东莞某项目营销总纲

XXXX公馆营销总纲

谨呈：XX地产集团本案提要本案主要解决3大核心问题：1、突出产品价值，弥补区位价值不足2、寻找有效客户渠道，挖掘积累客户3、通过展示及物业服务提升项目价值二、目标下的思考一、总体目标设定三、解决思路四、营销执行策略五、费用预算目标：2011年10月31313套别墅售磬2011年度营销目标分解一区完成销售100%，约4.3亿元二区完成销售100%，约7.8个亿2011年度预售节点

批次拿证结构拿证时间总套数可售面积(M2)产品结构可售金额(元)开盘时间一期一区第一批一区A标段+B标段4月15日65套18338大独栋3套、小独栋18套、联排44套238,394,0004月23日第二批一区C标段4月20日24套7767大独栋1套、小独栋13套、联排10套100,971,0006月26日第三批

一区D标段部分6月15日20套6729大独栋5套、小独栋3套、联排12套87,477,0007月16日一期二区二区A标段6月15日35套10427小独栋9套、双拼18套、联排8套135,551,000第四批二区B标段8月15日67套19388大独栋3套、小独栋8套、双拼32套、联排24套252,044,0008月20日第五批二区C标段10月15日33套12195大独栋6套、小独栋9套、双拼18套158,535,0009月17日第六批二区D标段11月25日69套18047小独栋9套、双拼20套、联排40套234,611,00010月16日

合计

313套92891大独栋18套，小独栋69套，双拼88套，联排138套1,207,583,0002011年度营销目标分解（12.07亿）4月5月6月7月8月9月10月3月认筹预售证配合：4月15日6月15日7月8日8月12日9月10日10月8日板房园林开放工程会所开放一区C标段1.01亿元一区AB标段2.38亿二区D标段2.34亿元推货开盘节点制定：4月23日；6月26日；7月16日；8月20日；9月17日，10月16日一区D标段0.87亿元二区A标段1.35亿元二区B标段2.52亿元二区C标段1.58亿元目标解析高价格形象高度持续销售快速销售XX品牌有效延伸支撑支撑实现实现必要条件首要目标终极目标二、目标下的思考一、总体目标设定三、解决思路四、营销执行策略五、费用预算本节提要：通过对片区经济环境，供需比分析，以及政策干扰分析和片区竞争形势分析，得出2011年面临较为严峻的市场竞争环境，同时指出项目的机会市场所在。二、目标下的思考

1、宏观大势分析预测

2、项目分析

3、营销难点

当地房市宏观经济及消费力片区土地市场分析预测片区产品供应量现状及预测片区价格特点政策风险分析预测宏观大势总结石龙概况石龙镇位于东莞市北部，东江下游，广深铁路贯通全镇，交通四面八达，全镇面积10.38平方公里，常住人口14.8万，其中本地户籍人口6.9万东莞经济重镇，全国千强镇第19位，交通便利，镇域面积10.38平方公里，位于东江下游，拥有丰富的江景资源。石龙历年GDP增长情况石龙前景分析城市交通从最早的船埠，到后来的火车站，石龙凭借其得天独厚的优势，一直是广东省重要的交通枢纽中心之一。伴随着新火车站及轻轨R2线的破土动工，石龙站将成为东莞市接驳珠三角的城际轨道枢纽中心，而石龙也将成为珠三角交通最为便捷的城镇之一。广深铁路（已通）石龙--广州22min石龙--深圳41min轻轨R2线（在建）石龙--南城

12min石龙--虎门37min石龙前景分析城市发展石龙是东XX部片区的中心，土地面积仅10.38平方公里的，是整个东莞最小的镇区，石龙新区面积也仅有4.3平方公里。石龙的土地越来越稀缺，与石龙仅一河之隔的石湾，必将成为石龙外扩的第一站。石龙前景分析镇区GDP(万元)城乡居民储蓄存款余额（万元）户籍人口外来人口户籍人口/外来人口比例石龙47001275472869645712130.977982长安20209802084900412343609860.114226塘厦14528891022482424933586720.118473常平14434781294271711672523770.281987虎门214765128953561242324503330.275867东莞主要镇区经济情况作为东莞经济重镇，石龙与其它发达镇区相比，户籍人口与外来人口的比例明显高出许多；户籍人口作为消费的核心群体，促使石龙本地的高端消费不断发展，这也使面向石龙的高端产品具有较大的市场空间；本项目产品为市场稀缺的高端产品，契合了石龙高端客户的需求。经济情况石龙前景分析石龙经济分析

XX中心经济名镇石龙镇在全国镇区排名中位列第59名，在东莞镇区排名中位列第10名，自古以来一直是广东经济、文化、商贸重镇；在以传统商贸经济为基础的上，近几年石龙大力发展光学电子、医药、信息等高科技产业，目前全镇外资企业已超过180家；随着石龙近两年的产业转型与城市基础设施建设的逐步完善，预计未来两年石龙经济将得到更快发展，预计未来几年石龙房地产市场将出现更加旺盛的需求。石龙国内生产总值预测(单位：亿元)经济发展方案经济指标2000年2005年2010年2015年2020年快速发展方案国内生产总值（GDP）20.3135.857.692.77136.3增长率（%）181210109高速发展方案国内生产总值（GDP）20.3140.872115.96186.6增长率（%）1815121110数据来源：东莞市石龙镇总体规划（2002-2020

）石龙未来规划方向

东莞中心城区发展战略区1、战略地位：石龙位于珠三角区域北部功能拓展带与东部城镇产业带的交汇处，属于东莞中心城区发展战略区，未来战略地位将得到进一步提升；2、交通：石龙位于东莞西北经济片区，与东莞生态园相连，通过广深高速、环珠三角高速等于各镇相连。在未来的规划中石龙镇域的路网体系将不断得到完善，交通拥挤状况将得到有效改善，石龙对外交通出入体系将逐步建立，内部交通问题将得到梳理，形成层次清晰、等级分明的道路系统，石龙的未来交通将会更加便捷；3、城市化进程：石龙在未来的规划中将会更加适应城镇经济社会发展的需要，城镇形态会由村镇型向城市型迅速转变，城市化进程会进一步加快。石龙在未来将会充分发挥中心城镇的地区辐射作用，带动周边地区的发展；4、文化与基础设施：石龙城镇形象建设将得到进一步加强，同时中心镇的行政、商业及文化功能将会得到进一步加强，城市公共设施及市政基础设施将会更加完善。石湾经济分析经济基础良好：石湾2008年城镇居民人均年收入19387元，完成税收19879.1万元，完成固定资产投资8.61亿元，金融机构储蓄存款余额22.6亿元。工业发展快速：近年来，石湾工业经济迅速发展。2008年，全镇实现工业总产值73亿元，规模以上工业产值44亿元。截至2008年底，镇内有工业企业1085家，就业人数8万多人。城际交通便捷：广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络。距惠州、深圳、广州均只1小时车程。镇内建有两座横跨东江的大桥，分别与东莞石龙、石排两镇相连。石湾镇为广东省中心镇之一，是惠州市博西片区的交通枢纽和经济重镇，以发展化工、电子、轻纺、食品加工制造业及三高农业的现代化“滨江城市”石湾老区石湾新区石湾未来规划方向

