍是目前成都市场的主力需求。新政对市场的影响！回顾了近一年来相关调控政策以及对市场造成的影响反观近一年来成都房地产市场发展态势从目前市场情况结合相关政策对2011年成都房地产市场发展方向作出预判2新政下的成都房地产市场及未来发展趋势研判新增供应量（万平米）成交量（万平米）月均去化量（万平米）2008年996.8497.141.42009年883.91454.4121.22010年956.2835.569.6目前成都市主城区商品住宅市场存量464.7万平米，若按2010年月均去化量69.6万平米计算，市场存量预计需要6.8个月消化。考虑到当前受限购令影响，成交萎缩，保守估计，市场存量需要8-9个月消化。整体市场平稳健康。2008年-2010年成都主城区商品住宅市场供需情况当前成都商品住宅市场平稳健康4.17新政二波调控新国八条成都限购令09年成交触底反弹4.17新政出台市场成交先抑后扬二波调控出台成交依然保持高位新国八条出台成都限购细则落地近一年来，几乎都是在成交高点出调控政策，成都限购令出台后，成交量急剧萎缩，但成交均价依然保持在高位。限购令出台后，目前主城区量跌价滞限购令出台前后主城区和近郊商品住宅成交量（万平米）主城区近郊2011年1月106.4110.12月97.1181.73月26.090.93月较2月下滑幅度73.22%49.97%无论主城区还是近郊，在限购令出台之前以及限购令出台当月均出现了成交量爆发性增长的情况。而限购令出台后的3月，成交量均出现了不同程度的大幅下滑，可见政策产生的观望情绪以及首付提高、利率上涨带来的购房成本的增加在很大程度上抑制了购房需求。总体来说，近郊不在限购范围之内，影响相对较小。限购令出台后近郊成交量下滑幅度较小格局价格成交供应总体供应保持平稳。2011年政府在大力建设保障性住房的同时有计划有节奏地推地，保证商品房市场的供应量，防止出现因供应过少导致供不应求、价格上涨的情况。成交或将低位运行。本轮调控全方位、多角度，力度之大，史无前例。限购令出台后成交已明显萎缩，若政策持续，成交量将继续保持低位。尤其是高端市场不容乐观，功能齐全的中小户型更受青睐。视成交量下跌持续时间或将有所回调。限购令出台后，成交量明显萎缩，但价格依然坚挺。若成交量下滑持续时间过长，开发商资金链出现困难，价格有回调的可能，但幅度不会太大，不可能回调到2008年的历史低位。处于调整期的市场将变全城热销为热点板块的龙头项目热销。主城区的明星板块以及不受限购限制的近郊热门板块将受到市场追捧，成为2011年成都市场的一大亮点。处于调控下的市场，购房者会更加挑剔，对开发商的品牌、专业度，项目品质更加看重，品牌开发商市场份额或将进一步增大。2011年市场发展趋势研判清楚了整体市场发展现状及未来发展趋势我们深入到本案所在区域对区域竞争环境进行深入剖析从而能更准确地把握市场方向3项目竞争区域市场研究本案国宾板块高新西区板块犀浦板块外金沙板块沙西板块目前岔，在浆本案枝周边尽，房隙地产疯开发侨主要化集中旷在以锅下五牺大板课块：运国宾溉板块绘、外饥金沙屈板块绪、沙们西板刚块、亩高新泳西区都板块瞧和犀陈浦板径块。项目些周边贷房地寺产市忆场发映展格勾局板块名称板块属性项目板块居住环境好、文化底蕴浓，XX率先入驻，之后XX、中水电等品牌开发商相继进驻，树立城西中高端板块形象。地铁2号线更是使得该板块交通优势得天独厚，成为成都主城区热点板块。外金沙板块与项目板块处在同一环域，起步较晚，金沙板块外扩在三环外侧形成的新兴板块。借金沙板块之势以及XX等品牌开发商的入驻，该板块一跃成为2010年主城区热点板块，未来发展空间较大。目前板块项目档次参差不齐。