商业地产项目前期策划及项目定位报告

XXX商业地块前期定位报告2008/10/城市研究XX区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结/XX区域认知区位XX位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位XX建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，XX与欧洲有着许多共同之处，XX最有优势建设东方欧洲型城市。XX与欧洲的历史文化基础相似。XX从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了XX古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲”城市人口认知至07年底，XX户籍人口46.38万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低；XX外来人口近年来涨幅明显，2006年暂住人口35万，增幅达43％；2006年XX常驻人口58.92万人，城市化率55.65％，根据XX十一五规划，2010年城市化水平达到65%，常住人口总规模控制在80万左右；城市向心力足,人口导入力强户籍人口增长低城市外来人口增幅明显经济发展认知城市城镇居民人均可支配收入上海20668苏州18532无锡18189南京17538常州16649南通14058镇江14291XX19091杭州19027绍兴19178宁波19674人均收入增幅明显整体经济实力位于长三角洲前列随着XX人均可支配收入的不断增长，XX人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明XX人民的生活水平在不断得到提高。2007年，XX市完成固定资产投资224.31亿元，比上年增长12.1％其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0％；从近几年XX全社会固定资产投资额来看，XX市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。经济发展认知数据来源：XX统计局/产业发展认知开放型经济是XX经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森·美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户XX。XX是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。XX优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。

工业是XX国民经济的支柱产业，占到总产值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。第二产业为核心，外资经济占主导投资环境良好产业分布认知1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.1234以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高为区域房地产提供产业人口支撑产业规划分布认知产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；沿江港区沿沪产业带中部经济圈沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业新区以高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分；——《XX十一五规划》城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；老城区商贸物流区商业生活区休闲商住区加工制造业区高新产业与生态住宅生活区宗地城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展未来几年城东新区将成为XX核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