合富辉煌年郑州某开发项目定位及发展提案

**项目定位及发展提案二00七年三月十二日****项目组第一篇我们对项目的认识第二篇宏观市场和微观市场第三篇开发模式第四篇开发周期第五篇市场分析及定位第六篇营销系列第七篇经济效益分析目录

本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为：本项目迫切要解决的问题是3330亩地块的开发战略因此，本次的探讨案，我司主力从开发的战略出发。只有在开发战略获得共识后，营销的方案才具备可行性。第一篇

我们对本项目的认识规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。

整体概况规划范围——该片区东临京广路；南临南水北调工程；西边南三环北为现状居住社区、南三环南为124厂、郑州市塑料三厂等工厂企业；北边为长江路及长江路高压走廊；中间是规划的二七区服装工业城。区位——该地区位于郑州市南部门户地带，有自然环境和交通优势。第一篇我们对项目的认识

交通

本案周围有长江路﹑大学路﹑京广路﹑南三环﹑等多条路,距郑新公路3.2公里,距绕城高速公路4.2公里;郑平公路从本案中间穿过交通便捷。本案4.23.2郑平公路第一篇我们对项目的认识

周边配套概况00.20.81.10.72.3万客来市场0.80.8本案周围医疗﹑教育﹑交通配套比较完善;缺乏金融和大型生活配套;第一篇我们对项目的认识用地现状图项目概况现本案建筑没有合理规划,比较脏乱.第一篇我们对项目的认识影响：构成不了总体量的开发；南三环把本案分为两个部分南段与北段；商业空间大；

道路概况及影响郑航路.端午路.航南路.南三环.寒山路.佛岗路等数十条路穿过本项目;道路繁多第一篇我们对项目的认识商业与住宅的对比和影响总商业面积1318457㎡总住宅面积1856962㎡注：以上面积都包含有村民安置面积商业面积大人流量增加人群比较复杂交通及环境第一篇我们对项目的认识南三环以北商业和住宅(面积)商业面积340786㎡住宅面积886626㎡

从以上表格对比看出南三环以北住宅面积大于商业面积;南三环以北以住代商;商业与住宅的对比和影响

从本图可以明确看出南三环以南,商业体量较大,容易成规模;

南三环以北以住代商;第一篇我们对项目的认识物业形态分部

从以上图片可以周边业态零乱,主要以临街商铺为主;万客来小商品城比较集中.第一篇我们对项目的认识规划范围内有：较多的厂房﹑学校﹑万客来市场、公交停车场及货运中转站﹑村庄及部分空置地。土地现状环境较差;地块不完整;第一篇我们对项目的认识市政基础设施状况宽度约110高压线路斜穿该规划区;规划范围内部缺乏相应的市政基础设施;公交停车场、货运中转站、加油站、市政总公司等各一处;道路级别低、路况差;第一篇我们对项目的认识

本项目辖区内**、郑砦、三官庙、郭庄4个自然村，位于大学路东、南三环两侧。全村村民人口3600人,1236户。该村已进入城市建成区，村民收入主要靠房屋租赁。现状村民居住用地约52.7公顷，总住宅建筑面积85万m2(其中三层以下55.85万m2)。城中村状况居住建筑密度非常高，完全不合规范;商业建筑品质差，大多是临时建筑；道路狭窄，被占用情况严重；村内相应配套设施严重不足，村民居住环境差。第一篇我们对项目的认识功能混乱;建筑物密布，建筑景观杂乱无章;公共活动空间（包括绿地）缺乏;环境质量低下;电力、电讯线路杂乱;管道煤气不通;市政及公共配套设施缺乏;建筑间距过小，采光、通风不足，存在严重的安全隐患;现状存在问题第一篇我们对项目的认识客观条件的影响110米宽的高压走廊斜夸项目北部地区,从而给北地块造成部分建筑影响,给销售带来难度;万客来在项目中间影响了项目的完整性;同时它的定位直接影响本项目的形象;本项目规划的商业过多,业态繁杂.这些人流的层次给住宅项目带来影响;南水北调的运河,建设的程度对本项目定位及销售有一定的影响;运河第一篇我们对项目的认识微观条件的影响红线宽度小于40米的道路沿线多高层建筑混合区建筑高度普遍控制在40米以下。沿大学路、南三环一线为引导高层建筑区，控制高度100米以下;影响——建筑设计;最大化的经济效益受到了局限;第一篇我们对项目的认识综合分析开发商业的机会大;原因:1.项目中间有很多路,沿路都可做一层商业;2.万客来以一个成熟的商业存在,有固定的人流;3.项目周边现在众多的物流公司;4.项目中的服装加工区;住宅受到限制原因:1.众多商业的存在;2.商业主以及各级的商人,人流较大,档次不高;3.配套不完善;第一篇我们对项目的认识地块跪受到嘉众多坡因素骄的影珠响;原因:1.众多交条路恋的穿摩过;2.万克插来的跪存在;3.勇11炉0米的远高压阅长廊渡的通者过;4.南三冷环把士项目牛分为回南﹑北两嫁块;综合宪分析第一罩篇翅我器们对算项目孙的认哗识第二校篇宏观莲市场爹与微深观市烦场郑汴薪一体长化郑汴一体化中牟开封说明喘:CB闲D的建抛成,以及丘加州渔工业戴园区狐的奠蛋基;20饶06年11月19日郑甩开公徐交的识开通;证明政府锁大力台支持蓄发展童东区的决挎心;第二刊篇赤宏路观市剃场及猫微观求市场一体两翼{

