山东房地产工程项目可行性报告经济测算

华清冠县XX路项目可行性研究报告2008-5-22报告逻辑分析图客户目标可行性研究分析方法项目结论针对冠县XX路项目是否具有投资价值进行研究本体研究明确本项目的优劣势，是项目定位的基础条件宏观经济研究研究冠县经济基础和发展，是房地产发展的基础房地产市场研究分析冠县房产发展状况，是项目定位和经济测算的依据项目机会分析结合本项目入市时间，研究市场现象，是项目定位的直接依据项目初步定位根据以上综合分析，明确项目定位，是经济测算的直接依据项目经济测算通过经济效益分析等，判断本项目的经济可行性可研结论和风险提示结合宏观经济和房地产市场，对本项目全面考虑，提出项目投资建议报告大纲一、项目本体研究二、投资环境研究三、项目机会研究四、项目初步定位五、经济测算及可行性分析3项目本体研究44地处冠县县城核心区外围西北角，非传统居住区认知，位置稍显偏远。县政府冠县县城中心区项目地理位置本项目位于冠县县城西北部，紧邻教育路北端和北环路，距离县城传统中心区约2公里，骑自行车时间约10分钟；项目地处冠县高三里庄，项目北面即为村庄，与农村的联系较为密切；到本项目交通成本较高，在县城内部交通成本为1元，到本项目需要2元。项目紧邻省道北环路，是进出冠县的必经之路，为冠县的城市形象大道。本地块省道北环路为双向四车道规划中的白杨路生产路XX路交通状况较为平整的XX路凸凹不平的生产路路况平整宽敞的北环路北环路绿树成荫，成为冠县人散步的地方交通便捷，到县城和聊城通达性好。周边北环路、教育路等路网通达性好，交通极为便利，可实现与县城、聊城的密切联系；北环路为冠县形象大道，路况和环境都较为优越。北环路为双向四车道，两旁拥有行人和自行车道，道路宽阔，路况平整。道路上绿树成荫，成为冠县环境较好的地方之一。北环路周边高楼林立，广场点缀，成为展现冠县城市面貌的门户。环境优美的金冠广场冠县公路局办公大楼冠县国税局大楼北环路沿案正在兴建的高层住宅目前周边生活氛围不浓厚，步行尺度内生活配套缺失，未来金冠商场开业后，会有大幅改观。项目周边环境项目南侧的林地项目西侧的果园目前项目周边以农田为主，居住人口较少，生活氛围不浓厚项目东北侧的小区，尚未入住，其商业配套，金冠商城尚未建设。09年项目入住后，周边配套和居住氛围将大为改观。金冠商场北环路名仕花园果园生产路空地加油站果园项目南侧的空地，未来要建住宅小区，东北部在建的高层住宅为名仕花园，有4万平米的商业教育北路地块方正，内部为现状果树，无特殊资源地块内部的待拆迁的民房地块内部的果树本地块省道北环路为双向四车道规划中的白杨路生产路XX路地块内部的梨树长约500多米宽约200多米本项目为冠县大规模、拥有学校教育资源的中高容积率住宅项目项目经济指标项目类别指标用地性质住宅及配套建设用地面积185亩居住用地125亩经适房用地25亩小学用地35亩容积率1.9总建面约15.8万平米经济适用房建面21000平米项目用地性质中，含有2.1万建筑面积的经济适用房，将对项目的形象和价格有一定的影响。项目本体资源评价11紧邻冠县形象大道北环路，周边环境和发展前景较好；项目属于目前冠县大规模项目，规模优势明显；地块方正，拥有学校教育配套资源。在传统认知内，地块位置稍显偏远；步行尺度内，周边配套稍显薄弱，生活氛围不浓；地块内含有经济适用房，将对项目形象和价格造成一定折损。优势劣势12投资环境分析12城市宏观背景研究冠县房地产市场研究冠县位于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西向发展经济轴的西大门。城市概况冠县位于冀鲁豫三省交界处，属于聊城境内。冠县位于山东省最西部，在全省东西主要经济发展轴线——胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区；县内路网交织，到达济南、北京、青岛等城市便利。东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）”

；冠县冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明，年平均气温13.1℃，拥有两个“AAA”级景区。城市概况冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明。冠县地处北纬36°22′—36°42′、东经115°16′—115°47′之间，冠县年平均气温13.1℃，年均气温时数为2630小时，无霜期198天，年均降水量592毫米，年均大于10℃的有效积温4500℃，全县土壤以潮土类为主，占耕地面积的84.9%，土壤有机质0.95%，全氮0.062%，全磷0.068%，全钾1.6%，PH值7.1-8.5。冠县拥有两个“AAA”级景区。一是冠州梨园风景区。一期工程投资1000万元，目前二期工程正在规划设计，力争打造“中华第一梨园”。二是马颊河森林旅游风景区。景区为省级湿地保护区，集观光旅游、休闲度假、商务会议、健身娱乐、温泉洗浴为一体的平原森林景区。马颊河温泉度假村冠县旅游景点分布图冠县农林业资源丰富，是国家粮棉油生产基地，形成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业城市概况冠县是著名的“鸭梨之乡”，农林业资源丰富冠县是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：林果、蔬菜、畜牧和油料四大支柱产业，占农业总产值的70%其中，各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤；冠县占地200平米，拥有1900年历史的千年梨树王灵芝灵芝黄瓜丰收全国毛白杨研究基地2007年，冠县总人口约75万，其中农业人口占绝对主力，约为68.5万，占总人口的90%强。城市概况【数据来源：聊城统计手册(2007)】农村人口占绝对主力，2007年占总人口的90.4%自2005-2

