房地产开发与经营管理精讲讲义

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.2房地产业的内涵及性质1.2.1房地产业的内涵房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1.2.2房地产业的性质按一、二、三产业划分，房地产业属于第三产业。1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。3、房地产业能够促进相关产业的发展。4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投资热点，居住水平得到提高。第二章房地产开发概述2.1房地产开发的含义、特征和形式2.2房地产开发程序2.3房地产开发企业及其管理2.4我国房地产开发状况2.1房地产开发的含义、特征和形式2.1.1房地产开发的含义房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。2.1.2房地产开发的特征综合性、长期性、地域性、风险性

2.1.3房地产开发的形式1、按开发的对象划分（1）土地开发（2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用房开发、工业厂房开发（3）综合开发2、按开发的规模划分单项开发、成片开发3、按开发区域的性质划分旧城改造、新区2.1.4房地产开发的主要参与者房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构2.2房地产开发程序2.2.1投资决策分析阶段1、提出投资开发设想2、项目可行性研究2.2.2前期准备工作阶段1、获取土地使用权2、征地与拆迁3、工程勘察与设计4、施工现场的“三通一平”或“七通一平”5、建筑工程招标2.2.3建设实施阶段1、组织施工2、工程监理3、竣工验收2.2.4租售及物业管理阶段1、房屋租售2、物业管理2.答3房火地产瓜开发戴企业邮及其获管理2.闯3.亲1房每地产途开发虎企业苹的设舰立设立版房地等产开电发企拣业，请应当限具备冷下列线条件方：（1桃）有银自己调的名打称和造组织聋机构（2果）有沉固定咱的经梢营场陪所（3碑）有槽符合袄国务舰院规否定的情注册型资本（4危）有吧足够坡的专至业技套术人辰员（5肯）法跨律、侍行政矛法规闪规定面的其完他条阳件2.小3.隶2房续地产谱开发弦企业票的资漫质等碧级房地构产开变发企拼业按平照企顷业条爸件，鉴分为珍一、捷二、句三、仅四个炼资质告等级替。（早如：正注册轰资本透50孩00露、2暴00核0、具80揪0、宇10饺0，渣经营晚年限绑5年详、3冷年、鞠2年眨、1特年，生从业妨人员科专业渡资格终及数城量等侵）2.傍3.蔬3各晓资质腾等级构房地竞产开目发企耽业的弱从业搏范围一级影资质愚的房泽地产厕开发埋企业惯承担绒房地桂产项坟目的份建设辉规模舟、范舍围不和受限弦制，就二级斯资质否及二胖级资烈质以还下的其房地兔产开宋发企童业可污以承忙担2码5万债平方智米以盒下的门开发捞建设貌项目笼，承辨担业缺务的轰具体淋范围瞧由省眠、自顷治区娃、直胶辖市帆人民刺政府盛建设身行政州主管迁部门忍确定2.悉3.辨4房五地产滔开发资企业孔资质很等级谨的审叨批房地脚产开魔发企豆业资堤质等胞级实锄行分栋级审落批：拉一级照资质连由省永、自哗治区暑、直押辖市今人民辈政府约建设序行政渠主管俭部门纽奉初审个，报块国务华院建进设行疗政主袍管部拨门审凉批。膨二级疗资质笑及二轿级资坑质以豪下企茂业的次审批块办法确由省理、自拖治区泛、直浆辖市狗人民标政府究建设横行政暮主管邻部门般制定拥。2.溪3.肿5房观地产长开发店企业袍资质吴等级历的管哭理1、规房地归产开杠发企江业从宜事开若发经邪营业谁务管洲理2、葡房地伍产开暗发企吧业资储质证鼠书管案理3、军房地妻产开臣发企虎业资少质年贝检管南理4、膨房地意产开柴发企弹业分带立、自合并威、变哗更管湖理5、兵房地找产开哲发企袄业资刻质降插级管令理6、预行政影主管忠部门炕工作轮人员投管理2.秘4我秒国房公地产套开发竭状况1、20物05年固耍定资纹产投鹅资全年神全社打会固钻定资射产投看资8村86捉04或亿元侄，比辰上年糖增长澡25谎.7馋%。季其中吃，城园镇投丝式资7湿50地96猜亿元怠，增枝长2飘7.棉2%斥；农迫村投译资1棍35芽08蠢亿元塑，增萄长1水8.将0%历。2、阶20父05个年全畏年房房诚地产侍开发企投资绍15前75词9亿觉元，逃比上耕年增镜长1值9.询8%宏。商熔品房暮竣工单面积达48碑79墙3万腊平方嫂米，降增长养14良.9谣%。碌商品捉房销袭售额兽18份08烫0亿杆元。扁其中展，现惩房销崭售额老占3沃5.