土地政策对土地估价的影响

土地政策

对土地估价的影响岳晓武国土资源部利用司一、土地政策发展带来了新的土地估价机会

二、土地政策发展会直接影响地价水平三、土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地政策对土地估价的影响我国土地估价的产生、发展，始终与我国社会主义市场经济体制改革进程相伴随，特别是伴随着土地制度与政策的发展而发展：土地价格与土地估价土地估价与土地政策:土地政策直接涉及土地供求关系、土地产权关系和土地收益关系

土地政策发展带来新的估价机会

土地估价的产生上世纪八十年代，为征收城镇土地使用费和城镇土地使用税的需要，开始探索土地评价—城镇土地分等定级：--巢糊(84),在城市规划中探讨城市土地综合等级划分;--上海、北京、武汉(85)等城市探索开征土地使用费，一些学者探索土地分等定级方法：级差收益测算法等；--88年国家开征土地使用税，提出了城镇土地等级评定需求。为此，国家土地局起草了《城镇土地定级规程（征求意见稿）》，并在上海、抚顺、福州、宜昌、岳阳、双城等地布置了土地分等定级试点：多因素综合评价法结合收益测算法;1989年9月，颁布《城镇土地定级规程》，确立了多因素分值和级差收益测算法的定级思路。

土地政策发展带来新的估价机会

1988年，《宪法》和《土地管理法》相关条款修改，开始了土地有偿使用制度改革和市场配置土地资源的进程，与此相应，开始提出土地价格和如何确定土地价格：--1987年，深圳的实践突破，协议和招标、拍卖价格；--1988年《宪法》和《土地管理法》修改，提出了土地价格需求；--1990年，国务院55号令颁布，土地使用权出让、转让，提出估价要求：出让价格、优先购买权等

土地政策发展带来新的估价机会

--1989年开始，国家土地局在土地分等定级基础上开始探索土地估价，89年在南京、宁波、大连布置了试点，1990年5月，在北京召开城镇土地估价方法研讨会，研究土地价格体系与土地估价方法：基准地价、标定地价、交易价格；收益法、比较法、剩余法、成本法、历史地价发现法、级差收益测算法等（没有地价信息）主要是为了发现城市地价--与此同时，出让土地、抵押等也提出了估价要求，深圳等地开始出现土地估价机构

土地政策发展带来新的估价机会

上世纪九十年代初开始的国有企业改革和现代企业制度试点（股份制企业试点办法），为土地估价提出了最直接的需求，也带来了大量的商业估价机会，直接催生了估价机构和估价行业：--1992年7月，国家土地局、国家体改委联合发文《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》，明确提出，国有企业改制涉及的土地必须估价、必须处置；土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产额--1993年10月，国家土地局、国家体改委印发《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》，提出了出让、作价入股和租赁等处置方式，并明确：国家土地局向企业推荐若干具有土地资产评估资格的评估机构，企业可从中选择并委托一家或数家评估机构进行土地资产评估，评估结果由企业报国家土地局确认。--估价机构、委托等

土地政策发展带来新的估价机会

--上海金山石化海外上市土地估价探索，与此相应，一批估价机构诞生发展--1995年，国家土地局、国家体改委联合发布《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，明确：改建或新设公司使用的土地必须评估，改建或新设为上市公司的，必须选择A级土地估价机构，其他应选择A或B级机构；接受委托的，必须签订委托评估协议，按《规程》评估

土地政策发展带来新的估价机会

1992年，国家土地局发布《划拨土地使用权管理办法》，第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。--明确了划拨土地转让要进行估价，提出了标定地价评估确定的需求

土地政策发展带来新的估价机会

估价行业诞生和发展：--1992年，国家土地局组织首批土地估价师培训和认证考试：国防大学----1993年6月，国家土地局颁布《城镇土地估价规程》，确立了我国地价体系和估价方法；同年，颁布《土地估价师资格考试暂行办法》和《土地估价机构管理暂行办法》；全面分省培训考试、资格认证--1994年开始全国统一考试；1994年，中国土地估价师协会成立--1995年，国家土地局、工商局发布《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》，取消事前资格审批，改为工商登记后备案管理。

土地政策发展带来新的估价机会

1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》，从法律层面明确了土地估价需求和土地估价行业的地位：--采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。--土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。转让、出租、抵押规定年期规定

土地政策发展带来新的估价机会

--基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。--国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。--国家实行房地产成交价格申报制度。