成从城市发展的角度看，发展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；城东新区发展规划高新区定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；城厢镇南郊镇陆渡镇高新区老城区南郊新城区宗地城厢组团为40平方公里，合理人口容量为30—35万人——《XX市城市总体规划（2001—2020）》陆渡镇纳入新区统一规划，发展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。

——《XX十一五规划》宏观环境总结城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显XX区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足；XX以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是XX主导发展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发展趋势明显；XX房地产市场分析宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析别墅市场分析1、宏观数据分析XX房地产投资可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大；XX房地产在03～05年经历了爆发式的增长以后，目前正回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；2003年-2007年XX房地产投资情况

单位：亿元2007年，XX房地产开发投资发展较去年有所增长，全年完成投资21.61亿元，同比上涨3.1%，占全社会固定资产投资的9.6%，比上年同期下降了0.9个百分点；05年的宏观调控对XX房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减；XX整体市场供需2005年-2007XX年商品房价格情况销售量近年走势有较大起伏，在2005年达到历史性的突破，成交量达到98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1％；竣工量于07年再度达到高峰，达到110万平米；在05年销售达到了历史性的突破后，06年开始理性回归；07年销售面积保持稳定增长；竣工量于07年爆发，达到110万平米，主要集中于新区几个大盘的竣工；2005年-2007XX年商品房成交均价XX整体市场价格成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；07年均价达到4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一个价格箱体；增长速度变缓，07年环比仅增长6.9％；2、商业市场分析城市发展角度敏感因素生存需求文化、情感需求价格品质便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出现业态百货商店&批发市场仓储式购物中心大型综合超市&专业店都市MALL便利店郊区MALL集市&沿街商业业态替代阶段业态丰富阶段商业业态细分完全，总量饱和形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更满足消费者需求而抢占市场份额传统形态阶段XX深圳上海XX商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要；从产品形态上看，XX已经达到都市MALL的水平，但城市人口的支撑明显不足，意味着在这一阶段XX将需要较长时间的发展期；人口支撑30万以下30-80万80-200万200-500万500-1000万1000万以上XX向整体沉商业壤格局以市限区人舅民路克和新箱华路哪为中汇心的闯市区钟核心证商圈锁，随悦着南亚洋广威场、昼华旭薯财富跑中心纸的入爪驻营仿业，欺将大伯大提活升核葵心商满圈的拿辐射天力；市区胁中心奴商圈武陵掌路电柱子一普条街核心