棍5%介，期泽房占庙64烈.5犬%。房地别产开听发投坐资额搜从2负00优2年肯的7收73号6.倾42例亿元交增至铲20矿04鞭年的宏13饼15损8.沃25或亿元贝，增肉幅高瞒达7误0.寒08御％；站商品硬房施荒工面斤积从善20听02装年的症9.锐28旦亿平阔方米哥增至睛20屑04弯年的勿14借.0脉5亿播平方饲米，遭增幅隙达5笛1.端42聪％；席各项傲房地段产开欣发统饥计指启标全偷面大膀幅上虎扬，亭尤以络商品混房销升售额厨为甚扩，2虎00卡4年测商品誓房销歪售额稳突破辅万亿称大关腊，达霞到1洽03拼75晒.7甚1亿溜元，辉增幅右高达奖81丛.3迅5％织。中直国房佣地产累行业棵所处司的大浸开发音时代传迅速醉造就陈了一耽批颇售具成脾长潜币力的裤超大表规模幅企业昨。图4务“沙十五叛”时眼期固菊定资岸产投但资与拿增长角速度第三呜章沈房端地产浅开发者项目魄策划3.您1房偶地产痕开发蹄项目宜策划叨概述3.购2房窗地产冷开发昼项目阅区位盾分析乞与选动择3.耽3房散地产亡开发钉项目击时机对的分餐析3.阀4房桐地产血开发妈项目击定位3.姓1房各地产萝开发液项目上策划而概述3.拳1.初1房支地产浩开发亡项目眯策划搞的概贸念与压内容1、纺房地须产开阵发项毛目策钻划是蠢房地纺产企辜业对跟新项扇目进令行构蹦思、驾设计炉、评由价和佳选优茶的过谢程。2、添房地欢产开叔发项腐目策颜划主荷要内丘容：（1撇）房秋地产仗项目换区位远的分啦析与俯选择（2料）房动地产府项目宣开发萍内容驱和规谊模的蛇分析（3境）房楼地产嫌项目阵开发堪时机份的分宫析（4粱）房腥地产欧开发晚项目发定位（5扣）房穴地产捞开发与项目附的规隶划设胡计（6耐）房离地产年项目拌融资茎方式夺与资吼金结净构的工分析任与选伸择（7这）房交地产钢开发头项目购的营朱销策册划（8氧）房厚地产棉项目背物业范管理礼的前那期介杆入3.霜1.寇2房散地产揪开发免项目聪策划戴的基勇本特叉性1、尿地域亲性掏2、朋创新宋性衣3、莲系统妻性4、完前瞻危性丙5、焦市场鸦性肢6、蔽操作状性3.镜1.你3房仍地产息开发后项目帐策划衫的作沉用1、焦使企敬业决学策准返确，众避免股项目肃运作葬出现造偏差2、涝使房北地产侨开发叨项目树增强个竞争摇能力3、暗探索趋解决崇企业塔管理挑问题妈，增线强企元业的谁管理状创新称能力4、迫有效渠地整泄合房俭地产拔项目淡资源助，使怖之形瞎成一文种前峰所未著有的偿优势3.艺1.译4房竟地产工开发岸项目孤策划驰的原征则1、恩符合处产业待政策加和区迫域规活划2、然符合情市场羊需求3、辆符合返环境址条件4、铸符合尽技术熊先进兆性、期经济软合理者性3.迁1.受5房闻地产怠开发熟项目战策划嚼的模锄式1、元概念逝策划厕模式2、妄“卖删点群日”策府划模赏式3、翠等值触策划浴模式3.搏2房窑地产妖开发朋项目录区位租分析槽与选辩择3.略2.送1区厚位的狭含义团及区律位效员益的扛实质区位床可简辜单的录理解借为位评置，择但它摇不是言简单阴地指崇自然失地理缸空间尝位置逗，而梳是自隆然地念理位豆置和轰社会箭经济砍位置颠的综允合。区位妨效益停的实功质就奸是位遵置级停差地页租（县即土铜地位留置对气经营煮收益右的影售响）蹄。3.阀2.嫁2影覆响房际地产室开发泛项目猫区位佳的因乘素1、朵自然耻条件肯和环莲境方么面的辰因素2、衔城市王规划愚方面卡的因乡丰素3、萍交通矩方面初的因包素4、趴市政律基础覆设施萄和公滥共配寇套服逝务设灾施方砍面的技因素5、刊人口胞和经假济集据聚方际面的低因素6、游社会弦文化在方面马的因脊素3.贷2.鸣3房宵地产脱开发漆项目跃区位边选择阵的原第则1、症合法悬原则督2指、最寨高最享佳使腹用原宏则3、耀开发慈潜力独原则3.搞2.蓬4不乳同类丹型房鱼地产废项目典对区师位选加择的否要求1、骨居住烦房地授产项丛目对宗区位福选择徒的要址求（1舌）市鸭政公榜用和展公建乎配套途设施栗完备（2户）公痕共交工通便英捷（3检）环丹境良贿好（4蚂）居主民人洗口与劣收入2、山写字颠楼项钥目对馋区位赤选择瞧的要漂求（1朵）接荐近其挪他商肚业和应办公肚设施（2涌）交耕通方斧便快微捷（3害）周据围环划境优炉良3、饶零售筹商业扑项目所对区族位选造择的谊要求在微脾观上庄应位嚼于城尾市或捎区域疯中心蹄，具哲有较铃好的潮临街虹或道幅路状香况，虚处于述交通弊路口旧和繁战华街泥道两疤侧，浓交通炊和通世信便妥利，脏有足棕够的虑人口奶流量4、挤工业丹项目贯对区歪位选夸择的妄要求工业饥项目蚀区位塔的选傍择要甩求主及要包凉括：责取得院原材宣料容缝易，洋交通所运输旺方便盟，接凡近产久品销塞售市屈场，阵人力斩资源嚼和土地地、往水、珠电等笼资源低和能僻源供括给有最保证雄，能要够控侨制环枕境污垄染。3.园3房常地产团开发匠项目辽时机继的分息析3.必3.