上海南桥区域市场发展

项目区域市场发展分析南桥重点规划发展一

南桥中小企业总部商务区上海市重点推进的20个现代服务业集聚区之一；周边工业园区：上海工业综合开发区、国家级出口加工区、上海化学工业区等；周边高校资源：华东理工大学、上海应用技术学院、上海师范大学、上海商学院等；四大区域：总部办公区；商务配套区；商业休闲区；生活居住区。南桥中小企业总部商务区的规划和发展将为本项目提供产业和客户的大力支持南桥重点规划发展二

轨道M5延伸金海湖站规划影响：轨道将极大提升项目区位为人口导入提供交通支持站点设置（由东川路站开始）：

奉贤段沿途共设11个站点：西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。(站名暂定)规划2013年通车

南桥重点规划发展三

高速公路A3规划A3的规划建设将奉贤与市区尤其是浦东的发展联系的更为紧密南桥重点规划发展四

金海路-虹梅南路与中环直通金海路-虹梅南路规划建设将奉贤与市区尤其是闵行的发展联系的更为紧密区域住宅市场成交分析

成交量逐渐放大，今年1-7月已累计销售52万平方米；成交价格逐步上升，目前南桥主要住宅项目售价在10000-12000元/平方米。区域办公市场成交分析

成交量较为平稳，今年1-7月累计销售5万平方米；成交价格逐步上升，7月平均成交价格在11203元/平方米。区域市场发展分析总结区域经济发展良好随着中小企业总部产业园区的规划发展，必将带动本区域产业经济、楼宇经济、住宅市场、商业消费的良性发展，为本项目提供最为直接的经济支持交通规划发展力度大轨道延伸段的建设、A3的规划以及金海路与中环延伸相同等一系列交通规划利好，必将极大提升区域的地段价值，导入人流和商业机会。区域房地产市场上升势头明显南桥房地产辐射整个奉贤，并吸引周边包括闵行的客户，区域市场吸引力强大，近期明显呈现量价齐升的态势，随着区域经济和交通的发展，这一态势有望得以延续和提升。项目营销推广策略产品定位方向项目所属的区位优势及高品质装修决定了其高档次，本区域为未来南桥高档商务区，针对周边高档次的商务客群。欲脱颖而出需打造出项目的附加值和差异性，强化产品的特色，从而增强产品的竞争力，创造更大的利润空间。南方国际品牌核心竞争力产品差异化以开发商自有品牌为基础高标准装修为基础高品质精装修酒店公寓产品定位方向产品市场定位南桥CBD核心区首栋高标准国际化服务酒店式公寓地段定位：南桥CBD，区域潜力大；档次定位：首席服务定位：国际化服务型功能定位：酒店式公寓目标客户定位南桥企业总部入驻企业或个人奉贤地区其他企业投资客购买目的企业出于对员工福利和企业固定资产抵充成本的需要。作为高级管理人员的住宿、或满足外来专家、短期出差人员的居住等。购买部分物业起到保值、升值作用。总体营销思路宣传推广在整个项目形象推广的基础上，以各种公关活动进一步拉近与目标客户的距离，让客户从认知、熟识到认同直至下单，并辅助媒体等广告推广及相关促销活动，实现对项目酒店式公寓推广销售的目的，因此，在项目推广的主打思路上，主要分为以下五条具体思路：思路一：嫁接当地政府资源，联合打造南桥首座高标准的酒店式公寓；思路二：嫁接商务区和周边工业园区入驻企业资源，拓展更广泛的客户资源；思路三：以“高端品质，中档价格”的形象打入市场，取得市场的认同；思路四：突出独一无二的区位优势；思路五：通过引进国际知名物业顾问公司或酒店管理公司，提升项目美誉度，树立品牌形象。总体推广思路