一体两翼{

郑汴一体化郑东新区西区老工业基地（包括高新区）郑洛工业走廊{

郑汴一体化中原城市群西区﹑北区邪也将授成为谷热点;第二缎篇雹宏谣观市抱场及恶微观迎市场北移紫东扩{北移东扩郑汴盯一体笼化郑东票新区符CB榆D.蚊加州丙工业锦园高档填的楼摆盘﹑别墅楼区较顾多北区﹑东区碎也将料成为梢热点;第二凑篇态宏梦观市谅场及优微观漂市场南区政府两不给阀太大槽的政支策支士持;不作双为城挣市发款展的患重点;航海廉路切么断了瓦与市堵区的侮链接,以北健发展播的较揭好,市政绢配套铺完善;以南除较差;南区犹高档对楼盘口较少;第二坝篇飘宏但观市恩场及怨微观絮市场微观彻市场现有搞楼盘炎概况龙泊货圣地由*站*置舱业有赖限公双司开演发,咐位于煤郑州惯市*傅*大迹学城桌旁,略占地侨50扣00轿亩;开盘顺时间户：2伯00沉5进驻昨时间鸭：2数00卧6容积狸率：绩0靠.4械5建筑华结构局：砖转混绿化裙率：闪45骨%物业骑公司透：-扩--俗-均价发：3膊28枕0元均/m睛2主力联户型泽:三称房二逢厅14偷00壁亩的告水系那和2于00坊0亩哈的森划林自然鲁资源醉好;第二貌篇化宏誓观市剑场及离微观婶市场是*歌*置拖业有豆限公庭司开疗发,像位于至**蓝区索冠**邪与*纯*路绑交叉拍口，环占地筐16拐00汤亩;开盘奔时间李：2劝00都6.笼6.碎17进驻截时间脖：2耻00鸡7.原12侄.2请8容积胁率：残1岛.7炮8建筑亏结构弊：砖比混绿化谋率：脸3讲6%物业郊公司拆：*绑**担物业均价谋：3狗24能7元惹/m良2主力员户型若:三猴房二急厅二颂卫**汉**打造竖16龙00嚼亩国惯际高野尚生忧活城僚。5跟00月00犯平米蚀商业剧广场;第二驰篇政宏台观市们场及缠微观握市场**技*是*撒*有谅限公壳司开瘦发,发位于坐黄河但南岸虾86维号,阀占地净50蹲00筑亩;开盘铅时间谢：2赵00炊5-仰11坟-1拖9进驻扣时间职：2距00惨6-铅12私-3其0容积狠率：越0制.4狭6建筑锐结构铁：砖润混、薄框剪绿化阳率：擦4里1%物业到公司景：河拘南*相*管关理有锐限公午司均价劣：：恋39题16松.5帐5宫元/窗m2主力睬户型阅:三赌房二为厅二喜卫园区意内有鲜2条痛河、评9个泛湖、爆10粱0亩嫩儿童跃乡村处公园猜、2四00救亩黄系河文本化园由、6萝00挪亩运钩动城右公园智、6寇00贺余亩培水面筋、8纯00绿亩园行林化雷森林舱;自然袍条件衔好和贴引进妙高尔毒夫第二踩篇馋宏体观市溪场及睬微观恼市场**句*是*胶*房宅地产蕉开发宣有限但公司匆开发秘,位炒于*脏*路付南*娘*路蒸东,警占地透31想00衫亩;开盘溉时间忆：2第00胶5.袜6.哪26进驻始时间秧：2酷00个7.斩5.辽8容积蝇率：刮1开.5享1建筑坦结构版：钢稻混绿化贫率：寨3律8%物业龄公司磁：郑殊州*急*业再管理妥有限秩公司均价漠：：巾30权96纽奉元乔/m弓2主力掀户型遭:三塑房二垒厅二蓄卫\价四房拐二厅锁二卫采用广国内赢领先麻的理霸念,秃打造河南严省最爽大的水景嫂度假条社区驴。第二迟篇速宏散观市盏场及思微观视市场**是*因*开俗发,省位于刺**距路与识**卸大道舱交叉介口西框30锦0米烫,占竞地1贷80口0亩节;开盘享时间郑：2立00隐6﹒10﹒21进驻铃时间睬：2额00研7容积扩率：翠1疤.5汤1建筑重结构呼：钢是混绿化驻率：帐3善8%物业闪公司慕：河巩南*浙*管站理有键限公堵司均价纯：：投30骗96匠元正/m厉2主力简户型法:三仓房二姥厅二贺卫10伴平米瘦天然僻湖境薪，自然断条件均好,隶打造等法国帽小镇荷的世勉外桃授源生究活。第二很篇劣宏嗓观市料场及效微观未市场综合缠分析良好蚀的自番然环与境自造比50丘00常平米写商业粪广场龙湖自造捐中心巡寿湖景牢打造刺度假渗村利用粮资源浴打造伏法式欣小镇引进这高尔某夫****痛*******抗**第二距篇浇宏婚观市富场及知微观剥市场住宅团概况江山书香名邸兰亭名苑开元丽城绿岛港湾洁去星苑说明胳:在本粮项目嫁附近者的开也发住宅项目对主要热是分布桌在长季江路芦的两谅侧,大多泰都以经济割适用贝房居荒多(如兰弯亭名丙苑﹑江山朵书香恰名邸﹑开元掌丽城傲等);经济为适用励房高砦冤(1数33钥5)烂城村娘改造扣安置硬区第二支篇简宏庄观市婆场及另微观延市场商业处分布份概况说明即:(红销色的恰为商凳业集撞中区陶)南区所的商题业主速要集鲁中航动海路;如茶美叶城,摩配感城,汽修枪城等;本项族目周但围有暖中陆己洗化伯广场海和万测客来乖小商订品城;小的折集贸孟市场象和沿也街商罢铺;注:针对城本项有目其盈业态任都比埋较杂容乱;商业竿集中国区第二麻篇瘦宏蚂观市剖场及韵微观逢市场未来毯大盘尖特点贾陆河与花园路3000-4000亩姚寨改造老鸨陈改造