秒1房繁地产婆投资际时机房地芽产投环资时绿机的论选择正，一燃是从红房地焰产开躬发经辽营过臂程。假二是街从房兄地产凑业发毛展周站期。3.驰3.俩2房寺地产那周期1、峰房地扮产复女苏阶做段2、形房地佣产繁污荣阶本段3、华房地锣产衰象退阶太段4、械房地淡产萧盛条阶凑段3.大4房卧地产损开发量项目菜定位3.银4.胁1房口地产蛇开发靠项目玩定位铁概述1、响房地躁产开饰发定肝位是给指房翁地产牌开发凉投资驼者经何过研博究市址场前菌提、嚷技术胶前提秩和资咳金投兄入状红况等考一系辫列与提房地颂产产禁品生程产有螺关的挎前提功条件夏，利券用科孔学方匀法，兰构思候出房美地产崇产品捞方案反，从公而在征产品岂市场杯和目尝标客完户中淋确定该与众袍不同辩的价秧值地判位。2、扬房地学产开比发项沸目定击位的财原则（1叫）受悉众导槽向原隆则节（领2）估差异麦化原仪则3.抽4.睛2房撤地产宿开发娇项目椅产品抹定位1、灭房地况产开呼发项写目产离品定愤位就研是房漆地产林开发尘企业篇为了窗将自总己开驴发的客房地菠产商堵品进耗行有碑目的殖、有芦选择块、有废针对摸性的恶销售鼓或推魂广，端在进赞行客械户界虽定和蝇细分撒的基盏础上吴，创辆造有合差异剧的房塑地产渴产品露，在槐消费砍群体邻中树屋立所居开发庸房地扔产开棚发项烘目产修品的福特殊箭形象集。2、恋房地挡产开仗发项归目产超品定爸位的球内容房地茅产开巨发项务目产瞒品定层位的术内容柱主要棋有建按筑风格、泥户型猫设计拥、功怜能定创位、始小区麻环境祸、物仓业管谅理等姑。3.敞4.尖3房寒地产氏开发文项目耳客户更定位客户报定位匀是确摄定房供地产谱项目躲的目虽标消海费群司体和搭他们灶的特皱征。3.津4.债4房籍地产如开发宿项目宏形象片定位1、北形象幻玉定位朋主要泻是找格到房金地产扩项目介所特爽有、庙不同铺于竞辅争对适手、呢能进装行概芳念化勺描述邮、能颤通过嫁广告础表达昌并能螺为目浙标客滑户所挂接受钳而产山生共殃鸣的特征搬。2、扫房地惰产开书发项贵目形纺象定用位应呜遵循圈以下晃原则（1泪）项闷目形竿象易秤于展痕示和叹传播诊。（2微）项污目形啄象定穿位应椒与项鸡目产档品特星征相恰符合（3闲）项题目形著象应悲与项界目周胡边的抗资源罢条件妹相符犬合（4馒）项改目形疫象应絮与目戒标客短户群肺的需爽求特稼征相套符合（5倒）项辜目形悉象定肿位应值充分市考虑值市场盛竞争格的因皇素，睬与其续他楼猎盘有糠比较冻明显息的差便异和宅区别3.上4.怪5房瓣地产缩慧开发供项目牲品牌阵定位1、袖品牌油是一搅种名幅称、获术语磁、标肢记、火符号箭或设伟计，卸或是撇它们果的组抛合应凳用。2、诱房地继产开攀发项宅目品斧牌定领位的鉴影响砌因素品牌毕定位展的影哗响因堆素主躲要有沾：房旧地产斯产品棕的质血量、妖价格唱、服问务、启广告怨、员肾工。3、楼盘攀品牌欺的创愉立（1偶）命戏名及劳标志（2酷）产秆品品升质（3蔬）概雷念创虹造（4灾）追止求个生性化4、坏企业认品牌浑与楼逗盘品钻牌联口动定奇位（1肢）楼喂盘品餐牌促叮进企筋业品拔牌（2溜）企员业品须牌带冲动楼锅盘品玻牌3.听4.疮6房既地产怠开发票项目涌营销粮定位1、价格华定位（1葛）价费格定休位的陶目标房地尘产开钥发价欠格定舱位的始目标方必须字服从芬企业鸦的经兼营总献目标狱和市阔场营释销目蚀标。泛具体煤包括兰：最轿大利剩润目收标、齐提高图市场姜占有肢率目络标、乘稳定壤价格颤目标滥、过灵渡价茶格目乔标、饮竞争栗价格战目标振、（2你）楼这盘定充价方掌法房地储产定灶价方争法：圆成本已导向形定价垂法、绕需求龙导向织定价亮法、销竞争托导向巨定价当法。（3窄）楼记盘价恰格定蜻位策贡略楼盘疫价格与定位粮策略励主要论有：姓心理唐定价常策略批、折记扣定盒价策扯略、味新产采品定震价策践略、信过程仰定价惜策略2、崭广告淡定位（1蛮）不飘同媒生体广惕告的饭特点（2凑）选殿择广鼠告媒漏体应烈考虑底的因仔素在选介择媒飘体时糠，房挂地产鼻开发或商应辆考虑像以下陪因素恼：项渡目规穴模、她楼盘滴档次么、项秋目区昆位、关资金独实力块。（3含）广奏告预遇算方栋法广告愈预算府方法开有：恼量力薯而行故法、皇销售望百分孩比法容、竞派争对蒜等法岂、目预标任肠务法询。（4符）广耗告推妄广安奥排3、拍活动容推广踪蝶定位（1瞒）活渗动推策广的蜻概念活动惩推广朽是指苦企业恋整合元本身高的资篮源，振通过校具有俩创意祥性的严活动糊或事临件，低使之烛成为扯大众漫关心张的话绣题，虽吸引转媒体却报道壤与消吃费者漏参与柿，进号而达拍到提话升企川业楼拳盘形显象，淹促进顷楼盘橡销售滩的目仅的。（2狸）活制动推队广时柿机（3秤）活代动推应广形掌式活动搬推广浪形式检有：斑楼盘吹庆典但仪式壮、社透会公伍益活财动、满社区叉内活堡动、脱大型眯有奖坡销售击、打召折促较销4、政营销沉渠道际定位（1据）房俭地产提开发伞商直碍接销肾售（2舰）委洪托房吐地产加经纪折公司泼销售第四程章地房配地产摄开发专市场捡调查窃与细缩慧分4.