房地产投资讲义三

房地产投资分析谭善勇主编ISBN978-7-111-23539-2目录第4章房地产投资产品定位策划第3章房地产投资市场分析第2章房地产投资环境分析第1章房地产投资分析基础第5章房地产投资成本与税费估算第6章房地产投资收入估算第7章房地产投资财务指标与报表分析目录第12章房地产投资可行性研究报告第11章房地产置业投资分析第10章房地产投资方案比选附录常用Excel函数简介参考文献第8章房地产投资不确定性分析第9章房地产投资风险分析第1章房地产投资分析基础

小结

1.3现金流量与资金的时间价值

1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期

1.1房地产投资分析的内容与任务

思考题

练习题

返回目录1.1房地产投资分析的内容与任务1.1.1房地产投资的类型及优缺点1．投资与房地产投资的含义经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。2．房地产投资的类型划分（1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。（2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。1.1房地产投资分析的内容与任务（3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。3．房地产投资的优缺点（1）房地产投资的优点（2）房地产投资的缺点1.1.2房地产投资分析的内容1．房地产投资环境分析2．房地产投资市场分析3．房地产投资分析策划4．房地产投资财务分析5．房地产投资不确定性分析6．房地产投资风险分析1.1房地产投资分析的内容与任务

7．房地产投资社会影响分析8．房地产投资决策分析（方案比选分析）1.1.3房地产投资分析的任务1.为投资者指出投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者估计投资收益4.为投资者分析风险及提供避险策略返回本章目录1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期1.2.1房地产开发投资项目周期1．投资前期2．投资实施期3．营销期或经营期1.2.2房地产投资项目建设工期与计算期1．房地产投资项目建设工期工期定额可以根据《全国统一建筑安装工程工期定额》以及地方的定额来估算。这里以北京市定额为例来说明建设工期定额。《北京市建筑安装工程工期定额》中砖混结构住宅工程部分的工期定额见表1-1。1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期表1-1砖混结构住宅工程工期定额1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期2．房地产投资项目计算期1.2.3工程项目进度计划编制

1．项目进度计划编制方法（1）表格法。传统的项目进度计划的编制都使用表格法来进行。每项工程的具体进度计划不尽相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。项目编号单位工程或分项工程名称工程量开工日期完工日期工程延

续天数备注单位数量年月日年月日表1-2工程项目总进度计划表1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期（2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序。如图1-1所示。项目编号项目名称工程数量日期（年、月）2005年2006年单位数量24681012246810123…××××××××××××…图1-1工程项目进度计划图示例1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期（3）网络图法。网络图法又称网络计划技术，通常需要熟练使用计算机才能较好地编制和调整网络图。下图1-2就是一个小型建设项目施工进度计划网络图的示意图。图1-2某小型建设项目施工进度计划网络图注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期2．甘特图编制及其应用图1-3是使用MicrosoftProject2007软件编制的某小区项目建设进度计划甘特图。图1-3某小区项目建设进度计划图1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期在掌握基本情况后，大致把活动的先后顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出来。图1-4就是一个利用MicrosoftExcel2007软件编制的简单粗略的甘特图。图1-4某项目建设进度计划图返回本章目录1.3现金流量与资金的时间价值1.3.1现金流量与现金流量图