本案

老107与南三环1136亩航海路与新107种鸡厂自然条件好临CBD配套好自然环境好第二释篇头宏遇观市滨场及肉微观狡市场如何吩发挥溪本项嫂目的胆优势?**项目德润置业的实力**的策略**的资源第二权篇所宏缸观市则场及孤微观敲市场第三限篇开发桶模式南三吵环及台其他司道路屠：将元项目色地块最分割导成南伴北、糟零碎辩的地纵块商业忌性质块土地采分在略南北谁两块渡地，蕉且南止地块常商业离面积很最多架空瞎高压志电线逆也将约部分暗地块馅分割鸣成不冈规则掀地块南水惯北调刮运河员：在送地块哥最南两端，雀其他诵地块竿不能钳享受砍，是忍项目丹唯一则的自谱然环晒境与割景观项目移有80万的杏安置忽面积姐需要调解决崖！！避！第三恭篇位开迹发模较式因此糠，我唉们需捡要慎重繁考虑本项过目的开发得模式！！竹！解决怎样吃与郑饥州其曲他区准域上10芝00亩项来目的司竞争首，获妖得最撑终的压胜利雹？怎样柄开发掘才能有适合玩这样膊客观李条件垂的33刊00亩地葱块？怎样堡充分滴发挥蹈项目么现有约、且镜不太榴突出购的优躺势？第三债篇底开扮发模直式华南层地区疼（广躬州、脉深圳录）大尖型盘昌开发连（启精动）慕模型张解剖“画伯饼”牵模式“以埋点带挥面”“嫁怖接”广州——广州疾万科栗四季混花城深圳——蔚蓝拌海岸蹲，描绘绘蓝请图别墅功等等通带动——广州丘，汇肚景新歌城教育肿嫁接——星河浆湾，爱广州殖执信搁中学塞（省聋一级扇）体育锄嫁接——广州欺，南杂国奥置林匹厅克花狸园“以卧本伤驱人”广州——凤凰症城，杏地产享式批狐发“舶逆来”造镇——广州锡，金齐地荔乳湖湾全舶湾来——广州猪，托丹斯卡继纳第三妖篇康开址发模纪式“画平饼”湿模式请——错广州脸，万福科四暮季花值城时间盛轴8万20革万16侍万分期贝规模主力摸户型价格专走势第1训期20脾04律.4须~2耻00键4.陆12第2堆、3炸期20施05和.1粱~2薪00葱5.滤7第4尘期20饭05痰.8躁~2粗00谋5.让1270岩～1叛20舍的2京～3秃房10平0~度15染0的偶3～使4房10俗0~咽20歇0的淡3～瞒5房首期川配套额不足序缺乏熊居住臭气氛疯与氛唇围项目般总建纽奉50氏万，欣首期暑居住俘气氛姜严重师不足芹，缺生乏配艳套，铃首期欣只开坟8万洲，只针有总芦量的贩1/缘瑞6。糕一期状入住纺，社穗区气帽氛浓究郁与扁配套懂完善照，开释发才沉开始男迅速球放量43缺00吩元/蒸㎡53打00事元/鸡㎡65奏00希元/标㎡第三农篇锋开咽发模么式每期对开发伶均值汁：1敌2.穷2万肺平方率米每期滋开发模均套弦数：倍10趁00旋套首期弊启动殃规模孙：8闹万平键方米启动蜻情况枕：配闷套不发足，裂周边街不太换成熟“画跌饼”凑模式描绘疾未来虏宏伟法蓝图开发资模式适用抖范围桶：价格拔低开妖高走田，有参充分致的上室扬空鸟间（佛郊区饲地块傻、或兔市政台发展排有重档大利认好）“画票饼”惧模式棚——蛮广州锈，万帖科四挥季花甚城第三淋篇捏开址发模负式广州市区房地产发展方向项目摆位置喘与广聪州地槽产开子发方华向相鞭反，军离市殿区约纸35刺分钟贯车程尽（自践驾车稼），段销售胖难度打更大裂。广州课万科飞四季篮花城“画奔饼”惹模式畅——第广州各，万伤科四窑季花赠城第三匠篇惯开铃发模剥式首先开发二\三期开发四期开发七期五/六期开发番顺序销售荐顺序项目堂占地堵70赛0亩分7钢期开井发“画遍饼”南模式届——越广州商，万尊科四就季花职城第三肌篇网开窜发模光式多层+小高层小高层+双拼双拼独立+景观纯会所双拼+“独立”多层多层产品眉规划蛋考虑细销售魄多期艺延展“画霞饼”神模式避——承广州谣，万没科四僚季花割城第三惜篇撒开似发模寒式多层愧洋房别首期岁开发较，较炸高档恳的情凝景洋朗房的壮开发蚕拉升袜项目隶档次多层脑向小搬高层轮过渡浴；情叙景洋坊房向系双拼汗过渡庆；并晶且产明品附屈加值吓不断然拉升储。双拼盟向独扒立过耻渡，艇环境恒优势门不断钥提升驼。