1、石湾镇扩展方向主要是南、西、北三个方向：向南：延伸至沙河依托东莞发展；向西：至边界的发展，主要是承接东莞石龙的工业转移及增城物流园的辐射；向北：利用现有对外交通路线的走向及土地资源的优势，未来镇区发展可逐步向北延伸。2、石湾镇未来发展的“三条轴线”：一是依托永石大道快速交通形成“交通经济轴”；二是沿石湾大道快速交通形成的“特色文化轴”；三是沿东江、沙河的“滨江景观轴”。该轴全长4.8公里，由规划的物流岸线区、历史文化区、文化娱乐区、生活休闲区组成，形成功能不同，特色各异的景观岸线。3、石湾老区规划用地17.48平方公里.人口14.56万人，是全镇的政治、经济、文化、信息中心，全镇经济发展的核心区。未来规划在原镇区的基础上扩大规模，逐步形成博西经济片区的中心城镇。4、在石龙土地供应量逐年贫瘠，市场新增供应量逐年减少的情况下，随着石湾新区的交通、环境与配套设施不断发展完善，项目所处区域必将成为XX片区外延发展的新中心。沙河道大桥庆实现敏无缝须对接沙河酿大桥缸将于20板11年7月竣积工，祸通车霉后将特大大脖缩短间石湾统到石访龙新滨城到渠的距杀离，爆更好架地推军动两地镇经黎济一绍体化劲进程骗。对石晋湾来脑说，爱主动机靠近泛石龙军、承高接石饱龙扩短张，迷是其兄发展米的重劲大机端遇，股也会迈得到语石龙登人的想普遍箭关注!石湾新城石龙新城城市见发展石湾贤前景漠分析莞惠碍深城拌市一净体化求发展摘对项旗目的抄影响世分析莞惠菊深轻送轨将略进一学步加迷快莞惠呼深城痒市一塑体化量进程。东住莞R2线轻侄轨的拜开通装将加葵强石盟龙作普为东XX部中呜心镇辟区的陪地位针，石撞龙与押惠州乌的距雾离将塌逐步甲缩短潜，对劲本项料目是堵一大答机会颈；但是对深拜圳溢奥出客求户来扭说，主窗要置秀业区遣域将挡集中灰在东倡莞东筑部、归西部牵及中赴部镇新区（浩如塘降厦、盆长安割、黄炼江、昼大郎塌、常警平等各地）牛，东XX部石报龙片币区短期量内迎萄来大旺规模惩深圳访客户绪的可办能性鸦不大；同假时东节莞各础镇区携各自蚁为政登与区吃域性筑较强炼的原古因，腹东莞钥其他出片区能的客安户短剥期内垒大规团模来锄石龙财置业粪的可壤能性晶也较务小；莞惠秒深城附市一旬体化勉进程由，使产得深舍圳成脱为本牢项目寸的机盾会市哨场。二、些目标肠下的家思考1、宏陶观大那势分缴析预鸦测2、项摸目分蜂析3、营尾销难辱点当地灶房市容宏观戚经济糖及消淘费力片区铺土地鱼市场嫌分析绝预测片区谱产品接供应姥量现邀状及劝预测片区依价格主特点政策邮风险庭分析帆预测宏观紧大势洁总结片区匀土地秤市场烤分析访预测——石龙时间成交面积成交金额（万元）成交宗数楼面地价（元/平方米）2006年6961973965-2007年10775838795115002008年----2009年89863187111822010年1-11月----石龙酬商住凭地供乔应量危较少偶，08年至亏今仅很供应89炼86平方从米；石龙寄商住满地价肯格相内对较猛平稳折，06年至09年基伙本维浓持在11忆00榆-1圆30直0元/平方吴米。片区态土地说市场税分析胜预测——石龙从新绑鸿基2.敲4的容况积率拔来看累，供却应低盲密度矿产品谈的可馋能性塔不大总。07年新鸿冈基以楼抛面地猪价15穷00元/平方沾米拿船下王袋屋洲厕村占蔑地10值.7万㎡茅的商雅住地鸽，为通历年坛最高而。片区殖土地袋市场五分析宴预测——石碣石龙由商住邻地供旺应量客较少龙，08年至酱今仅负供应89悼86平方燃米；石龙新商住闭地价选格相牲对较恩平稳柳，06年至09年基柔本维流持在11鸦00内-1魔30资0元/平方浇米；石碣20稀10年新声成交削地块庙如下绣：时间成交面积成交金额（万元）成交宗数楼面地价（元/平方米）2006年18400452016822007年----2008年----2009年9454729100313032010年1-11月975172834031453交易方式地块编号土地位置区域面积容积率用途挂牌出让2010G055石碣镇鹤田厦村石碣镇311232普通商品住房挂牌出让2010G059石碣镇鹤田厦村石碣镇349892普通商品住房挂牌出让2010G067石碣镇鹤田厦石碣镇314052普通商品住房2.盯0的容赤积率子决定尼以上晌地块牵不可缺能供挤应大轿量低管密度冤产品览。石龙电片区逝土地衰市场厚分析临预测——石排时间成交面积成交金额（万元）成交宗数楼面地价（元/平方米）2006年2007年----2008年----2009年----2010年1-11月3074473501996石排20燥10年新邀成交趁地块火如下风：交易方式地块编号土地位置区域面积容积率用途土地使用期限挂牌出让2010G035石排镇龙腾路西侧石牌307442.4商住70年石排袍今年宇仅推像出一伏块3万平看米商捕住用识地，2.穷4的容有积率葱决定云该地架块不巾可能倘供应膀低密喷度产骗品。石龙妥片区掩土地丸市场神分析豪预测——企石种、茶谣山企石虏市场仅20酱07年推轨出一淹块商搂住用刷地，费现为醋佳兆肺业东痕江豪邮门项拨目，池规划智约20套别左墅产帮品，壶暂未盯推售艳。时间成交面积成交金额（万元）成交宗数楼面地价（元/平方米）2006年----2007年8632438795111032008年----2009年----2010年1-11月----茶山橡市场从06客~1饿0无土纹地成面交，恨预计释未来踪蝶无新荒增供荡应博罗质县片沿区土泰地市合场分椅析预拆测地块编号土地位置用途面积起始价(万元)容积率绿地率建筑密度使用年限2008（储备）11号园州镇沙头村福园路（土名）地段住宅1068113（1058元/㎡）4—0.7702008（储备）12号园州镇沙头村福园路（土名）地段住宅31534（1079元/㎡）4—0.77007（储备）30号石湾镇滘吓村委会冯屋村民小组永石大道东侧（土名）地段住宅5239368（702元/㎡）1.335%35%7007（储备）31号石湾镇滘吓村委会冯屋村民小组永石大道东侧（土名）地段住宅6480456（704元/㎡）1.340%34%7007（储备）32号石湾镇滘吓村委会冯屋村民小组永石大道东侧（土名）地段住宅6480490（756元/㎡）235%33%7008（储备）30号园洲镇梁屋高头村滩脚（土名）地段住宅158471179（744元/㎡）335%30%70博罗诸县历医年成党交的湿土地赢容积务率都脆较高馋，基证本在1.猜1~边4.粗0之间扛，可另以预微计未链来市战场上梁低密才度高明端项奏目会丽较少陶；园州帖与石础湾的王成交刊土地宏皆为醒小型欺地块巡寿，两仗镇总转成交廉面积煌尚未钉达到40临00微0㎡，预匀计未趟来市爪场低肝密度舟产品织仍是科稀缺筐产品葱。二、宪目标淹下的呼思考1、宏乘观大沟势分题析预炒测2、项怨目分看析3、营碧销难厚点当地裤房市独宏观全经济连及消汗费力片区驳土地录市场辈分析崇预测片区万产品冻供应鸽量现营状及凝预测片区勾价格喊特点政策创风险欺分析尺预测宏观熔大势喝总结大石邀龙片润区——市场羞供需偶预测大石执龙片瓶区范徐围：主要眉包括局东莞拆的石龙幸、石躲碣、速茶山脸、石槽排、震企石识等北室部镇辆区，以愤及惠爹州的石湾驾、园厅洲两拖镇，本无项目汗的主多要目答标客好户与篇竞争浆对手鱼均在齿以上恒片区未来肉供应罚预测：根据岔近年槐土地誉供应烛、在暑售项蛙目待裳开发滔量及逃后续革新增影土地何供应3部分宏进行湿预测未来区需求衡预测：根据饭近年声来片像区内裁的别晃墅需求轧量对未椒来市拜场别揉墅需孔求进权行有奏效预卡测。20坏08壮~2咽01歉0年片籍区别宪墅供橡应统鹊计20的08年至顺今片腐区内烂别墅宣（含遵类别佳墅）总供城应套篮数32油7套，总供识应面章积13索35绣56平米；其中膛东莞方区域边共供寄应15蔑5套，石湾腿园州敏区域焰共供竟应17音2套；区域产品类型预售年份总供应面积总供应套数企石镇别墅2008年5660.7615别墅2009年9673.427别墅2010年9342.6227石碣镇别墅2010年23625.562石龙镇别墅2008年7136.2224石湾镇别墅2008年11692.8832别墅2010年18003.0845园洲镇别墅2009年28364.953别墅2010年20056.2642片区别墅总供应量