007年，冠县农村人口一直在全县人口中占绝对主力。2007年，城市人口仅占约9.62%，约为7.3万人，占比90%强的人口在农村；城区面积狭小，占全县面积的2.1%冠县全县总面积1152平方公里，耕地113万亩，城区面积25平方公里，占总面积的2.1%人口居住以自家盖的平房为主，多层住宅还尚未全面普及。冠县街边的平房冠县城区面积冠县经济落后，多年以来是山东省重点扶贫县，也是国家级贫困县。17宏观经济水平2

007年，聊城市GDP总值为1022.96亿元，人均可支配收入12401.28元，在山东省17地市中，分别排名第14位和15位，经济排名较为落后；【数据来源：聊城统计手册(2007)】【数据来源：聊城统计手册(2007)

】冠县经济较为落后，2007年全县GDP总值为94.06亿元，在聊城市辖区一区一市六县中，排名倒数第二，距倒数第二阳谷县，还相差约14亿元。多年以来，冠县一直是山东省贫困县、国家级贫困县；聊城市经济在山东省排名较为落后冠县经济在聊城市排名倒数第二，与倒数第三阳谷县差距较大。2007年冠县年人均可支配收入为10019元，人们生活处于温饱阶段。宏观经济水平年人均可支配收入与居民贫富阶层划分阶段贫困阶层温饱阶层小康阶层富裕阶层年人均可支配收入（元）3000以下3000-1500015000-6000060000以上温饱阶层：生活处于贫困线以上，能满足日常生活所需，但没有达到宽裕程度，发展和享受类消费非常有限的生活形态；年人均可支配收入为3000～15000元；2007年，冠县人均可支配收入为10019元，与2006年相比，增长37.35%（备注：自2006年始，冠县统计局开始增加年人均可支配收入统计类项）；根据国家统计局对年人均可支配收入划分标准，冠县人民生活水平处于温饱阶段；相关政策连接年份2005年2006年2007年年人均可支配收入（元）未统计7560.53100192005-2007年冠县年人均可支配收入【数据均来源《冠县统计年鉴》】近年来工业稳步增长，形成了纺织、冶金、农副产品加工、农机配件四大产业，其中三大产业分别由三家企业支撑。宏观经济发展【以上数据来源《冠县统计年鉴》】工业对经济的贡献率逐年增加，三大产业中工业呈逐年增长态势。工业企业无国家重点扶持企业，多为民营企业，企业发展靠自身的经营。纺织服装、冶金加工、农副产品加工三大支柱产业，分别由冠星集团、冠洲集团和冠宜春酒业三大企业支撑。农机配件加工以私营企业为主，目前已有300多家，成为经济发展的重要力量。冠洲集团是冠县冶金板材加工的支柱企业冠星集团是冠县纺织加工的支柱企业，是冠县的纳税大户冠宜春酒业是冠县农副产品加工的支柱企业农机配件加工主要以私营企业为主冠星探集团觉和冠脊洲集枯团是殿冠县溜两大证支柱佩产业匆，其胆发展盼一定严程度愿上决巾定了争冠县究经济颈的发婚展。宏观强经济衣发展冠宜炕春酒葵厂，产拥有浩员工50效0名，厦总资巡寿产60糕00万元尼，为圣冠县家的支熄柱产悟业，歼其门刻前的自道路肾，也巧被命毯名为柳冠宜帽春路殖。目前龙，随伯着竞昼争的销加剧棒，酒鼠厂经呢营日说渐衰妄退，喷经济迎难度利逐年句增加权，经白济效孤益相姿对较占低。冠星拒集团乘，民叙营企蝴业，浑纺织单加工帅企业渐，总术资产9.焰8亿元淋，员绣工75页00人，富其中亭工程脖技术锣人员28悲5人，20沈07年，饲年生逢产销滨售收租入约31亿，俊利税2.足73亿，旗为冠紧县最冷大的避支柱像产业家。冠洲毕集团绩，冶压金加命工民挺营企呜业，风总资纵产26亿元红，高哭级工贸程人胀员36沸7人，谎员工17识00人。农机炎配件皮加工塌主要关以中殖小型勿企业切为主等，近护两年跟发展屑较为鼻迅速汁。宏观仁经济济发展冠县垮轴承锤加工魄，最胁近两脖年发今展比叙较迅盼速，花主要寄是加竿工农姑机产棉品配惭件，沿尤其门在清怠水镇绸，已彼经成皂为清妈水经拖济的歪“半拾壁江倦山”拉了。--赞--清水群镇党辞委书痕记农机热配件继加工戒是冠泡县发旋展较慰早的盒行业兰，也紫是规行模以惹上企壤业户昂数最陈多的瓜一个改行业弊，全芹县有菜规模摩较大腐的机旗械加妈工企哈业30桶0余家虑，其奶中规鸣模以设上企棕业达否到47户，奸主要败生产座各类孝农用季车、吃各类适棉机千、各耗类轴诵承及庙农机弃配件羽等。--爆--冠县钞县委冠县垂经济义主要斥以民更营企碗业为罗主，馋大型俗国有伸企业盼数量钳只有休一个姓。目前娇，冠斯县拥喜有贾猫镇汽汽车及悔配件糖加工仁、北纪陶镇另轴承柔加工局、万方善乡德冶金沸板材男生产策等优块势产踢业20堂07年，赏全县世工业岔企业痒总产弹值中拘，个俘体私该营经播济总谣产值森占比96栋%，成坛为地骂方经流济的抢重要店支撑查力量.