“嫁误接”衬模式羽——煮广州情，南肺国奥鸟林匹想克花讽园在南百奥：你拥务有的糕是不柴仅仅重是一假套房音子，静而是箱一种煮长远肤的投党资，读对你溪孩子呢的投剥资，啄对你桶健康扰的投称资，场对事幼业平箱台的张投资熟……“嫁脏接”着模式建设性：北胳师大紧的小直学、踏幼儿孤园建设诸：永择久的惕30碎00攻㎡体逃育馆建设阴：永艰久的细10枯0亩晒高尔堆夫球猫场建立雕：客近户健辛康档旅案的缓健康之系统开发蒜模式适用颠范围帜：有充冶分的沫规划迷空间六，能亚兼顾册社区弟生活辰、居户住与偿配套扣的（财郊区闲地块测、或暮缺乏球此类故齐全症的项巧目）第三盆篇僻开疤发模凳式广州伞市区南国斥奥林挨匹克腹花园项目家位置肉处于忌广州胆番禺硬区，药离广合州市狼区约冒1小率时车顿程。“嫁店接”兽模式害——欲广州偿，南刃国奥暑林匹各克花洗园第三演篇惧开依发模全式首期二期三期四期五期首期项目佛占地绒10抱00献亩分5鼓个组刷团开伍发开发浑顺序销售挖顺序“嫁灵接”香模式湿——辣广州的，南骂国奥歼林匹谦克花弯园洛杉凡矶组金团价格撕：28膛00箩元/临平米主力话户型拿：85骗平米蜓二房送二厅增为主卸，其次骗11传0平甲米三饮房二夺厅建筑赞：多层“嫁功接”把模式杨——关广州套，南虹国奥烛林匹晓克花饲园卡萨粥布兰竟卡组迟团价格软：31丘00兆元/锻平米主力芳户型局：11战0平钱米三犹房二忧厅为习主、盆其次兵85或平米汽二房满二厅吧、少渡量首扭层、怖顶层念复式建筑凝：多层“嫁遮接”归模式隶——电广州先，南纵国奥蚁林匹裁克花非园第三隶篇南开塘发模谣式雅典理组团价格刃：35究00斜元/级平米主力否户型闯：12蜡0平终米三碌房二拨厅为荐主、王其次纲85咏平米雪二房车二厅持，首揭层、肃顶层捷复式播分量颈加大建筑网：多层“嫁裕接”举模式堡——柏广州堡，南皱国奥虹林匹件克花根园第三密篇烂开帽发模粒式悉尼听组团价格秀：38禾00狐元/舌平米主力斧户型柿：15及0平颂米三僚房二胞厅为惯主、羞其次米12手0平场米三己房二颗厅、锋少量好38克0平售米的极顶层墨复式建筑拴：高层“嫁隐接”罚模式胸——己广州叉，南康国奥笋林匹冲克花肌园第三粒篇装开句发模闯式北京揭组团价格声：48哀00漫元/游平米主力糠户型好：12宅5平米菠三房吵二厅验为主;其次85平米证二房倘二厅;基本疮所有跟建筑趴体都蚕设计理首层改、顶刮层复惜式建筑讽：多层“嫁代接”孙模式扇——播广州同，南暗国奥绣林匹针克花尽园第三详篇米开请发模忙式20巴00梯年开袜售均兼价2茫80神0至度现时挨50川00谈元均酱价，巨价格苏拉升宅22嫩00关元低档氧及中蒙高档辉产品堂的配物合推塔售，分产品回户型易面积抚比例鄙的不隔断拉涌升，乓逐步杰吸纳帮高端葱客户膝，价黎格不金断上判升。2800300032003400360038004000420044004600一期(洛区、雅区)二期（卡区、雅区）三期（悉区）四期(北区)“嫁铜接”巾模式体——想广州姻，南早国奥凡林匹饲克花违园第三趋篇逝开缩慧发模廊式金地遍·荔捎湖城广州壤市中心次区区位离开茶广州册约45分钟艳车程百；地属秤增城誉：广络州新估塘新辛新公泉路中遥段，烦与广由州经棍济开功发区煎紧密忍相连总规纸模占地俱：38村00亩，兵总建姓：25激3万㎡经济乘指标容积修率：1.昂0（首阿期仅扔仅是0.供5，洋碰房）“舶克来－印造镇罪”模提式—鲁—广坚州，牛金地导·荔玻湖城第三吼篇掏开馋发模巨式ABCA区脆：占厨地8货60恩亩用地棕面积勉53铅.7岭万m2容积堪率≤枪1.条2最大伯建筑扔面积矮64块.4回4万吐m2C区用地龄面积蹲64餐.9渴万m2容积奶率≤外1.笼2最大曾建筑案面积题77应.8掏8万守m2一期脂首批奇：其中嘱一期胜首批握开发炭23袜万㎡哀，迟仅0出.5妻容积户率规划夺、建蓝筑、招开发山谷赠、水机岸、谎坡地凡等自干然联艳合规朗划；大自鼻然全辉区“蚊共有滥制”B区用地围面积汇20余7.师6万赵m2容积忙率≤粘0.话8最大轰建筑犬面积舟16邀6.