上海某高端项目前期定位报告汇报稿

城开/上海**前期定位报告（汇报稿）E-HOUSECHINA/200903市中心高端住宅的“外溢理论”郊区资源型别墅客户“进城理论”项目自身的高端机会点挖掘高档住宅市场研究报告目录框架市场成交分析未来供应分析总结与启示1高档住宅宏观市场分析高档住宅市场特征分析分布特征总价特征产品特征总结与启示城市高端公寓客户需求方向研究区域公寓客户衍变方向研究城市低密度客户需求方向研究浦东星河湾竞争分析大华清水湾竞争分析仁恒河滨城案例分析上海滩花园案例分析竞品及典型案例分析2项目定位物业初步建议6本项目地块分析与C街坊物业选型案例产品分析与产品建议备选方案建议客户专题研究3高端住宅区域发展研究4项目总体定位背景研究项目定位推导方案一：高密度公寓社区方案二：低密度别墅社区方案三：混合型社区项目市场定位研究5高档住宅市场研究高端住宅宏观市场分析高端住宅市场特征分析高档住宅宏观市场分析/总结上海高端公寓主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起上海市以内环内的稀缺地段作为卖点的豪宅还是主流，随着城市的逐级内扩，也有部分中环附近的区域按照整体区域豪宅化的开发思路，经过多年的耕耘，也逐步跻身上海市豪宅之林。随着更多豪宅区域的崛起，三房和四房将成为上海高端公寓市场的绝对主力上海高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，并表现出良好的抗跌性上海高端公寓市场的份额在2008年稳步提升，成交的单价也明显的提升，受到宏观经济的影响较小，表现出良好的抗跌性。124稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型豪宅区域成为未来豪宅的集中供应区2009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。3预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态其中450-750万和1000万级豪宅市场较为健康，供需平衡；750-1000万级公寓供应较少，成交量也一般，需要一定的市场培养，才能让夹心层总价段的公寓得到市场的认可。5高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1在经济风暴影响下，上海高端公寓市场的比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性。2008年受到宏观经济的影响，450万以上的高端公寓的年均成交量依旧维持在45万平方米左右；单套总价在450万以上的住宅比重呈现逐年提升的趋势，中高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，在2008年达到5.04%；在450万－750万总价段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成为中高端公寓市场的中坚力量；×数据来源：易居（中国）CRIC2005-2008年上海公寓市场成交数据（单位：平方米）2008年上海市场总价450万以上公寓市场成交结构（按总价段分）高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显。三个总价段的价格梯度明显，均价分别在2万/平方米，3万/平方米，5万/平方米左右浮动；1000万以上的顶级豪宅08年价格呈现大幅反弹趋势，由于此类产品市场容量非常有限，其价格的走势表现非常坚挺；1000万以下各价格段成交均价在07年的基础上保持稳步攀升的格局，显示这部分高端项目价格受整体宏观调控的影响很小；上海市场450万以上高端公寓成交均价走势单位：元/平方米高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之。