工业眼中四反大产肿业均联以劳森动密耗集型施企业吼为主慌，对辣高收粪入人且群数含量支霞撑较乡丰弱。冠星丢集团疾，纺钩织加柿工企肾业，员工75易00人，其免中工程辜技术籍人员28葛5人。普通渡员工待收入索为80遮0-露90刃0元左右烧。冠洲剪集团归，冶添金加升工民奴营企霉业，高级零工程桌人员36冠7人，五员工17窄00人。普通昨员工件收入授为10送00元左右。冠县宏轴承室加工态企业斜以振雀兴机熄械厂豪为龙瞒头企驼业振兴拍机械绝厂拥羊有固往定资您产20伍0万，职工13盟6人，管理筝技术赔人员9名。普通懒员工裙月收代入为70信0-网80脑0元左右匹。宏观朋经济坏发展人口殊结构匀呈梯傅形，恋出现狂一部乡丰分富移裕人畏群，悠高收钢入人纺群相坛对缺瞒失。23人口胜结构缺失中高否收入笑人群中端咬人群低端泉人群政府挤高级筋官员页，隐珠性收本入较平多，滨年收校入超粮过10万以遮上；中大瓣型私购营企特业主弟老板续，年善收入20万以器上，涝倾向味于在弹聊城呜买房炕。目前因，冠跟县此穷类人筋群数秧量稀辨少，垄尚未辞形成谅阶层愁，相切对缺生失乡镇信干部蛮、普搁通公幻玉务员寨、教座师、屈医生赢等工字薪阶伴层，预家庭抬年收肝入5万以州上，碰有改刊善居谱住或倚为子梅女受悲教育根进城筝购房绝需求桃；个体陈及私萌营业犬主及沉富裕虏农民共，以诵经营织轻纺桃、养峡殖等崖行业捞，家愉庭年欣收入5万以宋上；普通框城镇各居民椒，家混庭年煌收入3万以衔下；乡村朋农民咱，家昂庭年著收入绳在3万以幼下；冠县浅作为辜五线迹县域弹城镇给，人定口结削构及签置业己需求智呈现旋以下志特点警：县城狭规划奇“东周扩北寇展”膏，本童案处停于北酬部新俯城区爬，但叨目前贸未看惩到明酿显的起扩展渗迹象章。城市蚂发展东部工业区南部生活区北部新城片区铁路北部片区中部综合区未来馒城市狱布局推结构县城客核心访区城市税定位轻：根绕据政朴府20错03区-2忠02寒0年城苍市规按划，娘建设俊以机厅电、分轻纺邻、绿售色农裙业为测支柱旷的生独态型棵城市属；城市割发展储布局置：“产业缺向东枣、生毙活北辫扩、阴老城仿优化”。近期桌工业盲用地今向东凉，生然活用离地向幻玉北；究远期绣工业轰用地蛙向北享，生匹活用灵地向坑南；答城市左形成“一心冈、二陵带、翅三轴诉、五添片”城市帅布局爬结构秋。目前,铁路萍北部剩新城删区尚疯未看教到发范展的淋迹象,政府杜北扩颠尚未敲有明谋显的企时间纷表.宏观够经济佛总结25工业冻民营湿企业厉经济座对城恳市整禁体发热展有突一定蓬带动乖作用鉴，但概缺乏晋国家女政策推扶持枪。冠县渔经济肆水平屯薄弱,属于睛经济梅落后麦的农衰业大察县.城市届人群挨整体豆收入么水平镇较低棋，缺罪乏高角收入我人群给。城市斤宏观雷面增殖长趋骆势不小明显址。投资辉环境视分析26城市尤宏观兴背景多研究冠县磨房地祥产市素场研贺究26国家铃宏观烘调控绿政策香初见底成效券，一虚线城完市市宰场观稿望态盯势明混显，脂房产份价格射涨幅锤较小圆。北京恩：20武08年1-汗4月份眼，全市宰住宅粪销售扮面积殿同比树下降54手%。20妥08年4月，工全市为房屋陕销售狮价格晌同比平上涨13流%，涨兼幅比埋上月惜回落0.醉8个百唤分点竭；环比匹上涨0.把2%，涨幅惭比上基月回贷落0.蹲5个百税分点是。数据各来源测：北泻京市衬统计诵局上海输：20矛08年4月，上海作房屋丑销售瞧价格同比翻上涨9.束7%，环汗比上害涨0.像2%；新建验住房丸销售亦价格同比善上涨9.凯8%，环比异上涨0.快1%；90平米字住房怖价格孕环比娱上涨0.统1%；二码手房客价格稠同比泼上涨11单.0市%，环印比上差涨0.替3%。深圳足：20苹08年4月份稼，全市泥一手命房成悲交面扬积仅抓为25游.9匠9万平晨米，千环比绿下降22蜘.3械%，同逃比也下私降45则.1誓%，供烤销比纠约为2：1；同时搞成交然均价须为11元92洽6.币6元/平米蜂，环际比下帐降4.泛3%，同佩比却沃上升4.久5%。数据竭来源基：深初圳华液房数澡据数据滩来源槐：国嘱家统档计局全国蕉个人贺贷款师下降吗，楼亚市呈羡观望借状态20暗08互年5下月1齐4日黎中国昆人民补银行游发布轿《2侦00豆8第扬一季谅度货穗币政其策执散行报少告》。报悟告指详出，20签08年第缓一季耗度，塌国民钉经济恢保持愚平稳摘较快佳发展乘，金填融运庆行平棚稳。旧货币得信贷找增速浴逐步斧回落培，货撇币政退策调证控取恼得初蚂步成翻效。受房蒙地产挽市场坛观望沈气氛详浓厚尊及金叶融机潜构对流个人仔的信择贷投纯放较害为谨胀慎等懒因素栽影响朴，第仅一季滋度个请人消奔费贷之款出攻现20文06年下愚半年鸭以来珠的首倚次季瓦度同蛋比下选降。市场舍现状国家健宏观骨调控办政策刘抓住夸资产班价格蜂重估骆命脉悦，针循对投群资过管剩市偿场进酬行打印压。资产耳重估——当投君资者菌增多盟的时膏候，悄（一形是资旗金多酷，二璃是人国数多贴），杠资产功的价搬格就徒上升轰，资丘产就闻开始切了重陡新估坑值的贯过程鹅。催成愧“资丹产重皆估”虽的几早个因吓素：流动隙性过煤剩负利洗率可供姨投资则的通豆用性惠资产困的质明量和贪数量焦太少国家指宏观却调控全加强备金融咬信贷霜的紧挎缩，她增大剧对房功产投走资力忌度的晴打压脂。调控姐重点宏观洒政策泥在“促双防更”的奔弹性迫调整高中寻鲁找“难双赢政”，崇未来陡市场绳将逐欧渐回让归理组性。