133555.6232720搬08旬~2炭01下0年片顿区别馋墅销岗量统慰计区域产品类型成交年份销售面积(㎡)销售套数茶山镇别墅2008年11833企石镇别墅2008年103232009年6889192010年407611石碣镇别墅2009年11705332010年24837石龙镇别墅2008年91932009年2977102010年26289石排镇别墅2008年78222009年78222010年2461石湾镇别墅2008~2010年2465272园州镇别墅2008~2010年4233383合计10268725820害08年至为今片龄区内闲别墅怒（含逐类别鄙墅）销售凑共25召8套，合销范售面树积10充26捐87平米；其中患东莞角区域该共销宗售10员3套，园州饶石湾怕区域穿共销瞎售15两5套；项目后续开发总量2011年2012年2013年XXXX别墅20000㎡别墅10000㎡别墅10000㎡——XXXX别墅50000㎡别墅15000㎡别墅20000㎡别墅15000㎡龙湾新城后期无别墅产品——————XXX后期无别墅产品——————XX新城别墅80000㎡20000㎡30000㎡30000㎡东江豪门别墅10000㎡10000㎡————金椅豪园别墅17000㎡(正售)13000㎡————合计177000㎡68000㎡60000㎡45000㎡大石垦龙片猾区——未来曾供应预计扒项目估周边欣别墅伏后续挖开发扮总量朽达到18万㎡塌左右，20辆11年别库墅推枯货量毅预计柿达到70刚00鲁0㎡，市场播竞争年与干昂扰较梅大。典型蛇项目荷供应喊预测区域项目名称物业类型总量及入市年2011年2012年2013年东莞XX石排项目独栋、双拼、联排、洋房30万㎡建面，预计2012年初入市——别墅约3万平米洋房约10万平米新鸿基石龙项目联排、洋房25.4万㎡建面，预计2011年底入市——别墅约2.5万㎡，洋房约10万㎡洋房约10万平米石湾、园州近期无别墅地块成交大石词龙片灶区——未来脾供应潜在始项目译供应行情况东莞倾区域北内，XX石排森项目细与新班鸿基适石龙盒项目售在未栗来会锻有一怠定的显别墅钢产品汗供应道，预截计近筒期会衬推出我共约5.不5万㎡的别航墅产艘品。浓其中新鸿咬基地阅块位处迫石龙谁新区秘东江索侧，拳与本荣项目稀位置已、资箭源与旨档次蔑相近狭，预轨计未百来会你成为皂本项残目的主要咐竞争己对手，应在漏后期争密切扒关注凭；惠州摧区域奖内，雹石湾缎与园川州区蹄域近野期无罪别墅敲地块粘成交榆，预岩计近罪期无搏别墅刊产品广供应。大石脚龙片玩区——未来笨需求根据腰大石烛龙片昌区历邀年来们别墅外的供向应量尚与需骆求量捧数据撒可知迟道，就从20宫08年至脏今片怠区内似供需原比基胞本维磁持在1.机3左右距，静需态预筐计20雹11年片雄区内惜市场降供需帽比为枯将保劲持在1.样2-必1.贩3左右，市场轻必须食消化12滔-1汇3万㎡的别斜墅。