1．现金流量的内涵（1）现金流量及其类型。（2）现金流量与利润。2．现金流量图及其绘制（1）现金流量图的含义。现金流量图（CashFlowDiagram）是把投资项目（系统）的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月等为单位。在现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）、发生时间以及数量大小等。（2）现金流量图的绘制方法。现金流量图的绘制有两种方法，一种是利用直尺等绘图工具手绘，另一种是利用MicrosoftExcel软件自动绘制。两种不同的绘制方法介绍如下：1）手绘现金流量图。图1-5所示是手绘的某投资项目现金流量图。1.3现金流量与资金的时间价值图1-5手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）2）利用MicrosoftExcel2007软件自动绘制现金流量图。以图1-5为例，首先，打开MicrosoftExcel2007，在工作区任一位置的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为如图1-6所示的现金流量图。1.3现金流量与资金的时间价值图1-6利用MicrosoftExcel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）1.3现金流量与资金的时间价值在绘制现金流量图的过程中，当点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“折线图”中的“数据点折线图”时，也会生成图1-7所示的现金流量图。图1-7利用MicrosoftExcel软件绘制的某投资项目现金流量图（二）（单位：万元）1.3现金流量与资金的时间价值（3）现金流量图绘制注意事项。1.3.2资金的时间价值及其计算1．资金时间价值的含义2．资金时间价值的单利与复利计算法3．名义利率与实际利率及其换算1.3.3资金等值及其具体计算1．资金等值相关概念2．资金等值的计算[例1-5]某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为总房款的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？1.荒3周现刻金流膀量与室资金题的时岔间价干值解：殖已知会抵押宰贷款子额P=2把5万卫元70崭%=毒17惧.5硬万元月贷包款利御率i=1昼5%群/1拨2=驱1.区25蹦%，羞计息宽周期n=1救012咬月=搬12设0月垮。根据饮公式旱，可亦以求谷得月乌还款初额为忌：A=1挡75孙00方0元[1粮.2秤5%（1灯+1勇.2渴5%讽）1既20思]/旋[（原1+搞1.炎25轰%）足12叙01]欲=票28煌23勉.4免元表1铲-3浊汇总朵了以野上六拢类资昂金等剥值问虏题的念基本谢计算墙公式估。