上海市450万以上级的公寓年成交套数基本稳定，高端公寓市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。350平方米以下户型的成交比例始终维持在九成以上，并有进一步提升的趋势；2008年450万－750万总价段中，180平方米以下面积段成交量同比大幅增加，递增近100％，平均价格的上升导致较小面积户型总价段明显上移；750万－1000万总价段中，原来180㎡-250㎡面积段成交量一枝独秀情况发生改变，该总价段中各面积分布的需求量逐步趋于平衡；1000万以上总价段中各面积段成交比重变化最小，显示顶级高端豪宅部分的需求稳定，变化最小。×数据来源：易居（中国）CRIC2008年上海市场总价450万以上级公寓市场成交结构（按面积段分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1上海市高端公寓市场的主力成交房型为三房和四房，房型的成交结构也较为稳定，二房和复式房源的比例也较为固定，并未呈现大起大落的趋势。450-750万元750-1000万元1000万元以上×数据来源：易居（中国）CRIC两房产品是一种较为边缘的豪宅产品，仅在450到750万元价位段占到接近五分之一；三房和四房在各个总价段上依旧是比重最大的户型，其中，总价段在450万－750万之间的三房和四房成交所占总量的比重高达达86％；由于2008年豪宅成交单价稳步提升的影响，更多的三房和四房迈入千万豪宅的级别，总价段在1000万以上的豪宅中三房和四房的比重也达到了接近64%的水平；二房和复式房源在各个总价段均保持一个较为固定的比例，约在7%左右，可见房间的多少并不是制约豪华舒适性的必要因素。2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按房型分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1按板块来分，传统高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市高端公寓市场的集中成交区域，市场的认可度较高。2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按板块分）世纪公园板块、龙华板块、古北虹桥板块、静安板块淮海路板块成为2008年成交的集中板块；由于并未有新盘推出或大量的成交，传统的内长宁板块和陆家嘴板块并未跻身前五的行列；各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、万里等板块在逐渐的崛起，尤其以尚海湾和百汇园为代表的龙华板块的崛起势头尤为明显；×数据来源：易居（中国）CRIC单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析12008年伴随着上海豪宅市场的成交价格的进一步提升，成交面积在各个总价段都呈现了一定幅度的下滑，尤其以750-1000万元总价段的高端公寓为代表。2008年上海市热点豪宅板块的主力成交面积（单位：平方米）×数据来源：易居（中国）CRIC各总价段中，套均成交面积均呈现下移的趋势，各板块中，世纪公园板块套均成面积的下移幅度最大，显示其价格涨幅明显；450万－750万总价段中，套均面积区间成交重心从200－240平方米下移到160－180平方米，750万－1000万总价段的套均面积区间重心从240－300平方米下移到220－260平方米；高档住宅宏观市场分析/未来供应分析浦东、卢湾、徐汇、长宁、黄埔和静安是上海市高端公寓的集中区域，其未来的市场供应量也较为集中。2008年上海市主要已开盘高端公寓的市场存量和未来供应表×数据来源：易居（中国）CRIC1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析×数据来源：易居（中国）CRIC×注:以上楼盘由于尚未公布具体的产品细节，因此其总价段供应规模统计以该地段同档次或已开发的项目作为参考而预估，与最终实际规模有一定的出入，仅供参考。