泊1房穗地产述市场制调查驱概述4.郊2房奖地产孙市场驾调查淹的方指法4.绣3房典地产档市场吧细分4.烈1房需地产幕市场秀调查本概述4.租1.齐1房并地产侧市场递调查杀的概伯念、街特点题及作纺用1、浅房地俘产市辛场调场查的症概念房地坊产市尽场调宗查不福同于弱一般民耐用祖消费势品的辈调查责，它脉是以捏房地没产为炎对象积，对陡相关程市场阻信息舍进行讯系统帽的收粉集、羽整理司、记开录和失分析景，对据房地横产市湖场进婚行研血究与训预测眯，并高最终门为营赢销决殊策服钻务的尸专业斥方法冻。2、无房地雀产市豆场调慎查的脑特点（1哗）房远地产概市场晒调查鬼内容抖广泛（2傻）房底地产适市场冠调查存针对荐性很麦强（3坟）房斥地产拘市场勤调查证方法村多样（4算）房悦地产射市场米调查私结果外具有街一定洁的局唇限性3、揭房地探产市遭场调略查的咳作用（1重）市罚场调唱查可高以使愤企业狐获得树大量皂信息他，增皇强房忙地产驻企业唉对市权场动锯态的丹感应遍并作恳出相缓应的膊反应汤，增灾强房凝地产马企业出的市暮场竞照争能昂力（2草）通荷过市仁场调复查，乔企业赢可以暂了解辱、把浊握市殿场需长求，妻确定忙企业搂的目遍标市屡场，毅生产训符合赠市场需求暮的房掩地产北产品祝来满瓣足市也场的歼需求（3答）通娃过市夕场调调查，眉对房拖地产俗产品蜜进行趣分析热，对谨其地南段、谣价格央、楼体型、舞户型划、绿余化、云配套收设施陡、物脚业管肾理等似内容探进行昏调查螺归纳舱和研哀究，群也可义使房伞地产精企业类的营伶销决翻策具缴有针软对性接、超梢前性4.旬1.辈2房成地产牧市场美调查帜的程却序1、距确定栏调查讽目的2、订初步蜜调查3、药调查相设计4、睬现场凑调查5、壶资料超整理胸、统剧计和掏分析6、栗撰写创和提吴交调孝查报友告4.奴1.乔3房变地产赠市场难调查笼的内辣容1、更房地患产市浅场环橡境调铺查（1液）政傲治法篇律环抬境调蓝查（2筒）经时济环访境调抄查（3遍）社想会文魂化环挣境调拾查（4姨）社恩区环荒境调逆查2、浪房地催产市使场需汗求调司查（1狗）房板地产增消费柳者调劲查（2指）房保地产嫁消费绸动机暗调查（3巧）房守地产要消费么行为柔调查3、龙房地趣产市哗场供咽给调第查（1些）行慈情调东查（2皱）现哪有房桥地产跃租售兽客户量和业踢主对咬房地般产的航环境宇、功叫能、往格局借、售蛇后服高务的府意见通及对既某种有房地陶产产魔品的极接受搞程度（3脖）新路技术苗、新驼产品喘、新习工艺捎、新妙材料两的出笨现及关其在窗房地躺产产伸品上载的应经用情墓况（4登）建淹筑设变计及裁施工艺企业伟的有盖关情涉况4、特房地倦产市阁场营恩销活吸动调蒙查（1卖）房板地产未市场槽竞争巡寿情况绕调查（2失）房阳地产必价格捎调查（3赛）房张地产中促销痒调查（4乱）房毕地产瞎营销舍渠道耐调查4.斧2房义地产条市场才调查淋的方前法4.殃2.蓝1房定地产六市场窄调查与的方寺法分致类1、要按调太查对惹象分普查冶、重矿点调见查、厌抽样算调查2、欢按调衡查方雨法分访问棒法、晒观察穴法、闭实验红法4.蜂2.扁2房滴地产蜂市场淘调查瞎资料崇的收胆集1、锯基本悼资料榆的收娃集基本岔资料黑可分倦为一貌手资旬料和委二手吴资料卸。一听手资委料是滋为特绑定目庭的而退直接淘收集巡寿的资欧料，凳二手读资料咱则为具公司淘内部缝或外迟部现雁成的伪资料2、闪房地粮产法献规资鸽料的藏收集3、稼项目六基地宾现状忍资料何的收鸽集4、缓交通字流量成资料膝的收卫集5、抱人文伐社会木经济坝资料焰的收谎集包括谜有：鸣人口握、职蛛业或资行业轿类别要比例浮、产视业结电构、耻流动帖人口6、箱公共盏设施践资料呜的收怕集7、压商圈围资料锡的收住集8、派房地捡产市骆场景加气资欠料的封收集9、侨销售谨资料彻的收误集10田、竞销争项晕目资绪料的渔收集11译、租班金资滤料的偷收集4.蚂2.冠3房脆地产某市场衣调查产资料薪收集程的途禾径1、己房地刑产消臣费者渠或居愁民2、交易士双方孕当事削人3、帐房地齐产中赴间商4、留房地司产租允售广绑告5、挂房地毁产交恩易促乏销活绘动6、放各类作二手呼资料4.嘱3房瞒地产笨市场层细分4.降3.干1房慢地产御市场且细分说的概抱念房地倘产市听场细姜分是释发现盾和了巩解市之场机归会、造制定趣与执肥行有条效的池营销仁方案拨的关罪键和泊核心4.幸3.训2房茂地产舒市场具细分钉的原正则（1歌）可俯测量敏性窑（择2）推可进捏入性（3乓）可幻玉盈利乖性税（另4）泛可熄行性4.橡3.抬3房暂地产荷市场猜细分照的依拌据1、剪地理柱细分卫2、苹人口少细分3、叮心理酒细分牛4、东行为锁细分4.穷3.磨4房熔地产宁市场杜细分普的方脚法1、穗单维塞因素抚法洞2、制三维恋因素抬法3、遍变量传组合毫法4.岸3.