问题类型所求已知公式计算系数复利终值问题FPF=P（F/P,i,n）复利终值系数（F/P,i,n）年金终值问题FAF=A（F/A,i,n）年金终值系数（F/A,i,n）复利现值问题PFP=F（P/F,i,n）复利现值系数（P/F,i,n）年金现值问题PAP=A（P/A,i,n）年金现值系数（P/A,i,n）资金存储问题AFA=F（A/F,i,n）资金存储系数（A/F,i,n）资金回收问题APA=P（A/P,i,n）资金回收系数（A/P,i,n）表1甩-3焰资厕金等娇值基覆本计框算公年式返回捐本章瞒目录小错结房地酒产投滑资是堤一种晓将资饱金或敞资产拌投入辽房地哨产开诞发、竟房地扎产经柜营、软房地诵产中葡介服喜务、罚物业督服务踪蝶等特撕定项酒目，酒以获渴得最状大限秘度收着益的增经济糊行为业。根沈据不垂同的毛划分串标准思，可肝以把奴房地明产投微资分耽为不疾同的盟类型守。与舞一般干投资浴相比烟，房袭地产若投资粒既有盾优点产，也足有缺迹点，逐房地于产投米资者遮应该势对此惹有清斗醒的依认识当。为了卷减少运房地载产投丢资风罚险，阀获得兆最大拥限度存的投赛资收爹益，且就要茄进行层房地狭产投盆资分筒析。唱为此裁，还命需要买熟悉西房地垮产投摇资的桐项目距周期汇、计州算期尘以及并项目康进度总计划痰的编深制，泽尤其铺是要池掌握绵现金背流量俘的基电本概吓念、尿现金巷流量顽图的泽绘制氏以及关资金伸时间昼价值差的计他算。休在这禽个基惧础上免，才博能更铲好地载进行联后面详知识避的学决习。返回孙本章躬目录思损考莫题1．君房地勒产开拥发投紧资与踩房地冈产置晕业投药资的需区别跳是什控么？2．哪房地凝产投逝资有贷哪些喇优缺却点？3．星房地格产投费资分拍析的旧内容任主要蛾有哪染些？4．碧房地智产投盐资分轻析的伟任务格是什冷么？5．滥什么参是房疲地产斗开发戒投资丸项目买周期闲？它医一般痛包括攀哪几全个阶肯段？6．毛什么哀是建洒设工厉期？做如何制进行领估算优？7．伯什么讯是房码地产筝投资舒项目偶计算伟期？职如何疾选取屯？8．臭如何加编制薄项目妈进度此计划柿的甘体特图贫？9．佳如何不理解丢现金窗流量京？房汗地产途投资锈的现燃金流卫量有榨哪三拦种情观况？10终．什宁么是宫现金播流量守图？湾如何辱绘制从？11唐．什给么是秀资金隐的时液间价孟值？避如何仿计算购？12份．什烛么是腐资金隆等值喇？资认金等贪值计诵算通系常主枝要涉沙及哪母三项款内容湿？返回俊本章唱目录练涌习梢题1．垫已知甚某笔轰贷款站的年肉利率广为1符5%自，按赶半年德计息侄，问赶该笔断贷款芹的实罗际利光率是短多少绪？2．记某房权地产和开发且商向挣银行堪贷款肺30碗00林万元练，期角限为体5年秆，年谦利率沾为1棉0%畜，按顶季度旁计息券、到耀期后喘一次牛偿还直本金僵，则沙开发且商该元笔贷屋款支终付的束利息叫总额咸是多周少？探若计债算先摊期支蹲付的废利息伤的时交间价胞值，经则贷饮款到臭期后贞开发卸商实筹际支直付的殿利息谣又是胜多少指？3．便某家展庭以通10责00点0元误/m被2的米价格期，购彻买了必一套博10掏0m夕2的沾住宅尿，向游银行掉申请饭了2咽0年忧的住面房抵屿押贷朗款，饰该贷光款的理年利扎率为萄7%指，贷阳款成香数为逗七成暗。如赞果该虫家庭饶在按抢月等造额还催款5娘年后拉，于樱第6况年初输一次陕提前煌还清聪了贷盛款本赌金8主万元拳，那为么从剩第6布年开切始的差抵押夕贷款颗月还招款额碍为多旁少？返回恢本章盘目录第2灿章或房欢地产稠投资崇环境苏分析小结2.霸3藏房桃地产虽投资劝环境滚的评但价2.胖2岂房陷地产形投资博环境优要素朽分析2.营1夜投蛾资环纷境与慕房地棉产投沾资环惭境分街析思考煎题练习妇题返回扣目录2.姜1队投里资环犯境与康房地膨产投磨资环黑境分随析2.优1.靠1亦投昏资环穴境与艰房地醋产投碌资环至境基效本概余念1．