2008年2009年2010年2011年供应24489.86㎡38038.3㎡71027.46㎡新增预计约16万㎡需求18140.64㎡31178.9㎡53367.43㎡预计片区市场存在12-13万㎡的别墅需求量供需比1.35：11.22：11.33：1预计供需比为1.2：1-1.3:1*大扣石龙晌片区休包括石龙樱、石醋排、级茶山唤、石黑碣、祥企石丢、石挖湾与醋园州区域分析姐总结味：据统狡计，陷大石享龙片辱区市揉场于20梳08渣~2供01甘0年内旋需求家不能匆完全呆消化研市场羞供应讽货量姿，区恐域内够别墅尾产品若存量界较多宣，加剖上20扬11年度寺区域它市场厉整体族别墅铅推盘会量较开大，导致奋明年器存在赚较大温的市恭场压程力；由于剑大石各龙片然区内负别墅唱市场舌在20附11年面顷临新肯增供藏应接瞧近此该前3年供王应的枝总和奋，而林当地屡需求旨量不垃可能哑短期醋内大按幅增虚加，市场伏形势陡较为勉严峻；项目属必须疯依托京其高端甜产品，通过营销导手段福，树矿立高型端形地象，提升骑价值系，才熄能在20笔11年市茧场竞凑争中宣突围嫁。20旦11年片波区竞妹争环梳境小朴结二、菠目标队下的爆思考1、宏叉观大绝势分收析预外测2、项转目分馆析3、营谨销难果点当地拾房市储宏观证经济惯及消粘费力片区碑土地坟市场渣分析借预测片区阳产品且供应似量现位状及抗预测片区氧价格红特点政策改风险甩分析堂预测宏观缩慧大势嗓总结片区本价格晋特点项目名称首次开盘时间产品类型总套数目前销售率主力面积近期折实均价主力总价龙湾新城2007.12独栋、联排独栋20套联排43套独栋100%联排93%460-570㎡独栋360㎡联排270㎡叠加独栋4950元/㎡联排3200元/㎡叠加2900元/㎡140万~410万丽湾花园2008.6独栋、双拼共36套独栋100%双拼90%470㎡独栋400㎡双拼独栋4700元/㎡双拼3400元/㎡210万~340万XX新城2010.1独栋、双拼、联排独栋9套双拼36套联排32套独栋77%双拼75%联排20%320-350㎡联排357-452㎡双拼459-1000㎡独栋独栋11600元/㎡双拼9700元/㎡联排8300元/㎡310万~1800万XXXX2008.5独栋独栋61套85%360-610平㎡独栋独栋5300元/㎡270万~460万XXXX2008.10独栋独栋34套90%420-550㎡独栋独栋4600元/㎡260万~340万XXX2008.12双拼双拼24套91%280~310㎡双拼双拼14000元/㎡510万~590万二、那目标哗下的魂思考1、宏脚观大姥势分贩析预茅测2、项王目分胡析3、营打销难坏点当地军房市览宏观泽经济球及消恶费力片区退土地淡市场案分析昂预测片区忌产品杨供应哪量现燥状及膊预测片区前价格奶特点政策尊风险纷分析毛预测宏观埋大势连总结各商阁业银耳行暂停表发放桃居民理家庭匙购买侦第三坐套及阿以上刻住房亡贷款；对不厌能提昼供一蜡年以烫上当柄地纳面税证瓣明或压社会治保险拔缴纳辨证明说的非胸本地统居民暂停纲发放训购房蚀贷款（后据氏进一冷步通吊知：没异地下第一查次购熟房贷登款人良按第二警套（岭及以声上）的差央别化科住房困信贷脾政策脚执行）。对贷缴款购慕买商虫品住预房，首付孙款比爹例调型整到30甩%及以认上；对敞贷款雹购买堆第二哪套住往房的鼻家庭复，严因格执两行首桥付款煤比例说不低恰于50连%、贷款帜利率驾不低铅于基薪准利次率1.拦1倍的悦规定。聚焦蚀“9.昏29瓶”新政——主要料条款东莞膏银行肤执行漠情况门槛熊提高荡，购伟房需规求将饮受抑穿制“9雷.2系9”新净政后劣东莞央主要册银行辞执行拘情况银行首套房二套房三套房XX银行首套三成或以上首付，且利率享受8.5折；非本地户籍需提供社保或完税证明，如不能提供则按二套房对待五成首付,利率上孚1.1倍,非本地户籍需提供社保或完税证明,如不能提供则不放贷.不放贷广东发展银行首付三成及以上，最低享受到7.5折利率首付五成及以上，利率上浮11%不放贷东莞农村商业银行不论面积多大都需三成首付,利率调整至八折，非本地户籍需提供社保或完税证明,如不能提供则按二套房对待五成首付,利率上孚1.1倍,非本地户籍需提供社保或完税证明,如不能提供则不放贷.不放贷工商银行首付三成及以上，最低享受到8.5折利率,需要出房管所的查询函首付五成及以上，利率上浮10%不放贷建设银行首付三成及以上，部份优质客户可以最低享受到7折利率，需要出房管所的查询函五成首付,利率上孚1.1倍不放贷农业银行不论面积多大都需三成首付,最低享8折利率，非本地户籍需提供社保或完税证明,如不能提供则按二套房对待五成首付,利率上孚1.1倍,非本地户籍需提供社保或完税证明,如不能提供则不放贷.不放贷中国银行首付三成及以上，最低享受到8.5折利率首付五成及以上，利率上浮10%不放贷东莞籍目前该在差狼别化妨的住卡房信庆贷政巷策（故包括并异地饶购房旺政策造、各相套房夜首付予比例兔及对蛾应利之率上魄）上监均严铲格执拖行二纤次新下政相斧关条史款；将形虽成市荡场观熔望，沫持币晚待购糊现象剥增加瓣，购述房门漂槛提禾高，纪满足森购房店条件婚的人拘群数初量得滩到压就缩，寇楼市牺成交补量将炸会得状到正观常回用落；需求斤受到饭抵制羡，短纠期内坑房价肥缺乏振上涨剥动力但。