缠5房巴地产播市场能细分丹的程狠序房地著产细滔分一属般遵覆行以依下原宵则：（1预）依骑据市孝场调谎查的促资料浴进行弊分析脱，把摩握房秆地产分市场羡需求巴供给达状况钢和发耻展趋谎势，射选择发和确定异房地姿产市熊场产穗品范父围（2桥）依挠据市型场细栗分变血量排担列出搜消费缴者的众需求（3煌）依狱据消尝费者例需求原的具筛体因匪素，雀初步润确定蛋细分鲜市场落的数谈量（4显）对副初步月确定仍的细篇分市暗场进生行研晴究，田从中榴选择肤有利突于企晨业经葡营的鸭细分民市场躺作为切目标息市场（5掀）考团虑可通供利柿用的咽广告兽媒体基、销星售渠盖道、疑运输过等费丈用的迹高低揪，目协标市赚场的渔特征侮和企慰业期驶望利妙润大谨小（6晋）计咏算目董标市叨场给劝企业盾带来炸的效视益，倍从而朝确定睁企业槽产品况投向磨目标章市场贤的风押险程猫度（7烫）针们对确五定的猾目标多市场具特性风，制史定进脸入目景标市捏场的糕营销巾策略第五休章舞房绝地产徐开发仅投资5.锅1房废地产顽投资牲概述5.耻2房瓣地产闯开发丈资金倘筹措5.唇3房帮地产火投资仰风险忘分析5.字1房兰地产魔投资善概述5.叛1.港1房滤地产逐投资麦的含叠义房地居产投惹资是天指房还地产段投资菜者为幕了获落取预福期的窝投资锈收益毙而不千断地行将资铺本投秋入到理房地壁产开寻发经皱营领球域内挪及房状地产及金融垒资产挑上的待经济赶行为5.悦1.托2房屈地产幻玉投资惭的主秘体1、公国家亭2悄、企臣业姻3、碰个人5.场1.普3房笋地产赔投资怎的分赴类1、撞按房嘉地产杠经济梢内容黑划分（1派）土核地开担发投烂资（2肿）房司屋开掏发投消资（3圣）房不地产胶经营受投资（4浸）房贡地产往中介搂服务互投资（5祖）房洲地产据管理产和服挤务投少资2、狭按房肉地产包投资要形式穗划分（1睬）直躺接投注资房地见产直肺接投栗资主偶要包柏括房腿地产安开发受投资和房妈地产圆置业混投资（2厕）间讨接投悠资具体兵包括沟：购指买住搁房抵借押贷讯款证福券，循购买祝房地耻产投业资企符业的反债券欧、股踏票，类投资冈于房矿地产土投资感信托遇基金5.烈1.洞4房急地产习投资握的优冒缺点1、戏房地住产投艰资的饺优点（1像）相家对较柱高的殃收益腰水平（2落）能叉够得急到税乡丰收方锐面的摧好处（3婚）易恭于获悔得金抓融机锋构的瓜支持（4哄）能猫抵消己通货价膨胀凤的影搭响（5蚁）提鲁高投代资者睁的资册信等索级2、愧房地宏产投疫资的膜缺点（1瞒）变衣现性条差（2肌）投妨资数疾额巨染大（3敏）投晓资回喂收期吊较长（4昌）需描要专豪门的牙知识拣和经馅验5.广1.共5房俊地产挑投资谜三要立素1、易时机描2想、地近段孩3、奥质量5.验2房滴地产页开发待资金东筹措5.他2.妖1项胶目资仿金筹驶措的代渠道歼与方习式1、白项目愁资本掉金筹据集的出渠道暂与方泪式（1询）国脸家预唇算内彼投资（2鞭）自胶筹投躺资（3婚）发电行股脏票（4布）吸丘收国丸外资浇本直涂接投已资2、夺项目固负债喊筹资豆的渠煮道与货方式（1您）银挖行贷啦款（2利）发庄行债堪券（3文）设鼻备租盼赁（4宾）借锯用国扛外资添金5.挽2.童2房阔地产崇开发搞资金谁的来纱源1、房诚自有译资金（1潜）企藏业自猴身积组累（2迷）主鞭管部股门投妖入资芳金（3铸）联皮营企削业单活位提桶供的办资金2、垂银行味贷款3、休社会黄集资（1炒）房紧地产己股票（2棵）房覆地产毫债券4、袖利用宜外资5、穗预售少款5.懒2.管3资像金成啄本1、该资本劝成本诉的概背念资金蜘成本钉是指社企业钻为筹喇集和奖使用未资金蚕而付仗出的演代价敬，由航两部绣分组蛇成：叮资金敏筹集帖成本昆和资鄙金使穴用成刊本。2、揪资金项成本勤的计稻算（1姜）资析金成念本计戴算的他一般挠形式资金率成本财一般溪用相嘴对数药表示着，称债之为董资金民成本凯率。通其一召般计损算公缸式为换：（2盛）各崖种资部金来殖源的沉资金候成本①优龄选股搜成本恢②普薯通股常成本③债搁券成扩本革④银测行借僵款⑤租务赁成鸡本忠⑥保桃留盈露余成龙本（3家）平镰均资铃金成泡本为了丘进行设筹资翁和投踏资决便策，巷需要友计算写全部牛资金攀来源铅的平泪均资有金成狼本率冷，即劈燕综合翁资金或成本申率。5.智3房猪地产指投资静风险民分析5.丈3.衣1房针地产挑投资扰风险脆的含名义房地匀产投盆资风船险是自指从惕事房摔地产倚投资结而造尽成损怠失的汽可能李性的弃大小旗或程窜度，肿这种摩损失闸包括赴投入束资本呢损失议及实经际收怖益小债于预京期收伍益的始差额夏损失撑等。5.稍3.食2房迫地产示投资趟风险跟的类滩型1、卸市场班风险（1典）市益场供掏求风户险（2定）变猪现风恒险（3狂）购急买力禽风险（4架）未态来市肥场变领化风察险2、桐经营孤风险（1算）决亦策风挣险（2划）财采务风纱险（3陷）管屿理风救险3、归金融乱风险4、片经济屯风险5、但政策亮风险政策商风险会是指恒由于暂国家跌或地姜方政珠府的增有关座房地味产投龙资的闯各种挎政策重变化叔而给屑投资湿者带商来的材损失搞。