上海市主要即将上市的高端公寓未来供应预估表2009年将面市的高端公寓项目有9个，主要以内环内的核心地段为卖点的传统高端公寓项目。1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析×数据来源：易居（中国）CRIC×注:以上楼盘由于尚未公布具体的产品细节，因此其总价段供应规模统计以该地段同档次或已开发的项目作为参考而预估，与最终实际规模有一定的出入，仅供参考。上海市尚未开发的地块情况（楼板价高于10000元/平方米）由于没有内环内核心地段的土地，经过筛选后的尚未开发土地未来开发的公寓的总价主要集中在450-1000万元间，其中的新江湾城将会是整体开发型的豪宅聚集区域。1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析×数据来源：易居（中国）CRIC×注:以上楼盘由于尚未公布具体的产品细节，因此其总价段供应规模统计以该地段同档次或已开发的项目作为参考而预估，与最终实际规模有一定的出入，仅供参考。上海市主要即将上市的高端公寓未来供应预估表（按年份分）上海市高端公寓市场的供应基本稳定，供需也基本处于一个较为健康的水平，并不会出现严重的供过于求的局面。随着全球经济的逐渐好转和土地储备时间的限制，高端项目将会在2010年和2011年集中上市，其中主要以450-750万元/套的高端公寓为主。450万以上级公寓，2007年成交54.1万套，2008年成交44.9万套，上海市场对于高端公寓的市场需求基本处于一个比较稳定的水平；上海市未来四年的高端公寓市场供应结构也基本维持在40-60万套/年，高端公寓市场较为健康，供需基本处于平成状态；1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析×数据来源：易居（中国）CRIC×注:以上楼盘由于尚未公布具体的产品细节，因此其总价段供应规模统计以该地段同档次或已开发的项目作为参考而预估，与最终实际规模有一定的出入，仅供参考。上海市主要即将上市的高端公寓未来供应预估表（按总价段分）上海市高端公寓市场未来的主力供应集中在总价段450-750万元级别，体量较大。1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析1上海市450-750万级的高端公寓市场最为健康，供需两旺，1000万以上的公寓次之，750-1000万级的高端公寓存在一定的供过于求，需要大力度的市场引导。要消化未来四年高端公寓的市场供应，预估450-750万和1000万级别公寓的去化周期将在3-4年间；750-1000万级别公寓的去化周期将会在7-8年间；450万-750万级高端公寓的市场供应量虽然非常巨大，其市场需求也相对旺盛，供需两旺的局面短期不会改变；750-1000万级的高端公寓市场需求相对稳定在10-20%之间，鉴于未来的市场供应量将会达到28%，其未来的市场竞争相对激烈，并存在供过于求的局面；1000万以上级高端公寓市场也较为健康，供求基本平衡；×数据来源：易居（中国）CRIC上海市场总价450万以上市场成交结构（按总价段分）高档住宅市场特征分析/分布特征1.汤臣一品2.财富海景3.盛大金磐4.世茂滨江5.仁恒河滨城6.翠湖天地7.淡水湾花园8.白金湾府邸9.汇峰鼎园10.尚海湾豪庭11.百汇园12.御翠豪庭13.新虹桥绿景园14.黄埔新苑15.老西门公馆16.上海滩花园17.嘉利浦江公馆18.静安豪景苑19.君御豪庭20.泰府名邸21.远中风华园22.中环凯旋宫23.新虹桥绿景园1245367891011121314151617181920212223内环内依旧是上海豪宅最为集中的区域，随着城市的逐级外扩，在长宁和徐汇的中环线附近涌现了部分豪宅项目，并呈现片区式开发的态势，新的豪宅聚集区正在崛起。2高端公寓豪宅浦东、徐汇、长宁、静安等为传统的豪宅聚集区域，市场供应比重也较大，其中，浦东、卢湾、长宁、黄埔和静安的供需较为平衡，市场需求旺盛，新兴的板块区域的大体量的项目去化需要一定的引导周期。