大皂户型殖、豪狠宅销呆售将令遭遇薯较大影的阻壤力，府销售俗速度拌缓慢灵，价杆格下购行压样力较外大；观望某氛围鹅预计能将持有续半域年左感右。鉴于白东莞删楼市枯长期锯平稳磁健康细，购客房心纵态理烟性，厌政策眠在长选期来科看对喉东莞枯影响身不会郊太大扯；深圳呈、广蓝州等陪地限则购令池的出并台或使洪一部阿分热鸭钱转号战东取莞与仔惠州号。对东川莞市游场的绕影响本项摧目面趁临东烈莞及茎惠州圈两地需市场游。按怠照政拒策规眨定，麦东莞贺客户孔购买伪本项棋目属超于“进异地熄”置迈业，破受“旷异地超”限狡购条蹦件影苍响较保大。炮而别莫墅客食户大巴多属孔于2次甚引至多粮次置建业，受“烫异地敲”限眯购影永响而程无能念力一灯次性称付款的客户紧将难衔以购鼓买；据了词解，石湾花与园谣州在冰“异谎地”泡购房房诚执行职得松棉紧度歪上不隆一。位于吗位于谜石湾架的龙湾谱新城项目原在异滥地购呜房上售严格蛋执行嘉异地桶购房当相关猎条文皂；而供位于盾园州揭的XX羡XX与XX霉XX项目在异焰地购灿房政盖策上内皆比绸较松舟动，统通过呜特殊舌途径特可以宣免社影保与惯税收分证明箱，直笨接贷州款；整体奋市场院的观割望氛栏围将框存在引，一狡定程剪度上朱影响蛮到本争项目妥的销俭售速倦度；深圳拉、广洋州等引地限传购令嫌的出敞台或使趁一部捧分资餐金转呀战东纱莞与脱惠州搜，对际于本撤项目普是一彻个间骑接的裹利好玻。对本喉项目子的影锁响1、对首于已湾购3套房社以上离的客眼户：别墅孝客户盾一般阻都属圾于多痛次置罗业，摩因此美受本步政策兽影响挽较大绑，该妈问题旋主要蝇由客逝户自矛行解丘决，则途径骗有：1）把样成年稳儿女性户籍对分开挥；2）借裂亲戚否朋友路身份通证购番买等挪；2、对尤于东通莞客住户到骄惠州疏置业权“异馆地置陆业”拦的政坛策影梳响问工题：发展秧商运该用特务殊途旅径减根弱“晒异地附置业庆”的科政策傻限制柿影响异；发展砌商帮行助或萍客户牛自行亩寻找寻途径山提供呢本地全纳税涉证明建或社铜保；3、对答于首伤付比争例提朗高的爹问题泽：把成仇年儿统女户承籍分园开购势买；借亲闸戚朋帽友身贱份证殊购买朝等。规避阻政策仓影响市方法东莞顾做法疾：1、“间啦客式秀”变着为“效直客款式”东：直客因式放劣贷绕丝式过开做发商垦与代监理公难司；传统珠的房贷校模式拖为“宪间客予式”，即纠购房劈燕者与痛开发馒商打刮交道摔，开纪发商律为顾遭客指捕定银欠行办熟理房个贷，登签订险购房麻合同优后，卷由开隐发商集代为茎办理戏贷款甘手续惯；而直客沟式房馋贷却不聋同，捆购房逮者对惑某楼郑盘有染了购拣买意伯向后栋，就盖可以构到银扰行申友请办瓦理贷烦款。孩银行纽奉对楼无盘开你发商菌、购叶房者占进行悼考察基，购训房者瓶办理愧担保辟手续那后，佩银行霉就可夏以放辽贷了氧，贷款罪将直让接打身入开刚发商性的账崇户。异地杜银行秧申请惰直贷老的方风式确病实可吴行，在XX歉XX项目有实垦行先蜻例。窄一般锈小银彩行可愤做，烘大银掀行比歇较困伴难，免且每马年有闯一定碎的放贝贷指界标，西同时馅对贷吃款人诸要求忠也比洁较严灯格。2、“仔东莞玩银行标”等先银行乐提供偏该项曲业务桑；3、建穗议提蝴前接洽哄东莞赶银行滋及东嗓莞农摄信，为则明年删销售邪做好理准备筐。深圳榴做法倒：“直龟客式军”房忆贷对纤客户鸦设定珍了较轻为严帅格的格审核哈条件县，只皱有像国家兴公务主员、因教育购、医络疗、拒新闻壳出版四等事源业单娱位或辰优秀虏企业摄、金茄融行列业的蔬正式努职员硬等优杆质客徐户才可悼以申挖请这持种“稿直客巾式”犬的房历贷。据；在“摆直客手式”傲房贷静模式尽下，饭由于恰开发黑商不婚需再友向银广行支幻玉付按厌揭保们证金遍，市臭民直阔接从已银行旦贷款蜂购房枣；开发泪商会湿将其计视为一次挽性付寄款，享勾受相译应折秒扣优满惠；一般赏借款猜人购浆买住伴房贷贵款比腊例最拦高不宪超过80纱%，最美长30年，杀按照昂住房挣贷款乳利率狂执行杀。金融冰解决女方法20壮11年“购新国耀八条翠”政蔽策解昌读(一)进一碑步落产实地平方政攀府责休任。地方柿政府择要切座实承绩担起袜促进桐房地由产市桌场平蚁稳健蜻康发述展的辉责任里。20阶11年各孟城市帅人民棵政府档要根顿据当丙地经傍济发青展目血标、渴人均辛可支顷配收察入增街长速仆度和井居民侦住房设支付棚能力蜡，合弱理确盗定本鼓地区立年度荷新建表住房敏价格贞控制亡目标邮，并宏于一悉季度枣向社展会公宪布。解读璃：首甩次提茅及房缴价限钉期调射控目甚标化赤，调载控严浮格至塌政治品任务福，政花策执忽行力丝式将增贡加。对东笑莞影孤响：蒜东莞送政府遭响应压中央阶房地答产调陕控政扩策历租史比乱其它邮城市吓慢一芳拍，行积极赚性不吐高。（二)加大目保障泛性安疲居工粱程建棍设力锻度。解读桥：加歉大保扎障范滚围有遍利的扁缓解赶了价套格上沉涨过自快的努影响燥。对东亏莞影顽响：互东莞启对保睁障安医居房剪重视本程度纸较低顺，建骑设力辉度较妨小，梳基本兆不会旧对一墨手商郊品房姨产生朱冲击辞。20织11年“减新国疲八条店”政茄策解腔读(三)调整例完善教相关唤税收阀政策朋，加摊强税聪收征当管。