屿商圈特色此商圈次级既商圈人民黄路综岸合商钉业街大润亮发商首圈北门恶街装绸饰装休潢五洋双商城哲五金流建材县府让街品等牌专赴卖街宗地东盛则商业叨广场上海舌广场五洋气广场宝龙洗城市效广场在建亿商业办公欧楼（在痒建）XX厨已形搂成各庭种层赴级的流商圈全体系上，市请场细为分明瓦显，孝商业秤市场甚较为傻成熟棋；整体庭商业披体量嫩较大竿，集塌中于哀市中盲心区闲域，蠢市区粗商业夹的核括心地散位将烤在很加长一翅段时精间不涉会动赶摇；商业顶格局东沿上锅海路扶向东化拓展夸明显健，但怕短期耽内仍表无法器聚集幸人气觉，当谷地居醒民的村消费每偏好浙依然舌在市咬中心截；人民晕路商炉业街嘱以及区大润靠发商裹圈，狼由于颂时代浪超市壤及大欣润发英等主感力店贺的引耗入，虑形成全次级画商圈息，辐赢射周盘边客哭群；围绕孤核心吵商圈蠢周边包，形筑成各素种主纯题性挣特色廉商圈帅，如籍装潢元、家绒居、容电子耳等；在建落商业悦沿上薄海路移向东就扩散店的趋善势明卷显；地块面积（平方米）用途容积率成交价（万元）XX经济开发区娄江路东、上海路南、常胜路西、世博小区北（东盛地块）40986.9商业≤2.29500XX经济开发区太平路东侧、上海路南侧（上海广场地块）8442.9商业≤3.95460XX经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业（商务楼）≤2.22900XX经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业（商务楼）≤22550XX经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业（商务楼）≤21100XX经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业（商务楼）≤21300XX经济开发区太平路西、北京路南99996商业（汽车交易市场）≥1.0,≤1.54600XX经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业≤2.5930XX经济开发区东仓路西侧、富阳路北侧6947.5商业≤2.53750新区上海东路北侧、东亭路东侧14269.8商业（金融业）≤4140020镇07滔～2愚00窃8年询XX脑新区盯范围烛主要睡商业仁用地圈供应更概况XX捷商业碌土地秋市场瞎供应20疏07卧-2浅00物8年卸9月挪，X祖X开齐发区扩及老抖城区顽的商督业土鱼地供诵应24更.5虹万平抓方米，其疯中商速务楼疗用地州面积投为5.租6万课平方腥米，产赏业交博易市惑场10较万平春方米，商假业约9万谊平方泽米。从近龙两年相的土柱地供乌应情鞭况来脊看，痒商业冶用地亮供应冠主要春集中鸣于开弄发区趟，市担区内茎整体庭供应借体量墙较小剃，且映供应骂土地响规模季有限粘；未来论开发蕉区内龟商业嗓竞争票将较沟为激藏烈；南洋盾广场总建芦筑面辫积：礼22箱94煤00巩m2其中践，商竭业广越场区倾：1外21嗓86洽8m保2酒店判式公祸寓：孤31夸65矛0m往2商业脸住宅掉区：斤94塔20连0m船2停车款位：恨12膜00啦个融入跳现代浴建筑插元素电，打副造“我一站脖式”尊及“叼体验螺式”刑的娱苗乐、钳休闲浸、购届物中朝心，为X傍X第去一旗汪舰商欢业，更加躺确立孕了市首中心猾的商墨业核退心地厦位；商业丙广场被区酒店括式公痒寓住宅巩区XX骡商业尖在售弊项目彼分析业态泛分布赚：：超晃市类叮：大型幕综合舍超市昌：包腿罗万粗象的救大卖拒场；宣大迷型专型业超朽市：鸟家居酱、建升材、昆家电己为主磨的连截锁超戏市及绣专业化概念意店。百货束类大型祝综合法百货今店：悲清新最美态企、时千尚。流行集服饰那专卖应：众多史品牌斜服饰佩、皮勤具店袖，全涉面提荡升生泪活品尖位；袭风日格各男异的表男女枣服饰夫；卸童装青、玩惹具争冒妍斗苍艳。文化劳娱乐平设施拐：大型董娱乐母城、茅星级柜影城授、酒外吧街炼、儿蛙童乐娘园、导大型蓬书城稍、健径身中鲜心、烦美容橡美体苏中心蚀、浴虏场、架电玩咏网吧蚊、数车码摄锣影馆据、音仪响音满像制意品、玩乐器俯专卖葵等。家居缺和装盈饰类围：珠宝锻、家外居、号古玩程、现柱代艺磁术品醒等。餐饮佣类：大型耍酒楼屋、主碌题餐协饮、瓶咖啡悦店、高酒吧那、特析色美厨食等忌。服务岩类：干洗德店、承眼镜蝴店、骗旅行菜社、锄机票扒代售专、银竟行代澡办处友等。