本案的目标客群主要集中于当地或周边地区的公司或个人为主，普遍具有素质高、决断理性等特点，而“高性价比”将是促成客户下单最强有力的武器，因此：项目在推广上应在提升产品品质的同时，努力挖掘项目的内涵和卖点，对项目的地段、景观、产品、文化、配套、服务、附加值等进行充分宣传，从而更好地促进理性判断，在感性上增加目标客户对项目的偏好，提升项目在目标市场中的附加值，并能提高项目在市场的知名度和美誉度，促进销售的顺利进行，并对重点客户进行专门攻克，以形成跟风效应。在宣传策略上采取以媒介广告和活动宣传并重，同时借助期于宣传通如楼书等宣传物料及现场、售楼部的包装，最终实现实现项目整体推广的目的。平价入市，既为保证品质感，又能抢占市场销售达20％实现整体均价提升，合理拉大楼层位置和景观度不高的房源价差每部分新推房源应遵循低开高走的提价策略，“低价抢市，高价引市”“小幅频调”的调价方式，定期上调3－5％，既达到相应的调价目的，又达到客户挤压的销售效果。客户买涨不买跌的心理，强调产品品质升值的广阔空间价格策略入市时机选择1、登记预订【预订时间】根据售楼部工程及销售团队准备状况确定【具备条件】项目售楼部完成施工装修,营销中心外围包装及户外形象宣传完成销售人员的培训并正式入驻销售部内部装修及相关物料准备完成【预订方式】由于受到国家宏观政策调整的限制，初期的预订只能采取无订金的预订方式进行，对客户以登记入册的形式进行初步接触，并完成项目有预订到认购的转化前的准备工作，并建议成立“客户俱乐部”，方便客户的联系、管理与沟通。2、内部认购【具备条件】正式开盘前两个月，完成基础工作，并拿到预售证。【认购方式】“VIP卡”认购。【认购说明】通过现场条幅、灯光广告、网络发布“VIP卡”发放消息、吸引客户领取；内部认购期，营销工作重点是发放绿卡，正式开盘时通知VIP客户优先选购。VIP可以长期发放，以建立丰富的客源资料库，对成交犹豫客户，营业代表可转而发展其成为VIP客户。入市时机选择3、飞正式沙开盘【开证盘日爪期】具体目开盘介时间父根据蒜工程巴状况博与市院场确窜定【开旷盘条垒件】项目岛裙房命部分备结顶婶，项岗目可使正常伏办理再银行季按揭按揭饱银行春、物匀来管慨理、杂智能蛛化、招置业驰计划连、合生同范留本己镰确认池（提捏前一沉个月粉）价目夜表制污作完品毕装修敌标准豪确定各类殊楼书拨、折建页、训海报漫、模削型印哥制完志成到奇位完成栏部分晕的客此户认给购的湖积累【正式喝开盘】VI售P客户会优先刃选房筒活动利用互开盘代酒会劣完成疏部分防客户店签约坊转化运用女媒体姨广告椒、现甩场包萍装集暮力推什广连续昨促销蓬活动灾制造播强势饮热销昨态势入市迅时机努选择阶段驳性推更广策郑略市场询导入涛期市场聚预热闷期公开痛发售劲期持续款销售尤期注：宿划分喂依据加是根灾据工变程进皆度。推广降阶段北划分阶段蔬性推私广策剖略1、饼市场吐导入遗期1）推广孙目的锐：整体晴形象距宣传于，客源户的僻初步跌积累玩。2）推广史策略谢：完成挥进场蜡前的散准备族，包季括物拐料、需销售垫部装顷修、袜户外触造势打。3）推广怖主题红：开发御商品充牌形仆象推观广和耍南桥悔CB萍D首游座高晶标准牢酒店掉式公廊寓4）工作呢内容招：围墙鲁包装滩整体瓦完成户外篮引导坐系统直的完佳成户外榴高炮够的选贞址与往设计悉的完长成楼书盾折页饰等宣妻传物拥料的雕设计使印刷项目肌网页旦设计敢完成属并投箩入使著用3D宣传食片设物计完故成阶段炭性推楚广策滩略5）媒介工策略这一轰阶段脏的媒淡介主嫩要以念户外稿、报赌纸为仰媒介塞，形土式则锁以软瘦性广拼告为笨主。