土地政策发展带来新的估价机会

1998年，以《土地管理法》的全面修订和国土资源部的组建为标志，土地管理开始了向用途管制的转变，土地估价体现用途管制要求：估价必须考虑土地利用总体规划要求，农用地、建设用地、未利用地--国有土地租赁、作价出资或入股成为法定的土地有偿使用方式，估价范围进一步扩大土地政策发展带来新的估价机会1999年7月，国土资源部印发《规范国有土地租赁若干意见》，估价范围进一步扩大到承租土地使用权价格及其评估：--国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。--国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。土地政策发展带来新的估价机会2001年，国务院下发15号文件，2002年，国土资源部颁布11号令，2003年颁布21号令，推行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度，土地估价范围、信息进一步发展：--确定协议出让最低价公布制度；--出让地价确定前的土地估价；--招标拍卖挂牌发挥市场定价机制，地价信息进一步公开，为土地估价提供了良好的信息渠道土地政策发展带来新的估价机会2001年，国土资源部印发44号文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，取消了土地估价结果确认，确立了土地估价机构独立执业、独立负责制度，特别需要指出的是，该文首次明确了划拨土地使用权权益及其价格确定办法，拓展了土地估价领域：

--改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。--明确企业的国有划拨土地权益。企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。土地政策发展带来新的估价机会2003年以来，以国发[2004]28号文件和[2006]31号文件为标志，土地管理开始从专业的资源管理向参与宏观调控转变。每次调控政策的出台，必然涉及土地供应总量、结构、时序的变动，与此相应，必然带来响应的估价机会和地价水平变动：土地能参与调控吗？国际做法?运用土地政策参与宏观调控，是中央根据我国特有的土地制度、特殊的国情和特定的发展阶段作出的特殊选择。土地政策发展带来新的估价机会28号文件带来的土地估价机会：--征地补偿需要的区片综合地价；--经营性基础设施逐步实行有偿使用；--划拨地经批准进行经营性开发建设的，按照市场价补交出让金；--划拨使用权经批准转让的，在有形市场公开转让，按照市场价补缴土地出让金……土地政策发展带来新的估价机会31号文件带来的土地估价机会：--征地补偿安置的变动；--出让价款管理的变动；--新增建设用地有偿使用费、城镇土地使用税的提高；--工业用地出让最低价统一公布制度、招标拍卖挂牌出让制度。土地酱政策钟发展挠带来夫新的西估价保机会20没06谨年，当国土秘资源牌部颁相布《扛招标僵拍卖绣挂牌与出让慕规范窑》和喊《协蜻议出飘让规车范》泳，进哈一步惕规范榴了各挥类出耳让中买的土凯地估亩价，制包含乞有大可量的淘估价庙机会鹊，估勒价师每和估质价机钱构需晋要认译真研泪究：--约招标嚼拍卖般挂牌说出让指；--锋供地肝环节罚的协激议出碰让；--鉴原划科拨、贡承租豪土地纲使用刑权人烫申请咱办理劈燕协议痰出让围；--敏划据拨土冤地使舍用权脏转让顾中的松协议冲出让槐；--燃出让侮土地洲改变厅用途动等土械地使谋用条前件的薯处理土地榨政策须发展损对地和价水阳平的沈影响土地绢政策幻玉必然盏会对抛土地序供应扎总量袭、结缸构、置布局葛产生衬影响供，对盘土地渡产权无设定净和收储益关缺系产测生影重响，自这些碍必然释影响帜土地啄供求稀关系盯、土超地产上权和笔收益着关系泪，从腐而对米地价盯水平挺产生口影响刚。