外环境狭与投荡资环街境的谣含义按照返尼古至拉斯薄·斯应特恩孙的解斩释，胆投资础环境棉主要愿是指派现在别和未化来影泥响和捕制约众投资氏主体层投资吗动机晴、投郊资决剑策以欠及投原资风似险和谁收益岗的政稠策、房诚制度敏和行院为环恋境等俗一切讯外部耐条件鲜的总耳称。杠投资兵环境显包括枕与一糟定投援资活幻玉动有滥关的洒政治倍、经屿济、蠢自然亏、社滋会、直科技皮等方沿面的拥因素婚，投白资收所益的发高低首与经匆济主健体对争投资甘环境刮认识源的正惨确程裹度有撕很大脊关系反，在堡不同仍的投娱资环查境中泊，从减事投蹈资活萝动所饿获得公的收头益差签别很定大。2．迎房地耗产投办资环助境及打其特末征2.昼1.继2稳房引地产及投资机环境良的几堤种分祸类1．肉从投别资环信境所椅包含位因素昆的多夏少来斜分类2．片按照移房地品产投绿资环许境因想素作朴用范托围的释大小尖分类2.逮1铁投遇资环纠境与重房地壳产投效资环辽境分镇析3．永按房王地产隐投资专环境抢因素寨的不秆同性扔质划活分4．健按照惯房地恐产投符资环僻境因炉素不伤同的洁内容白划分2.导1.燃3少房这地产趁投资愿环境洁分析液的意责义房地熟产投服资环茄境分凯析在盖房地霜产投荷资过膝程中退具有丑重要磁的参滨考意厌义。核房地傅产投猪资的繁第一婆步就找是进适行房焦地产瓶投资驾环境水分析功，这赚一点酸随着执中国侄市场跌经济喇的成池熟和饶房地臣产市耗场本咐身的激完善烈逐步皂显示守出来鼻。在偶国外吧成熟深的市砌场经呆济体磁中，哄房地辞产投斥资环那境分钥析的错分析维策略融和分顶析方墨法已诊经非词常成筛熟，扑在中柱国加套入W惜TO伶以后痒房地兔产行土业也天已经柿呈现婆出了庙与国罚际接云轨的绞态势务。投资熟环境踢对单讯个的溪投资互者而叨言是置无法很改变船也不俯可控泻制的货。房松地产部投资燃者要仪想减耕少或砖规避漂风险市，最冻大程盲度地剂达到窗自己乒的投津资目浪标，冠他就祸必须之充分招认识挣和分浮析房议地产枣投资牲环境赵，并金及时沙采取内措施号积极押地利摔用环键境变慨化中挠提供井的机痰会，押同时扩也要勉积极抚采取姓对策闭，努屈力避栽开这骄种变返化可渔能带重来的艰威胁枪，只梁有这累样，初投资僻者才您能制芦定正忌确的牲投资烧方案羊和投冰资决滩策。返回示本章妥目录2.促2甜房踏地产太投资乐环境荣要素竭分析2.优2.闸1贯政含策法屈规环尖境分锡析政策且法规酬环境吵包括早政策前环境铅和法漏规环独境两葛个方饰面。这里昼以2矮00举3年悠中国泰人民畅银行单（以壮下简籍称央国行）年颁布湿的1予21葵号文仓件为析例来桶分析妻金融海政策穷对房扎地产清开发伴投资陶的影消响。12闪1文怀件对柄房地烦产企穷业的夸影响兽主要称表现洲在以娃下几举个方宋面：（1义）改黎变了子房地拨产开职发企腹业原竖有的天资金述运作揉模式通。（2厌）抑消制投奶资型唤客户拘的购茎房需羊求。（3壳）限烘制政丸府和蚕开发撕企业妄的土蚕地储顿备。2.疼2.砖2响经宋济环找境分撒析2.刊2.幻玉3拉规杆划环喉境分迈析2.蕉2.丛4艳自仅然环外境分俗析2.耽2.商5驳设睡施环钢境分魄析2.劈燕2猾房拜地产赵投资敌环境猛要素拐分析1．罩生活洞设施高环境砍分析2．惹商务付设施介环境宋分析3．铁教育叠设施镜环境妥分析4．哥基础侨设施屡环境块分析返回批本章阀目录2.右3这房鸣地产桶投资原环境床的评求价2.湾3.挡1戚房筝地产争投资惊环境草评价祸的原嚷则1．居主观油与客巷观相粒结合拌的原缓则2．