四川房地产住宅项目营销执行案

中粮·御岭湾3期

梦想起航3营销执行案目标解析目标解构5.85.286.30完成2000万新增1.1亿新增5000万三期：2套；二期剩余：3套（已完成）三期：12套；二期剩余：4套三期、二期：共10套2季度保底目标：1.63亿5.28开盘保底目标：16套（三期12套，二期4套）卓越目标：16套+双子楼王中粮地产深耕成都4年，2011是收获年中粮地产倾情御岭湾4年，2011是飞跃年二季度的营销目标——不仅仅是1.64个亿2011成都中粮地产品牌年！第一提及率，深度影响力，品牌美誉度气度决定格局大盘需要大手笔，大气魄！一鸣惊人，一夜倾城思考达成目标的路径？决胜“5.28”营销总思路梯度一：嫁接名人张学友，深度挖掘其与中粮品牌内涵的共性！——解决中粮品牌影响力提升的问题梦想启航：寻找品牌与热销的平衡点，回归“价值的根本”梯度二：以双子楼王为标杆，拉升项目整体档次！——解决项目美誉度与大盘价值提升的问题梯度三：以三期新品为载体，重塑项目价值体系！——解决客户价值认知与项目热销的问题策略组合策略组合

大事件做足影响力

大客户格守三阵地

案场大攻略给力支持临门一脚价值大盘。围绕核心价值，继续放大项目唯一性，

使得核心价值落地，成为真正的生命力大事件。张学友演唱会香港-国际钢琴公开赛责任地产，有爱有家情动御岭湾：件1精神地标。事香港国际钢琴公开赛事国际交流平台：艺术社区。件2大客户。高端阵地：标杆层面核心阵地：主力层面舆论阵地：影响力层面1高端阵地直击标杆——双子楼王、高价产品精准锁定“意见领袖”客户中粮给力支持全面启动中粮集团内部推介整合中粮员工、渠道供应商等多维度资源世联策动全国新阵地直效升级崭新亮相，联动全域深度挖掘目标客户资源，多渠道拓展项目直击成都高端客群高效整合标杆产品客户资源，同时提升市场认知度高端阵地一“中粮，给力支持”中粮渠道：中粮集团内部员工各渠道供应商其他合作资源等高端阵地二“世联，策动全国”联动“打包”方案：川籍豪宅客户（建议中粮购买彩信端口，由世联提供全国川籍豪宅客户资源）世联内网邮件（分阶段，多层面，大范围覆盖宣传）世联内网宣传（新闻、项目动态、BBS等）《地产评论》免费广告投放（世联出品专业期刊）高端阵地三“新阵地，直效升级”Action1：导视升级进一步完善现场导视系统，增强分展场信息释放强度Action2：接待升级“走出去、引进来”——增强销售人员接待灵活性，鼓励走出分展场与客户进行直接沟通“武装升级”——高尔夫系列课程培训，让销售人员“武装到牙齿”2核心阵地直面主力——全力拓展主力客群深度挖掘现有资源，全面开拓目标领域老业主：“三部曲”，高效资源维护诚意客户：“双剑合璧”，时时跟进渠道客户：“深度挖掘”，精准定位前期积累客源：“三效合一“，全面筛选核心阵地一老业主：“三部曲”Step1：ONLIVE换卡晋级Onlive会员卡全面换卡升级，业主可到现场登记领取新一代会员卡（原峰汇卡更换时升级为岭秀卡），享受更多会员权益需制作新一批会员积分卡（可根据每次消费情况，实时计算、扣除积分），启动御岭湾现场体验积分系统管理工作核心谎阵地过一老业性主：画“三漂部曲尽”St五ep跃2具：“这老带舞新”按开盘盼超值水激励凡于根20途11旦年5月树29村日前至御碰嶺湾滴现场催登记对确认妥“老茶带新洗”的哪老业累主，技可按长照推悉介成炸交客鸦户的画签约奥时间饲获得“开乓盘超豪值大枕奖”签约时间段6月15日前6月30日前7月1日以后奖励金额10万5万恢复2万说明需认购三期A标产品，方可享受激励St农ep学3霸：“乘私家愿宴”茂升级老业换主可绪邀请楚亲友凝在御两岭湾山现场龙举行恋私家刘宴，给足各业主栗面子地点死：19押7样悼板间升级乏方案增加哑互动嘉娱乐跪功能（如刷：麻评将、尤飞镖割等）“鸿累艺会漆”管碗家全程巨服务个性堤化定网制服谋务，根展据客启户偏场好布妄置现仔场并酸确定叮菜单核心众阵地符二诚意毕客户旱：“绑双剑顷合璧子”客户应维护伪系统对象尚：前期示积累傍的高基诚意饭度客此户维护搁手法咐：“双元剑合轧璧”电话趁持续梨跟进——结合常活动矛节点穿，邀棚约客裹户多尚次上仿门短信命实时调跟进——根据韵现场备活动向（如曾：张滔学友江演唱纲会、舌李斯沙特钢乒琴比蛙赛）阿的举腔办，晓及时兵向客蜂户发弃送以活动栏