因蔑此，佛估价铁必须赖关注晶土地既政策越及其土影响物：土地抄政策副发展蚀对地笛价水闸平的驼影响19欣99翅年1巨月1呆日，硬新《土歌地管秘理法杰》和羊《土更地管据理法歼实施访条例湖》实姑施，梳地价偿水平筛明显聋提高喉：--思土地迈用途剂管制阳、严傲格耕斥地保矩护等市，控溉制了稻新增旺建设庙用地提总量照，供蜻求矛记盾加春剧；--呈征地话补偿免安置席标准娃提高卵，直呈接提虽高了槽建设运用地继取得愿成本颤；土地下政策数发展肢对地银价水吩平的报影响20称03澡年2额月，预国土仓资源裙部印直发《残关于士清理故各类沾园区跪用地鸡加强薪土地在供应沸调控辽的紧袋急通泽知》淘，优种化了砌供地蒸结构峡，对龄别墅胶等高悦档房傻地产航用地蚀价格要水平富产生喉影响黑：--鼠停止略别墅渠类用厕地供解应，--荣严禁骗圈占辩农民技集体方用地棉进行关房地碧产开标发，…奇…土地菌政策柔发展患对地骗价水停平的届影响28址号文夏件对愧地价缸水平昏产生袜的影跌响：--百供地蓝总量截控制恳；--史征地题补偿稠安置砖标准柏提高歼；--敬集约砖用地份、用夏地投揉资强筋度要丈求；…佩…土地陆政策科发展斜对地督价水掩平的居影响31影号文搏件对棚地价品水平暴的影亿响：抽工业把用地糟地价祖提高痕40窑-6值0%环，房兴地产雅用地缓基本翻稳定如：--《通锐知》肝强调伞经济葱手段蓬的运黎用，贿着重暮调整泛完善室利益鼓机制台，理性顺中勺央与松地方激、政颜府与诵用地摸者以树及被谷征地棚农民倚等多含方面疯利益蜘关系亿：将兔社会跨保障蕉费用丑纳入槐征地长补偿甩安置慕费用岁、提残高征素地成董本是篮调整棵政府智与被亚征地久农民湖利益宪关系润；提铺高新因增建决设用赔地土旨地有酒偿使依用费插缴纳专标准涝是调溪整中低央与竭地方樱政府折的利仁益关松系；哪统一臂制订旧工业押用地用最低忙价标亮准属券于调超整不照同地陪类用查地者害之间铁的利奏益关篮系等岔。这红些利县益调检整措团施的稠实施找，将宰不可势避免腾地会修对地耕价构妖成和遍水平木产生捕影响揭。从当赴前地女价构慎成看母，大肉体包稍含三售部分党，1国、取滋得成内本（肆征地李补偿脸安置到和拆叨迁费秆用）劫、2锈、开到发成纹本（曲几通床一平球费用螺）3己、政奴府收粪益（生相关峰税费疾和土淋地纯脊收益猴）。纳这三绑块中贿，被劣征地刑农民卖的补链偿安蒸置费豆明显当偏低镜。《削通知妈》明冻确的伪政策序调整亡后，短从一堆些试督点城歉市的识测算率看，劫征地臣补偿达安置爽费大微体要狠提高惭1倍如，地究方政攻府获泪取的该土地裂出让蚂纯收芹益在礼地价鸦中的突比重巷将有碧所下夸降，堂但对度不同筛用途湾的地谁价水销平影套响不童同：土地税政策厚发展从对地疑价水南平的务影响对于乌工业岩用地廉，出趋让价缩慧格和器租金英将上正涨4掌0-份60恳%，畜但也残只是婶恢复矛到基斩准地插价的腐水平蓄。这践是因漆为，酱工业架用地味价格切一般净是成扛本价检格，精目前亩，工汇业用辽地出踪蝶让最锣低价续是按立基准刚地价伪的7胖0%地确定弟的，俗各地宵工业桐用地蒜实际呜出让渡价比哄这还驶要低头，成躺本提且高必锁然提于高工衫业地乓价水铺平。觉适度盗提高诵工业携用地浆价格过，也迹正是巴《通骄知》培要达档到的籍目的己，可阶以从铁经济限上抑章制工饼业用挎地低李成本颠过度贷扩张棒，有给利于料促进彻各地港招商环引资木质量附的提踩高和牵用地圆结构初优化特。对于铁房地椅产用汗地价皱格将缘瑞基本耽不会隙有影东响。售这是庸因为初，房天地产屠用地啦是全萝部采普用招井标拍莲卖挂律牌方侍式出型让，即土地面价格梅由市许场决贝定，聚取得排成本驶只占基土地尚价格食的一撕定比秆例，颈成本砍变化胃基本胁不会沫影响六市场献价格米；同尾时，嘴从某阵种意服义上就看，沟这些咸措施扬还有达利于帽房地调产用偷地的笼供应驳和价拖格稳看定，括过去傲地方案政府舟为了旅招商切引资受而压硬低工占业用周地价撒格，芳一方昆面大狼量土壮地低茶价出脉让用针于工魔业，看另一俗方面喘常常麦会将爱由此志造成劲的成娃本转既嫁到滋商品花房用涉地方茧面。吐政策瞧调整撕后，索工业昏用地检价格觉提高含，一破方面泊地方驴政府城不用枣再用极房地堤产用律地收翁益补抢贴工拒业用砍地的纸亏本善；另糠一方效面会造从经见济上嫩约束构工业思用地港数量横，政缓府可鹿以拿段出更兄多的乖土地培用于逗建造幻玉廉租稀房和铜中低猫价位慈普通斥商品牲住房搭，供泛求关糠系平浓衡了风，自愿然有候利于之房地字产用此地价武格稳躁定。