房地产基础教程及相关资料讲义

《重庆市房屋租赁合同登记备案》《重庆市国土房管局关于切实加强房地产经纪管理工作的通知》

《重庆市国土房管局关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》贯彻局发393、396号文件

主要内容：我市房地产经纪行业现状；行业存在的主要问题；协会已经开展的主要工作；配合区县房管部门贯彻市局文件。我市房地产经纪行业现状（一）规模情况；（二）法制建设；（三）监管主体；（四）经营主体；（五）执业人员；（六）业务类型。（一）规模情况五年来，我市房地产经纪行业基本保持在400余家机构，近四万实际从业人员的规模水平上。截止2008年底，我市共有取得资质房地产经纪机构395家（其中A级41家、B级66家、C级288家），分支机构308家；取得房地产经纪人执业资格1604人，注册804人；取得房地产经纪人协理从业资格2146人，注册847人。2009年度已受理新办机构30家。（二）法制建设法律、法规不健全。至今正式出台的有关法律只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，且涉及房地产经纪机构的设立、房地产经纪从业人员执业资格的认定、房地产经纪机构经营行为和房地产经纪人员执业行为准则的条款，都规定得较为原则，需要细化。《房地产经纪管理办法》仍未出台，事实上已经成为独立行业的房地产经纪业没有从法的角度独立出来，还没有专门的全国性房地产经纪市场监管立法。全国性法律法规1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。

第十条，规定“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”第十三条，规定“房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。”第二十四条，有处罚金额的相关依据，如未取得资格从业，令其停业并罚1-3万元等。2001年12月18日，建设部、人事部以人发[2001]128号文件下发《关于印发〈房地产经纪人员执业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》实行房地产经纪人员执业资格制度。规定未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

地方性法律法规2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》。其第五十四条规定，“未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。”《重庆市国土房管局关于做好行政审批项目改革后有关后续管理工作的通知》渝国土房管发[2003]649号规定，从业人员行业资格认证（含培训、考试、注册、登记、发证等）由行业协会依法进行自我管理。其中包括房地产中介服务人员（房地产估价员、估价师、房地产经纪、代理、咨询人员）从业资格认证。

《重庆市国土房管局重庆市工商局关于房地产中介服务合同统一使用示范合同文本的通知》渝国土房管发[2004]579号文件，制定了《重庆市商品房营销代理合同》、《重庆市房地产交易居间合同》、《重庆市代办手续服务合同》，上述合同由房管局负责印制，工商局监制，协会分发。行业组织自律规则2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》（包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议）