高档住宅市场特征分析/分布特征×数据来源：易居（中国）CRIC上海市代表型豪宅市场供应面积比例上海市代表型豪宅市场成交面积比例2标签：入门级豪宅，新兴豪宅区域逐步崛起的先期导入产品。上海市高端公寓市场主要以450-750万/套为主，达到供应的60%，这也与上海市高端公寓的成交结构相同；新兴的豪宅区域成为450-750万级高端公寓的集中供应区域，尤其以徐汇的龙华板块为代表，尚海湾和百汇园后期将会有大量的高端公寓推向市场；450-750万1000万以上750-1000万标签：夹心层、培养期各大区域的750-1000万级的高端公寓都有一定体量的供应，并没有严格的集中区域特征，是市场上供应较少的一个夹心层总价范围，处于市场导入盲点的总价段；市场需求量需要一定的引导，和新兴的高端公寓区域一样同样处于培养期；标签：不可替代性，包括了区域的不可复制性和产品的独占性。千万级公寓豪宅的区域特征明显，主要集中在浦东、卢湾等传统具有景观和人文卖点的高价区域（如陆家嘴板块和新天地板块），单价较高，市场影响力最大；除区域特征，还有明显的产品特征，其他区域的复式或者大平层的形式出现，作为高端项目的最高端产品系列；高档住宅市场特征分析/价格特征总结2高档芳住宅街市场姥特征法分析娃/产达品特招征18珍0平想方米晃以下俗和1辽80享-3做50掠平方症米成败为上醒海高干端公福寓的劳主力想面积恒段，妨占到亲市场训供应劳的9俊3%御以上骗，大楼面积阶的产按品主姑要以摧顶层更复式末和平惑层的取形式颤出现谅。上海石市场裕总价亩45洒0万流以市良场供坝应（泊2维00待5.翼1-夫20盾09炮.2扮）单杯位：屋套×注：乖筛选柜标准谜为仍纯有未互来具漠体供字应或督大量轻未成罗交的肆上海颤豪宅瓣项目×数据戒来源古：易妹居（宰中国辛）C拢RI迹C2上海省市场换总价满45音0万煤以市料场供达应结厨构市场阵供应戏量随腥着面侨积的犬放大淋而逐邀步减掏少，再市场若供应宏以18尖0平方雀米以挤下为园主，怕达到50跟%；18尼0-秃35姑0平方丙米的疑面积购段也础占到贴了44连%，大累多3R、4R（辅皂以5R）的志房型让，充占分体贿现了石高端梳公寓的项目莲的奢索华性娘设计梳；通过询面积洗段来焰分析素，三蹦房和危四房千占到盼市场捆供应赖量占罗到绝套大多逗数，梳这也窑与20纯08年的查主力界成交于户型歉一致河；超大掏户型洪的比抛重较假少，喜主要粉为高狡端项该目的挖顶层捐复式吴等定慕级产朝品；高档锣住宅歼市场谋特征克分析牢/产新品特口征×数据盈来源生：易告居（烦中国稍）C算RI京C2竞品姨及典仿型案前例分缴析浦东擦星河太湾大华简清水暗湾三团期仁恒透河滨走城上海咏滩花忠园我们琴在本氧市范静围内稼选择笨与本胖项目躁在区医位有川一定朵同质馋性的怪潜在声竞争穴项目鹿，进新行研壁究分斤析，胞同时缝选择汇已经锤面市子的有甘代表川性的烫高端喉案例充进行安分析截，为棵本项倦目的纹核心随定位照确立室方向可。浦东示星河那湾|刻基本天情况地块所位置鞭：东至驾锦绣蒜路，究南至终浪水避浜中溜心线蹈，西灯至中探心河贿东侧更，北吵至白致莲泾济南侧舟；地块肺资料算：20烦07年10月，需广东找宏宇霸集团荣旗下禽北京拌富华驾园房忆地产携有限翠公司代以42忧.4亿元乔中标迷浦东后花木善新民腔地块开发忆背景队：地块构占地37选.5公顷涨，规玩划总谁建53万平栋方米倘，由觉星河艰湾与木浦东腊陆家乘嘴集雀团共变同参映与开浆发，雅星河偿湾项席目住初宅总渣开发馆面积塌约29万平坚方米粪。浦东料星河搂湾1浦东抛星河腊湾|宋定位胳与规强划项目广点评裁：星河名湾位脉于浦怒东核拢心地劫段，岭紧靠床内环现线，纱周边禽配套重成熟烦，参瘦考广夕州、责北京冻星河怪湾已户有的肯系列猪产品雁，浦册东星图河湾尺项目负将在链环境们设计圆上突渐出其部一贯津的精夜致、巨优越挥性，今而在持装修盾品质旷及房劫型设灵计上颂产品锐性价匙比突增出的祥优势土将进既一步炼得到算延伸扭。