沙西板块与项目板块处在同一环域，在XX城的带动下发展起来，发展不成熟，除XX城外，目前在售项目较少，且整体档次较低。高新西区板块沿羊西线两侧发展，起步较早，XX率先入驻，打造规模大盘XX国际社区，但整体发展较慢，项目品质一般，主打性价比。犀浦板块沿老成灌路两侧发展，与高新西区板块处于同一环域。城市面貌、居住环境差，配套不成熟，在售项目整体品质不高，以中低端项目为主。通过否板块叼属性谦的对脸比研舱究，舒犀浦桨板块喊在城遗市面铸貌、配居住混环境拢、项值目品霸质等典方面谈与项岗目板法块存层在较奇大差生异，急与本枪案不思构成脏竞争乘关系泥。因此报，锁输定竞配争板悠块为扁外金餐沙板类块、待沙西索板块央和高厕新西炒区板冰块。锁定狠竞争纷板块项目开盘时间规模（亩）体量（万㎡）产品主力面积区间(㎡)XX金香槟2010.0567.613.1高层70-150XX金沙海棠2010.099017.2高层70-170金沙柏林郡2011.02207.1高层50-110英伦金沙2010.1012.34.7高层50-90项目目前成交均价（元/㎡）销售现状销售速度（套/月）XX金香槟尾盘11550售罄134XX金沙海棠757778.86%195金沙柏林郡744021.94%30英伦金沙778043.75%47外金沙板块起步最晚，2010年才开始集中开发，全高层产品，项目规模普遍较小，一般集中在20-90亩。项目档次参差不齐，其中XX金香槟品质最高。该板块项目目前成交均价主要集中在7400-7800元/平米，XX金香槟尾盘成交价超过10000元/平米。XX金香槟和XX金沙海棠销售火爆，月均去化均超过130套。而英伦金沙和金沙柏林郡品质较低、开盘较晚、主打50-70平米小户型产品，销售速度较慢。外金喷沙板篇块开好发特送征70余-1说10伐㎡的套春二、禁三房迅源以竖及11貌0-攀13惨0平米办套三礼房源禽是区转域高四层的吼供需虎主力盒房源滥，70乐-9柄0平米黄套二躬、11敬0-支15屑0平米矿套三令房源锐供不持应求蛛。从外刮金沙航板块移的高讲层住澡宅房致源的皱供需招存量母分布商来看骆，70暴-1柴30凭㎡的房馋源是窜区域合的供炕需主搅流，声但是姿从供露需占席比来把看，70兽-9他0㎡的瞧套二西房源皂、11古0-小15袋0㎡套肆三房矩源的陶成交互占比有明显喘高于隔供应缩慧占比撤，是议目前狭区域娱市场慢的机家会热桑销房港源。外金甩沙板贯块各秩面积绒段房苗源供惹需分变析郊县及二级城市客户周边地缘客户大城西企事业单位员工大城西企事业单位员工是板块的主力购房客群之一，青睐金沙板块，缘于金沙板块供应有限且房价高企，选择外金沙板块，大都是首次置业，选择70-90平米套二。周边地缘客户熟悉区域环境，大都有地缘情结，以换房需求为主，选择90-110平米或110-130平米套三房源居多。郊县及二级城市客户因金沙板块而选择外金沙板块，看好区域未来发展空间。投资兼自住双重需求，为子女购房居多。选择70-130平米套二、套三房源皆有。外金朗沙板崭块客室群分畏析项目开盘时间规模（亩）体量（万㎡）产品主力面积区间(㎡)XX城纯水岸2008.08150035高层、小高层70-170XXXX2008.05126.6高层70-110XXX苑2009.09154.5高层70-110项目目前成交均价（元/㎡）销售现状销售速度（套/月）XX城高层尾盘8457售罄92XXXX/售罄/XXX苑665695.20%4沙西板块起步较早，在XX城的带动下开始发展，发展速度不快，目前除XX城外，板块内仅有零星中低端小盘开发。板块高层产品主力面积在70-110平米。当前，板块高层产品无房可售，XX城纯水岸1-3期已售罄，4期预计6、7月份推出，已售房源月均去化在90套以上。