调整替个人性转让督住房乱营业鲜税政商策，壤对个恩人购节买住朵房不厕足5年转辰手交甩易的贿，统角一按馆销售含收入枯全额扣征税醋。加觉强对阁土地衰增值喉税征旗管情培况的保监督抗检查周，重泥点对水定价所明显蜘超过殃周边狐房价蹦水平复的房炊地产却开发塘项目颤，进钳行土农地增姑值税僻清算方和稽沾查解读廉：交恰易成进本将愿明显钢上涨级，将畏明显址遏制于过度斜炒作做。加膝强对粗土地惹增值猴税征崭管，挨将有凡效的耀遏制吗部分众开发病商过姿快上恐涨价痕格。互预计粘各地算区将院陆续日出台敲房价漠的抑车制措饼施。对东截莞影生响：蓄提高像二手歼转让即成本午，投气资现泻象受付到打违压；筹东莞贵一手悦房价挺已高西企，裳部分耗置业步者转叫向二膛手房筋。(四)强化或差别糠化住威房信毛贷政贯策。对贷酬款购稀买第亿二套机住房单的家烈庭，挣首付驶款比牵例不徐低于60圈%，贷短款利泡率不筒低于加基准袄利率喜的1.计1倍。民人民妻银行浴各分基支机导构可架根据唤当地瞧人民蝇政府前新建娱住房盐价格裙控制剃目标兔和政前策要裳求，破在国负家统捉一信锣贷政沉策的乎基础卫上，哗提高哈第二凉套住煮房贷乐款的居首付狡款比城例和她利率装。加工强对妇商业纠银行甜执行捞差别丧化住题房信个贷政缸策情爪况的棒监督家检查左，对敏违规读行为搬严肃畅处理豆。解读服：调忌控再燥次加船强对酒投资毒及投盖机购蹦房者链的控评制，软有效围的抑馒制了雀投机众购房泥，同秋时避谎免了筐金融天机构接的风洁险；畅限痒购政留策将辉继续榨收紧打，范嗓围将神大幅怎扩大伍，信剪贷政轧策也丝式将更娃趋严经格。闹前两殃轮调屋控中没未落姻实的炭部分颈政策富也将杆在20声11年更赞加收终紧。对东江莞影连响：雁打击呆投资蜜，成皇交量拌不可千避免践将得森到回排落。杏由于巩目前黄市场番仍然疲以首助次置通业为射主，秧故市轿场不蕉会有配太大装起伏士。(五)严格旦住房争用地援供应慢管理。各姻地要满增加井土地柜有效驰供应后，落醉实保姓障性涌住房剥、棚农户区骨改造嫂住房点和中仿小套咸型普岂通商歼品住沃房用托地不怎低于旺住房矮建设厚用地略供应疼总量震的70素%的要敲求。彻大力欺推广塑以“分限房拳价、劈燕竞地笋价”关方式茶供应裹中低金价位错普通我商品后住房夺用地隶。加贯强对写企业遥土地像市场巧准入丈资格怎和资吩金来搬源的路审查辅，参树加土匹地竞砌买的衣单位日或个推人，施必须扶说明仅资金欲来源侍并提朗供相或应证确明。附对擅臣自改岔变保桨障性难住房例用地郑性质占的，钢坚决尖纠正灰，严莲肃查乞处。碰对已佣供房沃地产烘用地讲，超趋过两肚年没乓有取迁得施穗工许寇可证转进行阶开工馆建设暴的，斥及时梢收回末土地挡使用孩权，饥并处颈以闲盟置一护年以透上罚产款。逃依法局查处贪非法宪转让顶土地介使用南权行通为。解读作：煤增加豪土地淋供给妙：20杰11年供荐应逐箩渐增红加；牙土地蹲调控下收紧眠，加炭大“丽处闲自”力湖度，届加快饱土地歪开发裁，起班到平仔抑房梅价效倦果。对东楼莞影肥响：展东莞补将雨加快期土地费开发厚，商萝品房罗供应皱量在20骗11年始私有明么显增恢加。(六)合理栋引导凡住房阅需求。各棒直辖遭市、先计划呀单列通市、恶省会暗城市弟和房阳价过叹高、近上涨遮过快排的城仓市，论在一裳定时五期内狮，要锁从严赚制定骗和执佳行住汽房限拦购措致施。菜原则土上对营已有1套住除房的梨当地得户籍座居民李家庭捎、能康够提邪供当辽地一丑定年浊限纳距税证存明或疤社会猪保险设缴纳棒证明展的非肌当地滩户籍杀居民秤家庭馒，限誓购1套住笼房；例对已堪拥有2套及滋以上诊住房飘的当震地户少籍居壤民家后庭、通拥有1套及学以上袖住房页的非搜当地闲户籍腾居民手家庭孕、无疾法提舱供一蹈定年蛮限当期地纳偶税证形明或仪社会泪保险轰缴纳串证明徐的非络当地确户籍疏居民泼家庭子，暂馋停在撤本行道政区翠域内犁向其星售房裁。解读啄：垦限购资范围锻扩大嫁，更淘多城格市房野地产宋成交筑量将往回落拌，房司价将妙回稳附。对东世莞影叮响：酷东莞炼是否嫁也限征购是协个未渣知数滥，虽感然可蜘能性肉不是侄太大敌，但童仍然闭不可区忽视象。(七)落实浩住房于保障辆和稳娇定房磨价工提作的吓约谈照问责傅机制。未幕如期劲确定疾并公蛋布本读地区胜年度奏新建鸡住房保价格死控制昌目标沃、新束建住娃房价标格上廊涨幅膏度超货过年慕度控扁制目指标或面没有骄完成萝保障砖性安以居工己程目认标任霞务的吵省(区、夜市)人民们政府受，要他向国元务院熊作出贷报告咬，有挣关部侵门根饲据规银定对愚相关跨负责与人进供行问欣责。走对于武执行节差别岭化住贩房信隆贷、运税收李政策值不到杜位，吓房地灿产相绕关税于收征红管不胁力，息以及险个人沉住房熔信息伐系统挨建设基滞后穗等问极题，希也纳眯入约工谈问扶责范元围。解读妻：房挠地产撑治理盯上升数到政铺治高随度，卸更多虾城市况将出摩台实渴施细鹅则。(八)坚持柴和强创化舆享论引必导。对绩各地姐稳定捏房价梅和住穗房保熔障工傅作好卧的做蜘法和砍经验茶，要藏加大猪宣传疏力度甲，引龄导居枯民从闪国情然出发争理性固消费扣。对理制造亏、散切布虚诊假消赤息的碍，要桑追究恰有关死当事短人的蚁责任地。解读融：在巴舆论碧上下泉功夫击，引余导合龟理住弱房消帽费。限购绩是真交正的罢风险肥，但衬项目轧行政设区域搅归属贸惠州寄；惠军州限悟购的教可能饰性远银远低阀于东仿莞，杀故对哀主打么东莞拥（石糠龙）档市场凶的本落案，抛反而块是利自好。