业主委员会如何监督物业公司对设备的维护管理

业主委员会怎样监督物业

企业对设备旳维护管理主讲人nj

wuww本次讲解分5个部分一、设备设施维护保养重要性；二、业主共有设备设施有哪些？三、设备设施的维护保养方式；四、业主委员会如何监督设备设施管理？五、业主委员会检查工作的实例讲解设备设施维护保养重要性业主委员会是代表全体业主利益，监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，成立之后，要做的重要事情之一，就是要弄懂业主们共有设备设施有哪些？目前使用状态是否正常？有没有故障？物业公司日常维护怎么样？物业服务管理，前期是建设单位招标，后期是业主们通过业主大会选聘的，物业服务管理企业按照双方签订的物业服务合同约定，对业主们共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。1、物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分。特别是现代建筑物，无论是大厦、公寓或住宅，只有这些设施设备正常运作，才能体现出物业管理的价值。

2、公共设备、设施是业主们共有的财产，关系到业主的最根本利益，对于中高档高层建筑物，设备、设施占总投入的1/5至1/3之间。物业的正常使用决定于设备、设施的正常运行，如物业公司管理不到位，不但会影响整个物业的使用功能，甚至会造成安全隐患和事故。3、提高保持设备、设施使用性能，减少有形磨损和无形磨损，减少设备、设施过早老化导致功能上的折旧，加上绿化、卫生、公共秩序的优质服务，业主们的物业才能达到真正意义上的的保值、增值；4、设备、设施维护管理，能延长设备使用寿命,避免过早使用或不断使用业主们存放的维修资金，对设备、设施进行修理或更换，众所周知维修资金用完了，还要业主们另外拿钱出来续存的；5、设施设备在质保期限和质保范围内的管理特别重要，物业公司发现质量问题、性能问题、设计缺陷等，可向建设单位和业主委员会书面汇报，协调建设单位处理，或协助业主委员会共同处理，如拖延过保质期，势必造成后期不得不使用业主们的维修资金来修复，使业主们合法权益因物业公司管理问题受损；通俗地讲，物业服务可分为业主们看得见的“表象服务”，如保安、保洁、绿化、客服中心服务，是能迅速改观和提升的服务。另外就是业主们看不见的“内在服务”，即物业工程人员对小区设备设施维护保养，物业公司的“内在服务”才是物业服务的实质，不但体现一个物业公司技术实力，也体现业主大会授权的执行机构业主委员会的监督管理水平。因此业主委员会监督物业公司对设备、设施的维护管理，应该是业主委员会工作内容中十分重要的工作事项，也是履行业主大会赋予业主委员会的工作职责需要。业主共有设备设施有哪些？共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 物业设备设施分类图供配电变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线路消防消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等；电梯直升式电梯、扶梯、电动人行通道、货梯等；给排水系统水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等；