沙西免板块锻开发裁特征70耐-9拒0㎡的套挣二是京区域熟高层垒的供只需主平力房农源，撇供需像占比伪高达57啄%。90哀-1朴50踪蝶㎡套二糟、套林三房势源也手占据害一定眼比例屋。从沙蔬西夹板块饱的高借层住叼宅房六源的粪供需锋存量送分布包来看拳，70铺-9使0㎡的房妥源是付区域残的绝茎对供计需主佳流。沙西说板块乖各面揪积段押房源支供需型分析区域地缘客户郊县及二级城市客户城西及城北企事业单位员工城西及城北企事业单位员工因为XX城而选择该板块，大都是首次置业，考虑70-90平米套二居多。经济实力较强、文化层次较高的选择XX城纯水岸，购买能力较弱的选择区域内其他项目。郊县及二级城市客户是板块的主力购房客群，看重XX城公园、开发商品牌以及规模大盘较为完善的商业、生活配套，投资、自住皆有，为子女购房较多，选择套二、套三房源各占一定比例。区域地缘客户区域原住民，拆迁户占较大比例，熟悉区域环境，有较浓地缘情结，选择就近购买，大多选择110-130平米套三房源。沙西欣板块搏客群逝分析项目开盘时间规模（亩）体量（万㎡）产品主力面积区间(㎡)XX国际社区2006年1986130双拼、联排、叠拼、花园洋房、小高层、高层70-130（高层）XX朗郡2010.125210高层70-110英伦2011.019025高层50-110项目目前成交均价（元/㎡）销售现状销售速度（套/月）XX国际社区724599.77%72XX朗郡683069%122英伦63001批次开盘销售66%/高新西区板块起步较早，在XX国际社区的带动下开始发展，发展速度不快，2010年开始区域内开始有小规模项目开发。XX国际社区产品形态丰富，其他小盘仅有高层产品，区域高层房源主力面积区间在70-110平米。目前XX国际社区高层房源已售罄，XX朗郡和英伦处于销售中期，主打性价比，去化速度较快。高新营西区之板块车开发豪特征70牺-9碧0㎡的套择二是盐区域聪高层乏的供周需主窝力房积源，90黄-1逗30精㎡套二某、套阵三房蓬源也腥占据堤一定既比例。从高来新西幻玉区板渣块的箱高层袭住宅光房源的供需症存量折分布巾来看哲，70蠢-9理0㎡的房缎源是钻区域摸的绝金对供寇需主伶流，嫁供需撕占比霉高达56答%。高新诊西区是板块巷各面痕积段惨房源耍供需个分析邻近郊县及二级城市客户区域地缘客户城西尤其是高新西区企事业单位员工城西尤其是高新西区企事业单位员工是板块的主力购房客群之一，因为就近上班、XX品牌以及大盘配套选择该板块，基层员工大都是首次置业，考虑70-90平米套二居多。中高层管理人员大都是改善性置业，选择130-150平米套三居多。区域地缘客户区域原住民，拆迁户占较大比例，另外周边生意人群，熟悉区域环境，选择就近购买，大多是换房需求，选择110-130平米套三居多。邻近郊县及二级城市客户郫县、都江堰等郊县，以及省内二级城市客户，看重XX品牌及规模大盘相关配套优势，大都是投资兼自住，养老和为子女购房均占一定比例，选择70-90平米以及90-130平米套二、套三房源皆有。高新吩西区套板块痒客群排分析项目开盘时间规模（亩）体量（万㎡）产品主力面积区间(㎡)XX金域西岭2009.0911834.5联排、高层90-170（高层）XX城2009.1011137高层70-130XX西岸观邸2010.0877.725.9高层70-150XXXX2010.0612020高层50-110XXXX2010.12114高层50-70XX花园2010.103212高层70-110项目目前成交均价（元/㎡）销售现状销售速度（套/月）XX金域西岭9059（含1500精装标准）98.93%74XX城85901期96.96%48XX西岸观邸722893.97%86XXXX73201期售罄114XXXX698481.34%54XX花园745872.33%75项目板块2009年起步，发展迅速，以中高端项目为主，树立了城西中高端板块形象。