08年，辩建设狠部强疼调既要扭防房身价过守快上耀涨，枣也要卸防止插过猛饮下降在美流国次钞级贷倍危机缠与人锐民币抵升值慈的影堆响下岗，经济闸的增亮长将更主要图依靠俭内需。而房地丢产是盈拉动驳内需、支露持经乡丰济增勤长的重错要力烘量，房地恼产业旬的健测康发勉展有鲁利于匙金融辫体系男的稳理定。魄在目颠前较隙严峻质的国抛内外务经济则形势鸡下,房地向产调办控政须策的线基调浇为“双则防”仍。南京慨、上或海、旗武汉肃等地扔区放侦宽公盲积金池贷款创条件村，增赞加公修积金脑贷款租额度号；证监街会或捆受理帅房地糖产上毯市公很司再易融资悉申请艇；出台《经济睛适用销住房吃开发翼贷款盒管理轮办法》，对吩从事厨经济白适用就房开帐发的周贷款耽者提翼供了超更多脾的优约惠政想策。税务凤总局怠官员忠称近2年内霜不开仗征物绳业税怕。……08年，芒各地驼区出锹台相旱关政除策，放宽之对房帖地产跳的相舒关限颈制未来始趋势20刻01逃年，浑冠县权出现沉了第娱一个救商品舟房项阔目，势截至少20艰08规年，芝冠县炼商品黄房一谷直处肿于低垄速发阵展阶精段。

住宅小区楼体形态特点2001年常兴花园多层板楼兵营式排列，楼间绿化2002年新世纪花园多层板楼兵营式排列，楼间绿化2003年西苑小区多层板楼兵营式排列，楼间绿化，具有康乐设施2005年天和丽苑多层板楼兵营式排列，楼间绿化2007年世纪花园二期多层板楼兵营式排列，楼间绿化2007年中信花园多层+小高层兵营式排列，成品房2007年名仕花园高层板楼简单组团绿化20喉01年休常兴走花园20籍07年绘世纪级花园20国01年，袋冠县绕出现察第一判个商塘品房颠项目--常兴米花园降，为刊多层蚂板楼董项目净。20制07年，枣冠县昂住宅闯品质母与20揭01年的萌常兴致花园庆品质宣无太冈大变拴化，答皆为牌行列侮式多乘层板康楼。20际01披-2青00点7年，部市场传商品沈房项否目推吃出数蓝量不柳足10个，但整体遣市场具缓慢握发展吓。冠县向房地榨产自20铲01年萌邻芽以剑来,一直猛以企编业自舞建房状为主误力,近年触来,企业尊自建传房依澡然发停展迅仍速.20漆06年,冠宜适春集阀团自沿建小攀区20棋06年,冠县桂公路线局自父建小臣区在工浙业路贼建设做局自托建的太城建崖小区冠县洁房地僵产处因于起岭步阶湾段俯，效者益好贡点的鲁单位志和企那业一距般都仔会自膨己建亡房，福这些锐房子贺大多做不对考外销话售，服分给蝴自己摄单位屠的员倡工或耻者以凳较低驾的价姿格卖炒给自换己单劫位的椅员工.——城建探局规显划科膨科长这边联自建滑房还刻是挺债多的.我们搂项目最二期温马路蛾对面减就是巴冠县煌公路忽局办莲公大怀楼，找楼后笑边的爹多层蔬小区匙就是斥公路合局自滚己盖社的职丽工小逐区;2吼00截7年6月,冠洲折集团遮的职福工楼山也开王始动腊工建射设了,都是窗针对扛内部祥职工票成本写价销宵售的.——名仕顶花园漠销售抱代表20次05度年以掘来,妇冠县积商品久房价汪格快访速增锅长，盐增长晋率超询过3谣5%等,到顿20音08男年,活房价雄达到贷17社00帝-1闻80最0元土/平筝米。75中0常兴燃花园85疯0西苑践小区11忘00天和期丽苑13皇00世纪网花园14码00筑-1东50桂017暂00搅-1割80蛋0年份200120032005200620072008住宅小区常兴花园西苑小区天和丽苑世纪花园中信花园世纪花园名仕花园世纪花园名仕花园价格7508501100130016001400150017001800单位流：元/平米20糕05年以登前，犯冠县何商品务房价涛格基坏数低怪，增威长缓耻慢；勺年均冠增长芹率约载为10饼%，年随均增挺长额寸不足90元；20勒05年以读来，释冠县准房地欧产价根格有旱了大鹊幅度爱的增胞长；赖年均乖增长至额约故为23暖0元，片年均访增长件率超郊过35论%。世纪钥花园名仕务花园对比宪冠县才周边携县城徐的房笛产价鞋格,桂冠县悦商品眼房价钳格已网经出仔现透跌支，艺未来姿升值仿空间选狭小首.20态07年，动冠县GD秆P总值94吊.0荷6亿元杂，与嫩同是付如上代五个财县市乐对比舌，冠休县远景低于首临清虫市和沫莘县伶、阳耽谷县猎，排林在倒册数第屋二位燃与周去边临泥清市陷、莘采县、偿阳谷诵县对场比，你排在秘最后涌；如图委所示命，从赔房价泽上看勤，冠候县在沾所参雨与对狸比的慰周边竹县市饥中属兵于第来一梯伯队，20俯08年5月，戚冠县价市场液整体彻均价描约为17先00元/平米艰，同途周边娘县市汗县比昂，基岗本与滴临清炸市持商平，肉与东甲阿县接并列闲，并跑远高萄于莘爹县；冠县厕房价规已经顾基本冰与临轧清市售保持朱持平冠县GD峡P总值咽倒数伞第二3320浇07谷年以灵前,网冠县设房地寸产市稠场年它均消状化量耀约为锁3万释平米凳.2氏00壤7年亦,由丢于名菊仕花膛园的歪大量夏团购葡,使法销售腰量大鸣幅增敲加.20黎01秋20黄02摊20休03害2殖00键4犬20鞭05脾20笼06雀2井00陵7意2佩00语8常兴精花园纤，张总建榜面2.例9万，年消堂化量欢约1万㎡常兴散花园世纪丢花园弟一胖期世纪诉花园自一期存，帐总建秆面6.乘6万，年消强化量衡约1.赔4万㎡西苑恩小区西苑展小区英，步总建打面约3万，年消拉化量茎约0.顺7万㎡天和弦丽苑天和勺丽苑，总障建面棵约1万，年消昏化量楚约0.乡丰5万㎡世纪砍花园浑二期中信弓花园抖一期任，单总建纲面约0.狱5万，年消累化量播约0.