1浦东捷星河喊湾|夺产品冲开发弃策略由于爱浦东布星河种湾项肚目目核前尚蝴未公撒布产判品细蚕节，新因此机主要阅是参武考北黎京、农广州明星河榆湾项绍目，戒其产落品一班向以临高端域、品录质舒尽适而虏著称杰，其疯产品英开发器特征沉主要污包括熟：地段骗优越故，环锈境优虽美，筒其环疾境设肉计为潮行业枝内所叹公认滥并推贼崇；产品潮注重框细节眯，产档品品套质在伶行业毙中有省较好柿的口倾碑；社区席配套很完善洗，引盲入5星级损酒店殖，知形名双爽语学敬校，谈提升豪社区那知名细度；主力缓户型肚以19肾0平方纪米以蛮上舒嘱适型怕为主乏，全烟装修坝设计航在材车料和撕品质钉上均矿体现尤了温后馨舒拌适及扑人性利化物业行服务脖，注胃重人怨性化捎的管犬理方督式，竖同时键，也爸增加煤了不毯少个悔性化皂的家煤政服吉务；广州酿星河芽湾北京状星河取湾1浦东乘星河聪湾|男卖点匀总结地段：紧靠系浦东嚼内环架线，敏是花物木地贫区仅蛮存的窗大型饭住宅概开发色地块泽；周边屑轨道导交通传较多喇，2号线害、4号线偿、6号线首等出屡行十阀分便蛇捷；环境：是少敢有的每先做遵好景产观后号交房判的开悠发项吉目，鼓广州毛北京韵的星饱河湾初项目笨都是惩成功统的案蒸例；在内丑部组末团绿民化景钢观设种计上愁充分逝体现搁南方诵项目慰的特请长，筑同时圾也积午极加次入本伟地化女的元潮素；产品：星河斑湾产票品一铅贯以梯提升座居住绳品质喉、生胀活品滔质及愚城市荣景观呈品质赴为荣屿，有眠中国疼地产登界的恢劳斯启莱斯久美誉疼；房型剑设计伤和装猫修建沉材选滚用上尼，一双贯以呜舍得痰、用涉心、照创新筑的模机式创谎造出决很多去行业雅的标瓜准；品牌：自20选00年广驶州星滴河湾睛以来亡，星低河湾密项目慨多次搁被评贪为行刊业住数宅典喷范，庸成为旦业界妙的榜城样；星河待湾已蛙经成慢为中斩国高掉端住查宅物蛛业市池场的裕典型云，品骡牌知柜名度货很高树；1浦东卖星河励湾|吧本项芒目应眨对策票略3区位释不同锡，主呈力客恭群要竟有针喝对性充分碌挖掘剪项目令地理摧环境申的自挎然优供势，窃在户所型设铅计和摇产品端品质漏上提陆升竞遇争力星河帜湾位橡于浦悠东花劲木地抛区，健因此柳本项木目主李力客慈群分赚布与粒星河烛湾有贴所不百同，鼠需重输点关石注徐脖汇、领长宁森、闵刘行等守区域河。高端玩豪宅荷产品米强调线功能撇性和碎舒适辞性，旱大户孩型在唱设计政上要杏充分妄考虑可主人产的各健种需壁求和魔情感狠偏好屿，在粱这方那面，策可以出大胆义创新怀，提住升竞佛争力1主力大产品鹊面积活区间积做到爹一定扔的错批位，型上市呼时间团尽量亭避开岂集中醒竞争切的局拨面星河软湾0沸9年众8月住左右律上市由，预临计开有发周在期在袍3－产4年船左右份，而堤本项繁目预纲计在骂20面11眨年上车市，听从时灿间上再看，刘首先养要尽计量避婆免2狗01袋1年霸－2幸01遗2年讽同产梁品结费构集森中竞胳争的你格局腰，此辨外，发主力男户型浙面积宜段尽甲量与奶星河貌湾形魔成一喜定的缩慧错位除，以恒避免边同档扩次客收户的击激烈弃竞争翼。21大华畅清水计湾三瘦期|混定位阴与规考划项目太点评拔：大华须清水绢湾三塔期是初整个促项目个的最棉后一迟期，赠临近这苏州母河，兔景观犁位置醋十分蜡优越农，规弃划7虾幢小瞧高层宏，其洞中，若4幢旋为三小梯两吧户，匙主力油户型挖面积庄都在允30近0平雄方米金以上奖的大则户型刮，以匆30鲜00迈元精然装的赢标准友，其凤主力手户型程总价讨都在董10婶00萝万元扰以上肆，项瓜目上淋市后枪将成节为该壮地区漫首屈绩一指父的豪掌宅产蚊品。2大华话清水厚湾三勺期|错产品目开发军策略大华婶清水烦湾花受园北熟、东谋、南结三面鹊临苏骗州河姜，形坐成独德特的纯半岛才地块陕，这筝就使暴得其龄规划淡设计端上城翻市水贵景概疮念得袜天独根厚；通过最前面孕二期币的运队作，典大华豪清水口湾的患产品果品质稀、居构住舒越适度土得到取了充踢分的弦印证妖；三期途在延代续亲霜水等服特点属的情籍况下稿，充越分挖状掘自志身产陶品的拐高端驳特性辆，在谎户型纺尺度男大幅讲放大括的情恢况下筋，其验舒适豆性和虎豪宅杂居住保的特乓性得师到了减充分洽的体划现。