6、任政治尤风险政治超风险孔主要胖政变梢、战杯争、针经济储制裁招、外顽来侵般略、强罢工躁、骚勉乱等胳因素任造成虎。7、树自然烈风险5.暴3.钓3房臂地产剂投资拐风险船的规腊避与柴控制1、雪风险城回避引2忆、风能险预停防米3、坊风险皆组合4、侄风险枝转移（1炼）契逗约性扁转移（2庸）购肆买房盗地产菊保险（3桐）项她目资洋金证根券化5、锤风险织自留第六谈章草房地凶产开巧发项罩目可廉行性伸研究6.民1房锅地产顶开发鸭项目集可行辞性研血究概梯述6.鲜2房篇地产降开发挡项目跨成本蚀费用卖与收听入估擦算6.栽3房搏地产娃开发梳项目厅财务愁评价6.孕4房定地产仪开发津项目稠的不萍确定槐性分偷析6.呈5房籍地产烈开发俯项目削方案妖比选6.小6房慰地产例开发延项目箩综合粱评价6.陕7房拐地产影开发潜项目叶可行们性研响究报沾告的肿撰写6.保1房时地产去开发盖项目石可行虏性研呀究概获述6.应1.惭1房可地产沙开发号项目姿可行巨性研拴究的逐含义戴和目似的1、设可行参性研始究是辉在投晕资决色策前初，对载建设新项目伤进行浅前面坊的技寒术经恋济分命析、虎论证寄的科娘学方矮法。2、拉可行孔性研融究的雨根本慨目的朵是实林现项宣目决撤策的书科学毯化、汁程序备化，示减少荐或避程免投竖资决拳策的也失误笼，提探高项宾目开适发建扮设的踪蝶经济炸、社帜会和庙环境咬效益茎。6.窄1.区2房肺地产薄开发跌项目袄可行轧性研病究的请作用1、截项目愚投资关决策串的依毅据2、义筹集艰建设训资金爸的依岂据3、疫开发湾商与层有关荷各部素门签骆订协立议、拔合同后的依桥据4、剩编制绸下一疾阶段汗规划抓设计勾方案鼠的依梨据6.织1.眉3房耐地产房诚开发顺项目煮可行吓性研纯究的计工作果阶段1、脂投资肌机会抓研究2、恩初步惊可行枕性研旦究3、唤详细震可行街性研惹究4、应项目重的评宏估和他决策6.能1.粉4房淘地产那开发杂项目舍可行卖性研碗究的惑具体族步骤1、昂接受拢委托2、车调查组研究3、河方案锦选择醒和优棚化4、扰财务先评价荣和国柄民经朱济评纷价5、塑编制姻可行涌性研抱究报松告6.玩1.徐5房钟地产夏开发莫项目络可行昆性研蜡究的乐内容1、覆项目宵概况2、荣开发描项目壮用地辜的现窑状调无查及炉拆迁拳安置配方案型的制渠定3、肝市场握分析苹和建紧设规锐模的班确定4、满规划溪设计盈方案阻选择5、牢资源卵供给也条件鞋分析6、委环境睬影响搂评价7、妙项目成开发捉组织膛机构顷费用秀的研哈究8、唱开发侵建设贼计划谊的编评制9、鸟项目盗经济真及社迷会效送益分点析10块、结瓣论及变建议6.机2房赠地产叮开发欢项目帜成本垮费用冒与收础入估瞎算6.化2.诞1房凤地产中开发疾项目称总投棕资估痕算1、桶开发详建设扑投资开发波建设晃投资绕是指伸在开法发期鄙（指杠从房亚地产构项目惊大量呼资金示正式芳投入择工程仿开始年，到棵开发盯建设哀完成寨的期尽间）您内完晴成房霜地产翠产品岔开发攀建设卸所需拔投入村的各洞项费戒用。2、督经营星资金经营牌资金蛙是指助开发兰企业队用于谎日常队经营肚的周斑转资鸽金6.昏2.溜2房煮地产佣开发些项目杯各费问用估互算1、炊土地幕费用（1皂）房地沫产项鞠目土碎地费学用是访指为享渠取纹得房贝地产池项目晃用地屯而发征生的斤费用拔。（2健）根据址取得捷方式过的不职同，取所发宫生的掉费用条有：土地中征收圈拆迁损费、阔土地麦出让响地价疲款、裤土地馒转让绞费、纪土地鹅租用软费、粗土地弹投资砌折价2、珍前期贡工程抗费房地漆产项激目前享期工纵程费零主要添包括妈项目强前期挖规划鼻、设果计、境可行师性研芳究，糊水文易、地致质勘跑测，洁以及俱“三买通一垃平”松等阶子段的灾费用福。3、盖基础卫设施刮建设仆费4、旗建筑跨安装作工程皇费5、竿公共肾配套法设施虎建设痕费6、晨开发的间接厘费用7、像管理哈费用8、淹财务牵费用9、度销售吐费用10啄、开狗发期穗税费11派、其侦他费近用12抹、不描可预眨见费6.负2.木3房疾地产坐开发换项目赖收入危估算1、锋房地李产开描发项烦目租习售计岛划2、直房地术产开返发项店目租晨售价彼格3、汪房地滩产开验发项图目收崇入房地枕产项违目的故收入沾主要嗓包括犹房地花产产辜品的遮销售粉收入牌、租层金收斩入、破土地挎转让乏收入舟、配索套设匹施销蹦售收景入、栽和自扮营收歉入。（1奖）租屯售收舱入租售硬收入竭等于逃可供露租售惕的房竿地产驱数量煌乘以贞单位森租售拆价格柄。（2取）自长营收忧入自营蛙收入居是指惊开发扮企业踩以开煤发完羽成后笑的房稿地产修为其匆进行饭商业你和服侨物业臭等经总营活贯动的桌载体盯，通邻过综完合性钱的自箱营方海式得森到的员收入议。6.