斯5万㎡名仕骑花园名仕检花园要，总愉建面8万，年消益化量下约为4.虾8万㎡约1万㎡约3.稀1万㎡约3.要1万㎡约2.灭6万㎡约2.为1万㎡约2.捆6万㎡约6.袭7万㎡冠县罪每年屈消化淹量大拳约在2万平睡米左宫右，06年消步化量筋为2.费6万㎡，07年供译给量抖和消抓化量芬均大叼幅增刘加，话供给沙量约例为10万㎡荡，消织化量约为6万多嚼㎡。冠县漏房管德局刘窗科长注：取名仕股花园穴组织申大量召的团临购，爪消耗饰了约1.予2万平顿米中信贩花园世纪危花园皱二期批，总奇建面我约3.叫4万，年消准化量般约1.讽4万㎡20犹07严年,越6.蓄7万店㎡的锡消化橡量将联成为杀昙花扒一现答,未侵来需古求将栽逐渐候回归铲历年狂平均稀水平腾.冠县钻宏观巾经济刊基础阳薄弱档，经劝济发动展相临对缓龟慢人口佣结构珍呈梯辜形，庄中高卡收入歼人群域数量说稀少房地间产处拿于初筋级阶肥段，锅自建诸房现弟象普赤遍名仕土花园轮团购遥等消狐化大籍量客慢户世纪吸花园墓和名需仕花字园的法销售傻速度订已逐栗渐放湖缓未来砌消化骡量不悉会继单续增扔加，扛消化险速度鼓将有钩可能懂回复羽到历烈年平六均水像平。注：转截至般到20楼08年，穴世纪构花园铺和名汤仕花讯园的惕上门母量和可成交明量已获经锐五减，浓销售遮压力形倍增畜。名仕致花园胖四月季份积杰累客佳户，帽一个毁月时勒间认描购仅坑约10套--木-名仕垫花园茫销售索代表世纪走花园泊目前祸销售益状况狗也逐倾渐下未降，勇房源适多的财时候工能在20套左宋右，成现在杨销售韵已经坡明显均不行姥了。--世纪傲花园甜销售打经理35冠县疏开发晕商多床为当裂地合嚼伙制虽企业未,规肉模小铜、不讨正规碗，对包外地扮发展赖商有缎极强被的排普斥性撇。冠县部分房地产名录1冠县金冠房地产开发公司2冠县金世纪房地产开发公司3冠县中信房地产开发公司冠县骂的开猛发商摊大家围都认态识，商都是旦几个避人合吸伙的牵，家锅族式损的，圾大家课分别衰注册直不同脏的名艺字。搞竞标遵的时捏候也上是轮私流竞五，今桨天是材你竞盈标，鸽明天势我竞离标。梢竞标旗成功稼后，训土地站出让胶金也快是大宅家平棒摊，刑受益孔也是环平分撕的。冠县眯县委涉霍先项生冠县定这边甜的人愉对外倾地发孙展商杜挺排产斥的线。主桂要是膜本地妄发展婆商知肺根知蓝底，嫂你建校的房楚屋有捐问题喂了，约我可圆以去俯家里内找你尊。外稼地发倡展商委，你爹卖完闯房子浙，我芬去哪关里找通你。外地受发展琴商到步这里骗估计继也挺晚难做烛的，魄常兴袋花园旱本来汤就是思个外菌地发跌展商瞎做的绳，不铅知道阻为什数么就谦被挤颠走了默。名仕吧花园野销售油代表建设振路上锻的中抱信花荒园，坡跟我尤们就桨是一非家。按我们杨在一挽起办面公，善不过堪销售威什么瓶的是达分开缝的。庸我们忠互相紧都比番较了讲解。世纪淘花园庸销售比经理36冠县呈整体禁商业档价值停不高锯，商雾业空主置率紧较高燥，未孝来商成业的屠增值邪潜力纪不大蒜。商业价格租金价格备注工业路3000元/㎡300元/月/间工业路为冠县最繁华的商业街每间约40平米XX路2000元/㎡200元/月/间世纪花园底商，距离本项目较近世纪播花园然底商红旗闯北路纽奉底商市场横上底链商非季常多浸，基蹄本住杰宅一糖层全牵为底盆商，隶但空初置率值非常韵高。阵除了梨目前境县城伞商业染中心虑外，准其余的地段下商业疼绝大闯部分层空置慨。商业权价值品整体爹水平携较低勒。目绞前县苹城中久心的薪商业钱价格迅仅为30桐00元/平米晨。37冠县农商品液房主揪力客底群是钢泛政热府公久务员抛和周害边私焦营业这主，铜置业快目的监以自暖住为赔主。在售项目主力客群世纪花园周边乡镇客户为主，泛政府公务员为辅名仕花园泛政府公务员为主，包括教师、医生等，周边乡镇客户为辅，以及河北、河南等地的生意人冠县呜这边城人买黑房子卧还是自住妥为主磁，很逼少有先投资的。驻居民您目前帽还没浊有太箱强的神投资帆意识锁。世纪夺花园臭和名思仕花利园销话售冠县饿经济愚发展辈结构粥，决筒定其术中高苍收入浊人群浊为泛遍政府侨公务窝员和绸周边音私营性业主馋。冠县朱经济动基础倡薄弱病，人馆均收铃入水助平较渡低。腾政府捉公务屋员成丧为当村地就谱收入协较高巴的人昌群。目前姨，私近营经仪济初拣步发蜡展，疤出现汤了部蹈分先创富起驳来的恒人群拐，私地营业铜主的夏力量萄逐渐垮扩大崖。冠县即房产雾市场屑发展圆初级讨，置丙业目劣的以短自住缓为主买。冠县据房地璃产以拼自住谦为主师，受表房地叶产宏右观政兵策影荡响较艺小；典未来涨，金侵融紧贡缩政售策将反在一鹿定程角度上魔影响热居民浪购买甘力。现在切宏观遍调控穿都是踩针对受大城避市，蔽大城你市普界遍都灯不行房诚了。醉所以碍，现画在的蜻开发午商都合往小弹城市锯来，头这两鄙年冠逗县的白开发肆量也珍大幅奋上升感。小城气市受母到的吴影响夏较小蚂。冠县均某居熄民这两荒年冠底县的怠房价没涨的族挺快缓的。奴本来揉冠县恋贷款运就只尤能是模三成乎十年扶，月贩供就闭比较蛮多。急要是国家阁再提株高利够率，趁估计禽能买亡得起昂房子马的人站就更弃少了将。冠县权房管怒局某绘科长冠县冶房地济产市耐场发币展初忧级。冠县踢商品富房发咐展比思较缓延慢，寨处于匹初级页阶段观，自宇建房边占主敬力。张居民览置业没受宏畅观政垄策影跑响较菜小。冠县仁房地散产以怀自住仇为主沃。冠县盈居民管购房念以自愉住为奏主，仇多为红首次斑置业业，不卖受二秋次置盛业等锁贷款胞利率棉的限首制。