大华阁清水良湾一路、二择期2大华台清水量湾三菜期|耕卖点横总结地段：位于纵内普眯陀核绑心区模域，句近中五山公歇园，阅内环骑地段巷优势泊突出修；三期矩位置逝更靠隶近南寨侧苏记州河研，景顷观位嫁置相络比一跑期和书二期屋更优织越；环境：项目率紧邻受苏州箭河天梯然河泡道，秀景观族突出项；华东盗政法关、华过东师绳大等绒知名线高等舒学府煮林立哈周边屯，教胜育优蚀势相辫当明艺显；产品：三期礼产品殖设计补相比勒一期话和二宏期在庄档次圈上有变了较估大的韵提升老，其债中，30启0平方告米以辜上平绍层豪躺宅大刮户型染设计辰比例匙超过25％，刘是区哨域内撤高端择豪宅稍的典是型代神表之垫作；2大华昂清水恋湾三谎期|叹本项僚目应处对策斧略主力滔产品所面积迁段有吧所区晒分，旁平层嘴大户站型设愚计突董出功叹能而瓣不是日简单罢的面雁积放母大从本凭项目范看，牢平层餐大户姨型的据设计家在主耐力面奇积段乏方面芹要尽华量控尖制各煤段的以比重盾，3盈00耽平方凭米以议上甚头至更然大的躁户型挤可以教拥有贵，但站比例惧不建央议超码过5饭％，回主力绸户型友的设懂计更狭多要校从功徐能舒丝式适性浓创新盟等方泪面着盼手，羡而不训是简坚单的质将各科功能掌空间红的面抢积放岔大。1优化烧项目胆沿河佩区域亦部分桌的户肃型景顷观视含野，剥在设矮计上记适当驱增加恩对于滑主卧株、客崇厅、较观景慨阳台阴部分肌的设昂计尺毙度。2放大每局部虫的景快观优傅势，积增加梨观景抖部位迷的设窗计尺钟度，年提升毯产品撕竞争恰力3设计投部分引高档浮会所易功能详，提誓高相摸应的垮物业趴管理钟档次高端牲豪宅侍还需买要考通虑客躺户的纷各种两偏好殿需求刷，在田这方吹面，猪结合辱本项蹲目的卡规划炮指标怀可以吸适当律设置穴部分住高档化会所丑，并甩聘请表知名篮管理清公司号经营纲。2仁恒第河滨景城/井目录仁恒址河滨菠城——丽精装仅亲水盼国际慢社区——宁基本朴资料——具销售帖情况辟分析——沈项目芒点评——椒项目秧借鉴慌分析1仁恒貌河滨航城位然于浦陆东新匠区联芳洋新菌社区市，东吓临罗敞山路枯，西犹靠丁射香路翠，南狸贴锦蹈绣路唉，北驻依杨堵高中塔路；仁恒阻河滨岭城一坚期项守目占闪地面耕积10万方少，总阵建筑改面积25万方部，现冠已全补部售牌罄；二期鸡占地若面积9.哥6万方筐，总锯建筑薯面积24万方赞，现心已全歼部交熔方并币有部愧分现站房在圆售；三期狱北岸奥占地蹄面积10背.8万方奖，总冒建筑居面积25万方洁，现马正推被出部工分预它售房左源。仁恒逗河滨妥城/均基本鼓资料1仁恒门河滨驶城/脏销售吴情况棉分析仁恒仗河滨炭城为笨浦东躁世纪偿公园装板块献公寓叉中的旋标杆漫项目技，目卸前成霜交均声价保恼持在称2.茅8万振元每鱼平米施以上计，高蔑于区收域平雷均水买平；作为烈市区牺少有目的大叉体量迎高档仔公寓淘楼盘争项目钻，仁堵恒河歪滨城抹成交煌活跃悟，销赠售速紧度甚威至高突于部捞分市夹区核漂心位案置同证价楼坦盘；该项颈目除隙了吸党引以蓬满足链自住赔需求尤为主纷的高谈档商楼务人作士及事外籍危客户宿以外辞，还括吸引巨了大年量外缓省的锅投资乌客，责其月浸租金棉目前狂处于狗板块扎内绝呈对高粘位。价格授特征销售乔特征客户脊特征该项被目作萄为一弊个大诉规模邮高档松楼盘株，去垮化情师况良吗好3注重劲打造公细节蚊的建刺筑及共景观右设计仁恒警河滨可城/佩项目依点评好1仁恒蓄河滨肚城的壳建筑台风格强为现叠代简滔约风沸格，得且独遥具别觉样气寸韵；建筑炼外观鸦不仅即简洁燃明快俗，实稍用大刑方，聪也融蹈入了抢一些菊沉稳废内敛军的元必素，狐点、桨线、圈面，墙都极俯力创絮造一歌种内泰敛的逐华丽供感，揉巍峨刮挺立浆而厚珍重儒晋雅；无论研在项植目建顾筑立剥面还肠是社复区景派观设浓计，纪都可钟谓精假心雕辉琢，灰如社畏区的拿雕塑值小品霜，到廊刷卡徒进入袭社区秒的门抽紧系家统，捉亦或蛾是镂班空的冒地下怒车库爸都透瓣射了望仁恒御产品落高品记质的润特征士。3项目遣具体鸡房型损设计辫上注忠重社学区景饼观资笛源的察挖掘仁恒广河滨郊城/排项目轮点评恨2房型攀分布雹——该户宾型为松四房追户型拐，分伯布在崖小区元核心机位置扎，所间有房潮源都饼可观荷赏小邪区中训央水狐景。龙25地层高摆层建渔筑二其梯二雀户设远计，储建筑同面积吧26焦9.扑9㎡陡。该房森型的摘主要费特点株是卧符室的国主次亡分明太，功文能性馆较强倡，在致豪宅泳的四盲房中始比较聋实用方。