木08辱万m2“舶虫来－榆造镇孔”模丑式—裙—广辩州，逐金地累·荔奴湖城第三牺篇雹开崖发模该式一期与首批债产品三叠敲院：5－6层复英式坡崭地类形别墅馋洋房弊，一案梯两况户，腔层层精退台近式露扇台设援计15度洋榴房：傍足山而然建，则南偏京东15度角面度规俗划，哄一梯招两户州，9－11层几何希公寓：6层带部电梯矩多层紧公寓10党0坊：台冬地上垦独立臭别墅“舶屯来－坚造镇缩慧”模粮式—亦—广历州，堡金地缩慧·荔富湖城第三俭篇亩开杏发模戚式项目惊配套酒店饮（4星标搂准）葱；交通晓中心慎；商业盾街：淘吃、黎喝、腐玩、危乐、监超市据、购膀物等廉等一伶应俱谊全教育贿：幼袜儿园蚀、小羞学、多中学会所城：总窜会所侨、分皆会所焦、小迅会所运动宜场；卖点址1：品牌茧携手钳、品增质生果活卖点妻2：和谐毕社区踩、活聪力社垒区卖点肿3：青山葛青水觉、绿挂色G荒OL赵F卖点食4：现代叶设计蔽、温检馨生疫活卖点淹5：依山武傍水牺，高惹附加淡值卖点前6：个性首设计观、多掏变功霞能卖点俯7：特色烫洋房广、写衡意别夺墅卖点练8：绿色滚装修邀、健利康高研效卖点袋9：科学低筑家朽、以裁人为重本“舶尽来－抗造镇袍”模竿式—兵—广遗州，醒金地慌·荔捷湖城第三秧篇袭开脂发模名式舶来匀－造贤城交通尽中心大型筋商业教育蚕系统运动蓄设施生活需设施自然援生态勺规划分地吊块生都活规朽划分区孤联动钳规划人性达化规档划四星榨酒店荔枝传林水上态娱乐会所歉商务度假配套规划国内顾外国跑造镇击规划“舶欺来－学造镇惩”模额式—星—广饥州，键金地京·荔掠湖城第三押篇名开协发模稀式华南婚地区蜂（广羡州、秆深圳酷）大也型盘梯开发役（启棉动）修模型阿解剖“画恳饼”晓模式“以罗点带争面”“嫁你接”城市孝边缘丑的初春始大擦型项舟目及末产品较低却成本诱的大厕盘做剑法，渠现时篮在成泊熟的纪开发姥城市以比较猫主流复合同地产隶，为音项目翻整体独增添斥附加虽值“以侮本伤绳人”反营解销的滔做法丛，属纽奉于产页品经结济、见成本避经济队范畴“舶艳来”拿来合主义拼，异披国情乐调，城形象壁而神干不象本项眨目总宽占地滋33灾00拢亩，掘地块庙南向泰南水械北调社的滨址河及遥景观貌带比相较罕困有。第三王篇跪开肠发模约式本项托目开燃发模寨式选歇择“画卡饼”制模式“以挣点带色面”“嫁喇接”“以奋本伤丙人”“舶院来”符合戏城市勺边缘士处的熟项目然基本糊需求符合族河南治省、讲郑州流市房聪地产以发展胃的需堆要增加卫城市解边缘瞎项目丘附加陕值，物需要送“嫁骂接”发达帆城市趣大盘染成熟烈经验叫，值竟得借幼鉴无利盒可图费，对爬贵司父应该揪不太掌适合第三断篇反开就发模危式本项妻目开说发模胜式选简择“画懒饼”食模式“以妄点带裤面”“嫁晴接”“以傍本伤座人”“舶怪来”本项牲目的杨开发缓模式哑=+“画饼”+“以点晓带面”+“嫁接”+“舶来”第三沟篇冶开垂发模作式分期骆开发负策略本项侦目的糊开发沸模式另=+“画饼”+“以点移带面”+“嫁接”+“舶来”首期：主打脱离烦嚣、离市区也相当近目标客户：区域客户为主二期：主打社区氛围、人文气息目标客户：中区客户为主三期：主打配套成熟，异国风情园目标客户：围城策略，四面八方，“聚集效应”四期：……目标客户：……第三嫩篇疏开伯发模孔式第四蔬篇开发秋周期南三仔环及烦其他详道路职：将灿项目能地块苹分割鬼成南叛北、哭零碎滚的地孙块商业械性质救土地辈分在咬南北位两块以地，予且南臣地块病商业浅面积洗最多架空街高压饰电线海也将叼部分船地块脚分割侮成不尾规则已地块南水翁北调站运河县：在深地块朵最南肆端，府其他铜地块防不能她享受露，是理项目尽唯一钢的自中然环园境与尚景观项目之有80万的渗安置丽面积锈需要享解决宰！！喷！第四汁篇饰开勾发周灭期1村工民安置锅区2村避民安置饶区五期4村戒安区(商在业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期披开发贼10跨万平析米的俘商业村民别安置汁的住释宅：歉主要椅集中赖在1＋2＋3的区车域；利用夫了整衬体地狗块中勤最不杆好的矛地块翅来安押置村民每安置窄的商覆业：烫在项侦目的赌西南隐角处惹；商业脊价值羡不高苦，但观能与胃商业增地块眨形成络统一村，淋安置组地第四胜篇丙开怜发周仙期1村疏民安置饼区2村落民安置华区五期4村剑安区(商歇业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期屈开发蛇10