南洋朋广场商业落广场腐区用茎地指慢标：总建迟筑面论积：邀12衔18汉68蚁m2容积潜率毕2.览05糖；刚绿化搅率携27税%；姑停饼车位缠：5裙50昌个；笼非羊机动看停车舞位：预61栋00萌平方梯米；拍电迟梯：话49匠部培卸货锅通道妹：1肝个沃尔竿玛、肤国美压电器燃、尖关沙嘴盘三大惯主力誉店入余场；影视章城、明海蓝鼠之家仙、必估胜客嚼、肯殿德基趣等大奥型连雄锁入向驻；南洋姜广场现代棒感较银强建嘱筑群在体，加辅以浅水景咽、园是林，桑营造凡休闲洒商业遍氛围龟；华旭扰财富歪中心XX矛商业静在售伏项目葬分析开发麻商：难XX非市凯雄丰置坊业有山限公渴司建筑必设计榜：美季国凯师里森誉建筑港事务巧所酒店跪管理陶：英般国洲肚际酒俯店集袖团物业吨顾问肿：美皂国第鲁一太投平戴故维斯酒店埋顾问互：香枪港浩侄华管雕理公从司位于舒南洋腐广场哭对面荣，由逆五星忠级酒盲店、涝酒店容式公起寓、疗大型主超市始和现陶代大味型购算物广荡场等旱组成泡，在林建中耽；顶级华团队黑配备纲，与贫南洋鞭广场慌形成页错位寻经营树，互促为补均充，廊规模客适中总，定崇位高方端；XX领商业鞭在售守项目肃分析宝龙神城市臂广场目前口招商杀与销蠢售同顾步进铺行，喇由于洗销售岛较早焰，目甜前底和铺的马销售栋率达腿到8碎5％盐；但招刺商情铜况较状差，干不到彩20谨％，到且经象营业郑态杂夕乱，梁小型邪餐饮卵、轮论胎销日售等闹混杂民其中着；紧邻责XX虫市第雷一人汪民医鸦院和蚕宝龙辟大酒批店，逆距离铅新建哀的市留政府绍不足兄50耳0米独。根据喝XX泪市政疮府建坐设东爹方新尺欧洲帽的建土设思增想，拿东盛夸·商突业广拉场规周划定民位为集餐喇饮、爹休闲尖、娱吃乐、摸购物诞、酒特店、止居住乡丰多种熊业态杨一体之的超直大型适欧陆查风情巧休闲散广场赞。5万弃多平舍米的糠商业拒和4遭万多略平米抛的酒异店公或寓，呢沿上角海东疼路一笑字排策开长脉达4匆70亩米。甘1条蛾步行与街贯雾通2建个内歇庭广齐场将叫项目淘东西治两端条有机巴结合晚为一侧体。请项目单预计马20凤10僻年初直全部老建成分营业终。东盛许商业树广场XX厨商业涛在售巧项目针分析与本添案相算距较衬近，抄目前埋商业另部分园已经价结构吗封顶纹；XX渠商业盛在售障项目扩分析五洋则广场基本酱概况搭：位北于东虏仓路盲上海寨路，炎商业造部分晃以大垦型娱利乐休阻闲广阴场及斯1栋介写字摊楼组蓄成；施工犁情况意：目惨前写援字楼虫建到屿8层待左右莲，商郑业广茄场仍绍未出蓄地面份；租售巷情况锹：办闪公楼竹用于炉销售渴，目舅前仍雕未开谈盘；商业尿部分姻大多杆由开棉发商敲自己哗持有炼，只筒租不姻售；招商铺情况偶：目前勉商业纳部分泡只意细向引臣进一雅家电界影城马，其体余暂谨无进锈展；上海伏广场基本盗概况皮：位乘于太抽平南捉路上过海路手，以叠甲级贿写字悠楼和闲精装时商住浴楼为维主；施工瞒情况筑：目伪前仍润未动浇工；XX领商业葱市场沿分析商业友地产睁的发旺展与小XX仙城市自发展幅出现暴一定违程度裁的脱墨节，苏商业智体量恐过剩臂将成冷为未银来一钳段时猾间内葱的必修然；市区拣商业阅的核起心地昌位中响短期似内不锅会改尝变，狡XX定的主泡要购榜买力芒依然负会集路中于触市区亭；整体毁城市弯架构殿较小平，在抬受市葱区商籍业辐拿射的粥情况仍下，仪新区印在相淋当长老的一铲段时掉间内匠不可芒能形酸成副装商业东中心带带；土地恩供应甚量集挂中在妙新区战，未圾来新持区商或业市龄场竞氏争将右较为怠激烈拿；市场蚊总结XX骑以外物向型谣经济阔为主域，外构来人行口的协增长龟远高肃于地闯区内让自然吧人口话的增岗长，失而该扯部分遇人群盒消费势力较倚强，足因此遮促使瓜XX泛商业杯地产候发展略较快尖；但从城市注人口叙规模灶的限柄制必沈然会待使得剑XX诊的商饱业在瞧这一桐阶段短停留尼较长固时间该；市区兽商业肠氛围覆较为情成熟肉，加啊之南疼洋广盐场的灵入驻戴，使旨得市舍区商摊业的甲核心软地位践将在默很长兼一段切时间廊不会莲动摇远；商业刚土地堪供应洽集中千于新弱区，备市区哄供应握量较贵小；新区轻目前乒的商屠业项加目招名商情而况不阴理想市，且砍有开府发商模直接锦保留鸭铺位污，以壶期先佩旺场递再旺事财；2、鸣公寓贪市场帽分析XX部土地付市场湖供应地块面积（平方米）用途容积率成交价（万元）经济开发区香花苑小区（28宗）5549.60住宅——822经济开发区华盛小区（2宗）357.40住宅——54经济开发区世博小区二期（14宗）2501.80住宅——597经济开发区世博小区二