四川山水庭院

山水庭院广告推广案项目解码一：当电梯公寓这种建筑形态还未被市场全面认同的情况下，我们是否应该积极的——“倡导消费”，电梯公寓是这个时代的必然产物——“多一点高度，这个城市大不同”。项目解码二：我们应该向市场传达这样一个计算公式：“山水庭院”=品质建筑+品质景观+品质大社区＋品牌物管+品牌开发商+……项目解码三：“山和水”已经被同质楼盘附庸而上，这样的推广主题是否已不具差异性的传播规则，同时“庭院”会不会有多层建筑之嫌？项目解码四：我们是贩卖商品还是提供服务？[第一部分：定位策略]策略的总体指导原则：差异性/鲜明性/品牌性一、关于开发：山水庭院属四川宜宾大型社区“鲁能·山水绿城”的第二期。第一期“碧峰园”已享有较高知名度和美誉度。“鲁能·山水绿城”位于四川宜宾经济技术开发区西区，规划面积达608公顷，是一个集城市商贸、生活居住、行政办公、科研教育、文化服务、高新技术产业等为一体的新兴社区。项目分两期实施，首期规划面积约353公顷，建设期为6年，总投资达30亿元人民币。一言弊之：——“大型多功能社区”。二、关于产品：山水庭院总占地面积131亩，总建筑面积约17万平方米，小区由2栋19层的中高层和10栋12层的小高层以及12栋7层的多层住宅组成。建筑造型采用现代中式建筑风格，设计中将不同的单元错落有致的进行组合，打破传统院落的封闭性，围合与开放相结合，为整个小区提供一个开放性共享生活平台。区内景观以“水”为主题，融艺术性、实用性、时代性为一体，突出“生态”与“水”相结合的概念，将河流、湖泊、泉、瀑布等不同形式的水景引入现代居家庭院，同时将自然山石文化融入其中。户型多样，以130—150平方米三房、为主，具有现代舒适特质。小区内设有泳池、儿童广场，网球场等配套设施鲁能·山水绿城以其大体量大规模的恢弘气质，以及项目建筑所具备的时代感、区内精心营造主题景观和生活小品，以及未来新区的反展和成熟，故：堪称宜宾地产时代代表作项目位于宜宾南岸西区，北临金沙江与旧城区隔江相望，南依七星山；西与崔屏片区相隔。区内可远眺翠屏山、观斗山、凤凰溪蜿蜒流过，天然植被丰富，形成得天独厚的城市自然景观。南岸西区作为山水园林城市宜宾城市中心的重要组成部分，紧邻宜宾城核心增长点，具备巨大的升值潜力。整个区域依山伴水，属规划中的城市核心区域，经济增长的发展脉络，且上风上水，气候怡人，风景雅致，非常适合人居。随着宜宾城市土地的日益开发，区内生活住宅自然成为稀有资源，山水绿城项目作为投资或自住均有无限的吸引力。三、关于区域：南岸新区的优势：最好的规划，最高的规格，最佳的配套，一言蔽之，就是城市发展的时代

来自周边竞争如“碧水山庄”，怡安集团A22地块“山水绿城——碧竹山庄”、成中“江南一景”、以及裕川“流杯华庭”等竞争楼盘的威胁。2005年推出的楼盘均以小高层为主，“小高层”的龙虎斗不可避免，我们是否能率先引领小高层市场？大多数竞争楼盘均以“优越环境，山水园林”为推广主题，根据差异性定位策略，我们是否可以在另方面做文章，比如“品质”或“生活的精神、气质”？“山水庭院”的项目案名中的庭院难免有多层建筑之嫌，是否考虑更换？四、关于竞争楼盘：对应之策：引领市场，率先打响：

高层时代来临推广中淡化“山和水”，

强调品质牌和精神高度案名建议：

山水俊苑（依然有山水，但更符合电梯公寓社区）五、关于预期客户：南岸新区属性决定目标人群未来的前景和时代感吸引希望在南岸中心区享受最具时代感的都市生活人群。大社区属性决定目标人群

整个社区占地约608公顷，集城市商贸、生活居住、行政办公、科研教育、文化服务、高新技术产业等为一体，未来交通设施完善，配套充裕。是吸引对生活有较高追求的人群向往之地。电梯公寓属性决定目标人群要求具有这种消费能力的消费者，并且他们在消费观念上已具有对新事物的时尚审美意识，和国际潮流意识。预期客户气质锁定有钱、有文化品位的——时代人群

具有都市潮流意识和时尚审美意识，享受事业和家庭的时代人群。时代是预期客户的核心特征时代发展的见证者时代进步的领跑者时代价值的缔造者时代精神的倡导者六、关于鲁能品牌：宜宾鲁能，作为山东鲁能集团这个知名企业的子公司，所具备的品牌号召力和影响力，完全有能力托举起一个城市的房地产新时代的来临，同时，所肩负的责任感也在思考：如何尊重空间价值，建造出既有时代特点、又能经得起时间考验的建筑？山水庭院项目的解决之道：为本案赋予独有的时代因子，既符合本案的特征，有大声的喊出了“电梯公寓时代”的到来！综上所述，时代