势3房阅地产逢开发宣项目守财务助评价房地鹿产项启目财役务评伸价是纤在房漆地产夜市场维调查戚与预尺测，迷项目你策划俩，投与资、陶成本物与费级用估乏算，破收入粒估算忧与资晃金筹象措等系基本林资料寸和数聚据的答基础挑上，夜通过检编制哀基本什财务导报表索，计虎算财物务评忘价指鞠标，陈对房侄地产慎项目哭的财裁务盈废利能嗓力、佳清偿迎能力慰和资沃金平温衡情摩况进掉行分叫析。6.仰3.淋1房狼地产庆开发希项目退基本膝财务洲报表臭的编班制1、办现金弦流量娇表（1挂）全扒部投倦资现娘金流与量表（2哀）资的本金虫现金绳流量序表（3找）投词资者闻各方存现金柱流量薄表2、稼资金啦来源荒与运兄用表3、接损益雄表6.桃3.销2房阿地产熔开发吧项目唇财务丙盈利欠能力宴分析1、叠财务草内部榆收益字率2、蛮财务陈净现帮值3、修投资侍回收照期4、狮投资衰利润标率5、疑资本职金利薄润率6、迈资本竖金净废利润扯率6.退3.溉3房讽地产祖开发廊项目台清偿为能力马分析1、玩单利顷计息隆与复煮利计蓄息2、俊有效距利率百与名孝义利锐率3、追借款跑利息店的计动算方能法4、摸借款丝式偿还之期的澡计算（1帜）国钉内借拒款偿吴还期（2哄）国尼外借船款偿船还期6.缩慧4房睁地产贱开发蹄项目惊的不轧确定巴性分涝析6.犯4.堆1房象地产刚开发刺项目毙不确移定性纲分析民的含售义房地舒产项崖目不捡确定苗性分咽析是扣分析蜡不确霉定性略因素帮对项著目可烘能造夸成的竿影响爷，并议进而艇分析挤可能脊出现透的风臣险。6.欺4.葛2敏境感性单分析1、填敏感楼性分衡析的但概念敏感进性分窄析是达通过牢预计丛房地烦产项量目不蜡确定馋性因蝇素发丹生的茂变化爽，分净析对删项目膛经济万效益颗产出境的影竭响。（1始）单杰因素该敏感钩性分构析（2废）多揉因素南敏感锋性分仿析2、缘瑞敏感淘性分曾析的巴步骤（1嘴）确炼定用估于敏裂感性档分析陕的经码济评学价指脉标。（2辟）确握定不补确定明性因慌素可贞能的远变化则范围扇。（3签）计洁算不旬确定柜性因狗素变沫动时获，评帮价指效标的坝相应上变动枪值。（4记）通拆过评俯价指秋标变箭动情持况，榆找出粗较为斗敏感丈的变沟动因叫素，脸作出目进一那步的射分析爬。3、观敏感级性分律析方铲法的仿应用（1吸）建奏造费射用的装敏感盈性分劈燕析（2挺）建易设周烛期的脖敏感尾性分徒析（3主）租蓄金的轨敏感询性分忆析（4徐）建墨筑面邻积的吨敏感境性分鼓析6.杆4.丑3临膏界点秃分析可进够行临略界点验分析市的因僚素有锐：1、岂最低荒售价熊和最匹低销为售量颜、最宅低租狮金和罪最低没出租渠率2、饲最高它土地蛙取得恭价格3、险最高目工程滑费用6.秃4.脂4概虏率分秧析1、炼概率妙分析齿的概诞念概率挤分析语是使梢用概理率研搁究预颠测不歪确定垒因素惯对房晕地产佛项目娇经济壳效益敌影响宝的一固种定舌量分骂析方砍法。2、肢概率特分析塔的步男骤：（1欲）列厌出需今要进麻行概驾率分进析的屈不确趣定性娱因素（2首）选族择概启率分即析使点用的膝经济鲜评价悦指标（3去）分烦析确钻定每吃个不慈确定玻性因女素的汤概率（4振）计门算在还给定线的概固率条起件下愈经济及评价消指标券的累拢计概抱率，急并确获定临汪界点段发生图的概露率。3、象概率老分析怀的方砌法（1络）期撤望值轧法棉（2详）蒙指特卡岗罗模献拟法6.假5房民地产沟开发雁项目拍方案禾比选6.邀5.运1开露发经世营期击相同疼的方缸案比掀选1、晶净现偏值法2、秀差额甚内部勺收益优率法3、局最小妥费用香法6.桑5.虏2开此发经厉营期脏不同晴的方陈案比真选1、勾年值淡法2、项最小求公倍乘数法3、勿研究米期法6.挪6房撞地产乐开发铺项目朵综合盘评价6.播6.侵1房踩地产属开发量项目明综合贷评价滴的概序念房地痛产开葵发项友目综时合评修价是龟从区旋域社俘会经按济发轨展的靠角度佩，考垂察房棋地产幻玉开发凯项目刘的效咽益和点费用夜，评他价房近地产盒开发更项目醋的合习理性棵。6.参6.舒2房难地产与开发纵项目圣综合慎评价奴的效数益和固费用1、恩房地餐产开馋发项织目综蚊合评师价的章效益2、谈房地钢产开读发项威目综丸合评喉价的流费用6.时6.旨3房闹地产扛开发厦项目六综合馆评价贴的盈俭利能吃力分兵析综合怪评价拥的盈甚利能弦力分沉析是乘根据推房地碑产项骗目的懒直接该效益凭和直朝接费胶用，白以及悼可以锈货币液计量尝的间厘接效词益和晶间接但费用辉，计卫算综弦合内格部收肺益率策，考摇察房员地产过项目宇投资你的盈遍利水渴平。6.郑6.粒4房夏地产览开发狡项目助综合或评价屑的社花会影搜响分慨析社会职影响吴分析泻主要般包括怠下列砖内容送：（1迫）就过业效圈果分隔析（2晃）对温区域慎资源姻配置粱的影姨响（3鄙）对剩环境息保护伴和生拦态平唯衡的链影响（4脖）对痰区域扫科技笨进步割的影介响（5俊）对玩区域丑经济蹲发展荣的影窑响（6换）对辉减少概进口捧和增曲加出众口的握影响（7象）对宰节约劈燕及合肤理利蜡用国欣家资隙源的拜影响（8惠）对达提高卵人民耻物质额文化纽奉生活乌水平币及社总会福死利的女影响（9催）对比远景银发展成的影时响6.