期（15宗）2680.50住宅——692经济开发区凤莲苑小区893.50住宅——132XX经济开发区常胜小区1608.30居住——324经济开发区郑和路北、东仓路西（特灵空调厂地块）101668.00商业、住宅≤2.148500经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧（景瑞地块）229590.30住宅≤1.679000经济开发区花园街12号26508.40商业、住宅≤211600经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.40商业、住宅≤35000XX市城厢镇南郊新城区经三、经四路与支七路两侧86896.10住宅≤21630020更07建～2提00映8年旅XX算市区培范围巾主要弹住宅燃用地遗供应慌概况截至趋20临08砖年9想月，际XX耍土地竭供应17像2.委25杠万平长方米，其惠中住拥宅用糟地面我积为10屠1.舌40读万平随方米。X鞋X市率区范震围内均（城廉厢镇坟、经危济开糊发区纺）住珍宅用思地供阶应面饲积55荒.5腊5万输平方旨米。XX狭整体挂土地赏供应苗集中讯于东何部开炊发区洁，而泊老城柏区供烧应相低对较犬小，侄且多施为商难业用肌地；地价腰创新喷高，查位于延经济宇开发浮区的兼特灵煌空调柄厂地雀块楼参面地纺价2浑27终2元央/m效2，革而景蓝瑞地禾块为行21铜50碍元/申m2侵；从容题积率柏来看协，低蚕密度叔物业尿未来柄供应菠量较植小；大规霜模土骨地出饰让较裕少，钱新区们目前阴仅有疗两块斤；上海追花园曼氏贷银洲芳花园彩虹峰天下上城竿国际金谷相府邸奥森洒尚东君悦言豪庭老城妹板块开发析区板断块苏州款西路老城再板块渐:苏州交西路胆以南东仓社路以袭西开发换区板东块:东仓姥路以塑东苏州消东路会南北关扩展提区域陆渡腿板块奖：沿江查高速显以东珍，以拳中市筋路为尝核心玻，与蛮新区训板块抗紧密滤相连公；东仓挤路陆渡仇板块华源凑上海屑城锦绣佛新城高尔腾夫湖砍滨花垂园景瑞翼地块白云怎渡公扒寓宗地XX台区域摇市场茅构成五洋移广场XX花区域鼻市场堵构成板块细市场嗓特征人民雄公园牵、汽翁车站挑，老孕居住测区是恰区域浴居住徒的亮等点；生活卸机能役设施踏相对幕完善狱，人嫁流比贱较充丈沛;临近杏20骗4国摄道和绿XX达长途退汽车郊站，罗对外拾交通绣便利恼;受传雄统居修住观紧念的愤影响赛，居么民对算本区恳域的度有一昆定的闹认同矮度；随着臂城市婆布局月的改盲善及浇功能士性的朗加强惹，区仔域内忙部交尸通体剪系逐谊步改尤善；区域朗项目矩较多朗，但雅单个焦量体物较小喂，主扩要是流由于山受制销于土卸地资谨源的枕稀缺循性;区域蓄土地蠢供应励量小祖；老城扛板块堤特征查描述开发锡区板装块特滔征描撑述开发旺区是励目前呆XX吹房地云产市守场集倒中区室域开发篇区是匀XX淹十五夺期间烧重点礼建设壤区域雕，整惰体规翼划效净应明赤显，册配套蒜逐渐疲不成间熟;不少误别墅虽、高势档公顿寓产垄品出俗现，案产品绞类型乌也更算趋向权高档友化;区域错产品施价格检差异榜较大静，高宜尔夫谊湖滨朋花园苍的公治寓价屈格为皆60京00种-7摩00卵0元抬/m衰2；区域管在售恶项目金后期户推出美量体各较大援;区域姜土地爸供应闯量大玻；从板雾快市墨场特静征、继发展匀趋势甩来看规划殃向东愈，随跪着开快发区豪板块骆发展落逐渐燥成熟帐，市肆场接援受度次也愈库发提满高，浓为未辞来X圈X居映民购沟房置喷业的派首先邻区域击，区龟域发稠展潜朵力大轿；从板炉块竞借合关厅系来次看，朴未来段开发战区内肆供应势体量易较大密，板农块内臭竞争响远大慎于板始块间蔽竞争高；陆渡具板块获特征笨描述商品忧房市却场刚姐刚起枕步，才市场字发展夕更多湿的是包依赖岸新区秤的辐场射，严而本抖地购隐买力壳相对抓较弱就；区域购供应满量较样少，矿目前灿在售傲的仅瘦有奥漆森尚息东项稀目，践公寓粱价格妄39窝00斯元/织m2馒；市场定概况XX讨公寓忍市场满分析板块划分项目名称产品类型开盘时间总量体（万M2）销售率开发区板块高尔夫湖滨花苑小高层、高层2004年1月1895%锦绣新城多层、小高层、高层2005年8月7540%华源上海城多层、小高层、高层2004年1月4051%宝龙城市广场高层，小高层、多层2005年8月3098%景瑞地块高层未开盘24.5（公寓）/老城区板块五洋广场高层2008年9月1.8（公寓）40％上城国际小高层2007年2.375％曼氏银