瓣万平迈米的越商业1期开割发全刚部集像中在闯大学干路上炊，借哭助大粘学路安的延勒伸来柏带动盗项目商业五地块即中，借开发匹约10万的煌综合弹商业热以满谢足社呼区生旺活、套周边佛商业嗓的需河要首期拼开发第四毒篇懂开底发周穗期1村吼民安置拍区2村蛾民安置谜区五期4村由安区(商叹业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期赞开发醋10区万平耽米的没商业商业闷地块伶：延颗续京饱广路吓的商姓业批行发商胞气，给使商弃业成蚕为继回住宅浓的另哄一重尊头戏万客则来，执搬迁垒后，润这里其成为链了弥光补其拾搬迁浴后的醉商户番经营少场所2期颠开发第四绳篇欲开崇发周摘期1村毕民安置饮区2村巧民安置聪区五期4村怨安区(商敢业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期谦开发蜜10诞万平岛米的窗商业在1期大猜学路纤住宅瞒区域斤的成庸熟后将，住剂宅气狐氛相疾当浓躲郁，抬更加拳适合3期地纺块的挥开发安，且3期的境安静蜻程度框更高商业顺地块晃：继改续完组成商咱业地您块的蠢剩余粪部分驰，在1期商亚业成凡熟与究带动航下，防剩余逢商业料将有还新的宾起飞航点3期金开发第四坚篇甚开应发周图期1村嫩民安置肥区2村馒民安置宴区五期4村息安区(商芽业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期卡开发墙10支万平忽米的印商业将西仍侧的怪住宅蚁地块此与5期西龙地块范的土排地性哄质进眼行置半换。成就棵纯商圆业整默体地鱼块，凤这样放能全奖面提扎升该妄商业冤的价御值；成就5期的暂住宅改统一交性；4期躺开发第四塔篇纠开垃发周氧期1村初民安置片区2村巴民安置眯区五期4村葡安区(商迟业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期村开发走10死万平答米的敞商业由于犬与4期商企业地学进行敞置换督，使5期的连住宅搅形成掠统一念的区棒域，躲住宅籍区域握规模悉效应穷得到疯完善张与提赢升置换晃后，稠地块棵与“逢南水慎北调睬”更悲加密棕切，杂展面饼更长旧，自劫然资痛源的匹利用选与运倾用更偿有优素势5期速开发第四诱篇愿开容发周终期目录住宅商业安置合计一期196887189752271662(村安1+3)658301二期365894292383(村安2)658277三期158600151034309634四期401904200000(商业村安)601904五期878083878083合计12335701308584注：召每年盈按1滤8万丈平米很的开详发量斧，开锯发周伸期合霞计要忘——慈17逮年各期陈建筑死面积第四秘篇伪开服发周设期第五狮篇后项央目定暮位——避项目撞分析——保项目揉开发棕定位第一栋部分牧项窝目分现析地块考状况项目篇区位煌分析项目蔬周边克配套吵分析项目S.鸣W.蒙O.涌T分析第五筑篇仍项目康定位第五仙篇捏项目何定位鹅/项妨目分躺析一、芒地块恰状况总占谣地面臂积：歼33棚30咐亩；总建尊面积井：僵31少7.垒5万仆m2限高运：临脚主干山道1还00游米，凑其余催40时米整体弊规模帐庞大滴，同臣时处额在“鲜白纸姜”阶默段，跟有相尊当高傻的可柳塑性回迁戏面积聚同样咽十分撤庞大加，且慢分布培相对易不集澡中，喂对外誓销部塌分形龄成规欧划、馅管理未、形降象上晋的负汽面影尽响北区图地块躬内仍遭有大瞒量建身筑物规，对拣开发戏周期雷形成恩较大铜影响地块宫的限控高局钻限大猎，大附部分柿的建高筑需众要在40米以腊内的波高度柳达到2.洒0的容半积率才，将隐对住拥宅产丘品的如多样祝性及致项目坡规划虽的美沈感造大成较幻玉大影翁响。商业追面积势巨大但，对范营销亿上形蚕成较逃大压唱力；合同时济，对祝居住匪环境床的营苗造形研成影客响第一抱部分奏项垃目分愁析地块团状况项目结区位白分析项目很周边眼配套释分析项目S.钞W.桶O.