是本案的最强音七、项目推广定位：创造时代品质，享受上层生活高层时代，视界典范城上城，梦之上上层，是对空间的尊重高度，创造一个时代的诞生时代不同，上层决定视界领略蓝天，就是展望自己上层，给灵感插上翅膀新都市大排场，领略上层风华

八、项目广告推广语：[第二部分：营销建议]一、困加强刚引导漆，倡续导消颂费电梯柜公寓崇是城作市发汇展的朗必然动产物进，无纵论北桑京上踩海、棚成都蓄重庆汪均为蚁市民茂首选蝴：——安“灯上层补，是则对空值间的亮尊重程”。提高圆多层吉价格忠，下辽调小拦高层梁价格劈燕，让娘两者雀价格啄持平各，或惊多层蜓略高捷，引考导消猫费者摆认可核小高隆层。下调六电梯碑公寓扎物业毒管理夺收费混标准梦。在推眨广长巷强调鸟出高耗层住宰宅的耻意境包、精漠神气暑质和钟产品秀舒适掌度：——散“上层厌，给雄灵感皇插上谅翅膀彻”山水导庭院闪中的语规划乒中有棉游泳爬池、车网球康场、昌儿童符广场绑、休悼闲绿辫化广扇场以施及商拨业配屋套，砖可考莲虑加辆入会汤所，胶保证罗社区金的餐混饮、蜡休闲拼、娱对乐。加快揪山水谦绿城旧的农就贸市膏场、盖商贸摔用地淘的建沉设速鸦度，筒保证帆社区内忠配套拆成熟价，为乔“碧衔峰园裙”和炒“山王水庭众院”浮的业背主带汪来便张利购茄物，篇交通妥畅通宗的实握惠感刻受。截为以冈后各哪期不股无脾解益。二、坐完善浸配套仅，加连快成瓦熟三、红是贩将卖商介品还瞒是提蹈供服插务以电灿脑为驶例，械相同播配置玻的电室脑，神自己DI勤Y要比枝买“喷联想谋电脑迅”便洲宜1走00垄0元口，而堂戴尔事（De惧ll清）电脑形却要惜高出率数千废元。列但戴巡寿尔所跳提供梢的服贤务是朽其他亡品牌顷电脑浴所不付能相奴比的茎。倡导滴“鲁雅能生失活方愚式”蚊，通匆过“浮鲁能脱会”刻对碧印峰园纠业主犹服务容，形滔成“也鲁能合的房龄子不网仅仅虎是买康房子例，还录获得紧高尚零的生熄活方苗式”淹的市腔场口对碑，守形成提巨大您的产苏品附搜加值狮。不断夸开展邀优质庸客户耽服务沃，提蔽供各湾类业猾主活爬动（携老人翼、儿驰童、亩家庭引妇女侄），构开展霜画展血、棋读牌比茅赛、渐郊游绪会、砌健康值咨询翁、业乒主沙庙龙等陕活动极。[第三滋部分季：推裤广策壮略冬]一、保阶段张性传阳播产品殊激活狡期形象旅树立蜡期实现管强销渣期接势萄推广柴期拔高祸项目斧高度款，树飘立气蔑质高层核时代剧来临各大就卖点犹综合蚁演绎及活可动生活划方式先演绎字，时爽尚精疗神享四受二、约阶段雷性传章播规下划目标行销食推广拴期时间阁段产品激活俗期形象树立吸期知名阅度偏的好度关注疑度认同骨度强销睬期20并05叔年装3犁月20兄05叉年陵5于月20向05关年郊7下月通过这项目着形象据展示仆和宣膨传主寸体的权推广搬，从萄精神胖层面威及项持目气词质上饮拔高吗产品剧高度缎，树瞒立“滩高层补时代脸，视何界典躺范”外的项团目推揪广定恼位，略确定木“山描水庭溜院”受的江翁湖地缓位。城上衫城，激梦之象上上层脉，是辩对空笼间的絮尊重新都驶市大粮排场咐，领铃略上全层风盐华1、返形象下树立界期2、幕产品血激活码期以高触层建蛮筑的允生活姨意境舟，倡腿导消锣费者请对电反梯公航寓的馒市场迫导向蝴，激屯活产汤品。高度治，创膨造一信个时即代的植诞生时代屑不同困，上浅层决估定视龟界领略毙蓝天届，就箱是展洁望自大己上层杆，给累灵感王插上忧翅膀3、患实现符强销郑期以山芒水庭凭院的部产品样优势换为推存广主魔题，泪各方碰面演泪绎产崇品的鼻优势示和性搞能。园区衬规划社区甘规模建筑板特色户型帐设计园林基环境