甩全面懂与重末点相寨结合杯的原员则3．吊静态眨与动摇态相两结合旨的原关则4．奸定性丸与定统量相升结合疏的原颈则5．尝普遍钩性与遗特殊短性相安结合辅的原撇则2.男3.葬2巧房彼地产滴投资次环境令评价就的方浓法1．狭冷热滋国对站比法（1善）政歼治稳取定性坑。（2滚）市余场机桥会。（3哗）经余济成浮长和旁成就候。（4节）文第化一类元化怨。2.训3针房便地产监投资喂环境锯的评斤价（5越）法钻令阻适碍。（6坐）实港质阻咳碍。（7绵）地律理与股文化互差距脱。2．生特尔塞斐法眨评价劝法特尔译斐法缓一般椅要经畅过四瞎轮基亿本咨扰询程缠序，软才可继得到陡较为赌满意铲的结旬论。首其基轿本程狗序为解：（1阵）预腔先调懒查。（2画）首工次反盈馈。（3究）二魄次反箱馈。（4脊）作辅出决衔断。3．吉等级揭尺度怜法4．貌多因塞素和类关键称因素绕评价请法（1群）闵诞氏多捷因素旋评估群法。脉具体肉见下蛇表2誉-1膊。2.坏3警房燥地产属投资紫环境云的评钟价影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额表2吴-1石闵氏避多因俊素评饶估法（资逮料来芒源：涛王慧皮炯等屡．《灵中国末投资刺环境递》．叔国务钳院发读展中邪心、单京港封学术渗交流裁中心锐，1亲98醒7年剖8月荣）2.羡3驾房陈地产摄投资趴环境楚的评敏价在具描体评助估该喂地区竟的投沉资环吉境时河，首敢先对拨各类哀因素口的子陷因素丛作出情综合恐评价对；然匆后据该此对押该类牢因素甩作出材优、躬良、懂中、贤可、把差的谱判断牲；最悦后，遵在此宿基础错上计鸡算该益国投射资环牺境的陵总分共数。艰其计堪算公寇式为个：式中帅,G——疮投贩资环焰境总鼓分数哗；Wi——毙第i类因逮素的懒权重细；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——严为模第i类因骗素被唱评为缺优、先良、荐中、倾可、录差的隔百分施比。投资配环境绢总分发数的男取值倘在1条～5疑之间晓，越退接近汗5，起则说亭明投差资环弦境越所好；庙反之肝，越绞接近捞1，晋则说槽明投拳资环酬境越冷差。2.温3画房化地产债投资判环境惨的评河价（2猴）闵宇氏关霞键因坚素评谣估法业。具淹体见踪蝶表2透-2催。投资动机影响投资环境的关键因素1．降低成本劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本2．开拓当地市场市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件3．获得原料和元件供应资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件4．分散风险政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率5．追随竞争者市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度6．获得当地的相关技术科技发展水平、劳动生产率表2浇-2圣闵氏旨关键辩因素菊评估坝法（资硬料来衬源：牛王慧松炯等拜．《柳中国纹投资派环境俱》．碎国务屯院发秩展中借心、央京港搁学术池交流逐中心暮，1碎98凑7年签8月萍）2.粮3爪房乐地产蚕投资燃环境凝的评贵价评价项目评价指标TOP10城市住宅开发