驾T分析第五腔篇嫂项目惕定位第五销篇况项目喇定位湿/项根目分断析二、撒项目灵区位弄分析本案较为班繁华悦的市黑区第五晋篇脖项目释定位革/项浇目分奇析二、国项目跳区位桥分析住——弃不在扛传统撕的居衫住集晒中圈挑内，蹦居住鄙氛围献不浓公厚周边背竞争协小，肝以自行有空省间足鸭够撑辰起一膀片天杀空非购万房人璃群主赏流方火向，姨同时寺缺乏那绝对店竞争榴力，讽难以摧对外租区人艳口形赢成漩酷涡吸右引力商——葬周边亏已有抗成熟献的批永发型陶商圈在新塌生商弹业升满级换戚代后散，有仇机会刺吸纳受原有派经营雕户，穴对大锦面积毁的商超业的错日后顶经营恳有相蚁当保滥障批发还商圈国对居范住型讲物业骗形象笼、环揭境等凑都有博负面熊影响大量镰经营侨商户吼的存低在，每对居痕住物魔业的圣需求球量大始大上洋升第五挥篇闻项目柱定位散/项载目分素析二、悬项目跑区位芳分析住屏蔽括批发战商业容带来踩的影絮响带动野整个牛片区蹈新居垦住理严念集中小规划离，加粱强居横住氛峡围形处成商集中仗开发趁，成培规模金成体吗系提升株商业税档次被，以困升级多换代您吸纳碰旧客钉户第五姨篇喜项目仁定位第一序部分包项谁目分泊析地块梨状况项目绪区位毅分析项目扰周边拉配套伪分析项目S.痒W.喊O.婆T分析第五跟篇刻项目烈定位低/项趟目分绳析三、旷项目付周边傍配套萄分析铸——生活纪配套南环悬以北惰日常招生活管配套永充分有，但风档次萄较低南环犹以南帜较荒誓芜，居缺乏肿生活走便利谷性缺乏挺大型贩的消朝费、沫享乐克型商鞋业配贿套本案家世寨界商业总集中妄区临街趟商铺第五凉篇读项目址定位部/项没目分临析有一沿定的岸教育民配套锡，但谋不完暂备教育屠配套集的层丑次较属低，繁不能渴形成杆教育稿吸引规点三、甘项目畅周边劲配套句分析盲——教育击配套政法竿学校黄河流科技代大学中学第五候篇述项目勤定位畏/项厘目分梳析道路认较完量善，惕同时烫还有吐环线味，便促于连革接城振际高册速由于剥批发腊货运殃密集栋，道兼路交艳通不宫顺畅三、扒项目腰周边互配套歉分析赴——交通叉配套公交镰配套数缺乏纳，不吩能为喇生活围作配诸套支锦持，育与市珠中心笑的交拿流互市动少公交君公司公交拘站第五疏篇广项目司定位响/项撤目分嗽析周边巴现有嘱市政图设施续较少勿，区察域开届发的扫政府糠支持滔力度防不足三、退项目打周边阿配套雁分析为——市政饱配套武警医院第六人民医院周边市政因配套氧稀薄，生干活配套戴档次散较低。两见方面遭都需吹要在监营造膏小区失的时寻候增轨加，点创造姿优美汽生活开环境磁、增煎加中绵高档驴日常现必须为生活疾便利极设施饿。同挡时，侄批发榜型商猾业的猴开发鼓，也敢需要砌将配荐套设仿施考碰虑，录增加坑商业诞的“唱独有伐”竞匀争力与。从现壳有周孤边的腊配套血看到馋：第五锤篇欣项目伐定位狭/项免目分朗析三、肉项目从周边沙配套积分析第五娃篇俘项目旧定位第一速部分挠项馅目分茄析地块表状况项目剪区位盲分析项目株周边糠配套往分析项目S.悦W.各O.职T分析由于臭项目畏尚出将在前刻期设身计阶桥段，妄因此卖更多娇的条梨件是咳可创态造的银。在枣此，隔对项沸目的改条件造分析嘴，更嗓着重苏于从萄项目照的外打部环厦境及军项目肢在市勾场中公所处叶地位初的方吐面的猴考虑窃。综合贺分析肤的前裳提第五继篇驶项目编定位诵/项顿目分鄙析四、掘项目启SW策OT禽分析部——现有龙优势区域——恰周边宪现有尘开发燥量较夹少，午相对斜竞争橡少地块——宫各个多地块娱较方蒜正，臭在设浓计上炉有可矿塑性恒。临午近大膊路面雅，路聪网较朱充足环境——醋南端燃的南折水北童调工合程将两改变礼周边论的小芒气候车环境舍，提衔高适倘居性第五手篇悄项目扎定位告/项歌目分亡析住区域——尘周边燃批发撑型商耍业的狂气氛落浓厚漠，有间历史刊基础地块——井地块掩较方水正，未紧靠椅大路倒，出划入比木例交通——谷靠近撕南三雁环，顺流通肢城际虾交通减比较省方便商消费沟力——客周边脸批发誉行业牙繁荣肿，小经私营龟主的糠购买圾力充芽足第五待篇填项目澡定位物/项坟目分先析四、没项目志SW族OT喷分析竹——现有侧不足区位——量非购偶房主筹流方赤向，脑市场呆认知捎度、巧认同取度较层低地块——翁被道许路分哭割较炕多，粘整体协性被配打破丛。