板块以高层产品为主，主力面积集中在70-130平米，XX金域西岭户型面积偏大。目前板块内金域西岭、西岸官邸和XXXX均处于销售尾期，XXXX和XX花园处于销售中期，项目月均去化均在50套以上，成交均价大都在7000-7500元/平米，本案1期成交均价至少高于周边楼盘1000元/平米。项目茅板块认开发茄特征70细-9险0㎡的套糕二、90描-1萍10培㎡套二素、套挥三是弟区域鲜高层售的供勾需主甲力房旱源，11亮0-弯13沃0㎡套三妻也占标据一孟定比成例。从项久目板爆块的罢高层炸住宅参房源土的供勿需存裹量分魔布来霸看，70很-9活0㎡、90荡-1货10约㎡房源墙是区境域的才供需挺绝对伯主流丸，供逝需占浇比总谦计高蝇达63西%。项目芝板块巾各面镰积段避房源加供需隶分析地铁2号线沿线客户区域地缘客户城西尤其是高新西区企事业单位员工城西尤其是高新西区企事业单位员工是板块的主力购房客群之一，因为就近上班、看重区域居住环境、项目品质选择该板块，基层员工大都是首次置业，考虑70-90平米套二居多。中高层管理人员大都是改善性置业，选择110-150平米套三居多。区域地缘客户区域原住民，拆迁户占较大比例，另外周边生意人群，熟悉区域环境，选择就近购买，大多是换房需求，选择110-130平米套三居多。地铁2号线沿线客户大都是首次置业的年轻人，工作和生活对地铁较为依赖，考虑到今后上班的方便快捷而选择在该板块购房。经济实力较强的选择本案、XX金域西岭，支付能力较弱的选择区域其他项目。项目蹲板块港客群债分析外金沙板块沙西板块高新西区板块项目板块目前总供应量（万㎡）42.139.865.493.4产品项目规模（亩）12-9010-20（XX城纯水岸1500）50-120（XX国际社区1986）30-120产品形态高层独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、小高层、高层双拼、联排、叠拼、洋房、小高层、高层联排、高层热销户型套二70-90㎡、90-110㎡70-90㎡70-90㎡70-90㎡、90-110㎡套三90-110㎡、110-130㎡90-110㎡110-130㎡90-110㎡、110-130㎡130-150㎡高层主力成交均价区间7500-11000元/㎡6500-6700元/㎡8500元/㎡（XX城）6300-7300/㎡7000-8600/㎡主力客群大城西企事业单位员工，青睐金沙板块被内金沙挤压出来的客群；区域原住民；郊县及二级城市看重区域发展和项目品质的投资兼自住人群，郊县和二级城市因XX城公园而选择在区域购买的投资兼自住客群；区域原住民；在城西和城北工作人群大城西尤其是高新西区企事业单位员工‘区域原住民；郫县及周边二级城市客群大城西尤其是高新西区企事业单位员工；区域原住民；因2号线而选择在区域购房的客群高层剩余体量（万㎡）131227.438（包括本案2期）潜在土地可供应体量（万㎡）30.3（XX项目）015.3（XX香槟国际）0未来1-2年可供应体量（万㎡）43.31242.738各竞销争板绣块发驶展维蛇度比绵较分女析从产迫品形晓态来云看，除XX国际塞社区证和XX城产旦品形泊态丰毁富，恩三大器竞争幼板块贷与项瓦目板娱块各叛项目轰均为殃高层膛产品盟；从高负层房扯源热瓦销户貌型来睛看，三俗大竞怪争板嘱块与煮项目置板块啄各项宏目大懂都以70蕉-9堡0平米殃套二叹，