冠县块执行足国家袭政策兔力度吸不强驾。冠县址房地眼产市赔场执逮行国框家力丈度不吃强，弦没有龄执行煮国家90剥/7滨0政策久及土觉地招韵拍挂饿等相班关政孟策。冠县脉金融会开放隐度较袄小。目前签冠县港的金纯融开矿发度脱较小虽，金佩融按才揭的碑形式饱单一眯，目遗前，半贷款嫁方式秘仅有场首付酿三成鬼，按侧揭十列年。冠县壁房地苹产研路究总粘结40冠县神商品牺房发透展缓护慢，固企业弃自建傅房为骗当前丝式住宅块主力告。冠县乓房产忆价格疏已出冠现透倦支，廉未来臣升值趁空间雾狭小绢。冠县酱市场润容量悬有限咬，未域来市犯场消仔化量棋将回结归正风常水钉平。本土脚开发腔商开梯发规镜模小天、不榆正规张，且泻对外璃地开真发商伍强力男排斥沙。市场眨化水觉平较棋低，香处于炸发展怒初级杆阶段炸。市场便价格浊及消钞化量跟后市凤增长经乏力坡。40项目锋机会首研究目前耗，县寇城内旗在售麦项目决数量甩稀少量，仅冬有名卸仕花跌园、物中信封花园推和世慎纪花缝园。目前鼓，县彻城内材已开拍发的脖小区画多集协中在玻红旗底北路地沿线旬，即毅县政轧府周脉边；冠县隔商品搁房仅让有一纱个高蹲层项雄目名患仕花译园，迟一个冒小高床层项底目中稻信花苦园，框其余钉全部庸为多使层项趣目；市场缓上在秋售项搏目数洲量稀央少，迟仅有铸名仕自花园梁、中译信花斩园和游世纪龟花园哲，分宾别为李高层唉项目搏、小子高层老项目移、多辜层项穴目的碌代表冻。西环路南环路北环路东一环东二环西苑小区天和丽苑新世纪花园城建小区宜春小区常兴花园红旗路名仕花园世纪花园中信花园名仕皆花园削和世窑纪花腿园是载目前紧冠县腾两个爹规模灵大盘违，分让别是元多层指项目担和高订层项涝目的饿典型激代表蜘。名仕花园世纪贼花园中信停花园注：耗由于旗中信挣花园惯无任码何宣探传推悟广、凳无售橡楼处衡，在乐冠县糠基本伞无认竭知度莫。目活前，技在冠堂县具左有认评知度毫的仅鸡有世届纪花背园和闻名仕隆花园建，本挂报告脾主要弦从以冠上两库个项抬目的昂市场谁表现险中来踏分析枝本项老目的殃市场播机会忽。

世纪花园名仕花园中信花园项目规模10万㎡12万㎡3.41万㎡住宅面积9.5万㎡8万㎡2.69万㎡楼层状况多层高层+小高层多层+小高层占地面积约6.7万㎡，其中二期占地2.27万㎡占地40亩1.52万㎡容积率1.5约为32.24绿化率35.37%40%37.60%入市时间2002年2007年2007年主力户型101-137㎡104-135㎡106-135㎡销售均价1700元/㎡1800元/㎡1700元/㎡目前销售状况世纪花园二期，2007年开盘，总建面3.4万㎡名仕花园二期，2008年5月25日即将开盘两栋多层已销售完毕，2008年下半年将开两栋11层的小高层名仕恒花园如和世脚纪花免园均虚以1错00锋-1计30割㎡的音三居蔬为主帐，此脾类面浴积供老需两慎旺，旨总价妄约在油18达-2降3万虹。典型项目主力户型面积（㎡）项目均价（元/㎡）总价（元）世纪花园1011700171700104176800111188700119202300123209100137232900名仕花园1041800187200125225000135243000主力总价范围10艘0-吃13意0㎡的造挺好移卖的沙，基立本上锁大家妄过来汁都会能选这拒么大姜的。大户虾型不尝好卖矩，我疗们这夜里的19剪0㎡的子忘母户跃型，予很适起合两什代人哭居住誉，可踩是直爱到现睛在一狼套都冰没有若卖出患去。租还是净因为傲总价目太高啄。世纪着花园再销售唉经理切韩经镇理我们刃这期愉只有10多4、12掉5、13素5平米泛三种旱户型知，卖惕得都湖挺好驴的。犹卖得俗不好猜的就送是上已期有60多平末米的书一居怠和24船0平米磨的顶见复，宽都剩蝇的很冈多。名仕方花园叉销售厘代表市场盟整体境营销愿水平毕较低犬，名货仕花薄园具喜有宽走敞的搭售楼丙处，游已经樱成为箭冠县吗的营溉销标苗杆,妇具有辞较高骑的知王名度亭和美忠誉度滨。市场飞营销驱水平狠较为要初级见，项搁目无托项目毙围挡扰、指网示牌奔等基稼本工钞具。世纪碑花园雄的售粪楼处介为住星宅底朽商，现无装趴修，头毛坯声房，矿基本传上只胀是个乡丰交易尝场所哄。销赵售道存具只们有DM单，茎起到顶告知托性的起作用险。名仕垒花园猫是冠图县销患售做帽的最温好的撤项目赠。也允只是兵建了溉个稍耽微舒唉适的根售楼驱处，树并拥册有沙点盘、节模型搭等宣斧传道页具。年在冠跟县公董路边板设立纸户外均广告氧。世纪吴花园围工地师现场适公示骨牌世纪花园工地现场售楼处名仕花园户外广告名仕爱花园糠售楼毅处名仕栋花园传的户星型模埋型45名仕披花园娃为冠及县第链一个忌规模圾高层完商品辅房项时目，职改变赏了市改场全问为多密层产权品的嘴格局足，产马品形挥态得数到客鲜户的镰追捧辛。名仕枝花园删实景炸图名仕怕花园热效果姐图从20烘01年，介冠县臣出现见第一培个商烘品房膏项目悲以来驻，入港市项旗目都杏是多虏层住液宅。20洗07年，咐名仕源花园煮以高遮层高他形象省入市升，改辜变了舟市场郊全是渔多层栏产品紧的市桌场格界局。目前稻，名姿仕花眠园高降层住售宅的出形象的，已首经成课为冠心县人秆心目惹中的丽高端忌住宅偿。名仕王花园资的房蒸子，瞒一定理很贵芝吧？销那是薯高层剥住宅攀啊。冠县避居民我以幼后换筋房子牢，肯传定换舰高层蔑。住档高层榜有电欣梯，缘瑞不用敲总爬掘楼梯寇。而夺且高达层的酸档次考要更寇高一谈点。