同亡时有栋较多竹的商揉业与坚居住扒地块席间插揪出现田，居触住的方“纯接”度者大受蜘打击环境——春批发突商业神较多较，人混文层衫次较弊低住配套——墓生活驳便利赴、享盆用型舰消费虑都严呢重缺碧乏，桶没有医居住色氛围设施——舱南环漠以北县地块煌被高阅压线申斜跨昌，严舟重影博响居矩住感限制——么高度风限制萍与容仁积率腹的期畏望值江双制刘动下虚，令提小区件形成睬后的孝规划靠创作刑空间机小规划——意商业趣与居侦住地烫块的景间插导分布划，令王居住牺品质昌严重废受到邪商业四的噪岩音、际环境拆、交晶通等喘各方泄面影铲响。第五剩篇鞭项目面定位石/项筛目分滩析四、善项目龙SW辅OT励分析泄——现有锻不足区位——滔基本灰以中走低层糕次的榨批发绳型商滑业为泳主，话商业死销售维价格摆低商规划——巨与居币住型冠地块轿间插坏分布谅，丧初失大响规模展商业端中商轰气共软筑的泻优势交通——彩虽然吐有南阶三环揉的交惧通比葱例，锤但离愿城市戴间的尤高速仇通道筋仍有苍相当胜距离锯，不梁便于加批发学商业毫向城阻市间紫扩展配套——弹商业阶的服益务型猴配套得缺乏四、滋项目艳SW押OT季分析列——拥有航的机简遇竞争——越周边围现有斜成规垮模的蛮楼盘狱几乎匆没有某，一显个大份型成絮规模丧、有迅规划定的楼倦盘能获把原暖地居散民都茫吸纳住成本——绢虽然盈发展付商没杠清晰蜡明确颠成本虾，但口在拍罢卖地贴价一探再上做升，相房价尤一再贫突破谣的情姑况下包，城找中村德改造寇项目够相对仗成本神受到脂控制瘦，日抚后的们销售战价格禽能成床为市奔场的蛛吸引抖点之葬一。改造——丑万客绘来市崇场将胜拆迁好改造阔，将愁有一肯部分紫的客新户可烘作为着吸纳垮对象妙，同司时改销造后扇的市即场环跟境等扰各方早面将麻提升侵，对普整体栋商业足环境妙都有梳改善商空白——固郑州缠的城膝际交中通不骄断增名加，罚城市蚂核心滚地位漂不断放提升逗。而惧郑州固批发田市场韵中仍瞎然有郑许多工业种么处于江空白塑待开未发状屠态。第五违篇湿项目因定位氏/项阅目分痒析四、都项目坡SW辫OT严分析悄——面临复的威子胁竞争——对高寨恋的城胞中村伐改造奥也在霜进行眉，抢零先推晨出将杆成为上两项惰目竞织争的愧关键藏点住政策——疏城中劫村改鸦造中陪，有奔相当父多的脾手续尝与政顾策需笼要落恼实与按协调弃，0嗽7年孔能否谜开动邻仍有谁许多箩的不悉可控筝因素竞争——接万客孙来市包场将柜拆迁毅改造脏，旧伶客户路的保狐护政选策将诊为其炸保留鼓大量璃的经至营户商第五泡篇淘项目靠定位姨/项院目分双析项目偿内品牌环境规模成熟漂度成本规划项目连外生活疯配套消费爹力硬件软件周边赢档次交通物业仇管理先天泼条件单不足迟，一担切有暗赖于域创造兰者从熊项目愉内部脸的硬伍件打威造、惕软件屡提升超；项幸目外沸部的湾条件页不利辟居多易，只盆能适看当规秘避生活掏品质四、程项目峡SW川OT户分析隆——面临鼓的威佣胁第五别篇相项目泄定位共/项做目分朴析区域人文户型栗产品园林预环境商业贪辅助浸配套第二桌部分榆项使目开工发定去位市场捏定位产品折定位目标郊客群洪定位第五或篇沈项目眼定位第五兄篇胜项目钳定位彩/项搅目开桶发定佣位项目弯条件叠的支己持与呼约束商住旦的比独例相嫌当——商住桂定位斥应分傅开住宅肯受南奴三环沾大路散分割甘，同恰时南肉北两亭片的存地块恶、天草然条习件有根明显扬差距——南北铃住宅鸟区域驶定位换应有授区别周边阿商业撕氛围雕浓厚——商住托定位盯应借于势，去同时椒拔高居住也与商胸业都震有回烟迁的茅影响——住宅失定位厕与回衔迁区此域的抄不可删能有径十分底大的涌分离第五轰篇更项目报定位庆/项银目开描发定墙位因此呈，鉴胶于以秋上的喘条件虚，本竖项目毯定位情应该技结合状开发忽、回少迁及仰物业经形态桂的不德同，按三伏个定唤位的件开发谈战略算分别绞开发食、推脸广商业考整体诱定位中原第一商贸按物流港立足默豫东邪地区充分涝利用味交通熟网络治，辐辆射整苦个中晓原地侧区联合烤原有劝商业膏，充决分扩存大商度业面省积，腐立足绢规模凯首位营造泥更多馅配套废型服质务体巨系，斗完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