洲花园多层、小高层、高层2005年7月870%上海花园小高层2004年6月995%君悦豪庭小高层2005年1月690%金谷府邸高层，小高层、多层2005年11月1197%陆渡板块奥森尚东小高层（9层电梯洋房）2008年4月6.370％(公寓)公寓挪产品佣以小异高层娇、高均层为竟主，呜项目笑大多桥04售～0缴5年耍推出妹，目绕前位删于销软售的始尾期开发启区目熔前在顽售项燥目后振继可采售体亮量约70毛万平鸣米从后夸继可边售量禁的产跨品来刻看，耳产品吃大多争同质劝化；户型锈面积蓄分析项目名称主力户型面积（平方米）高尔夫湖滨花苑公寓：190-250（尾期销售）锦绣新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100华源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞项目133.5（套均面积）上城国际2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋广场1R：50-602R：903R：118-130上海花园3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悦豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奥森尚东2R：983R：118-122曼氏银洲花园2Ｒ：1223Ｒ：150-170从户暖型面疯积来篮看：目前咱XX延在售购项目脂的户凡型面灵积由枕大户武型转绢向经钥济型荡的小出户型因的趋舱势愈暗发明河显；苹主力蓝供应匪为80泼-1杯00烘m2陵两房及11狮0-拨12逐0m乱2三崭房；但质大多羞无太质大两愉点，廉产品路同质船化竞庭争将纠明显肾加剧种；XX呼公寓似市场星分析XX惭在售躲项目钟的户努型面假积由谱大户背型转棋向经结济型剥的小缸户型窑的趋蛙势明甜显；产品皱趋向殖于同何质化腹竞争采；价格摸分析主要遍在售闷项目先价格低分析新区惰板快昂价格老城孤区板拔快价痒格从板另快价辣格来昂看，净目前救开发枕区普浙通公央寓价毫格在切45唉00杯-5丘50轧0元剧／平武方米服，老散城区贞板快箩由于稼在生哈活配帐套上饮更为黑成熟埋，目驾前普姻通公层寓的竞价格映在5泉50集0-怎65闪00丧元／当平方训米．XX油公寓滩市场债分析从价聋格来眨看，脖新区应在区哲域配军套逐认步完蝴善，月同时矮区域执土地捎价格蓬不断下上涨躬的情问况下迁，其杠价格酷未来刚上升妇趋势漠明显偶，但昨由于绣区域尼大盘搭积聚佳，同凶质化虹产品冷供应盐量较烂大，删因此像短期屯内价露格体宰系不辨会有糖较大虎突破缩慧；总价将分析XX芦公寓屯市场毅分析从竞冠争个劈燕案总熊价区正间来五看，青1R春集中参在2庸6～斧37页万；护2R林集中构在4角4～孩53即万；鹊3R僚集中泪在5蝇6～丛75逆万；1R2R3R从目累前竞晌争个野案总叶价来貌看，筹前期萌60店万以泽上的倘改善胞类住熟宅供氏应体蕉量较劳大，柱而3绣5～戚60锋万之并间的阴首次殃置业工类客俊户近循期才核逐渐每放量刮；XX志公寓分市场垦分析户型筋面积顾去化饭分析项目主力户型面积已推产品去化率锦绣新城2Ｒ：97-10070％3Ｒ：125-15040％奥森尚东2Ｒ：9880％3Ｒ：118-12260％五洋广场1R：50-6030％2R：9050％3R：118-13095％上城国际LOFT：42-9860％2R：9290％3R：123-13180％新区漂主要灾在售决项目脱户型天面积星去化护情况从居定住习勤惯上罩看，驾当地怕居民算普遍判偏好类大面永积户际型1库20懒-1锅30弃平方城米为医市场猴主力较需求梁户型从近鬼期的翼销售蛇速度西来看豪，2泛R的泥去化垫速度建快于丹3R中低萝收入弱阶层字对中愉小户宗型的贿需求惕日益坛增加市场抵偏好擦主力隶为大秩户型叔，同吃时对柏中小芒面积随住宅够需求质明显正增加虎，公芝寓户扯型面殖积应郊在追寒求舒来适度麻的情特况下慎，合旨理的惭控制运总价锹，更亲能迎猪合当眨地市销场需晶求XX蛙公寓健市场拍分析客户串分析板块主力/辅助客户类型客户描述老城区板块主力中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多周边乡镇客户为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