90鲁-1锡10平米赢套二懒、套位三，11拉0-释13呢0平米创套三品房源绸最为斯畅销食；从高电层房幻玉源主绒力成脚交均摆价来工看，外饶金沙摸板块棕和项叙目板税块较煎高，慕沙西急板块且（除XX城）厘和高答新西青区板接块较迈低；从潜倡在供非应体忌量来仰看，高醒新西爆区板乌块和伴外金晨沙板减块未骡来1-柜2年内穴可供歉应体谊量较厉大，养分别积达到42葬.7万平哑米、43愈.3万平公米各竞的争板自块产紫品同帐质严浴重、真存在车一定常价差12万平米（仅有XX城4期有房源推出）38万平米（包括本案2期）沙西板块项目板块郊县和二级城市因XX城公园而选择在区域购买的投资兼自住客群大城西尤其是高新西区企事业单位员工市场存量主力客群沙西意板块绑后续婶供应誓体量刑不大搬，且董区域法主力怒客群蛛与项叙目板狸块基疾本无霉交叉沙西板块与项目板块竞争关系不大，竞争区域进一步缩小为外金沙板块和高新西区板块沙西殖板块办与项断目板枯块竞快争关辉系不厉大工作居住在大城西，对金沙情有独钟，因内金沙供应有限且价格高企，将视线转移到金沙附近三环外区域，选择外金沙板块还是项目板块？项目板块工作在高新西区，熟悉区域环境，考虑到工作方便而就近购房，选择高新西区板块还是项目板块？外金虫沙板负块高新去西区典板块外金食沙板吓块、电高新借西区葱板块改与项餐目板币块竞虑争关间系板块区位交通居住环境文化底蕴城市配套整体品质外金沙板块三环路外侧，紧靠三环路公共交通不方便区域内全是高层住宅，目前大多是建筑工地借金沙之势，有较浓文化底蕴不成熟，主要依赖内金沙相关配套项目品质参差不齐高新西区板块三环路外侧，距离三环路约3-4公里公共交通相对便捷，但拥堵严重区域内工业厂房、汽车4S店云集，整体环境一般工业厂房云集，缺乏文化底蕴目前不成熟，XX国际购物公园尚未兑现以中端项目为主项目板块三环路外侧，紧靠三环路公共交通便捷，紧邻地铁2号线茶店子站点城市面貌较好、周边规划无高大建筑物，视野无遮挡，居住氛围已经成形传统国宾区、金牛宾馆尽在咫尺，文化底蕴较为浓厚主要依赖羊西线相关城市配套以中高端项目为主，整体品质较高各板贪块竞桑争力寸比较茫分析板块区位交通居住环境文化底蕴城市配套整体品质外金沙板块高新西区板块项目板块总体从来说普，外咳金沙轰板块巾与项乔目板筋块综款合实匆力相烟对接桥近，温高新型西区葵板块让综合宰竞争牲力较走弱。项目眠板块劣竞争违力更弊胜一跪筹居住环境优越、区域内无高大建筑物遮挡、视野开阔闹中取静，出则繁华、入则宁静区域项目整体品质感较强区域临近地铁2号线茶店子站新政对市场的调控，未来市场不确定因素较多继XX入驻外金沙板块，XX外金沙项目已经启动，整个外金沙板块市场认可度或将进一步提升。XX强势入驻高新西区，XX香槟国际2011年将开盘销售，加之XX国际购物公园的逐步兑现，高新西区板块有提档升级的可能。两大竞争板块综合实力增强，或将分流一部分客群区域尚在发展过程中，商业配套、居住配套有待完善区域临近茶店子客运站，周边城市环境有待改善XX金域西岭将推出楼王XX国宾首府，在已售高层基础上拔高档次，有助于整个板块调性的提升，进一步确立中高端板块形象内金沙板块供应有限、房价高企；而外金沙板块目前发展还未成形；高新西区整体品质不高，会挤压出一部分客群流向项目板块地铁2号线2012年试运行，将给板块带来部分依赖地铁工作和生活的客群优势Strength劣势Weak机会Opportunity威胁Threaten项目皂板块SW沙OT分析深入倍剖析映了项弹目竞障争区察域市语场之袄后选择晓项目干板块权及竞都争板践块中对本纺案造果成竞蕉争的蛙重点已竞品赤进行签研究做到东知己帝知彼XX金域滔西岭炭已推朴房源菠基本弦售罄柄，即须将推魄出的摧楼王XX国宾击首府胖定位晚高端雪，有敌助于湖炒热先板块律、提桐升板斧块调冬性。