22苍㎡观胖景阳叹台卫生要间，活衣帽毙间，刊主卧佛，观尚景飘里窗四补位一伸体套花房设若计南北迁阳台馋，明营亮通南透房型惊一（娱四室渡二厅躬三卫愿）建筑安面积授：2持69迹.9仍㎡3房型鸭二（育四室孔二厅耗三卫让）建筑徐面积兔：2言24川.3发9㎡房型绩分布桂——该户徐型为棵四房祥房型霉，分拦布在忽小区凳15抛号楼向，2哗3层钟高层欠建筑妈二梯裤二户尖设计郊，建拦筑面讨积2忙24巴.3蔑9㎡傍。该房绵型突壮出功赔能性骑和经翻济性涝，在裕保证屯房间萌个数邪的前万提下劳，减硬少不抛必要衣的面迁积浪饭费，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方向呀研究目前纯主要惩分布群在市糖中心婆传统见高端呀住宅晌区域瓜：徐歪汇滨舅江、降古北苗、世神纪公课园;主要侮楼盘出包括亿有：老御翠因豪庭则、尚哪海湾蛇、世箱茂滨涉江、似仁恒馒河滨雅城、蒸盛大俗金磐击、嘉窄利浦阳江公怕馆;户型槽面积掌在20离0平方规米以过上，鱼考虑沸业主初的多的重居翅住功督能和型需要市，比制如说援佣人奋房的催设置且。置业捡总价10讽00万以绳上的敬“标索签型驻”客踏户需样求方膜向研半究客户怒特征置业柴核心级因素“标创签型扣”客莲户对舒区域另的稀底缺型敬资源孕有极步高的纳要求单，中衬外环敢区域雀挖掘治这部田分客扰户存社在难尸度客户揭对总捐价不配敏感映，同妖样总咱价在体市区欣其他书位置锣往往汗可以钻拿下闭独栋兼别墅棋，因考此对恐项目棚所在矿区域市有特懒别要哑求；区域堂往往假具备词全市嫂罕见挣的景蜻观资蚊源或挂文化仔氛围亡，这纸些因恨素需伞要长阵年累壁积，冤中外咐环区笨域短周期内捞很难绸塑造币。选择宫的产条品特宵征产品钩具有盆很大穗特色椒；项目巾处于耽市区菜高端眼阶层公聚居卧的绝勒对核旅心位谨置；项目宫具有疗全市男稀缺棉的资挣源，烘如景枝观或齐者文续化底秩蕴；总价纹承受汁力强认；看重辟开发僚商品窑牌。代表侵楼盘男有新晃天地辰的翠草湖天狡地，艰陆家糖嘴的绩财富回海景揉、汤论臣一极品、椅盛大隶金磐租、世激茂滨衣江等奋；房型价面积牙较大灵，往增往大驾于25细0平米腰，且岁在空阴间放暗大的胖同时车注重府整体阵功能筒性的棕塑造堂。为社悦会富心豪圈盗层，迈来源帆地较惕广，险本市痒、外评省、握港澳纠台到净外籍挺客户销均存宪在；职业搂为大绕型私蜓营及扶外资殊企业膀高层酷管理悲人员背；家庭讽年收旷入在30害0万以为上，煎置业默次数宫在3次以脚上客户士深访境：我很芳喜欢盛大咐金磐这样榆的房狗子，弃虽然桥我没慕有打哭算在犯这里殖长住螺，但镇是以逮后租损出去韵或者序过来些度假厕也是抗不错爹的。被访颗者：局林戏先生蚕，5升4岁五，美密国人苏，盛袖大金赠磐业雀主这边积的生落活氛疗围很隔浓厚域，在这样笋的生活远气息中同时们还可逆以共窃享新秆天地诊的某键些资煤源。更旗何况棒我看涌好瑞捉安和鹊新天瓶地这释个品熄牌，岗相信帐好的洪开发勒商应坝该是倾会造港出好葬的房根子的布。被访现者：拒刘肚先生券，4传8岁刊，香坐港人无，翠赚湖天叉地业顶主1分总胃价段脚城市宪高端里公寓踩客户政需求拍方向格研究区域虏公寓柱客户挣分析古美支板块分：交通最便利阀、配台套成双熟、侮居住悦示范紧区接受诵周边岸辐射椒，板肤块自纱身逐倒步成笨熟，掀部分鲜中高军端客盟户逐掠步接绘受古伞美板暮块背靠戴虹桥劣、静嫩安新陪城板辈块，于西靠衫七宝色板块歉，通爬过发离达的寻中环踪蝶线交破通可速以迅背捷到揪达上冠海市恋各个挡区域昨；闵行乒区居甲住示焰范区筛的形琴象除主了被锯闵行射区的趴本地酒客户矛接受索外，析外来伙的一据些高扣端客稀户也场逐步辟认可取交通谈便捷疯、商峡服配暮套完答善的蛋古美深板块卡；虹桥敌、静很安新炮城板汁块七宝董板块古美检板块2古美利板块侧周边章已经车形成柄部分葱中高症端聚耀集区紧，在嫂其辐捧射范恰围下盈，古回美板欲块将务会被爱越来潜越多俩的中象高端跃客户庆接受内和认样可。在周则边众馅多具刺有影让响力孟的城熊市节赏点的汉辐射锻和带输动下部，古布美板炎块也铁具备坏了成羽为下喉一个讯中高辟端居远住区沈的条否件。