广告畏发布词计划想：推广主题推广思路南方国际以软文的形势介绍公司以往业绩和经营服务理念南桥CBD，未来商务区的崛起以软文的形式对南桥作为企业总部的地段区位优势加以突显南桥CBD的核心地段在哪？以软文的形式彰显项目所处的南桥CBD的核心地理位置与优越景观资源2、机市场炉预热底期1）推广平目的攀：项目柄形象颈整体蓄性宣榆传攻咬势，挪扩大难项目陕的知窑名度梳，提急升美畜誉度江。2）推广刘策略妇：通过革媒体沫及活掀动传当播项乎目理氧念以济及各总个卖研点，蝇通过材产品武说明主会进一步窑深化保到产阶品、刊服务使理念屿上。3）推广忍主题艳：核心卫价值赠、景限观点焰、顶腹级品盘质设新计、振完善汉商务距配套拨。4）工作云内容缓：完成和售楼池处的筒设计书装修采并进访驻完成炮认购羡前的诊相关耐准备膊工作成立寺客户亲俱乐颠部阶段愉性推昌广策疮略5）媒介糊策略该阶凭段推悼广以苏活动晒为主丙，报控纸、练网络誉、电糖台广溜告为谜辅助辣。活动臣安排活动主题策划思路上海房地产交易会通过参与上海房交会，在一定程度上实现客户的积累，并通过这一展示项目的舞台，达到人所共知的目的南方国际产品说明会通过举行产品说明会，进一步展现项目开发理念与设计及产品的优势，并进一步积累客户阶段拒性推健广策抱略版次推广主题推广思路½彩色颠峰产品设计，领袖尖端品质完善商务设施，领袖顶级配套结合项目产品说明会，传达项目设计理念与产品优势½彩色南方国际，即将盛大开盘传达项目即将开盘信息媒介挖计划阶段王性推猫广策挥略3、概公开手发售众期1）推广先目的亿：利用曲持续喜的炒喉作与锡活动质，使笨市场罗对项候目保昏持持确续关伏注，艘并进垃一步满建立客户灾间良声好的网口碑带传播扯，促浪成热宝销。2）推广乓策略舒：根据雄开盘笔情况晓，制厨定促君销策也略。3）推广辈主题每：视销拒售情快况而葱定。4）工作黄内容救：样板翅层完铜成装把修；看房翁通道醉的铺面设与似开通光；底层骑大堂瘦装修婶的提以前完骡成；签订叼销售齐合同刻。阶段绣性推陵广策碗略5）媒介离策略该阶就段推丹广以祸活动写为主事，电疾视、驳电台大、报立纸、括网络晨广告虽为辅呢助。活动应安排活动主题策划思路南方国际项目开盘酒会通过举行开盘酒会，高调宣布项目开盘，并通过部分客户的签约引领项目的整体销售阶段佩性推牧广策茅略阶段某性推亦广策秩略媒介叼计划版次推广主题推广思路½彩色酒店式公寓新标杆——南方国际酒店式公寓盛大开盘传达项目开盘信息4、粒持续括销售纠期1）推广绵目的来：建立酷客户争的品拜牌认故同意级识。2）推广闸策略润：通过阳对项旅目的屯品牌塘和一兔些活记动的窑宣传递，配倍合促筝销，守促成欺销售海。3）推广脸主题倍：销售哨业绩胡、大迅品牌旦公司代的进万驻为府主宣卧传点冻。4）工作俯内容姐：老客订户关读系维悔护；活动引组织愉。阶段闸性推按广策碍略5）媒介夸策略该阶洒段推宴广以汽活动拘为主础。活动刚安排活动主题策划思路南方国际客户答谢交流会项目在高端客群中的传播与美誉度嘉年华音乐酒会通过持续的业主联谊活动，实现项目尾盘去化阶段丽性推相广策盆略媒介践计划推广主题推广思路南方国际出色的销售业绩以软文的形式彰显项目出色的销售业绩，告之客户对项目认同度，从而形成跟风效应南方国际，领袖南桥总部经济引领项目的总部经济定位南方国际，总部时代的嘉年华盛宴实现对客户的口碑传播效应，进一步加强老客户，拓展新客户阶段总性推嗓广策矩略传播米方法购规划报纸户外旷广告SP梁/P玩R活动重点传播提方式才/渠肾道联盟尚合作外展岛场拓展手机外短信电台网络补充DM电视印刷耍品次重楼市望杂志通过敌一系禾列关以联性馆较强旧的销级售现府场活毅动，轮对项蛛目进浙行深都入讲末解，拨充分富地培定养客宁源，胳直接搂促进乌成交绵，造寻成口帆碑传丈播的美良好