、项央目价苍值、贪销售葡信息为主堤的短董信等核心烟阵地攀三渠道勉客户羊：“绒深度诞挖掘道”线下扛立体血渗透对象临：城南20个高银端住棍区（乎已完萌成洗重楼）目标撕客户斧集中择住区矩（领袖俯别墅售、滨希江别丹墅、橡中海钟名城器、万颤科城船市花畜园、帮龙城味一号标等）渗透鹅手段喘：公关——购买促目标具项目壁业主桃联系竹方式直投——全面低对目欺标社麻区进弓行洗愈楼，穿或投龟放直斯邮短信——以上间述目重标客悬户集炸中的夜住区亦（如而：领堡袖别肌墅旋等）挨为重糊点，滥进行部目标底短信汉（含语彩信筋）投挡放ca段ll客——对购既买到哨的客乒户资易源进吧行多择轮电锄话访播问，辣邀约依上门核心淋阵地车四前期寻积累似客户叛：“塔三效文合一赞”多渠论道筛妻选客喘户对象勉：前期冰积累旱的上笨门、怖进线黎客户三轮租“洗硬客”炉：短信——及时乓投放椒活动揭、项龟目价惠值及故销售翻信息Ca隶ll客——现场挨销售便组织狸多轮教电话随邀约盲上门活动臂节点偿跟进——邀约申客户无参加吓项目案活动3舆论梁阵地20教11例“李秘斯特分纪念薄奖”阳香港局—国址际钢片琴公拾开赛阵地惯一紫荆案电影狂院阵地届二支撑影响勺力，扩大项目棵品牌宣传售度，未闭来的潜在扬客户。舆论旷阵地占一李斯意特钢管琴比攀赛全城贯总动裹员培训廉班琴行大学充分克利用汇各类疏渠道剖，如榜培训偏班、各大学邻、琴揭行、嚷中小放学等纱，形跑成全刺城轰奖动效错应—视—全娘城总田动员咏。线上专题页面网络平台互动赛事专区专题活动微博中粮地产相关新闻论坛互动访谈线下活动支持微博上墙品牌形象展示新闻炒作网络不全程峰炒作比赛颈全程费由大促成网料进行床全程殿的网胃络炒欢作。舆论移阵地比二紫荆剑电影简院策埋略综合续紫荆晴电影厕院5驼月电刷影排根期，编于5守月2立0日混-2病2日肠，每密日安派排一此名销洞售代茧表到鬼VI平P室贪接收摘咨询壁，挖福掘有钻效客猴户。案场奶大攻拳略。销售民培训组团PK集中牙推售攻略书一：拆销售腐培训攻略普二：缺组团PK攻略他三：弄集中首推售时间培训课程讲师进度第一周（5月5-8日）【三期景观设计】奥雅设计已完成【亿级客户销售技巧】徐宁已完成【如何卖豪宅】徐宁已完成第二周（5月9-15日）【竞品及市场大势】樊邦勇待完成【银行贷款办理】相关银行人员待完成【高尔夫知识培训】杨阿亮待完成第三周（5月16-22日）【三期价值点再梳理】郭磊待完成【亿级客户销售技巧】郭磊待完成【自住及投资客户销售技巧】杨小和待完成【如何梳理豪宅客户】杨小和待完成第四周（5月23-29日）【开盘及推售策略】杨阿亮待完成培训腹计划恒表为配甚合三搜期销泉售，粥对现筒场销钞售人迹员进齿行全芒方位诉的培冷训。垮主要柿以销倡售技携巧方硬面的跌培训全为主铺，同执时为彻销售伪代表职更能尖准确抹的把短握“盈双子碍楼王葱”的循客户结，【私亿级族客户诞销售旦技巧牵】需讯多次餐培训震。销售晕培训结合哄销售萄，建驾立完厘整立叙体式燥培训骨计划组团姑PK建立川内部鲜PK贪体系佛，引疑进竞叹争机溉制攻略仆一：腰销售膀培训攻略岗二：角组团PK攻略诱三：湾集中蒙推售PK将现横场销匀售代孟表分冶为A箱、B岂组，滩建立续内部疫PK娃体系塔，引洪进竞储争机午制，啄促进租各小味组团淹队合别作，鸽增强磁销售瓜能力拜。李曦碧严晓余黄河黄薇樊磊杨继国池恒许文翔马洁组长组员VSPK集中鹊推售分周拳锁定胖房源吓，集复中推徒售，证人为林控制郑产品号稀缺攻略哥一：鸭销售馋培训攻略似二：城组团PK攻略柄三：狱集中艺推售将整锻体目闭标进序行分膏解至浅每周估，锁还定每提周集踏中推地售房右源，雕进行配集中俊推售柏，人蚁为控拳制产葵品稀碧缺，戴营造虑项目雪热销偷势态妙，以撒促进寒销售冤。5.9-5.155.16-5.225.23-5.29三期销售二期销售销售16套3套4套5套1套1套2套耀市梯开盘笨。中粮恋·御配岭湾继之夜抢—张占学友免演唱闹会新宽闻发玩布，寺同时劈燕宣布诊三期鹊开盘菜。邀请博张学钥友的拔模仿快秀进植行现贫场表柴演。以张柳学友屈演唱断会的防门票扮做为拍抽奖砖奖励胀。Op转en正式仇发布池张学径友演男唱会拥信息伍及三辈期开饲盘信浊息，橡以此扰做为泼全年于热卖仇的启应幕仪昆式。5.连28夜开盘竹活动列执行庸策略致建议暖总表费用鸟预算事项费用（元）备注活动资源活动当天安排李斯特钢琴比赛活动30万