观而主伸力面检积区郊间14炉0-抖17彼0平米访，与珠本案计形成蜘差异通化。黑因此露是共意赢的急关系次。其他耕项目猴与本这案价着差在10句00元/平米霜以上现，不过同档奇次，聪不构贤成竞药争。项目卖板块处内竞争圈板块铅内外金胞沙板炎块XX金香姨槟已储售罄添，其邀他项涉目品堤质不配高，堂与本暂案价泡差在10疫00元/平米租左右莫，不期构成胳竞争柴。外娇金沙跃板块路最大启的竞队争是椅尚未时推出嗽的XX项目繁。高新垂西区乞板块XX国际辜社区悟高层勉已售熔罄，葱目前凡在售详项目肤档次少较低燥，主详打性坛价比枪，与倾本案猪无竞呢争关酬系。桶该板融块潜壁在项状目XX香槟否国际废是本浆案最禁大的回威胁脉。锁定洲竞品爷项目评：XX外金钢沙项坚目和XX香槟影国际4项目心重点岁竞品闻研究板块宗地位置净用地面积（亩）用地性质容积率可供应住宅体量（万平米）楼面地价（元/平米）竞得者案名推盘时间外金沙青羊区三环路以西、摸底河以南，清波片区市政道路o线以东，C线以北地块168.20二类住宅用地（可兼容商业≦10%）总≦3.030.33600XX金悦湾2011年XX外金哗沙项瞒目XX香槟座国际板块宗地位置净用地面积（亩）用地性质容积率可供应住宅体量（万平米）楼面地价（元/平米）竞得者案名预计开盘时间面积区间（平米）高新西区雅驰工业园（高新西区政务服务中心以西）184.0商业兼容住宅用地（可兼容50%住宅）2.515.3不详（收购地块）XX香槟国际2011年6月（预计开盘推400多套）76-133市场尝在变环境寻在变XX城，耗正站嫌在一喇个转折剪点上同策乌观点：让脂成都习认识不一植样的XX城！XX、成情都与XX城的三角关系成都是一播个很精彩的城巩市，感它在府等待匀的，白既不兔是XX的专穷业，朝也不鞭是XX的物跃业它在横期待魂的，膨是某兔个人锡能带评给这全座城哲市新的切生活毫力、新的古视角、新的检观点而这圈个人夜，正酷是XX大市虑场环致境的确定离性非人明为可奔以改产变，项卸目的阁指标萄和现将状也缩慧非后丙天能剖够翻袋彻XX选择成了《X场X城》这个辨名字虽然挨我们携不很意了解适起名破背后努的故薪事，铁但我豆们理店解了XX跟我庆们有川同样某的认捡同——不管治是成吃都还转是XX城，都需要砖新起尿点，症新标柴准，改新生芦活因此针我们卧深信提，《X绕X城》不再燥是一升个单环纯的附地产球项目它必螺须必挽须必夕须创造储一种恰时尚鉴，甚笨至，腾创造半一种兄传奇首先浪，让凑我们凝重新回味一下XX城S优势—国宾罚板块悦，核孟心位理置，肠区域格优势箭明显久；—国宾立板块段、乃窑至整版个城盘西唯勇一香绒港开求发商该开发晴，具戚有气交质优甜势；—紧邻欺地铁烟站、任茶店灿子公荐交站秆和成省灌快幕铁，底交通润优势孙明显兰；—项目兽产品漫、园善林规母划分连别由剩吕元扇祥建晶筑师纷事务亩所、臣贝尔辉高林米公司走设计央；—项目北内规席划有莫大型盏超市激、酒谜店、垮缤纷艺生活叛馆、粒健康质俱乐具部、驻伊顿珠幼儿培园，钱项目端附近洋有一舌品天嫌下餐召饮休娱恒乐一待条街享、人踪蝶人乐司、家五乐福会，配管套优跃势明快显；—项目好区域管拥有返全域田教育听体系禾，成嫁都金些牛区奋茶店景子小草学（免省重梅点）赞、成夸都外扫国语呈学院昼（涵间盖小登学、哗初中折、高惯中）羊、四涉川大矮学锦叛城学备院、懂电子验科技数大学俗成都运学院W劣势—X触X目前局在成帅都有义一定讯品牌斤效应捡，但虾是由罢于总漠体开到发规勺模有刘限，爽相比淋接临独的XX在成竖都的证影响黑力上附略逊种一筹脑；—项目鉴一期患已交吨房，孕由于饼种种凳情况欣，导艳致项团目一幸期口龄碑有跃影响福，不狱利于打老业局主相释关资生源活融动的忧开展研；—项目饭产品供价格椅较高努，性意价比欢低；—项目璃目前城绿化惧园林锐景观畅相对磨平庸穴，现晃场打请动能旬力不峡强；—项目阵容积川率相愿对较极高，减户型网设计厚比较校单一丙，赠踏送面招积较粘少；—目前划项目眉一期通已进窗入尾惩盘销鉴售状患态，败二期葛开盘扫时间含待定晕，拉糕长了交销售治预期疮，客钢户流杰失在尤所难晕免。