二、蛾目标席下的寻思考1、宏旋观大煤势分资析预峡测2、项疮目分松析3、营耐销难古点当地屯房市骗宏观哈经济授及消滋费力片区蹄土地苦市场棚分析凶预测片区去产品黎供应拿量现欣状及岩预测片区呀价格黑特点政策辫风险解分析疤预测宏观宪大势猫总结随着失石龙恢与石申湾的经济荐体制锦优化、区域誉的城些市规木划利软好与深莞泳惠一洪体化白的趋稳势深主化，石劲龙与沈石湾腔经济苍在未债来将站会得汤到进劳一步猎快速窑发展边，未杠来房滴地产乔市场磁需求隙将会凶进一继步扩拥大；大石勺龙片济区内石龙驳与石哲湾区阴域近哗年别阿墅供胞应量绿相对曲较少，本铸项目佛的入役市可禁有效苦释放早石龙络高端保人群织的别蚂墅需镜求；利但大忙石龙腿区域瘦内园州纷与石裹碣在未筐来供塌应量恐较大鲁，会沫对本处项目件产生孕较大解的影吃响与逆干扰撕，应赖在后完期密爽切关央注；新政钓相关箭条款添会直豪接对绑本项挣目产竞生一遭定不愈利影气响；驰同时佛整体这市场尼的观菠望氛看围将骗存在型，一敬定程伟度上随会影准响到客本项剩目的靠销售颜速度换；但深础圳、零广州饼等地炸限购畏令的堂出台牧，或使堵一部浪分资岔金转府战东悦莞与盐惠州紧，对朝于本柱项目逃又是飞一个慎间接竟的利职好。焦如20拔11东莞叠也限狗购，范将是捆更大跌利好产。宏观球形势俗总结二、鼓目标已下的飞思考1、宏软观大吧势分剪析预商测2、项亚目本瓦体分喊析3、营辞销难碑点当地恨房市过宏观件经济绿及消旧费力片区秩土地兔市场蚁分析宇预测片区路产品珠供应锅量现妹状及遭预测片区双价格慢特点政策陈风险末分析患预测宏观螺大势泳总结本体程分析——区位沫价值未来1小时馋辐射博广深播惠片掀区未来R2线城庸际轨浊道将纤无缝惹连接寺石龙暴镇与宗东莞恐其余且各镇丧，作警为东穿莞城压轨建必设规桌划中最先住开发无的R2线一带期(石龙真站至识莞城奴中心惕站)工程边，胀将在20泪15年正宅式通指车。迫城轨绒未来这的最然高速棍度有锐望到陈达12悲0公里/小时，而森本项负目离绘石龙都站点厚距离塞不过10分钟迎车程。届究时无雅论是蛾自驾盯车还输是乘砌坐城酬规与款城区祥和镇苹区的逼交通困将会槽非常喜方便智与快苦捷。石龙站随着轻兴业佳大道常、沙附河大板桥与鞭未来泄城轨面的陆伐续开荣通，例本项片目所解处石皇湾新坚区未摊来将童能够15分钟辐射XX、惠丑西片诞区，1小时辐射狱广深肥惠片观区。交通倦价值日趋鬼完善辱的交协通，测让距糕离不颠再成蹲为问休题20便11年年怒中建菊成的仁沙河合大桥识将大僵大缩赌短本害项目斑与石裙龙古桑镇的絮距离沫，仅叠需数洗分钟膜车程做就可证到达童石龙高的各已个角纪落；今年柔年底诵通车些的兴保业大拒道，豪将从修本项粮目旁矿经过粱，直灶接连佩接石耐湾工犯业大硬道，孔加上淹项目唉周边联的永挡石大果道与哲石湾立北路从，项辆目与虏石湾态老城口、博愁罗县俘其他烈各镇腊的联胖系将织更加迅紧密去；石龙除新火下车站绳将于忘明年7月开宜通，岗未来凝将可躲直通冶香港耗，将琴大大甘提高XX石龙购片区踪蝶的运励载能到力，却项目远往来膨广州周、深寄圳与范香港呢将更容加方偏便快奸捷。新火车站效果图石湾镇政府方正中路石湾北路兴业六路罗浮山大桥永石大道崇焕东路石湾大桥沙河大桥(修建中)石龙东桥东江大道华南桥石龙南岸二桥本案石龙镇政府项目骑周边形交通挑干道工业通大道周边魂配套生活豪、医社疗、陪教育郑配套项目拨于石晶湾老易区距娇离非卸常近上。而洒待沙蜻河大惧桥建叠成后报，5分钟必可抵莲达石锈龙新岛区，10分钟胖到达摧石龙蛙老区作，周携边生府活配富套在纠未来辣将会立非常任丰富煤。商叉贸市值场、瓦金沙支湾广谱场、寄家旺购百货杰、金篮凯悦怜大酒材店等财生活拜配套景让您永触手塌可及摆；石龙阳人民覆医院世、东爹江妇乐科门车诊、槽石龙塞医院市社区瓣健康舅服务圾中心围等医事疗机誉构为棚全家便人提亚供完但备的拘健康宿保障符；项目辣周边考有石品湾中砖学、棚中岗联学校女、石岭湾小腔学、树石龙罚中学出与明奸德小吧学等暖教育目机构菜，周棚边可绵谓书撕香环主绕。金凯悦大酒店周边宗配套政府怕、公申园、坝金融桨配套近邻括石湾腿镇政呜府、滔石湾纺文体户中心阔、石絮龙镇已政府壤、石检龙镇亭工商门局与您石龙蔑邮政啊分局救等政采务机偏构，菜项目愁周边昆政府著机关蒙林立不，安刺全有婆保障裕，办那事更绣方便翼，尊斩享独帐一无热二的哥双政浅府核兰心效耕应；中山世公园庆、体砌育公免园、俘金沙戏湾公铲园、掘石湾西公园第。。育。众厌多公辛园乘誉车5~渠10分钟厦即可拼达到刚，与辩亲戚障和朋遵友在柄周末歇共享蹄亲情平和友抚情；建行描、工标行、道东莞摘银行剑、发选展银秋行、逝东莞还石龙韵农村诵信用肌社、锯广发睁行等枣金融惊机构往林立头周边狮。金点融、奥证劵闪、信罚托、测期货坑均集犁中于腐本项斤目周妨边区俊域。金沙明湾公恢园项目按经济柄技术宝指标——一期XX石湾壤项目督一期53地块本案暖处于禾石湾进新区吐中心直地带无，与蚕石龙跳新区蠢仅一旁江之冻隔；遭同时锈项目屈体量旷规模谜较大势，且揪一期厨为纯放别墅办项目趟，项讯目档数次较职高。屠其中裕一期接分两睡区开洁发，扩一区葵包括10防9套大满独栋姜、小羡独栋缴与联旱排产阅品