土地转政策恶发展律要求继估价阴技术示、方槐法同白步发生展土地病政策习发展俭，必做然会子进一兰步细冰化土拒地权惩利，北必然杀会进淡一步粥关注凡各个略主体轮的利碰益关酒系，督这些津都要汤求估悔价深吨度、慌广度恰进一您步扩春大，闷要求扎估价架技术推、方吗法不菠断进社步土地生政策套发展猾要求线估价舰技术喂、方勿法同盲步发奖展19攻99遥年7篮月，舰国土宏资源罗部印作发《培规范世国有具土地酬租赁仍若干白意见迈》，碑要求照解决洪承租拨土地游使用津权价述格如焰何评属估问厅题：概地上跃房屋封等建今筑物拍、构钓筑物会依法萌抵押党的，踩承租湖土地胜使用恼权可槐随之珍抵押贤，但承温租土硬地使尼用权茶只能茶按合厚同租哥金与宁市场填租金始的差搁值及男租期乒估价罪，抵押少权实贤现时胀土地林租赁掩合同填同时煎转让惜。承租谅土地斤使用阵权是岭一种由土地汁使用尿权，景权利纷人有扩使用总、收商益和齿部分幻玉处置咳权，屋就应幅有相轻应的炎价格呢（尤仰其对陈于长础约年秆租制臭而言糊），案例如冤，出并租人办将租变约未蝴到期己的承仰租土么地使鹅用权辅提前朋收回咽时，瘦必须屠给予衡承租兆人补械偿；季承租榆土地常使用支权人赞将承助租土龙地使名用权燥转让及（民久间称知顶让茫）时馋往往粗可取孕得一垮定的脏权利笔金等吼。判猜断承载租土得地使守用权丹有价剧具体隙可从衬实际霜缴纳点租金恩与市米场租灰金的粮关系蠢进行弹分析彻，对病于国萄有土慢地出霞租，坟如果遵承租与土地年使用瓶权人咐实际愚支付瓶的租制金比便市场朽租金罗低（模绝大艘多数遗情况尖），弯使用赠权人附就会京获取浸一定宇的租施金净泊收益猾；即材使当怒时实就际支壁付租登金与蛛市场熄租金陪水平彻一致狮，由晕于租做金要午3－浅5年玩才调嘴整一插次，候当市颠场租趴金上御升而抛实际疑租金如尚未笋调整惭或者宰租金服的调诱整赶若不上互市场挖租金桌的上坡涨时学，二幅者之凶间就容会有哀差值梦；此安外，据承租涉土地标使用如权人承还有蚁一些盐其他翼的优详先权愁，如匪在租既约期疑间可丈以优广先取徒得出胸让权牧，在饥租约邪到期屋时可朴以优辣先续思约等乔，因托此，患《意糠见》狭明确僚了承讯租土汉地使床用权沃估价页方法蚕。土地算政策战发展惨要求庭估价骨技术氧、方疤法同携步发捕展承租夫土地平使用僵权价绩格的弓评估盛和确拿定，秀一般卷可以狼采用蛋市场场比较戴法或冠收益让还原级法。池此时栗的收缠益还裁原法斑，又渔称差异额租纳金还凉原法丢，是龙将市游场租厦金与尖实际智支付兄租金正之间餐的差促额采棒用一峰定的突还原能利率神还原阵求取赠相应怨的价何格，跨即未照来若库干年芬租金似差额瘦的现此值，具用公叛式表益示如雹下：P＝制PR台/r资×[障1-舒1/详（1烘+r护）n鸟]式中脸：P去—出馋租土死地使怀用权痰价格PR蹦—赢泪利租径金（纠Pr沃of句it惯R肯en做t）灾,即稠市场唐租金相与实磁际支竹付租狂金的纲差额锣；股r—瞧出租织土地吐使用揪权还困原利努率；沸n善—收材益年陶期。需要馒注意州的是秋由于禽出租怀土地嗓使用逗权作渠为财崭产比斯出让鼠土地搜使用速权投拼资风示险大辽，收哭益不言确定驻性高鹅，因氏此，亮在采毁用收支益还表原法抚时，芒所选洗用的售还原爪利率茄一般化应比税出让如土地瓦使用框权还爹原率困高1丝式个百夹分点禽左右其。下识面列石举两深个例呢子来扭说明组租金买差额泥还原平法的婶应用波原理骗。例1圈、某戚甲于输10扮年前躁以国家家出喷租方阵式取拦得商值业用扣地使撇用权抛，目宝前实殊际支污付的征年租娃金是先6万验元，铅该租肢约尚别有1劈燕0年饼到期处，余邀期租刷金不喝再调懂整。灯据调缩慧查，拌目前反同类逐商业僚用地蛋市场堆年租沫金为负8万坊元，送当地晌出让市土地响还原级利率瓶为7松％，晃则甲译所拥程有的干出租滴土地径使用矛权价披格可挪按如漠下方虚式求满取：1、乘年租槽金差恼额P哪R＝问8－萍6＝澡2万朴元2、邪还原篮利率把确定踏：出惕让土陆地使泄用权违还原览利率纷为7电%，下出租筐土地克使用票权还耍原利摔率可诸取8每％3、抛出租腰土地顾使用测权价胶格＝戴2/傻8%俘×[弓1-呢1/龄（1场+8惧%）闯10间]=躬13妹.4颤2万佳元。土地少政策缝发展舅要求厦估价闪技术巴、方凯法同眯步发临展例2多、某评公司府于1米1年印前以慎国家口出租碗方式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