要开发区板块主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收入阶层高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的象征市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、动迁迁客户婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等辅助部分上海投资客户投资、工作需要小部分XX及附近区域工作台湾、日韩客户方便工作、投资陆渡板块主力陆渡当地区域客群为主，以首次置业需求为主婚房、首次置业需求辅助当地部分产业人口自主，复合部分投资，需求小面积户型开发疤区客排户以殿改善雾居住接型为讨主的初复合骆性投捷资需织求向条首次葬置业挡的自藏住需乱求逐败渐过卫渡；随着纺开发器区产爆业、庙配套基等的娇不断初发展色，工辈作在月附近绘产业保园区腥的客科户以倘及上菊海投野资客渔对开急发区婶的置布业认罢可度吨逐渐害提高傻；XX债公寓壮市场范分析市场告总结住宅垮市场层以11文0-色12随0平狱方米源3范R及睬80矛-9斑0平畏米2武R为主攀，市钟场偏挤好主得力由大镇户型辣逐渐杨过渡啦为经咐济型茎2R擦、3既R；整体兼市场楚价格织差别哀不大晴，集匀中在45堵00魔-6治50哭0元/平方竖米，娃由于止新区疮公寓封的供瞒应体无量较回大，萝短期鹊内价鲜格体框系很记难有饮所突啊破；新区查市场获在售誉项目播后期娱供应姐量接盼近70散万平蚀方米，但壮从产紫品来鬼看，目前猎可售肚和预辟推项基目大缸多同屠质化惧，缺烧乏差扎异性授，且筛均往医经济按型产竖品转贫型。土地诉供应驱集中签于新跪区，泡为X呢X房盈地产忆发展批的主消导方专向；目前赴市场够上已山完成架多层恶向小钉高层烘、高慰层过哗渡，远且已撒经出垫现酒讽店式恶公寓搏、挑攻高公顾寓等桐产品到，市演场对债新产宣品的甩接受忆度较阵高；开发决区为泽XX来近几丸年住剑宅市榴场供群应热怠点区宜域，蠢该区罩域于买前期环成功葬导入庭高端贪改善梅型需影求之往后，怨逐渐室被更控多客爬户所最认知斜认同汗，因钻此，凭首次俊置业奖的自捷住型枕需求以也逐磁渐被舱引导询入市担；3、鬼别墅槽市场旋分析XX因别墅讲市场催分析所在区域项目名称别墅形态可售/已售面积段（平方米）新区景瑞项目叠加、联排未开盘套均：187未开盘套均：227高尔夫湖滨花苑联排别墅56/56368-380叠加别墅172/172300-320独栋别墅20/20498华侨花园联排别墅42/42260-268独栋别墅51/51345华源上海城联排别墅68/68219叠加别墅8/8249双拼别墅10/10275陆渡板块奥森尚东联排别墅32/24225双拼别墅32/15303独栋别墅18/8470老城区尼盛花园独栋别墅62/60455-480城市华庭独栋别墅14/14348西城朴墅双拼别墅76/36325联排别墅20/15261市场轿概况别墅铲基本论分布后在开扛发区仙板块涵盖欲了联历排别谷墅、重叠加犬别墅团和独锣栋别喊墅联排殖别墅燥的面流积大朽都在瞧20搂0-群30尺0平背方米泰，而镰双拼拼别墅桶的面邪积醒在3进00赠平方缠米左室右，防独栋吐别墅城的面蛮积则抖在3遍50艇-5绝00斜平方筝米除高崖尔夫滥湖滨堡花园辩、景阻瑞项河目外赖，大洲多体盼量偏突小基本织为别梳墅公宗寓混害合性咐社区析，容捐积率乒一般郑在1独以上家，目野前市值场上腿无纯锈别墅艳社区横；别墅赛物业专随着座开发虫区的够开拓且逐渐驾走入富市场心，整横体市事场规氏模小拿，且播品质灿有待赚提升夏，别邮墅发绑展处苗于初扯步阶殊段；销售皂情况艇较好软，目艰前市直场在档售项跨目剩台余体仓量小甜，除者景瑞寸外可售哈共计劳约9凑0套窑；ht苹tp晶:/架/w屠ww得.f厉dc见ew驱.c林om若/XX喝别墅桥市场束分析价格覆、去裤化分脱析从销芽售价凡格上记来看塞：XX婚市的忽别墅榴市场愤价格提基本肤在6聚00昌0-瓦90遗00丘元/呈平方盾米之宴间，联排劝别墅适价格揭在6象00否0-栋75般00迅元/既平方俗米，凳独栋留别墅妄的价电格在将75娱00责-9狱00角0元问/平阻方米。位于疮陆渡蜂的奥由森尚惩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