一期二期三期开发商东莞XX地产项目位置石湾新区中心地带

占地面积171056平方米建筑面积

95875平方米覆盖率27.52%容积率

0.56绿化率35%产品类型独栋、双拼、联排总户数313户内部莲配套会所宫：项目派配备虫功能睬齐全腾的五锈星级置星级调会所份，涵乱盖有西室内映恒温项泳池委、棋日牌室历、桌领球室拍、乒砖乓球何室、慕健身往房、街瑜伽糖房及到西餐迎厅等叫各项越功能限。商业战：17形35顽㎡风情瞒商业摧街，培涵盖肤各类倦商业椒形态守，让巩您足片不出毒户即搭享受古完善洒配套恭的便休利。教育推配套盆：后期呼规划沸有优裙质小吹学与好幼儿里园，蒙在小届区内猾即可电享受纸优质渡的教臣育产品碌特色经典岸建筑朋形态堂：红色打坡屋臣顶、猪稀有曲外墙蜓石材领、三研段式竖经典嘴建筑黎设计右，再嚷现西慈方小鸭镇传掠奇；创新范豁达乎空间舅：大花气园大凤尺度锯、起赴居室况中空顾挑高修设计颤、阔致绰门瓣廊、悄经典鸣玄关抵、豪壤华主柔卧、除创新逮阁楼……共同陵营造减豁达班空间畅尺度光；超高珍产品攀附加屯值：大独劈燕栋赠超送率沾达到11圈8%，小碗独栋呆赠送漠率接穿近13能5%，联摘排赠伟送率勺达到10舒3%。项目骗户型滑配比作分析（替一区昏）产品类型建筑面积㎡套数地下室面积㎡花园面积㎡露台面积㎡市场匹配度大独栋5889302437－61098

独栋产品比较受市场接受小独栋38334198365－42285独栋产品比较受市场接受联排220669448－1789联排产品面临一定销售压力产品卷价值昆点分贪析——东莞合罕有容，XX纯别许墅大犬社区立面窑经典厕华贵逗，流如淌浓最郁的抄西班裁牙风内情上万织平米高的湖什景环极绕，艇五星梨级园鹅林盛稀典超宽还楼距微，保猪护私脂密，哲拥戴奥高贵剖生活大花混园，躺大地跪下室哈，大遣赠送渡的户压型设狮计独栋骡别墅超大助花园搏，超凡大客嫂厅，步气派茄自然袍流淌超大躬地下技室赠绳送，鲁阔绰感生活匆随心迹规划茎。首层饭层高4.锈2米，以客厅译挑高7.捎8米更有浆三层腾高达6米，瓜可分毯隔自霞由空触间初步用结论姿：稀绍缺产清品，项带来刘稀缺勿价值马。SW塑OT分析——项目懂四至本案地块西侧地块南侧地块东侧里波水村荔枝涝林SW炭OT分析项目亩为石盆龙与每石湾火地区好唯一鲁纯别旗墅社腰区，处于湖石湾送新区往中心数位置代，与仆石龙蜻一江芦之隔,沙河贿大桥斩开通脑在即延，交蒸通便数利，超大闪规模吸，低期容积敏率，户型单设计巧方正校实用销，赠点送面固积大辽，36谈21平米寨高档银会所届，后没期商写业，推学校划，幼道儿园皱等配确套齐诸全。地块鼠并未散直接按占有墓山水虹资源开盘仔前沙舒河大问桥尚尘未开客通，么交通杰不便兴业驶大道焦紧邻归社区丑，开艘通后眉有一虑定噪浮音影超响地块赞周边潮几乎允无市承政配麦套，抓生活兵不便悼利，地块璃周边蠢散布屡工厂慎、村堆屋，灾环境末稍显扣凌乱O机会惠州培同区圆域的驼别墅贷售价绸远低天于项圣目的廉预期发售价近年司内片陶区内佛别墅土成交奖量低统迷，樱而未宽来片钳区内四别墅惧供应习量较涌大，严竞争鄙压力阻较大由于愧本项叼目地归处惠启州，伴新政植对本蚕项目磨产生僻了较战大影喘响，铺对异泳地购循房产瞒生一奸定限灰制沙河珠大桥共开通缩慧，惠扩州、鸦东莞匀来往无非常犁便利准，较谜有利姓于引宏导东虑莞及独惠州酿客户补购买欺，石龙峡目前袋别墅失供应星稀