核心雾客户匀层辅助龙客户该层周边蜓客户良层第一域圈层第三旋圈层第二荷圈层西南雀郊区染的中栗高端垦客户势；来自拨上海孝市西孝部城耻区的添客户遣，如驳：长久宁等蕉；工作灭在徐灶汇、去闵行碧，或雨者是涉已经蝴居住饺在闵蠢行的贱中高踢端客谦户；区域郑公寓丽客户欲分析对于越自身获区域肃更为大了解染，未太来购申房首肠先选祖择区躬域项木目，概如果盟区域蚀项目孩不能热满足能自身山需求劳则会岔发生葬部分栗高端滔客户败的外眼溢；标签杂：对抵区域聚认可赢度高铃的改惰善型艳需求蔽；这部稍分客厌户看皂重区菌域的姨城市促属性雀，便凳捷的食城市园交通含和丰泄富的赞城市埋配套肃是这隶部分遭客户兵最为父关注狱的需使求点我；标签颠：看箭重区怠域的可城市悬属性爸；工作介和生粗活在像西部崇的城忙区，搭对于东西部瘦的区答域接得受度畏较高沸，随偷着周柿边中萄高端步板块座的逐较步成窜熟，闹古美造板块喝空间购距离汽和配搭套完蚊善程栽度上饺都可予以吸脉引这滑部分兵客户升的关厉注，僚这部护分改谁善型忠的客疮户最透先接捕受古悲美板缎块的窃中高啊端项杂目。标签郑：看鞠重产伏品的膝舒适喇性；由于筛古美同板块屑的中谢高端途的美叙誉度赖尚未光完全毯形成释，中源高端注客户后的辐词射半最径较朱小，去处于领“养绒在深高闺人蓬未知散”阶旷段，副是高夜端居宋住区虫的起末步萌滔芽阶狂段；2区域者公寓急客户滤分析板块孙内的饥中高再端客扑户认亩知度袖的较今高，光现状阻主要塑以本泽区域柄及周肉边的窑中高萄端公派寓客仿户为业主，答通过涂自身旗影响帮力的愧逐步灾养成投，未妻来的记公寓娇高端纱客户假也将访面临兔进一谊步的丽升级霸。2城市咱远郊连资源族型别竟墅的凉高端寇客户客户兴特征弊速描未来贯置业奖特征暴走向远郊甲资源星型别瓣墅的展高端誓客户缓未来启置业拔选择营方向甩：城挥市低耳密度椒社区未来撞置业巧需求译转变多次非置业造的特阻征明哪显，吵大部阅分客隆户都侵拥有邮多套殿物业船；未来译置业连方向克将会郊是融境合多习种诉毅求的报产品社需求字，多统元化凤的需梁求满效足成下为这辨部分武客户怠的主研力诉愉求点型；既注牙重贴拼近自左然的储低密证度社钞区生吼活氛聋围，传又要榨享有牛城市列生活释的便飞利配遵套服笼务，鸟将两址种生写活氛糠围完绳美结滥合的国物业而将会软是这星部分散高端涝客户匆的未浴来置浑业方斧向首嫁选；年龄墙在35证-5拒0岁，幸家庭咐主要责成员雀处于此工作吵和学露习期铺；“5+狭2”的生鞭活特出征明案显，郑随着帖家庭革的逐剧渐成角熟，族开始谋逐步葡关注嘉生活暮的稳宅定性敬；城市厅低密炕度物董业客则户分陡析3客户泼深访细：城市苹的生越活配贱套和毒交通高还是帆必须尤的，买兰桥才圣菲莫虽然除环境甜好，占还是智距离鄙城区撕太远纯，生胳活和捉子女划教育携等都碗不是冬特别葬方便贺。被访川者：印丁热先生柿，4藏2岁正，上结海人帆，万比科蓝周桥圣缸菲业餐主位居竹远郊跳的传廊统的零资源刷型别屈墅豪棉宅项慨目的缩慧客户强未来侨的置厚业目黎光将粱会逐怀步拓潜展，泽城市征的低才密度届社区取将成询为这伸部分帽客户北未来烛置业曲的首桥选。城市凳低密著度物财业客椒户分隶析可借病鉴的木上海冒中高虽端低援密度贫聚集吹区的帅筛选友标准葛：拥蛋有便伶捷交赞通的何城市夜别墅薪属性软。353467本案12“第一居所”——城市精英的另一种生活方式关键词：低密度关键词：城市市区在城市中，尤其是核心地段都是一些高层的高密度产品，配以快速的城市生活节奏让部分城市精英阶层逐渐对核心地段的高密度产品丧失兴趣；低密度产品可以拥有更多的绿色和自然景观资源，与周边环境的互动明显，身心灵可以得到更大程度的放松；市区作为人们发展的核心，聚集了一个城市的精神文脉和人文气息，成为一个城市最具凝聚力的因素；城市拥有发达的交通和完善的生活配套，医疗机构、娱乐设施、购物超市完备，同时也是一个城市人口密度最大的区域；与城户市豪候宅相笔比，齐城市浑低密哪度社吊区能爱更多除地占穗有自冈然资角源，销享有职更多带更多斧的绿疼色与撇景观皇环境邪。相矛比郊寇区的眠低密战度社漠区相政比，棋又能逢享受苹更多兴的城尾市便亚利。城市定的低俱密度秤社区妇不仅近是一采种建煎筑形问式，呜更是患一种哀生活预形态崖，即众一个曾从城自市中缓心到沃远郊昼的中娇间过哪度地便段特慢定的只产品戏，其裕带来糟的生比活便锈利性叫和舒滚适性界的双腔重体净