空调中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔等通讯和智能化系统停车场管理系统、对讲可视系统、周界报警系统、巡更系统、公共信息系统、网络系统、广播系统、室内报警系统等。采暖热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等；设备设施维护保养方式首先维护保养的目的是保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运行、维修费用，降低成本，保证服务质量。物业公司是通过日常维修保养、定期维护保养、年检维护保养来实施服务管理。（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行实施的。（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经企业主管审核，并实施。（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。业主委员会如何监督设备管理？第一步：对项目管理处设备档案资料的检查资料来源，建设单位移交给前期物业公司，前期物业公司移交给下任物业公司，业主委员会交给物业公司保管的资料。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；有纸质图纸资料或CAD电子图纸。（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；第二步：对日常管理的工程资料检查1、工程派工单；2、报修台账；3、工程日志；4、设备房挡鼠板（有“挡鼠板”“三个字）5、泵房及设备房标识、标牌（设备重地、非请勿入）；6、泵房日巡表；7、阀门开闭标识；8、水流导向标识；9、维修、保养台账及保养计划；10、风机房周巡表；11、电梯机房日巡表；12、电梯维保记录（电梯管理员签字）；13、污水泵周巡表（水流标识）；14、二次供水水箱清洗记录及检测报告；15、设备房的岗位职责；16、设备房的管理制度；17、工程部特种作业人员证书及登记；18、电梯报修电话张贴；19、电梯年检合格证张贴；20、电梯三方对讲的正常使用；21、配电房的干净卫生、绝缘地垫、绝缘手套、高压测电笔、摇表等配备；22、配电房的日检表、管理制度、岗位职责；23、工程部的设备台账、设备卡；24、园区设施设备维护保养年度计划及保养登记表；以上需有项目管理处主任定期签字第三步：现场检查设备的日常维护及运行情况1、设备用房堆放杂物；2、无人值守的设备用房未上锁；3、设备房门上未设置相应标识，例如“机房重地，非请勿进”等；4、开关、阀门、单体设备未设置状态标识；5、管道未设置流向标识；6、重要和操作有危险的设备、部件未设置警告标识；7、监控系统严重损坏且未及时采取相应措施；8、电梯内无有效的安全检验标志；9、紧急呼救装置损坏、无法确保三方通话；10、电梯损坏停运且未及时采取相应措施；11、未按规定配置足够、有效的灭火器；12、未按规定配置应急灯；13、消防栓箱内消防水带、枪头缺失；14、消防管压力不符合要求；15、消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施；16、配电房、监控室、机房未安装防鼠板；17、配电房未配备有效的安全工具等；18、水箱（池）盖板未加锁；19、水箱（池）溢流管口未安装防护网；20、未按规定时间进行清洗水箱（池）；21、无水质检测部门出具的合格报告；22、水泵房管道有渗漏水现象；23、设施设备无运行养护记录。业主委会检查工作的实例讲解检验管理处设备原始档案资料，如验收文件、验收统计、测试统计、产品合格证、使用阐明书、遗留问题处理办法、会议纪要等；主要设备维修资料，报修单、运营统计，按时间、分类型、妥善保管；考核资料，技术革新资料。检验各类设备表格填写齐全，并有管理处主任签字生活水泵管理原则1）各水管水流指向标识必须设置在正面，并统一高度（160cm）；2）水流指向采用统一颜色；3）设备标签清楚、无污染。生活水泵房管理原则

1）在水泵、水泵控制器、灭火器周围必须设置警戒线；2）警戒线统一采用黄色或黄黑相间；3）警戒线宽10cm，安全近距70cm，灭火器正面延伸30cm；4）警戒线清楚、无损坏。二次增压给水系统泵房（洁净、整齐）

消防水泵房管理原则

1）各水管水流指向标识必须设置在正面，并统一高度（160cm）；2）水流指向采用统一颜色；3）设备标签清楚、无污染。

泵房制度1）上墙文件安装在主入门口墙体显眼处，并采用A4版铝框安装，或原有尺寸框装；2）上墙文件均为受控文件，如《操作规程》；3）操作统计台安装在上墙文件墙下方悬挂，且用三角架固定；4）操作统计台采用PVC胶板/不锈钢板/油漆木板；5）应急工具安装在上墙文件墙下方，统计操作台一侧；6）应急工具要求能正常使用、无损坏，包括活动扳手1把、平钳1把、十字批1把、一字批1把。泵房、供排水系统要求机脚（地砖和警示）设备安全保护（网罩和标识）泵房、供排水系统原则管道（油漆+标识）管道（流向指示）泵房、供排水系统原则油漆和标识（水池刻度）标识和油漆排污泵系统管理原则设备（油漆+标识）水泵房地面（5S）消防泵房、供排水系统原则流向标识标识（状态）泵房、供排水系统地面管理原则水泵房划分（警示）水泵房划分（警示带和警语）泵房、供排水系统阀门标识、铭牌原则设备标识（油漆+标识+保护）设备标识（标识+水管防冻保护）泵房、供排水系统开关标识设备标识（状态）设备标识（状态）泵房、供排水系统开关、流向标识设备标识（状态+保护）设备标识（流向）泵房、供排水系统设备名、状态、标识设备标识（设备名+状态）设备标识泵房、供排水系统管道、房天花设施设备房管道设备房天花泵房、供排水系统标识、梯子