我会于2003年，根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号、《中介服务收费管理办法》计价格[1999]2255号、《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房地产经营性服务收费的通知》渝价发[2000]358号文件精神，本着合理、公开、诚实信用原则，在征求部分房地产中介机构意见的基础上，拟定了《重庆市经纪代理机构服务收费指导标准》行业自律管理规定。这一标准的制定和实施，为维护我市房地产经纪行业合法、合理收费做出了重要贡献。（三）监管主体1、行政监管（1）房管局：承担了主要市场监管职能，是市场监管的主要行政力量和重要牵头单位。（2）工商局：以核发工商营业执照和工商市场监管执法为主要职能，对房地产市场交易行为不熟悉。（3）物价局：未把房地产交易价格纳入价格管制范畴，以市场定价为指导思想。2、行业管理（1）承接行业自律管理工作以来，做了大量工作，配合市局行政管理保证了行业整体较规范，无重大违法违规行为。（2）贯彻执行相关政策法规，积极反映下情和建言献策，发挥沟通政府和会员单位的桥梁作用。（3）组织培训教育，推动行业整体素质的提高和规范执业标准。（4）受理群众投拆，调解交易纠纷，在自律管理范畴内对违法违规企业进行处理。3、第三方监管（银监局、银行）《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》建住房[2006]321号文件《重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部关于印发重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法的通知》渝国土房管发[2008]2号文件银监局加强对按揭服务人员的管理（四）经营主体1、纳入管理部分（1）代理经营为主（2）二手房交易为主（分公司、直营、加盟）（3）综合经营2、未纳入部分（1）开发商自销（2）物业服务（3）房地产网络公司（4）个体工商户（五）执业人员流动性强，整体素质低，执业不规范，持证人员严重不足。1、市场中的多种证件全国房地产经纪人重庆市房地产经纪人协理原两局发证到期后的两协会换证两协会培训发证（房地产经纪人员执业证）工商局发普通类经纪人证工商局发房地产类经纪人证2、关于关键岗位资格认证的思想（六片）主耕要业虫务类块型1、代禾理（溪违法勤销售裳、主辩要代淡理纠闷纷、雄哄抬免房价主）2、居胃间（里差价贩、双府代理洽、定渠金）3、按采揭（粪自愿才、收甘费、郑贷款演额）4、代思办5、处创置（克确权晋）5、相汁关业乖务（慰担保众、拆统迁安制置、泡估价蜘）6、其芝他增抢值业急务（拌收购珍、限喝时、但民间怖融资卡）行业芳存在天的主泊要问冰题（一美）法叫制不泛健全尸；（二比）监忽管主祥体之树间协绑调机牛制未异建立挪；（三同）交适易资肾金监悠管未挂落实姨；（四汗）个昌体工悦商户风问题敬；（五趋）执袜业人数员整登体素匀质低岩；（六嫂）示哲范合琴同文醒本使轧用情保况差丹；（一逮）法制刚不健办全在法栗制不芝健全驰的市尾场环通境中异加强屑管理胳，需兄要我糕们发凡扬我驳国30年改酬革开胳放的暮成功滨经验——薯“摸着引石头牲过河斩”，讨在不磨违背非现行聚法律亮、法干规的茶原则乒下，按把握夜市场爹发展我规律征，结端合市遵场实怒际情屑况，抵深刻青领会互市局盛领导却的工汗作意术图和纲具体比部署峰，大总胆创烟新，围勇于夜实践雕，不货断丰闲富资鹅质管蜡理和椒备案庄工作伴内涵葛。各区房诚县房芹管部粘门都糕有过慌许多浙积极篇而富斥有成隔效的肉工作，如箱：1、市犬所建立健专职熄监管盏队伍照，制论定监趁管制齐度，真培训花监管鼓工作户人员拔，与胆开发蚀商、阅代理径公司佣签订捞不违幸规销李售承究诺并优公示清。2、万屿州局建立黄商品熄房合恢同备宗案审洪查制驼度，也建立耀二手玩房有丙形市戚场。3、忠炒县局建立补县级羊联席负会议内制度可，价换格公响示制编度，船广告伶预审呜制度旋，召急开多伍部门傲月会粪。4、长传寿局联合违区工千商分寺局制士定《长寿切区房灵地产布中介稀机构敏备案暑登记翠的通器知》、《长寿村区房府地产完中介垃机构丑备案满规则》。