投资环境人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都办公楼开发投资环境进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州2.蛙3.伏3恨房锈地产峡投资榴环境呆的衡精量标贪准常见搏的房秩地产睬投资只环境径衡量冶标准酸有：补风险注小、挺机会杂多、覆盈利漂能力酱强。爆如表牙2-在3所吐示。表2庸-3稿房地叨产开温发投甚资环镇境评巨价指鼻标体罚系及浙TO静P1符0城配市2.串3昼房柳地产睬投资礼环境析的评挑价商业用房开发投资环境出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都房地产市场投资环境固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆（续仰）返回需本章册目录小娱结房地缩慧产投腥资环胳境，戚是指档房地特产投雅资所平必须扩依赖挠的经脸济、获社会烟、文序化、曲科技酱等外卧部条惯件的网总称贺，是印某区抬域系颈统对牙房地还产投阁资和尚房地疏产资壁本流辅动之剑间影肝响要朴素的鄙总和竹。房奇地产辽投资润环境赶具有渣系统杨性、翻区域界性和尸动态趟性等舞基本需特点继，可梅以按流照不逮同的础功能皇从不怕同的戏角度倚划分压成不晓同的研类型允，这估样划熊分也白有利隶于对瘦房地柿产投故资环期境的芒分析蜓。在进翻行一顺般的至房地莲产投办资环景境要痕素分仍析时僵，要努特别鸭注意真政策庸法规挡环境引、经漠济环薪境、袋规划弊环境纽奉、自工然环厚境以染及设鸡施环恩境的饼了解穴与分对析。炮当然奥，这婶些主状要要拼素都倦有自婆己的浑具体办内容赤和分钳析要量点。头尽管学如此伍，对槽不同摆的房牢地产揭投资吐项目蚕，也陷不能喊千篇司一律布、面馅面俱风到。小廉结对房培地产牢投资刘环境酿的分休析需付要遵狡循一盾般的天原则辨，掌涉握一兵定的讽方法尼，注镰意具收体的强衡量换标准位。房和地产怪投资呆环境腿的评狡价原治则包麻括：边主观餐与客主观相坑结合迷的原撤则、嗽全面遇与重斯点相膏结合她的原威则、胆静态崇与动志态相盏结合席的原尘则以助及定楚性与苏定量驻相结哪合的渗原则搭；房漏地产惠投资浴环境纸评价拴的方盲法常袍见的胞约有弦10器余种津，本炕书主蜓要介胡绍了常冷热林国对店比法枝、特办尔斐耀法评肿价法世、等费级尺吃度法强以及钳多因惊素和邻关键既因素很评价描法等矩4种虎常用胡的房核地产仰投资邻环境钟评价茎方法济。在活使用飘这些央方法章进行授评价向后，湿注意探房地恼产投烂资环渴境好鸟坏的孟衡量惯标准金是风鉴险小辰、机胞会多面以及滑项目料盈利放能力蝴强。返回群本章病目录思婶考甚题1．枕房地坐产投捎资环闹境的阁类型竭具体饥有哪地些？2．泽如何帖进行直房地圈产投鬼资环百境的若要素饰分析亡？3．蜡房地衔产投洒资环喜境评晃价的贵原则厨有哪奶些？4．留详细酒说明键多因药素和竹关键肥因素车评价殿法的镇评价泄原理调与操咱作。5．幅房地毅产投脾资环慎境的涨衡量详标准金包括斧哪些惨方面势？返回脾本章悼目录练字习姓题假设箩你所捉在的矮城市情有一坑住宅念开发俗项目初，试剂编制宁该住哥宅开熟发投帐资环渡境分标析的前简要钟提纲场并进然行投弯资环毯境分渠析。返回裳本章以目录第3陈章建房逝地产鸭投资巾市场悟分析小结3.鸣3梦常幻玉见类怒型房松地产流投资老市场虽分析3.盒2请房川地产隶投资辣市场府分析沉的要恶点与揪方法3.坑1输房踪蝶地产山投资修市场属分析添基本敌问题思考碗题练习等题返回板目录3.哈1诸房滴地产输投资舍市场倾分析低基本秀问题3.压1.嚷1所房征地产跪投资住市场破分析晶的类挪型1．果按照驻房地确产投南资市争场分半析的草内容吩划分俯的类罩型2．里按照务房地竟产投劈燕资市维场分还析的购层次悄划分摇的类沙型3．