冠县炮居民买名浪仕花市园的生房子纸的人波都是虎有钱叛人。百听说荒有的龟人买势了好沙几套沟，给拳自己弹家里盛的人聪买，帜买了顶也不悬一定吗住，外就放墙在那什，觉谎得那墙是冠期县最岁好的治房子鹅。世纪墨花园皂销售挽经理名仕汁花园夸散售数的销脱售速叠度要干高于缺世纪狐花园堡，但厕由于茧市场脆容量身的限厉制，达目前恶市场霸销售鉴速度腾整体添呈下拿降趋有势。项目名称建筑形式单价区间总价区间散售销售速度世纪花园小高层、高层170017-22万20套/月名仕花园多层180018-24万25套/月（散售速度）名仕花药园二滔期4月开都始积铺累客变户，5月25日开泉盘，杂截至5月9日，颈约1个月馋的时肝间周一曲到周蚊五：日来占访2-屯3组周末借来访宁量：5-蜻6组认购泊数量齿：不足10组20甜08年以典后，广销售需量一绞直就热不太桃好。梨房源挤多的权时候誉，一批个月界还能蜻卖20套左宵右。亡到现拦在每蔽月的倘成交名量就色不行解了。现在鞋形势农不好脑，房阅子卖性不出卖去，省所以监要涨洲价。米我们章每次舟涨的阿幅度地很小秘，每睛次都廉涨几熄十块弟钱，扇涨的给多了告，就洞没人暴买了长。这边床的人僵买房灭子对谱价格瓜很敏绝感。寨我们睬的五际楼、标六楼狼都不取好卖拳。五河一之蚕前，每我们欠把三冷楼、瓣四楼肉的价避格调搂高，混相当醋于顶抓楼变圣相降姿价就想多卖锻出去兼了几融套。现在骂这边废价格王再快沈速涨蛛挺难笨的，匪除非劣这周必边的织道路脾都修修好，答环境奔搞好盈，或害许还奋能涨10厨0多块厌钱。世纪生花园俊销售素经理20好07年，纪名仕汉花园斥整体揭销售4.毫6万平旗米，病除去很团购1.学2万平棕米，舞散售方的速划度也宴要远同远大枝于历及年冠树县正侨常的熊销售钢速度议。经历更了07年价损格和虎销售捎的大础幅增猛长，08年销细售开妻始出童现疲循软迹澡象。辱名仕时花园窝的成丈交量勿出现愈大幅目下降惯。世纪芳花园闻的成情交量氧也开师始逐倍渐下归降。名仕折花园倒和世爸纪花习园的播客户邮群都回以中孙端收饰入人瓦群为绿主，运但主煎力客丙群差鞠异较耕大。世纪花园名仕花园地理位置距县城较近的XX路东侧距县城较远的冠县形象大道北环路以北楼层状况多层高层为主，小高层为辅主力户型100-130㎡104-135㎡均价1700元/㎡1800元/㎡总价17-22万18-24万按揭绝大部分按揭七成十年决大部分按揭七成十年物业费0.2元/㎡/月0.5月/㎡/月客户群周边乡镇私营业主为主，以周边乡镇政府官员等为辅以政府官员，企事业单位员工为主，周边乡镇私营业主为辅不同不同差异阴较大教育北路北环路红旗北路名仕花园世纪花园两个项目相差约500m振兴路中端帽收入距人群朴置业援特征头为对大单价键和总比价都宾较为止敏感律，尤苏其是前私营雁业主柔对生污活成虫本格辩外关粥注。中端撕人群牧：泛政屈府公早务员辱：包括掠政府异官员、公水务员浆、教侄师、话医生隐等阶裂层，轮家庭庭年收蛋入5万以破上，悲有改氧善居瞎住或踏为子点女受胳教育厨进城揭购房旬需求漠；周边观乡镇般客群瓣：个体雾及私吐营业议主及卸富裕辜农民俭，以逃经营顾轻纺乱、养糟殖等旋行业仗，家组庭年肉收入5万以饲上，罢有乡题镇搬飞到县议城和甲从平砌房搬浓到楼泰房等斯的改小善需牙求。泛政府公务员周边乡镇私营业主收入特征收入水平中等，政府官员有一定的灰色收入，整体收入稳定以做机械加工类居多，财富积累速度较慢，收入不确定性较大置业特征一般在县城有一套多层住房，换房主要是改善性需求，置业需求有一定的惰性在乡镇多住平房，有在县城居住的欲望，对产品了解不多，只要是楼房就行，价格敏感度高。置业关注点环境、形象、总价价格、物业费所选择的住宅高层住宅价格便宜的多层住宅我买伐名仕局花园元就是两看中魄那片假环境堡挺好犯的，饼还有呼温泉妹。至肿于距妥离，旬我道讯不在料乎，还反正姥我开煤车上爽下班除。物遵业费艘每个仔月50块钱白也不解是很臣多，徒能支岭付得勒起。冠县拒一中蜓某教敞师一个蓬月什顶么都街不干布，就谜给他叛交50块钱说，我煌才赚符几块它钱啊老。只觉要是磨楼房低，有炭独立帆的卫陆生间配、洗拆浴室违，剩忽下的脱都差手不多阳，还辽是便樱宜的凭比较苦合适绸。乡镇均某私夺营业职主目前版，大朋量的紫泛政海府公不务员林已被甚名仕面花园聚提前弓消化寒，短秒期内笼，此清类人川群无摇较强扁的购压房需着求。电信局整购1#楼20泼07年，捷项目悬一期悦最南愤边的1#楼被状电信她局整棉购了对，总腿共13嗓5套，斥大概五有1.厉2万平税米。名仕填花园鸣销售殃代表XX路与胀北环棉路的博东南显角那泽块地桐，现胳在正防在挖寺坑，答预计先要建4栋楼振，已驱经有庆三栋甘被财翅政局镰团购绍了，泛大约霜能有5万平既米已驼被消回化。名仕搁花园剥销售昏代表北环笋路北农侧地践块，逆已被竟财政院局团增购现在曾还有姓很多骆单位快自己财买地基给职爽工盖仔楼，坑以后单这种余情形腹会越墓来越脾少。畜因此弯，有零些企绪业会死和开嗽发公杠司达籍成协边议，巧为企唐业职趣工团遣购。店这种娃团购扬并非衔是只爆限制他本企咽业的纠员工晒，员纽奉工的杂亲戚汉朋友诵等都冶可以气，没务有限马制。冠县寸县委刺霍先障生未来氧周边越乡镇宁的私帮营业抵主将洞成为爷冠县龟房地谈产置驶业的粒主力降客户婶群。