受7房缝地产宝开发民项目侧可行鸽性研伴究报感告的促撰写6.傅7.民1房撒地产滨开发匠项目余可行慌性研警究报巾告的哑基本愿构成1、饼封面稼2、浮摘要挤3、祸目录4、败正文休5、锯附表番6、杆附图6.醋7.蓄2房揉地产据开发柏项目协可行掩性研倍究报怨告正趋文的亏编写臣要点1、绿项目羞总说拆明2、晕项目娇概况3、猪投资小市场涌研究4、贪市场注研究5、剑项目心地理大环境赞和附撕近地葵区竞堡争性昌发展煮项目6、径规划缩慧方案付及建境设条洋件7、彩建设匆方式止及进稿度安苹排8、霜投资俯估算细及资冈金筹仔措9、随项目挥评估折基础缺数据叙的预主测和厅选定10讲、项凯目经律济效唉益评疤价11巡寿、风璃险分拢析12厅、可足行性士研究便的结食论第七瞎章时房鄙地产根开发债用地朋取得7.圣1房蹲地产疮开发吩用地膨制度折概述7.城2国促有土盈地使愉用权先出让7.疏3土山地使织用权做转让较、出件租、替抵押7.懒4国告有土蝴地使技用权忍划拨7.蛾5闲沾置土协地的群处理7.准6集撤体土栏地征腰收7.统1房油地产肆开发转用地鸭制度病概述7.仰1.秤1我垄国基召本土熟地制悲度1、家土地狐制度忽的概蓄念土地恋制度属是人粉们在存一定无社会夕条件异下土勇地关邮系的袋总称湖。包篇括土如地所忧有制隶、土返地使道用制鬼和土壳地国霉家管帐理制稠度2、辰我国盖土地服所有良制（1盾）国听有土驼地所茄有权舰的主健体和瞒客体（2辞）集俭体土俱地所瓣有权敲的主手体和猫客体3、斑我国临土地拍使用秤制4、接我国兽土地酬国家题管理翼制度7.租1.降2土嘴地储丽备制袭度1、脑土地脚储备雁制度念的概岭念城市爸政府傻依照蠢法律轻程序汁，运锈用市针场机滤制，枕按照榨土地螺利用叮总体穴规划汤和城永市规厕划，脉对通璃过收拼回、繁收购秋、置殃换、择征收绑等方抄法取矿得的希土地伟进行支前期禾开发肤、整先理，匠并予谅以储反存，姓以供逢应和低调控城市协各类哑建设哈用地沸的需朴要，感确保讽政府亿切实舞垄断少土地广一级支市场柱的一爱种管淘理制扫度。2、匪土地尿储备恼的范村围土地滥储备急的范染围主闪要包铸括：（1摆）依材法收禾回的拿国有染土地（2续）可才收购现的国屡有土岩地（3露）在仙企业真改制星、旧酿城改掘造、慎污染秃企业习外迁权、城肾镇规各划调播整中谅可置早换的杰土地（4瓣）征罪收的即集体盾土地浴和政视府代专征的悄土地3、烘土地欠储备牧制度点的运伏作过其程（1挂）土周地收漂购储肌备（2岁）储蝇备土疑地前简期开牌发整协理与铁利用（3猛）储寄备土绵地供与应7.苗1.樱3土倘地用叠途管橡制制揭度根据浙我国《土加地管病理法瓦》规顾定，破国家单实行外土地妻用途捆管制供制度葛。国壁家编摔制土磁地利贺用总呆体规碎划，规定纪土地乐用途校，将户土地谷分为感农用这地、丧建设腰用地阀和未蚀利用型地。7.降1.鼻4耕桥地保恒护制离度1、沃国家骄实行阀占用秀耕地际补偿柄制度2、咐国家虹实行悟基本碗农田险保护洁制度3、乏禁止蛙任何没单位五和个绘人闲羊置、句荒芜恐耕地7.富1.贿5房缴地产救开发袜用地眉取得哭方式主要凯有:气出让沙、转洞让、伍划拨笨、与再土地宝使用淹权拥有者那合作杨。7.放2国塑有土裹地使沸用权袄出让7.莫2.芽1国端有土闭地使巧用权丧出让爱第概吓念国有脂土地槽使用成权出虏让是标指国容家以台土地疼所有旷者的赖身份锁将土厚地使笼用权碑在一右定年榴限内机让与歌土地球使用响者，圈并由断土地叶使用斤者向耽国家眉支付炭土地威使用断权出忧让金搁的行谨为。7.缓2.往2国戚有土绢地使昆用权呼出让剂的年昼限（1留）居棒住用伪地7晒0年（2际）工巡寿业用否地5元0年（3偏）教恐育、杨科技蔬、文辅化、巩卫生万、体碧育用疮地5畏0年（4卖）商栗业、堂旅游鄙、娱凉乐用暑地4优0年（5掏）综常合或响其他初用地组50润年7.伤2.粉3国蹄有土着地使藏用权辉协议筛出让1、殿协议独出让迎的概培念协议落出让悦是指膨土地芒使用色有意悠受让肉人直叮接向悄市、恢县人雀民政斯府土久地行膀政主姻管部币门提晴出用甘地申克请，崭并就训土地汇的用滨途、刃范围昏、价塌格等纺谈判翁、协商夫，达滔成一古致并松签订封土地栗使用鬼权出丹让合较同的寇一种尿出让职方式册。2、吓协议我出让爱的特华点受主糟观因峡素影穿响大名，缺吨乏公虚平竞辟争，棚地价扁往往限偏低烫。3、堤协议另出让螺的程稿序（1逆）申吐请糖（溉2）月协商猎（3姑）报跳批（4忘）签搅约充（靠5）圣登记季、领裳证7.症2.狠4国没有土凤地使收用权士招标盗出让1、豪招标扬出让忘的概功念招标依出让暗是指播市、隶县人脱民政瞎府土刻地行现政主合管部惨门发筑布招朋标公爪告，成邀请恒特定渐或者临不特味