5、穗合川锦局开展枯全区供房地结产中危介清用理，阵认真驰贯彻垮市局裳文件柏下发《关于设规范拘房地变产经梦纪行翠为的倘通知》。（二双）监喜管主握体之彻间协嘴调机件制未爹建立建议续建立凡：1、多洞部门突联席库会议童制度落；2、使郑用“约协助益执行摊通知签书”耀；3、修床订行群业收据费标护准并还在物孤价部算门备检案；4、开坐展联丸合培皆训。（三娃）交赤易资远金监浇管未堆落实行业驳盈利俯和发申展模次式被主扭曲系统昨性风乔险在露集聚（四奔）个引体工显商户牛问题1、管稍不管认？2、如及何管尊？（入墓会、先备案日、培吨训、衬持证找）《城市组房地绢产中谈介服俯务管菜理规就定》建设铁部令祖第97号第疑十条浊“从喜事房夏地产牢中介展业务杆，应扣当设钟立相棵应的瓦房地茶产中殃介服翼务机尽构。煎房地射产中即介服窝务机妈构，本应是场具有锋独立袜法人暑资格屡的经交济组朽织。”（五戏）执真业人扑员整辜体素剧质低1、开庆展联恨合培艳训（告解决败面的淋问题黄）；2、实直行重惜点岗套位任附职资管格制冻度（唉解决存点的烦问题作）；⑴二育手房葡交易晨门店贵店长锯；⑵新邪建商铁品房液销售袍人员脂；⑶专剂职岗页位人心员（拆按揭隐、签猛约、某代办形）3、实戒行持皆牌上火岗制填度（六穿）示博范合但同文降本使核用情展况差1、签离字（俭哪些约人可埋以签游）；2、登窃记审阅查；3、修塞订完渣善。协会惕已开损展的户主要友工作（一姐）深眨化资看质管锈理；（二序）开震展行是业培笛训；（三叫）制址定行臂规行薪约；（四哪）调语处各扬种纠亮纷；（五刻）组照织行例业活掏动；（六帖）完疤成交舍办工掩作。（一语）深吩化资姿质管窝理1、建斩立年蒸检公休示制渣度恳；2、设多立分晋支机谈构执馒业证拦书；3、提丢出注请册执扶业人舍员要友求；4、严父格办草理流厚程；5、公界示信纺用档膏案榴；（二据）开廉展行摇业培舅训1、开拍展继隶续教骡育（47照1经纪麻人、43醉2协理辛）2、开礼展经遭理培哀训（31叙8家机毙构经滨理40陷0余人积）3、开青展换塌证培牺训（20哈0余人道）4、开仔展联确合培分训（撑已15滑85人）5、编剑写相爸关教敲材（绑联合左培训醒、协吩理继骂教）（三讨）制五定行花规行池约1、制情定行糟业收成费指椒导河；2、制收定资符质、掏人员弓管理脾办法劣；3、编虹写执甚业技始术规姜范壁；4、推帅动使正用三猴个示热范合贡同文中本叔。（四谁）调网处各踢种纠优纷五年访来，狗我会哪在积存极推怠动行淘业自维律、省规范吩执业伏的同孤时，何成立照“房术地产丧经纪列专家杰委员聚会”帮，安贫排专疲业人邀员接加受市缩慧国土狐房管借局、蚁信访坚办转杀来或誓消费龙者直吓接投流诉的旱各类四行业撒纠纷刊。截穗止20运08年底稿，我输会受祥理并姜调解吨各类岗纠纷10抓3件，姜化解筋了房亏地产以经纪友机构挎在执辫业过萝程中距的各概种矛陷盾，召维护盒了执退业公汉正和尝行业姓稳定悼。（五负）组颂织行掩业活加动1、组束织会退员单娱位参坑加房值交会盘；2、组至织学驾习交贴流辨；3、组携织研割讨会忍，座镇谈会蹄；4、组坊织文爹艺活惰动廊；5、组为织评险选活肉动立。配合健区县于房管便部门烫贯彻牌市局惨文件（一）染配合肤做好丹备案温工作各房愧地产勺经纪裤机构葱及其离分支老机构夺在取赌得工搂商营钩业执晶照和翻资质京证书侧或办嚷理工瓦商营妙业执扮照变幼更、否资质畏变更乐及注该销后30日内辱，应姨主动高持相仍关证屈件向奋当地促房地型产行士政管禁理部咱门申袋请备核案，勉并自岗觉接埋受当抵地房搏地产拥行政垫管理奏部门体的监绒督管智理。设房地脑产经们纪机唱构及沾其分滨支机炊构应辣在经监营场斤所公慈示《房地岂产经煤纪资钓质证公书》、《分支偶机构饥执业两证书》和《房地漂产经找纪机押构备今案证自明》。（二）河深入线开展牛行业征培训协会销将继练续推造动重远庆市逆房地兄产经椅纪人庭员执咳业培炸训工帖作，必全面梢提升陡我市西房地辟产经关纪人岗员的邀整体蜡素质谱；不兔断增干强房嚷地产惯经纪鬼人协槽理继储续教宾育的蜂针对贸性和师实用毙性，辅提高冻注册博从业泥人员夕的综跟合业妻务水针平；蓝逐步构建立占重点玩岗位恶资格坝认证航制度桥，规踪蝶范在值岗人绒员执获业行屋为，福增强房诚人员艰素质积和服柄务水不平。（三逐）建立立信扑息情蹄况通丸报制里度建立洒协会