屡按照蔽房地拆产投买资市原场分征析的棒服务贞主体焰划分晋的类巷型4．并按照悠房地杨产投久资市委场分咱析的背不同飞阶段篮划分阵的类薯型5．秃按照鹊房地化产投希资市铜场分宜析的兴物业牢功能待划分插的类烤型3.榜1.劣2齐房笼地产赚投资役市场涂分析极的依主据1．设房地粪产市国场供少给方耍面的敲信息2．裹房地涨产市企场需叙求方非面的网信息（1规）房裂地产拨市场刮需求预总量桂方面铲的信员息。世如：赤现有桂人口宜数量擦、使伶用中多的房汤地产炼数量对、空辜置量群信息旗；现虾实和问潜在四的房露地产殊需求货量，穷如表压3-垫1所辉示。3.备1拴房批地产微投资忽市场防分析虫基本军问题表3驾-1浪竞争秘楼盘浑信息拦调查存表3.语1馒房细地产棍投资出市场型分析榆基本风问题（2屋）房派地产跟市场其需求来倾向锯方面斜的信米息。（3坏）房米地产蚊市场遇需求烦客户辰特征衰方面斜的信秀息。（4摧）房仍地产蓬市场先需求司未来法趋势碧方面区的信聋息。3．俩房地辣产供牢求关亿系方谈面的鸟信息房地樱产投宾资市俯场供骡求关紧系方贱面的沸信息汁大致绳包括卵：（1桥）供爹求关梦系状运况方某面的冠信息卵，如谊：供未给量右的缺秩口程批度或俯空置酷率、巩空置肤量，副价格乐上涨收或下精跌幅额度及真比率园，成最交量役与需虫求量诸，市拾场吸狗纳能床力与疾速度切等。（2坡）供丝式求关材系未浊来趋眠势方法面的扫信息姓，如词政策转法规神信息纱，房搅地产斯税收霸信息坛，城壮市建伴设与末发展臣规划盘信息鞭，城赢市化树状况佛及其扰趋势锋方面行的信趁息，拿产业候发展承及其奋趋势量方面膜的信扛息，杆GD尝P及椅其增复长率街方面照的信框息，咳通货毫膨胀虾率、悄利率铺水平赞、获望取贷素款的走可能典性方俩面的态信息杯，城过市经搜济结含构、服产业柴结构踩、消悦费结谊构和领消费巩水平僻方面雕的信属息，罪房地辩产投睁资收思益率振及房纳地产疏开发泳利润食率变欲化的棚信息险等。4．难房地咏产投泥资项烘目方葡面的枯信息3.简1中房慨地产马投资任市场酷分析付基本里问题3.惧1.胁3御房杏地产柔投资供市场林分析旷的注抢意事殖项1．约房地买产投嫁资市住场分躲析要注有明洒确的坐思路2．约房地轨产投荡资市才场分魄析要比根据根分析育目的让确定门研究索内容视和角纯度3．免房地旦产投近资市号场分殿析要施把多葛种分足析方阁法结什合起响来4．与房地国产投斗资市滴场分舞析数醋据要呀真实问可靠5．瘦房地决产投有资市园场分耗析要辟避免闭陷入裳不必籍要的虹误区返回打本章珠目录3.犹2墨房努地产桥投资继市场消分析励的要脚点与唇方法3.朱2.训1甚房恢地产俭投资优市场照供给哭分析1．县供给碍总量岭分析述的要公点及妥方法[案右例3秘-1卖]根树据国等家统员计局矛20男00险年上摧半年劣的统片计，饱北京每市商牢品住急宅施彻工面离积总波量为静24军86需.5荷3万劲m2。表朽3-部2为确北京树市历从年竣申工和庭销售益面积止统计察数字叹。在长统计选已竣肿工面泪积时备参考锁历年止平均阻销售沿周期痛（北杠京市衰优秀贫项目国的销鼠售周疗期为宅0.玻49亮9年骡），乡丰忽略均19霞94惕年以唇前的苏竣工旅面积加，同津时考涂虑到普二手古房市烈场还赢未成位熟。艇假定锄目前景购房被者的堆购买哄力不强会向航二手麦房市粮场转乞移，法这样汉历年休在售蜓面积苦之和坏为1哀91嚼4.扑95街万m2。这扣样，借现有筑市场烂商品榆住宅泄存量肢为（刘24零86厉.5牙319胖14丢.9害5）债万m244颤01犯.4冻8万杂m2，在孟20放00脏～2肢01团0年册10遭年内忙消化权这些鉴住宅田，每醋年市免场平谜均需杠要吸治纳约诸44疫0万吵m2。综合练以上同分析来，每稠年市灯场潜是在供踏给量欧应为脆新增卧商品陕住宅成面积些总量张与现计有市捞场商甘品住剥宅存围量之乞和，形即为间（5菊4844荣0）炸万m299振8万翻m2。3.鸭2闷房烘地产拴投资穴市场居分析