—项目怒推广带方向永长期毯固化决，令孤客户王对推踢广产万生抗倒性。首先便，让叛我们促重新回味一下XX城O机会—地铁2号线回即将腹开通覆，升怀值潜耀力巨姥大；—对地疾铁2号线网沿线兰客户住具有液直接壳吸引骗力；—项目江客户联对品栽质楼无盘的区认同任度较馆高；—国宾筒板块序的同竹面积锤段产络品供定应量读趋紧庆；—随着XX品质税系产吐品（爱金域待西岭光楼王笛和别却墅）竟的推晶出，镜国宾棒板块颠的热说度和超形象辽将进负一步壮提升史。首先吨，让舞我们朗重新回味一下XX城T威胁—房地胖产宏踢观政邪策趋化势越乱来越四紧；—金融彩政策驶目前必已采轻取紧扫缩政欠策；—外金载沙板循块与嘉国宾默板块傻已形等成竞惹争关郑系，鸣外金少沙项销目对肚项目驳客户王具有臂一定篇分流杯；—房地搜产限从购政变策已扇经开曲始对桨成都矛房地傍产市犯场形角成影焰响；首先圆，让间我们耍重新回味一下XX城核心喘价值凑挖掘—项目仿地处扮的国朱宾板咱块，快是老藏成都垫眼中用里来青的上兵水上惨风之穿地，兆且项惧目周开边均金为品边质盘沸，这毫无疑陶提升震了项乏目在虏该板轧块的闷形象辆，带灿来更秒大的革升值蚕潜力筒、良班好的吐人文缺居住股环境津。板恩块内拆可供括开发予土地太已近棚枯竭纪，这赠又进拿一步赠为项妖目的迎资源滨稀缺章性提菠供了淘支撑狡。—交通在优势:临近3环、傍靠近呀地铁2号线屯，处焦于迎铁宾大晚道中杏段，读项目送周边替有公载交站毁，另粉外国躬宾板任块还宣与成础灌快导铁有充交汇誉。坐田拥两聚大热隶门交尝通资乎源，翁随着易地铁2号线赤的临锡近，溜未来渗升值田空间德极大蜘。—项目骂商业办价值姻：内恶有30纱00㎡左创右“诱缤纷琴生活渠馆”舅，各返类运驶动室躲、休抹闲区姨，周瞒边有橡一品罗天下倍大街灶等，蒙生活逮配套文完善挎程度扭远远分超过宗同类赤。—项目总产品货价值款：入亮户大禾堂6米挑纸高，及豪华互电梯棋间、硬水晶座灯和巷考究茄的石炊材、径户户蚊带入放户花卫园的披设计溪都让成人感窑觉到镜居住狭其中酷蕴涵淹的高猴贵品坚质。—项目行潜力巾：地谜铁二贤号线说的开像通，育国宾冬版块龟与成贫灌快敞铁有揭交汇员，且队国宾拢版块淋属于屡政府有规划赚中的贿一个而重点挠版块板，未寸来潜疗力巨筹大。首先征，让驳我们副重新回味一下XX城价值阀之上刊的另核颠心精形神究竟猫是什女么样殿的项绿目精洪神，能够庸为众库多的该价值亭注入饼灵魂?究竟跳是什谋么样变的项暗目精矛神，蚀能将XX城再抽次变醒成目测标购叫房人寺群的关注域所在？究竟芦是什仇么样虏的项司目精柔神，液能将XX城的高度驳和影坊响站在“世城市乔之上草”？价值茎之上盲的受核邻心精漂神同策掘观点XX、XX城和锋他们尤背后哗所代代表的港派风范帖、精贯英气质和生威活情调价值羞之上滚的核租心精巩神项目余的核冰心精索神是让奋成都扣重新运了解并亲熊近XX城的泉一种汗手段站位特在城骑市之夫上才是点我们紫的目梯的所裙在价值改之上录的核右心精河神XX城是傅现代标的、洗理性峰的，留讲究斗人文拜的成都稻是古再老的慕、东秆方的片，崇稍尚自碌然的这两惕者之槽间的洋关系邀一度悉成为匆我们郊的困皱扰但因钓为一扎下的川这些肺画面我们马很清哲楚地筹看到尾，当旧现硬代的XX城妥遇上熊东脑方的应成都如同喂香港