设备标识泵房、供排水系统设备保护、转向标识

设备保护SSM11998设备保护（转向标识）泵房、供排水系统设备状态标识、开关保护

设备状态标识设备开关保护泵房、供排水系统防护

设备防护设备防护（保护+排水管）消房泵房、消防水系统流向指示管道生活水泵房、供排水系统标识、状态水泵使用状态（标识+状态）潜水泵房、供排水系统使用状态潜水泵标识潜水泵保护配电房管理原则1）在变压器、配电柜、灭火器周围必须设置警戒线，铺设绝缘垫；2）统一采用黄色或黄黑相间；3）警戒线宽10cm，安全近距70cm；4）设备标签清楚、无损坏。配电房管理原则安装原则：1）挡板安装在全部设备房出入门口；2）挡板安装高度50-60cm，采用PVC胶板或不锈钢板；3）要求能正常使用。设备房地面处理原则管理通用原则：1）地面铺防滑地砖或刷绿色/灰色地坪漆；2）地砖要求铺贴平整，无明显高下差（接缝高下差：0mm-0.5mm），地面砖与墙面之间收口缝隙顺直、严密，地砖无严重色差、无破损、无空鼓；3）刷地坪漆前要求先用水泥沙浆找平、压光后再刷漆，收光平整、无脱漆、无污染、不返沙；4）地面整齐、无污渍。机房、地下过道照明、应急照明管理通用原则：1）机房照明灯具完好，光线充分，灯具安装位置合理，灯光无遮挡；2）机房内有应急照明或安装双头应急灯；3）单个机房配置应急灯不少于1盏，机房面积不小于20㎡配置2盏；4）要求功能完好、按试验按钮时应急灯正常亮灯，外表整齐、无生锈、安装稳固；5）应急灯安装高度2.2-2.5米，并确保能够经过应急光源紧急进行作业。设备房制度上墙、登记表格齐全管理通用原则：1）设备房管理制度、安全操作流程、应急预案上墙；2）采用A3版铝框安装，周围用木饰条围边；3）安装在设备房内接近门口左侧或右侧墙壁显眼处，底边离地160cm安装；4）要求安装固牢，整齐美观；5）要求上墙文件为受控文件，内容清楚、无发黄、无损坏。设备房必须备有应急工具管理通用标准：1）在配电房、发电机房、水泵房配备应急工具箱，内有工具：活动扳手1把、平钳1把、十字批1把、一字批1把、卡簧钳1把、铁锤1把、梅花开口板手1套、套筒板手1套、内六角板手一套等；2）工具箱挂于登记表格旁旳墙上，工具箱下沿离地120cm；3）工具整齐、完好，能正常使用。设备房环境卫生原则1）设备洁净、无灰尘、无污渍；2）设备油漆完好、色泽光亮，无脱漆生锈现象；3）设备房环境整齐，禁止堆放易燃、易爆物品及杂物。4）工具摆放定位或画线，采用5S管理。消防安全管理防火衣帽装备

安全设备管理（整齐、规范）安全设备管理（齐全）消防安全管理工具装备

安全设备安全设备消防安全管理制度

消防检验标识（变化原有长条形式）巡查签到消防联动设备消防器材管理

消防设备（自救面具+灭火器）和检验标签、统计消防设备（5S+统计）消防室外设备管理

消防栓标识（标签+统计）消防栓与灭火器消防阀门设备管理

消防栓消防栓接口消防报警设备管理

消防报警显示+报警消防指示（墙角）消防广播+感应器电梯机房管理

电梯机房电梯维护保护电梯机房有关环境管理工具管理规范钥匙管理电梯常见电气控制部分零部件及元器件旳检验、维护内容及周期

序号名称部位作业内容及要求一般周期1曳引机曳引机电动机电源测量电动机电源引入线电压应为额定电压旳±7%范围内每半月制动器线圈引