冠县及周边乡镇私企业主将成为未来市场主力客群冠县及周边乡镇私企业主：私营经济的快速发展使私企业主的数量和购买能力不断提升泛公务员、冠县大型企业职员：泛政府部门、大型企业近年多自建房、团购，较大数量被消化，未来购买数量有限外来生意人、外出务工人员数量有限，难以形成购买主力51世纪徐花园名仕胸花园核心归客户梢：冠产县及居周边全乡镇退私企及业主重要恐客户静：周孤边乡挥镇政播府官句员边缘毁客户巷：外丑出务阅工人梳员核心潜客户在：泛采公务夕员、刺冠县歌大型鸟企业弊职员重要团客户阀：冠筑县及冰周边鱼乡镇傻私企忍业主边缘冶客户誓：外凤来生佩意人尿、外稍出务常工人急员本项占目入海市时娘间预元计会梁在2悬00纯9年抄初，叫届时测市场伴无大枕盘，饺本项巾目具洁备成滩为市段场领胜导者赵的质举素。世纪花园（二期）名仕花园（二期）备注剩余体量1.2万㎡约2.4万㎡针对2008年下半年销售速度放缓，将两项目销售速度均下调10%预计入市时间08年5月22日08年5月消化速度0.18万㎡/月0.27万㎡/月09年剩余体量0.120.78万㎡世纪闷花园08年下翁半年竖入市潮楼座名仕叉花园08年下紧半年虹入市傅楼座近期即将入市土地信息宗地编号土地坐落占地面积（平方米）土地用途使用年限出让方式2008—01兴贸西路北侧1704住宅70年招标2008—03育才路西侧3519.6住宅70年招标2008—04冠宜春路北侧2565.7住宅70年招标合计7789.3到20测09年，割世纪客花园乞和名描仕花醉园已退经基骑本到军尾房忍阶段娇，与马本项歌目竞宵争力赛度不蹈大。未来闹入市沫的土谱地，支将有被可能肥在20域09年上怒市，亮但其青均为他小面角积地资块，捕竞争前优势已与本窜项目展无法捆同日链而语女。项目程机会牺研究业总结市场秘产品这和营停销水塌平较少为初探级，说存在阵极大轨的提尊升空篮间泛政皂府公紫务员态提前统消化的，本反项目笔面临幼拓展胀其它彻客群学的需漆求20获09年市馒场无箩大盘形，本贴项目勺具备烈成为转市场货领导买者的姨质素本项控目易扒于占激领市帐场高皆地，局需要饺拓宽钟客户视来源栽。项目瘦发展抖策略节及初棋步定午位本项吸目SW跌OT分析优势（ST幻玉RE蝇NG洗TH）劣势（WE保AK丙NE种SS）机会（OP唉PO剥RT眯UN茎IT纯Y）威胁（TH顷RE魔AT）交通餐便利淹，进欣入性早和通宣达性御良好周边怖高层口建筑瓜矗立怀，环缠境宜能人，散城市援意向气初现规模螺较大龙，具东备一她定的辛规模档优势目前秘所在俩位置名属于嫩传统声认知封的偏分远地墙区步行境距离苦内，棒生活鞭配套锡相对乞缺失地块堪内部船建设21妄00降0㎡经适葵房，金影响茎项目朗形象处于锦政府拘规划补方向善，地贱块价宾值逐担渐提钓升20痰09年，叠入市蚕产品煌无大丑规模气项目房地傲产市扁场极糠为初末级，冬产品还和营作销均浴存在夏极大毙提升茫空间市场锄容量遭有限盾，名蛙仕花奥园集葛中消产耗一幕部分房地幸产市糖场化召程度樱不高靠，项驱目操亡作不赚正规目前两，全逆国宏五观房卧地产麦市场确处于驱低谷挤，将肾有可复能波喊及到扔本区嫁域SW葱OT穗分析格及竞矿争策顿略原读则本项尽目竞盗争策涛略原纤则：抓住格机遇借助须政府琴区域毫规划弃利好叨，建害设适校度超别前的遮产品划形式客，塑敬造市租场焦话点。发挥哑优势利用煎本地失块规券模大冤，周忍边城截市意横向较爽浓，却打造棍高端具城市金住宅鼠项目遮，奠旗定市横场领和导者李地位及。规避档劣势利用躬规划揪区隔芹消除病经适窃房对原本项遣目的惭不利质影响燥。随着蚀名仕钞花园4万平无米商炕业的原入市择，本肠项目荷可坐优享成猪熟配红套。化解叛威胁积极禽拓展度周边百乡镇森私营判业主峰，扩递大客仁群。挂靠啦本土遵开发座商，胶降低合市场悼对外居来开麦发商飘的抵陷触。项目妇定位垄的原豪则：俗市场士容量热为本准项目义面临泡的最店大问极题，叨项目辩定位娱应基兔于需仗求导株向。冠县湿经济朝水平馒较低辜，中寻高收乐入人播群数锋量较狼少中高随收入谜人群漫主要涉有泛申政府剩人员爹和周学边乡殖镇私推营业连主绝大吸部分犹泛政日府公安务员六已被菊提前切消化本项阔目具殖备成程为市窜场领混导者该的质摊素本项淹目应昌在建筛立高新端形讽象基手础上摩以需熄求为须导向决，扩品大客约户群闸为主盯要任骗务项目稍发展看战略济的确彻定冠县眯宏观犯经济哪基础触较低陶，经企济发特展相拌对缓勺慢房地绝产市缠场容肺量有陷限，瞎消化冬速度宿比较朝缓慢房地哥产价馅格已屿被提膛前透删支，护未来涨价格按上涨崇空间月狭小本项品目应朱以销售络速度为目况标，舞保证现金茫流的稳虾定性市场靠机会捡：高柳端高食层项铺目成骑为冠虚县居骄民普腊遍认葬同的车产品本项铅目定馅位应徐基于管需求概导向市场屋威胁炊：客希户容西量有由限，磁部分慢客户储已被籍提前参消化发挥爪自身村优势肯，向趴外拓于展客乱户，私抓住码客户晌的敏突感点千。周边耻乡镇银私营脏业主瞒成为收本项组目拓反展的稿主力款客户乡镇恢私营龙业主范对价掉格敏井感，遮对生挨活成艰本高坛度敏踩感高端搂形象点造势昏，市烦场价依格入逃市，催降低奏生活产成本引，全荒面捕码捉置漠业客衰群。项目瓜发展添策略岂：一屠方面界通过围合理腾的户离型面肃积和功总价相控制笛抓住盈主流洁客户涝，另喷一方速面通件过赠作送面每积，蔽降低想总价没和物以业费涌。发展西策略功一：压缩锣户型赢面积精，控由制总俭价，发展碍策略亿三：争取夜引入认名校星，提兴升住诉宅价贼值，猪形成军市场井热点题。发展杰策略唱二：户型属面积火多点粪赠送裕，降鞠低销恶售面竞积，