蜓在东首西方禾之间翁的绚都烂多遇姿，棋动静敢自如是矛府盾所趋在，闸才是广制造刻话题贝和高骂潮的描机会掏所在XX城的姓现代凯之美成都悉的自护然美融汇XX城的竞气质堡派XX城的步气质道之美成都轨的东笨方之骑风融汇XX城的聋精神山派XX城的寒港式苏意境成都目的风阻格美融汇XX城的吐生活比派东方辱的经典与西得方的时尚在方中浊信身上跪完美泛融合在XX城——也会XX城的湖户型蝴配比61山~9侵6m2（两房肤两厅船一卫掉，占杏总套推数的48坊%）11族1~泄11喇4m2（三房怀两厅奏两卫袭，占诊总套珍数的16伟%）12坦3~地12毯9m2（三房饱两厅测两卫昼，占评总套猴数的19忍%）13饰1~仁14唉2m2（三房松两厅湾两卫薪，占骆总套首数的11径%）17损3~辫29哥4m2（三房/四房/复式练单位摩，占舞总套液数的5%俊）客户晚区域悲来源向：区第域客超户、贷产业肃配套俯客户爪，地笋铁2号线庙客户品、市巷内其桌他区仁域客闭户，肾省内隐二级抚城市槽客户客户嘱属性旅定位乒：首渔置客弹户、坊首改戚客户客户地细分谣：城梅市中环产、挽高新羞西区勤企业糕中高河层职立员、典成都吧现代纯工业呜港内模部分畏客户启、城舰西高铅校学疯区客壤、主庆城区苍工作俗的高市级白锅领、保新婚毯客心理僵画像百：事鲜业发孝展正卫处于怕快速胀发展侵阶段姨，理箩性、周有理俱想、迷富有堪创新季精神井，愿赴意尝践试新辆鲜事未物。检思想爆传统最，观它念前叨卫，闲比较赖容易梦接受味新的辟观念窃和社岔会变孟化，低但人堤文居党住情搬节浓惰厚，颤又恪首守传舒统文砌化思裙想和夜道德锤规范拨，品斥牌意练识较遍强。深工作野压力吩较大座，追本求健添康、毅轻松枪、舒猴适的百生活痒，有诵对未萝来充因满希益望，贫努力吉追求导成功役。XX城的穷客群期定位呼之袋欲出顾的形蒸象定语位对XX城的灿核心维精神抢、产哲品和舅目标撕客群滩关联锅的梳性理，XX城2期的厚形象诊定位怕：“港式港风范吴的活碌色生摩香社辟区”国宾凯板块规的产捉品供搬应量疗在成痒都是办有限蕉的，秘这决万定了记它排抖他性姓的高按价值紧。居住逗不仅司仅是菌舒适辉，而肿且完扶全是业主执的气久质名翼片。通过版产品锈传达旺价值吗观、咸人生框观和山生活究观，精熟准锁医定项值目的右客户峰群体利。XX城2期和鹿港式北风范鼓的依拨存XX城是一蜡个很BE磁AU越TI昼FU吐L的名键字，借它的洒存在蔽，血口脉，招需要铸依附需于一泊个载管体思考旅再思裂考，差选择嘱再选蕉择，多我们劲决定锐了用“XX只X湾”继续承载兆这一船使命因为它兼容史了香港套和成肉都两例座城市弊的缩阁影，荣人文快的品睛位和驱自然抢的融种和我们秤把这初样的秃称之菊为《港式娘风范背的活赏色生卵香》实现生活的梦近想，容实现珠生活拿的意义比别快人多纺一种生藏活，比想别人裳多一赞点独特XX城2期和驴港式猾风范志的依幕存XX趁·X砍X城2期“XX复X湾”SL乱OG财AN活色乱生香蒙的香掌港制简造港式魄的气顺质独特查的韵喇味符趴号XX城2期和貌港式掠风范唐的依炉存XX场X浆X城和赵港式交生活崭三驾窗马车港资品牌礼给成都人的扶是口散碑与师信心XX城2期项目穗给成都人的来是港式刷风范的居决住时积尚XX城2期产品僵给成都人的耐是住罪宅的惑舒适圆性与猴优越来感XX、XX城、港式著生活，是站同一伯个事背物，惩又是怨不同域的攻麦击武隆器充分发挥暑品牌张的力墨量，科营造济项目追的理矛念，根做实已产品沫的利窝好赢得成都20行11年楼撞市的理，一聚定是XX遮·X系X城2期“XX严X湾”XX城是XX，但“XX晒X湾”也可以超越内了XX只有XX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